关于成立XX市物业管理中心的情况汇报

关于成立关于成立 XXXX 市物业管理中心的情况汇报市物业管理中心的情况汇报 尊敬的市领导 近年来 我市住宅建设发展迅猛 现有新建物业 项目已超过 XXX 个 总建筑面积 XXXX 多万平方米 而这些新建的房屋保修期满后的维修问题将十分突出 若未能在业主购房时及时收取维修资金 日后将难以 筹集 维修资金不到位 住宅维修问题不能及时解决 将影响业主切身利益 也不利于社会的稳定 因此 从目前我市住宅建设发展及全国各地开展房屋专项维 修资金管理工作来看 成立 XX 市物业管理中心迫在 眉睫 一 从我市物业维修资金管理的现状来看成立物 业管理中心十分重要 我市于 XX 年 4 月出台了 XX 市住宅小区物业管 理暂行办法 开始将物业专项维修资金纳入政府代 管资金范畴 具体由市建设局负责管理 资金存储由 市住房委员会办公室负责 XX 年 4 月 XX 年 12 月 XX 年 10 月市建设局相继出台了三个通知 分别对中 高层 多层和低层单家独院三类建筑的物业专项维修 资金收取标准作了规定 XX 年 10 月 XX 市物业专 项维修资金使用管理办法 出台 对我市物业专项维 修资金的使用范围 使用程序以及审核监督等作出了 详细规定 其中我市物业维修专项资金管理操作是相 关业主签字 业主委员会 社区 街道 市建设局依 次审核把关 XX 年 6 月 市建设局通过招标确定在 农业银行 XX 市支行开设资金专户 陆续将物业专项 维修资金从市房委办划转至专户由建设局直接管理 同时 XX 年开始使用新的住房专项维修资金管理信 息系统 XX 年 4 月 1 日 XX 市人民政府出台了 XX 市物 业维修资金管理办法 XX 市成立了物业管理中心 兄弟县市如余姚 鄞州等也相继成立了物业管理中心 为了进一步完善我市物业维修资金归集 管理和使用 办法 使之能与 XX 市衔接 市建设局在前期调研的 基础上 结合我市实际起草了 XX 市物业专项维修 资金管理实施细则 及 XX 市物业专项维修金资金 管理操作程序 恳请成立市物管中心对物业专项维 修资金的归集 管理 使用等相关事宜进行规范管理 成立物管中心履行房屋专项维修资金管理职能 不仅 是政府工作部门的一项重要职责 而且是解决关系千 家万户住房安全问题的具体举措 将使我市近 XXX 多 个住宅小区的维修资金实现依法管理 按程序收取和 使用 解决现存的维修资金无法收取 收取后管理混 第 3 页 共 8 页 乱 业主的利益得不到充分保障 小区设施设备无法 及时维修等问题 有利于促进和谐 XX 建设 二 从贯彻落实 XX 市物业维修资金管理办法的 要求来看成立物业管理中心十分紧迫 目前 从我市房屋维修基金的管理实际来看 离 XX 市的有关要求还有一定的差距 成立属地管理的 物管中心建立 加强对全市物业行业和物业专项维修 资金的监管 提高我市住宅物业管理水平 就显得十 分紧迫 具体说来有以下几个方面的差距 一是维修基金管理机构不同 按照 XX 市物业 专项维修资金管理办法 XX 成立了市专项维修资金 管理机构作为市政府设定的维修资金管理机构 具体 负责海曙区 江东区 江北区 XX 国家高新区物业 专项维修资金的日常管理工作 其他县区的专项维修 资金管理机构由当地人民政府依法设立或指定 而目 前我市的物业管理机构仅为市建设局物业科维修金管 理办事人员共 2 人 一人兼职 一人专职管理财务 受人员和专业等限制 我市的四级审核对小区维修工 程是否招投标 工程支出真实性 价款支出合理性 工程质量验收的合格性等不能做到细致审核 严重影 响了对房屋维修基金的使用监管 二是维修基金交存标准不同 XX 市物业专项 维修资金管理办法 规定 物业首期专项维修资金 由业主 购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存 未 设电梯的房屋 业主 购房人按照每平方米建筑面积 房屋建筑安装工程造价的百分之五交存 设有电梯的 房屋 业主 购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑 安装工程造价的百分之八交存 XX 标准为总层数在 6 层以下的房屋 无电梯的每平方米交存 50 元 有 电梯的每平方米交存 80 元 总层数在 7 11 层的房 屋每平方米交存 104 元 若总层数为 7 层的房屋且无 电梯的 每平方米交存 55 元 总层数在 12 21 层的 房屋每平方米交存 120 元 总层数在 22 层以上的房 屋每平方米交存 144 元 而我市由于没有成立专门的 房屋维修基金管理机构 配备专门的工作人员 管理 手段不足 在房屋维修基金的交存标准上还是执行的 每平方米多层 25 元 高层房屋每平方米多层 45 元的 政策 已分别达 11 年 9 年未作调整 这期间房屋 建筑安装工程造价已翻好几倍 继续实行原来的交纳 标准已和当前的物价水平 社会经济的发展不相适应 交付后的小区维修金不充裕 造成日后长效维修困难 的情况 三是日常物业维修资金支取方式不同 XX 市 物业专项维修资金管理办法 规定 实施物业管理的 第 5 页 共 8 页 房屋 物业服务合同中未明确房屋共用部位 共用设 施设备中修以下维修费用在物业服务费中列支的 该 部分维修费用可以在物业服务合同中另行约定 也可 以经业主大会或本幢三分之二以上业主同意 从业主 维修资金账户内按年列支房屋统筹维修资金 物业服 务企业是日常维修费的申请人 可在每年第二季度向 当地维修资金管理机构申请划拨日常维修费 日常维 修费统筹用于中修以下的维修项目 由物业服务企业 包干使用 目前 我市还未建立中修以下日常维修费 用使用规定 日常维修也统一按物业维修金使用规定 程序支取 物业日常维修金支取按常规程序支取比较 复杂 例如维修或更换一个灯泡也需要纳入常规程序 势必会造成维修不及时和物业企业人力资源的浪费 同时也无形中加重了业主所承担的物业费负担 四是补贴物业维修金不同 XX 市物业专项维 修资金管理办法 规定 海曙区 江东区 江北区 XX 国家高新区的业主使用专项维修资金进行住宅物 业维修的 业主承担一半的维修经费 另一半由市和 区人民政府财政补贴 其中海曙区 江东区 江北区 不含慈城镇 洪塘街道 庄桥街道 的住宅物业专项 维修财政补贴资金由市财政承担三分之二 区财政承 担三分之一 XX 国家高新区及江北区的慈城镇 洪 塘街道 庄桥街道的住宅物业专项维修财政补贴资金 由区财政承担 其他县 区补贴标准及方式由各县 区人民政府另行制定 而我市目前对专项维修还未实 行补贴 实行政府设立专项维修补贴资金后 一方面 可以减轻业主的负担 另一方面也能促使物业维修金 使用完的小区业主能够自愿续交物业维修金 进行住 宅维修 确保小区的长效维修管理 三 从加强房屋维修基金管理的实际来看设立物 业管理中心十分必要 从近期市审计局对我市物业专项维修资金实施的 专项审计调查表明 我市物业专项维修资金管理起步 早 在全省范围内较早建立管理制度 但从对部分小 区物业公司的延伸调查中 发现物业专项维修资金在 实际使用中尚存在四方面问题亟待规范 一是申报资料和数据不真实 审计发现各物业公 司为申请维修资金编制的工程预决算资料 明细项目 账实不符 如某小区 XX 年账面公共维修支出为 万元 申请收到的维修资金达万元 较实际支出多万 元 二是支出内容和票据不合规 个别小区物业维修 资金中还列支了割草汽油费 空调购置费 门岗桌凳 等不应由维修资金列支的费用 同时 各物业公司使 用不正规票据或以大额现金支付维修费用的现象比较 第 7 页 共 8 页 普通 三是维修工程程序不到位 我市目前各小区 5 万元以上的大额物业专项维修工程均未实行招投标程 序和预决算审计 四是物业公司收取管理费不规范 部分物业公司根据每次申请的物业维修专项资金总额 收取一定比例的税费 管理费 且比例不一 一些物 业公司在目前尚无相关依据的情况下收取税费 管理 费 增加了物业专项维修资金的支付负担 而且收费 比例高低不一易引起管理混乱 上述问题的发生 究其原因主要是物业专项维修 资金管理体制机制尚不完善 我市还未成立专业的物 管中心 对各审核环节把关不严 监管不力 虽然我 市物业专项维修资金使用需要经过业委会 社区 镇 市建设局四个环节审核 但各审核环节经办人员大多 是兼职人员 受人员 专业 资金等方面的限制 难 以从根本上对物业专项维修资金全过程把关管理 为 了进一步规范物业专项维修资金这项 房屋养老金 的使用管理 我们恳请参照 XX 余姚物业专项维修 资金管理体制 尽快成立专门的物业管理中心 配备 专职专业人员 加强对全市物业经费核算和物业专项 维修资金归集 使用 管理等的日常工作 改变我市 当前物业维修资金管理薄弱 日常监督乏力的局面 具体如下 1 机构名称 XX 市物业管理中心 2 主要职责 其一 规范全市业主委员会和物业服务企 业开展工作 组织开展全市物业行业的宣传 教育 总结 交流工作 推广先进经验 其二 参与制定我 市物业管理政策 服务内容标准和行业规范 其三 负责全市物业经费核算和物业专项维修资金的归集 使用和日常工作 其四 对各街道物业服务站进行业 务指导 其五 完成主管部门交办的其他工作 3 机构性质 隶属于市建设局的事业单位 4 人员编 制 10 名 5 各街道设立物业管理服务站 与社会事 务办合署办公 配置 1 至 2 名物业管理专职人员 人 员在街道办事处现有编制