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淄博城市进入性市场调研报告 2013年1月 PART1 城市宏观环境分析PART2 淄博房地产市场分析PART3 项目本体分析PART4 研究结论与建议 第一部分宏观分析 城市区位及环境行政区划和人口经济发展水平城市规划 城市格局 淄博是国务院批准的 特大城市 之一 是省内第三大城市 中国五大瓷都之一 是鲁中物流 旱码头 淄博市是中国城市综合实力50强之一 经过建设和发展淄博的经济实力日益增强 1992年以来 淄博市连续跨入中国城市综合实力50强行列 近年来 全市对外经贸 高新技术产业 民营经济快速发展 市内生产总值每年都以10 以上的速度增长 淄博市 十二五 规划纲要中提出 将大力改造提升传统产业 培育发展战略信息 加快发展服务业 集中建设鲁中物流 旱码头 鲁中物流中心 和齐鲁股权托管交易中心 全面提升信息化水平 将大力发展航空 核电与船舶配套产品 逐步把淄博市打造成为全省 全国重要的船舶配套产品生产基地 淄博历史悠久 是齐文化的发祥地 国家历史文化名城 是足球最早起源地 淄博市是组群式城市 下辖五个市辖区 各辖区呈 T字 状分布 张店区是全市政治 经济 文化 科技和流通中心 淄博下辖张店区 淄川区 博山区 周村区 临淄区五个市辖区 各辖区呈 T字 状分布 和桓台 高青 沂源三个县以及1个国家级高新技术产业开发区和1个省级文昌湖旅游度假区 五个市辖区呈 T字 状分布 东西南北城区距中心城区分别为20公里左右 城乡交错 布局舒展 形成组群式城市 淄博市辖区面积2972平方千米 市辖区户籍人口312 92万人 截至2011年11月1日 全市市域面积5968平方千米 市域户籍人口456 07万人 截至2011年11月1日 市域常住人口约为500万人 截至2011年底 张店区是全市政治 经济 文化 金融 科技和流通中心 全区总面积244 2平方公里 城市化水平达82 49 城市格局 莱芜 专业化城市内核 钢铁冶炼 板材深加工 新材料及其钢铁制品产业链 泰安 旅游目的地城市内核 机械制造 精细化工 非金属材料 生物医药 聊城 休闲旅游城市内核 国家历史文化名城 江北水城 文化 德州 综合性现代化工业城市和物流基地内核 机械及新能源设备制造 纺织及服装制品 化工造纸及其制品 食品深加工等四大产业链 滨州 综合性制造业中心城市内核 纺织及服装制品 石油化工 盐化工 生物化工及其制品 汽车 飞机 轮船交通设备制造及零部件 农副产品加工等四大产业链 济南 综合性省会城市主导 现代服务业和总部经济内核 机械装备与交通设备制造 高新技术产业两大产业链 淄博 现代制造业城市内核 石油化工及其制品 陶瓷及新材料 生物医药 机电 纺织服装等五大产业链 淄博都市圈城市定位 淄博属于加工型地区 以石油化工和非农产品为原料的加工工业占优势 济南属于知识型地区 在高新技术产业和教育 文化产业等方面具有优势 德州 滨州 聊城的纺织业和农副产品生产 机械制造业占优势 泰安 莱芜的生态旅游业 采掘业 重加工业占优势 淄博都市圈 淄博定位为现代制造业型城市 在石油化工及其制品 陶瓷及新材料 生物医药 机电 纺织服装产业发展方面具有相对优势 城市区位及环境 行政区划 淄博是一座独具特色的组群式城市 现下辖张店区 淄川区 博山区 周村区 临淄区5个市辖区和桓台 高青 沂源3个市辖县以及1个国家级高新技术产业开发区 淄博高新技术产业开发区 和1个省级文昌湖旅游度假区 城市化及人口 数据来源淄博市统计局统计范围 淄博市区和周边县市 城市人口 淄博市人口近五年来匀速上涨 截至到2011年 淄博市常住人口数为453 06万 户籍人口数为422 4万 中心城区吸引了越来越多的外来人口 这为房地产的持续发展提供了条件 城市化水平 2012年三季度企业景气指数开始下滑后 时隔八个季度后首次进入较强景气区间 表明企业微观经济正逐步步入正轨 值得关注的是建筑和房地产行业 企业的景气较高且不断攀升 表明企业家对于淄博的房地产行业前景看好 景气指数的数值介于0和200之间 100为景气指数的临界值 当景气指数大于100时 表明所处状况趋于上升或改善 处于景气状态 越接近200状态越发好 淄博2012年前三季度企业景气指数 经济态势 数据来源 淄博市统计局统计文件 淄博的GDP总量 在山东各个城市的排名中处于前列 其人均GDP超过8000美元 经济实力比较雄厚 但是 对比过去的排名 可以发现淄博的排名逐年下降 其经济地位不断受到挑战 反映出淄博经济的后劲不足 缺乏持久创新的经济实力 经济态势 数据来源 淄博市统计局统计文件 经济增速与人均GDP对应的房地产行业发展特征是矛盾 但是这样的正常表现只是一个大体的规律 结合不同的地区 这样的关系分析需要因地制宜 因此 虽然淄博的人均GDP超过了8000美元 但是这并不能说明淄博的房地产市场发展缓慢 具体的房地产表现下一部分会进行详细分析 淄博的GDP增速基本维持在10 以上 而人均GDP为54846元 折合成美元大约为8235美元 人均GDP与房地产发展关系 经济态势 通过淄博的恩格尔系数水平来看 淄博居民在食物支出以外的消费力很强 结合居民的可支配性收入来看 完全达到富裕型水平 照此推算 淄博居民在住房消费上的支出大约在2537 3805元的水平 注 恩格尔系数 食物支出金额 总支出金额 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 居民消费 站在未来看今天随着淄博经济不断发展 城市能级上升 以及伴随人口增长而带来的城市扩容 市场需求必将产生爆发性的增长 而随着人民生活水平及居民购买力的增强有利的带动房地产行业的发展 淄博房地产市场拥有广阔的市场发展空间 世联观点 第二部分房地产市场分析 淄博房地产发展历程商品住宅指标分析商品住宅片区分析张店区住宅片区分析典型项目分析 淄博房地产发展历程 市场持续显现供不应求态势自2006年至今 淄博市场一直保持繁荣红火的状态 在未来一段时期内仍将持续供不应求态势 淄博供求分析 淄博房地产开发总量迅速增长2010年淄博房地产开发总量达1411 41万 速度增长迅猛 淄博开发总量 2010年上半年淄博市房地产开发市场主要统计指标情况 淄博2006 2010年上半年同期完成投资对比 可以看出 2010年淄博的房地产市场异常火爆 国家调控的影响在这里难寻踪迹 投资商看好淄博的房地产前景 地产投资尤其是在住宅上的投入不遗余力 淄博投资情况 淄博整体房价飙升近300 自2003年起淄博房价开始持续上涨 至2010年 淄博全市房屋销售均价已上涨至3384元 相比2003年房价增幅近300 淄博价格走势 近几年淄博的房地产市场运行平稳 经历11年的大好市场 销售额达到138亿元 11年的巨大成功 让开发商和投资商看到淄博的潜力 从而将更多的资本投入到其中 销售额的增长 很大一部分原因是房价上涨的拉动 淄博销售情况 淄博房地产市场小结 1 2011年下半年 土地价格不断提升 土地成交活跃 2 2011年10月份以后 受整体市场形势影响 各开发企业拿地积极性上涨 土地日益稀缺 随着市场的不断发展 在供小于求的市场形势下 未来房价依然具有一定提升空间 张店区销售面积 统计淄博市房地产历年销售面积情况 张店区占淄博市房地产市场销售面积的49 纵观张店区房地产历年销售均价情况 具备预测未来销售均价的可能 其平均年增长率为15 2010年高端住宅均价部分突破6000元 超整体均价40 张店区销售均价 2011年高端住宅规模项目总供应量约64万 张店区存量统计 政府规划发展方向 西部政务核心区 市政配套 发展初期 但高端立势 板块意向 核心资源 驱动力 发展状况 高新产业区 高新产业 城市面貌 发展较为成熟 早期的高端项目提升区域价值 高品质产品 住宅板块特征明显 分别以政务 商业商务 产业 化工和商贸为区域发展方向 项目所在的南部板块居住意向较差 认知度低 张店区板块分析 1 4 产品形式及面积 区域产品多以高低配形式设计 主力面积集中在90 140较舒适产品 2 价格平台 价格平台较高 一般在6500 8000之间 3 客户类型 客户主要来自张店区 80 左右是改善客户 追求稀缺地段 市场表现 产品品质较好 具有完善的商业 教育 医疗等配套资源 城市意向强 认可度高 中心城区 城市发展成熟区域 共享城市级的各种资源配套 依托 城市商业和成熟配套 构建核心驱动力 改善客群为主 1 4 产品形式及面积 物业类型多样 面积集中在90 110 130 150 2 价格平台 价格平台高 多在7000以上 3 客户类型 客户以改善居住为主 张店区客户占到50 左右 周边的淄川 桓台 周村等占到50 市场表现 产品品质领先市场 是富人居住聚集区 北部城区 淄博高端项目聚集区 以 品质大盘 区位价值 为核心驱动力 改善客群为主 西部城区 城市副中心 市政迁移的主方向 区域未来升值潜力显著 改善客群为主 尚文苑 尚美苑 翰文苑 创业颐丰花园 圣亚颐丰花园 远景玉城 龙泰苑世嘉 凯瑞景园 1 4 产品形式及面积 产品形式多样 面积在90 140平米左右 2 价格平台 价格平台较高 一般在6500以上之间 3 客户类型 客户主要以本地区域为主 经济实力较强 多为改善需求 市场表现 政府规划发展方向 未来发展潜力大 齐悦国际花园 东部城区 城市化工业聚集区 周边居住环境较差 驱动力不足 仅以总价吸引部分刚需客群 1 4 产品形式及面积 以较低密度的多层 小高层产品供应为主 户型为紧凑的两室 三室 80 110 2 价格平台 区域价格在5000 5500左右 3 客户类型 客户首置为主 看重价格 市场表现 周边居住环境较差 以中低档次产品为主 城市意向差 南部城区 传统商贸物流核心区 城市意向较差 不具备强势驱动力 主要辐射刚需客群 1 4 产品形式及面积 区域供应产品以多层 小高层为主 主力面积为80 110的紧凑户型 2 价格平台 区域产品均价集中分布在4000 5500元 平米 区域价格平台相对较低 3 客户类型 客户首置居多 主要为张店区年轻人 周边专业市场人士 周边县市客户 市场表现 产品品质较低 辐射力有限 区域整体认可度较低 存在认知瓶颈 张店区商业配套 张店区教育配套 张店区医疗配套 商品住宅市场分析 1 房地产市场总量 从2011年月度供应变化来看 上半年开发商希望通过优惠政策保证项目快速走量 新增供应激增导致供应量较为充足 但市场成交有限 导致供应量持续保持高位 受国家调控政策影响 2011年 成交率延续下降趋势 2 成交价格 从住宅整体成交均价走势来看 2011年受国家宏观调整政策影响 成交均价出现拐点 6000 8000元 的刚需主力价格成为市场成交最为集中的范围 住宅市场环境 通过淄博市房地产市场现状的分析 房地产市场逐渐回归正常 第三部分项目本体分析 项目区位区域配套项目环境规划指标 41 项目位于西城片区项目位于淄博市张店市区西部 紧邻世纪路 是东侧进入张店市区的必经之路 展示性极佳 位于张店区与博山区交通要道区域处于张店中心城区与西部城区结合处 城市向西扩张的第一站 向西可直接到达周村 西城标杆性项目 奠定南城发展基础项目紧邻张店区政府 西部片区发展引擎 代表区域发展水平 高新开发区 老城区 南部片区 西部片区 世纪路是城市南北方向的交通主干道 项目紧邻城市交通干道 交通通达性较好 项目地块途径34路 168路公交车通过 富尔玛家居 齐商银行 张店商业银行 山东理工大学 张店区政府 城市发展主轴政务中心旁大规模住宅项目 优势 劣势 项目临近实验中学 理工大学 教育氛围良好项目交通路网发达 公交线路较密集城市发展的主方向 发展潜力巨大 区域内生活型配套 档次较低 第四部分淄博恒大项目进入性建议 市场背景 市场表现 市场机会 张店区住宅市场呈现供销两旺的态势 综合品质较高的项目均价已经超过6500元 部分突破8000元 淄博市民普遍对子女教育非常重视 学区