巩义市房地产市场调研.ppt

河南 巩义 2013 11 15 巩义市房地产市场调研报告 目录 宏观概念 商业分析 住宅分析 地块分析 第一章宏观概念 城市概况 城市经济 对外交通 对内交通 城市规划 位置巩义市位于河南省中部 东距郑州市82公里 西距洛阳76公里 陇海铁路 310国道和连霍高速公路横穿东西 豫31线 焦 作 巩 义 黄河大桥纵贯南北 有6条铁路专线与国铁相连 总面积1041平方公里 其中耕地50万亩 人口79万人 辖15个镇 5个街道办事处 292个行政村 交通 巩义市有十几路公交路线 还有旅游路线 道路属山区道路 大多带有斜坡 旅游有北宋皇陵 杜甫陵园 嵩阴风景区 北魏石窟市等众多旅游景点 城市印象 巩义市 巩义 领衔郑州卫星城市 城市概况 巩义市域图 约82公里 三次产业结构比重为1 8 74 7 23 5 巩义市是河南省人居环境范例市 全国科技实力百强县市 全国信息化试点城市 国家级卫生城市 国家级园林城市 中国优秀旅游城市 巩义市辖5个街道 15个镇 新华路街道 杜甫路街道 永安路街道 孝义街道 紫荆路街道 米河镇 新中镇 小关镇 竹林镇 大峪沟镇 河洛镇 站街镇 康店镇 北山口镇 西村镇 芝田镇 回郭镇 鲁庄镇 夹津口镇 涉村镇 市人民政府驻巩义东区行政中心 陇海东路 巩义市距郑州约82公里 辖5个街道 15个镇 总人口81万余人 企业状况 生产型企业较多 如豫联集团 中孚集团 机械厂等全市规模以上企业中 销售收入超20亿元企业2家 超5亿元企业9家 在境内外上市企业3家 有19家省级以上高新技术企业 企业主要以耐火材料居多 其次还有化工 铝业 电力业等 巩义 快速发展的豫中工业重镇 城市经济 前三季度 我市固定资产投资规模持续增长 完成投资281 90亿元 比去年同期增长了23 2 增速比一季度提高0 9个百分点 与上半年持平 三次产业比重呈现 三产上升 一 二产下降 的格局 其中 我市第一产业投资3 66亿元 同比下降15 5 占投资的比重为1 3 同比下降0 6个百分点 第二产业投资有所增长 但占比下降 第二产业投资181 79亿元 同比增长19 3 低于投资增速3 9个百分点 占投资的比重为64 5 同比下降2 1个百分点 第三产业投资持续增长 占比有所上升 第三产业投资96 45亿元 同比增长33 7 高于投资增速10 5个百分点 占投资的比重为34 2 同比上升了2 7个百分点 新开发区 行政中心 城市生活区主要以贯穿南北的新华路为主 其中建设路为城市一条主干连接高速贯穿南北 又是新老城区的分割线 生产企业集中区以孝义镇为集中区 城市框架东扩 城市格局正在发生新的变化 城市格局 城市规划 一心多极 二轴四区 的市域村镇空间结构 一心 指巩义市总体规划确定的 一城两区四组团 的中心城市总体功能结构 多极 指西部区域中心 回郭镇 东部区复合中心 小关镇 竹林镇和米河镇 南部区域中心 涉村镇 二轴 指沿310国道的城镇与产业发展一级轴线和沿237省道城镇与产业发展二级轴线 四区 指中心城市协调区 东部城镇协调区南部城镇协调区 西部城镇协调区 至2020年 通过现有村镇的合并 调整 提升 逐步形成中心城市 中心镇 一般镇 中心村 基层村五级村镇体系结构 一心多级 两轴 四区 巩义市最繁华的几条路 形成一个 井 字型交通 以新华路最为繁华的商业中心向东区 新区 扩散 结合市政规划将对本项目有很大开发优势 交通优势 位置优势 商业发展优势 新开发区 行政中心 城市现有商业格局与未来商业规划给项目带来极大优势 对内交通 建设路 东西向交通以新兴路 人民路及陇海路为主 南北向交通以新华路 建设路及桐本路为主 三纵四横 新兴路 人民路 陇海路 杜甫路 新华路 建设路 桐本路 对外交通 陇海铁路 国道310 省道314和连霍高速公路横穿东西 省道237 焦 作 巩 义 黄河大桥纵贯南北有6条铁路专线与国铁相连 高速公路1条 国道1条 省道2条 县道8条 乡道63条 村级道路122条 专用线8条 境内有桥梁共计102座 总长度延米3825米 其中大桥5座 中桥30座 小桥70座 市区陇海路石河道大桥和新兴路石河道大桥联接新老城区 连霍高速公路 对外多交通为铁路及公路 主要是连霍高速 陇海铁路线及G310 企业集中区 商业中心 建材 家居中心 商业中心 新开发区 东区 商业较为集中 主要以临新华路商业为主 其中星月时代广场 海盛花园以及佰亿步行街 聚龙商贸城和已有的海盛商贸城 宏发商城等商业体量较大 楼盘开发主要以新城区为主 老城区除商业开发外 还有城中村改造项目 巩义市商业房地产发展现状 老城区 新城区 老城区 房地产发展方向 巩义市房地产目前现状 从老城区慢慢向新城区发展趋巩义市区内现只有城中村可开发 本项目属老城与新城的交会处 距商业中心较近与星月时代广场和海盛花园共享市政规划的公园 巩义市房地产发展趋势 向新城区扩展 城市小结 巩义市位于中岳嵩山北麓 隶属于郑州市 东距郑州市82公里 西距洛阳市76公里 2012年末全市总户数228881户 常住总人口810240人 其中男412574人 女397666人城镇人口375141人 城镇化率达到46 3 全市人口自然增长率为4 23 巩义市是河南省人居环境范例市 全国科技实力百强县市 全国信息化试点城市 国家级卫生城市 国家级园林城市 中国优秀旅游城市 对外多交通为铁路及公路 主要是连霍高速 陇海铁路线及G310内部交通系统主要以 三纵四横 形式组成交通构架 东西向交通以新兴路 人民路及陇海路为主 南北向交通以新华路 建设路及桐本路为主 打造 一心多极 二轴四区 的市域村镇空间结构 区位优越 交通便捷 未来规划 第二章商业分析 5km 100m 3km 市中心辐射圈 商业 餐饮 专业 金好莱生活馆 金信购物广场 月星生活广场 佰盛购物广场 宏发商城 朗曼假日广场 万洋国际广场 杭州窗帘城 齐心家具生活馆 家具大世界 五金商贸城 麒麟火中雪冰火锅 金门饼店 巨幅来炖菜 湘村人家 巩义市以双核商圈为主导 分别是老城区商圈和巩东新行政中心的新商圈 但是政府行政商圈的真正氛围还没有真正形成 且缺乏中心点 巩义市以双核商圈为主导 辐射范围约1 5km 商圈分析 市中心黄金十字商业带 科技市场 主要街铺分布 建材市场 商业形态以街铺为主 集中式商业只有新华路与新兴路交汇处有分布专业市场主要有两处 人民路与建设路交汇处的科技市场 建设路与西环路交汇处的建材市场 业态分布 餐饮 零售 服饰代表商家 肯德基 好享来 李宁销售价格 10000 12000元 平米租金水平 70 80元 平米 月 业态分布 IT产品 办公耗材销售价格 5000元 平米租金水平 街铺50元 平米 月 内铺10元 平米 月 业态分布 建材 家具 家居销售价格 租金水平 街铺60元 平米 月 内铺25元 平米 月 形成规模的街铺主要分布在新华路 新兴路 建设路 人民路两侧 租金价格集中在40 60元 平米 月 巩义市商业分布 位置 新华路与新兴路交汇处住宅部分 销售率 99 剩一套200平米的顶层复式 价格 3700元 商业部分 商场部分和一楼街都已经营 主要业态为 品牌服装 鞋 大型超市 中西餐及小吃 有大商家和多家品牌主力店支撑 如 苏宁电器 肯德基 豪享来 永和豆浆等 经营状况较好 内街面积 31 41进深 8米 开间 6 2米 租金 110 元 月物业费 2 0元 月 空调 10 52 0元 月 分析 优势 处于市区较繁华地段 各种商业配套较为完善 劣势 商业体量太大 招商存在一定的压力 且影响住宅居住品质 内街引导不足 个案明细 星月时代广场 销售部位置 新兴路与新华路交汇处南20米住宅部分 售罄 价格 3800元 商业部分 商铺业态以服饰 餐饮为主 商铺进深 15米 价格 15000元 平米 分析 优势 处于市区较繁华地段 各种商业配套较为完善 劣势 商业部分影响住宅的居住品质 周边商业较多 竞争激烈 个案明细 佰亿步行街 第三篇 巩义市商业概况 总面积 业态 家具 家居 建材代表商家 全友家私租价 25 50元 平米 月面宽 3 6米进深 15米规划特点 规划有内街 并且每个商铺都被打通 直接连通内街与外街 分析 优势 巩义市最大的家具建材专业市场 临主干道 位于新老城区结合带 商业价值及潜力巨大 劣势 市场不购成熟 规划存在一定缺陷 个案明细 明阳建材城 总面积 业态 餐饮 家具 餐饮代表商家 永乐生活电器售价 租价 73元 平米 月面宽 4 5 5米进深 10米规划特点 规划有内街 分析 优势 地理位置绝佳 周围商业氛围浓厚 永乐电器入驻 经营状态良好 劣势 因为消费习惯问题 内街租售率不高 消费习惯引导不足 个案明细 海盛购物公园 新兴集贸综合市场 名称 新兴集贸综合市场规模 约4500 沿街店铺 18间 业态 1F 批发市场 沿街服饰2F 美食城商品类型 低挡出租率 90 以上经营状况 良好租售价格 租 3 5 5元 天 名称 金信购物广场开业时间 2008地址 新兴路规模 2 5万 业态 1F 银行 便利店 服饰2F 网吧 服饰经营状况 较差租售价格 2 2 5元 天备注 淘宝城空置率达50 金信购物广场 个案明细 佰盛步行街 名称 佰盛步行商业街地址 新华路规模 约1 5万 业态 服装 鞋类 小商品开业时间 2008年租金 2 5 3 5元 天经营状况 好 满铺经营备注 位于地下 只租不售 恒基服装城 名称 恒基服装城地址 新兴路规模 1500 开业时间 2000年店铺形式 内街式租售价格 2 5 3 5元 天经营状况 物业档次低 较好 个案明细 永乐生活电器 名称 永乐生活电器地址 建设路规模 约7500 业态 B1 中方圆家具城F1 空调 电视 风扇等F2 套房家具开业时间 2012 二次装修 大丰源 名称 大丰源地址 建设路规模 约7500 租金 F1 2 2 5元 天 只租不售 F2 1 5元 天备注 只租不售 原规划做建材市场因建筑风格和市场 后改为主题餐饮目前仅一家足浴店入驻 仍在招商中 个案明细 商业小结 巩义市以单核商圈为构架 发展较好 分布主要以两三条城市主干道为主 由于市政府东迁 以朗曼假日广场为例 商圈有东扩的趋势 由于东区建设力度比较大 随着城市发展 东区社区的形成 也有可能会产生新的次商圈 整体商业市场业态搭配相对比较混乱 大规购物广场均无国际一线品牌入驻 以国内二线品牌为主 整体档次偏低 金置购物广场为例 空置率可达40 同为地处市中心的核心商圈 内部建筑装修 动线都较为合理 外部交通也比较便利 却人气惨淡 推断当地市区商业已趋于饱和 单核商圈 业态搭配乱 档次偏低 市区商业趋于饱和 商圈东扩 新商圈 第三章住宅分析 城中组团 城东组团 巩义市住宅现状分两个住宅组团 分别为 城中组团及城东新城组团 间距为2 5km 城中组团在老城区内 几乎无在售楼盘 城东组团 新建住宅较多 体量较大 巩义市住宅售价较为均匀 无较大差异 均价为4000元 左右 2 5km 2 5km 住宅分析 两个组团 间距2 5km 项目名称 德丰香榭里项目地址 巩义市新兴路与建设路交汇建筑面积 约30h 开发商 巩义市德丰房地产开发有限公司建筑形式 高层户型 42 74 售价 公寓4600 5000元 住宅3600 4000元 物业费 公寓1 7元 月住宅1 1元 月开盘时间 2009年12月15日入住时间 2011年11月15日 项目名称 恒星皇家花园项目地址 惠民路与新兴路交汇建筑面积 约26h 开发商 郑州市恒星置业有限公司建筑形式 高层户型 110 140 售价 均价4000元 物业费 未定开盘时间 2011年11月入住时间 2013年6月 项目名称 龙泉花园项目地址 桐本路与陇海路交汇建筑面积 约6 5h 开发商 郑州市仲泰房地产开发有限公司建筑形式 高层户型 80 150 售价 3800 4000元 1物业费 0 9元 月开盘时间 2010年入住时间 2012年 项目名称 锦江国际花园项目地址 陇海路与锦里路交汇建筑面积 约14h 开发商 河南天鹰物业管理有限公司建筑形式 高层 多层户型 100 140 售价 均价4000元 物业费 0 9元 月开盘时间 2010年入住时间 2011年 龙泉花园 约1公里 约1公里 锦江国际花园 重点项目 朗曼新城 朗曼新城 位于巩义市河洛路与石河路交叉口 原巩义汽车北站 周边交通便利 通达性极好 可直达连霍高速出入口 项目东西两侧为规划居住用地和中小学 南侧紧邻千亩石河道公园 项目由深圳朗曼实业下属的巩义朗曼地产开发 朗曼集团坚持奉行 产品信誉 企业信誉 行业信誉 在河南拥有良好的客户基础与口碑 朗曼新城 是2012年河南省重点工程 项目占地约700亩 总建筑面积136万平米 建设有高层 别墅 大型商业 写字楼等 项目规划居住户数8000户 居住人口3万人 整体布局科学合理 建筑采用欧洲地中海风格 运用石材 高档涂料 图形雕刻等经典欧式元素 部分楼幢设有架空层 增加了观赏性 提高了舒适度 社区内部配套有五星级会所 幼儿园 网球 篮球 羽毛球场 儿童游乐场 运动健身广场 老年休闲区等 给业主提供了充足的公共休闲空间 社区内双气配置 项目西南角配备有30万平米的商业金融区 规划有百货 大型超市 写字楼 酒店餐饮等 实现一站式购物 生活便利 2013年项目计划完成投资5 5个亿 实现高层主体封顶 多层单体验收完成 住宅小结 开发体量 城中组团没有在售项目 目前住宅在售都集中在东区 产品特征 现代风格居多 高层产品为主 均价范围 住宅 3900元 4500元 商铺 一拖二 12000 15000元 集中性 由于市政府的东移 带动了东区整体的住宅