陕西豪城商业广场商业中心项目前期市场分析_267p_.ppt

豪城商业广场前期市场分析研究报告 谨呈 宝鸡豪城房地产开发有限公司 2012 06 20 2012 07 20 工作 成果 宝鸡市规划与发展调研宝鸡市土地市场调研宝鸡市房地产市场调研宝鸡市产品发展调研客户访谈业内人士访谈 项目背景资料研究项目土地价值研究西花园版块市场现状研究西花园版块市场竞争研究西花园版块客户研究类似相关案例借鉴项目各层面定位项目VI设计项目物业发展建议 第二阶段项目整体定位与物业发展建议 第一阶段项目市场调研及项目初判 宝鸡房地产市场状况宝鸡房地产市场版块特征宝鸡各区域房地产市场特征宝鸡消费者需求项目未来预判 21个工作日 21个工作日 2012 08 20 项目前期工作阶段划分 报告思维导图 宏观背景分析 城市宏观运行 房地产市场发展 政策环境与影响 项目宏观背景 区域发展与价值 宝鸡市发展历程 项目片区规划发展 项目区域价值 区域房地产市场发展 宝鸡市整体市场 宝鸡市细分市场 项目市场机会 宝鸡市消费者调查研究 消费者需求研究 消费者商圈调查 客群需求商机 项目地块初步理解 项目本体分析 项目未来预判 宝鸡市大商业现状 项目竞争机会 宝鸡市竞争对手 第一章宏观背景分析 1 1城市宏观运行 1 2房地产市场发展 1 3政策环境与影响 从城市宏观运营状况 整体市场发展及大势角度分析 判断项目未来所处的基本宏观环境 城市宏观经济发展势头强劲 形成房地产市场高速发展的动力和基础 1 1城市宏观运行 数据来源 宝鸡统计局 宝鸡GDP近三年保持了10 左右的增长速度 特别是2011年在国家宏观调控的背景下依然保持了10 5 的增速 2011年宝鸡GDP突破千亿元 在经济的强烈带动下 宝鸡房地产市场进入高速发展阶段 宝鸡人均GDP达到三线区域中心城市前列 2011年宝鸡市人均GDP与国内同级别城市 中西部重要三线城市 相比 均处于相近水平 2011年宝鸡市城镇居民人均可支配收入与同类城市相比 已经超过了其它三线城市 宝鸡的经济基础处于三线城市的前列 数据来源 各地统计局 1 1城市宏观运行 宝鸡的经济增长保持高速增长 目前已经超过一线城市增速 宝鸡近3年年GDP平均增长率为10 5 已基本达到了一线城市的增速 宝鸡2011年人均可支配收入平均增长率为16 1 已超越了全国主要城市 增长速度惊人 数据来源 各地统计局 1 1城市宏观运行 宝鸡市城市人口规模稳中递增 城市发展潜力巨大 截止2011年末 宝鸡市辖区人口379 67万 宝鸡市城市人口97 3万 虽然城市综合竞争力在全国副省级城市中排名相对靠后 但就城市人口容量一项指标来看 2011年宝鸡市常住人口发展潜力非常明显 宝鸡市城镇化发展速度较快 处于同类城市 咸阳 德阳 锦阳等 最高点 同时城镇规模大 辐射能力强 也使得宝鸡成为西北地区除西安外最大人口聚集型城市之一 城市发展潜力巨大 数据来源 宝鸡统计局 1 1城市宏观运行 分行业来看 批发业零售额同比增长最快达25 07 住宿和餐饮业零售额同比也录得23 12 的增长速度 宝鸡社会消费品零售总额保持持续增长态势 1 1城市宏观运行 宝鸡社会消费品零售总额保持持续增长态势 而且自2008年开始增速有所加快 2011年宝鸡的社会消费品零售总额达234 4亿元 同比增长达24 7 宏观经济与房地产市场发展的关系 宝鸡房地产发展正处于快速发展阶段 2011年宝鸡宏观经济增长速度10 5 人均GDP4103美元 1 1城市宏观运行 一带一轴五组团的市域城镇空间布局 形成市域 规划区和中心城区三个层次 一带一轴五组团 一带是渭河沿线的东西向城市发展带 包括市级商业中心 文化中心 行政中心 商务中心和物流中心等城市公共中心 一轴是城市跨越式发展的南北向拓展轴 包括教育科研中心 体育中心等 五组团分别是福谭组团 金渭组团 代马组团 陈仓组团和蟠龙组团 宝鸡市城市总体规划纲要 2008 2020 中关于城市发展总目标是 在规划期内 将宝鸡建设成为我国西部地区宜居宜业的现代化特大城市 该规划按照地域范围分为市域 规划区和中心城区三个层次 规划区为宝鸡市辖区 近期 2015年 宝鸡市域总人口预计为410万人 远期 2020年 宝鸡市域总人口预计为425万人 1 1城市宏观运行 1 1城市宏观运行 宝鸡在关中天水经济带中占据重要的枢纽传导作用 宝鸡 关中 天水经济区 作为西部率先发展的三大经济区之一 主要包括西陇海线由西安和咸阳 宝鸡 天水等城市 经济区的主体部分在陕西省境内 甘肃天水市是功能延伸区和承接产业的重要节点城市 关中 天水经济区属于大中小城市分布比较集中 工业化水平比较高 人口密度较大 人才知识资源相对丰富 自然生态环境相对较好的区域 区域产业重点是发展高科技 装备制造业 航空航天工业 现代农业和特色旅游产业 宝鸡作为陕 甘 川 宁毗邻城市 陕西第二大城市 要顺应省委 关中率先发展 把宝鸡建设成为百万人口特大城市 的战略要求 必须充分发挥宝鸡区位优势突出 工业基础雄厚 资源优势明显 综合实力较强的优势 建设区域中心城市 增强城市集聚功能 推动特大城市建设 带动周边地区共同发展 使得宝鸡多中心格局的形成 逐步呈现大宝鸡的版图 东 西 1 1城市宏观运行 多热点的形成 形成大宝鸡版图 产业 空间 交通三大驱动力共同促进城市外扩背景下的人口外延 建立消费基础 城市外扩驱动力 产业驱动 空间驱动 快速交通驱动 金台 金台产业渭滨 旅游 文化产业高新 高新产业陈仓 物流 贸易 人口密度高土地利用率高无开发利用空间 城市公交系统完善城市交通网完善地铁修建 产业的导入 区域的外扩 城市骨架拉大 城市外扩背景下的人口外延 建立了良好的市场消费基础 1 1城市宏观运行 宝鸡人均GDP的量保持前列 增速超过一线城市 这样的增速 会快速推动市场增容而同时宝鸡人口规模走高 依赖于高速经济扩张 将进一步促进城市版图发展 新的规划使得宝鸡多中心格局形成大宝鸡版图初现 机会与启示 宏观环境趋好 将快速带动城市整体发展水平 为房地产发展提供有利的外部环境城市发展处在快速扩张阶段 人口增加和产业导入带来巨大市场需求 1 1城市宏观运行 1 2房地产市场发展 2005年后宝鸡房地产市场进入 起飞程序 2001年至2010年 经各项核心指标评价 宝鸡房地产市场一直呈持续稳步发展 整体市场表现健康 2005年之后房地产各项核心指标均有明显增长 市场呈现蓬勃发展之势 由最初的启动期逐渐进入快速发展的阶段 数据来源 宝鸡统计局 市场表现一 土地市场成交活跃 成交量价一路走高 全市土地成交量价同比走势 全市挂牌土地供应从09年开始持续增加 11年达到历史最高点 高新区目前为全市土地供应最热区域 数据来源 创一市场研发中心 1 2房地产市场发展 近两年 众多开发商在宝鸡开始拿地 高新区域 大体量 高单价成为其拿地的显著特点 市场表现二 房地产开发投资规模持续扩大 数据来源 创一市场研发中心 1 2房地产市场发展 2006年以来 宝鸡的房地产开发投资增长率均保持在20 以上 2011年同比增长更加攀上50 以上 2008年投资总额比2003年翻了4 5倍 可见宝鸡房地产业近年来抓住了飞速发展的机会 宝鸡的房地产开发主要集中在高新区的居住建设区 房地产开发投资规模持续扩大 已成为拉动宝鸡固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量 2006 2011年 宝鸡商品房累计销售面积约1000万平米 年均增长16 2 住宅成交均价逐年递增 住宅销售面积及增幅 数据来源 宝鸡统房地局 市场表现三 宝鸡房地产市场已初步呈现 量价齐增 的良好发展态势 2006年至2011年 宝鸡商品住宅销售面积大幅攀升 即市场需求量显著增加 宝鸡房地产市场已初步呈现 量价齐增 的良好发展态势 1 2房地产市场发展 市场表现四 众多开发商逐鹿 加速市场布局 催化 宝鸡市场 华辰地产 北辰地产 宏方地产 三迪地产 宏腾地产 华夏地产 嘉隆地产 2003年 2007年 时间轴 异地品牌开发商的陆续进驻对于宝鸡房地产市场产生极大影响 1 产品品质的提升与创新 2 竞争激烈的同时促使市场进一步规范化 3 加速市场发展 促使进一步成熟 东森地产 中苑地产 2011年 振东地产 金联地产 永嘉地产 秦佳地产 金田地产 1 2房地产市场发展 豪城地产 2005年 市场表现五 市场发展形成了一个主轴 多个板块共同发展的局面 西花园板块 传统老工业区 形象比较陈旧 发展相对滞后 但依据大量的土地储备 近期房地产开发加速起步商品房价格 3420元 陈仓板块 传统落后区域 形象较差 但随着经济开发区的发展 近期区域价值提升迅速商品房价格 3689元 经二路板块 集中了大量商业主力店和商业步行街 不断上涨的人气和商业氛围将加大该区域的发展商品房价格 4835元 高新板块 高新产业资源带动区域发展 区域认同度高 近年发展迅速 商品房价格 4951元 火炬路板块 传统居住区 高校聚集地 人文氛围浓厚 地产项目较为分散 逐步向南推进商品房价格 4290元 联盟板块 金台产业为依托 经济发展最迅速 形象最好的城市综合新区 随着金台可开发的土地逐年减少 市场供应显得不足商品房价格 4320元 1 2房地产市场发展 政策调控持续性 全国市场表现出量价齐跌局面 近期以价换量明显 2009 12 2010 01 2010 02 取消个人住房营业税优惠政策 两年变五年 拿地首付不低于50 国11条发布 遏制房价上涨成年度基调 国四条出台 连续3次上调存款准备金率 2010 04 2010 05 国土部发布 国十九条 78家央企退出地产业务 银行取消7折利率优惠 二次购买普通房屋 不再享受契税优惠政策 银行提高二套房首付比重 二套房首付提至50 新国十条发布 暂停发放第三套及以上房贷 首套房首付比例不低于30 2010 09 公积金存贷利率上调 2010 10 贷款利率上调0 25 银行取消7折利率优惠 2010 11 第二轮调控提高置业成本 第一轮调控提高开发门槛 第三轮调控限制置业 2011 01 2011 02 国八条出台 持续加息 贷款收紧 开始征收房产税 全国以及地方版限购令出台 1 3政策环境与影响 全国保障性住房全面开工 2012 3 银行贷款适度有所松动 中央依然坚持政策持续调整 第四轮建设保障性住房 限购令的出台 直指二次改善和投资型需求 无疑是对市场最大的打击 纲领性政策 开发商 消费者 土地政策 货币政策 信贷政策 税收政策 其他政策 国十条 国八条 房产税 限购令 国土部国十九条 央行持续提高准备金率 央行持续加息 央行取消置业七折利率 公积金信贷利率上调 首付提高并暂停第三套住宅贷款 取消置业契税减免 沪渝版房产税出台 全国和宝鸡版限购令 宝鸡年度房价控制目标 房地产领域调控的重心 从土地 增量房 存量房 消费者逐步转移 2011年以来 政府从提高开发门槛 提高置业成本两方面入手 但效果并不明显 到如今的限制置业的政策出现 可以看出政府对于房地产市场调控的决心 限购令的出台 将二次改善型置业和投资型客户拒之门外 全面落实保障性住房政策 这对市场是最为严厉的打击 1 3政策环境与影响 保障性住房全面展开建设实施 开发商 对后市较为谨慎 出现较多的以价换量或商业开发 规避风险 从各大开发商表现看 提前加推密集期 各大开发商纷纷低价加推 实现快速跑量 并且伴随的是商业开发的异军突起 一线龙头房企表现 2012年5月一度出现上海万科清林径项目直降4000元 平米 出现深夜排队购房热潮 二线城市表现2012年4 6月 西安出现多数楼盘以小额诚意金抵大额购房款的浪潮 同时出现4800元 平米的商品房信息开始抢占市场 三线城市2012年6月汉中市场 金泰湖滨花城项目月成交1套 恒大项目以低价促销成交16套 整个市场低迷 宝鸡市场从现有市场表现来看 住宅市场几乎处于半滞销状态 商业开发骤然剧增 出现综合体项目约7 8个 1 3政策环境与影响 在开发商的二三线城市扩张的背景下 未来供应持续增加 供应量 正面影响 负面影响 成交旺盛 市场保有量迅速去化 紧缩地根是中央调控的核心内容 供应增加 供应减少 品牌开发商二三线城市拿地高涨 土地监管力度加强 逼存促开工 城市加大保障性住房用地供应 刚需主导市场促使供应套数增加 控制银根 提高开发门槛 捂盘惜售明显 延缓上市步伐 转让税收提高导致自营比例上升 旧城改造速度加快 产生大量土地 从2011年全国土地市场的成交情况来看 二 三线城市已成为各大企业的拿地重点区域 随着宝鸡建设大都市脚步的加快 2011年以后 越来越多的开发商将在宝鸡开发 随着宝鸡新一轮城市规划建设的落地 渭滨区 金台区 陈仓区 高新区都将有大量的土地放量 1 3政策环境与影响 在目前刚需为主导的市场仍未改变 表明未来一段时间内市场的需求依然增加 需求量 正面影响 负面影响 需求增加 需求减少 青年结构高峰代表的刚需不减 限购下的市场需求不断累积 利用房地产抵御通膨的保值行为 税费转嫁导致存量需求转向增量 资本追随外资向房地产业聚集 多方政策打击投机 抑制投资 限购政策将多改和投资客拒之门外 工薪阶层房价收入比差距明显 供应结构调整 有效需求被抑制 利率上升通道 置业成本提升 从目前宝鸡市的成交结构来看 市场的主要客户群体仍为青年结构为主体的刚性需求 而这一现状在未来一段时间都不会改变 限购政策具有两面性 一方面将一部分客户拒之门外 但是客户的需求依然存在 另一方面市场的需求在不断积累 蓄势待发 1 3政策环境与影响 平稳的慢增长将是2012年宝鸡商品房市场价格水平的主格调 成交价 正面影响 负面影响 价格上涨 价格下跌 房价泡沫较少 房价仍有上升空间 以地价为主的开发成本高速增长 以抗通胀为预期的购买行为 存量房税费负担促进房价上涨 宝鸡本土政策对房地产行业的保护 各地制定房价控制目标 抑制快速上涨 限购打压下的市场上升受阻 以首置为主的市场单价难以快速提升 高端住宅的成就下滑对价格拉动降低 低租金收益制约房价上涨动力 2011年宝鸡均价同比2010年上涨28 价格上涨十分明显 2011年考虑到稳定物价水平已被作为今年的中央经济重点工作之一 这将降低经济通胀预期 从而减小宝鸡市一部分投资客户置业保值的置业动机 但同时在宝鸡市旺盛的市场需求下 价格始终存在上涨的冲动 综合来看 2012年宝鸡商品住宅市场价格水平难以出现大幅上涨 平稳的慢增长将是今年的主格调 1 3政策环境与影响 预计未来宝鸡楼市发展的几个趋势 短期内 成交量将出现下滑 但价格下探可能性不大 中期内 在不断调整的政策下 随着政策的不断被消化 购房需求的压制 成交量有望出现反弹 长期趋势则取决于国家政策效应 整体上判断 2012年下半年宝鸡楼市住宅成交将出现短期内成交量下滑 商业市场成交将有望释放 而价格增长幅度趋于平稳 整体趋势层面 产品层面 投机需求和再次改善类过度需求将受到极大抑制 紧凑的刚需 首改类产品将成为市场成交主力 投资客户受到影响大于自住型客户首置客户及首改客户将成为市场消化主力 投机和过度消费将被严重抑制 1 3政策环境与影响 在宝鸡的经济发展快速的背景下 人口规模不断增加 大宝鸡版图初现 是房地产发展的基础 宝鸡房地产市场正处于快速发展阶段 成交量价不断攀升 市场虽然遇到了政策的严厉打压 但是以刚性需求依然旺盛 成交依然稳中向上 项目发展机会与启示 宏观环境趋好 为房地产发展提供有利的外部环境 遭遇了政策严厉的打击 住宅市场萎靡 但是商业或公寓类物业将迎来机遇 宏观背景总结 第二章区域发展与价值 2 1宝鸡市发展历程 2 2项目片区规划与发展 从区域发展历程和未来发展方向 为项目的发展寻找最有利的依托资源 关 天经济区 逐渐形成 宝鸡成为重工业 科技 居住 商务中心 2 1宝鸡市发展历程 2009年6月国务院宣布批准 关中 天水经济区发展规划 大经济区格局的确定 促使未来城市人口将急剧增长 将带来大量的消费需求 作为关天经济带的主要城市群 宝鸡的核心城市的辐射能力 城市聚焦效应将逐渐显现 宝鸡重工业科技实力雄厚 生产力相对发达 辐射带动力强 在关天经济区乃至全国都具有明显的比较优势和潜在优势 机电工业领跑宝鸡经济 是城市知富 中产阶层的聚居之地 聚集了大量城市精英 宝鸡是中国中西部区域性中心城市 陕西省第二大城市 西北第四大城市 宝鸡工业基础雄厚 是西部工业重镇 国有企业比重大是宝鸡经济结构的显著特征 装备制造业优势突出 重型汽车 数控机床 精密磨床 电子仪器仪表 石油钻采设备 铁路桥梁及钛材等60多个产品销量居全国或世界同行业前列 宝鸡矿产资源储量在全省占有重要地位 现已发现各类矿产地126处 探明储量85处 发现各类矿产26种 探明储量的18种 主要矿种探明储量有 金5 242吨 铜8 6万吨 铅锌250万吨 另外还有大量的硫 磷 硅石 石灰石 大理石 红柱石 煤 石墨等非金属矿种 其中 铅 锌 金是宝鸡的优势矿种 工业 新型制造业作为宝鸡经济龙头的地位将进一步强化 2 1宝鸡市发展历程 宝鸡经历三次转折性扩张 已成为全省工业重镇和宜居之城 2 1宝鸡市发展历程 宝鸡市城市总体规划经历了三个阶段 第一个阶段是1956年编制的城市总体规划 初步确定宝鸡为 以机械工业为主的铁路交通枢纽城市 第二个阶段是1981 2000年城市总体规划 确定宝鸡的城市性质是 以机电工业为主的新兴工业城市 是通往祖国西南 西北的铁路交通枢纽 至2000年城市人口规模由1980年的40 8万发展至85万 第三个阶段是2000 2020城市总体规划 国家建设重点西移 国家批准宝鸡为对外开放和二类陆路口岸城市 同时被确定为新亚欧大陆桥上枢纽城市 从城市性质 城市人口及用地规模都具有较大的变化 城市规模由中等城市向大城市发展 城市由 内向型 向 外向型 转变 建设以工业为主导的综合型城市 经过近20年的发展历程 城市综合竞争力不断提升 时间 1956 1980 1981 2000 2000 至今 阶段 起步期 发展期 快速发展期 规模 29平方公里 46平方公里 130平方公里 远期至143平方公里 发展目标 以机械工业为主的铁路交通枢纽城市 以机 电工业为主的新兴工业城市 西南 西北的铁路交通枢纽 宝鸡为对外开放和二类陆路口岸城市 同时为新亚欧大陆桥上枢纽城市 城市地位 快速发展期城市发展不断提升城市竞争力 本案顺势可获得更高经济效益 2 1宝鸡市发展历程 城市魅力 全国重点工业城市 新型的重点工业城市 西南 西北的交通枢纽 新型制造业基地国家园林城市国家卫生城市国家环保模范城市全国绿化模范城市中国人居环境奖国家节水型城市国家森林城市全国环境优美城市中国十大生态宜居城市中国十大生态旅游城市 西部先进制造基地 关中重要西部中心城市 陕 甘 宁 川四省交界地区的中心城市 陕西省综合交通枢纽 生态宜居城市 重工业加工基地 重工业加工基地西南 西北交通枢纽 宝鸡经过50年的发展已经形成了四大主导产业 重型装备制造业宝鸡共有工业企业60多家 已形成以秦川 陕汽 北方动力 宝钛集团 宝鸡中石油钢管 宝鸡中石油机械厂 法士特等等龙头企业为核心的产业集群 食品工业宝鸡已有一批在全国有一定影响的大中型先进食品工业企业和产品 如宝烟 西凤酒 好猫集团 惠民乳液 青岛啤酒等全国知名的大中型企业 数控 家电制造宝成航空仪表 秦明电子 烽火通信 双欧集团 北方照明等一批高科技产业高科技工业产业集群 生物医药打造太白山药谷大品牌 以辰济药业 金方制药 秦明电子 秦岭制药 金麒麟药业等为龙头 加快医药基地建设 培育一个医药大产业 2 1宝鸡市发展历程 宝鸡市产业的高端发展 聚集了大量的中高级人才 目前项目周边区域的工业企业 石油机械 宝钛 宝烟 中铁等 集中了大大小小的制造以及科技类企业 总从业人数约5万人左右 其中各类中高端人才占到80 左右 这部分人群享受宝鸡以及所在企业提供的住房补贴 且均以企业福利安置房安置在金台区金台大道和东风路周边 因此本案的潜在客户数量巨大 2 1宝鸡市发展历程 宝鸡未来将实现 一带一轴五组团 功能布局 成为国内新型产业聚集地 2 1宝鸡市发展历程 福谭组团工业 居住区 代马组团行政 商务中心 陈仓组团工业示范区 物流中心 蟠龙组团高新技术示范区 金渭组团商业中心 文化中心 五组团 福谭组团 金渭组团 代马组团 陈仓组团和蟠龙组团 1 福谭组团 西部为三类工业用地 东部以居住用地建设为主 2 金渭组团 重点建设市级商业中心和文化中心 3 代马组团 重点建设市级行政中心 商务中心以及高铁站客运枢纽 4 陈仓组团 南部以发展工业产业为主 建设生态型工业示范区 北部重点建设市级物流中心 5 蟠龙组团 重点建设市级教育科研中心和体育中心 发展高新技术产业 建设宜居新区和节水生态示范型新区 一带 以渭河沿线的东西向城市发展带 串联市级商业中心 文化中心 行政中心 商务中心和物流中心等城市公共中心 一轴 以盘龙大道为贯穿点 串联市级商务中心 行政中心 教育科研中心和体育中心等城市公共中心 西花园中央居住区 未来商业规划更多是以住宅项目配套商业为主 本案周边目前商业更是稀缺 2 1宝鸡市发展历程 宝鸡市未来商业规划主要以住宅区配套商业为主 分布较为分散 很难有机的链接起来 因此各区域内的商业价值将会更高 本案所在区域目前商业较少 尤其是配套商业缺乏 多个城市副中心逐渐形成 西花园板块已呈现中央居住区的重要功能 2 1宝鸡市发展历程 宝鸡市正形成三个区域副中心的区域 即经二路 火炬路片区和高新区 本案 百翠园 春天大道等大体量项目的入驻 成为西花园中央居住区城市功能定位和标志 同时 作为宝鸡未来居住集中组成部分 是宝鸡最具消费潜力的区域之一 市中心 火炬路板块 联盟板块 高新大道板块 西花园板块 经二路传统的市中心商业地位 持续的提升区域及周边的发展势头 西花园 市中心 联盟板块 火炬路板块 高新区 3公里 3公里 10公里 2公里 从距离大小来看 桥南火炬路板块更靠近市中心 但是两大区域之间因渭河的阻隔 市中心对火炬路板块的带动弱化 从板块联系来看 西花园版块与市中心同处一个区域 也使得其之间的带动性增大 但是目前受经二路打通的影响 西花园板块发展受限 2 2项目所在区域的规划与发展 经二路向西高效的通达性阻断 打通延伸段的可能性较小 阻碍西花园板块发展 2 2项目所在区域的规划与发展 从道路现状来看 经二路西段因宝鸡二建大楼的阻碍 短时间内道路贯通可能性较小 中山街两侧建筑物体量较多 拓宽难度极大 打通西延伸段需要解决铁路及横穿村落等问题 即使解决打通疑难成为主要连接西花园板块的主要道路 因此 未来主要能够连接项目及板块的主要干道应为新福路 新福路 新建路 经二路 中山路 集中住宅区 低端的商业配套 区域形象档次一直难以提升 从区域规划来看 是未来宝鸡市重要的中央居住区 从区域位置来看 西接城市级商业中心 未来发展潜力巨大从发展现状来看 整体现状是一个集中居住区 生活配套较为低端 初步印象区域城市功能单一 且均已沿街小铺为主 较大的区域级商业缺失 整体发展受到很大限制 虽距离经二路商业中心较近 但一直都没有发展 凌乱的城中村 持续的施工 低端的配套 改造后的社区 2 2项目所在区域的规划与发展 城市级商业中心与本案的距离较近 但本案区域为集中居住物业开发新区域 处于发展阶段 商业配套目前仅以满足日常生活需求为主 需要有辐射区域范围的中高端商业出现 如果说项目所处的是中央居住区 这个片区却显得缺乏生气 它没有独立的 独特的 有吸引力的气质 2 2项目所在区域的规划与发展 项目区域有什么 中央居住区对区域价值提升无决定性支撑 西花园板块从宝鸡宝鸡整体规划来看 便作为重要的城市发展区域 大量居住物业的不断开发和入驻 对区域的发展起到了不可磨灭的推动 中央居住区的逐步形成 虽对该区域乃至宝鸡市的发展规划格局有很大的完善 但毕竟对区域的跳跃性发展和高城市高品质形象的提升推动较小 并不具备持久吸引力及可发展性 所以中央居住区的概念提升无支撑可言 2 2西花园板块的规划与发展 项目区域有什么 未来居住物业开发终究是难以重复消费的市场 项目地块周边有大量的在开发土地 且均以居住物业开发为主 如 百翠园 本案 春天大道及大量待改造地块 居住物业市场发展对于区域的提升起到较大的促进作用 但是其为目的性消费 业态的组成造成区域的消费人群以不重复消费为主 从而限制区域的消费力成为不可持续的消费现象 2 2西花园板块的规划与发展 项目区域有什么 尚未便捷的交通体系 不足以构成市场支撑 项目区域道路通达性一般 两条线路链接城市商业中心 火车站 行政中心 这不足以支撑区域高品质提升发展 构成市场契机 2 2西花园板块的规划与发展 中央居住区 房地产消费市场 尚未便捷的交通 项目发展还有能靠什么 西花园板块 中央居住区城市功能对区域价值提升无支撑 终究是难以重复的消费市场 尚未便捷的交通体系 不足以构成市场支撑 项目片区的发展依靠单一的资源发展较难 必须寻求新的突破点 2 2西花园板块的规划与发展 随着宝鸡城市功能划分的不断升级 项目片区将迎来发展的契机 西花园片区整体规划以中央居住区为主 担负重要的城市功能 因其目前处于功能完善的建设期 因而成为当前发展瓶颈 但未来前景极其向好 区域入驻人口约5万西花园集中住宅区 CLD 百翠园出现较为规整的沿街商业公交线路增多 新福园项目安置 豪城天下 2005年 2007年 2011年 2 2西花园板块的规划与发展 线索一 区域土地的开发和旧村改造 将完善区域城市功能 提升区域形象 在金台区全面实施打造宝鸡市中心城区的主要目标下 西花园板块逐步形成以豪城天下项目为首 百翠园 春天大道等项目逐步进入拉动区域城市功能完善的步伐 并在5年内对片区的整体形象提升很大 对于城市规划发展奠定基础对区域房地产市场起到积极推动作用 2 2金台区的规划与发展 线索二 城市功能规划片区为CLD 为区域发展奠定人口基础 2 2西花园板块的规划与发展 区域整体规划以居住性用地为主 居住用地占片区整体土地用量的44 8 商业用地占到1 73 从整体规划来看 区域整体为未来城市人口主要居住区 商业体量的占比为生活配套型商业规划 片区属城市未来中央居住区 即CLD 线索三 西花园板块居住人群带来的强大的消费力 2 2西花园板块的规划与发展 西花园板块现有项目情况统计 区域内城市居住功能已初步呈现 就目前而言 在开发项目未来提供的固定消费人群约在10万人左右 强大的消费力足以支撑一个中央居住区的区域级商业消费 在板块发展的内外综合动力的驱动下 项目片区的未来定会发展 关中天水经济带 板块功能升级 城市核心位置 城市功能布局调整 城市升级 人口的导入 区域配套的完善 功能的升级 人口的导入 区域配套的完善 城市骨架的拉大 交通路配套的完善 人口的导入 土地的需求 经济的带动 项目片区必须发展 区域发展的外动力 西花园发展的内生动力 旧城改造 统一开发 城市功能完善 区域形象提升 配套完善 居住需求增加 区域价值初显 人口基数增大 未来的CLD 区域价值放大 区域房地产市场开发热潮 2 2西花园板块的规划与发展 关 天经济带的带动 宝鸡成为西部重要枢纽城市 城市综合竞争实力将不断提升 城市骨架拉大 逐渐形成由单一的城市副中心向多个城市副中心发展 城市产业结构升级 提升城市形象 带来中高端技术人群 奠定了较好的消费基础 项目发展机会与启示 宝鸡城市发展目标转换 城市形象大幅度提升 加速城市化进程 为项目提供了发展基础 新的城市规划区域为中央居住聚集区 大量人群的入驻为本案提供了消费客群 片区完善的配套规划 加速西花园版块价值提升 为商业物业的开发奠定基础 区域大量居住人群的入驻 大大提升区域商业价值 商业物业发展潜力巨大 区域发展及价值总结 区域功能升级 提升城市形象 带来中大量固定消费基础 第三章区域房地产市场发展 3 1宝鸡市整体市场发展 3 2宝鸡市细分市场发展 从区域房地产市场的发展状况以及细分市场的分析 确定项目未来发展市场环境 西花园板块 全市四个热点板块中 西花园板块发展较为迅速 但处于区域发展阶段 3 1宝鸡市整体市场发展 西花园板块 性价比 路线区域认知 现状认知较差 未来规划利好 价格平台相对较低平台价格 3500 3800元 平米产品 小高层 高层 洋房典型项目 豪城天下 百翠园 火炬路板块 中高端主流 路线区域认知 区域认知度高 发展成熟 城市中高端项目主流区域 价量双优平台价格 4200 4800元 平米产品 小高层 高层典型项目 南洋国际 凯越欧洲城 联盟板块 小盘 路线区域认知 区域土地储备较小多以城市改造为主平台价格 住宅4200元 平米产品 小高层 高层 别墅典型项目 东岭国际社区 高新板块 高端小众 路线区域认知 新兴城市富人区 当前宝鸡市场价格高地 所占市场份额较小 价高量少平台价格 住宅4500 5200元 平米产品 小高层 高层典型项目 华夏生态时代 水木清华等 市场发展 近年来西花园板块的市场发展较缓慢 新房在全市中成交的占比基本平稳 宝鸡市历年成交可看出 宝鸡市住宅成交量从06年开始出现大幅攀升 08年全年成交量处于最高点 成交均价方面 宝鸡市自06年来成交均价连续保持上涨趋势 从10年开始 成交均价上涨趋势幅度明显增大 从宝鸡市在全市各区域的成交占比可看出 受市场供应量限制 西花园住宅成交面积占全市比重呈现基本平稳 这主要是由于区域原有住宅市场的开发饱和 新增土地供应量有限等因素导致近近几年成交在全市占比较低 从长期发展情况来看 西花园板块的快速开发会对该区域住宅市场提供一定的放量支撑 数据来源 创一市场研发中心 3 1宝鸡市整体市场发展 价格平台 宝鸡市住宅成交均价在4200元 平米 从近一年的宝鸡市分价格段成交量看出 宝鸡市的主力价格平台上升速度较快 目前阶段4200 4800元 是宝鸡市市场市场成交的主流 2011年全市各区域住宅成交均价 从2011年宝鸡市各区的成交均价可以看出 西花园板块的价格在老城区的发展中属于较低区域 基本受新区开发初级阶段的影响 3 1宝鸡市整体市场发展 数据来源 创一市场研发中心 从近一年的宝鸡市分面积段成交量看出 80 120 占比为52 左右 可以看出宝鸡市整体市场成交中 目前主要以刚需和首改为市场最大的份额 而高端类物业成交占比较低 成交结构 宝鸡市的成交主要以刚需和首改类客户为主 高端类物业占比较低 从近一年的金台区分面积段成交价格看出 80 120 产品成交均价主要集中在4100元左右 代表了宝鸡市的主力产品均 3 1宝鸡市整体市场发展 数据来源 创一市场研发中心 随宝鸡市发展不断向东扩大 向西移居 形成明显格局特征 3 1宝鸡市整体市场发展 城市核心 市级物流中心 以发展工业产业为主 建设生态型工业示范区 西部以教科研文化发展为主 东部以商务 科技产业为主 以居住为主要发展规划 逐步将西河滩区域带动发展 打造西部城市居住区 CLD 西部重点三类工业园 东部以居住用地建设为主 加快基础设施和公共服务设施的配套建设 重点建设市级教育科研中心和体育中心 积极发展高新技术产业 重点建设市级行政中心 商务中心以及高铁站客运枢纽 东扩 西移 3 1宝鸡市整体市场发展 宝鸡市2011 2012年住房建设规模年度计划单位 万平方米 备注 数据来源于宝鸡市房管局 宝鸡市2011 2012年住房建设套数年度计划单位 万套 根据宝鸡市住房建设规划 未来2011 2012年每年的住房建设规模保持在210万平米约2 7万套 其中商品房的比重为58 左右 商品房建设规模仍占市场主导地位 2011 2012年房地产供应市场预测 市房管局预计去 今两年每年住房供给210万 2 7万套 商品房建设规模较大 3 1宝鸡市整体市场发展 目前宝鸡没有建成的城市综合体 在建的城市综合体的6个之多 集中分布在渭河北部的经二路 金台大道两侧 其中在的巨一时代广场和鹏博星汇是目前典型的城市综合体 万润国际广场是东高新较大的商业中心 东岭集团将在金台大道超高层的地标性商业综合体 未来2 3年有8个城市综合体或大型商业中心入市 集中在经二路和金台大道两侧 3 1宝鸡市整体市场发展 未来1 3年内近百万平米的商业量将集中释放 必然形成竞争激烈的市场格局 版块细分 以目前较为成熟区域为研究对象 3 2区域细分市场研究 版块细分原则经二路版块 城市商业中心 发展最为成熟 且距离项目最近的区域 联盟路版块 项目所在地 周边有建材市场等其他少量专业市场 属于首批改造区域 目前部分项目已建设成 有可类比价值 且与本案地块较近火炬路版块 成熟发展区域 住宅 商业项目较多 居住人口最为密集区高新版块 新兴版块 发展速度强劲 集商务 办公 居住 生产为一体的综合区域 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 西花园版块 经二路拥有核心的地段优势 依托于便利的交通 房地产发展成熟 宝鸡市商业中心 便利的交通 成熟的商业配套 浓厚的商业氛围 核心的地段 经二路版块 是宝鸡市发展的起点 该版块拥有便利的交通和成熟的配套 区域的房地产开发已经成熟 是目前宝鸡市商业中心区域 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 3 2区域细分市场研究 版块内目前全部以商业类物业为主 且均为中高端集中商业 3 2区域细分市场研究 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 银座 开元商城 宝鸡人民商场 天下汇 宾馆 佳美佳超市 新华书店 经一路步行街 联盟路版块 以大型商场为主 商业多以服饰 通讯 快餐店为主 中高档型餐饮较少 3 2区域细分市场研究 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 手机卖场酒店 药店陕西信合大酒店 红旗路 金陵路 联盟路版块 3 2区域细分市场研究 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 红旗路 金陵路 以大型商场为主 商业多以服饰 通讯 快餐店为主 中高档型餐饮较少 联盟路版块 火车站 经二路 文化路 西凤路 华润超市 KFC开元 红旗路 汉中路 中国工商银行 经一路 均利北街 嘉隆国际 101及永嘉批发市场服饰 101批发市场 永嘉批发市场 百富商城商场 服饰 茶叶 商店 小吃街 服饰 商店 副食批发建国路批发市场 服饰 商店 丽园鞋城 酒店 四通达通讯广场 服饰 服饰 均利小吃城 田邦小商品 手机通讯 丽园鞋城 餐饮 服饰 经一路批发市场 商业氛围浓厚 西凤路及均利广场以通讯 餐饮为主 商业氛围较为冷淡 3 2区域细分市场研究 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 3 2区域细分市场研究 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 市中心以大型卖场 专业市场为主 人流量大 交通方便 配套齐全 市中心周边业态组合统计分析以火车站为中心周边2公里范围内统计 联盟路版块 3 2区域细分市场研究 经二路租金水平250 600元 沿街巷子租金水平175 400元 最高区域主要集中商场底部租金400 650元 经二路商业档次差距较大 租金水平不齐 高端集中商业底商沿街租金最高 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 3 2区域细分市场研究 经一路租金水平120 300元 均利广场及西风路沿街商业150 200元 之间 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 经二路商业租金及业态调查情况 3 2区域细分市场研究 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 3 2区域细分市场研究 经一路及西风路周边租金及业态情况 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 版块内商业平均销售价格在5万元 以上 为全市最高商业售价区域 3 2区域细分市场研究 1 天同国际街区 项目位置火车站西侧1 4层商业后期规划电子商城2万体量 不对外销售主要以出租为主 另有三间独立商铺110 单价 8万元 只能一次性付款 2 万合国际 红旗路中段1 5层商业 总体量1 5万 单层面积3000 以后自由分割 面积区间60 120 120 以上等预计价格 7万元 左右销售进度 目前只是做前期登记 暂未销售 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 3 2区域细分市场研究 1 那里国际 宝鸡市经一路62号开发商 陕西省金圆方置业有限公司代理商 PIP 中国1栋25F高层 1 4层 后期规划为大型商场 沿街商铺70 150 内部30 60 沿街目前正在和屈臣氏及必胜客洽谈中面积 价格暂未定 目前只是做登记 处于场地平整阶段 2 巨一时代广场 红旗路与经二路西南角占地 13亩总建面 12万规划 公寓 办公 住宅商业 4万 左右1 5F大型商场 1楼沿街底商 面积100 200 销售情况 只是前期登记工程进度 挖坑打桩阶段 经二路未售商业体量在日后处于增长阶段 主要以大型商场为主 3 中苑香格里拉 金陵路与经二路东北角占地 10亩左右 处于场地平整阶段 售楼部暂未进场 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 依托老城区成熟的配套与便利的交通 房地产市场相对成熟 火炬路版块 是宝鸡市发展较早的版块 该版块距离城市中心较近 拥有便利的交通和成熟的配套 区域的房地产开发成熟 3 2区域细分市场研究 便利的交通 成熟的商业 专业市场配套 优势的区位 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 版块内目前主要以居住物业开发为主 均为小体量 旧城改造项目 兴欣大厦 建工大厦 火炬路版块主要写字楼供应 火炬路版块主要住宅供应 市场现状 作为宝鸡市老城 火炬路版块住宅类物业是区域供应的主力 也是商务酒店 办公的集中版块区域 周边配有大量的餐饮以及专业电子产品市场 而住宅类物业目前在售的项目多为小体量 容积率偏高 且多数为旧城改造项目 目前除了专业电子市场没有大规模的集中商业 区域级配套底商 以餐饮业为主 未来发展 区域已经发展成熟 由于土地供应稀缺 未来市场会向西河滩扩展 与西花园片区连成一片 3 2区域细分市场研究 新烽火 荣上居 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 公园路 清 姜 路 火炬路 广 元 路 太白路 凯越欧洲城 美伦大酒店 人民公园 建工大厦 市体育场 E时代数码广场 龙禧花园 碧源盛景 中苑国际 兴欣大厦 紫金名门 南洋国际花园 公园华府 华夏盛世佳园 荣上居 公园家属院 赛特电脑城 畅新电子城 宝鸡华山医院 家美佳 宝鸡高新医院 火炬路综合市场 宝鸡公路局 公安渭滨分局 商务酒店 万国家具城 专业电子市场 商务办公住宅 火炬路版块住宅物业是区域供应的主力 同时也是商务酒店 办公的集中版块区域 周边配有大量的餐饮以及专业电子产品市场 3 2区域细分市场研究 区域发展以商务酒店 中高端餐饮 住宅 专业市场为主 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 主要城市功能区交叉分布 居住人群较多 市容环境相对一般 3 2区域细分市场研究 高新商务酒店 美伦大酒店 沿街电子市场 赛特电脑城 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 依托老城居住 商务等成熟发展 成为宝鸡中高档餐饮聚集区域 3 2区域细分市场研究 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 火炬路版块为老城区人气充足 商业氛围浓厚 目前主要以专业电子市场 餐饮 商务酒店等为主 是宝鸡成熟的版块区域 3 2区域细分市场研究 火炬路版块配套性业态情况 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 3 2区域细分市场研究 版块为新发展区域 现处于高速发展阶段 产业链价值极高 宝鸡高新区是1992年11月经国务院批准设立的国家级高新技术产业开发区 历经12年的辛勤耕耘 艰苦创业 高新区已成为宝鸡市配套设施完善 环境优势明显 科技企业聚集的中心和经济增长最快的区域 宝鸡文理学院 高新大厦 广场 目前 园区注册企业2860家 年销售收入过亿元的企业52家 过10亿元的企业18家 法国施耐德 日本住友 德国西门子等世界500强和秦川发展 宝光股份 宝钛股份 国核锆业 蒙牛乳业等国内外知名企业入区 建成了亚太地区最大的真空断路器生产基地 石油钢管生产基地和纺织电子仪器及设备生产基地 全国最大的钛及钛合金生产基地 西北最大的专用车生产基地和新型化学建材生产基地 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 3 2区域细分市场研究 版块功能划分明确 划分为文教片区 金融商业片区以及工业片区 金融商业片区 城市新天地商业街 肯德基 人人乐 万润国际广场 街坊路商业街 聚丰购物广场 好宜家国际家居广场等 高新一路 高新三路 高新五路 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 大集团引领 大项目带动 园区化承载 集群化发展 宝鸡高新区2012年重点推介项目 3 2区域细分市场研究 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 3 2区域细分市场研究 高新区已进驻大型企业 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 3 2区域细分市场研究 区域内住宅均以大盘中高端产品为主 全市价格标杆区域 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 3 2区域细分市场研究 高端商业综合体聚集 但均在招商阶段 未来区域商业发展潜力巨大 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 3 2区域细分市场研究 高新区目前商业业态及租金情况 整个区域以小区沿街商业为主 以服饰 餐饮等为主 小区底商面积90 300元 租金100 150元 人人乐附近商业步行街30 110 居多 租价60 80元 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 3 2区域细分市场研究 版块内在售项目目前主要以商业为主 且未来商业放量极大 高新区目前住宅放量均已存量为主且放量较小 多数项目均已商业销售回笼资金 预计在售和未售商业项目体量约10万平米 未来商业市场竞争激烈 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 3 2区域细分市场研究 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 联盟路版块根据目前现状又可细分为新福路片区和金台大道片区 东风路片区 金台大道片区 商业以高端集中建材家居为主 交通极为便利 未来重点打造版块 金台大道交通便利 以商业发展为主 目前已经形成了成熟的建材家居市场 是未来宝鸡大型的专业商务区和现代都市商业街 版块内拥有多家市政机构 宝鸡市反贪局 宝鸡市地税局 宝鸡市国税局等 版块现在处于发展阶段 仍有相当大一部分建筑属于陈旧建筑 亟待整合开发 目前在建的五洲现代城 东岭国际社区 世纪荟萃广场等 3 2区域细分市场研究 四通八达的交通 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 金台大道片区 联盟路版块 高端建材家居市场发展 业态单一 无其它大型商业体 3 2区域细分市场研究 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 十二五规划 现代都市商业街 全面提升区域价值 加速新城市中心形成 3 2区域细分市场研究 现状 目前金台大道已经形成了以建材家居为主要业态的专业商业氛围 但是业态单一 缺少其他相关业态 表四房地产重点项目与工程表 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 世纪荟萃广场是宝鸡市首个大型城市综合体项目 占地面积100亩 建筑面积达40万平米 涵盖中央居住 中央商业 中央商务三大功版块 包含住宅 商业酒店 餐饮 娱乐 写字间 会所 大型停车场等综合配套设施 项目总投资近20亿人民币 世纪荟萃广场 3 2区域细分市场研究 经二路版块 火炬路版块 高新区版块 联盟路版块 居住气氛浓厚 但居住环境较为低端 商业氛