本溪房地产市场研分析究报告.ppt

本溪房地产市场研究报告 前言 本报告由北京上古房地产经纪有限责任公司研究完成 由于本溪房地产市场目前发展的水平较低 加之公共渠道的信息较为有限 因此 在研究过程中 我们广泛征求当地政府人员 地产人士 消费者对当地房地产市场的见解 并对众多新建商品房 商业物业进行实地考察 取得较多能够反映市场实际情况的第一手信息 并总结为此报告供贵集团参考 本报告主要由三部分内容组成 第一部分为本溪市宏观经济形势研究 此部分内容包括本溪市经济发展情况 城市发展蓝图等内容 报告第二部分内容为房地产市场研究 此部分包括近年来本溪市房地产的发展情况 市场供应情况 商业物业市场情况等 报告第三部分为海航集团拟收购的实华项目区域市场分析及项目投资分析 研究内容 目录一 本溪市概况及宏观经济发展情况本溪市房地产市场分析三 实华项目区域市场分析及项目投资分析 一 本溪市概况及宏观经济发展情况 1 本溪市概况 1 本溪市概况 地理位置 本溪位于辽宁东南部 东经123 34 125 46 北纬40 49 41 35 地处辽东半岛腹地 全境总面积8411 3平方公里 呈亚铃形分布 自然地貌为 八山一水半分田 半分道路和庄园 北靠沈阳 抚顺 距沈阳63 8公里 距抚顺64 6公里 南接丹东 距丹东140公里 西邻辽阳 鞍山 距辽阳50公里 距鞍山68 6公里 东傍吉林 距通化150公里 内陆 多山地 太子河将城市一分为二 气候条件 本溪属于中温带湿润气候区 春天风和日丽 夏季稍热多雨 秋季天高气爽 全地区年平均气温为6 1 7 8 最热的七月 月平均气温为24 3 最冷的一月 平均气温为零下14 3 雨量比较充足 年平均降水量为800 900毫米 其中一半集中在夏季的七 八月份 综观全年 春天风和日丽 夏季稍热多雨 秋季天高气爽 冬天冰封雪飘 最佳旅游季节为秋季 主要自然资源 全市已发现铁 铜 锌 石膏 大理石等矿产八大类45种 其中铁矿石已探明储量27亿吨以上 石灰石矿 水泥 储量2 1亿吨 溶剂石灰 冶金 储量1 3亿吨 南芬露天铁矿具有低磷低硫低杂质等特点 用此铁矿炼出的铁被誉为 人参铁 行政区划 本溪市设平山 明山 溪湖 南芬4个市辖区 本溪 桓仁2个满族自治县和一个经济技术开发区 全市共25个街道办事处 含两县各一个 40个乡镇 229个社区 289个村民委 全市有汉 满 回 朝鲜 蒙等26个民族 人口 据本溪2007年统计年鉴显示 2007年本溪市共有家庭555039户 人口总计1559748人 非农业人口1045117人 平山区人口为842200人 溪湖区人口为319142人 明山区184093人 南芬区53269人 人口自然增长率为 0 11 1 本溪市概况 2 本溪市宏观经济分析 数据解读2007年 全市生产总值实现475 6亿元 比上年增长15 2007年 本溪市GDP位列辽宁省第八位 规模以上工业增加值的增加是GDP实现高增长的主要来源 GDP 数据解读2007年 全社会固定资产投资实现181亿元 增长20 2 2007年 本溪市固定资产投资额位列辽宁省第九位 其中房地产投资额位列全省第四位 可见本溪市在房地产开发领域具有极高的投资热度 固定资产投资 数据解读2007年 社会消费品零售总额实现116亿元 增长17 2 2007年 本溪市社会消费品零售价总额位列辽宁省第十一位 排名的靠后显示本地消费能力一般 社会消费品零售总额 微观经济 国民总产出 以重工业为支柱产业的经济正以较快的速度蓬勃发展 微观经济 规模以上工业企业 采矿业 金属冶炼及压延加工业为全市的支柱型产业 微观经济 就业人口收入水平 全市就业人口平均工资较低 1 本溪市概况 3 城市发展愿景 城市发展总目标 到2020年 把本溪建设成经济发达 社会和谐 环境友好 布局合理 基础设施高效 环境污染得到严格控制和治理的辽东地区现代化中心城市 促进经济社会全面 协调和可持续发展 实现老工业基地的全面振兴 经济发展目标 到2020年 把本溪建设成全国重要的钢铁和精品板材生产基地 东北地区重点产业的配套加工基地 沈阳等辽宁中部城市休闲 娱乐 度假的 后花园 打造 钢铁城 森林城 中药城 旅游城 促进本溪经济快速增长 城市空间发展战略 本溪空间结构采用点轴推进模式 以本溪中心城区为经济增长极 以沈丹线 本溪 小市 桓仁线为发展轴 构筑本溪市域城镇发展的 T 型空间结构 本溪 小市 桓仁发展轴 沈丹发展轴 城镇化战略 中心城市聚集发展战略 右图标1 重点支持本溪市中心市区的发展 1 2 3 3 西部轴线聚集战略 右图标2 支持歪头山 本溪 北台 南芬轴线发展 组团发展模式 右图标3 城市次极的多点培育 人口发展目标 本溪市域总人口2010年目标导向值165 175万人口之间 2020年目标导向值190 200万人口之间 根据城镇化水平预测 2010年城镇人口120万左右 2020年城镇人口160万左右 重点产业空间布局 钢铁冶炼与压延加工业 医药制造业 建材与化工产业 建材与化工产业 农产品加工业 物流业 旅游带 钢材深加工制品业 房地产业 市中心 本溪市概况及宏观经济发展情况总结 本溪市经济正稳健发展 给本地房地产市场带来良好的预期 重工业是本溪的支柱产业 对城市的经济影响巨大 从城市化进程来看 东部区域是未来房地产发展的核心极 城市改造步伐极快 工厂及棚户区将逐渐从市区消失 二 本溪市房地产市场分析 1 本溪市概况 1 房地产市场基本情况 2007年底本溪市房屋状况 截至2007年底 本溪市市区累计房屋建筑面积3433万平米 其中住宅1935万平米 办公楼206万平米 商业营业用房407万平米 成套住宅套数245202套 成套住宅建筑面积1539万平米 本年减少住宅面积40万平米 市区人均住宅建筑面积19 96平米 2004年 2007年房地产开发情况 06年 本溪市商品房施工面积及新开工面积达到近四年的顶峰 07年两项指标均略有下降 但整体仍处于高位 显示出了本溪市商品房开发的轨迹 即06年开始本溪的房地产市场才真正进入高潮阶段 持续两年新增施工量在360万平米以上 2004年 2007年房地产市场销售情况 04年 07年 销售量呈现两种趋势 首先是自05年始 销售量迅猛增长 并连续三年大幅上升 而增长率在06及07年分别为14 和23 6 销售量的连续上升与增长率的下滑显示 本溪市商品房年消化量增幅在逐步放缓 2007年 本溪市商品房销售均价2508元 较06年增长10 6 结合销售面积来看 2006年 本溪房地产市场经历了一个盘整期 2007年得以重新双双增长 2008年 从调查来看 房价仍将处于高位 但销售量下滑已不可避免 2007年消化124万平米 2007年均价2508元 经济适用房建设情况 2007年 经济适用房新开工面积976382平米 施工面积1729208平米 竣工面积595267平米 共8224套 销售面积537414平米 共7551套 本市经济适用房的供应特点有如下几点 供应量大 如上所述 2007年施工面积及新开工面积均在百万平米数量级 占全市住宅总供应的三分之一 需求量大 2007年 经济适用房销售面积53万平米 占全市住宅销售量的近五成 但具体到销售速度 则很难与其他城市的经适房相比 价格较高 同区域商品住宅与经济适用房差价较小 甚至持平 不属于典型的经济适用房范畴 而似乎更应将其归为低档商品房一类 产品品质一般 在供应经济适用房普遍在产品设计方面 材料施工等方面存在问题 以下是选取的两个项目的照片 百合新城 东亿瑞磬佳园 客户消费特征 本地居民的消费意识存在一定局限性 往往认为带电梯住宅是塔楼 多层才是板楼 东北部新区是置业热点区域 客户多认为此区域物业升值价值较大 置业客户无论是购买住宅或是商业物业多选择一次性付款 2007年房屋贷款余额为149725万元 只相当于当年商品房销售额的二分之一 在户型方面 90 110平米的两居销售状况最好 商业物业方面 消费者经历了投资的热潮期 具有代表性的银座百货 散售受到追捧 目前经营状况较差 在售中的世佳购物中心 以年返租10 吸引投资 目前销售率已超过50 1 本溪市概况 2 区域市场研究 本溪市三个房地产区块 本溪市三个房地产区块 老城区域 城市的原始发展中心 具备当地最优良的教育 商业资源 但陈旧的面貌无法在短时间内改变 生活品质受到影响 住宅整体房价在4000元 平米以上 处于全市最高水平 以小体量新盘供应为主 南部有中型项目将进入供应 新老商业物业大量供应 购物方便 但受制于普遍消费能力限制 经营同质化越发严重 区域内二手房交易市场较为活跃 本溪市三个房地产区块 新兴及延伸区 位于地工路以东 沈丹高速两侧 交通较为便利 自然环境优越 城市配套设施将逐渐完善 住宅整体房价在3000元 平米以上 别墅项目均价达到5000元 平米以上 目前缺乏充足的商业 学校及医疗配套 生活便利程度不高 本溪市重点发展区域 未来市政府将迁至东部 热点项目多集中于此 目前以姚家区域周边为开发热点区域 将继续向东的发展趋势 代表项目有银亿家园 富虹太子城等 名士华庭 碧水云天等 经济适用房有百合家园 该片区吸引了本溪市及临近城市的高端客户群 本溪市三个房地产区块 工业及延伸区 主要指溪湖区 位于太子河以北 工厂及矿区集中地区 背山面水 有较好的自然资源 但受工厂污染较为严重 且为主要沉陷区 新建住宅多分布于北部区政府周边 房价水平在1400 2000元 平米 政府补贴的经济适用房供应较多 房屋大多依山而建 交通及各类生活配套有待完善 1 本溪市概况 3 主要在售项目分析 住宅在售项目分析 供应分析 住宅在售项目分析 供应分析 太子城 东部新城大盘 产品表现模仿北京星河湾 销售表现良好 建筑品质一般 一期交房已出现业主退房风波 住宅在售项目分析 供应分析 碧水云天 东部新城德式风格高端新盘 建筑品质 园林 户型均处于区域领先地位 住宅在售项目分析 供应分析 银亿家园 东部新城德式风格大盘 周边环境仍有待改善 现房品质 绿化等属于区域中等行列 户型设计较为优秀 住宅在售项目分析 供应分析 成德嘉园 城区东北部大盘 在东部市场 以其德式洋房占据一席之地 户型设计优秀 住宅在售项目分析 销售情况 在本次调查中涉及到的项目 普遍受到市场观望情绪的影响 销售量较以往有所下降 但从销售数据来看 放盘期月均30 60套的消化速度仍说明市场形势较为乐观 住宅在售项目分析 价格情况 工厂及延伸区的经济适用房价格为全市最低水平 仅在1400 1900元之间 新区及老区的经济适用房均价与商品住宅起价持平 分别是新区2800元左右 老区2400 3000元之间 老区核心区商品住宅价格为全市最高 达到4000元 平米左右 新区及老区大部区域均价在3000元 平米左右 住宅在售项目分析 户型设计 在户型设计方面 整体水平不高 调查的项目中大部分都存在设计上的缺憾 异型房间 暗室等大量存在 设计较好的项目有银亿家园 成德嘉园 龙凤花园 碧水云天 户型设计整体水平不高 住宅在售项目分析 户型面积 在售项目的户型面积范围以60 140平米面积段居多 总的来说面积中等或偏小 超大户型很少 主力户型则以90平米左右为主 主力户型以90平米左右为主 中等偏小户型为主 商业物业市场 商业物业分布 传统商业区 目前本溪市主要商业区为老区火车站周边 百货类包括大商百货 华联百货及新兴的银座百货 超商类包括大商超市 世纪联华超市 专业市场包括宏宇电器 国美电器及小型零售批发市场 新兴商业 新区预计未来十年内将达到50万人入住 目前多个大型商业正在建设中 代表项目包括太子城15000平米超市 实华集团横亘2000米长街的唐人街步行商业街 商业物业市场 商业物业分布 全市和主要项目的社区型商业的价格在5000元 平米左右 老区核心区位商业价格在10000元左右 在售大型商业项目包括唐人街 世佳购物中心及实华新世界 唐人街项目位于新老区交界位置 南北长2000米 最小铺位39平米 平均130平米 最大4000平米独栋 销售对象以投资人群为主 多采用一次性付款方式购买 世佳购物中心位于老区核心区 以返租方式销售 前五年10 6 8年12 9 10年15 销售情况良好 项目存在较多问题 可能会在招商期及经营期爆发 首先 为划分小面积销售铺面 内部人流动线不合理 其次 返租计划过于乐观 开发商的现金流控制能力尚为未知数 本溪市房地产发展总体现状总结 供应 向东 年新开工360万平 本地开发 经适房占总供应三分之一 价格大幅上涨 需求 向东 年购买100 万平 本地消化需求外流 经适房占总消化量五成 收入水平低 郊区开发 市内二手房火爆 供严重大于求 东部价值认同度高 向大城市的外流不可阻挡 经适房冲击商品房且供应过大 价格接近居民承受力的临界点 城市发展尚未到郊区化阶段 从宏观市场及区域市场的调研结果来看 本溪市在辽宁省内的综合排名较为靠后 而房地产开发排名却相对靠前 显示了目前本溪市的房地产开发有过热倾向通过分析供应及吸纳的状况 可以看出 目前本溪市的供应远大于吸纳 仅考虑过去三年的供应量 以目前的吸纳水平 尚需3 5年才能吸纳完毕 可以预见 本溪市未来三至五年的市场竞争将更加激烈从价格水平来看 高至三 四千元 平米的价格 已是本溪这类城市的价格门槛 价格上升空间非常有限而从各板块来看 老市区供应最少 销售应不成问题 但存在着大量的难度极大的拆迁 而新市区虽无拆迁难度 但供应量过大 市场竞争异常激烈 溪湖区充斥着大量的经济适用房项目 整体供应达上百万平米 而本溪市的经济适用房不同于其他城市 具有销售速度慢 客户选择度大 价格优势不明显等特点 因此 其本质应属于有政府补贴的低档商品房 如海航集团选择收购经济适用房项目 则原本经济适用房资金周转快 资金利润高的特点就无从发挥 本溪市房地产发展总体现状总结 三 实华项目区域市场分析及项目投资分析 1 本溪市概况 1 区域划分 区域划分 根据海航集团提供的项目收购资料 我们选取项目所在的三个区域作为主要竞争区域分析 分别为溪湖区板块 南部板块 本溪县板块 溪湖区 南部 本溪县 和谐佳园东方新湖俪城 山水俪城 兴华俪城 拟收购项目 区域概述 2 溪湖区板块 溪湖区板块主要为后湖 后石 柳塘区域 又可划分为后湖板块后石板块柳塘板块 溪湖区板块 本溪湖公园 柳塘路 溪湖西路 溪湖东路 溪湖东路 太子河 天桥二街 至市区 东方新湖俪城 和谐佳园 东亿瑞馨佳园 锦程改造项目 一铁 山地 山地 后山板块 后湖板块 柳塘板块 市重点棚户改造区域东亿项目及实华项目共90万平米的供应 其中经适房60万平米左右未来无土地供应 总体供应 后湖板块 后石板块 柳塘板块 仅实华东方新湖俪城供应未来无土地供应 为棚户改造区 山地 无大片平整土地 交通极为不便目前只有锦程公司开发的一个项目 可销售住宅存量达百万平米级 需求特征 矿区板块房价为本溪市最低的区域 购房客户基本为城市低收入家庭 后湖板块 后湖板块主要以低收入客户为主 但周边配套设施亟待改善 后石板块城区发展较快 逐渐吸引中端客户的购买需求 柳塘板块主要是回迁户为主 后石板块 柳塘板块 短期内溪湖区板块升级的可能性不大 总需求特征 在供应项目基本情况 东亿瑞馨佳园地理位置后湖河西天桥桥头距市中心 火车站 5 5公里交通条件溪湖西路通达市区主要干道 两条公交线路通过生活配套周边缺乏必要生活配套 未来主要依靠一公里外的溪湖区区政府周边建筑面积28万平米 其中回迁18万平米产品类型多层小高层高层户型面积53 86平米价格1400 1900开发程度一期4万平米年底前全部入住 二期6万平米已开工销售情况一期销售完毕 二期内部认购中推广主题环境客户特征低收入家庭 东亿瑞磬家园经适房 东亿瑞磬家园回迁楼 东亿瑞馨佳园 地块北高南低 视线较好临河高层 附加值较高 东为山地南为河西为空旷坡地北为小学及山地 周边环境 规划 地块内外两条河流经过 临河高层水景价值较高 户型设计 南北通透户型 部分户型客厅不采光 主力户型53 86平米 3 本溪县板块 本溪县板块房地产开发主要集中于县城东部沿太子河区域 可划分为迎宾西路板块 政府路板块 迎宾广场板块 本溪县板块 迎宾广场板块 迎宾西路板块 政府路板块 本溪县主要供应区域北区开发已近完成 南线山水俪城项目供应最大未来将向山水俪城以南继续发展 目前尚无具体规划 总体供应 政府路板块 迎宾广场板块 迎宾西路板块 本溪县核心区 为房价最高区域在供应楼盘均为小规模项目 在售面积在15万平米左右 仅有一个经适房项目供应 为棚户改造区未来亦无大规模供应项目 本溪县未来供应依然较大 需求特征 近年 本溪县最重要的客户来自于周边乡镇 主要为解决子女就学问题 迎宾西路板块集中了当地中高端客户 改善居住条件及子女就学是最大需求来源 政府路板块主要以中高端客户为主 居住升级为主 迎宾广场板块以低端客户为主 方便的就学条件及价格是吸引需求的动力 本地需求多来自子女就学及居住条件升级 供应项目基本情况 慧泽园地理位置迎宾广场 汽车站西侧生活配套近距学校 医院 购物场所建筑面积20万平米容积率1 27绿化率50 项目类型经适房产品类型多层小高层价格1600 2020建筑风格开发程度地块平整中 分一二期开发 东区先行开发销售情况未正式销售 客户积累推广主题环境客户特征本县低收入人群 周边乡镇子女就学客户 慧泽园 地块处于两山之间地块中心地势最低利用地势高差 层层造景 规划合理 二期 一期 一期 规划 南北均为山地东为客运站西为坡地 自然环境良好 视野受到局限 周边环境 锦绣滨江地理位置滨河西路G区山水俪城北侧生活配套距离中小学校较近 医院 购物不便建筑面积8万平米容积率1 3项目类型商品房产品类型小高层主力户型60 80平米价格2300 2500开发程度共8万平米 一期开发六栋 近期交房 二期开发未定销售情况一期销售60 推广主题环境 锦绣滨江 户型 设计合理 但从功能方面讲附加值较低 88平米两居 43平米一居 93平米两居 106平米三居 项目品质落后于周边其它项目 不具备同等竞争力一期销售出现问题 开发商迫于压力打出超低价特价房的广告吸引客户二期开发尚无具体规划 拆迁已经完成销售问题来自地段 较偏 价格 无竞争力 品质 一般 项目评价 佳鑫国际地理位置滨河西路县高级中学对面生活配套中小学校 医院 购物等生活配套条件较好建筑面积8万平米容积率2 05项目类型商品房产品类型多层 小高层 高层主力户型80 120平米价格2890 3390开发程度住宅共7万平米 18栋 一期开发16栋 已交房 二期2栋 已封顶销售情况一期已余阁楼未售完 二期销售85 推广主题豪宅客户特征本地高端客户 佳鑫国际 户型 全明户型设计 南北通透 布局合理 与实华集团正佳花园为同期项目 两者前期竞争激烈 后期客户分化 佳鑫国际成为高档住宅代表 而正佳花园则沦为普通项目小高层框架剪力墙结构 与其它项目形成差异化竞争 受到追捧建筑材质选用 硬件设施标准 物业管理水平均达到高品质社区要求顶层带大面积阁楼产品销售不畅 项目评价 燕东新天地地理位置财富广场南生活配套本溪县商业核心区 距医院 医院较近建筑面积4 5万平米 其中商品住宅130套 约11000平米容积率2 64项目类型商品房产品类型商业上盖商品住宅及回迁住宅主力户型56 83平米价格2780 3300开发程度约2009年6月交房 目前主体施工中销售情况未正式销售推广主题港式生活社区客户特征咨询客户以县城内居民为主 燕东新天地 大型超市及购物广场上盖住宅物业本溪县核心地段 具备便利的生活条件小户型产品为主 部分户型采光效果较差商业与住宅共用通道 住宅私密性受到影响本项目住宅适合投资 项目评价 丰泽园地理位置财政局对面生活配套中小学校 医院 购物等生活配套条件较好建筑面积5万平米容积率2 4项目类型商品房产品类型小高层 高层主力户型130 176平米价格2600 3300开发程度住宅共5万平米 9栋 高层6栋 小高层3栋 2009年10月入住销售情况销售40 推广主题豪宅客户特征本地高端客户 丰泽园 4 南部板块 南部板块指解放南路以东 平山路以南 地工路以西区域南部板块大致可分为南地板块 技校板块 南部板块 丰泽隆园 南地板块 技校板块 棚户区改造为主供应项目少 近年各类住宅供应量在60万平米左右未来在本钢周边预计可陆续整理出40万平米的开发用地 总体供应 厂区拆迁区近年有较多项目供应 多数项目已进入尾盘期可供整理开发土地较少 预计未来每年供应不会超过15万平米新建住宅 南地板块 技校板块 南地板块中高档商品房发展起步较晚 未来潜力巨大 看重南地区域地理位置上的优势 客户需求特征 看重区域方便的子女就学条件 周边厂区改造完成状况好 生活环境整洁 客户对居住品质非常看重 南地板块 客户对居住品质非常看重 技校板块 中高端客户对品质感 居住环境的需求较大 供应项目情况 新家源地理位置南地 二十五中对面生活配套生活配套设施较缺乏 但周边就学条件较好建筑面积40万平米容积率1 47绿化率35 项目类型经适房产品类型多层 小高层 高层主力户型49 78平米价格2100 2200开发程度共40万平米 共6000余套 回迁房5000余套 已开发五年 仅余部分未入住销售情况销售完毕推广主题地段 价格客户特征本钢工人 其它低收入人群 新家源 规划 以小高层 高层产品为主 规划大型社区入口园林 天华新家园地理位置南地 二十五中对面生活配套生活配套设施较缺乏 但周边就学条件较好建筑面积住宅8万平米项目类型经适房产品类型多层 小高层主力户型60 80平米价格2400 2500建筑风格开发程度已入住销售情况尚有40套左右未售推广主题地段客户特征低收入人群 天华新家园 和平新村 兴华俪城地块北侧 主力户型100平米左右 多层住宅二手价格最高达到3500元 丰泽隆园位于解放南路 建筑面积3万平米 户型60 130平米 目前二手房价格最高达到4000元 其它项目 博林金色年华地理位置地工号7号 技校对面生活配套生活配套设施较缺乏建筑面积二期11万平米容积率 2 1绿化率 35 项目类型商品房产品类型多层 小高层 高层主力户型110 130平米价格2800 3300 尾盘 开发程度已入住销售情况尚有少数大户型未销售推广主题户型 物业管理客户特征看重居住品质的中高端客户 博林金色年华 观山悦地理位置地工路 技校南生活配套生活配套设施较缺乏建筑面积45万平米容积率 1 7绿化率 33 项目类型商品房产品类型多层 小高层 高层主力户型80 130平米价格未定开发程度一期5万平米地基施工中销售情况预计2008年10月中旬开盘销售推广主题中式风格 自然环境 观山悦 5 拟投资项目分析 拟投资项目选取原则 开发风险小 以本溪中高端客户为主要客户群 利润最大化 高品质开发 多附加值 高收益 客户认同 地块无大量拆迁 或拆迁难度不大 区域选取原则 应规避风险 产品开发原则 生活配套设施成熟 价值增长空间大 消费者认可 利润空间大 竞争风险可降低 拟投资项目 资源来源 海航 和谐佳园地理位置溪湖西路距市中心 火车站 五公里交通条件溪湖西路通达市区主要干道 两条公交线路通过生活配套周边缺乏必要生活配套 未来主要依靠一公里外的溪湖区区政府周边建筑面积62万平米容积率1 63产品类型多层小高层高层价格1300 1700开发程度无拆迁 在建回迁房 封顶 已停工三个月 经适房部分尚未动工销售情况经适房已销售12套推广主题环境客户特征收入水平较低包括工人 单收入家庭 新婚尚无稳定收入的年轻人外地常住务工人员 和谐佳园 地块情况 地块西高东低 北高南低 便于组团规划 地块间存在较大高差 将提高开发成本 临河面较长 已规划临河观景高层住宅 地块临近沉陷区 或有部分地块位于沉陷区地块东南一公里为一铁厂区 污染严重 西 南均为矮山地块西南方向为老煤矿及抗日时期万人坑东有铁路线 视野内为东方新湖俪城北为社区及溪湖西路 周边环境 黑厅 三居 二居 户型面积48 101平米主力户型60 80平米优点小户型多居室 满足多代居住需求缺点客厅 卫生间不采光 户型设计可优化 户型 产品 外立面带有回族建筑元素 SWOT 地块面山临水 可借助的景观因素较丰富交通相对更为便利项目尚无正式面对市场 市场策略可调整空间大 相对于竞争项目 本项目开发时间较晚 将流失大量客户水系没有流经地块 东亿瑞馨佳园占有优势项目容积率较高 导致开发成本加大 主要污染源一铁的搬迁将改变区域的环境质量 主要竞争对手瑞馨佳园大规模供应将提前消化大量需求市场需求很可能已经受到挤压 且一个区域不可能吸引所有的购买需求 优势 劣势 机会 威胁 市场预期 鉴于以下情况 区域经适房存量巨大 客户可选择空间非常大过去一年区域经适房销售量在十万平米左右政府对价格的管制非常严格本项目目前无拆迁等影响项目开发的潜在风险本项目预计年销售量预计可在50000 60000平米左右我们认为本项目的投资评估应着重关注以下几点 高企的开发成本 地形高差需要大量的改造费用 过高容积率下的小高层为主的产品结构势必大幅增加开发成本 投资回收慢 本溪市经适房区别于其它城市 其实际是廉价的商品房 销售速度慢 投资回收期长 现金回收慢 且供应量巨大 政府补贴 优惠及土地成本 东亿瑞馨佳园获得政府补贴四亿元 本项目是否能够获得足够的政府支持也是决定本项目投资价值的关键因素 东方新湖俪城地理位置溪湖站对面原溪湖百货对面交通条件溪湖西路通达市区主要干道 距市中心 火车站 四公里 四条公交线路通过生活配套新营业大商超市距本项目四百米 其它配套设施齐全建筑面积45 66万容积率1 53绿化率33 价格1668 1940产品类型多层小高层高层开发程度一期回迁房1000套 经适房572套 已全部封顶 二期均为经适房 尚有拆迁销售情况06年9月开始销售 目前一期尚余50余套未售 二期已积累客户500余组推广主题环境客户特征多为收入水平较低人群 由于周边环境大为改观 后期吸引部分公务员等中等收入人群 东方新湖俪城 新湖俪城一期西区 新湖俪城一期东区及二期 黄色区域 新湖俪城东西区之间寺庙 藏龙寺 规划 经适房 回迁房 回迁房 二期地块为坡地地形 产品延续了一期风格 新湖俪城南部大商超市 新湖俪城南侧街道老社区 新湖俪城西眺和谐佳园 新湖俪城南侧社区 周边环境 大商超市填补了区域配套的缺乏 地块南侧社区环境较为嘈杂 西向视野辽阔 项目面临的主要问题 二期地块尚有三百余户未拆迁住户 SWOT 地块较为平坦 只有少数缓坡交通最为便利周边生活配套最为便利 项目周边为老式社区 较为嘈杂二期地块存在较大量的拆迁 周边生活配套设施的完善 将吸引更大范围的客户前来置业 市场需求很可能已经受到挤压 且一个区域不可能吸引所有的购买需求 优势 劣势 机会 威胁 市场预期 鉴于以下情况 同区域内经适房存量巨大过去一年区域经适房销售量在十万平米左右政府对价格的管制非常严格本项目二期开发地块仍存在拆迁问题本项目具备一定的地段竞争优势本项目已为二期积累了五百余组意向客户 初期销售方面应不存在太大压力我们认为本项目的投资评估应着重关注以下几点 开发成本 地块容积率高 拆迁成本高都将大幅增加本项目的开发成本 利润测算 需根据政府给予的优惠政策及土地成本等 结合高容积率 拆迁成本测算利润 山水俪城地理位置张家堡太子河边生活配套距离中小学校较近 医院 购物不便建筑面积36万平米容积率2 21项目类型商品房产品类型多层小高层高层价格2100 2580开发程度一期18万平米 多层主体结构施工中 二期拆迁中销售情况未正式销售 客户积累500余组推广主题环境客户特征周边乡镇子女就学客户 乡镇厂矿经营者等收入较高人群 山水俪城 南为远山北为锦绣滨江项目西为纺织厂及学校东为太子河 自然环境良好 视野开阔 市容整洁 周边环境 长方形地块 南北跨度大 占据太子河发源地的宝贵资源组团规划 营造了丰富的天际线及社区景观带沿河高层产品充分利用了河景 山景优势 整体规划较为合理 规划 一期 二期 最小户型48平米 最大户型141平米主力户型90 8米至106 9平米户型设计合理 功能布局 功能性 采光性均较佳 户型设计具有一定的竞争力 户型 存在的问题 二期地块拆迁量较大 估计尚有五百户待拆迁 拆迁阻力较大 地块位于本溪县城东南角 在本地人心目中偏远区域 一期在建楼为砖混结构 而本地人对框架的安