2014年度长春市物业管理住宅小区(大厦)标准评分细则

1 长春市物业管理住宅小区 大厦 考评标准及评分细则长春市物业管理住宅小区 大厦 考评标准及评分细则 一 基础管理 30 分 检检 查查 标标 准准检检 查查 内内 容容评评 分分 细细 则则 a 建设用地规划许可证 建设工程规划许 可证 规划图纸等 b 其它竣工验收资料 1 按规划要求建设 住宅 及配套设施投入使用 1 分 c 临建房屋批准手续 如有临建房屋 与规划不符的发现一处扣 0 5 分 有批准文件的除外 材料中每缺一项扣 0 2 分 a 物业公司验收记录及问题处理情况 2 已办理接管验收手续 2 分 b 物业公司接收资料 1 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备安装竣工图 配 套设施 管网竣工图 各单项工程竣工 验收证明材料 2 共用设施设备明细 出厂合格证明和保修协议 安装使用维 修养护资料 3 物业质量保修文件和物 业使用说明文件 4 供水 电 气 热 合同 5 业主资料及房屋面积清册 6 实施物业管理期间形成的有关维修 养 护 更新 改造的技术资料 7 其它 无验收记录的扣 1 份 接收 资料每缺一项扣 0 2 分 a 企业营业执照 物业服务企业资质证书 3 由一家物业服务企业实 施统一专业化管理 1 分 b 服务项目分承包合同 分承包方营业执 照 资质证书 每缺一项扣 0 5 分 没有分 承包项目的不扣分 a 与开发单位或业主委员会签定的 前期 物业服务合同 4 签订 前期 物业管理 合同 双方责权利明确 2 分 b 在房屋销售合同中含前期物业合同约定 内容 有合同但内容不完整扣 1 分 没有 前期 物业服务合同 扣 2 分 a 受业主委托使用物业专项维修基金符合 有关规定 5 建立维修资金制度 使 用维修资金符合规定 1 分 b 维修基金使用的记录 包括使用申请 批准及使用的各类票据 不符合规定的每一项扣 0 5 分 未发生使用的不扣分 未建立扣 1 分 a 业主规约或临时管理规约 6 业主规约 临时管理规约 房屋使用手册 装饰装 修管理规定完善 2 分 b 房屋使用手册 装饰装修管理规定 每缺一项扣 1 分 a 成立业主委员会的备案资料 b 业主大会议事规则 业主委员会工作规 则 7 业主委员会按规定程序 成立 并按章程履行职 责 2 分 c 业委会工作记录 每缺一项扣 0 5 分 a 各项管理制度 房屋管理 零维修 大 中修 回访 供水 供暖 电梯 消防 收费 保洁 绿化 公共秩序维护 保 安 车辆 财务 档案等管理制度 8 小区物业管理建立健全 各项管理制度 各岗位 工作标准 并制定具体 的落实措施和考核办法 3 分 b 各级 各类人员的岗位职责 工作程序 工作标准 考核办法 考核记录及具体 落实措施和考核办法 每缺一项制度扣 1 分 岗位 职责具体落实措施每发现一 处不符合扣 1 分 a 物业管理岗位证书 经理 部门经理 管理人员 b 各类专业人员的专业上岗证书 电工 会计等 分包项目从业人员上岗证书 c 员工统一着装 9 物业服务企业的管理人 员和专业技术人员持证 上岗 员工统一着装 佩带明显标志 工作规 范 作风严谨 2 分 d 员工佩戴工作牌 管理人员 专业技术人员无 证上岗 每发现 1 人扣 0 1 分 无统一着装 标志扣 0 5 分 发现有 1 人不符合扣 0 1 分 2 检检 查查 标标 准准检检 查查 内内 容容评评 分分 细细 则则 a 计算机应用情况和智能化 对讲 监控 等 设备的使用情况10 物业服务企业应用计算 机 智能化设备等现代 化管理手段 提高管理 效率 2 分 b 计算机查询资料包括 房屋 设备的档 案 分户档案 费用收支情况 房屋 设备普查资料 修缮资料 使用计算机 有智能化设备 的为基本符合 1 分 其中没 有智能化设备 在设计中没 有监控设备的除外 的扣 0 2 分 可查询资料中有一项得 0 2 分 a 各类收费标准 物业管理费收费标准 便民有偿服务项目及收费标准 要求在 明显位置公布 b 有费用收支的凭证和各类财务报表 11 物业服务企业在收费 财务管理 会计核算 税收等方面执行有关规 定 至少半年公开一次 物业管理服务费用收支 情况 2 分 c 物业费公开有记录或照片 收费标准未公布扣 1 分 无 凭证或报表的扣 0 5 分 公 开无照片或记录的扣 0 5 分 包干制的仅公开公共服务 收费的费用的收支情况 a 房屋及设备基础资料 房屋总平面图 地下管网图 规划批准文件 竣工和接 管验收档案资料 b 物业管理经营管理资料 分户管理记录 房屋分类统计表 小区情况表 大 中 小修和检查记录 设施设备运行记录 共用设施设备台账 物业费收缴和使用 记录等 12 房屋及其共用设施设备 档案资料齐全 分类成 册 管理完善 查阅方 便 2 分 c 资料分类成册 有目录并查阅方便 每缺一项扣 0 2 分 未分类 成册扣 0 5 分 查阅不方便 扣 0 5 分 a 住用户档案 13 建立住用户档案 房屋 及其配套设施权属清册 查阅方便 2 分 b 房屋及配套设施产权清册 未建立档案 清册各扣 1 分 内容与实际情况不符的每发 现一处扣 0 2 分 a 执行值班制度情况 值班表和值班记录 b 设立服务电话 在明显位置公布电话号 码 c 来电 接待记录和处理记录 14 建立 24 小时值班制度 设立服务电话 接受业 主报修 求助 建议 问询 质疑 投诉及各 类信息的收集和反馈 并及时处理 有回访和 记录 2 分 d 回访记录 并按月统计 装订 每缺一项扣 0 5 分 发现一 处处理不及时扣 0 2 分 a 征询意见单 b 业主满意率统计 满意率达到 95 c 整改措施 15 定期向业主发放物业服 务征求意见单 对合理 的意见及时整改 满意 率达 95 以上 2 分 d 整改措施落实情况记录 业主满意率每降低 1 个百分 点扣 0 1 分 每缺一项扣 0 5 分 a 在明显位置公布对维修服务的承诺 b 服务承诺的落实情况 c 派工单和统计表 及时率 返修率 16 建立并落实维修服务承 诺制 零修急修及时率 100 返修率不高于 1 并有回访记录 2 分 d 回访记录 未建立扣 1 分 及时率每降 低 1 个百分点扣 0 1 分 返 修率扣 0 5 分 二 房屋管理及维修养护 14 分 检检 查查 标标 准准检检 查查 内内 容容评评 分分 细细 则则 a 小区平面图 b 路口设路标 1 主出入口设有小区平面 示意图 主要路口设有 路标 分区及幢 单元 门 户门标号标志 明显 2 分 c 楼幢号 楼门号 户门号号牌齐全 无示意图扣 0 5 分 无路标 扣 0 3 分 幢 单元 户号 每缺一处扣 0 1 分 3 检检 查查 标标 准准检检 查查 内内 容容评评 分分 细细 则则 2 无违反规划私搭乱建 无擅自改变房屋用途现 象 2 分 a 对照规划图现场查看 发现一处私搭乱建或擅自改 变房屋用途均扣 1 分 a 外墙清洁 b 外墙完好 无破损 脱落 3 房屋外观完好 整洁 外墙面砖 涂料等装饰 材料无脱落 无污渍 2 分 c 外墙无张贴物 每发现一处不完好 不整洁 脱落 污损扣 0 2 分 a 经主管部门审批 b 室外广告牌 霓虹灯完好 无破损 c 室外广告牌 霓虹灯保持清洁 4 室外招牌 广告牌 霓 虹灯按规定设置 保持 整洁统一美观 无安全 隐患或破损 2 分 d 室外广告牌 霓虹灯安装牢固 规范 无安全隐患 未按规定设置 未办理审批 扣 0 5 分 设置不整齐 不 清洁或有破损每发现一处扣 0 1 分 有安全隐患 安装不 牢固或不规范 每处扣 0 5 分 a 阳台需统一封闭或不封闭 要求样式 色调 材质统一 b 除首层外 无安装防盗网现象 5 封闭阳台统一有序 色 调一致 不超出外墙面 除建筑设计有要求外 不得安装户外防盗网 遮阳蓬等 2 分 c 无伸出户外的安装物 每发现一处不符合扣 0 2 分 6 空调安装位置统一 冷 凝水集中收集 支架无 锈蚀 2 分 a 统一安装 排列整齐每发现一处不符合扣 0 5 分 a 装修协议 7 房屋装饰装修符合规定 未发生危及房屋结构安 全及拆改管线和损害他 人利益的现象 2 分 b 装修验收记录 每发现一处不符合扣 0 5 分 三 共用设施管理 6 分 检检 查查 标标 准准检检 查查 内内 容容评评 分分 细细 则则 1 共用配套设施完好 无 随意改变用途 1 分 a 现场查看每发现一处不符合扣 0 5 分 2 室外共用管线统一入地 或入公共管道 无架空 管线 无碍观瞻 2 分 a 现场无外露 架空管线发现一处不符合扣 0 1 分 3 排水 排污管道通畅 无堵塞外溢现象 1 分 a 排水管道 雨水井 化粪池定期清掏记 录 没有记录扣 0 5 分 发现一 处堵塞或外溢扣 0 5 分 4 道路通畅 路面平整 井盖无缺损 无丢失 路面井盖不影响车辆和 行人通行 2 分 a 道路无堆积物 路面无破损 发现一处不通畅 不平整 积水扣 0 2 分 发现井盖缺 损或丢失扣 0 5 分 路面井盖 发现一处不符合扣 0 5 分 四 共用设备管理 检检 查查 标标 准准检检 查查 内内 容容评评 分分 细细 则则 住宅小区共用设备管理 住宅小区共用设备管理 10 分 分 a 运行 巡视 维修记录 b 定期保养记录 c 对操作情况的检查记录 1 共用设施设备运行 使 用及维护按规定要求有 记录 无事故隐患 专 业技术人员和维护人员 严格遵守操作规程与保 养规范 2 分 d 设备 安全 普查记录 维修 巡视 运行 定期保 养记录 每发现一处不符合 扣 0 5 分 无事故隐患 每 发现一处不符合扣 0 5 分 遵守操作规程 操作情况检 查记录 每发现一处不符 合扣 0 2 分 4 检检 查查 标标 准准检检 查查 内内 容容评评 分分 细细 则则 a 设备运行正常 设施完好 水箱无锈蚀 水箱间保持清洁 b 保障措施严格 水箱封闭上锁 及落实 情况 水箱防腐记录 水箱清洗记录 水箱消杀记录 c 水质符合标准 卫生防疫部门水质化验 合格证明 2 供水设备运行正常 设 施完好 无渗漏 无污 染 二次生活用水有严 格的保障措施 水质符 合卫生标准 制定停水 及事故处理方案 2 分 d 供水紧急情况处理预案 设备运行发现一处不符合扣 0 2 分 无保障措施或措施不 严 0 分 没有卫生防疫部门 水质化验合格证明扣 0 5 分 无处理预案扣 0 5 分 a 供电管理措施 b 设备定期保养记录 c 设备运行 日常巡视 维修记录 d 有防 灭鼠及防火措施 有防鼠板 3 制订供电系统管理措施 并严格执行 记录完整 供电设备运行正常 配 电室管理符合规定 路 灯 楼道灯等公共照明 设备完好 1 分 e 有紧急情况处理预案 维修 巡视 运行 定期保 养记录 每发现一处不符合 扣 0 5 分 无处理预案的扣 0 5 分 其他项发现一处不符 合扣 0 2 分 a 电梯年检证明 b 电梯运行 保养 安全事故记录 c 机房 轿厢 井道清洁 轿厢内照明良 好 d 轿厢内公布运行时间 高档住宅除外 e 电梯故障应急方案 措施到位 4 电梯按规定或约定时间 运行 安全设施齐全 无安全事故 轿厢 井 道保持清洁 电梯机房 通风 照明良好 制定 出现故障后的应急处理 方案 2 分 f 设备层配备灭火器等设备和防灭鼠措施 维修 巡视 运行 定期保 养记录 每发现一处不符合 扣 0 5 分 无处理预案的扣 0 5 分 其他项发现一处不符 合扣 0 2 分 a 消防器材及其标志完好 有效 b 消防设备分布图 c 消防设备保养 维修记录 d 消防通道通畅 e 消防人员培训记录 5 消防设备设施完好无损 可随时起用 消防通道 畅通 制定消防应急方 案 2 分 f 消防安全预案 设施设备无法正常使用扣 0 5 分 无预案扣 0 3 分 其 他项每发现一处不符合规定 扣 0 2 分 6 供热供暖管线 设备 泵房运转正常 1 分 a 运行记录 维修养护记录 没有记录的扣 0 5 分 没有 供热锅炉或供热泵房的不 扣分 大厦共用设备管理 大厦共用设备管理 4040 分 分 一 综合要求 6 分 a 设备运行记录 b 配备所需专业技术人员 实行岗位责任 制 c 操作记录 设备巡回检查记录 1 制订设备安全运行 岗位 责任制 定期巡查 维护 保养 运行记录管理 维 修档案管理制度 并严格 执行 2 分 d 设备维护记录和定期保养记录 每发现一处不符合扣 0 5 分 a 机房内房间 设备清洁无杂物 b 机房有挡鼠板 无鼠 虫 2 设备及机房环境整洁 无杂物 灰尘 无鼠 虫害发生 机房环境符 合设备要求 2 分 c 有环境要求的设备在机房内要有温 湿 度计等 每发现一处不符合扣 0 5 分 3 设备良好 运行正常 一年 内无重大管理责任事故 2 分 a 设备运行 重大事故发生情况 发生重大事故的扣 1 分 二 供电系统 3 分 a 有关通知及记录 1 保证正常供电 限电 停电有审批权限并按规 定时间通知住用户 1 分 b 限电 停电审批资料 每发现一处不符合扣 0 5 分 2 制订临时用电 停电应急a 临时用电管理措施临时用电措施 停电应急预 5 检检 查查 标标 准准检检 查查 内内 容容评评 分分 细细 则则 处理措施并严格执行 1 分 b 停电应急处理预案案不符合的各扣 0 5 分 a 备用应急发电机的维修保养记录3 备用应急发电机可随时 起用 1 分 b 备用应急发电机的试运行记录 每发现一处不符合扣 0 5 分 三 弱电系统 2 分 a 弱电系统分项巡视记录 1 按标准规定时间排除故 障 保证各弱电系统正 常工作 1 分 b 弱电系统维修记录 每发现一处不符合扣 0 4 分 含变电室防鼠板高 60 公分 以上 放鼠药 a 系统运行正常 b 监控录影带按规定保存 2 监控系统等智能化设施 设备运行正常 有记录 并按规定期限保存 1 分 c 系统运行 测试记录 每发现一处不符合扣 0 4 分 四 消防系统 8 分 a 消防控制室值班情况 排班表 值班记 录 b 灭火器材配置有效情况 1 消防控制中心 24 小时值 班 消防系统设施设备齐 全 完好无损 可随时起 用 2 分 c 运行 维修 保养 测试记录 每发现一处不符合扣 0 5 分 a 消防管理人员培训计划 培训记录 消 防宣传资料 消防宣传活动记录 b 重点工种及其他员工消防知识掌握情况 c 消防设备故障处理记录 2 组织开展消防知识的宣传 教育 明确各区域防火责 任人 消防管理人员掌握 消防设施设备的使用方法 并能及时处理各种问题 2 分 d 各区域消防责任人名单 消防安全责任 书 每发现一处不符合要求扣 0 5 分 a 火灾预案 火灾隐患的整改情况以及防 范措施的落实情况 b 疏散通道 标识或示意图在醒目位置明 示 c 消防标识设置齐全 完好有效情况 d 消防通道内照明设施完好 配备应急灯 和安全出口情况 3 订有突发火灾的应急方 案 设立消防疏散示意 图 照明设施 引路标 志完好 紧急疏散通道 畅通 2 分 e 消防通道开通 通道内无杂物等 照明设施发现一处不符合要 求扣 0 1 分 无应急预案扣 0 5 分 各种标志每缺少一个 及每发现一处不通畅扣 0 1 分 通道有杂物扣 0 1 分 a 消防设施设备完好 b 易燃易爆危险品和场所防火防爆措施的 落实情况 其他重要物资的防火安全情况 4 无火灾安全隐患 2 分 c 防火巡查情况及消防重点部位管理情况 每发现一处扣 1 分 五 电梯系统 6 分 a 电梯准用证 安全许可证 b 电梯年检合格证 1 电梯准用证 年检合格 证 维修保养合同完备 1 分 c 电梯维修保养合同 每发现一处不符合扣 0 4 分 a 电梯运行时间明示 全天运行可不公布 b 电梯机房通风情况 c 电梯轿厢照明情况 d 电梯保养记录 2 电梯按规定时间运行 安全设施齐全 通风 照明及附属设施完好 轿厢 井道 机房保持 清洁 2 分 e 电梯检修记录 每发现一处不符合扣 0 2 分 a 维保人员上岗证书3 电梯由专业队伍维修保 养 1 分 b 维保方的企业营业执照 每发现一处不符合扣 0 5 分 4 电梯故障后 维修人员在 规定时间内到达维修 1 分 a 接到故障报修 20 分钟内到达现场 发现一处不符合规定的扣 0 5 分 5 运行出现险情后 有排a 电梯出险应急预案有预案但内容不完善或相关 6 检检 查查 标标 准准检检 查查 内内 容容评评 分分 细细 则则 除险情的应急处理措施 1 分 人员不熟悉处理措施扣 0 5 分 无预案的扣 0 5 分 六 给排水系统 7 分 a 大厦节水计划 1 建立大厦用水 供水管 理制度 协助用户安排 合理的用水和节水计划 1 分 b 大厦节水措施 每缺一项扣 0 5 分 a 设备日常巡视记录2 设备 阀门 管道工作 正常 无跑冒滴漏 1 分 b 设备现场工作正常 每发现一处不符合扣 0 2 分 a 蓄水池清洗记录 b 蓄水池消毒记录 c 二次供水卫生许可证 d 水质化验单 e 操作人员健康证 f 水箱间卫生检查记录 3 按规定对二次供水蓄水 池设施设备进行清洁 消毒 二次供水卫生许 可证 水质化验单 操 作人员健康合格证齐全 水池 水箱清洁卫生 无二次污染 1 分 g 现场水箱间清洁 水箱加锁 每发现一项不符合扣 0 3 分 a 限水 停水通知4 限水 停水按规定时间 通知住用户 1 分 b 停水的临时供水预案 每发现一处不符合扣 0 5 分 a 排水系统清淘记录5 排水系统通畅 汛期道路 无积水 地下室 车库 设备房无积水 浸泡发生 1 分 b 地下室 车库等设施设备的检查记录 每发现一处不符合扣 1 分 a 派工单 20 分钟到达现场 6 遇有事故 维修人员在规 定时间内进行抢修 无大 面积跑水 泛水 长时间 停水现象 1 分 b 无关于严重跑水 长时间停水的投诉 有投诉或未在规定时间内到 达现场的扣 0 5 分 7 制定事故应急处理方案 1 分 a 供水事故应急处理预案 无处理预案扣 0 5 分 有预案 内容不完善扣 0 5 分 七 空调系统 3 分 a 运行记录 b 巡视记录 1 中央空调系统运行正常 水塔运行正常且噪音不超 标 无滴漏水现象 1 分 c 水塔噪声测试报告 有空调设备运行和巡视记录 0 5 分 无测试报告的扣 0 5 分 2 中央空调系统出现运行 故障后 维修人员在规 定时间内到达现场维修 1 分 a 派工单的到达现场时间符合相关管理制 度 管理制度中有到达现场时间 规定的为基本符合 0 5 分 未 执行扣 0 5 分 a 中央空调发生故障应急处理预案 3 制定中央空调发生故障 应急处理方案 1 分 b 相关记录与方案相符 无应急处理预案扣 1 分 有预 案但不完善扣 0 5 分 记录 与预案不符合扣 0 5 分 八 供暖供气系统 2 分 a 设备检修记录 b 设备运行记录 c 值班记录 投诉记录 1 锅炉供暖设备 煤气设 备 燃气设备完好 运 行正常 1 分 d 值班电话 报修地点公布 每发现一处不符合扣 0 3 分 a 巡视 保养记录2 管道 阀门无跑冒滴漏 现象及事故隐患 1 分 b 现场符合要求 每发现一处不符合扣 0 5 分 五 公共秩序维护 车辆管理 10 分 7 检查标准检查标准检查内容检查内容评分细则评分细则 a 小区基本封闭 1 小区实行封闭管理 1 分 b 各出入口有人员值守 小区已封闭但各出入口无人 值守扣 0 5 分 a 专业公共秩序维护队伍或组建内保队伍 b 实行 24 小时值班记录 交接班记录 c 公共秩序维护员名单 排班及岗位分工 d 巡逻路线图及巡逻记录 e 公共秩序维护员培训及考核记录 2 有专业公共秩序维护队 伍 实行 24 小时值班及 巡逻制度 公共秩序维 护员熟悉小区的环境 文明值勤 训练有素 言语规范 认真负责 3 分 f 各种突发事件处理预案 无专业队伍扣 0 1 分 已组 建内保队伍的除外 其它 每发现一处不符合扣 0 2 分 a 变配电设备 施工现场处有明显警示标 识 3 危及人身安全处有明显 标识和具体防范措施 2 分 b 现场有防护措施 有标识但无防护措施的扣 0 5 分 无标识的扣 1 分 a 停车管理服务协议 b 固定车辆登记表 c 固定车辆出入证发放记录 d 临时出入车辆登记 4 机动车停车场管理制度 完善 管理责任明确 车辆进出有登记 2 分 e 小区内交通安全预案 制度不完善扣 1 分 因管理责 任造成车辆丢失扣 0 5 分 车辆损坏扣 0 2 分 每发现 一台车辆乱停乱放扣 0 1 分 出入无记录扣 0 2 分 a 车辆登记 c 车辆在停车区域内摆放整齐 5 非机动车车辆管理制度 完善 按规定位置停放 管理有序 2 分 d 管理区域内无随意停放车辆 制度不全或不落实的扣 1 分 乱停放每辆车扣 0 2 分 无预案扣 0 3 分 六 环境卫生管理 14 分 检检 查查 标标 准准检检 查查 内内 容容评评 分分 细细 则则 a 设施齐全 垃圾箱 果皮箱 垃圾中转 站 垃圾分类收集 1 环卫设施完备 设有垃 圾箱 果皮箱 垃圾中 转站 2 分 b 设施保持清洁 设施不齐全扣 1 分 未保持 清洁扣 0 5 分 垃圾未分类 收集扣 0 1 分 a 保洁员名单 b 保洁区域实行责任制 分工明确 c 保洁工作标准 时间安排 2 清洁卫生实行责任制 有专职清洁人员和明确 的责任范围 实行标准 化清洁保洁 2 分 d 保洁检查巡查记录 每缺 1 项扣 0 5 分 a 垃圾按规定时间清运 b 有消杀计划 c 定时消杀 3 垃圾日产日清 定期进 行卫生消毒灭杀 2 分 d 消杀记录 未达到垃圾日产日清的扣 0 5 分 每发现一处垃圾扣 0 1 分 未定期 无计划和记录 的进行消杀的扣 0 5 分 4 小区内道路等共用场地 无纸屑 烟头等废弃物 2 分 a 现场符合要求每发现一处不符合扣 0 2 分 5 房屋共用部位保持清洁 无乱贴 乱画 无擅自 占用和堆放杂物现象 楼梯扶栏 天台 公共 玻璃窗等保持洁净 2 分 a 现场符合要求每发现一处不符合扣 0 2 分 6 商业网点管理有序 符合 卫生标准 无乱设摊点 广告牌和乱贴乱画现象 2 分 a 现场符合要求每发现一处