成都市区甲级写字楼市场分析

针对目前成都市写字楼市场的租售价格及入住率等指标表现 综合增值 保值 投资回报等现状及发展走势 结合分析本项目处于成都市三大核心商 圈之一 春熙路商圈的独特区位地段等 以及由此高价值综合土地成本等 单就发展写字楼机会而言 本行不建议贵司发展乙级及以下档次的写字楼 建议重点考虑高标准的甲级写字楼 以下分析主要就进入甲级写字楼市场的 可行性和本地块塔楼部分的甲级写字楼定位进行分析 1 1 成都市写字楼市场概述成都市写字楼市场概述 1 1 成都写字楼发展历史成都写字楼发展历史 1995 年以前 萌芽期 无代表性写字楼 发展混乱 以中低档楼盘为主 1996 1997 年 发展期 1996 年 32 层高的新时代广场在文武路崛起 成都真正意义上的写字楼 诞生 玻璃幕墙开始流行 外资大量进入 1997 年写字楼竣工面积 实际 销售面积 施工面积均达到一个高峰 实际销售面积 空置面积比 1996 年 翻了一倍 呈井喷行情 结构产生大量的烂尾楼 1998 2000 年 缓慢发展期 1997 年亚洲金融危机爆发 外资损失惨重 纷纷撤回资金 写字楼实际 销售面积开始回落 空置面积达到历年来的顶点 1998 年 川信大厦 及 2000 年 冠城广场 的入住 提升了成都写字楼综合素质 2000 年后 随着国家西部大开发战略的实施和国民经济持续增长 写字 楼市场逐步复苏 写字楼的供应量逐步上升 很大一部分是 97 98 年的烂 尾楼包装上市 如 美岭大厦 改为 威斯顿联邦大厦 庄士中心 改 为 时代数码大厦 成都市新华书店 改为 城市之心 天府广场 改为 冠城广场 凯乐广场 等 2001 年至今 恢复增长期 2001 年写字楼竣工面积只及顶峰时 1997 年的三分之一 新开工面积也 比 2000 年减少近一半 施工面积有所下降 但是实际销售面积比 2000 年增 长近 68 8 空置面积出现下降的趋势 成都写字楼市场转入恢复增长期 这一时期 开行国际广场 时代广场 天府中心 财富中心等进入了市场 2 2 成都写字楼现状及分类成都写字楼现状及分类 成都市写字楼现状 成都市写字楼主要沿东城根街 玉带桥 顺城街 天府广场 人民南路 区域分布 随着城南副中心规划建设的实施 出现由市中心向南延伸发展的 状况 中高档写字楼主要集中在顺城街及天府广场周边 一般以纯写字楼的形 式出现 供应量较小 出租率较高 档次较低的写字楼多位于在一环路沿线 供应量较大 除少数的地段写字楼使用率较高外 整体使用率偏低 大部分的写字楼周边绿化面积都较小甚至没有 适合普通员工消费的餐 饮配套设施等也很少 尽管个别写字楼内设有员工餐厅 员工就餐很不方便 目前成都写字楼总体档次不高 纯写字楼并不多 大量的商住楼里办公 居家混杂的情况还普遍存在 成都写字楼分类 对于写字楼的分级或分类 目前政府管理部门并无硬性规定 市面上 五 A 级 顶级 甲级 乙级 丙级 高 中 低档 ABC 类 等 概念满天飞 让消费者甚至开发商也说不明白 目前市场上比较认可的写字楼硬件标准包括楼宇外观设计 内外公共装 修标准是否具有超前性 是否达到 5A 级写字楼水平 即楼宇自动化系统 BA 通讯自动化系统 CA 保安自动化系统 SA 消防自动化系统 FA 办公自动化系统 OA 设备设施如电梯等候时间 中央空调管式数量 停车 位数量 配套服务设施 电力负荷 绿化 夜间照明 等方面是否与世界甲 级写字楼水平同步 软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准 我们认为 对于写字楼的分级不能只看硬件 也不能只看租售价格 而 应该综合考察影响其品质的各种因素以及这些因素的影响程度 参考国际甲 级写字楼评审标准 我们对各写字楼的地理位置 建筑设计 硬件配置 物 业管理等几个方面进行综合评定 将成都市所有写字楼划分为甲 乙 丙三 个档次 甲级写字楼定义 地理位置建筑设计硬件配套物业管理销售均价 平均租金 交通便利 基 础建设完备 位于城市 CBD 内 行政配套 齐全 建筑外观为 玻璃幕墙或 花岗石 大 理石外墙 层高 3 米以 上 平均每 200 一 个车位 平均 每 5 层一部电 梯 提供四管 式空调系统 有新风系统 声名卓著且具 备相关经验的 物业管理公司 担任顾问或直 接管理 7 500 以 上 80 以上 符合以上大部分条件 个别条件接近相应标准的写字楼 我们就可以认 为其是甲级写字楼 甲级写字楼分布情况 甲级写字楼分布图 注明 红色为目前投入使用的甲级写字楼黄色为其他高标准写字楼 淡红色为未交房的甲级写字楼白色为待建的可能成为甲级的写字楼 威斯顿联邦大厦威斯顿联邦大厦 开行国际广场开行国际广场 城市之心城市之心 四川国际四川国际大厦大厦 港鹏国际港鹏国际 冠城广场冠城广场 中银大厦中银大厦 民兴金融大厦民兴金融大厦 仁恒广场仁恒广场 中环广场中环广场 高新国际高新国际广场广场 时代广场时代广场 国栋国栋国际国际 广场广场 金骊总府大金骊总府大厦厦 汇通大厦汇通大厦 川信大廈川信大廈 成都国际商城成都国际商城 天一大厦天一大厦 2 2 写字楼市场进入可行性研究写字楼市场进入可行性研究 宏观经济发展这几年一直处于比较稳定的上升过程中 因此从宏观的角 度看 对写字楼市场不存在什么威胁 以下我们将站在写字楼市场这几年的 开发竣工量 销售量 空置量 外商直接投资 及甲级写字楼的市场供应前 景 市场存量 市场占用量 回报率 以及市场销售形势等几个角度分析甲 级写字楼市场进入的可能性 1 1 历年写字楼开发销售历年写字楼开发销售情况情况 开发情况 从历年的开发数据看 各年的竣工面积有较大差异 2001 年的竣工量最 低 为 9 7 万平方米 随后 2002 年的竣工量最高 达到 20 8 万平方米 从 2002 年至今 各年的竣工量有所下降 相应地写字楼的新增供应量跟着下 降 销售及空置情况 15 1 9 7 20 8 15 5 17 5 9 68 0 5 10 15 20 25 竣工面积15 19 720 815 517 59 68 200020012002200320042005年1 11月 单位 万平方米 资料来源 成都市统计局 11 98 9 18 3 6 3 9 7 16 24 7 7 14 9 16 9 15 93 5 05 25 28 20 1 21 19 8 17 7 0 5 10 15 20 0 5 10 15 20 25 30 销售117 798 914 918 36 39 716 24 空置252820 12119 817 716 915 935 05 199719981999200020012002200320042005年 单 位 万 平 方 米 资料来源成都市统计局 从销售量方面看 98 年以后销售量逐渐上升 到 2002 年达到 18 3 万平 方米 之后的 2003 年 由于新进入销售市场的写字楼少 导致销售量大幅下 滑 2003 年的销售量只有 6 3 万平方米 随后 时代广场 天府中心 开 行国际广场等项目进入销售市场 销售量又逐渐地回升 估计这几年写字楼 销售市场仍将处于一个上升的过程当中 从写字楼的空置面积来看 多年来写字楼的空置量处于逐步下降的过程 中 销售均价处于上升时期 写字楼的销售均价 很大程度是受制于当年出售的楼盘档次与品质 从 1998 年开始 川信 冠城 城市之心和威斯顿联邦等档次较高的写字楼投 入使用 提高了后期的销售均价 从历年的销售均价来看 整体上有一个上涨的趋势 但是期间有一定的 波动 目前处于上升时期 以上是宏观写字楼房地产统计上的分析 下面我们来看一看微观方面的 情况 2 2 租赁市场未来供应租赁市场未来供应增长率在增长率在 1919 左右 左右 2749 3626 3024 4511 4126 3879 3440 3384 5197 5312 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 05年1 11月 实际销售均价 元 资料来源 成都市统计局 根据我们调查资料预计 未来三年内 即将以甲级写字楼形态进入市场 和可能以甲级写字楼形态推向市场的项目有以下一些 楼盘名称开发商概况备注 开行国际央扩置业总建面 54268新建 中环广场爪哇集团总建面 89306新建 未定香格里拉酒店不详新建 财富中心汉高实业占地约 20 亩新建 仁恒广场新加坡仁恒占地 23 亩 总建面 12 15 万 主体 45 层 165 米高 待建 熊猫万国商城 熊猫万国商城 开发公司 Shpopping mall 包含写字楼 总建面 47 万 新建 成都国际商城中强实业总共约 20 万 以商业为主 4 10 层为商务区 待建 华晖广场香港华晖集团约 32 万 8 幢大厦待建 未定瑞奇净用地约 11 27 亩新建 精图大厦精图公司29 层烂尾楼 三业锦昌大厦不详31 层烂尾楼 成都银行中心港鹏集团 80 800 烂尾楼 天一大厦天一公司 47 700 烂尾楼 根据我们对市场中正在使用的六个甲级写字楼建筑面积的计算 2005 年 甲级写字楼存量为 24 5224 52 万平方米万平方米 在只计算在建甲级写字楼的条件下 预计未来三年内 有 1717 万平方米万平方米 的潜在供应量进入租赁市场 加上已有的供应量 合计 41 5241 52 万平方米万平方米 那 么 未来三年供应的年均增长率 19 2 如果包含烂尾楼及待建的写字楼 根据现有甲级写字楼的的平均建筑面 积 按照每个烂尾楼和待建的写字楼 4 万平方米计算 预计未来五年内 将 有 6060 万平方米万平方米的潜在供应量 这对本项目进入租赁市场形成较大的压力 3 3 甲级写字楼需求逐年上升甲级写字楼需求逐年上升 外商直接投资增加意味着对甲级写字楼需求的增加 随着西部大开发战略的实施 成都市作为国务院确定的西南地区的金融 商贸 科技中心和交通 通信枢纽 外商投资的额度逐年增加 2004 年末 达到 8 07 亿美元 2005 年 1 11 月 实际利用外商直接投资 4 5 亿美元 已经超过了 2004 年全年水平 金额大幅回升 创下实际利用外商直接投资新高 外商投资的增加 一方面直接促进了成都市的经济社会发展 另一方面会创造更多的就业机会 提供更多的高薪岗位 随着到成 都就业 办公 商务旅行人数的增加 也增加了对成都市商业 房 地产 酒店等行业的需求 外商企业作为甲级写字楼的主要客户之一 外商直接投资逐年 增加 意味着对甲级写字楼的需求在逐年的增加 外商投资的增加 一方面直接促进了成都市的经济社会发展 另一方面随着到成都就业 办公 商务旅行人数的增加 也增加了 对成都市商业 房地产 酒店等行业的需求 甲级写字楼占用量逐年增加 0 5 10 15 20 甲级写字楼占用量 万平 方米 10 1813 4816 0617 22 2002年2003年2004年2005年 28374 38161 49812 66874 80722 126000 22062 26094 36713 42549 38173 44600 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 200020012002200320042005年1 11月 合同外资 实际利用外资 单位 万元资料来源于统计局 上图是我们统计的历年甲级写字楼占用量数据 根据我们的计算 02 年 04 年甲级写字楼占用平均增长速度为 19 15 预计未来的增长速度也 将保持在这个程度 每年甲级写字楼占用增长量在 2 3 万平方米 说明甲 级写字楼需求逐年增长 综合上面的甲级写字楼的现实供应 潜在供应与甲级写字楼的占用增长 情况 考虑到部分烂尾楼和新增项目很可能会以甲级写字楼面目进入市场 未来的租赁市场供求矛盾将会比较大 预示着写字楼市场将进入一个更新换 代与激烈竞争的时代 4 4 甲级写字楼运营状况甲级写字楼运营状况 不同的开发商运作写字楼的目的有所不同 有的开发商是为了获得长期 的投资回报 因而不会考虑销售 如嘉里集团的成都香格里拉 瑞安集团项 目 有的开发商是为了获得短期的回报 因而会考虑将写字楼出售 能够顺 利实现销售 获得预期利润即为成功 本项目为后者 如果销售情况较好 也可以从一个侧面说明市场存在的进入机会 否则说明进入市场的风险比较 大 新入市甲级写字楼销售情况新入市甲级写字楼销售情况较好较好 成都甲级写字楼销售主要有以下几个特点 新进入市场的甲级写字楼销售情况较好 开行国际广场 时代广场都是全新进入市场的甲级写字楼 通过我们长 期的观察 如果不考虑投资商保留面积的策略 目前他们的销售率都在 80 多 销售周期相对较短 开行国际广场销售周期在 14 个月左右 原因 在于其产品品质 地段等方面的优势 除此之外也凭借了其拥有较多的关系 客户资源 时代广场的销售时间在 28 个月左右 销售比例在几个月前就已 达到 80 多 只是在目前的扫尾阶段销售比较缓慢 高新国际广场 由于 地处三环外的城南副中心 目前周边环境等方面较差 销售速度较慢 物业名称 写字楼部分 建面 开盘时间销售率 销售期 月 销售速度 平方米 月 销售速度 平方米 年 开行国际广场 54 268 2004 年 10 月 80 00时代广场 52 700 2003 年 9 月80 00 28 150618069 威斯顿联邦大厦 34 991 2002 年 10 月 90 00 398079690 高新国际广场 46 600 2005 年 2 月21 00 11 89010676 而过去的一些由烂尾楼改建而成的甲级写字楼 有的销售情况较好 如 威斯顿联邦大厦 有的销售较差 如冠城广场 从这个角度看 如果本项目作为全新规划设计的甲级写字楼进入销售市 场也是有机会的 销售价格存在上升的趋势 元 平方米03 9 9 年一期03 12 26 二期 04 3 17 04 6 9 三期05 年 时代广场 6 500 6 900 7 180 起 7 280 7 680 7 680 8 860 8 400 8000800080008000 83208320 7800 7900 8000 8100 8200 8300 8400 2000年2001年02年03年04年05年 售价 元 平方米 冠城广场历史售价 从上面的两组数据我们可以看到 成都市甲级写字楼销售价格有一定程 度的上扬 这和前面的宏观统计数据存在相似的上升趋势 但是上扬的幅度 由于写字楼的新旧 品质高低等因素不同 而有所差别 旧有的写字楼价格 变化较小 新的写字楼价格变化略大一些 就整体情况而言 我们基本得到这样一个结论 新进入市场的高端写字 楼 由于档次 配套 形象等方面的原因 销售情况较好 并且存在上升的 趋势 从这个方面而言 甲级写字楼方面存在一定的市场进入机会 新进入市场的甲级写字楼月平均销售速度为2200 平方米 月 个 新入市的甲级写字楼 比过去的一些由烂尾楼改建而成的甲级写字楼销 售情况好 根据我们的参考数据计算 作为新甲级写字楼的代表开行国际广 场 时代广场两个项目的月平均销售速度为 1506平方米 月和2894平方米 月 通过简单平均 其月平均销售速度为 2200 平方米 月 个 相当于新入市的甲级新入市的甲级 写字楼平均每年的销售量为写字楼平均每年的销售量为 5 5 万平方米左右 万平方米左右 未来两三年全新设计的甲级写字楼预计有 12 万平方米进入销售市场 估计中强实业的成都国际商城写字楼部分 省博物馆地块的写字楼部分 将在未来三年内以甲级写字楼形式进入销售市场 加上本项目的写字楼 按 照平均每个项目 4 万平方米计算 未来将有 12 万平方米的全新设计的甲级 写字楼销售供应 根据上面的销售速度计算 如果上面三个写字楼都将在未来三年内进入根据上面的销售速度计算 如果上面三个写字楼都将在未来三年内进入 销售市场 那么建需要销售市场 那么建需要 2 2 年半的时间销售完 因此从销售市场的供求关系来年半的时间销售完 因此从销售市场的供求关系来 看 本项目也是可行的 看 本项目也是可行的 多数甲级写字楼出租率较高多数甲级写字楼出租率较高 85 95 49 95 95 0 20 40 60 80 100 出租率85 95 49 95 95 城市之心威斯顿联邦大时代广场冠城广场川信大厦 单位 元 月 平方米 通过上面的数据 我们可以看到 大多数旧有的甲级写字楼出租率在 85 以 上 租赁情况较好 但时代广场和高新国际广场由于交房的时间较短 出租 情况目前不太理想 随着后面的中环广场和开行国际的相继入市 市场竞争 将会加大 同时需求增长速度不大 从而给整体市场租金带来下滑的压力 而新进入的甲级写字楼租金则至少会保持在目前的水平 还可能存在上升的 空间 甲级写字楼毛回报率甲级写字楼毛回报率较高较高 开行国际 城市之心 威斯顿联邦大厦 时代广场 冠城广场 售价 元 平方米 11 50010 6008 8008 4008 300 租价 元 月 平方米 12011011010080 年毛回报率12 52 12 45 15 14 29 11 57 从上面的数据中我们可以看到 甲级写字楼的租金年毛回报率较高 在 12 15 之间 从回报率的角度看 写字楼市场还有较大的投资潜力 这 对于投资者将形成一定的吸引力 也将成为我们未来的一个卖点 0 00 2 00 4 00 6 00 8 00 10 00 12 00 14 00 16 00 开行国际城市之心威斯顿联邦大厦时代广场冠城广场 年毛回报率 5 5 地块环境分析地块环境分析 道路交通方面 应该说地块的外部主要干道交通还是比较方便 可以由 东南西三个方向进入本地块 通过后面的写字楼消费者调查的 员工居住方 位 数据 外部交通只会对小部分人形成影响 内部交通的城守街 联升巷 未来将形成人车混行的道路 对于汽车的进出有一定的影响 不过由于距离 不是太长 两条街加在一起也只有 200 米左右 影响不会太大 因而道路交 通方面虽有局限 但影响不大 甲级写字楼一般要求位于商业环境比较好的区域 从这一点看 本地块 位于 CBD 的商业繁华区内 其地块位置比较好 应属一个优势 与其他写字楼的距离方面 本地块不在商务中心区内 临近的写字楼相 对较少 与其他的写字楼有一定的距离 不过就成都市目前的甲级写字楼分 时代广时代广 场场 正熙大正熙大 厦厦 蓝光大蓝光大 厦厦 友谊大友谊大 厦厦 中环广中环广 场场 布状况来看 开行国际广场 威斯顿联邦大厦 时代广场与其他写字楼的距 离都较远 和本地块与其他写字楼的距离差别不大 这对于吸引投资者和入 驻客户不会有多大的影响 6 6 市场进入可行性小结市场进入可行性小结 通过前面多个方面的分析 我们发现对于本地块进入甲级写字楼市场既通过前面多个方面的分析 我们发现对于本地块进入甲级写字楼市场既 有有利的方面 也有不利的方面 有有利的方面 也有不利的方面 有利的方面包括目前宏观写字楼市场 含非甲级写字楼 的开发量竣工有利的方面包括目前宏观写字楼市场 含非甲级写字楼 的开发量竣工 量有所下滑导致短期销售市场的供应下降 销售量上升 空置量下滑趋势说量有所下滑导致短期销售市场的供应下降 销售量上升 空置量下滑趋势说 明市场投资需求潜力较大 销售价格存在上升的空间 微观方面 全新设计明市场投资需求潜力较大 销售价格存在上升的空间 微观方面 全新设计 的甲级写字楼销售情况较好 毛投资回报率较高 对投资者有较大的吸引力 的甲级写字楼销售情况较好 毛投资回报率较高 对投资者有较大的吸引力 道路交通 商业环境对投资者和入驻客户都有一定的吸引力 道路交通 商业环境对投资者和入驻客户都有一定的吸引力 不利的方面主要有 写字楼租赁市场的供应方面存在快速上升的可能 不利的方面主要有 写字楼租赁市场的供应方面存在快速上升的可能 虽然租赁需求方面也在上升 但上升速度低于供应的上升速度 将可能导致虽然租赁需求方面也在上升 但上升速度低于供应的上升速度 将可能导致 租赁市场较大的压力 从而间接影响到写字楼的销售 但这种压力最终将会租赁市场较大的压力 从而间接影响到写字楼的销售 但这种压力最终将会 转移到旧有的一些甲级写字楼上 另一方面是外资开发的部分甲级写字楼突转移到旧有的一些甲级写字楼上 另一方面是外资开发的部分甲级写字楼突 然改变运作方式 突然进入销售市场 然改变运作方式 突然进入销售市场 总体来看 有利的方面多于不利的方面 不利的方面只是一种可能性 总体来看 有利的方面多于不利的方面 不利的方面只是一种可能性 可以在写字楼销售时 通过营销手段化解一定的风险 而从预计的甲级写字可以在写字楼销售时 通过营销手段化解一定的风险 而从预计的甲级写字 楼供求关系来看 销售周期也是可以接受的 因而本地块进入甲级写字楼市楼供求关系来看 销售周期也是可以接受的 因而本地块进入甲级写字楼市 场是可行的 场是可行的 3 3 甲级写字楼定位研究甲级写字楼定位研究 前面我们讨论了甲级写字楼市场进入的可行性 结论是可行的 以下我 们将围绕本地块的甲级写字楼定位进行研究 研究的方向包括甲级写字楼产 品特征 写字楼市场供应 销售 需求等方面 这些数据将会作为我们后面 定的一个参考 1 1 甲级写字楼甲级写字楼产品特征研究产品特征研究 写字楼体量 目前成都市已经面世的单个甲级写字楼体量在 20 000 平方米 50 000 多平方米之间 平均在 40 000 平方米 各个写字楼的体量大小主要与其占 地大小 规划限高有关 来自租赁 销售市场的影响不是太大 当然也不可 能做得太小或太大 标准层面积及最小面积的划分 甲级写字楼标准层面积和各个单位的面积通常比中档写字楼的要大 这 也是甲级写字楼的特征之一 根据我行对甲级写字楼的定义 标准层的面积 至少应该在 1 100 以上 在本次调查中 甲级写字楼平均标准层面积为 20180 33000 38750 41000 46000 48643 52700 0100002000030000400005000060000 威威斯斯顿顿联联邦邦大大厦厦 开开行行国国际际广广场场 城城市市之之心心 川川信信大大厦厦 冠冠城城广广场场 中中环环广广场场 时时代代广广场场 1 700 范围在 1 100 2 300 多之间 最小单位面积平均为 900 写字楼标准层的布局 表 写字楼标准层布局 楼盘名称平面布局最小面积 划分 层高 m 川信大厦回字型 1003 0 冠城广场回字型 563 3 城市之心回字型 573 15 威斯顿联邦大厦回字型 833 15 时代广场主楼回字型 2003 4 开行国际广场回廊型 1193 7 中环广场回字型 136 3 米左右 调查显示 成都市甲级写字楼的平面布局基本上呈 回 字型 电梯 消防通道和管道间等在中间 写字间围绕四周 这种布局由目前成都超高层 建筑多为筒体结构决定 其主要好处是可以充分照顾到各个单位的通风 采 900 1187 1369 1542 1613 1649 2377 136 83 100 57 119 56 200 0 400 800 1200 1600 2000 2400 2800 中环广场威斯顿联邦川信大厦城市之心开行国际冠城广场时代广场 平方米 标准层面积最小单位面积 光 并且楼层内的交通组织相对合理 较受租户的欢迎 不足之处在于总有 部分单位紧邻卫生间或电梯而降低其价值 外观及装修情况 楼盘名称建筑风格外立面装饰层数总高度 川信大厦现代裙楼花岗石大白玻 三菱复合铝塑板幕墙 地下 2 层 地上 38 层 137m 冠城广场现代全隐框镀膜玻璃 复 合铝塑板幕墙 地下 3 层 地上 35 层 127m 城市之心后现代裙楼花岗石 铝板幕 墙 地下 3 层 地上 30 层 99 9m 威斯顿联 邦大厦 现代裙楼高档石材 铝板 幕墙 地下 3 层 地上 23 层 87 2m 时代广场后现代干挂石材 铝塑板 特种镀膜玻璃幕墙 地下 3 层 地上主楼 28 层 副楼 21 层 99 95m 中环广场现代幕墙玻璃地下 3 层 地上主楼 35 层 130 m 开行国际 广场 后现代LOW E 中空镀膜玻 璃 地下 3 层 地上主楼 26 层 99 9m 作为写字楼的脸面 开发商在外观的设计和选料上投入很大精力和财力 一般而言 成都甲级写字楼的外部装修的档次都高于其内部装修 成都的甲级写字楼在建筑形式上大多为裙塔式 外观基本以现代风格和 后现代为主 同时新材料和新工艺的采用也层出不穷 外墙材质以高级石材和镀膜玻璃为主 一般的材质选用方式为 裙楼用 高级石材 塔楼用镀膜玻璃 同时大量运用铝塑板 铝板 和不锈钢 典型 例子是城市之心和威斯顿联邦大厦 从外墙色调来说 浅色 通透成为目前甲级写字楼发展的趋势 开行国 际广场 时代广场 城市之心都是接近半透明 威斯顿联邦大厦几乎全透明 但是由于部分甲级写字楼缺少良好的维护 已经显得比较陈旧 层数 包含裙楼的写字楼层数方面 川信大厦层数最多 38 层 另外 6 座位于 城市中心区域的写字楼平均 30 5 层 甲级写字楼的楼层分布状况如下图所示 电梯情况 现代办公讲究效率 分秒必争 电梯效率成为选择写字楼尤其是甲级写 字楼的重要指标 一般国际甲级写字楼的要求是 平均每五层楼有一部客梯 服务 或等待时间不超过三十秒 成都甲级写字楼的电梯全部是原装外国品牌 大多数甲级写字楼电梯数量偏少 特别是 90 年代中期修建的川信和冠 城 电梯使用非常紧张 非高峰期的等候时间经常超过 3 分钟 写字楼的等候电梯的时间与面积规模 楼层数 入住率 电梯速度 开 关门时间等都有关系 在入住率都在 90 左右的情况下 面积规模成为最主 要因素 23 26 28 33 3535 38 0 10 20 30 40 威斯顿联邦 开行国际广场 时代广场 城市之心 冠城广场 中环广场 川信大厦 地上层数 图 成都甲级写字楼每部电梯 客梯 负担的写字楼面积 表 成都市部分写字楼电梯指标 项目名称 总层数 含地下 客梯品牌客梯数货梯数 梯速 高 电梯载 重 层数 客梯数 单位 层乘乘米 秒 Kg 城市之心 33 三菱 6131000 5 50 威斯顿联邦 26OTIS432 51000 6 50 冠城广场 38 多快 美 622 51000 6 33 川信大厦 40LG622 51000 6 67 时代广场 55 蒂森 德 1112 51150 5 00 开行国际广场 29 瑞士迅达 6131150 4 83 中环广场 58 三菱 8231150 7 25 调查发现 目前在成都市大多数甲级写字楼中 电梯无论是在速度 数 量配置还是箱体空间等方面 还不能完全满足楼内客户的需求 只有新进入 5750 5536 5125 4864 4714 4392 2883 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 威斯顿联邦 时代广场 开行国际广场 中环广场 川信大厦 城市之心 冠城广场 平方米 市场的一些甲级写字楼做得比较好 如开行国际广场 时代广场 除此之外 电梯还涉及到物业管理和维护的问题 有部分甲级写字楼由 于已经被拆零销售 部分业主不愿继续掏钱进行维护与更新 也有部分甲级 写字楼的物业管理不到位 导致后期运营中电梯的使用效率不高 使客户满 意度降低 并导致一些客户的流失 中央空调 表 成都市甲级写字楼中央空调配备情况 楼盘名称空调品牌 川信大厦美国约克 FRICK 冠城广场美国特灵 城市之心美国特灵 威斯顿联邦大厦美国特灵 高新国际广场德国约克 YORK 时代广场美国特灵 开行国际广场UCOS 商务办公中央空调 所有的甲级写字楼都安装了世界名牌原装中央空调 这已经成为甲级写 字楼的基本配置 而且时代广场的中央空调系统还在成都率先实现了 24 小 时开放和分户计费 而开行国际广场则是用了先进的 UCOS 商务办公中央空 调系统 实现单机开停 冷源分散 自主计费 虽然甲级写字楼都安装有新 风系统 但据调查 不少用户还是觉得空气质量不高 卫生间 甲级写字楼一般在标准层只设公共卫生间 其原因是甲级写字楼租金昂 贵 写字间里再设卫生间影响使用率 也不便于清洁 本次调查也证实了这 一点 表 部分楼盘卫生间配置 楼盘名称卫生间卫生间配置 川信大厦一组TOTO 洁具 冠城广场一组精装修 科勒洁具 烘手机 洗手液 卷纸 城市之心一组星级酒店水平装修 TOTO 洁具 烘手机 洗 手液 卷纸 威斯顿联邦大 厦 一组高级装修 美标洁具 烘手机 洗手液 卷 纸 时代广场两组五星级酒店装修 TOTO 洁具 高新国际广场两组高级装修 高档洁具 开行国际广场一组 中环广场 智能化系统 智能化系统作为甲级写字楼标准之一 现有的部分甲级写字楼只能做到 其中的一部分 如消防自动化 安全自动化 调查发现通讯系统 消防 保安系统 强电系统等配套设施的功能的先 进性和智能化基本与修建的年代远近成反比关系 由于写字楼的所有管线设 计基本都是预埋 因为时代的关系 90 年中后期设计修建的甲级写字楼在 宽带网 固定电话等的布线上存在明显缺陷 而较新的甲级写字楼如威斯顿 联邦大厦是成都市第一个设楼层门禁系统的写字楼 新兴的甲级写字楼在智能化方面做得比较好 见下表 物业物业 名称名称 时代广场开行国际广场城市之心 威斯顿联邦 大厦 冠城广场川信大厦 楼宇楼宇 自动自动 化系化系 统统 中央空调系统 供水自动控制 系统 双电源 供电系统 应 急电源 停车 场管理系统 楼宇设备监控 子系统 三表 远传子系统 自启动备用发 电机系统 一 卡通系统 停 车场管理系统 美国 特灵 冷暖舒适性 中央空调 新风循环系 统 双电源 西 门子顶峰 600 系列大 厦控制平台 美国特灵中央 空调送新风 自动调温和风 速 智能化泊 车收费系 统 通讯通讯 自动自动 化系化系 统统 综合布线系统 PDS 语音接 入系统 微蜂 窝数字覆盖系 统 卫星通信 系统 多媒体 演播会议系统 电视会议系统 无线上网系统 有线电视系统 有线电视子系 统 VSAT 卫星 通讯子系统 UPS 子系统 远程视频会议 子系统 综合 布线子系统 计算机网络子 系统 多媒体 会议子系统 宽带网 800 1000 兆 数据带宽 中国电信宽 带 中国网 通宽带 通讯设备可 支持 ADSL ISDN DDN E1 及宽带接入 卫星信道服 务 本地电 视台 大楼共有 3500 个信息点 每 10 15 平米布 3 个信息点 五 类点各一个 美国 AT T 智 能综合布 线系统 每 12 m2 设置一个 信息点 办公办公 自动自动 化系化系 统统 电子多媒体导 航系统及计算 机网络系统 办公管理系统 物业管理子系 统 大厦 Web 网站子系统 可无线上网 办公自动化管 理系统 OA 保安保安 自动自动 化系化系 统统 门禁系统 一卡通 系统 停车场 管理系统 闭 路监控系统 电子巡更系统 对讲系统 安全防范系统 停车场管理系 统 门禁系统 闭路监控系统 电子巡更系统 智能 IC 卡 停车场管理 系统 24 小 时实时自动 报警录像 自动喷淋装 置和会智能 带 CPU 烟温感探测 器 闭路电视监 视系统 大 厦内所有员 工进出由专 用 IC 卡控 制 一卡 通 门禁系 统 6 层专设新风平 台 20F 专设消 防避难层 自 动喷淋 6600 个喷头 700 平 米消防池 冷 却塔 6 台 39 层 拥有成都第一 个直升机救援 平台 日本松下 保安监控 系统 设 置中央监 控室 闭 路电视监 控系统 物业物业 名称名称 时代广场开行国际广场城市之心 威斯顿联邦 大厦 冠城广场川信大厦 消防消防 自动自动 化系化系 统统 各单元内均设 置有自动喷淋 烟温感 防排 烟装置及消防 自动报警装置 各楼层均有紧 急广播系统 FAS 火灾报警 自动化系统 自动喷淋系统 消火栓系统 消防广播和电 话系统 水喷 雾系统 气体 灭火系统 进口消防报 警控制设备 各层配备自 动喷淋装置 和全智能 带 CPU 烟温感探测 器 自动喷淋系 统 消或栓 系统 火灾 自动报警系 统 灭火器 烟感系统 应急灯和安 全出口指示 自动喷淋 烟 温感 防排烟 装置及消防自 动报警装置 各楼层均有紧 急广播系统 奥地利 EBG 自动 消防监控 系统 设 置中央监 控室 对 烟 火灾 自动报警 自动喷淋 消防广播 会议会议 室类室类 型及型及 配套配套 4 1 同声传译 系统的国际会 议中心 商务 酒楼 员工餐 厅 五星级装修标 准多媒体视频 会议室 四国 同声传译 满 足跨地区跨语 言沟通需要 3 个会议中 心 1800 m2 全 数码 媒体 会议中心 具有 4 1 同 声翻译投影 摄影 视频 4 个会议室 大 中小都有 小 的容 30 人 中 的 100 多人 大的 2000 人 多媒体会议厅 37F 会议 中心多种 规格的会 议厅 可 进行学术 研究 培 训 停车位情况 停车位是衡量写字楼物业是否达到甲级标准的一个重要指标 根据国际 惯例 一般甲级写字楼应保证平均每 200 楼面至少 1 个车位 本次调查 中所指的停车位仅限于地下停车位 地上的临时停车位不在统计之列 根据 下表 我们可以看到 大多数的甲级写字楼停车位达到了国际标准 表 成都市甲级写字楼车位配备比 楼盘名称地下车位数 个 每个车位负担写字楼面积备注 川信大厦 210195 冠城广场 450102 地面 4 个 城市之心 200194 地面 50 个 威斯顿联邦大厦 24582 时代广场 400132 开行国际广场 300110 地面 100 个 中环广场 220220 图 成都市甲级写字楼每个车位平均负担的写字楼面积 小结 严格来讲 成都并没有真正意义上的国际标准甲级写字楼 成都市小结 严格来讲 成都并没有真正意义上的国际标准甲级写字楼 成都市 甲级写字楼的开发与沿海一线城市相比还有相当的差距 主要表现在 硬件设甲级写字楼的开发与沿海一线城市相比还有相当的差距 主要表现在 硬件设 施质量 数量都难以满足客户要求 高档写字楼的设施并不高档 办公环境和施质量 数量都难以满足客户要求 高档写字楼的设施并不高档 办公环境和 智能化程度很大程度上还停留在炒作阶段 整体物业管理水平有待提高 不过 智能化程度很大程度上还停留在炒作阶段 整体物业管理水平有待提高 不过 从近几年出现的甲级写字楼以及部分在建写字楼的质量标准和规划来看 无论从近几年出现的甲级写字楼以及部分在建写字楼的质量标准和规划来看 无论 是设备还是管理 成都市甲级写字楼都在不断提升其水准 是设备还是管理 成都市甲级写字楼都在不断提升其水准 67 102 122 132 194195 220 0 50 100 150 200 250 300 威斯顿联邦冠城广场开行国际时代广场城市之心川信大厦中环广场 平方米 2 2 销售情况分析销售情况分析 成都市甲级写字楼销售除了前面分析的一些特点外 还有以下几个特点 销售价格差距较大 由于写字楼特殊的卖点以及其本身的品质影响 大部分地理位置较好 硬件设施较完善的写字楼在市场销售中价格一般较高 而且 销售价格差距 也很大 开行国际广场均价达到 11500 元 平方米 比冠城广场搞出了 3000 元 平方米 因而 价格差距较大 整体甲级写字楼的平均价格在 9000 元 平方米左右 具体情况见下图 销售价格上升幅度不大 从上面的两组数据我们可以看到 成都市甲级写字楼销售价格有一定程 度的上扬 这和前面的统计数据差不多 但是上扬的幅度由于写字楼的新旧 品质高低等因素不同 而有所差别 旧有的写字楼价格变化较小 新的写字 楼价格变化略大一些 当然单个价格变化的大小 与开发商的定价策略有关 11500 10600 8800 84008300 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 开行国际城市之心威斯顿联邦大厦时代广场冠城广场 元 平方米 8000800080008000 83208320 7800 7900 8000 8100 8200 8300 8400 2000年2001年02年03年04年05年 售价 元 平方米 冠城广场历史售价 元 平方米03 9 9 年一期03 12 26 二期 04 3 17 04 6 9 三期05 年 时代广场 6 500 6 900 7 180 起 7 280 7 680 7 680 8 860 8 400 销售周期一般在 2 年以上 我们观察 如果不考虑投资商保留面积的策略 除开行国际广场外 目 前成都甲级写字楼的销售周期基本都超过二年以上 但大都仍在 热销 进行中 开行国际广场由于有较多的客户资源 同时产品的品质处于目前的 顶级位置 销售周期比较短 在一年多的时间内 就实现了大部分的写字楼 销售 而时代广场产品的品质也比较好 同时在其低价策略的影响下 销售 情况良好 而个别原有的甲级写字楼 由于品质 营销策略等多方面的原因 现在还在销售 目前已经处于销售停滞状态 这对我们甲级写字楼的定位具 有很好的参考作用 物业名称 写字楼部分 建面 开盘时间销售率 销售期 月 销售速度 平方米 月 销售速度 平方米 年 开行国际广场 54 268 2004 年 10 月 80 00 14 310137 212 威斯顿联邦大厦 34 991 2002 年 10 月 90 00 38 8299 945 高新国际广场 46 600 2005 年 2 月 21 00 10 97811 736 时代广场 52 700 2003 年 9 月 80 00 27 156118 732 3 3 租赁情况分析租赁情况分析 现有甲级写字楼租金差异不大 成都市甲级写字楼租赁价格总体水平不高 差距不大 与写字楼的地理 位置以及硬件设施 档次等有较大关系 租金最高的五幢写字楼 写字楼名称城市之心 威斯顿联邦大厦 时代广场 川信大厦 冠城广场 元 月 平方米 1101101009080 元 日 平方米 3 673 673 3332 67 最终的出租压力将转移到旧有的甲级写字楼上 根据前面甲级写字楼运营状况的分析 大多数的甲级写字楼出租率在 85 左 右 保持在较好的租赁水平 由于时代广场和高新国际广场由于交房的时间 较短 出租情况目前不太理想 随着后面的中环广场和开行国际的相继入市 市场竞争将会加大 同时需求增长速度不大 从而给市场租金带来下滑的压 力 由于川信广场 冠城广场等原有的甲级写字楼或多或少地存在不同的问 题 如层高偏低 外观陈旧 配套设施 电梯数量不足或陈旧 中央空调运 转不良等 这些问题导致客户的不满 又较难改善 从而引起客户逐渐地向 外转移 寻找更好的甲级写字楼 因此写字楼租金的压力最终会压到旧有的 甲级写字楼上 4 4 物业管理物业管理 成都引进专业物业管理的时间已经有十多年 目前专业的物业管理理念 已经得到社会大多数的认同 物业管理的高品质不仅能带来直接的经济收入 促进物业的升值 更是提升写字楼形象的重要组成部分 好的物业管理就有 可能带来更大的销售和租赁份额 各写字楼的开发商或大业主都意识到这一 点 但在具体操作上 各写字楼根据自身的情况而采取的手法不尽一样 有 的采取住场经理的形式 有的采取纯粹顾问的形式 一般不采取由国际性物 业公司实管的方式 只是借用其品牌 表 成都甲级写字楼物业管理公司 楼盘名称物业管理公司物管费 元 月 川信大厦川信物管 15 冠城广场戴德梁行物管顾问 15 城市之心奥莱物业 15 威斯顿联邦大厦世邦魏理仕物管顾问 17 开行国际广场宏腾国际15 左右 时代广场世邦魏理仕物管顾问 12 中环广场仲量联行16 左右 甲级写字楼除川信大厦外都引进了香港物业管理顾问 物业管理费一般 为 15 元 月 15 元以上的一般包括了空调费用 15 以下的不包括空调 费 5 5 运营模式运营模式 目前成都甲级写字楼中 川信大厦和中环广场采用只租不售的的经营模 式 其余的则采用租售结合的开发模式 一来可以缓解资金压力 二来可以 迅速回收资金 实现投资回报 但是租售模式会形成长期弊病 造成产权分 散 不便于物业统一管理 维护和设备改造升级 从而影响到写字楼长期的 保值和增值 并为未来的打包销售埋下隐患 这是内资公司一般采取的方式 而外资公司开发的写字楼很少见到写字楼直接拆零销售的方式 一般采取两 种方式 一是长期持有 并通过租赁获取长期受益 二是完成开发后 先进 入租赁市场 出租率达到一定水平后 打包销售或拆零销售 6 6 写字楼市场消费者分析写字楼市场消费者分析 消费者分析方面 我们调查了主要的甲级写字楼消费者和地块周边的部分 写字楼消费者 其中甲级写字楼 份 其他写字楼 份 以下我们选择部 分对本地块有较大影响和作用的方面进行分析 甲级写字楼的外企是将来挖掘的重点甲级写字楼的外企是将来挖掘的重点 从上图的随机调查数据中 我们可以看到 无论是甲级写字楼中 还是其 他档次的写字楼中 都有一些外资企业存在 但是甲级写字楼中的外资企业比 例更大 由于这些写字楼已经存在不同的问题 一些客户将逐渐地向外转移 其中 的外资企业是我们将来需要挖掘的主要客户 现有甲级写字楼的外资企业将是 挖掘的重点 同时不能忽视其他写字楼的外资企业 公司使用面积情况公司使用面积情况 0 10 20 30 40 内资企业2838 外资企业2114 GRADE 其它 50 100 14 29 501以上 8 17 101 200 12 26 401 500 4 9 301 400 3 6 201 300 6 13 甲级写字楼公司 办公面积比例 在调查的企业中 公司使用的办公面积主要集中在 50 300sqm 之间 其中 以 50 100 最为集中 其次是 100 200sqm 200 300sqm 之所以使用面积集 中在 50 100 之间 受到现有甲级写字楼面积划分的影响 同还有一些被访者 对公摊情况不了解 回答的是使用面积 而不是建筑面积 根据我们的经验 甲级写字楼中的公司 特别是一些外资公司 需要 100 以下的小面积的相对较 少 一般需要的面积在 100 sqm 到 300 sqm 之间 有的还需要更大的面积 员工居住区域员工居住区域 从公司员工居住的区域来看 一般以城南 城西 城中三个区域为主 城 北和城西的人相对较少 员工居住区域主要是影响到员工上班的交通方便问题 本地块的北边属于 步行街 对于汽车 非机动车的到达有较大的影响 通过本数据可以知道 本 地块定位为写字楼只会影响到少部分人的交通 写字间使用方式写字间使用方式 51 30 47 15 6 40 0 10 20 30 40 50 60 城南城东城西城北郊区城中 租用 80 78 自购 22 22 自购 租用 大部分的写字楼用户以租赁为主 自己购买写字间的客户只有 20 左右 特别是一般的外资企业是不会考虑购买写字间 从写字楼的拆零销售角度来看 我们未来应该主要瞄准两部分客户 一类 是买来自用的国内客户 另一类是投资写字楼用于出租的客户 如何去挖掘这 些客户将是将来销售策划的重点之一 租金水平租金水平 从调查到的数据来看 甲级写字楼客户的租金一般都在 75 元 月 平方米 以上 其他的写字楼则在 75 元 月 平方米以下