开发商擅自变更买卖合同

开发商擅自变更买卖合同开发商擅自变更买卖合同 篇一 开发商擅自变更规划引起的纠纷案例 房地产开发与经营 案例分析作业 1 一 案情介绍 XX 年 5 月 原告孙某等同被告金益房屋开发公司签订 商品房买卖合同 在签订的商品房买卖合同中约定由原 告孙某等购买被告开发的商品住宅房一套 合同约定 对 所购买的房屋所在的大厦按照十八层主体结构设计施工 XX 年 2 月 原告购买被告金益房地产开发公司房屋所在的 大厦封顶 XX 年 4 月 被告将所建成的商品住宅房交付原 告孙某等 原告在对房屋装修入住后 却发现大厦由原来 的十八层变成了十九层 而在此前被告从未与原告做过任 何协商 也没有正式通知原告 在与被告协商无效后 XX 年 10 月原告孙某等起诉至人民法院 要求被告金益房屋开 发公司赔偿损失 原告起诉称 原 被告签订了明确的 商品房买卖合 同 孙某等购买被告住房 被告应严格按约定履行合同 被告违背合同约定 未经原告同意擅自将楼层由十八层改 为十九层 造成了大厦整体结构压力加大 电梯等小区公 共设施承受力增加等负面影响 直接损害到原告利益 被 告房屋开发公司应赔偿原告损失 原告孙某等请求法院判 决赔偿损失 赔偿金额为被告房地产开发商通过加层获取 的利润 被告辨称 对大厦由十八层增加到十九层的事实认可 但对原告等购买房屋所在的大厦加层并不构成违约 根据 建设部有关房地产开发企业应当按照批准的规划 设计建 设商品房之规定 被告加层获得了政府相关部门的批准 加层属于合法的设计变更 被告同时答辩称 即使被告擅 自加层 对于被告未履行通知义务 根据 商品房销售管 理办法 第 24 条规定 原告也只有退房的权利 而无要求 赔偿损失的权利 另本案中诉争大厦由十八层变更为十九 层对原告的合法权益没有实质影响 原告不存在实际损失 更不应该以被告的利润作为赔偿损失依据 并且被告提出 从诉争房屋所在的大厦封顶至今已两年以上 孙某等的诉 讼主张超过了两年的诉讼时效 原告丧失胜诉权 二 判决结果 法院判决 判令被告金益房屋开发公司支付原告孙某 等人各自不同数额的赔偿款 一审诉讼后被告向市中级人民法院提起上诉 经浙市 中级人民法院调解结案 一 分析重点 参考 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和 国城市房地产管理法 中华人民共和国城乡规划法 中华人民共和国合同法 城市房地产开发经营管理条 例 商品房销售管理办法 等相关资料 对该案例做出 分析 重点明确以下问题 1 该案例在那些方面违背了房地产开发经营的基本理 论及其要求 2 原告购房人诉讼请求有无法律依据 具体依据是什 么 3 被告金益房屋开发公司应诉理由是否成立 依据是 什么 二 作业要求 1 通过络或学校图书馆数字资源库 最少检索并参阅 三篇相关资料 2 所参考文献必须在作业中规范标注 并按照 科技 论文写作规范 明确列示 3 所提交作业必须以学号 姓名进行存储 并以 Email 附件形式发送到老师邮箱 4 独立思考完成案例分析 发现雷同作业 一律按 零 分处理 时间要求 XX 年 11 月 14 日前 马老师 Email mahengsh 篇二 应对开发商擅自改变小区规划行为全攻略 应对开发商擅自改变小区规划行为全攻略 来源 日期 XX 04 26 近几天 又连续接到了几个 当事人关于开发商擅自改变商品房小区规划的咨询 针对 开发商在住宅小区房地产项目开发过程中 在未征得已购 商品房业主的同意下 改变小区的规划条件 是否构成侵 权的案例 自我从事律师执业以来 已经大大小小的办理 了几十起 觉得有必要总结出一份应对不良开发商的维权 全攻略 以供广大购房者依法维权 本攻略包括什么是开 发商擅自更改小区规划 维权的法律依据有哪些 需要收 集哪些证据 开发商惯用的改变规划行为总结 业主如何 追究开发商和有关机关的责任等几个方面 一 主要法律 依据 一些地方的规范性文件未收录 l 中华人民共和 国宪法 2 中华人民共和国民法通则 3 中华人民 共和国合同法 4 中华人民共和国土地法 5 中华 人民共和国城市规划法 6 中华人民共和国城市房地产 管理法 7 城市房地产开发经营管理条例 8 物业 管理条例 9 国务院批转关于行政审批制度改革工 作实施意见的通知 10 关于贯彻行政审批制度改革的 五项原则需要把握的几个问题 11 商品房销售管理办 法 12 市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行办法 13 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释 等 二 必要的证据或材料 1 建设用地规划许可 2 商品房小区地籍资料 3 建设工程规划许可证 4 商 品房预售许可证 5 综合验收合格证 6 红线拨地交接单 7 经规划局审批的规划设计方案 工程实施范围 相应 的经济技术指标 公建服务设施 居住小区用地平衡表 综合技术经济指标 8 调规图 如果有的话 9 其 他材料 如购房合同中的有关条款 商品房宣传资料等 三 开发商惯用的改变小区规划的行为 1 开发商不按批准用途开发房地产 开发商根据上述 依据受让国有土地后 其房地产开发行为必须依据 建设 用地规划许可证 和 国有土地使用权证 规定的用地性 质 规模及规划设计条件作设计方案 并按照国有土地出 让合同约定的土地使用条件进行房地产开发 如果开发商 开发该国有土地用于房地产经营 那么其开发经营行为还 将受商品房买卖合同的制约 未征得购房人许可 开发 商不得变更合同所约定的内容 即非经法定程序 开发 商不得擅自改变规划设计要求 不得改变土地用途和性质 2 未经业主同意 擅自改变原来规划的楼层高度 如将原规划的点式高层改变成板式高层 和房屋用途 破 坏规划设计要求 致使原业主生活方便 或者采光 通风 宁静的环境 空气质量等受到破坏 物业管理条例 规定 新建物业 主要以物业项目的规划总平面图和建设用地规 划许可证为基础 体现物业管理区域的相对独立性 使用 功能的配套性和管理的操作性 3 擅自改变承诺的容积率 绿化率等 导致小区容积率增大 绿化率缩小 小区公建 减少 原有规划景观破坏 致使业主无形中增加购房成 本 拥有的绿地面积减少 人均公建面积减少 4 开 发商对大区公建改变性质 如开发商违反小区总规划设 计平面图的 公建服务设施表 规定 大区公建一般 是城市规划部门根据城市规划法律 法规关于城市建设应 坚持适用 经济 方便生活和不破坏城市环境的前提下编 制的 一旦生效 就具有法律效力 开发商必须根据合 同约定和 暂行规定 的规定 完成大区公建的建设 并在业主委员会要求按工程造价购买时进行转让 5 开 发商违反规划设计变更告知义务 根据 商品房销售管理 办法 第二十四条的规定 开发商应当按照批准的规划 设计建设商品房 商品房销售后 开发商不得擅自变更规 划 设计 如果改变规划出现当事入约定的影响商品房质 量或者适用功能时 开发商应当书面通知买受人 否则 开发商应当违约责任 开发商在变更规划后 不在规定的 时间书面通知业主 致使其违约行为不能得到及时制止 其损失应当由开发商自己承担 三 涉及开发商擅自改变 小区规划的法律意见 一 关于开发商违约的民事责任 开 发商擅自调整规划 改变用地性质和房屋用途 致使规 划范围内的锦宫新城小区容积率 绿化率 大区公建和小 区配套设施发生变化的行为 对业主来说 造成了合同 的根本违约 开发商应对其违约行为承担违约责任 根据 合同法 第十二条 当事人订立合同 采取要约 承诺方式 第十五条 商业广告的内容符合要约规 定的 视为要约 及最高人民法院 关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 但是出卖 人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明 和允诺具体确定 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价 格的确定有重大影响的 应当视为要约 该说明和允诺即 使未载入商品房买卖合同 亦应当视为合同内容 当事入 违反的 应当承担违约责任 之规定 本案中 业主 与开发商是商品房买卖合同关系 双方的买卖行为除应受 士地法 房地产管理 约束外 还应受 民法通则 合同法 和最高人民法院的相关司法解释的约束 开发 商根据 土地法 城市规划法 和 房地产管理法 的 规定取得 建设用地规划许可证 国有土地使用权证 后 其对所取得的国有土地进行房地产开发必须依据规划 设计要求实施开发建设 如果开发商依经批准的新城小区 规划总平面图 取得了相应的建设工程规划许可 施工许 可和商品房预售许可 并为了实现销售依其制作的任何宣 传资料 售楼书等向社会不特定对象发出要约时 该要约 行为对开发商就具有约束力 一旦有不特定的法人 自然 人根据其要约与开发商签订了商品房买卖合同时 即构成 承诺 宣传资料 售楼书等均构成合同的附件 未经买 卖双方许可 任何一方都不得擅自变更 否则 将对另 一方造成严约 应承担违约责任 二 可能涉及的行 政责任部分 公民的合法的私有财产表现在住宅物业方面 的私有财产是住宅房屋所有权和土地使用权 房屋所有权 和土地使用权应该理解为在规划红线范围内的住宅物业是 指各类住宅及其配套的共用设施 设备和公共场地 中华 人民共和国宪法 作为我国的更本大法 其关于 公 民的合法的私有财产不受侵犯 的条款 对在中华人 民共和国范围内的任何人 单位和国家行政机关都有约束 力 任何人 单位和国家行政机关都不得违反宪法的规定 不受侵犯是指公民的合法的私有财产不经法定程序 任何 其它自然人 单位不得对公民的合法的私有住宅物业侵害 否则将承担相应的法律责任 规划行政主管部门在编制城 市规划 在依法行政 依法做出行政审批时除严格遵守 城市规划方面的法律 法规外 还必须遵守上述关于保护 公民的合法的私有住宅物业不受侵犯的强制性规定 否则 其行政行为对业主的权利造成侵害时 将承担赔偿责任 另 根据 关于行政审批制度改革工作的实施意见 200l 年 10 月 18 日国发 200l 33 号 规定 行政审批制 度改革应遵循合法 合理 效能 责任和监督原则 规划 行政主管部门对开发商调整的规划方案的行政审批行为 直接涉及新城小区业主的合法权益 因此 规划行政主 管部门在做出新城小区西区商住楼的建设工程规划许可的 行政审批时应当遵循我国的立法体制和依法行政的要求 符合法定权限和法定程序 不得因自然人 法人和其它组 织所在行政区域 行业 所有制等不同而增设歧视性条件 应当维护国家整体利益和人民根本利益 做到公平 公正 合理 发挥行政审批的应有功能 并且除法律 行政法 规另有规定外 应当公布行政审批的内容 对象 条件 程序 时限 在开发商和业主事先未通过市场机制达成一 致意见 并同意开发商调整规划前 行政机关不得提前 介入 并在实施行政审批时 如果又未履行对开发商的监 管职责 对开发商是否真正单独享有该规划范围内的士地 使用权和配套设施 设备及配套公共建筑的所有权 是否 在取得的建设用地规划许可确定的范围内活动进行有效监 管 那么 规划行政主管部门应对开发商未经业主同意 伪造材料骗取许可 超越许可范围活动的行为依法责令其 限期改正或者中止 变更 回收 撤消该许可 并依法给 予行政处罚 然而当业主就开发商违约擅自调整规划 改 变新城小区的整体规划 侵害业主的合法的私有财产 破坏高尚社区的品质 改变士地性质向规划行政主管部门 进行投诉和举报时 规划行政主管部门 却以在行政审 批中没有义务告知业主为由拒绝依法及时核实 处理 因 此业主有权依法对规划行政主管部门的行政审批违法行为 申请行政复议和提起行政诉讼 保护业主的合法权益 综 上 小区业主对民事责任部分 可选择对开发商违反合 同约定 追究其违约责任的方式 获得补偿 对规划行 政主管部门违法行政 侵害业主权益的行政侵权行为 可 通过申请行政复议和提起行政诉讼的方式获得救济 篇三 民事起诉状 开发商违约 民事起诉状 原告 李某某等 83 名恒辉阁小区业主 所在地址 上海市浦东新区普陀路 101 号 184 号 邮编 XX18021 电话 XXXX 委托代理人 上海某某律师事务所律师杨某某 所在地址 上海市浦东新区淮海路 88 号 邮编 XX18021 电话 XXXX 被告 上海某房地产开发公司 所在地址 上海市浦东新区普陀路 1 号 邮编 XX18021 法定代表人 于某某 上海某房地产开发公司董事长 住址 上海市浦东新区上林路 1063 号一单元 邮编 XX18021 电话 XXXX 委托代理人 陈某某 上海某房地产开发公司总经理 住址 上海市浦东新区八一路 293 号 邮编 XX18021 电话 XXXX 委托代理人 上海某律师事务所律师王某某 所在地址 上海市浦东新区虹桥路 99 号 邮编 XX18021 电话 XXXX 诉讼请求 1 判令开发商对于手持恒辉阁一期版本合同的业主们 以双方约定的总房价款的百分之三的违约金赔偿 2 判令开发商对于手持恒辉阁二期版本合同的业主们 以双方约定的总房价款的百分之三的违约金赔偿 3 诉讼费用由被告承担 事实和理由 XX 至 XX 年间 上海某房地产开发商将自己建造的 恒辉阁 房产对外预售 其宣传广告称小区楼房间距有 50 米 小区绿化率为百分之五十 开发商与购房业主签订 和同约定 开发商不得擅自变更该房屋的建筑设计 确 需要变更的应当征得业主同意并报规划管理部门审核批准 未征得业主同意变更该房屋的建筑设计 业主有权退房 业主退房时 开发商除如数退还预祝已支付的全部购房款 外 还应按付房款百分之五向业主支付违约金 开发商 不得擅自变更 已经与业主约定的小区平面图 若确需要变更的应当 征得业主书面同意 开发商未征得业主同意变更小区的平 面布局 业主有权要求开发商恢复 如不能恢复的 开发 商应当向业主支付总房款价的百分之三的违约金 业主们 入住后才得知 拟建的恒辉阁二期房离一期房的间距 从 原来约定的 50 米缩小为米 房地产开发商在销售广告和宣 传资料中所附的小区规划平面示意图 现实的是小区平面 布局 具体明确 这对双方预售合同的订立及房价的确定 有重大影响 应视为要约 尽管平面示意图未附属在双方 签订的 上海市内销商品房预售合同 中 但亦应视为合 同的内容之一 对当事人双方均产生约束力 示意图中明 确注明恒辉阁一期房为点式高层建筑 开发商未经业