石家庄房地产市场分析.doc

石家庄房地产市场分析作为国民经济的支柱产业之一，房地产的争论一直广受关注。国内楼市在经历了上半年的量价齐升之后，一线城市从7月份开始，出现了滞涨的现象，在房价一路走高的同时，成交量开始下降。于是，“拐点论”再次被抛了出来，关注楼市走势的争论热了起来。而对石家庄来说，在全国大气候之外，随着滨河城市战略规划的提出，关于房地产热点区域的猜测也多了起来。一、石家庄房地产市场回顾2000年2007年我国楼市走了一轮波澜壮阔的大行情，房价持续快速上涨，这是由于我国1998年取消福利分房、经济高速成长、城市快速推进等多种利好因素共同作用的。这种情况在一国房地产发展史上，只能特定的时期存在，不可能长久如此。 2008年国际金融市场剧烈动荡，国内经济形势不确定因素明显增多，石家庄房地产市场也受到了一定影响，出现了市场交易低迷、成交量持续下滑、消费者持币观望的局面，造成房地产价格短期下滑。石家庄“三年大变样”的实施为城市建设和房地产业带来新的发展机遇，大规模的城中村改造和旧城改造所带来的土地放量将改善住房的供求关系，有利于调整住房结构，加上政府的宏观调控，有助于使石家庄房价进入一个相对稳定阶段。市政府为了促进房地产业健康稳定发展，08年10月13日出台了石政发200856号关于促进房地产业健康发展的若干意见，提出20条措施鼓励房地产投资和消费。为了进一步激活房地产市场，2009年7月又出台了关于促进房地产业健康稳定发展的若干意见的补充意见。同时，加大了对房地产开发行政审批盖章和收费项目清理力度，进一步优化房地产发展环境。 随着国家、省、市一系列优化发展环境、刺激扩大住房消费政策和宽松信贷环境一级“三年大变样”的实施，石家庄市2009年以来房地产市场开始出现回暖，住房市场总体特征是：住房供应量加大，累积的住房需求开始逐步释放，市场活跃度提高，成交量明显上升，新建商品住房和二手住房成交总量同比增幅均超过100%，二手住房呈量价齐升态势，新建商品住房成交均价同比下降幅度趋缓，5月份以后月环比开始上升。2009年1-6月，石家庄市房地产开发累计完成投资11.55亿元，与上年同期相比增长30.8%。截至6月末，商品房销售建筑面积21.85万平方米，比5月末增加1.9万平方米；空置面积10.99万平方米，比5月末减少0.15万平方米。情况表明，当前石家庄市房地产开发与经营已逐渐步入良性循环轨道。上半年房地产开发结构日趋合理。据统计，石家庄市1-6月商业及住宅用房投资合计占全部房地产开发投资的8成多，而办公楼及其他用途的房地产开发投资仅占一成略强，这种一头轻一头重的开发结构，体现出开发商注重民众生活与服务的开发理念，对房地产市场今后的健康发展将起到积极的作用。同时，单位面积竣工价值下降，以住宅为例，2009年1-6月份，住宅每平方米的竣工价值约为930元，比上年同期减少470余元，下降幅度达33.5%。住宅竣工价值的下降，将促进房地产价格趋向大众化，促使商品房销售旺势局面逐步形成。上半年，石家庄市房地产价格总水平同比下降3.6%。二季度同比降幅高于一季度。一季度下降3.0%，二季度下降4.7%。其中房屋销售价格由一季度的下降3.6%提高到二季度的5.7%。上半年，石市房屋销售价格同比下降4.6%，由去年同期的上涨9%转变为下降。房屋销售价格中新建房价格同比下降4.5%。其中：商品住宅价格同比下降5.9%。在商品住宅价格中，普通住宅价格同比下降4.3%，高档住宅价格同比下降11.5%。非住宅价格与上年同期持平。上半年，石市二手房价格随着商品房价格的下降而下降，同比下降4.5%。购房者转向购买一些新开盘低价商品房。房屋销售价格由环比下降转为上升。一季度1、2、3月份环比呈下降趋势，其降幅分别为0.6%、2.8%、1%，二季度4、5、6月份环比呈上升趋势，环比涨幅分别为0.5%、0.2%、0.1%。同时，房地产租赁价格比去年同期提高。上半年房地产租赁价格同比上涨7.9%，其中住宅租赁价格同比上涨6.8%，非住宅同比上涨8.2%。非住宅中商业营业用房租赁价格涨幅较大，同比上涨14.4%。城市拆迁改造，可供出租的房源大量减少，租金上涨。据石家庄市住房保障和房产管理局房地产市场信息系统实际成交数据显示，2009年1-7月，市区新建商品住房上市面积（批准预售面积+现售备案面积）234.38万平方米，同比增长123.13%。其中：批准预售面积188.5万平方米，同比增长200.21%，现售备案面积45.88万平方米，同比增长8.59%。石家庄市区新建商品住房2007年成交总量257.27万平方米，受金融危机的影响2008年商品住房成交面积呈持续下降的走势，成交总量为109.57万平方米，自10月份市政府出台了“20条促进住房消费政策措施”后，商品住房成交量月环比连续两个月上升。进入今年以来，市场成交量上升幅度明显， 1-7月份成交面积分别是：10.73万平方米、11.15万平方米、18.3万平方米、27.05万平方米、27.7万平方米、28.61万平方米、32.42万平方米，同比分别增长-36.21%、161.74%、49.39%、219.74%、306.16%、119.57%、206.72%，月环比分别增长16.50%、3.91%、64.13%、47.81%、2.40%、3.29%、13.32%。2009年1-7月市区新建商品住房累计成交总量155.96万平方米，同比增长115.18%。与全国其它重点城市市场成交走势基本一致，据国家统计局公布数据，今年1-7月全国商品住房销售面积同比增长 38.8%，上半年北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市同比增幅接近或超过100%。 今年以来，石家庄市区二手住房市场成交量均呈上升趋势，1-7月累计二手住房成交面积95.34万平方米，同比增长110.60%，分别成交6.10万平方米、6.83万平方米、14.24万平方米、10.83万平方米、18.75万平方米、17.37万平方米、21.23万平方米，同比分别增长-34.13%、101.47%、207.56%、8.08%、195.28%、250.91%、218.29%。石家庄市新建商品住房和二手住房成交总量同比增幅均超过100%，市场回暖住房成交量上升明显的主要原因：一是去年各级政府出台的降低利率、减免税收等刺激购房优惠政策作用逐渐显现;二是经过2008年低迷市场下压抑的住房刚性需求开始释放，包括子女结婚、孩子入学等；三是今年以来石家庄市推行货币拆迁补偿，大量拆迁安置居民购房；四是一些开发商为了回笼资金，纷纷采取降价措施，也刺激了普通居民购买住房。-新建商品住房价格同比降幅趋缓，5月份以后月环比开始上升，二手住房价格同比上升。今年以来石家庄市区新建商品住房成交均价同比均为下降趋势，但下降的幅度已经趋缓，1-7月份分别为-6.46%、-23.94%、-13.86%、-10.11%、-5.08%、-3.15%、-4.13%，月环比数据-2.25%、0.89%、2.89%、-0.19%、6.10%、0.13%、1.16%，月环比数据1-4月份为正常波动，5月份以后房价开始上升。石家庄市房地产市场实际成交数据中新建商品住房价格与国家统计局公布的新建住宅价格指数走势基本一致，国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格指数，1-7月份石家庄新建商品住房房价同比为：-0.3%、-6.5%、-7.2%、-7.3%、-6.3%、-6.5%、-5.5%，月环比为：-0.2%、-5.2%、-0.4%、0.8%、0.4%、0.2%、1.0%。石家庄市区二手住房今年1-7月份成交均价月同比除6月份为-3.00%外，其它月份均为上升，但上升的幅度在逐步趋缓，走势基本平稳，没有出现大起大落。 石家庄市新建商品住房价格同比下降的主要原因：一方面开发商采取了多种促销方式，以价换量较为明显。另一方面由于市区中低端项目销售情况趋旺，出现了成交量上升、成交均价下降的局面，同时也说明购房者日趋理性。5月份以后月环比上升，是由于随着市场逐步回暖，部分楼盘开始出现涨价和惜售待涨价的现象；二手住房量价齐升，主要体现在中小户型房源的单价上涨，在各项刺激市场消费政策利好下，中小户型成为购房者的首选，同时业主的“惜售”、提价，带动了中小户型房源单价的上升。同时，市内“名校”附近多为小户型房产，购房人为方便孩子就近上学而将价格放在次要位置的心理导致价格上升。另据房管局最新数据显示，自9月份起石家庄房产出现新的成交量下滑趋势。二、石家庄房地产市场分析（一）、目前石家庄房地产特点分析1、土地供应量加大，尤其是在石家庄三年大变样的政策下，旧城改造力度 加大，市场供给量增加，据统计今年上市土地量可达去年的34倍，而且土地供给量还会将逐年增加。2、购房者经过房地产回暖后新一轮的热销和涨价，消费逐渐理性，再次出现持币观望的状态。3、经过了回暖后的热销和涨价，房地产市场再次出现成交量下降。4、新楼盘分别入市，下半年将有近百家优秀楼盘入市，有可能形成供大于求的局面，各楼盘之间也将引发新的竞争。5、二环外土地供应量加大，尤其是西部山前区和政府规划的滨河新区。6、小户型住宅供给呈现高峰期来临之兆。据不完全统计，目前石家庄市场正在销售的小户型楼盘有15家，且多为精装修公寓性质，单价在5000元平方米以上，在一定程度上拉升了全市的房价；小户型为何都一股脑走精装路线，主要是开发商为了获得更大的利润，也为了对消费者形成视觉冲击力，便于促销。与此同时，7090平方米的普通商品房供应量也随着国家政策限制逐步增加。（二）、城中村改造情况裕华区：裕华区已启动了11个城中村的拆迁改造工程，确保今年拆除面积80万平方米以上，按照“成片改造、组团布局、边拆边建、滚动安置”的原则，裕华区将对大马、方北、赵卜口、东岗头、小马等5个村进行整体改造，对南焦、位同、二十里铺、方村、槐底、尖领等6个村沿街150米部分进行拆迁改造。拆违工作方面，主要是拆除裕华路、槐安路、建设大街、体育大街、建华大街、谈固大街等6条主路两侧以及二环路和107国道、308国道、炼油厂路三条出入市道路两侧共计93620平方米的违法建筑、超期临建和简陋建筑。 长安区：长安区也将对80万平方米的老村旧区进行改造。小沿村、西古城村、谈固村、白佛口村4个城中村和十二化建宿舍、市经编厂宿舍、化工学校旧校区等8个旧城区,合计建筑面积 80多万平方米。桥东区：今年的桥东区旧城旧村改造项目共23个，拆迁建筑面积77.9万平方米。根据桥东区的实际情况，以推进商贸服务业发展为主线，今年全面推进裕华路沿线休门街8号院、棉七生活区、青少年宫改造等4个项目；和平路沿线水泵厂俱乐部、任栗村改造等2个项目；中山路沿线南三条新源财富中心、天滋花苑、远洋城商业广场等3个项目；建设大街沿线棉五生活区、电建生活区改造等4个项目；槐安路沿线蛋品库区域、东三教改造、国泰小区等3个项目；平安大街沿线房管局住宅楼、休门b区改造等2个项目；107国道两侧义堂、吴家庄改造等5个项目拆迁工作。新华区：新华区今年将大规模改造10余个城中村，拆除面积达100万平方米，今年6月底前新华区将完成和平路沿线的大郭村和中华北大街沿线的高柱村、柏林庄、党家庄村、赵一街村、赵二街村等6个村纵深150米城中村改造拆迁任务。同时，5月底前还将完成西三庄村规划拆迁红线内的拆迁工作，并启动对大马村、岳村、康庄村、赵一街村、党家庄村、前杜北村、北焦村、东焦村、西焦村等9个村的整体改造拆迁工作。桥西区：2008年度中村改造，重点对本区域的大谈、北杜、城角庄、东里4个旧村；中山西路沿线的西王村；槐安路沿线的振头一街、振头二街、振头四街等3个旧村；维明南大街沿线的西三教村；石获路沿线留营、南郭2个旧村；石铜路沿线东良厢村；红旗大街沿线东五里村，计划的13个城中村，将于6月底前全部完成拆除任务。二环以外：条件成熟的个自然村，经各区申请，也列入城中村改造范围。这些村占地约12.82平方公里，建筑面积约935万平方米，约 10.36万人。分别是：长安区（7个）：十里铺、白佛口、南石家庄、东古城、西古城、南高营、北高营；桥东区（6个）：庄窠、桃园、柳董庄、柳辛庄、柳林铺、肖家营；桥西区（2个）：西五里村、大谈村；新华区（3个）：后杜北、赵三街、南高基；裕华区（10个）：二十里铺、南焦村、南栗村、三教堂、宋村、西仰陵、中仰陵、东仰陵、赵卜口、贾村。（三）、石家庄需求市场分析根据石家庄房地产的发展动态，通过对石家庄市房地产现状及消费者需求状况的调查，以及对潜在消费群体的购房需求状况、需求特征、消费行为、消费意识进行详细调查，客观地分析市场，得出如下适用性的综合性数据。 住宅市场需求：1、年轻人的婚房及城市居民改善性需求是省会住宅市场需求的主体，而未来三年的需求总量最高可以达到1005万平方米、11.17万套，平均每年335万平方米、3.72万套。 (1)刚性需求 步入婚龄的本市户口青年人、外来定居人口以及在本市居住一段时间的流动性人口对住房的需要构成刚性需求的主要来源。据省会统计局、民政局提供数据进行测算，省会未来五年内的刚性需求将超过1116.4万平方米、12.36万套。 (2)改善型需求 改善型需求主要从两个方面考虑，一是家庭人口多，人均居住面积小，需要增加面积；二是由于房屋老化、结构不合理、配套设施不全等居住条件欠佳，需要淘汰旧房换新房。据房管信息中心统计数据进行测算，省会未来五年内的改善型需求将超过558.40万平方米、6.25万套。 (3)被动拆迁需求 考虑到城市建设过程中，会涉及到大量被动拆迁户的安置需求，这里面大部分需求会原地、原项目消化，但也有部分因公建设施、市政建设的拆迁后而产生的安置问题需要市场来消化，但数量比重不大。 (4)市场需求总量评估 未来五年内需求总量为1674.8万平米、18.61万套，考虑到和三年大变样的周期相符，我们以此计算出未来三年市场的需求总量为1005万平方米、11.17万套。 2、城中村改造所产生的供应量，将是未来三年省会住宅供应的重要组成部分。未来三年住宅市场呈现供求基本平衡态势。 (1)商品房供应量 据省会房管信息中心相关数据显示，据计算后得知省会2005-2008年6月已经开工建设尚未售出的剩余商品房为168.52万平方米，合2.07万套。 据省会建设局统计，截止2008年6月，已获批准但尚未取得开工许可证的商品房为67.55万平方米，按每套90平米计算，约7500套。 前述两项合计，则未来两、三年商品房市场的供应能力为236.07万平方米、2.82万套。 (2)城中村改造产生的市场供应量 根据三年大变样办公室提供的数据，未来城中村改造计划拆除面积为1034.52万平方米(总占地：1297万平方米)。扣除满足村民住房需要外，将会产生新增市场供应量811万平方米、9.01万套。 (3)因危改所产生的新增供应量 据省会国土资源局、房管局统计数据，两、三年内因危房改造所带来的新增市场供应量可以达到25万平米、2800余套住房。 综上所述： 我市未来三年商品房市场供应、城中村改造、危房改造共产生新增市场供应1072.07万平方米、11.91万套。三年内年均供应量为357.36万平方米、3.97万套。相比未来三年平均每年335万平方米、3.72万套的指标预期，整个省会住宅市场呈现供略大于求，且两者相差极小，仅为22.36万平米每年，合2500套不到。 3、年轻人婚房需求受购买力局限而呈现减弱趋势，实际购房能力评价中，改善居住环境群体要明显强于婚房群体。 根据相关调查结果显示，在接受调查的适龄年轻人情侣共2834组样本中，表示目前具有购房能力的比重仅为40.26%，即三年内可产生449.46万平方米、4.99万套住宅的需求。 52.01%的样本明确表示短期内不具备购房能力，只能租赁或者寄住解决婚房问题，另有7.73%样本表达不够明确，需要具体分析。目前石家庄住房需求仍然强劲，购房者购房的目的主要集中在改善居住环境以及结婚用房两大板块，其中改善居住环境群体比例为58.26%，结婚用房所占比例为21.55%。 4、工薪阶层是目前省会楼市最大的需求群体，其购房潜能十分巨大。 在给出的9个职业类别中，工人/公司职员所占的比例最大，占总体32.28%；其次，个体私营者占20.03%、经理管理层占16.23%，其他职业个体比重均不到10%，比较分散。 5、城市东南的裕华区仍是省会购房者最愿意置业的区域，城市西北方向作为市场热点区域而被广泛关注，而桥西区具有较大的改造潜力。 在置业区域的选择上，石家庄市裕华区域因具有较为充分的土地储备、完善的市政配套及不断形成的城市高档住宅聚集区而成为首选区域，占总体的37.02%；其次为桥东、桥西、长安、新华等区域，分别占总体17.56%、15.74%及12.33%；而开发区作为新区的房地产市场发展并不如意，究其原因主要是生活配套还是欠缺，而且区域内供应强度过大，这些都是致使开发区住宅市场发展不好的主要原因。 6、幼儿园及小学等初级教育配套成为广大置业者的首选参考因素，而社区商业及健身场馆配套也有足够的关注。 调查数据显示，被访者认为应该具备的前三项设施依次表现为幼儿园、小学等教育设施、社区商业、健身设施及场所，分别占总体的41.60%、16.92%、13.21%。在小区配套设施的问题上，购房者对车库、广场及智能化的条件也较为重视。 7、80-100平米套型产品成为主流需求，其次是100-120平米套型产品，这基本反映出工薪阶层购房的客观需要。 本次调查受访群体对住宅面积的需求主要集中在80-120之间，占总体的69%之重；其中对80-100的需求较高，占总体的43.74%。 以往市场供应主流是120-140的舒适型大套型产品，购房者被迫进行“过大需求”行为。而当市场去化不如以往顺畅的市场环境下，购房者的需求表现为经济型小套型的需求为主。 在“90、70”政策下，如何将中小套型产品的功能多元化、延展化，将成为当前产品设计的重点所在。 8、绝大多数购房者认为合理的房价水平应该在4000元每平米以下，这与目前省会商品房销售均价十分接近。 相关调查结果显示，潜在购房群体对商品房价格的接受程度较低，55.84%的被访者能够接受的商品房价格在3000元/以下，有35.67%的购房者认为3000-4000元每平米比较合理。仅有不到10%的被访者接受的价格能够达4000元/以上。而据省会有关部门数据显示，2008年底省会产住宅市场平均销售价格已经不足4000元每平米。 9、全面盘活存量房市场，将是省会住宅市场迅速复苏的重要手段和措施 。目前并入统计样本的购房需求者，有56%的群体需要将原有住房进入流通变现后，才能具备新房的购买能力，因此，盘活存量房市场是促进新房市场交易的重要手段。 盘活存量房市场有助于迅速提高购房需求群体的购买能力，而购买力和购买意愿正是制约楼市复苏的两个重要因素。 10、相对稳定的政策环境，是房地产市场迅速复苏的前提条件， 市场的稳定对广大置业者最为重要，其次才是房价的高低问题。经调查得知，有42%以上的被调查者认为房价偏高是其暂不考虑购房的原因，而超过66%的被调查者则表达出对市场波动的担忧，致使其无法放心购房。 商务(写字楼)需求 1、商务地产的自用比重较高，投资群体潜力巨大。 据有关调查显示，潜在商务客户群置业目的主要表现为“自用”，占总体的73.30%；其次表现为“皆可”、“投资”，分别占20%和6.70%；从目前市场形势来看购买自用依然是市场主流，而投资客户对市场预期比较保守。 2、纯写字楼的需求较为旺盛，公寓类产品仍然是市场主要产品。 在建筑类型上，较受欢迎的是纯商务楼，占总体的59%；其次为公寓类产品，占总体的22%；住宅办公仍有一定体量约8%，而其他类型约占11%。数据显示，纯商务楼需求正在稳定增长，而住宅办公的比重则进一步下降，这说明省会写字楼需求正在进行品质升级，公寓类办公需求已经稳定在20-30%之间，主要用户为企业规模不大、智力创新型为主。 3、随着省会商务市场的不断发展，各区域板块的功能划分及群体分布已大致成型。广安街版图成为省会商务的最新增长点。 相关调研得知，65%以上的商务人群对广安街板块的发展潜力表示认同，是心目中较为公认的城市CBD核心区。西美板块是目前外地驻石但为主要办公区域；自强路版块是金融一条街； 4、商务楼购房者对物业管理十分重视，其重视程度已经接近对空调、电梯等硬件条件。 商务楼购房者最关注的前三项置业因素依次表现为空调电梯、物业管理、车位，分别占总体的26.72%、16.29%、15.64%。除上述因素外，公共大堂及商务会所的影响因素也比较明显，分别占总体的的11.71%、10.36%。 5、100-200平米的成长型商务套型市场需求最大，50-100平米以下小套型商务空间市场份额较大，200平米以上中大套型产品潜力巨大，其将主要依靠城市升级发展过程中的外来产业进入实现。 有关调查显示，调查受访群体对商务办公面积的需求主要集中在100-200之间，占总体的41.64%；其中对200-300的需求较高，占总体的24.18%；其次为50-100，占总体的17.28%；300-400和400的需求率各为7.92%、5.63%。对50平米以下的办公场所需求很少，仅为3.35%。三年大变样将会带动整个城市的快速发展，进而会实现产业格局的根本性变化，会催生大量外来商务需求的进入。 6、“三年大变样“对省会商务市场的促进作用将十分明显，城市的升级发展势必会吸引大量外部资金及产业的进入，将极大带动省会商务市场的快速发展。 考虑到三年大变样所带来的城市升级发展，势必会吸引大量外资及外部产业的进入，直接带动省会商务楼宇的开发档次及租用市场，这将是发展的必然。目前省会商务楼需求的主体还是本地单位，比重高达87%以上，非本地企业公司商务需求潜力巨大。 7、此轮宏观调控对省会商务楼市场影响较小，这与目前省会商务楼市场价格水平本身不高有着直接关联，商务楼宇的价格水平与其功能价值相匹配。 由市场调研得知，省会商务楼宇的销售价格和租金水平还处于一个较为低位的水平，92.86%的被访者可以接受最高商务楼售价在7000元每平米以下，相比2005年的商务楼市场价格水平增长极为有限，相对同周期的住宅价格涨幅尤为明显。而受2005年市场供应过大的影响惯性，至今市场租赁价格都没有明显变化，1-1.5元每平米每月的租金接受比重高达75%。 由上得知，虽然近些年商务楼市场有了明显起色，但也仅限于产品去化的周期明显缩短，而非市场结构上的本质变化，直接表现就是价格幅度明显小于同周期的住宅产品价格变化。 依据目前房价及租价的变化规律，我们可以判断出目前市场的需求基本平衡，甚至是略低于市场供应的能力。 商务楼市场受到宏观调控政策影响相比住宅市场要小得多，基本上需求的变化与行业政策关联不大，主要决定因素还是企业(公司)或投资者自身经营状况需要。而在宏观调控政策中，金融利率政策相对作用明显，这会影响到企业及公司的日常使用成本。 8、省会商务楼市场的新动力将是新产业布局及投资群体的壮大。 由城市发展规律而言，商务市场的繁荣和大幅增长，一定是伴随着城市的升级及大量产业的进入，而商务市场终端的利好，也一定会带动商务楼宇投资人群的不断壮大。 商业需求 ：1、城市拆违改造使得城市商业存量迅速下降，而市场供应又无法在短期内填补上来，受供求关系影响，商业门店租金呈现不断上涨趋势。 自拆违活动以来，大量沿街商业都被拆除，致使部分区域内商业门面十分紧俏，有87%的商业门面都存在着租金上涨的事实，涨幅大部分都在5-10%，且仍有较大可能继续上涨。另有30%的被拆迁商户因短期内无法找到合适的经营场所而被迫歇业和转行。 2、随着“火车站南迁”和“三年大变样”进程，省会商业总体布局将发生根本性变化，由以往单一的中山路商圈发展出多个核心商业带。 而城区内综合性商圈配合上连锁式社区商业，将是未来石家庄商圈的主要发展模式。 据相关调查得知，84%以上的被调查者对“三年大变样及火车站南迁”持积极肯定态度，并坚信这些城市发展进程会对省会商业市场格局产生根本性变革。而城市商业副中心的多点布局，将会有力的补充城市单核商圈的缺陷。 另有35%的被调查者对省会社区商业的发展预期持乐观态度，这与省会居民生活水平及消费能力不断提高有直接关联。 3、商业市场需求与供应存在一定矛盾，中小套型铺面供应稀缺、大面积套型商铺供应较多。整个商业市场正处于逐步淘汰和升级的历史进程。 在产品类型上，较受欢迎的是沿街门脸，占总体的50%；其次为专业性市场商铺，占总体的33%；对社区商铺的接受率为3%。 58.82%的受访者选择一层底商，而两层往往适用于餐饮、装饰材料和电器等需要面积较大的行业。其中两层的比重占到19.61%，3-4层整体商业占到10.78%，百货或市场柜台占到9.80%。 商业面积需求主要集中在20-40和60-100之间，分别占总体的21.70%和26.42%以上；其中对100-200的需求较高，占总体的20.75%；其次为40-60和20以下，分别占总体的13.21%和12.26%；200以上的大户型的需求率为5.66%。 4、商业地产的流通环节还处于初级阶段，存量房市场因信息服务的局限而交易不够活跃，新房市场占总交易量的80%以上。 相对成熟活跃的市场交易机制及信息资源共享，对整个城市的商业价值最大化有着十分重要的意义。而目前省会的商业产品流通交易还十分初级和单一，缺少活力。有65%的被调查者认为目前商业存量市场的流通性还不够，供求信息交流与传递之间存在一定功能性障碍，这已经明显影响到了商业店面交易流转的效率。 5、商业地产在变迁过程中，既要重视商业业态的升级发展，也不能忽视原有业态的承接。许多地段的商业升级是以牺牲原有商业资源为代价的，这将在短期内形成商业功能的部分真空，比如说消费人群的消费习惯，是在短期内无法改变的。 因此我们在商业升级的同时，一定要高度重视原有商业业态的功能衔接和延续，这样才能避免和减少升级建设中的资源损耗及浪费。调查中得知，有56%的被调查者认为商业拆迁改造给他们早已形成的消费习惯带来了较大不适应性，突出表现在生活配套功能的部分缺失，如菜市场、小型餐饮、杂货店等。 6、省会商业的自用群体比重较高，投资比重潜力巨大。而目前正值省会上也升级改造的高峰阶段，商业店面的投资需求将会出现一个快速增长的过程。 本次调查显示，潜在客户群置业目的主要表现为“自用”，占总体的71.03%；其次表现为“均可”，占15.89%；购房主要目的作为“短期投资、转让获利”的潜在群体占总体的10.28%；“长期持有、收取租金”的仅占2.80%。通过这次城市改造，大量临街商业门店被拆迁，商业租金快速提升，这都会极大刺激和增大商业门店投资人群的需求。 7、业态的更新升级及夜经济的挖掘将成为省会未来商业市场发展的重点方向 相比国内一线城市，省会的商业业态仍存在巨大的发展升级潜力，尤其是夜经济发展较慢，这已经开始限制和制约商业市场的进一步加速发展，是下阶段商业市场发展的主要方向。 相关调查得知，89%的被调查者对省会的夜经济都抱有很大的期待，该部分消费需求的年龄层次普遍较低，30岁以下人群为绝对主流。 8、省会的专业市场仍有巨大的发展潜力，一些商品交易卖场分布比较分散，需要进一步总体布局发展。 考虑到省会南三条市场、新华集贸等批发市场对城市中心商业布局形成一定空间限制，而且城市中心的区位也不适合大型批发市场的选址，同时也是商业黄金地段价值的局限。 调查显示，有73%的被调查者认为城市中心区域布局批发市场是很不合理、必需迁移；而另有15%的被调查者认为虽不合理，但因多种因素很难实现迁移。（四）、石家庄二手房市场情况石家庄二手房市场虽然经历了08年楼市的震荡，但房价似乎依然坚挺，在省会的楼市消费群体中，新房之外有相当多数的市民选择了二手房，相比新房价格的起伏变化，二手房市场的一些表现应该更加能够说明楼市状况。 桥西区域，老城区二手房价平稳运行 来自1+2联合不动产石家庄公司的资料显示，虽然经历了市场波动，但是纵观去年到现在的二手房的成交价格变化甚微，也就是说在去年交易量下降但价格却没有下降，今年上半年交易量上升但是价格却没有太大的提高。 目前的桥西区正处于新旧面貌的交替中，由于是老城区，所以拆迁力度较大，但是二手房售价并未受太大影响，均价在每平方米4500元左右。而受拆迁影响较大的是租房价格，以两居室为例，年租金从原来的700元左右涨到900元左右，而涨幅最高是一居住宅，年租金由原来的400元左右涨到600元左右。 桥东区域，领跑二手房市场 因为位置条件优越，桥东区二手房价格变化相当程度上说明了省会二手房市场走势 去年10月开始开始走低，今年1月份基本到达谷底，进入4月后市场复苏迹象明显，购房刚性需求得以释放，一直到7月保持着稳中有升的态势。同时，“数据也表明二手房交易均价一直领先其他区域。租房价格稳中有升 “总体而言今年的租房市场延续了去年的市场火爆。租房价格稳中有升。由于去年10月国家推出了一系列对房地产市场宏观调控政策，税费的减免、银行贷款利率下浮，一定程度上刺激了房地产市场的复苏。 进入2009年石家庄房地产市场价格下降，刚性需求浮出水面，市民购房欲被激起，一些一直选择租房的市民开始出手选择购房。但这部分群体只占少数，仍有很大一部分的消费者持币待购，依然选择租房。另外随着石家庄市区三年大变样城市进程的加快，越来越多的城中村改造致使有大量城市人口需要租房过渡，这也一定程度上对租房市场产生有一定刺激作用。 省会二手房市场将平稳发展 为了应对去年经济危机和楼市的疲软，政府出台一系列降低贷款利率、二手房交易税费改革等政策，积极促进了楼市逐渐复苏，今年的二手楼市截止8月成交相对交易活跃。但由于金融危机的持续影响，有一大部分消费者的观望情绪仍在持续，导致成交并没有大幅放量。 今年8月，全国70个大中城市房价出炉，石家庄房价7月同比涨幅全国倒数第一，这是继6月之后再度涨幅倒数第一。这并不是说石家庄二手房市场价格没有涨幅，而是相对涨幅较慢，因此也有业内人士建议消费者学会理性对待此数据。 综合国家发改委、统计局公布的前7个月的房价指数，石家庄房价同比一直处于下滑态势：-0.9%、-4.3%、-5.6%、-5.8%、-5.4%、-5.8%和-5.4%；而环比却在3月份之后中途反弹：-0.6%、-2.8%、-1.0%、0.5%、0.2%、0.1%和0.3%。环比连续4个月上涨说明省会楼市复苏迹象明显，但同比连续7个月下滑则意味着楼市还没有恢复到去年的水平。随着石家庄三年大变样城市进程的加快，“一城三区”的城市规划，远期人口增加至500万，对房屋的需求量约在7500万平方米。按石家庄市目前上市交易量(含二手房)计算，房地产市场将逐渐向健康方向发展。“总之，石家