广州天河区住宅房地产市场调研报告.doc

目 录 1 天河区住宅房地产市场宏观环境概述 3 1 1 天河区宏观环境概述 3 1 1 1 地理环境 3 1 1 2 人口 4 1 1 3 居民收支 4 1 1 4 城区建设与规划 5 1 1 5 宏观经济发展情况 5 小 结 6 1 2 2010 上半年天河区房地产行业发展概述 7 1 2 1 房地产成为 2009 年天河区经济发展助推器 7 1 2 2 天河区住宅市场表现 9 小 结 11 2 天河区住宅市场概述 13 2 1 天河区住宅市场总体概况 13 2 2 天河区住宅市场各板块情况分析 15 2 2 1 天河北板块 15 2 2 2 珠江新城板块 16 2 2 3 天河公园板块 20 2 2 4 员村板块 21 2 2 5 东圃板块 22 2 2 6 五山 粤垦路板块 24 2 2 7 华南植物园板块 24 小 结 25 3 天河区各版块在售项目介绍 26 3 1 总体销售情况 26 3 2 项目简介 28 3 2 1 星汇云景 28 3 2 2 阳光假日园 29 3 2 3 翠屏领东天河 31 3 2 4 江源半岛花园 32 3 2 5 宝翠园 33 3 2 6 合生 东御苑 35 3 2 7 易丰大厦 36 广州天河区住宅市场调研报告广州天河区住宅市场调研报告 1 1 天河区住宅天河区住宅房地产房地产市场宏观环境概述市场宏观环境概述 1 11 1 天河区宏观环境概述 天河区宏观环境概述 1 1 11 1 1 地理环境 地理环境 广州市是五大国家中心城市之一 中国最大城市之一 华南地 区第一大城市 广东省省会 而天河区经过十几年的发展已经成为 广州中心城区 其区位重要性不言而喻 天河区成立于 1985 年 是 从广州市郊区划分出来的新城区 所辖区域位于广州市东部 东接 黄埔 南到珠江 与海珠区隔江相望 西从广州大道 杨箕 先烈 东路 永福路 沿广深铁路方向达登峰 与越秀区相接 北到筲箕 窝 与白云区和萝岗区相接 区境地理坐标是东经 113 15 55 113 26 30 北纬 23 6 0 23 14 45 区 径东西极限长 18 75 公里 南北极限长 15 75 公里 图表 1 天河区行政图 1 1 21 1 2 人口 人口 2009 年末全区常住人口 117 96 万人 增长 2 6 户籍人口 74 52 万人 增长 4 0 户籍人口户数 20 65 万户 增长 4 3 天河区有 70 万左右外来暂住人口聚居于城中村 如靠西边老城 区的石牌村 冼村 猎德 棠下 车陂等村均有 3 5 万余人 其他 村也有万人以上 外来暂住人口一般从事建筑 制衣造鞋 餐饮运 输和服务行业 多为体力劳动者以及刚就业的外地大学生 1 1 31 1 3 居民收支 居民收支就业就业 2009 年全年单位职工年人均工资 66799 元 增长 7 6 居民人 均可支配收入 28266 元 增长 10 6 居民人均消费性支出 24279 元 增长 12 5 交通和通信 教育文化娱乐服务和衣着支出分别 增长 37 7 17 4 和 16 0 城市居民恩格尔系数为 34 5 全年城镇登记失业人数 17014 人 城镇登记失业人员就业人数 12448 人 失业人员就业率达到 73 2 比上年提高 2 5 个百分点 1 1 41 1 4 城区建设与规划 城区建设与规划 图表 2 天河区规划图 以创建文明城市和 迎亚运 为契机 大力推进宜居城区建设 配合广州市推进珠吉路延长线 科韵路北延长线 云溪路等工程建 设 协助做好轨道交通工程和珠江新城集运系统的征地拆迁工作 加快打通断头路 内环路放射线由先烈东横路至濂泉路段 珠吉路 与海军仓库联络线工程已经完成 城中村改造有序推进 猎德村改 造复建安置房建设进展顺利 同时根据广州市建设全省 首善之区 的城市定位 结合 东进 西联 南拓 北优 中调 的城市空间发展战略 围绕天河区 建设 成为现代化大都市中心区 的发展定位 引导资源优化配置 大力发 展地铁商业 进一步完善 优化现有商业网点和市场体系 建设布 局合理 结构优化 功能先进 层次分明 可持续发展的商业体系 以促进传统商贸业向现代商贸业升级为切入点 推动现代商贸业与 生产服务业 房地产业等相关产业的联动发展 使现代商贸业成为 天河区发展现代服务业的支柱力量 进一步增强天河区现代商贸业 的集聚力 影响力和辐射力 将天河区建设成为集中展示广州现代将天河区建设成为集中展示广州现代 商业地位和国际形象的标志性区域 珠三角乃至华南地区核心商业商业地位和国际形象的标志性区域 珠三角乃至华南地区核心商业 区之一 具有一定国内及国际影响力的高端商业汇集中心 时尚潮区之一 具有一定国内及国际影响力的高端商业汇集中心 时尚潮 流体验中心 行业信息发布和价格形成中心流体验中心 行业信息发布和价格形成中心 图表 3 天河区城市功能能图 1 1 51 1 5 宏观经济发展情况 宏观经济发展情况 经济总量 据初步核算 2009 年全年地区生产总值 GDP 1608 00 亿元 比上年 下同 增长 12 5 总量位列全市首位 占全市 GDP 比重 为 17 6 经济保持平稳较快发展 经济结构在调整中进一步优化 全年第一产业增加值 2 52 亿元 增长 2 4 第二产业增加值 265 48 亿元 增长 6 8 第三产业增加值 1339 99 亿元 增长 13 7 对全区经济增长的贡献率达到 90 1 第三产业增加值增速 分别比第二产业和全区 GDP 增速高出 6 9 和 1 2 个百分点 三次产 业结构为 0 2 16 5 83 3 第三产业比重较上年提高 2 3 个百分 点 按常住人口计算 全区人均 GDP 达 138091 元 折合为 20218 美 元 增长 9 5 2010 上半年全区完成地区生产总值 841 25 亿元 同比增长 12 8 增幅比去年同期加快 2 0 个百分点 经济总量继续领先全市 各区 三次产业增加值在 GDP 中的比例为 0 2 14 6 85 2 其中 第一产业增加值 1 37 亿元 增长 10 7 第二产业增加值 123 19 亿元 增长 11 0 增加值在全市各区县级市排名从去年上半年的 第四降至第七 第三产业增加值 716 68 亿元 增长 13 1 总量排 名全市第二 增速排名从去年上半年的第九提升至第四位 我区上 半年第三产业增加值贡献率为 86 7 比一季度提高 1 2 个百分点 投投 资资 全年实现全社会固定资产投资总额 556 54 亿元 增长 34 4 其中 基本建设完成投资 202 60 亿元 增长 61 5 更新改造完成 投资 127 31 亿元 增长 35 8 房地产开发完成投资 226 63 亿元 增长 17 5 重点项目建设推进加快 市级以上重点项目完成投资 165 19 亿元 增长 76 1 从产业投向看 第一产业完成投资 0 10 亿元 增长 1 9 倍 第 二产业完成投资 107 03 亿元 增长 97 6 第三产业完成投资 449 42 亿元 增长 25 0 占全社会固定资产投资的比重为 80 8 2010 上半年天河区固定资产投资持续增长 全区累计完成全社 会固定资产投资 239 96 亿元 按法人在地口径 含房地产投资 同比增长 30 0 总量位列全市各区第二 其中 固定资产投资完成 141 16 亿元 同比增长 39 6 房地产开发投资完成 98 80 亿元 同 比增长 18 4 小小 结结 天河区作为广州的新城市中央 在政策的大力扶持下 经过连 续十几年的快速发展 形成了政治稳定 经济快速发展 城市规划 合理的良好局面 2009 年全年 GDP 为 1600 个亿成为广州第一个超 过 1500 亿大关的市区 下一步目标直指 2000 亿的 GDP 总量 快速 发展的经济为房地产的发展提供了良好的契机 从 98 年国家开放住 宅市场开始 天河区抓住了黄金十年的发展机遇成长为一个较为成 熟的房地产市场 今后的几年天河区围绕广州市建设 首善之区 的城市定位 发 挥天河区作为现代化大都市中心区的核心作用 将产业发展规划与 城市建设规划 土地利用总体规划紧密结合 做到 三规 对接 深 入贯彻 生态优先 宜居为重 的要求 加强城市综合环境整治 健 全基础设施体系 把天河打造成为广州的宜居城区 天河区的房地 产市场必将迎来又一个快速发展的良好机遇 1 21 2 20102010 上半年天河区房地产行业发展概述上半年天河区房地产行业发展概述 1 2 11 2 1 房地产成为 房地产成为 20092009 年天河区经济发展助推器年天河区经济发展助推器 回顾 2009 年 金融业和房地产业在天河区经济增长过程中很好 地扮演了助推器的角色 其增加值对 GDP 的贡献率合计为 39 8 天河区全年增速也高于全市 GDP 增速 1 0 个百分点 但今年一季度 由于政策导向的原因 这两个行业的贡献率仅为 13 9 2009 和和 2010 年一季度分行业增加值贡献率图示年一季度分行业增加值贡献率图示 天河区 2009 年全年房地产开发完成投资 226 63 亿元 增长 17 5 房屋施工面积 1413 65 万平方米 同比下降 0 2 房屋竣 工面积 246 32 万平方米 下降 8 8 商品房销售面积 298 10 万平 方米 增长 25 3 商品房销售合同金额 391 43 亿元 增长 2010年一季度 农业工业建筑业 交通运输 仓储和邮政业批发和零售业住宿和餐饮业 金融业房地产业其他服务业 2009年一季度 37 6 年末商品房空置面积 60 99 万平方米 下降 18 2 2010 上半年受政策调控的影响市场观望情绪浓厚 下跌预期逐 步增大 一季度全区商品房销售面积增长仅为 0 6 比去年同期减 缓 23 3 个百分点 此外 虽然抑制房价过快上涨的政策措施正逐渐 发挥效应 但销售价格仍处高位 一季度全区商品房屋施工面积 1220 80 万平方米 同比增长 5 8 其中新开工面积 89 97 万平方 米 同比增长 92 4 这有利于增加商品房供给 缓和供需矛盾 一季度商品房平均销售价格 销售额 销售面积 达每平方米 15108 元 比 1 2 月下降 14 0 但仍比上年同期涨 38 4 虽然从近半年 来说天河区无论从销售面积总数还是销售套数都只排在广州十区二 市的第五名 但均价 22110 元 却排在第一位 天河区黄金般的地 段对于市场来说仍然具有极强的吸引力 所以单价一直在较高位运 行 图表 4 上半年广州各区销售排名 1 2 21 2 2 天河区住宅市场表现 天河区住宅市场表现 2010 年上半年天河区房地产开发投资额 2010 年上半年天河区房地产开发投资额达到 987982 万元 占 到广州市十区二市的近四分之一 所占比例如此之大 主要得益于 珠江新城大量的写字楼和商业住宅的开发 超高的地价加上高层和 超高层的建筑高度使得投资巨大 这里也聚集了一大批实力雄厚的 开发商在此拿地建楼 如富力地产 越秀城建 伟腾地产 高德置 地等 2010 年上半年天河区商品房销售面积 2010 年上半年天河区商品房销售面积达到 90 36 万平方米 占 到整个广州的 19 的比例 多达几十个楼盘的推售量使得销售面积 非常大 但目前来说天河区各个楼盘的去化速度都还可以 销售情 况比较理想 第二季度累计销售 1175 套 环比略有下降 2010 年上半年天河区商品房销售金额 天河区的销售面积只占到广州市十区二市的 19 但销售金额 却占到了 26 地段决定价值 未来天河区尤其是珠江新城板块的 升值潜力被市场一致看好 小小 结结 受房地产调控措施不断出台的影响 房地产销售在 2009 年上半 年的快速增长后 于当年年底大幅回落 2010 年一季度延续政策性 回调 2010 上半年 天河区商品房销售面积 90 36 万平方米 同 比下降 3 1 商品房销售金额 157 12 亿元 同比增长 49 3 面积 与金额间的增速差距为 52 4 个百分点 比一季度时的差距扩大了 13 8 个百分点 造成二者的巨大差距 根本原因在于办公楼 商业 营业用房等受到市场的热捧 今年上半年 天河区区用于商业用途 的商品房实现销售面积 11 35 万平方米 同比增长 1 5 倍 其实现 的销售金额高达 57 63 亿元 同比增长 2 4 倍 而同期的住宅类商 品房销售金额则下降 12 7 在与其他几个区的比较中 天河区呈现出稳定高价运行的态势 量有所下跌但价格依旧坚挺 无论在建设面积 销售数量 销售金 额天河区在广州的房地产市场中起着举足轻重的作用 甚至成为一 个风向标 引导着整个广州房地产市场的发展 附表 天河区及广州市2010年一季度及上半年主要经济指标增速对比表 单位 一季度上半年 指标天河 区 广州市天河 区 广州市 地区生产总值 GDP 13 513 512 813 6 全社会固定资产投资 38 438 330 043 5 商品房销售面积 0 617 7 3 1 8 7 商品房销售金额 39 246 649 323 6 2 2 天河区住宅市场概述天河区住宅市场概述 2 12 1 天河区住宅市场总体概况天河区住宅市场总体概况 天河区东接黄埔区 南面与海珠区隔江相望 北面为白云区 西面为东山区 图表 5 天河区位置图 天河区原为广州市的郊区 六运会的举行给天河的房地产市场 带来了发展的契机 随着天河体育中心的兴建和落成 各大发展商 看好这一区域 体育中心周边也不断兴建和落成大量的写字楼 住 宅 商场 经过多年的发展 天河北一带已建成广州市的商业中心 高级商务区和豪宅区 其中代表性的建筑有宏城广场 亚洲体验之 都正佳广场 中国第一商城 天河城 即将开业的地下时尚之都 时尚天河 全球最大的地下商城 珠江新城中央广场地下商城 中信广场 荟雅苑 帝景苑 万菱汇 太古汇 富力公园等等 天河区的发展轨迹可以简述如下 以天河北为中心 逐渐向东 和向南 北扩展 1994 年后 天河区向东发展 员村的房地产市场 开始起步 先有了华景新城 后有了骏景花园 发展成为广州最大 最成熟的小区之一 和翠湖山庄 1996 年 广州市政府将天河北南 部规划建设成珠江新城 将其定位为新的商务中心 珠江新城随即 形成以东翼的距马地花园 南国花园为代表的小区盘和西翼的以新 大厦 丽晶华庭等单体楼为代表的住宅新区 而九运会的举办使天 河区楼市进一步向东拓展 东圃借助九运会的东风提升区域形象 房地产开发建设如火如荼 总体而言 天河北和珠江新城定位于未来的中央商务区 是天 河区楼市的两个基点 而天河区的其他区域的楼市也取得不断的发 展 天河区的楼市在广州市房地产市场中占据重要比例 表一 2009 年天河区房地产开发投资额占了广州十区二市的 27 7 表二 天河区 2009 年房地产销售金额占广州十区二市的 30 4 2 22 2 天河区住宅市场各板块情况分析 天河区住宅市场各板块情况分析 天河区各地域之间发展水平不尽相同 价格 面向的客户等也 有差异 根据各种因素的综合 天河区房地产市场可分为以下主要 板块 天河北板块 珠江新城板块 天河公园板块 员村板块 东 圃板块 华南植物园板块 各板块的现状和发展特征如下 图表 6 几大版块位置图 2 2 12 2 1 天河北板块 天河北板块 该板块地域主要指黄埔大道以北 广州大道以东 瘦狗岭路以 南 龙口东路以西的区域 本区域是天河区发展最早 也是天河区发展得最成熟的一个板 块 本区域主要是以天河体育中心为中心 呈发散状发展起来 在 天河体育中心的拉动下 天河形成了广州的商业中心 商务中心和 豪宅区 在商业方面 以宏城广场 天河城 正佳广场为领头羊 在商务方面 有着广州市的标志性建筑 中信广场 中信广场已 成为广州市写字楼的睛雨表 新建的太古汇 万菱汇等再创新高 成为整个广州写字楼的焦点 在住宅方面 则有荟雅苑 帝景苑 天誉花园 富力天河华庭 汇景新城等为代表 本区域交通方便 地铁一号线在南北方向穿越而过 广州火车 东站也位于本区域 地铁 3 号线与 1 号线交汇于广州东站 本区域 可说是交通枢纽之所在 同时 区域内娱乐 休闲 购物各项设施 齐全 尽享繁华都市之便利 区内高级写字楼林立 更为区域增加 浓郁的都市气氛 因此 区域住宅均定位为高档次 售价一般在 20000 元 M2以上 户型设计也以三房以上大单位为主 主要面向中 高收入的高级管理和技术人员 经商人士 外籍人士 宣传定位主 要强调区域所处的繁华都市环境 目前在售楼盘主要有银汇华庭 尚嘉国际公寓 天寿大厦 睿山等 天河北经过多年的开发建设 可供开发的土地已不多 楼市将 比较稳定 同时 二手市场将更趋活跃 也将吸引更多的投资者入 市 待售主要有颐和中心 颐和山水 日出观山 亿泉尚园 AB 商 务中心 保利中汇广场均价在 18000 20000 元 基本是公寓 写 字楼 商业裙楼的组合形式 2 2 22 2 2 珠江新城板块 珠江新城板块 珠江新城是国家继北京建国门 上海陆家嘴批准的第三个 CBD 历经十多年年的发展已经形成具有一定商业气息中央商务区 珠江新城位于天河区南部 占地 6 8 平方公里 是广州城市规 划路线 南拓 北抑 东移 西调 中的亮点 珠江新城最 初是规划为金融商务中心 历经 10 年建设后 于 2003 年广州市对 珠江新城的规划进行重新审视 最后定位为中央商务区 调整后 珠江新城将拥有 11 所小学 6 所中学 其中增设幼儿 园 所 增设小学 所 教育设施用地由原来的 19 6 公顷增至 32 公顷 原会展中心的用地 将出现一座市一级的综合医院 在歌剧 院和博物馆后面 采纳了市民建议 广州市一级的图书馆和少年宫 将坐落于此 还有原来规划宽 128 米的中央林荫大道将调整为宝瓶 状 面积约 40 公顷的生态性绿化空间 珠江新城中央广场由北向南 依次为 入口广场 都市绿核广场 文化艺术广场 并与海心沙市民 广场相连 形成广州最大的一个市级广场体系 图表 7 珠江新城规划图 珠江新城的开发建设从 1991 年构思起至 1999 年 已经历了规 划阶段 土地征用的准备阶段和基础设施建设为主的启动阶段 基 本完成了征地工作和初步形成了珠江新城的基础建设形态框架 从 2000 年起至 2014 年 共用 15 年的时间 分三个阶段 初步建成广 州中央商务区 第一阶段 2000 2004 年 第二阶段 2005 2009 年 第三阶段 2010 2014 年 成长阶段 成长阶段 20002000 20042004 年年 2000 2002 年 政府加大对基础设施的投资和道路的建设 力争用三年时间基本完成市政基础设施的建设 对东西两侧的住宅 进行市场 学校 幼儿园 医疗 环境卫生 管理生活设施配套的 全面建设 形成各种住宅区良好的居住环境 完成珠江公园 海心 沙旅游公园 沿江绿化带和娱乐区的建设 绿化 美化珠江新城 使形成花园式的城区 将作为广州新轴线核心的珠江大道建设世界 一流的广州及华南地区的标志 景观 形象大道 引入广州市 广 东省 华南地区和中央的要素市场及管理机构进入各中心区 引入 重点项目和形象单位进入各中心区 建立代表性建筑 确定体现广 州市标志性 形象性工程 对自然村的改造 建设全面规划和启动 功能开发为主的成熟阶段 功能开发为主的成熟阶段 20052005 20092009 年年 这一阶段的指导思想是 完善珠江新城的市政基础设施建设和 管理 形成广州中央商务区的形象 标志 进行功能全面开发 引 进金融 贸易 信息 管理机构和公司企业 对广州中央商务区进 行全面建设 建成金融机构办公大厦 保险机构办公大厦 商贸机 构办公大厦 会计师大楼 金融市场 证券市场等 建设广州信息 中心区 管理中心区 建成信息网络大厦 国际管理大厦 信息市 场等 按与广州中央商务区融为一体的高标准 按规划对自然村进 行全面的改造 建设 大规模引入金融 商贸 信息 管理的管理 机构 跨国公司和国内外企业的总部和办事机构 初步形成国际性 现代化 多元化 花园式 多功能的广州中央商务区 以管理为主的完善 提高阶段 以管理为主的完善 提高阶段 20102010 20142014 年年 完善珠江新城功能性的建设 全面提高金融 商贸 信息 文 化 管理功能的社会经济效益 以高效的科学管理带动珠江新城的 功能提升 创造条件成立珠江新城的城市小区政府 包括珠江新城 天河新城及五山 岗顶范围 建立健全行政和城市管理体制 全面 完善和提高珠江新城国际化 现代化的华南中心区功能 对珠江新 城进行生态型的 绿 洁 畅 亮 美 的综合整合 加强环境保 护 珠江新城房地产市场发展状况珠江新城房地产市场发展状况 珠江公园南端目前 9 月份 在售的楼盘按价钱从高到低主要 有博雅首府 均价 40000 元 朱美拉公寓 均价 30000 元 名悦 30000 元 粤海丽江花园 方圆大厦 星汇云景 富力国 际公馆 富力 28 新城市领袖等 博雅首府以均价 40000 元 排在第一位 新城市领袖以均价 21000 元 排在最后一位 整个珠江新城在售的楼盘均价集中在 25000 元 28000 元 之间 单元户型从两房到 5 房均有 以三房或以上大单位为主 基本 带有入户花园 飘窗阳台 精装修甚至带全家私 珠江新城住宅定 位于高级豪宅 目标客户瞄准高收入人士 包括高级白领 金领 经商人士 外籍人士等 多属二次或多次置业 表三 2010 年第三季度珠江新城销售 按套数 前 15 强 但从整个第三季度的销售情况来看 富力地产的两个个楼盘无 疑成为最大的赢家 富力国际公馆售出了 140 套占整个珠江新城销 售套数的 25 左右排在销售套数第一位 富力公园 28 则以销售面积 24624 排在销售面积的第一位 凯旋新世界 48242 元 的均价成 为单价最贵的楼盘 而广弘天琪则以 17334 元 的均价成为单价最 便宜的楼盘 第三季度珠江新城总共售出楼盘 570 套 总面积 94528 均价为 29676 元 2 2 32 2 3 天河公园板块 天河公园板块 本板块区域主要包括中山大道以南 黄埔大道以北 华南快速 干线以东 科韵路以西 天河公园周边区域 本区域楼盘主要以天河公园作卖点 打 环境牌 在户型设计 以二房二厅 三房二厅为主 价格普遍在 16000 元 M2以上 目标客 户主要是在天河区及附近工作的中高收入人士 客户层次已比天河 北板块低一档次 因此 在户型设计上偏向实用性 目前区域在售 楼盘有东方新世界 勤天 E 品上馆 华景里 理想青年荟 骏景花 园 易丰大厦等 东逸花园华景新城 方圆一号可以说是该板块的 领头羊 在这些楼盘的带动下 天河公园板块人气更旺 随着天河 区府迁入该区域 区域内各项配套将相继到位 区域将形成相对成 熟的生活环境 区域楼盘会从中得益 价格将稳中有升 也有可以 吸引更高层次人群到此置业 东方三路大院以 39000 元 的均价成为该区域的楼王 其次华 景新城 方圆公园已号近 20000 元的均价吸引了大批置业者的眼球 该区域的均价在 18000 元 左右 2 2 42 2 4 员村板块 员村板块 本板块西邻珠江新城 广州市未来的中央商务区 南临珠江 地理位置优越 员村一带原为郊区 农民的私人住宅和工厂密布 如市第二棉 纺厂 广州绢麻纺织厂 广州玻璃厂 广州罐头厂 珠江纸厂即分 布于该区 这一带房地产开发始于 1994 年左右 开发时间较早 但 发展比较缓慢 区内开发的楼盘普遍规模较小 素质也一般 大盘 不多 市场关注度不高 据分析 原因主要是 区内工厂和私人住 宅多 征地拆迁比较困难 即少大面积的地铁供应 同时区域市政 配套不理想 道路狭窄 而且区域 地处城乡结合部 外来人口较多 整体形象不佳 目前员村一带已建成或售的楼盘侨颖苑 恒安大厦 怡景花园 等 在市场定位方面一般为中低档次 户型供应以三房和二房为主 价格一般在 14000 元 m2以上 由于价格较为实惠 而且区域内楼盘 供应量不是很大 员村板块的楼盘销售情况尚算理想 员村板块地处华南快速干线和黄埔大道的交汇处 交通方便 而且紧靠天河北和珠江新城 这两者连成一片构成广州未来的中央 商务区 有如此优越的地理条件 员村板块发展潜力无限 近来就 有大发展商看好这一点 在员村开发了一个大盘 美林海岸花园 美林海岸花园占地 12 6 万 m2 建筑面积占地 30 万 m2 规划设计先 进 园林标榜为临江水景园林 各种配套齐全 是一个大型社区楼 盘 美林海岸花园一诞生 顿成员村板块的领头羊 市场在关注美 林海岸花园的同时 也更加关注员村板块的楼市 员村板块楼市进 入一个新的发展阶段 2 2 52 2 5 东圃板块 东圃板块 东圃板块主要指天河公园以东 直到东圃镇一带区域 东圃板块位于广州市的东部地区 昔日的东圃地处郊区 给人 一种遥远 荒凉的感觉 如今 中山大道和黄埔大道将广州城与与 东圃紧密联系在一起 东圃的交通现况大大得以改善 已具备现代 化交通环境 随着交通 社会 经济的发展 东圃的房地产开始发 展 各种项目纷纷落成 尤其是 九运会 在东圃举行 更给东圃 的房地产开发带来了重大的机遇 东辅板块内云集了众多人造景观 如世界大观 航天奇观 航 天科技城等 更加提升了东圃板块的知名度和形象 给区内的房地 产项目增加了附加值 目前 东圃板块的楼盘主要是中低档次 相对高档次的楼盘分 布在西部 较低档次的楼盘分布在东部 东圃板块楼盘面向的客户 主要以中等收入的本地人和中等收入的外地人 他们一般在天河附 近一带工作或经营 尤其白领人士是购买客户的一大部分 因此 在户型设计上以二房和三房为主 以小户型为主 价格一般在 15000 2000 元 m2 之间 但西面楼盘由于面向客户层次相对较高 在户型方面大面积户型比例较大 价格较高 如骏景花园南苑以 120 平方米以上的大户型为主 均价为 18000 元 m2 左右 面向的客 户主要是高级白领和经商人士 总体而言 东圃板块楼盘档次不一 素质参差不齐 尤其是大 量的集资房的存在影响了区域的整体形象 当前 东圃板块主要以骏景花园和富力天朗明居为领头羊 其 中 富力天朗明居规模偏小 因而两者显得势单力薄 未能有效提 升东圃的形象 拉动东圃的楼市 目前在售的有江源半岛花园 阳光假日园 翠屏领东天河 骏 景花园南苑少量单位 待售的有阳光雅建 帝景山庄 2 2 62 2 6 粤垦路 粤垦路 五山板块五山板块 粤垦路 五山板块是天河区诸板块中文化气息最浓的一个 区内有华南理工大学 华南农业大学 暨南大学华文学院等高等院 校 是文化科研人员的集中之地 区内配套设施也比较齐全 如燕 岭医院 武警医院 金燕肉菜市场 虹英小学 五一小学 但缺乏 大型的社区配套设施 如大型的公园 体育场馆 购物商场等 交 通状况也不理想 道路狭窄 有些道路为断头路 路面状况较差 该区域与天河北近在咫尺 但价格都低一大截 主推户型是三 房或二房单位 区域内三房和二房供应基本持平 面向客户主要是 周边工作或往商的人士 收入属中等 多属一次置业 而紧接天河 北板块的楼盘则售价较高 客户层次与天河北的楼盘相类似 区域内高楼林立 书香气息浓厚而且绿化效果较理想 华南植 物园 龙洞森林公园加上瘦狗岭 燕岭 鸡笼岗等中小丘陵绿色元 素甚多 这两方面相结合 可以说在广州独一无二 侪鑫集团在华 农附近开发占地达 1000 亩的楼盘 汇景新城 成为该区域的领头 羊 但目前政府的规划缺位 仍将制约该区域房地产的发展 这需 要区域内的开发商共同合作 该区域面前在售的只有汇景新城项目 待售的有汉国置业的东 莞庄项目 该项目自开盘以来总共销售 350 套左右 尚有余货 680 套 销售状况不容乐观 分析主要原因在于虽然该去拥有较为优质 的教育资源但大型生活配套以及交通不便利制约了该区房地产的发 展 2 2 72 2 7 华南植物园板块华南植物园板块 植物园板块拥有华南植物园 龙眼洞森林公园 广州市树木公 园 火炉山森林公园四大名园 是广州城市规划重点保护的绿色生 态区域 根据市政规划 天河火炉山 凤凰山 龙洞森林公园整合 为天河森林公园 并与天鹿湖 白云区的南塘山 白兰山 金鸡山 帽峰山 聚龙山连接 形成火炉山至南塘山的绿色森林生态廊道 是一个以生态圈包围居住圈的居住板块 河区华南植物园板块凭借其优越的生态环境和日趋便捷的交通 网络 汇聚了保利林海山庄 瑜翠园 宝翠园 君林天下 翰林 1 1 华南御景园等楼盘 以高性价比吸引了大量的置业人群 目前在售的有宝翠园二期和华南御景园以及翰林 1 1 二期 8090house 目前该区主推 2 房 3 房 4 房的户型 毛坯均价为 12000 元 平方米 装修均价 15000 元 平方米 该区域以华南植物园辐射点 沿着天源路路为中轴线 两旁的 楼盘已经形成了比较完整的居住板块 被华南植物园 森林公园所 包围的生态居住圈已经初具雏形 将来这种辐射的效力将会蔓延开 来 带动这一区的楼市发展 对于居住来说 这个居住圈离城市中 心的距离较增城近 生活配套设施也相当完善 如果能再打造出一 个较大的购物圈 对于将来整个板块居民的生活质量会有更大的提 高 小小 结结 在广州市实施 北抑 南拓 东移 西调 的规划政策影响下 天河区作为广州市中心区的地位将进一步加强 天河区各板块仍具 有自身优势 面向的客户市场也各有不同 这使得天河区的楼市更 具活力 2010 年亚运会的举办将使整个广州楼市迎来一个新的强力 刺激点 9 月 26 日开盘的亚运城两天内成交 2000 多套 造成很好 的销售气氛 天河区的部分开发商也以此为风向标加快了推售节奏 3 3 天河区各版块在售项目介绍天河区各版块在售项目介绍 3 13 1 总体销售情况 总体销售情况 3 1 13 1 1 各个楼盘销售表现各个楼盘销售表现 表一 2010 4 2010 9 天河区各个楼盘销售表现 2010 年 4 到 9 月天河区各版块楼盘表现不一 天河北板块的君临国际公寓 以 463 套排在销售套数第一 五山 华南植物园板块的汇景新城以 68390 的 表现排在销售面积第一 珠江新城的凯旋新世界以 48242 元 平方米单价成为最 高价 整个天河区的销售套数为 2976 套 销售面积为 372888 平方米 均价为 22110 元 表二 2010 9 21 9 27 最近一周天河区各楼盘销售表现 在天河区最近的一周销售情况中 9 18 日推盘销售的位于华南 植物园的宝翠园表现抢眼以 68 套 6693 的表现成为当之无愧的销 售冠军 而单价最高的楼盘依然是天河北的正佳万豪金殿 天寿大 厦以 13617 元 成为单价最低的楼盘 从上图中可以看出天河区的成交量到九月份为3000 套左右 上半年日均成交 17 套左右 随着金九银十的到来 成交量有所回 升 到九月份最后一周日均成交 23 套左右 从价格来说整个天河区 2010 年至今为止的最高均价 的是正 佳万豪金殿的 40000 元 最低单价的是华南御景园的 12931 元 均价为 22110 元 维持在一个高价位运行 从板块来说天河北板块做为豪宅代名词 高价楼盘层出不穷 维持了其豪宅代名词地位 珠江新城作为新的中心商务区 豪宅 酒店式公寓价格也随着珠江新城的开发水涨船高 不断 刷新最高 均价 目前 29676 元 均价已经成为各个板块的 标杆 而东圃 员村板块由于区位 环境 交通等诸多 不利因素的影响 虽然有 较快的发展但和珠江新城以及天河北 比较仍然有不小的差距 3 1 23 1 2 价格分析价格分析 天河区第二季度网签加为 19979 元 环比下降 8 特别是 新政后第一个月 5 月份 成交均价仅为 18285 元 五月均价 的下跌和宝翠元低价热销有关 6 月份出现量跌价升的局面 3 1 33 1 3 供应分析供应分析 第三季度随着金九银十的到来 各大发展商加大了推货力度 7 月份有 344 套 8 月有 539 套 9 月有 1091 套推向市场 而市场 观望情绪有所放松 刚性需求得到一定释放 销售量逐月走高 天河区存量前天河区存量前 5 排名排名 未售 套数 未售面积 平方米 1 汇景新 城 740176507 2 江源半岛花园 68566956 3 博雅御轩一号 58167144 4 富力公园 28 47091755 5 VILI 威尼国际公 寓 44927620 3 23 2 项目简介 项目简介 3 2 1 3 2 1 星汇云景星汇云景 项目名称项目名称 星汇云景 销售热线销售热线 020 38332888 项目地址项目地址广州市天河区珠江新城华明路 东西商业轴线与广州大道的交点 开发商开发商越秀城建地产 总体规划总体规划 楼盘占地近 2 万平方米 总建筑面积近 19 万平方米 由四栋超高层住 宅楼组成 其中 1 2 号楼楼高 45 层 4 梯 8 户设计 全部为 85 97 平 方米的小户型公寓 3 4 号楼楼高 42 层 4 梯 4 户设计 35 层以下全 部 194 和 241 平方米两种户型 35 42 层为 36 套复式单元 实用率 77 项目总共 904 套单元 另外项目首五层为商业裙楼 四层为 6000 平方米的会所 五层为 5000 平方米架空层园林 负三层为停车场 约 有停车位 700 多个 内部内部商业裙楼 超级会所 架空层园林 地下停车场 配套配套 外部外部西塔项目 广州歌剧院 广东省博物馆新馆 广州新电视塔等 建筑风格建筑风格新现代主义开盘时间开盘时间2009 年 4 5 月 工程进度工程进度装修阶段交楼时间交楼时间 2010 年底或 2011 年初 装修标准装修标准5500 元 平米豪华装修物管收费物管收费4 5 元 户型结构户型结构 1 1 2 号楼为 85 97 平米的小户型 85 平米的大一房 97 平米的两 房单位 2 3 4 号楼 35 层以下为 194 到 241 平米的三房单位 3 35 42 层为 36 套复式单元 广告诉求点广告诉求点创享不凡 销售价格销售价格均价 28000 元 层差每高一层 总价多 2 万元左右 销售状况销售状况目前 2 3 号楼售罄 1 4 号楼还余部分单位 促销手段促销手段一次性付款 银行按揭是九八折 公积金九九折 然后再九九折 车位情况车位情况负三层为停车场 约有停车位 700 多个 目标客户群目标客户群 1 公司高层的外籍人士 香港人 2 投资客 3 2 2 3 2 2 阳光假日园阳光假日园 项目名称项目名称阳光假日园销售热线销售热线 020 38880688 开发商开发商广州市健康房地产开发有限公司 项目地址项目地址广州市天河区车陂路泰安南路 98 号 营销策划营销策划美居置业销售代理销售代理 广州市锦润房地产咨 询有限公司 总体规划总体规划共 9 楼 最高 18 层 A 座三栋 B C D 座分别两栋 约 640 套 建筑特色建筑特色普通住宅 小高层洋房 现代简约 工程进度工程进度已完工交楼时间交楼时间已交楼 装修标准装修标准精装修物管收费物管收费2 6 元 平方米 月 户型结构户型结构 1 A 座以 92 平米左右的小三房和 70 平米左右小两房为主 2 C 座以 80 平左右的小三房和 70 平米左右的小两房为主 3 B 栋 D 栋户型情况未知 但基本以小户型为主 4 户型都比较方正 实用性高 广告诉求点广告诉求点阳光假日园 生活就是这么简单 销售价格销售价格目前均价 16500 元 平米 优惠措施优惠措施总 9 2 折 原价 96 折 再两个 98 折 综合评价综合评价 以 70 多平方米和 80 多平方米的两房户型为主 另外还有 90 多和 100 多平方米的三房户型 满足多种需求 实用为主 交通便利 项目处于天河东部的核心位置 北接广园快速干线 南 邻中山大道 东靠车陂路 西近科韵路 5 分钟车程即可以到达琶 州会展中心和奥体中心 到国际机场也仅 20 多分钟 地段优势十分 明显 配套成熟 家门口就有泰安幼儿园 泰安小学 泰安中学 附近还 有国际婴幼儿培训机构 中大 EMBA 班 卓尔艺术学校 北京芭蕾考 级中心等教育资源 周边有好又多 易初莲花 苏宁电器等大型超 市商场 附近还有家家乐康复医院 暨大东圃医院等医疗机构 此 外银行 肉菜市场等在项目附近都十分的便利 销售中心有沙盘 但沙盘较陈旧 有样板房 但销售人员并不带客 户上去看样板房 由客户自己根据少量的指示牌指引着去找样板房 销售氛围不浓厚 销售人员也很松散 不统一着装 聚在一起聊天 销售中心位于楼盘底商部分 面积较大 但不大气 有七八套茶艺 风格谈判桌椅 有部分楼栋户型介绍单张 楼盘配套有游泳池有儿童游乐处 少量水景 人车分流 人流入口在东北方向 车直接由西面入地下车库 出入口在北边 不太副符合人们的居住习惯 3 2 3 3 2 3 翠屏领东天河翠屏领东天河 项目名称项目名称翠屏领东天河销售热线销售热线 020 28091333 项目地址项目地址广州市天河区中山大道中珠村东环路 21 号 开发商开发商广州市攀达房地产开发有限公司 销售代理商销售代理商中地行代理有限公司 物业管理物业管理深圳莲花物业管理有限公司 总体规划总体规划 1 项目总占地面积约 2 万平方米 由 5 栋 3 栋 A B C 17 层 2 栋 D E 15 层 N 1 户型 2 小高层组成的低密度住宅小区 总建面积约 5 2 万平方米 绿化率超过 30 3 在小区规划方面 领东天河采用南北分区 北面是 3 栋 17 层高的塔楼 南面为 2 栋 15 层高的塔楼 户型特点户型特点 1 囊括了从 61 的一房至 113 的舒适三房套房 2 全部单位设置为带入户花园 部分单位包括了大阳台 书房等设计 户 型百变随心而动 N 1 房户型 建筑风格建筑风格新古典主义 周围配套周围配套 学校 东圃中学 省一级 第 18 中学 市一级 第 87 中学等多个中学 珠村小学 市一级 前进村小学 市一级 东圃小学 市一级 以及多 个幼儿园 商场 宏城超市 正佳超市 医院 友爱医院 南方中医研究所 中山三院 银行 中国银行 建设银行 农业银行 招商银行 民生银行 信用社 交通现状交通现状 1 距离 5 号地铁鱼珠站 10 分钟步程 往南行走 2 BRT 莲溪站 茅岗站 B1 B5 B5 快 B15 B16 B17 B20 B24 B26 B27 B28 3 公交莲溪站 茅岗站 珠吉路口站 41 46 50 210 214 240 242 507 513 517 560 561 568 571 576 883 等 车位车位185 个地下车位 销售价格销售价格13000 元 平方米 综合分析综合分析 户型布局方正舒适 使用率较高 翠屏领东天河的产品全是 N 1 的设计 就是买两房可变成三房 其中有一个阳台可以免费改造成为书房 很多 户型的使用面积比建筑面积大 实用率 100 如其中的 77 平方米的两 房户型 可以设计为三房 使用面积看起来有 90 多平方米 中央园林 大型东南亚风情泳湖 私家泳池 精彩泛会所 风情商业街 等 架空层打造成开阔的休闲空间 配套不足 周边没什么大型商业配套 到附近的珠村走路大概要 10 分 钟 公共交通只有 BRT 从楼盘步行过去也是要 10 分钟左右 周边环境杂乱 中山大道正在修路 灰尘很大 楼盘如同被一个大工地 围绕着 3 2 4 3 2 4 江源半岛花园江源半岛花园 项目名称项目名称江源半岛花园销售热线销售热线 020 82162888 82162999 项目地址项目地址天河区黄埔大道车陂南路 1 3 5 7 号 开发商开发商广州凯源房地产实业有限公司 销售代理商销售代理商中地行代理有限公司 物业管理物业管理深圳莲花物业管理有限公司 总体规划总体规划 1 项目由 6 栋 10 26 层的新楼成半圆围合 中间是一大块青草地 高层单 位可南望江景 2 据了解 江源半岛花园小区总用地面积 104418 平方米 共分二期开发 第一期总建筑面积 80424 平方米 分 A B C 三区共 11 栋 3 户型由 65 230 平方米组成 户型特点户型特点 建筑风格建筑风格现代简约 周围配套周围配套 小区 幼儿园 泳池 部分商业设施等 学校 骏景小学 广氮幼儿园 银行 工行 中行等 娱乐 车陂公园 交通现状交通现状 1 地铁 4 延长线 5 号线中转站车陂南站 A 口 2 公交车车陂站 高峰快线 11 高峰快线 24 高峰快线 28 B1 B2 B2A B4 B4A B4B B5 B6 B7 等多路公交车 车位车位1000 个地下车位 销售价格销售价格20000 元 平方米 综合分析综合分析 紧邻地铁四号线与五号线的中转站车陂南站 交通便捷 高层户户可望南向江景 一期以二房三房实用房型为主 层高达 3 15 米 地段新盘稀缺 具备一定的小区规模 周边配套较欠缺 附近现有未搬迁的化工厂 空气质量受影响 车陂南路开通后 预计有较大车流量 一期住宅将受到一定的噪音 影响 3 2 5 3 2 5 宝翠园宝翠园 项目名称项目名称宝翠园销售热线销售热线 020 37218888 项目地址项目地址天河区翠园路 4 6 号 华南植物园对面 开发商开发商广州韩国福强地产开发有限公司 销售代理商销售代理商合富辉煌交楼时间交楼时间2011 年底 物业管理费物业管理费第一年 2 5 元 每月 第二年开始 2 8 元 每月 销售进度销售进度在售 E1 E2 组团以及 D1 D2 剩余的两个单位 总体规划总体规划 1 占地 11 5 万 总建 30 万 2 将建成 40 栋小高层低密度住宅 共约 2000 套单位全部为两梯四户 部 分带有入户花园 3 分三期开发 现一期已经入住 二期 9 18 日开盘后 剩少量单位 户型特点户型特点 1 户型主要为 88 平方米 2 房 95 121 平方米