长沙市房地产市场调研报告（2）.doc

人均居住面积单位；平方米/人年份人均居住面积19804.9519927119957.3119978.15199910.05200110.95200212资料来源：长沙统计年鉴（三）城市规划对房地产发展的影响 从较长的时期来看，2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为一主二次四组团，即一主-河东主城区，二次-河西新城、星沙马坡岭新城，四组团-捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。 （四）外围资金看好本地市场 房地产开发投资大幅攀升从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现大幅攀升，市场竞争将更为激烈。（五）投资存在风险 产品决定胜负长沙预售商品房批出量及成交量近几年增长迅速，2002年的增幅分别高达58.20%及42.28%，但每年的上市量均明显大于成交量，统计1999-2002年，全市商品房预售面积大于销售面积高达373.15万，接近2002年全年的供应量，令到供求关系日趋紧张，市场供应压力及商品房的空置在逐年加大。而另一方面长沙市期房的成交量占总成交量的比例则呈逐年上升的走势，进入2003年，1-6月份期房成交量占了总成交量的近80%，创历史高位。 以上数据显示，长沙商品房的空置量主要来源于旧有的产品，新产品的销售速度正在加快，2003年1-6月批准预售量较同期增长7%，综观这批新上市的楼盘，如南都、西街花园、亚华、香舍花都等，无论规模上、园林设计上、产品素质上均有较大幅度的提升，深受置业人士的追捧，销售情况乐观；由此可见，市场目前空置量主要集中在旧有的产品。为消费者用心打造高素质的产品是开发商赢得市场的关键。（六）价格走势平稳，消费日趋成熟长沙房地产价格结构现状长沙房地产市场目前高素质的住宅价格在￥3000元/左右，而新兴住宅区域的价格在￥1500-2300元/，经济适用房价格在1100-1300元/，住宅市场总体价格的区间级差不大，与更为成熟的京、沪、穗等地的情况相比，长沙的住房价格结构呈现明显的扁平形态，部分产品的价格仍有上升的空间与可能。长沙市商品房成交均价走势图自1999年新的房改政策实施以来，长沙市的商品房成交均价走势平稳，并呈现稳中有升的趋势，其中产品不断地更新换代对市场的稳步发展起到积极作用，市场在经历了数年的发展后进入了较为平稳的成熟阶段，消费需求亦日渐成熟。为迎合市场的需求变化，一些以市场为先导的发展商专门聘请国内、外著名的市场顾问公司、规划设计公司参与项目的打造与经营，新推出市场产品的综合质素正以惊人的速度跳升。（六）二手商品房交投不旺，市场有待进一步激发年份二手成交面积(万)二手成交金额(亿元)200051.86.44200164.38.04200266.59.092003(1-6月)33.545.75长沙市民目前的居住用房主要是房改房房及单位宿舍，多属早期住宅产品，普遍存在设计规划不合理、居住空间狭小、环境缺乏园林绿化等缺陷。随着收入水平的不断提高，人们对居住条件的要求也随之提高，市场存在着巨大的二次置业需求。进入2000年后，长沙的二手房成交量一直在60万左右徘徊，其增幅远低于商品房成交量的增幅，说明长沙市以旧换新、以小换大、以二手房带动商品房市场的梯次消费的局面尚未形成，同时由于政策的支持力度不够，房改房上市受众多的条框限制，令到房改房上市操作困难，若二手房市场能够有效激发，相信会为长沙房地产持续稳定地发展增添新动力。三、长沙房地产分析（一）长沙楼盘横向分析（二）长沙别墅横向分析表1： 对比参数项目名称发展商楼盘地点配套设施长沙芙蓉山庄湖南长沙岳麓岳麓区银盆北路电视、宽带网均有线入户，市政供水，双向电流供电山水芙蓉国际新城长沙嘉湘房地产开发公司长沙市东郊-星沙开发区内多功能会所、步行商业街、人工湖长沙绿色和平别墅湖南金霞开发建设总公司湖南长沙开福开福区防盗自动弹簧报警开发欧式门，白色塑钢双层中空隔音玻璃门窗，三相五线15千瓦-25千瓦大容量电池，宽带荷塘月色长沙市湘坤房地产开发有限公司湖南长沙岳麓岳麓区望城县雷锋镇红外监控、24小时保安；车库及停车坪，酒店会所，高尔夫练习场，泳池，爵士吧，茶艺厅，超市，台球室，会议厅，幼儿园金鹰城圣爵菲斯湖南金鹰城置业有限公司开福浏阳河大桥东金鹰影视文化城蒙哥玛丽电梯，小区智能化安全系统，电视、电话、宽带网入户，管道石油液化气骏豪花园湖南骏豪置业有限公司开福金鹰大厦北侧家居防盗报警系统，保安巡更系统，紧急报警系统，红外线、玻璃碎片感应，可视对讲系统，宽带网络系统绿色和平墅湖南金霞开发建设总公司开福开福区芙蓉北路5000平方米的艺术主题花园，数字摄像监控系统，可视对讲门禁系统、电话及探测报警系统，私家车库世纪春天花园长沙金霞开发建设总公司长沙市宝利房地产开发公司开福区金霞大道附近豪华会所大堂，咖啡厅，园林网球场，健身房，英式桌球室，国际乒乓球场，多元智能儿童世界五行广场中心花园，私家车库，健身房、餐饮、棋牌室、酒巴、儿童游乐场、超市同升湖山庄长沙亚兴置业发展有限公司雨花长沙市洞井镇同升路国际会所、同升湖国际实验学校、高尔夫球场，同升湖学校，幼儿园，商场，邮局，银行，医院樱之谷长沙市城市建设开发公司天心体育新城白沙湾路澳大利亚施普雷特遥控车库门停车场，有线电视、电话、宽带入户悦禧国际山庄长沙悦禧房地产开发有限公司岳麓雷锋大道4.5公里处望城试验小学、英才园，双语幼儿园，望城县一中，20万9洞标准高尔夫.网球.篮球场等，交通银行.工行，五重保安系统静园山庄湖南省万城国际联合招商公司岳麓区雷锋大道旁在以上资料中缺少表2： 对比参数项目名称占地面积（M2）总建筑面积(M2)绿化率(%)容积率(%)均价(元/M2)长沙芙蓉山庄7900051000800.62580山水芙蓉国际新城66660050000800.62698长沙绿色和平别墅7900050000430.61880荷塘月色239976878800.4282200金鹰城圣爵菲斯225000173000680.782500骏豪花园86658040000680.404130绿色和平墅8199250000430.612200世纪春天花园5332850000450.8同升湖山庄368701 14659876.800.404500樱之谷743234470045.90.67悦禧国际山庄82000032000061.890.382100静园山庄92470630000.62100从上表数据比较可以看出从右两表可以看出多数别墅楼盘占地面积主要集中在200000平方米以下，建筑面积主要集中在50000平方米，容积率幅度在0.40.6之间，大盘数量较少有金鹰城、骏景花园、长沙绿色和平别墅。从右表可知，长沙别墅销售均价集中在2000元/2500元/，高价格别墅盘较少，如山水芙蓉国际新城、金鹰城。与上表1的涵盖内容有关。概述：长沙拥有别墅楼盘数量不少，但别墅的素质普遍不高，售价偏低。这与当地地价不高有关。长沙写字楼横向分析：表3： 对比参数项目名称发展商楼盘地点配套设施E时代电讯市场长沙金海林置业有限公司芙蓉北路558号小吴门闭路电视、红外线监控系统，电梯有客梯5台、扶梯6台、货梯1台，附三层、附二层为超大型地下车库第一大道湖南百岁置业发展有限公司五一西路2号设置多功能大小会议室、商务洽谈室、金融中心、商务中心、法律中心、代理中心等办公、商务必需设施提供业主共享，四楼设置员工餐厅都市先锋二期商住楼湖南丽图房地产开发有限公司湖南长沙芙蓉长沙市车站北路168号双电源供电，品牌电梯，电视预埋入户，电话预埋入户，宽带网预埋入户，管网自压供水湖南文化大厦湖南保利南方房地产开发有限公司湖南大剧院一楼大厅内左侧9台高速日立电梯，千兆主干宽带计算机网络，百兆到户，自动化停车场管理系统湖南亚大数码港湖南亚大科技实业有限公司长沙市五一中路68号直饮水系统，双独立回路供电，红外线探头、24小时保安监控，共120个车位建鸿达现代城湖南建鸿达房地产开发有限公司芙蓉路与展览馆路交汇处东北角五星级酒店大堂，挑高5.2米，5台名品智能联动电梯，24小时运作，2000平方米共享商务会所，23个空中花园和近1000平方米的临街广场蓝色地标长沙华盛置业有限公司与长沙宇松实业有限公司解放西路122号咖啡厅、健身房、多功能会议厅，五台品牌电梯，电视监控、电子巡逻、等智能化系统，200个车位左右，顶层1200平米空中花园顺天国际财富中心湖南忆湘房地产开发有限公司芙蓉中路368号21台电梯，楼顶直升机坪，集商务办公，多功能国际会议中心，银行证券，精品购物，餐饮娱乐，休闲等商务配套为一体天泽大厦湖南洞庭房产韶山路328号A4台奥的斯，双电源供电，配电子监控保安系统维一星城湖南维一实业开发有限公司韶山北路39号1200平方米的空中生态会所和大异域主题花园蔚蓝天空长沙蔚都实业有限责任公司马王堆路、东方新城北99个停车位从表1中可以看出：在长沙写字楼市场中普遍的配套设施不足。表4： 对比参数项目名称占地面积（M2）总建筑面积(M2)建筑结构公共资源均价(元/M2)E时代电讯市场5149框架公交路线112、94480第一大道41026368框剪正对芙蓉生态广场，350米视野无阻碍，公共路线6、12、115、11、9、101、202、立珊专线、317、4074000都市先锋二期商住楼3990框架公交路线602、302、101、148，烈士公园，省委幼儿园湖南文化大厦337045786框架公交路线6、7、104、202、131、112、138、139、146、348、368，建设、交通、工商、招商银行等，湖南大剧院、湖南省图书馆、湖南省新华书店，华天、通程、湘泉大酒店等、湖南医科大学附属二医院等，长沙市12中、长沙市6中、大同、育英、地质中学等，友谊商店、阿波罗商业城、家润多超市湖南亚大数码港3323框剪，框架十多路公交车及专线大中巴停车站， 3个敞开式空中花园， 4个多功能国际会议室，商务中心，票务中心，旅游服务中心，银行、会所，两套空中别墅、酒楼、白领餐厅、健身房、洗衣中心建鸿达现代城4600框剪公交路线303、115、9、150等蓝色地标550235700680平米休闲广场，东侧5000平米绿化广场，交通、招商、建设、农业银行，天心公园，公共路线138、202、201、314、143、368、11、301、2、1122850顺天国际财富中心791676000框架临近芙蓉中路图书城，公交路线9、115、202、314、3、11、旅游24880天泽大厦340817331框剪公交路线7、6路等，花园，鸿园、天龙、华程、华天会所，育英、枫树山等小学，文化厅及广济桥幼儿园，五中、十一中、十五中、地质中学，广济桥、左家塘市场，建行、中行、招行、中信实业、农行维一星城31199框剪处于长沙五星级酒店会聚最多的商务一条街，公交路线6、7、9、101蔚蓝天空6076公交路线143、142、158、122、603、802从右两图可以看出长沙写字楼占地面积主要集中在5000平方米5500平方米之间。超高层建筑不多如右图，写字楼普遍售价在4000 元/5000元/综述：长沙写字楼市场.公寓横向分析 对比参数 项目名称发展商楼盘地点配套设施锦绣中环湖南锦绣实业发展有限公司芙蓉五一西路189号游泳池、中西餐厅、休闲区新华联家园湖南新华联置业有限公司长沙市芙蓉区车站北路319号阿波罗商业广场芯都信息大厦长沙康平房地产开发有限公司长沙市芙蓉区八一路407号大堂，速电梯，商务中心，会所,大型停车场公园11号湖南湘名园房地产开发有限公司芙蓉区车站北路333号几米空间长沙申奥房地产开发有限公司天心赤新路37号（与车站南路交界处）酒店式物业管理，咖啡间，中西餐厅，健身房，卡拉OK，桑拿用房，五台高速电梯阳光100国际新城阳光100（湖南）置业发展有限责任公司聚焦新兴城岳麓猴子石大桥西头北侧明景公寓芙蓉长沙市织机街47号幼儿园、医务室、园林富绿山庄湖南省同发置业有限公司长沙市天心区韶山路160号银洲公寓银洲股份有限公司岳麓河西沿江大道荣银桥颐美园湖南富通实业股份有限公司雨花区人民东路29号王公塘兴汉大厦-蝶扇楼湖南石力物业发展有限公司开福蔡锷北路411号新族公寓湖南新族房地产开发有限公司天心区解放四村363号 南沙公寓长沙市兴安物业发展公司天心白沙南路（劳动路与白沙路交汇处南侧)佳逸豪园中港合资鸿基房地产开发有限公司天心区劳动西路233号通发公寓长沙通发房地产开发有限公司雨花区人民东路440号和府酒店公寓湖南远洋置业股份有限公司芙蓉区芙蓉中路218号餐厅，洗衣房，商务中心，商务会所、24小时保安山水芙蓉-国际新城湖南永泰房地产开发有限公司长沙经济技术开发区多功能豪华会所，步行商业街，大型人口湖，中心广场，森林公园，超级市场金色华庭鸿程（湖南）置业发展有限公司芙蓉区五一东路87号提供家政服务，会所休闲设施华盛家园湖南华盛集团有限公司雨花区韶山北路398号自备幼儿园、商场可视对讲，有红外报警、瓦斯报警万顺花园万顺（湖南）置业发展有限公司芙蓉长沙市建湘南路119号阿波罗商业广场家兴公寓湖南新华联置业有限公司天心区黄兴路旁的坡子街与樊西巷阿波罗商业广场鑫天佳园长沙鸿达置业发展有限公司雨花区劳动东路178号巴黎香榭湖南升阳房地产开发有限公司雨花中路459号室内四季温水游泳池、多功能视听会议室、健身房、儿童游戏室、台球室、咖啡吧、棋牌室、阅读室、韵律教室 对比参数项目名称占地面积（M2）总建筑面积(M2)绿化率(%)容积率(%)均价(元/M2)芯都信息大厦2625.805849637公园11号1800910000 411.2几米空间250141000 阳光100国际新城659569.621000000 401.5明景公寓5839.55 19106.84 34.62850富绿山庄60000颐美园1900054000492.782556新族公寓1985.77351780佳逸豪园6600 409187513080通发公寓89482928和府酒店公寓799220000402.14700山水芙蓉-国际新城666670701665金色华庭35599.503450华盛家园48000120000352.52500万顺花园265262940巴黎香榭12000870003200从右两图可以看出长沙公寓占地面积主要集中在10000平方米20000平方米之间，建筑面积主要集中在30000平方米60000平方米之间。从右表中可以看出长沙公寓主要售价主要集中在2000元/3000元/天心区区域分析从天心区区域房地产类别分类分析：1、 以下是天心区9个楼盘实例个案项目名称翡翠林居楼盘地点长沙市天心区新开铺路174号占地面积4221.96平米建筑面积116380平米容积率21物业性质商品房总户数808户户型四室二厅二卫三室二厅二卫面积140.11137.85价格住1488元/起，均价1800元/；商5488元/起，均价5488元/销售情况配套设施煤气管道；电子对讲，24小时保安；地下停车场外部环境南郊公园、幼儿园、22中、生活超市、中心广场、建设交通环境公交路线:4、104、122 、134、603装修标准物业管理湖南省天心润丰置业有限公司开发商湖南省天心润丰置业有限公司项目名称今利园楼盘地点长沙市天心区劳动东路550号占地面积20亩建筑面积35000平米容积率25物业性质商品房总户数270户户型三室二厅四室二厅复式面积125162.62149.73价格1938元/起，均价2280元/；销售情况配套设施日立牌高速电梯；电视、电话、宽带网均预留；管道煤气；市政供电和自备自动启动式发电机组；有线电视监控，保安24小时流动巡逻，电子对讲防盗门；车库、车位外部环境有花园、会所、幼儿园运动场交通环境公交路线:8、135、138、105、103、601装修标准物业管理保利开发商长沙土地服务中心项目名称万事佳景园楼盘地点长沙市天心区新开铺路178号占地面积33172.51建筑面积96629容积率27物业性质商品房总户数614户户型面积价格1680元/起，均价1950元/销售情况配套设施管道煤气入户；新型PVC，预留接口；每户均设IC磁卡电表；家庭安防报警系统；有独立车库和停车位外部环境中心花园、瀑布、小桥流水、棋牌室、老年人活动中心、儿童活动中心、赤岭小学、新开铺小学、幼儿园：赤林路幼儿园、二十二中、菜场、超市、贺龙体育场、工行、建行交通环境公交路线:112、134、104、4装修标准物业管理华昌物业管理公司开发商长沙华昌房地产开发公司项目名称鸿信大厦楼盘地点长沙市西湖路南门口占地面积8.7亩建筑面积41200平方米(其中住宅面积27000平方米)绿化率25%物业性质商住总户数户型复式楼二室二厅一卫三室二厅二卫面积179.26M279.2M2123.9M2看阁峙岳麓 听涛声入梦价格均价2700元/平方米案例简析打造商业旺铺铸就商业迹看阁峙岳麓 听涛声入梦销售情况配套设施可视对讲；工作电视监控；工作智能停车；工作有线电视；宽带网预埋到户；工作液化气管道煤气入户外部环境交通环境装修标准物业管理开发商湖南鸿信置业有限公司项目名称曼哈顿新贵 楼盘地点建湘路（天心区）占地面积6.36亩建筑面积35000平方米容积率7.73物业性质综合房总户数204户户型面积价格起价3300元/销售情况配套设施煤气入户，双水源供水,双电源供电,全智能化安全系统外部环境家乐福，中行、中信银行、建行交通环境公交线路6、9、115、109、111、116、117、118、401装修标准物业管理望开物业开发商鸿升置业有限公司项目名称梦泽园楼盘地点长沙市车站北路289号占地面积160亩建筑面积18万平方米物业性质住宅小区容积率1.7 绿化率48%户型四室二厅二卫二室二厅二卫三室二厅二卫面积153.98119151.73价格办公用房起价3500元/,办公用房均价8000元/,商业用房均价3800元/,商业用房起价6000元/,住宅起价2 380元/,住宅均价3500元/销售情况案例简析：位于烈士公园年嘉湖畔，“家门口有个美丽的湖”，由44栋临湖别墅，6栋小高层和2栋高层湖景公寓围合而成，是长沙市具有代表性湖景楼盘。配套设施会所配有阅览室、棋牌室、健身房、乒乓球室、老人活动中心、医疗诊所、设有住户专用游泳池.儿童戏水池、儿童乐园、网球场、羽毛球场、专业幼儿园外部环境交通环境装修标准物业管理深圳市万科物业发展有限公司开发商湖南梦泽园房地产开发有限公司项目名称在水一方楼盘地点书院路6号（火车南站）占地面积70亩建筑面积10万平方米容积率2.1物业性质综合用房总户数128户户型复式面积价格商业用房起价4F3988元/，均价5767.36元/；住宅起价2128元/ 均价，2400元/；办公用房起价5F 2800元/，均价2800元/项目位于书院路与南湖路交汇处，距湘江风光带仅150米，临江望麓，真山真水，整栋全复式洋房，办公居家两相宜，车位充裕。销售情况配套设施小区设电视监控系统；小区内设地下，地上车库外部环境南湖绿化广场（待建）、湘江风光带、第一师范附小幼儿园、一师附小、市九中、长郡中学、黄兴路商业步行街、中国、建设交通环境公交路线：1、101、134、122、139装修标准物业管理长沙佳家福物管有限公司开发商湖南中法大厦物业发展有限公司右图可以看出天心区的商品房住宅类的情况。从右图可以看出天心区的平均售价集中在2000元/3000元/，在长沙市属于中高价位。综述：商业篇长沙CBD不过3平方公里,但细加考察,又发现可分为几个不同的片区。先看五一大道。因拓宽不久,两厢建筑尚有不少在酝酿之中,可圈可点的要算银华大厦和小天鹅酒店,南厢的新富城也小有名气。但整体而言,五一大道两厢目前商务尚未形成规模,商务氛围不浓。再看芙蓉中路。这条路上有神龙大酒店、金源大酒店两家高档宾馆,有小公司云集的东成大厦、顺天楼、平安大厦等。尽管芙蓉中路定位为金融街,但从商务格局的历史和现实的综合素质来评价,目前只能称得上是长沙CBD的中档片区。三看韶山路。目光不妨锁定在解放路与韶山路的交汇处:西北角有省政府、华侨大厦,东北角有华天大酒店,西南角有人寿保险大厦、湘泉大酒店,东南角则有通程大酒店、湖南大剧院。韶山路的西端有友谊、阿波罗、东塘等大型百货商场。这些顶级建筑的存在吸引了顶级涉外机构的进驻,使得这里成为省会长沙的一个高级涉外商务区。也就是说,从目前已成格局而言,与解放路相邻的韶山路地段似可称为长沙CBD的上流(或涉外)片区。在这个片区的西端解放东路,已成为长沙市酒吧一条街(颇像北京三里屯酒吧街);在这个片区的东端林立的IT城一个挨着一个。在这个片区往来的商务人士,不是发迹富豪,就是白领职员。当然,与商务人士往来密切的达官贵人也在这个片区扮演着重要角色。在如此豪华阵容地段,对开发商而言无疑极适合打造豪宅。从这个角度看,位于通程大酒店对面的大型社区维一星城,其定位无疑与这里的区位特征相吻合。 一五一商圈以五一市民绿化广场为圆心，以五一大道为轴的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、万代广场、新大新等先后崛起，沃尔玛、铜锣湾、王府井等商业巨子也纷纷抢占黄金码头。五一商圈是长沙市商业服务业最发达的地区，其主要的经营形态包括：百货业、餐饮业、休闲娱乐业、超级市场等。五一路、黄兴路、蔡锷路、解放路等城市主干道交错穿行，交通便捷；黄兴路步行街、万达购物广场、平和堂、家乐福等大型购物场所星罗棋布，生活配套齐全。人流量高已经成为本地区一个最显著的特征。截至2002年，日本SOGO崇光百货、马来西亚百盛、法国家乐福、天健商业广场、美国普尔斯马特等国际商业巨头纷纷手持数亿资金，争相落户于五一广场商圈。从城市和人口规模考虑，长沙外资商业巨头的密集度已超过上海、北京，五一广场商圈的繁华繁荣也比得上上海南京东路、北京王府井商圈。长沙人口不足200万，五一广场商圈却密布5家大型外资商家，而上海南京东路却没有1家大型的外资连锁商家。 定义：五一广场商业特区：这一概念的提出源自1995年，它东抵文运街、犁头街；西达三泰街、藩城堤；南起药王街、东牌楼；北至新安巷、紫荆街，形状接近正方形，面积达25公顷。五一广场的商业街：五一广场商业特区的核心部分。如今日本平和堂、日本SOGO崇光百货、马来西亚百盛、法国家乐福、万代广场购物中心、沃尔玛、友谊名店、新友谊广场(锦绣)、东汉名店、新大新时代广场、天健步行商业广场以一个环状围绕于五一广场四周，以其形象而生动的伫立，描绘了一个真实的“商圈”。二、马王堆商圈长沙城市的功能定位是“西文东市”。东部地区天然形成的市场群，是东部地区楼市发展的原动力之一。东市，即商贸市场核心区，涵盖了远大路和火星路两厢的广大区域。政府规划按板块结构建成辐射全国的区域性专业市场群，使之成为长沙区域性商贸中心的核心展示极、带动发展极和财源聚集极，成为拉动芙蓉区经济繁荣的前沿阵地，而马王堆已经开始具备这种强大的辐射功能，成为比较成熟的商圈。三、溁湾镇商圈长期以来，河西的商业一直是通程商业广场“一花独秀”的局面，但随着长沙城市化的进程，河西发展前景越来越受到人们的关注，尤其是创业白领的大量涌入，使得河西的消费实力迅速上升，其商圈潜力日益受到人们的关注。把商业广场分割成若干个产权铺面对外租售，主要为下岗职工、中小产业者提供创业平台，针对高校区和社区提供服务，定位为服装、百货、休闲娱乐、餐饮，使之成为河西老百姓的消费中心。四、解放西路1 中央娱乐区凸现市民文化经过长期发展，解放西路休闲、饮食、娱乐功能逐渐突出，解放西路酒吧一条街、坡子街民食民俗商业街等功能分区明显的街区的出现，使得该片区域凸现出CED（CenterentertainmentDistrict中央娱乐区）氛围。与北京三里屯酒吧的个性、上海衡山路酒吧的情调与品位相比，长沙的酒吧文化自有其特色，将本土的歌厅文化与酒吧文化相结合，而其表演方式、操作水准和布台布景目前就全国而言处于领先地位，这让长沙酒吧全国闻名。2 商业地产应运而生解放西路独特的商业文化定位对其所在区域的楼盘定位产生了深远的影响。该区域生活配套设施完善，交通便利，又有沿江风光带与贾谊故居等园林景点，成为了努力工作、也喜欢享受生活的长沙人最喜欢也最放松的一个商业区域。该区域的楼盘由此无论是商、是住，都带有了浓重的娱乐文化色彩。3 特色商铺非常紧俏位于太平街与解放西路交汇处的BOBO国际，小户型甫一推出，即火爆热销，开发商龙港房地产公司董事长谭建民表示，该大厦商业裙楼尚未开始招商，即有不少大型商业品牌频频问顾，尤其是大型餐饮和特色酒吧。谭建民认为，商业地产的投资以补缺型和主驱型为两种主要形态，就目前的市场现状而言，由于酒吧街已成规模，在本区域以酒吧及会所经营等业态为主流。从补缺型投资的角度而言：餐饮业相对目前现状还缺乏较为大型的店家进入；相配套的休闲类场所如健身、按摩、美容、KTV、客房、咖啡店、大酒店、专业市场等业态目前处于相对较少或空白状态；以上是目前可以进行补缺型投资的主要可选业态。由于其休闲娱乐中心区的特性已经形成，市场的投资潜力巨大，其商业回报也是本市其他地区不可同日而语的。商铺点击：BOBO国际商业裙楼位于解放西路与太平街交汇处。BOBO国际为湖南龙港房地产开发有限公司倾力打造的纯小户型住宅，其14层为商业裙楼，5层设文化会所，69层为住所（面积在48112平方米），30层独设VIP会所。BOBO国际设地下车库两层，车位154个；裙楼一层层高66米，面积有1200平方米以上，适合中西餐厅、酒吧、会所及金融机构入住。二至四层层高41米，单层面积在1400平方米以上，适合酒店、KTV、健身、美容及相关休闲活动的经营。五、东方新城商业街东方新城商业街在东城芙蓉区新区治附近，是处于东区各大市场黄金节点处的社区商业街，有潜力可挖。长沙市东城区在新的市政规划方针政策引导下，其片区发展由原来商业物流占主导的态势，悄然地向着生活化方向发展，区域增强了生活居住区的建设，配套逐渐完善，常住人口日渐增多。新的芙蓉区政府落户万家丽大道，城市东拓，使得本位于城市边缘的东部区域，成为连接城市中心和浏阳河东岸的城市次中心。新的万家丽大道的修通，新芙蓉区政府东迁至东方新城旁边，18个新的居住区陆续建成入住所带来数十万的常住人口，使得该地段 社区商铺涌现了广阔的发展前景。六、河西市府商圈国务院正式批准了长沙的城市总体规划，河西成为长沙重点发展的两大新区之一；根据长沙市政府的部署，长沙将以一江两岸为核心拉动城市建设，仅2004年将以市委市政府为中心的市治商圈完成投资60亿元。市治商圈成为“投资特区”，周边众多开发商表示，它将迅速成长为河西的“五一广场”，升值潜力空前强大。河西作为长沙两大新区建设的前沿，凭借优良的投资环境和无限的新区升值空间，引爆每年150万平方米的房产开发速度，直接带来每年几十亿元以上的建材消费需求。商铺推荐：安居乐园安居乐园家居建材广场位于河西银杉路与府后路交接处，长沙市政府后。10万平方米超大型产权式建材市场，基本定位为“一站式购齐”的中高档家居建材广场。安居乐园项目是岳麓区当前起动建设的10万平方米建材大市场的龙头项目，安居乐园东面相连的观沙岭安置小区一期工程已经完成，整个小区均采用商住一体的形式建设，形成统一规范的市场布局，根据岳麓区委、区政府的安排，安居乐园将作为观沙岭大型建材市场的核心项目率先起动，政府将通过全力支持安居乐园的迅速发展、成长来带动整个建材大市场的繁荣，政府已借安居乐园品牌优势将10万平方米大型建材市场命名为“安居家园建材大市场”。该家居建材广场除部分自营外，大部分为产权式商铺，对外发售。七、东城随着城市的东扩南移，东南地段飞速发展起来。作为长沙市规划的新城区，体育新城在政策、环境、交通、规划等方面都具有独特优势。长株潭三市融城的长远规划，让体育新城成为了三地核心发展区域。纤陌纵横、四通八达的体育新城，劳动东路直贯东塘；万家丽路衔接南北，一线牵起雨花区政府与芙蓉区政府；东临京珠高速，西串马王堆陶瓷市场、高桥大市场整个南片市场，形成一条连续的经济链。完美大气的道路规划、齐整的配套设施、鳞次栉比的体育公园和运动场馆、一馆三中心等市政基础建设，让体育新城开始腾飞。状态：地产开发热潮滚滚，精明的商家看到了机遇，纷至沓来。商铺点击：国中星城提升：补白东城大型综合商业空缺国中星城目前正开发的一期工程占地218亩，总投资超过24亿人民币，将建成一座集旅游、休闲、购物、餐饮、酒店于一体的万国风情商业城。整个商业城分为万国商业广场、威尼斯水岸商业街、公寓式酒店和异国特色酒店四大部分，另外城内还有高档写字楼、SPA会所、集团会所等建筑。另外，整个万国风情商业城拥有面积超过1万平方米的SPA养生会所。国中星城是由香港上市公司国中控股集团出资建设，结合美国聿陞设计工程有限公司王大师的亲力设计，引进国际著名的酒店管理公司、招商公司、物业管理公司，打造成一个具有国际水准的集购物、休闲、娱乐、饮食、旅游、教育、文化于一体的INTCHINAMALL形式的多元化商业地产。目前一期商铺已经封顶。八、金街近日，达6万平方米、有着“神秘铺王”之称的鸿铭中心金街银苑，已经全部封顶，交付在即。金街银苑是长沙市第一家现房发售的商铺。开发商表示，此举既是资金实力的表现，也旨在提高商铺经营门槛，让高档物业进入该“富贵”逼人区块。业内人士认为，它的推出，标志着个性化商铺正式步入长沙市场。九、东塘板块综合商圈曾几何时，昔日与长沙五一核心商圈并称为南北两大商圈的东塘商圈突然发现自己有落伍的嫌疑，向北看，面貌焕然一新的五一商圈在汇聚大量的人气、财气后，在长沙几大商圈争霸战中早早就显得“一骑绝尘”； 对于东塘商圈的规划，长沙市政府早在几年前就开始重视了，2003年借着城运会的东风在进行拓展韶山北路与韶山南路时一并整改东塘立交桥也就显得顺理成章。区域板块商业地产特征： 2003以来，由于韶山路的拓改，东塘商圈加快了整合融合的步伐，以至于现在有人开始用“大东塘商圈”来称呼拓改后的东塘商业地产板块。 区域商业地产创新模式： 第三代商住楼概念东塘商圈是个老商圈，由于老商圈的饱和性，这也决定了本区域的商业地产创新模式存在着一定的难度，难得的是地处东塘商圈的兴威名座提出了第三代商住楼概念引起了市场上的注意。无论如何，在商住楼与写字楼竞争日趋衰落时，第三代商住楼概念的提出可以说是一针强心剂，提醒了人们即使在两三年以后，商住楼只要能不断地创新，仍然有自己的发展空间。 区域新兴商业地产项目： 东一商业广场 兴威名座长沙兴威房地产公司打造的新型商住楼项目，在长沙率先提出“第三代商住楼概念”。区域商业地产投资状况：（星级评估） 投资潜力： 理由：实力超群的超级商圈，整个商圈的商务氛围浓厚，由于历史的沉淀原因加上周围上档次的楼盘带来的巨大消费力，给了此区域的商业地产项目带来消费支持。更令人觉得投资潜力大的原因是，该商圈目前尚还有未饱和的迹象，这对投资者来说无疑是一个巨大的信心支撑。 投资取向： 理由：东塘板块有着丰富的投资渠道，缘于该区域的商业地产项目不仅丰富，而且老商圈正在升级换代也带来了多样化的商业投资。 投资价值： 理由：区域的项目多样化，商业地产的投资有一定程度的上升空间。十、黄兴中路 据调查，现在同一条路上的黄兴南路步行街商铺开业当时的售价即为4万5万元每平方米，现在步行街商铺的转让价已经攀升，5万元每平方米已经拿不到商铺了。而黄兴中路区块的商业价值因为铜锣湾开业的临近而日渐接近爆发的临界点。” 据了解，黄兴中路区块的商业用地已经全部被开发商所鲸吞，目前已经亮相的大型商业物业有铜锣湾商业广场，掩掩遮遮的是联佳世纪广场，而更多的商业项目正在幕后磨刀霍霍。 商铺点击：长沙铜锣湾广场长沙铜锣湾广场位于五一商圈之黄兴中路与中山路交汇处，东接南阳街，南与五一绿化广场相邻，西临黄兴中路，北靠中山古亭，拥有巨大的市场凝聚力和成熟的超强辐射商圈。占地面积32亩，总面积超过10万平方米，预计于2004年12月16日正式开业。建成后，将是湖南第一家SHOPPINGMALL概念的购物中心，突破传统商场纯粹的购物功能，将购物、休闲、旅游等消费功能融为一体的全省最大的市民汇集中心。 长沙铜锣湾广场的第一主力店铜锣湾百货为大型时尚百货店，主营珠宝名表、品牌女装、休闲服饰、床上用品、运动装备等时尚百货。总营业面积45万平方米。 联佳世纪广场 联佳世纪广场位于金满地地下步行商业街地面沿中山亭以北，黄兴北路与营盘路交汇处以南，长沙市青少年宫绿化广场西北一侧，环绕原基督教堂，总占地225亩。是一座以绿化婚庆广场为中心，集商住、购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游于一体的超大型商贸城。据开发商介绍，联佳世纪广场商贸城是一个将历史文化宗教与现代建筑风格有机结合的商住建筑群，总投资达48亿元，建筑面积12万平方米，其中商业面积达5万平方米。 十一、侯家塘超核商圈随着占地500亩的新世纪体育文化中心落成，豪华商业旗舰城市商业广场、家润多购物广场两个大型的百货商场、超市随之进驻，侯家塘区域的活力与潜质开始逐步显现，成为星城众多开发商虎视眈眈并欲大力抢滩的“第一战场”。区域板块商业地产特征 侯家塘在未来长沙商业的格局特别重要，侯家塘商圈是长沙市的超核商圈，三湘都市报首次推出超核商圈的概念，所谓超核是指侯家塘商圈位于东塘商圈和五一广场黄兴路商圈、芙蓉路金融街和未来省府的十字节点，具有不可替代的优势。 “以芙蓉路和劳动路交汇点为圆心，向外扩散的一个270大扇形区域，将成为长沙市新的商务、商业核心。”长沙商业界的一位资深人士这样断言，而他的理由是，“城市发展的南移，必然会在南城形成一个新的商务、商业核心，而核心的崛起又必须沿主干道发展，侯家塘的地理位置得天独厚”。 区域商业地产投资状况（星级评估） 投资潜力 理由：商圈的成熟度比较明显，但是商务氛围有待加强，必须协调好商业与商务的矛盾。 投资价值 理由：新兴项目的起点较高，但是户型和价格对投资者来说，都要求有一定承受能力。 投资取向 理由：新推项目比较多，从商住楼到高档写字楼均可选择 区域新兴商业地产项目 都市阳光：位于侯家塘商圈的金色十字中心，与新一佳相邻，更有新世纪体育中心近在咫尺，金源大酒店、田汉大剧院、巴黎香榭、长郡中学、雅礼中学、十五中等10余所学校相围绕，2路、4路、6路、123路、314路等10多条公交车穿行，可谓左右逢源四面商机，是长沙CBD轴心上的商务新领袖。目前该项目的住宅已销售一空，裙楼的招商工作正在火热进行。 区域商业地产创新模式运动休闲概念成卖点商务商业共同繁荣 最初天心区政府对侯家塘区域的规划定位是以“证券、文体、会展为重心”，而现在，商业在该区域的发展已远远超出了当初的规划。有关人士分析，由于地处长沙的CBD附近，侯家塘的商业发展具有大气的特点，最突出的表现就是规模大，城市商业广场和家润多，两者一个是中南地区最大的SHOPPINGMALL，一个是本土强势超市之一，这是百货加超市的强强组合。 十二、南长沙生态商务区区域板块商业地产特征 南长沙是省会长沙的南大门，是长株潭经济一体化的前沿阵地，为长沙拓南扩城的“桥头堡”。随着省政府机关大院南迁，一批重大文化设施、配套公益设施将在城南拔地而起。在规划中，省政府新址、省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺术馆、会展中心、市科技馆、音乐厅等一批省、市级重大文化设施、建筑群落，将使这里成为省会行政文化中心，从而为南长沙的发展提供了无尽的空间。 作为长株潭三市融城的核心地段，长沙市委、市政府提出将长沙建设成全国生态城市示范区，按天心区委、区政府的宏伟蓝图，南部生态新城将着力构筑行政文化区、商务中心区、环保工业区、休闲娱乐区、生态居住区五大优势产业区。业内人士透露，未来的新城市中心将向南长沙转移。 因此，从以神农大酒店为节点，沿芙蓉南路延伸到新的省政府将是一个新生的楼宇经济的新中心，作为新兴的区域，目前，这一区域推出的商务楼宇比较少，谁抢先进入，将获得相当大的主动性。 区位优势的另一大表现为三、四星级以上的酒店在五百米以内有好几个，可以说是长沙市内中高档酒店最集中的区域，是长沙市商务气息最深厚的区域之一，从而奠定了这一块人流的高消费比例是较大的。市场和消费