广西南宁澳门街《项目市场调研报告》.doc

1 项目背景与目标设定1.1 项目背景项目投资商：澳门怡华（国际）投资发展有限公司。项目发展商：广西澳门街房地产有限公司。南宁澳门街项目是投资商首个在广西区域的房地产投资项目。项目位于人民路与友爱路延长线的交汇处，金朝阳商业广场东侧。1.2 项目地块规划指标 根据原总平方案，项目地块的规划设计指标如表11：表11 项目地块规划指标用地性质划拨用地使用年限70年建筑占地面积7086.46m2规划指标容积率6.4绿化率12%建筑密度40.9车位数0.5个/100平方米1.3 调研目标设定1.3.1 首先从国家宏观经济及产业政策层面入手，对国家房地产发展的“基本面”有一个较准确的把控，并提出下一阶段房地产发展的主流走势；1.3.2 其次从项目所在城市的房地产发展现状着手，对城市房地产发展的现状格局作一个较系统的判断，并对城市房地产未来市场容量作出适度的预计；1.3.3 再次从项目所在的城市区域板块着手，展开对板块内房地产发展及商业发展现状格局系统的调研，重点放在可竞争项目的系统研究上，寻求该板块房地产下一阶段发展主流物业产品分析，并提出项目物业产品的发展导向；1.3.4 最后从消费需求作为切入点，寻求板块市场最有效的消费需求，确定项目的目标客群，并提出产品空间发展方向。2 宏观产业政策分析2.1 相关政策l 金融及财政政策变动2003年以来，中央实施以“看紧信贷”为主的宏观调控措施（见表2-1），房地产开发的重要命脉金融政策被纳入宏观调控范围。表21 近期金融政策变动状况时间“银根”紧缩政策2004年4月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点。4月27日国务院下发通知，将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目自有资本金比例由20%提高到35%以上。6月银监会发布商业银行房地产贷款风险管理指引，规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程，确定控制房地产贷款业务风险的具体指标，个人住房贷款比例不超过80%，借款人住房贷款的月支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)，房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%。10月18日银监会发布信托投资公司房地产信托业务管理办法对房地产信托业务的经营规则、监督管理、风险控制、处罚等方面作出详尽规定。10月29日央行上调存贷款基准利率,升至5.31%2005年3月17日调整商行自营性个人房贷政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍（即5.51%），商行可自主确定利率水平和内部定价规则；二是对房价上涨过快地区，个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%。同时，商行超额准备金存款利率由1.62下调到0.99，法定准备金存款利率维持1.89不变。4月18日房贷逾期不还，不但对逾期款收罚息，还将对其中利息部分收复利。5月11日严禁转让“期房”；6月1日起个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。资料来源：宝资通联行整理2005年8月15日，央行发布的2004中国房地产金融报告，报告建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。从当前宏观经济形势看，央行发布这一建议的促动因素有二：一是从控制销售方式（实质上是提高投资门槛）入手，化解国内房地产金融风险；二是从开发源头推动楼市理性回归。有业内人士认为，此报告传达出这样一种信息，即未来中央对房地产行业的宏观调控将由整体调控转向分类调控。l 土地政策变动2003年以来，在严控“土地”的呼声中，房地产开发的另一关键因素土地也被纳入宏观调控范围并实施了一系列紧缩“地根”的政策（见表2-2）。表22 土地政策变动时间“地根”严控政策2004年4月(1)国务院办公厅发出关于深入开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知，明确提出实施“三个暂停”半年，标志着土地审批冻结半年。2004年6月国土资源部、监察部联合出台关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，要求各地在2004年8月31日后对全部经营性土地必须通过招拍挂出让，从政策上堵住经营性土地协议出让之路。2004年10月为切实保护耕地特别是保护基本农田，国土资源部颁发关于印发关于基本农田保护中有关问题的整改意见的通知。2004年10月为预防土地审批解冻之后的反弹、严格土地管理，国务院颁布了关于深化改革严格土地管理的决定。2004年11月为贯彻落实10月的决定，完善土地供应计划，国土资源部先后出台关于贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管理的决定的通知、土地利用年度计划管理办法、建设项目用地预审管理办法。资料来源：宝资通联行整理l 房地产建管及交易政策及趋势在建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见中，对改善住房供应结构、引导住房建设与消费、加强经济适用住房建设等政策进行了详尽的诠释。商品房预售条件也在不断改变，例如，在取得商品房预售许可证前须交付全额土地使用权出让金取得土地使用权证书，并要求投入开发建设资金达到工程总投资的25%以上；国内部分城市原要求待售商品房至少完成两层建设才允许预售，现在要求商品房必须完全竣工才可开始进行预售活动。其它建管政策的变化，如人防费用等配套设施支出提高，安全、消防设施的更加严格规范都不同程度增加了项目开发成本。国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知规定，自6月1日起，炒卖“期房”等投机行为被严禁，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，而6月1日后购买非普通住房的，需按3%征收契税；2年后转手需证明住房建筑是普通住房才可免征营业税。同时，突出强调“先税后证”原则，先征税后办证。7月19日，国家税务总局、财政部、国土资源部联合下发的关于加强土地税收管理的通知，要求各级地方税务、财政和国土资源管理部门进一步加强部门间的工作配合，实现信息共享，加强土地税收管理。这实际上抑制了二手房市场的发展。 l 旧城改造及房屋拆迁政策2004年国家出台一系列城镇房屋拆迁政策，对房地产开发也带来较大影响。表23 有关旧城改造及房屋拆迁政策时间控制拆迁政策2003年底建设部关于城市房屋拆迁估价指导意见1月1日开始实施2004年初建设部制定的城市房屋拆迁行政裁决工作规程3月1日起实施2004年6月国务院颁布关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，分别对房屋拆迁评估、估价机构、行政行为进行了规范，细化了城市房屋拆迁管理条例中行政裁决和强制拆迁的条款，明确了拆迁规模和城市总体规划的关系。资料来源：宝资通联行整理 【宝资通观点】新政的调控政策主要有以下几个手段：一是加强土地供应管理；二是规划调控，控制城市建设和住房供应结构；三是税收政策，加强了住房交易环节的税收管理，对住房投资者和投机者(炒房者)进行抑制；四是银行信贷管理政策，中央银行和银监会加强了银行住房信贷规模和风险管理；五是需求管理，设置交易障碍和增加各种税率等稳定房价，抑制购房者的非理性预期，打击住房投资和投机；六是供应管理政策。现有市场供应结构以中高档商品房为主，中央政府要求地方政府加强经济适用房、廉租房建设，改善住房供应结构；七是市场秩序管理。新政出台以后，房地产投资增幅回落，房地产价格涨幅趋缓，供求关系有所改善，商品住房交易结构有所调整，投机性购房得到初步遏制，商品住房平均价格涨幅趋稳，房地产信贷增速放缓。 2.2 新政下的南宁房地产市场态势土地政策方面，南宁土地闲置费征收条例也正在酝酿之中，此前的土地闲置费征收按国家的规定执行；土地出让方面，严格执行“8.31”大限后对全部经营性土地招拍挂规定，基本上堵住了新的经营性土地协议出让之路，但南宁一些实力开发商在大限之前已储备相当数量的土地，并且大都办好证照手续，因而，土地调控政策对未来几年的南宁土地供应影响不大，但因闲置土地强制开发压力增大，区域商品房投放量有增大趋势。金融政策方面，南宁市七大商业银行中，对于二手房屋已执行首付3成的规定，对于一手房屋，仅有工商银行保持首付23成灵活做法，其余银行仍执行首付2成的做法。其他金融政策均按变动后的政策规定严格执行。税收政策、建管及交易政策在南宁市均能按国家规定执行。【宝资通观点】由于一系列政策的出台，目前整个市场处于“观望”中。但相对国内其它城市而言，政策对南宁市房地产市场的宏观基本面影响不大。根据国内外房地产发展的经验判断，政策对房地产市场的宏观调控的有效期一般为710个月。预计南宁市房地产市场将较快回归到正常状态。3城市地产行业分析3.1南宁市房地产业发展概况l 房地产行业主要的经济指标表31 南宁市主要的房地产指标（20002005年上半年）项目单位200020012002200320042005上半年投资额亿元住宅8.49.914.52337.85商业1.31.21.93.214.55商务0.60.40.40.81.51总15.718.623.939.566.0442.39销售额亿元住宅8.520.722.636.780.225.65总8.924.426.843.394.5335.42施工面积万总320.4360.4477.6726.51006.45万住宅237.7283.8374.6577.31445.16764.4万新开工112.1126.4243.8383.1445.7240.55竣工面积万住宅52.0104.9103.6179.2321.31104.53总58.4121.8120.5215.0402.43139.87销售面积万住宅45.8101.7104.6169.3314.49104.8总47.7109.5113.0192.2341.57120.69空置面积万住宅32.428.915.614.8商业11.1101.96.68.08商务7.45.45.24.6总55.149.533.938.916.1资料来源：南宁市统计年鉴、南宁房地产信息l 商品房销售面积和价格图31 商品房销售情况表资料来源：南宁房地产信息第13期 图32 商品房销售情况表资料来源：南宁房地产信息第13期20012004年，南宁市房地产价格增长较快，消费需求旺盛，商品房销售面积增长迅速。2005年上半年南宁城市房地产销售价格同比增长4.8%，实际销售面积达到 120.69 万平方米。经过前两年需求的高速增长后，市场会进入一个相对缓和时期，加上宏观调控的影响，预计在未来12年价格增长和销售量的增速都会减缓，销售总量甚至出现负增长。l 房地产开发投资额增幅图33 20002004年房地产投资增幅资料来源：南宁房地产信息第13期据统计，2005年16月南宁市房地产市场累计完成投资42.39亿元，同比增长59.82%。其中住宅投资22.53亿元，商业用房投资5.54亿元。南宁市近年房地产投资力度不断加大，投资额持续、快速增长，幅度超过同期的GDP和固定资产投资增幅。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过快，将使供给过量，导致供过于求。l 商品房销售额与开发投资额表32 商品房销售额与开发投资额之比项目单位2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年房地产投资额亿元15.718.623.939.566.0442.39商品房销售额亿元8.924.426.843.394.5335.42商品房销售投资比0.571.31.121.11.41.2资料来源：南宁市房产局此项指标是反映房地产投入与产出的效益指标，此比值长期小于1时，既反映该城市房地产开发的总体效率不高，也表明空置量可能过高，同时将影响未来的房地产投资规模和开、竣工面积。2000年2004年南宁市商品房销售额与房地产投资额比，除2000年外都大于1，说明整体市场良好。05年上半年，由于宏观层面的政策影响，商品房销售额增长较去年同期出现负增长，房地产消费市场进入等待观望期；而同时房地产投资速度继续保持高速增长，这表明市场供应方对南宁市房地产市场保持增长的预期。l 商品房新开工面积与施工面积表33 商品房新开工面积占施工面积情况单位2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年商品房施工面积万237.7283.8374.6577.3815.71006.45商品房新开工面积万112.1126.4243.8383.1445.7240.55新开工/施工比重47.244.565.066.454.624资料来源：南宁市房产局受宏观调控影响，05年上半年南宁市商品房新开工面积与施工面积之比出现下降。l 商品房施工面积与商品房竣工面积表34 商品房施工面积与商品房竣工面积单位2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年商品房施工面积万237.7283.8374.6577.3815.71006.45商品房竣工面积万58.4121.8120.5215.0402.43139.87倍数比4.12.33.12.72.07.2资料来源：南宁市房产局根据行业经验，施工面积通常为竣工面积的3.50.5倍，因施工面积反映了12年后现房供应量，其值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。经过前两年的市场短缺，05年上半年商品房施工面积出现急速放大，可以预见未来一两年内市场短缺状况会得到缓解。l 商品房销售面积与竣工面积表35 商品房销售面积与竣工面积单位2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年商品房竣工面积万58.4121.8120.5215.0402.43139.87商品房销售面积万47.7109.5113.0192.2341.57120.69比值1.21.11.061.11.21.15资料来源：南宁房地产信息第13期，南宁市统计年鉴此项指标表示现房供求是否平衡，一般是商品房销售面积略小于商品房竣工面积。南宁市的商品房销售面积与竣工面积之比在1.0左右，表明市场目前供求基本平衡。3.2 其他相关联指标l 土地供应情况2004年南宁市的土地购置面积为244.68万平方米，同比增长145.61，土地购置费用为5.17亿元，同比增长6.16。2005年二季度，南宁市土地交易价格指数比去年同期上涨3.7%，其中居住类用地同比上涨6.0%。土地的购置面积同比增长快于商品房的施工面积增长，提示开发商手中待开发土地数量增加，预示未来23年商品房的供应会稳步增加。而土地交易价格的上涨也将促使商品房交易价格的上升。随着南宁市土地供应机制逐步规范和完善，土地购置面积和施工面积的增长会趋向合理，商品房价格的增长也将趋于平稳。3.3房地产行业与经济发展相关均衡分析l 商品房价格增幅和GDP增幅表36 房价增幅和GDP增幅比较单位2002年2003年2004年GDP增长率9.641.117.2商品房销售价格增长率3.412.6比值121.4资料来源：南宁房地产信息第13期，南宁市统计年鉴说明：2003年起的GDP数据剧增原因是五县归并为大南宁。房地产价格是房地产市场的核心问题，根据成熟市场的行业经验，通常情况下，房价的涨幅应与GDP的增幅相接近。结合南宁市GDP两位数增长的实际情况，房价增长率和GDP增长率的比值在正常的范围之内，说明房价大幅上涨是有经济基础支撑的，总体良好。l 房地产开发投资额、全社会固定资产投资额与GDP表37 房地产投资额和固定资产投资额、GDP比较单位2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年房地产投资总额亿元15.7318.5623.8839.4866.0442.39GDP亿元294.3324.79356.07502.53588.86286.85固定资产投资额亿元95.85101.73124.39190.36260.76129.26房投/GDP5.35.76.77.911.214.8房投/固投16.418.219.320.725.332.8资料来源：南宁房地产信息第13期，南宁市统计年鉴据行业发展规律，在房地产快速发展期，房地产投资占固定资产投资25%-35%是合理区间，超过35%，有可能出现房地产投资过热。房地产投资占GDP比重约在10%左右是合理范围，超过10，如果没有需求支撑，也会出现供过于求局面。南宁市的房地产投资占GDP的比重前几年稍微偏低，在2004年进入合理范围，2005年上半年，以上两个比值较04年呈现较大幅度的上升，表明开发商对南宁房地产市场的预期看好，宏观调控对南宁以实际需求为主要导向的房地产市场从长远来看将起到促使其良性、健康发展的作用。l 房价和城镇居民人均可支配收入表38 房价和城镇居民人均可支配收入单位2002年2003年2004年城镇居民人均可支配收入元879691629531商品房价格元237524582767可支配收入增长率11.34.24房价增长率3.412.6 资料来源：南宁房地产信息第13期，南宁市统计年鉴城镇居民人均可支配收入近年呈上升势头，但增长幅度不高，特别是2004年远低于商品房价格增长率，当房价的增长过快，远远高于收入的增长，消费者的有效需求将难以实现。3.4可比城市比较分析l 类比基础对城市房地产发展影响较大的因素有人口、GDP、第三产业比重和人均可支配收入等。由于昆明、长沙、贵阳与南宁在这几年指标对比中具有相似性，在此选择这三个城市作为南宁房地产市场研究的可比城市，将对南宁房地产市场分析预测具有一定借鉴意义。表3-9 可比城市的类比基础可比项目可比基础人口全市人口在300600万之间，为类似规模的省会城市GDP增幅近几年均增长保持在10%以上，GDP高速发展人均GDP处于1000022000元区间，房地产处于高速发展期第三产业三产占比在4050区间，三产面临快速提升压力人均可支配收入在850010000元范围，房地产消费渐成消费重心l 房地产发展现状表310 2004年房地产投资额对比表 单位：亿元2001年2002年2003年2004年南宁18.623.939.566长沙63.281.8122.5175.5昆明66707094贵阳40.45060.6资料来源：各相关城市统计局表311 2004年房地产价格对比表 单位：元/南宁长沙昆明贵阳房价2767282531503100资料来源：各相关城市统计局 目前南宁市的房地产投资额和房价均处于四个城市中的最低水平，结合后面其他指标的分析，寻找出南宁市房地产市场发展的空间。l GDP和人均GDP图34 南宁、长沙、昆明和贵阳GDP走势图资料来源：各相关城市统计局图35 南宁、长沙、昆明和贵阳人均GDP比较资料来源：各相关城市统计局从图34、35可以看出，长沙和昆明GDP总量和人均GDP处于较高的水平，南宁和贵阳较低。由此可知，南宁市经济开始进入快速发展时期，和其他城市相比，房地产发展拥有更大的空间。l GDP与房地产投资图36 南宁、长沙、昆明和贵阳房地产投资占GDP比重资料来源：各相关城市统计局南宁市的房地产投资占GDP的比重在2004年以前是最低的，2004年只稍比昆明高。表明南宁市的房地产投资还相对较少，在今后还有增长的空间。l 固定资产与房地产投资图37 南宁、长沙、昆明和贵阳房地产投资占固定资产投资比重资料来源：各相关城市统计局近年，南宁市的房地产投资比重在固定资产投资中稳步提高，属于正常的范围。l 房价与居民可支配收入图38 南宁、长沙、昆明和贵阳城镇居民人均可支配收入资料来源：各相关城市统计局在四个城市中，南宁的城镇居民人均可支配收入高于昆明和贵阳，只低于长沙，但南宁目前的房价是最低的，这表明南宁的房价还有比较大的提升空间。3.5 物业需求容量分析l 南宁市住宅市场容量预测2004年南宁市人均居住面积为23.96平米，国家小康居住面积标准为30平米，若要在五年之内将南宁市人均居住面积提高到30平米，则每年将人均居住面积提高约1平米，从静态角度，住房面积改善而需新增面积为：11915=595万。按城市化增长速度，在未来五年内大南宁年均新增人口6万人，按小南宁非农业人口占大南宁非农业人口比重70%，可视同为小南宁人口自然吸纳力，再加上小南宁作为南博会永久会址等利好因素可增加10%权重的影响力，因而，小南宁作为区域中心城市的强大房地产综合吸纳力约为大南宁综合吸引力的80%。按人口自然增长，在未来五年内小南宁人口自然新增1.5万人，所以，未来五年小南宁由于人口增长而需新增住房面积为：（680%+1.5）305=945万平米。595945=1540万平方米平均每年住宅新增需求量为308万平方米。l 南宁市商业及商务物业市场容量预测广西主要城市近年来各物业市场销售比例，基本上反映了房地产快速发展阶段的市场对各物业配比状况。（见表3-12）表3-12 广西各物业市场需求比例表广西南宁柳州桂林住宅类91.4%87%90%92.5%商业类6.6%10%7.5%5.5%商务类2%3%2.5%2%合计100100100100资料来源：广西统计局。（商务类未含以住宅类物业报批的部分）经深度调研分析，约占3%比例的商务类物业以住宅类物业报批包含在住宅类物业中，同时，考虑到南宁作为广西房地产最为发达的城市，未来五年内，将是各种发展机遇及利好因素发生作用的关键性年份，期间房地产将继续稳步发展，市场成熟度将进一步提高，商业及商务空间也将进一步放大。结合发达地区成熟的房地产市场物业比例状况，预计未来五年南宁房地产仍处于房地产发展的快速通道之中，若将显性和隐性的商务类物业归为一类，则南宁市的住宅、商业、商务三类物业比例为：84%、10%、6%。据此比例所测算的商业及商务物业量，可以视为未来五年仍处于快速发展的南宁物业需求量合理指标，所以预计未来五年商业、商务物业新增量约为180万平方米、110万平方米。 l 南宁市商业及商务物业发展空间预测据统计年鉴整理，2004年前的商业及商务物业供求基本均衡，存在少量的正常空置，2004年开始商业商务投放量大增，竣工面积约92万平方米，销售面积约33万平方米，空置面积高达59万平方米。据前述分析，未来五年新增市场投放量的市场需求空间约为18011059=231万平方米。从目前的存量角度而言，2004年止的空置面积可以满足未来1年的市场需求，若考虑到2005年以及以后年份的市场供应量，则供过于求的局面将持续存在。根据商业与商务物业合理比例约5：3，则未来五年内的商业和商务物业新增需求空间分别约144、87万平方米，平均每年新增约29、17万平方米。【宝资通观点】从本章节的分析中可以看出南宁市房地产的整体需求是非常旺盛的，但在宏观政策的影响下，出现了正常的波动：A、房地产投资占固定资产投资的比重处在合理区间，不存在总量规模偏大的 不良因素；B、供应结构失衡问题已显现；C、房价涨幅低于2004年同期；D、成交量增幅出现负增长。在众多利好因素的作用下，特别是如城市格局调整、东盟等发展机遇，预计在项目周期内，南宁市的房地产发展会呈现出以下几种变化：A、住宅物业需求依然强劲，但会步入设计、品质、高性价比时代；B、商业物业供大于求的局面将进一步加剧，且随着城市多中心的发展格局，老的商圈面临着重新定位，并将进入品牌、商业运营时代。4项目周边地产市场及可竞争市场空间分析4.1兴宁区在南宁房地产整体市场中的态势 表41 南宁市、兴宁区2004年合同登记成交情况 单位：万平方米住宅商业商务合计南宁市344.5515.514.53364.59兴宁区17.922.950.8321.7占比（%）5.21918.36资料来源：南宁市房产局区域住宅市场总量所占全市比重仅为5.2%，表明区域住宅市场并非南宁热点区域。区域商业市场总量所占全市比重为19%，表明区域商业地产交易活跃，在南宁市具有一定影响力。但区域内原有商业地产总量巨大，区域商业地产竞争将比较激烈。区域商务市场总量所占全市比重为18.3%，但从绝对数量上看，仍然比较小。4.2兴宁区商品房类别供求状况 表42 2004年南宁市及兴宁区商品房类别供求状况表 单位：万平方米类型住宅商业商务合计南宁市批准预售面积253.2652.7214.52320.5合同登记面积344.5515.634.53364.71供求比1：1.361：0.301：0.311：1.14兴宁区批准预售面积16.9710.822.6630.45合同备案面积17.922.950.8321.7供求比1：1.061：0.271：0.311：0.71资料来源：南宁市房产局l 2004年兴宁区商品房供应量为30.45万平米，需求量为21.7万平米，供求比列为1：0.71，高于南宁市整体市场供求比例1：1.14，区域房地产还有一定的压力，主要在商业以及商务物业类别上。l 住宅物业供应量为16.97万平米，需求量为17.92万平米，供求比例为1：1.06，而南宁市的供求比例为1：1.36，表明区域住宅市场供求状况基本保持平衡。l 商业地产市场供应量为10.82万平米，需求量为2.95万平米，供求比例为1：0.27，供应是需求的3.7倍，与整个南宁市场发展现状基本吻合，区域商业地产2004空置量达到7.87万平米。考虑到兴宁区作为南宁市传统的核心商业商圈，并没有显示出强劲的商业地产消化能力，表明区域原有商业地产在总量上已经基本饱和，现状竞争将会比较激烈。l 商务地产市场供应量为2.66万平米，需求量为0.83万平米，供求比例为1：0.31，与南宁市场总体发展一致，供应需求量均比较少。表明区域商务市场活跃程度比较低，区域不是商务地产市场的主要区域。4.3兴宁区住宅市场状况4.3.1成交总价分析表43 2004年兴宁区成交总价分段分析总价15万以下15-30万30-45万45万以上合计套数1716622295502683比重（）6423112100数据来源：南宁房产局l 兴宁区2004全年成交商品房2683套，其中成交的主要总价是15万元以下，占到总量的64%，综合考虑成交单价因素，表明区域小户型成交量较大。l 成交总价在15-30万之间的套数占到23%，表明区域中端价位房型占有一定的市场空间；而高总价房型成交量反而较少，只有13%，30万元以上成交量集中在绿城翠堤湾、金山广场等项目，在户型上以二房、三房以上居多。区域成交总价在30万元以下的数量占到87%，尤其是总价15万以下的高达64%，剔除经济适用房总价低的因素，区域内商品住宅成价总价总体水平不高。4.3.2成交单价表44 2004年兴宁区成交单价分段分析单价2000元/以下2000-2500元/2500-3000元/3000元/以上合计套数725998669932683比重0.270.040.320.371数据来源：南宁房产局l 兴宁区成交单价集中在3000-3500元/，占到区域成交总量的37%，结合前述成交总价分析，印证上述观点即区域小户型有比较大的成交量。l 成交单价集中在2500-3000元/，占区域年度住宅物业成交单价段的32%。l 成交单价集中在2000元/以下的，占区域年度住宅物业成交单价段的27%，之所以有这么多的成交量主要是2004年政府在兴宁区范围内投放了一定量的经济适用房缘故。考虑到兴宁区行政区域划分上现状，从商业氛围浓厚的朝阳商圈到比较偏僻的东沟岭，区域跨度大，成交单价区分地段范围明显。4.3.3住宅物业成交面积分析 表45 2005年一季度成交面积分析 单位：套404060608080100100120120140140180180合计南宁市58716277958518818056433546543比重（）0.090.250.120.130.130.120.100.05兴宁区16104555613827261比重（）0.060.400.210.210.050.030.010.03资料来源：南宁市房产局通过对成交面积分析，兴宁区住宅市场40-60占到40%比重，60-80占到21%，80-100占到21%，即40-100范围内的相对小面积户型是区域的主流户型，总体占到区域市场82%以上。小户型走俏说明小面积的单身公寓和商务公寓有旺盛的市场需求。100以上的成交面积只占12%，表明区域大户型并非主流，尤其是140以上的量更少。4.4 住宅物业档次的划分表46 兴宁区住宅物业档次划分档次分布范围高档市场高于3000元/平米主要集中于朝阳商圈核心区域范围内，物业表现形式基本上为高层商住楼，包括置地广场、金朝阳、金之岛、金山广场等高层住宅；中高档市场25003000元/平米目前中高档市场产品主要集中于绿城翠堤湾居住区多层住宅项目中低档市场20002500元/平米主要分布在兴宁区边缘区域，远离商圈核心，零星分布项目，比较集中的是在东沟岭一带；低档市场低于2000元/平米主要分布在东沟岭等远离朝阳核心区域的地带，而且主要是以经济实用房的形式出现。资料来源：宝资通整理项目所在板块住地型范围广，跨度大，行政区域狭长，即包含南宁市最核心的、最繁华的朝阳商圈地带，又有相对偏僻的周边配套比较少的东沟岭以及向东北延伸地带。因而兴宁区的住宅市场高价位与低价位并存，均价已不能反映整个城区的价格情况。4.5 物业表现形式l 住宅物业2500-3000元/平米价位住宅主要在朝阳商圈范围内，多层住宅如绿城翠堤湾、高层商住楼如金朝阳等项目，项目多为二、三房80-120平米之间。3000元/以上成交量集中在兴宁区老商业圈核心区域内，如新朝阳、金山广场、置地广场等高层新建项目。典型项目如新朝阳商业广场商务大厦是以单间商务公寓为主，面积40-80平米左右。而金山广场、置地广场等项目户型多样，包括单间、二房、三房等。由于兴宁区行政区域狭长，造成整个区域内朝阳核心区域狭小，必然导致重心区域高层建筑林立，住宅表现为高层住宅，而边缘地域开阔，地带多层建筑较多，其单价走势变化幅度比较大。l 商业物业兴宁区商业地产主要以两种形式出现，一是表现为高层商住楼的裙楼形式出现，如置地广场、金山广场、金朝阳、新朝阳商业广场等项目。二是独立商业广场形式出现，典型的有万达商业广场、新和平商场等项目。在区域内，高层裙楼商业地产形式是最主要的形式。l 商务物业随着南宁重心东移，商务物业的开发也东移，目前区域内商务物业开发量比较少，主要是以小户型的商务公寓形式出现，典型的项目如新朝阳商业广场商务大厦。4.6 项目的可竞争市场空间分析南宁市0507年将投资近190万平方米的经济适用住房，剔除其他因素，南宁市住宅市场总量绝对数值将会有一定程度的提高；然而，兴宁区城市改造建设带来的区域居住环境、居民生活便利性的提升是不可忽视的，两者加权，预测项目周期内，兴宁区的住宅销售面积占城市份额将与历年持平，约占南宁市总量5的份额。南宁近期的城市改造使得项目周边的交通环境将得到大大改善，朝阳商圈也将因此扩大将近1/10的核心商业面积，预计项目周期内，商业需求由于区域交通条件的改善、与城市更加紧密的联系，预计项目周期内年成交量会约占南宁市总量的23；商务成交量由于城市改造交通便利、区域形象上升、会展经济的发展以及东盟商贸城的建成等因素的促进作用而有望占南宁市总量20的份额。根据前述对南宁市未来五年各类物业需求容量预测，得出兴宁区未来五年的需求容量为： 表47 南宁市、兴宁区未来五年各类物业需求容量预测 单位：万平方米住宅商业商务合计南宁市未来五年新增需求容量15401801101830平均每年新增需求容量3082717352兴宁区未来五年新增需求容量774222141平均每年新增需求容量15.48.44.428资料来源：宝资通联行整理 未来五年兴宁区住宅物业需求预测 表49 南宁市2004年各档次住宅物业销售套数表 单位：套低端中端高端合计低于2000元/20003000元/高于3000元/南宁市986316843891135617各档次占（%）284725100兴宁区7259659932683占南宁比（%）76117.5资料来源：南宁市房产局销售面积与销售套数存在着一定程度的正比关系，在此我们将销售套数比例视同销售面积比例作测算。南宁市0507年将投资近190万平方米的经济适用住房，低端住宅在城市住宅销售总量中的占比会有所上升，估计会保持在40%的比重，由于宏观调控对住宅物业的影响、土地及原材料价格的上涨，中、高端物业需求会降低至40%和20%的比重。 表410 兴宁区2004年各总价区段住宅物业销售套数表 单位：套总价15万以下1530万3045万45万以上合计兴宁区1716622295502683占比（%）6423112100资料来源：南宁市房产局总价在15万以下的住宅销售量占绝大多数，考虑该区域的住宅单价水平，表明该区域小户型成交量较大。根据南宁市的城市建设规划，兴宁区交通条件、居住环境将得到较大程度的提升，商业商务发展条件更加完善，预计项目周期内该区域的中高端物业集中度将有所提高，预计项目周期内，低端住宅物业份额大致有所下降，约保持在5的水平，中、高端住宅物业份额有小幅提高，约为8和15。由此测算出南宁各档次住宅以及兴宁区的各档次住宅年需求预测量。表411 南宁市及兴宁区各档次住宅物业需求预测 单位：万平方米低端中端高端合计南宁各档次物业占比 404020100南宁各档次住宅年需求预测12312362308兴宁区占南宁比重 5815兴宁区各档次住宅年需求预测610925资料来源：南宁市房产局可测算出未来五年南宁各档次住宅物业年均需求容量分别123万平方米、123万平方米、62万平方米。预计项目周期内低、中、高档次住宅物业在兴宁区的年均需求容量分别约为6万平方米、10万平方米、9万平方米。 未来五年各档次商业物业在兴宁区容量预测根据测算，南宁市未来五年内，每年商业总的市场容量为27万平方米，兴宁区约占南宁市的23，即商业的市场容量为每年6.2万平方米。 未来五年各档次商务物业在兴宁区容量预测根据测算，未来五年内南宁市商务需求量每年至少为17万平米，兴宁区约占南宁市的20，即商务的市场容量为每年3.4万平方米。即未来五年各档次物业在兴宁区的年均预测容量约为35万平方米（6+10+9+6.2+3.4）。依照上述两种划分方法，将结果加权，得出未来五年各档次物业在兴宁区的年均预测容量约为32万平方米（28+35）/2；其中，各类物业的年均预测容量为：住宅20万平方米（15.4+25）/2、商业7万平方米（8.4+6.2）/2、商务4万平方米（4.4+3.4）/2。【宝资通观点】区域房地产呈现出低总价小户型走俏的特点，具有性价比优势的小户型住宅和公寓（可商可住）有良好的市场空间。5 项目资源分析及价值发展方向5.1 场地自然条件5.1.1场地地理位置澳门街项目位于南宁市兴宁区友爱路与人民路交汇处，处于南宁市朝阳商圈范围内。图51 地块区位图图52 地块示意图资料来源：宝资通整理地块东面区交通厅办公及交通厅宿舍区,该宿舍区内建筑高层为主。单位大院环境较好，有大面积的公共绿地及活动空间，可以作为项目东面主要的中景资源。内部配套全（设有幼儿园、食堂、招待所等）。交通厅办公及交通厅宿舍区侧门 交通厅办公及交通厅宿舍区内庭院地块南面接沙井街，该街实为贯穿该居住片区内部的一条小巷，宽约45米，两端分别与新民路和友爱路延长线相接。沙井街内的建筑以天地楼和单层平房为主，充满了传统里弄住宅的味道和本地浓郁的生活气息巷窄、幽静、建筑形式简单、邻里联系密切，闹中取静，与喧嚣的城市环境形成较大反差，是市中心的市内桃源。沙井街西向照片 沙井街东向照片地块西面临规划中友爱路延长线。友爱路延长线工程目前尚未进行前期的拆迁工作，工程用地上面的建筑附属物还是以私人房为主。未来友爱路延长线开口处 未来友爱路延长线开口处地块北面临人民东路。沿人民东路一侧，目前的商业卖场主要是以单间单层铺面的形式，经营的范围包括体育用品、化妆品批发以及餐饮服务等内容。正对面是正在建设中的置地广场项目。 从场地上看对面的置地广场 场地北面的人民东路5.1.2场地地形地貌场地位于友爱路和人民东路交汇处东面，大致呈1/4的椭圆形状，场地连续完整，中间无隔断现象。场地的总体走势为东南高，西北低，中部最高点和人民东路路面的标高相差约十米，坡度在10%25%之间，属中坡地。5.1.3场地内部现状地块现状建筑以私人住宅房屋为主，大多为砖混结构，建筑密度高，缺乏统一规划，建成的年代也比较久远，从外表上看，整个居住区显得较为凌乱、无序。另外，场地内有少量办公及单位宿舍建筑。地块北面现状 地块北面现状5.1.4交通状况场地处于繁华的市中心，北面和西面分别与人民东路和友爱路延长线相接，临街面长约260米，与朝阳路、民族大道、东葛路、中华路等市内主要交通干道联系紧密，有15路左右公共汽车经过，交通优势明显。5.1.5植被状况场地内的建筑密度较大，沿人民路和沙井街沿路有绿化带（点），绿化带的用树已有较长树龄，建议予以保留。此外地块内没有专门的绿化用地。5.1.6景观资源由于场地处于闹市区，自然景观资源匮乏，而以人文景观为主。人民公园在地块东北方，距地块约800米。面积50多万平方米。园内有一约7万平方米的白龙湖，湖水澄碧，因此人民公园又称白龙公园。里面风景优美，各类娱乐设施齐全，是市民休闲、外来游客观光的好去处。朝阳花园距地块西南方向约800米处，位于南宁市中心、百货大楼对面，花园里大树参天，繁花似锦，是市民休闲娱乐的好场所。5.1.7环境污染状况周边半径在1000米范围内无工业污染源，主要的污染首先来自于机动车尾气的排放，其次是干道的人车流产生的生活噪音。5.1.8基地周边市政及道路规划友爱南路延长线