河北邢台房地产市场调研.ppt

河北邢台市场调研报告 2011年9月 城市印象 区域中心交通发达邢台市是冀南重要的中心城市 京广 京九铁路 京深高速公路贯穿南北 邢济 南 邢和 顺 邢长 治 公路横穿东西 市政府所在地北距石家庄市106公里 距首都北京396公里 城市容量有限邢台面积12486平方公里 人口710万 2010年 其中市区人口54 6万 第二产业较发达以装备制造 煤盐化工 新能源 汽车工业 新型建材为主的新型工业基地具有一定辐射力邢台凭借良好的教育环境 居住水平等对所辖县市的辐射力较强 但对辖域之外的吸附力较弱 城市化进程蓬勃开展目前处于城市化进程的快速发展阶段 正在进行大量的旧城片区和城中村改造 目录 城市区位图 G4石安高速至石家庄106km G4石安高速至邯郸市60km G4京石高速至北京市396km N 邢台市 北京 石家庄对邢台的辐射力逐步加强 城市化进程带动房地产快速发展 邯郸市 石家庄市 北京市 邢台地界 为什么要说邯郸对邢台的辐射呢 都是同级别城市 桥西区 桥东区 城市核心区 配套分布图 项目位于城市核心区边缘地带 周边的教育 医疗配套相对匮乏 目前主要依托邢钢周边的生活配套 N 百泉大道 新兴大街 泉北大街 新华路 刑洲路 襄都路 钢铁路 郭守敬大道 团结大街 东环路 石安高速 中兴大街 滨江路 守敬路 市十中 市二十二中 市五中 市十三中 钢铁学校 邢钢百货 幼儿园 工业学校 子弟小学 未来百虎社区商业 不夜城商业配套 骨伤医院 桥西区政府 未来商业配套 2KM 4KM 火车站 项目距邢钢一小 市十三中 钢铁学校 工业学校等最近的学校约2 5 3km 距桥西区政府约3 5km 距骨伤医院约2 6km 距火车站约6 8km 以上均为实际路程 邢钢一小 从哪里体现的未来商业配套完善 项目地块 七里河的景观资源一点儿没提还有地块周边的高压线走势南侧路不通行机动车 七里河 项目四至图 商业用地32 62亩 含秀水湾共382 3亩 地块北侧高压线 地块西侧高压线 钢铁路 钢铁路东侧也是住宅用地 地块内秀水湾接待中心 地块南侧的沿河小路 钢铁路东侧的住宅用地 地块南侧沿河景观 七里河南岸的工厂 钢铁路南端钢铁路大桥 项目相关经济技术指标 需要开发商明确 1 保障房是否需要单独分区建设 交房时间有什么要求 2 规划条件的文件中关于限高的内容是根据之前1 6容积率来设定的 住宅以多层为主 而现在容积率变更 限高条件是什么 指标太过简单了 限高 绿化率 建筑密度都没有 需要开发商明确 保证性住房是否需要单独分区建设 交房时间的要求 项目初步分析 优势 依托七里河生态公园资源 具有发展潜力 交通状况良好 与市中心的联系较为紧密 开发商既有品牌有一定认可度 资金实力和信誉度较高 劣势 高压线沿地块北侧和西侧通过 对居住构成不利影响 客群对该区域认可度不高目前周边配套缺乏 本项目依托七里河生态区未来具有较大发展潜力 但目前处于居住价值的洼地 由于地块条件所限 规划难度较极大 高压线不是通过 是地块北侧及西侧 增加当地的特殊规划条件 结合地块条件 突出本地块的规划难度很大 最北侧退线 有一个计算公式车位配比1 1 1 地上车位数量不超过10 限高是60米地上车位不算绿化率 目录 宏观经济环境分析 纵比 涨声一片提速经济发展 客群的需求和购买力持续提高 GDP 全市生产总值1210 62亿元 同比增长12 2 全市人均生产总值17181元 三次产业增加值占全市生产总值的比重分别为15 6 55 7 和28 7 消费水平 全年社会消费品零售总额实现460 73亿元 比上年增长18 2 收入水平 全年城镇居民人均可支配收入达14744元 比上年增长10 4 地产投资 全年房地产开发投资62 4亿元 比上年增长31 0 其中 商品住宅投资55 1亿元 增长46 2 商业营业用房投资4 8亿元 增长41 2 需要补充在河北省的经济地位 挺靠后的 可以看出邢台对本省其它城市的吸纳力有限 河北省城市综合竞争力排名前十位的是 石家庄 唐山 沧州 秦皇岛 廊坊 邯郸 保定 邢台 承德 衡水 其中综合增长竞争力 经济规模竞争力 收入水平竞争力 幸福感指数竞争力邢台仅位于8 9名 位次靠后 2011年中国城市竞争力蓝皮书 中国城市竞争力报告 由于城市综合竞争力较弱 因此邢台对周边城市的吸纳力较为有限 目前很难对省内除承德和衡水外的城市形成辐射 宏观经济环境分析 横比 缺少政策法规的影响 城市规划分析 邢台将按照 冀南中心城市 的思路打造 一城三区 的城市布局 扩容中心城区 加强对周边卫星城的吸附能力 本项目所在七里河区域未来住宅用地供应较大 提供齐全的生活配套 形成浓厚的居住氛围 1 一城三区完全没有看出来2 地块周边的用地规划分析 北侧的工业用地规划 南侧原工业用地变更为生产防护绿地 商业用地面积较大 住宅用地供应量巨大 市场竞争激烈 中心城 东部新区 北部新区 高新技术开发区 北侧工业用地 南侧原工业用地现变更为生产防护绿地 北侧商业用地面积较大 周边住宅用地供应量巨大 市场竞争激烈 项目地块 城市规划分析 七里河生态区已具备拥有水景资源的绿地生态系统 属于政府重点打造的水景生态区域 七里河生态区和沙河的地理关系非常密切 对该区域的客户形成直接的辐射力 项目地块 项目地块 这部分的规划分析写得不太好 1 绿地系统规划可以看出七里河地区是距离城市核心区较近的有水景的生态区2 外围交通规划意义是什么呢 3 远景规划中 还是要重点强调与经济发展较好的沙河城的关系 土地成交量及价格 2010年土地供应激增 涨幅达到240 2011年有所回落 反映出市场供应量在2010年后的加大 08 09年楼面价格涨幅较小仅为7 2010年楼面价格甚至出现负增长 2010 2011年价格涨幅激增至42 该统计数据仅包括挂牌交易的住宅用地 不包括划拨 个人及经济适用房用地 房地产供求关系 数据来源 邢台市房地产信息网 2010年邢台市房地产整体呈现供大于求的态势 竞争压力较大 已经是2011年了如果说2010年 也应该是全年的数据 房地产销售同比分析 数据来源 邢台市房地产信息网 2010年较09年同期销售量增长5 在政策环境逐步紧缩中依然呈现稳中有升的态势 如果没有2011年1 9月的数据 这个数据没有意义 房地产价格走势 06 07年的价格涨幅极为迅猛达到30 40 但07年后受到政策和全国楼市的影响涨幅趋缓 2010年价格涨幅仅为9 2011年受政策的继续严控 价格预期不乐观 数据来源 各专业网站信息整合 涨幅 不能用金额衡量 还是要用比例 用比例就能看出09年 10年得涨幅已经开始降低 本章小结 邢台经济发展速度逐年加速 提供房地产发展良好的经济基础和强劲的客群需求 邢台城市规划的奠定了整个房地产市场发展格局 拥有水系和绿地的宜居生态板块成为重点发展区域 拥有较大潜力 邢台房地产每年的住宅市场供应量在150万 左右 而市场消化量仅为60 70万 供大于求的特征极为明显 邢台房地产的价格走势向好 以平均每年10 的涨幅递增 经济发展 城市规划和整体房地产环境为本项目的未来发展提供机会 要根据前面调整的内容来调整结论 150万什么 目录 之前虽然提及整体划分为5个板块 但是只说了本地块属于七里河板块 对5个板块的特点没有分析 这里需要补充 根据特点 补充选择重点竞品的原则 区域板块划分 在传统行政区域的划分基础上 我司根据不同区域房地产发展的特点又进行了细分 划分出五大住宅板块 桥西区的西北板块和西南板块 桥东区的东北和东南板块及南部七里河板块 桥西区 桥东区 居住板块示意图 项目地块 N 百泉大道 新兴大街 泉北大街 新华路 邢洲路 襄都路 钢铁路 守敬路 郭守敬大道 团结大街 东环路 石安高速 中兴大街 滨江路 西北板块5500 6000元 东北板块4200 4700元 西南板块4000 4500元 七里河板块3200 3800元 燕云台 麒麟郡 阳光巴厘岛 唐宁10号 水印城 盛世公馆 领世城邦 永辉巴黎 麒麟湾 安联德国印象 七十九号院 巅峰国际 天一城 左岸春天 水岸蓝庭 自然城 泉北泉 花千树 东方格兰维亚 安联风度柏林 国际新城 盛世春天 未来城 水榭翰城 现代城 万隆广场 凰家广场 中北世纪城 世贸天街 新华里188 三奕润城 甜城国际 锦江不夜城 秀水湾 牛街18 万象天成 上东城 东南及开发区板块3900 4200元 竞争环境各板块特点 五大板块中 西北板块居首 西本项目位于桥西区七里河板块 属于五大板块中目前价格较低但具有发展潜力的区域 选择重点竞品项目的原则 项目列表 静态信息 邢台相比其城市规模 房地产项目开发体量较大 由于受容积率限制 建筑形式以高层一梯三户和四户为主 绿化率都很高 项目列表 静态信息 邢台住宅建筑风格多元化 绿化率普遍较高 部分中高端项目非常注重园林景观的打造 项目静态信息小结 项目规划 项目渐成规模化开发 中型体量居多 容积率2 0以上 以高层居多 产品设计 多以高层一梯3户和4户居多 建筑风格多样 材质讲究 注重外在品质打造 主力户型80 120 的两居和三居 户型设计不够精细 舒适性欠佳 目前尚无精装修住宅注重园林景观的打造停车位多设置为地上 地下车位由于停车习惯导致需求有限 销售速度慢产品供应 目前单个项目年均推盘量6 8万 由于邢台现处于大规模城中村改造阶段 未来市场潜在供应量极大 市场供应量大 开发商仅注重外在形象的打造 具备差异化竞争的空间 前面的表里既没有车位配比 也没有车位的销售价格和速度 怎么得出的结论 请前表补充相应内容 项目列表 动态信息 邢台在售住宅价格的区域差别较大 项目所在城南七里河区域目前售价水平较低 区域价值有待挖掘 通过房地产交易网 有实际的成交量 成交比例和成交速度 不同产品的不同价格 要单独标注出来 项目列表 动态信息 邢台在售住宅项目供应户型面积集中在90 130 客户主流需求为90 110 同时由于旧城改造和城中村大规模 未来放量仍在不断增加 为什么这个表和前表格式不同 项目动态信息小结 价格 在售项目目前市场均价集中在4000 5000元 价格增长较前几年有所回落 但地段佳 形象好的项目价格增长较稳定 不同区域项目售价差别较大 本项目所在七里河区域目前价格层次偏低 区域价值有待挖掘销售 单个楼盘年均消化量为5 6万 营销 多依托区域大环境 以外在形象炒作风格概念 对项目自身价值和附加值的挖掘不够深入样板间展示粗糙 不能充分刺激客户的购买欲望 目前市场呈现出明显供大于求态势 未来城中村改造供给激增将进一步加剧项目间竞争 价格增长仍有空间 但涨幅将趋缓 涨幅要用比例 不要用金额 前面汇总的是05年至10年的涨幅 这里总结的涨幅也应该和前面一致 前面得出的是供大于求 这里又变成了供求平衡 客户特征描摹 客户来源 购房客户50 以上来源于邢台下设县城 主要为本地政府机关 事业单位 周边县矿老板 私营业主等购买特征以一次和二次置业的刚性需求为主 用于自住 给孩子或给老人买 投资需求处于起步阶段 由于外来人口少 本地人理财思想保守 一次性付款客户占到50 以上 对于新政限贷条款不敏感大量供给保障性住房将冲击商品房的预期 影响其购房决策 现已存在一定的观望情绪 所辖县域客户成为外来主要客源 客户需求还处在刚性需求为主的发展阶段 投资属性不强 购房需求 对高层无抗性 但偏好一梯两户 南北通透的板楼二次置业客户多需求100 120 的三居 最看重客厅和主卧是否面阳 关于卫生间的需求 三口及以下只需一个 三口以上需要两个卫生间 明卫更受欢迎 但客户对此关注度不高 对项目所在区域大环境较为关注 同时最看重产品户型和小区园林绿化对小区配套设施最需要超市满足日常生活需要 其次考虑小区内需有共老人和孩子健身 游乐的设施关于房价 最多能承受5000元 左右 总价50万是上限 客户特征描摹 100 120 的三居板楼产品最受欢迎 对客厅和主卧朝向最为敏感 区位和园林最为关注 价格接受度的门槛为单价5000元 总价50万左右 项目竞争环境小结 典型项目参考 典型项目选择原则 距离项目地块最近 产品方面可参考 1 水印城 七里河片区地中海风格青年社区其它区域有特色 产品方面可借鉴 2 燕云台 西北板块 中式人文 高品质楼盘3 巴厘岛 西北板块 东南亚特色风情 高端社区4 麒麟郡 西北板块 围合式建筑 中央公园 特殊规划设计5 唐宁10号 桥东区 高品质标杆楼盘 区位图 燕云台 燕云台位于邢台达活泉西南部热点开发区域 未来城市新中心 占尽配套资源 其低密度中式建筑和新中式国学意境园林打造 使其成为邢台人心中公认的高端楼盘 区位 西北板块 未来城市中心开发商 邢台天合房地产建筑面积 38万平米容积率 2 2报价 5500元 平米开盘时间 2008年7月 典型项目分析1 未来市中心园林景观大盘 配项目位置图 到底是多少钱 这价差也太大了一点 尽量用我们自己拍的照片 如果需要用网站上的照片 也要尽量将网站LOGO去掉 燕云台 规划与园林 园林景观与规划 要有总结 本项目园林规划作为邢台市园林景观样板 围绕项目中部景观轴 打造以水系 木桥 竹林 假山 凉亭 玩石等多元素结合的纯中式园林景观 主力户型1 风水禁忌 功能欠佳的反面案例 三室两厅两卫 建筑面积140 87 优点 宽厅设计 客厅 餐厅采光性佳户型方正 南北通透动静分离明显 卧室私密性强缺陷 厨房与餐厅动线过长 实用性差户型正中的卫生间 风水禁忌 宽厅设计是优点啊 主力户型2 敞开式厨房实用性差 两室两厅两卫 建筑面积105 8 优点 舒适两居室 两卫设计户型方正 南北通透动静分离明显 卧室私密性强缺陷 开放式厨房视觉效果好 但不适于传统中国家庭的烹饪习惯 客厅与餐厅中间部分面积浪费 105平米的2居 面积大 燕云台 值得借鉴或规避的地方 精美细腻的新中式国学意境园林景观对品质的提升 户型的舒适性 实用性是住宅产品最终的核心竞争力 浪费面积 餐厨动线过长都应避免 户型设计应避风水禁忌 借鉴与启示 关于营销的 前面没有说明 需要补充 可配售楼处 区位图 典型项目分析2 东南亚风情园林景观高端项目 邢台公认实力开发商凰家地产倾情打造 以东南亚风格融入建筑与园林 别墅 观景高层构筑高端形象 以超大面积的中心水景 近百种植被丛林 40 的绿化率 多种巴厘岛特色小型建筑 营造景观盛宴 带给邢台不一样的风情体验 阳光巴厘岛 区位 西北板块开发商 邢台凰家地产建筑面积 17万平米容积率 2 7报价 5300 6300元 平米开盘时间 2009年6月 中央景观带 此页修改同上一项目 售楼处与园林景观的细腻体验与粗糙的样板间装修反差太大 哪个是样板间照片 样板间相机有照片回去搞定 主力户型1 南向厨房 布局混乱实用性差 三室两厅一卫 建筑面积97 优点 小面积三居 使用率高卧室半圆阳台增加使用面积 加强观景情趣缺陷 客厅与次卧采光窗小 影响居住舒适度 厨房南向 占用采光资源最好的位置 客厅是南向的啊客厅和小卧室采光窗小 主力户型1 客厅东西朝向 卫生间风水禁忌 三室两厅两卫 建筑面积116 优点 考虑西侧景观资源 设计观景客厅及观景阳台主卫明窗设计提升舒适度缺陷 卫生间位置风水禁忌动静混乱 分区不明确主卧私密性差 西 这个客厅朝西 是不是临景观 三面采光 有明卫是优势 这个卫生间风水有点儿奇怪 阳光巴厘岛 值得借鉴 东南亚异域风情景观园林大胆的尝试让人耳目一新 售楼处细腻的异域风情接待体验激发购买欲望 营销人员优良的素质水平 规避的不足 此项目样板间装修平庸 粗糙 与售楼处 园林的体验形成极大反差 容易形成客户较大的心理落差 户型设计应当避免北向客厅等硬伤 充分研究客户需求 借鉴与启示 还是要结合一下目前的销售状况 总结影响销售的因素 根据前面修改 区位图 典型项目分析3 未来城市中心的持续热销楼盘 麒麟郡同样位于达活泉东南侧热点区域 采用邢台首例中央花园 四周住宅的围合式设计 四周八栋17 32层楼矩形环绕 中央景观区达到了20000平米 南北楼间距100米 东西楼间距200米 最大程度上保证了观景和居住的舒适度 麒麟郡 区位 西北板块 未来城市中心开发商 邢台中鼎基业建筑面积 20万平米容积率 3 2报价 4600元 平米开盘时间 2009年6月 此页修改同上一项目 优质地段 纯正欧式建筑 中央景观 持续热销 楼座中央2万 景观 主力户型1 小面积紧凑实用两居室 两室两厅一卫 建筑面积85 43 优点 动静分离 布局合理面积无浪费卧室私密性较强缺陷 采光面窄 北向客厅 主力户型2 中小面积紧凑实用三居室 三室两厅两卫 建筑面积109 09 优点 飘窗赠送面积小面积三居紧凑 实用动静分离 布局合理卧室私密性强缺陷 除主卧室外 2个小卧室均面宽不足 舒适性差 除主卧室外 2个小卧室均面宽不足 面积小 不利于家具摆放 舒适度差 主力户型3 亦动亦静的实用型大三居 三室两厅两卫 建筑面积139 优点 动静分离 布局合理独立玄关及双明卫设计 舒适度高增加飘窗赠送面积主卧室功能齐全北侧观景客厅设计 这个餐厅还是可以的客厅如果正对景观 则另说 麒麟郡 值得借鉴 邢台首例中央花园 四周住宅的围合式设计使得各楼座具有观景的均好性 市场接受度高 利于全面销售 户型设计紧凑 实用 适度赠送增加高附加值 借鉴与启示 避免的要表达什么意思 这个项目户型不好 结合销售情况 东西向产品在价格 销售速度上是否受到影响 区位图 唐宁10号 区位 东北板块开发商 邢台拓达地产建筑面积 14万平米容积率 2 34报价 多层5400元 平米 130 150 高层4300元 平米 90 130 开盘时间 2011年9月 唐宁10号位于邢台达活泉东侧热点开发区域 临近未来城市新中心 配套资源丰富 英伦风格建筑 是邢台人公认的高端楼盘 典型项目分析4 英伦风格高性价比品质楼盘 此页修改同上一项目 较高的营销及推广水平是怎么体现的 现场体验 销售资料 现场管理 高层和多层产品 户型面积区间是否有差别 优质地段 英伦风格 高端形象 高性价比 主力户型1 95平米无谓的 两变三 高层 两室两厅一卫 建筑面积95 卖点 空间可变 可改为小三居缺陷 改三居后客厅无采光 反而凸显弊端面积浪费卧室私密性差厨房与卫生间正对并且无采光 厨房不可能无通风吧 必须是明厨 如果是暗厨就不能有明火 主力户型2 1T2南北通透的大三居 多层 三室两厅两卫 建筑面积145 优点 配备观景电梯南北通透 大面宽 各个空间的尺度比较合理 独立大玄关 局部设置收纳空间 功能齐全 双明卫设计 舒适度高 动静分离 私密性强 后面总结也有售楼处 单加1P售楼处和样板间吧 售楼部 考究 大气 英式风格售楼部 无论整体外形设计还是外立面的装修 石材选择 门窗结构都很考究 都展现了英式高档 贵族的气势 唐宁10号 值得借鉴 纯英伦风格提升项目整体品质 售楼处建设极为考究 形象感极强 营销人员优良的素质水平 需要避免 样板间未体现与项目调性吻合的奢华感 并缺少亲和力 难以与客户产生情感共鸣 借鉴与启示 结合销售情况 分析产品对销售的影响 区位图 水印城 区位 桥西南部七里河板块开发商 邢台永康地产建筑面积 45万平米容积率 2 6报价 3800元 平米开盘时间 2011年5月 水印城位于桥西区南部的七里河板块 地中海风格 定位为新青年社区 周边配套齐全 8万平米自身商业配套 2万平米园林 主打的中小户型在当地接受度较高 并附带稀缺的多层洋房产品 临近项目参考 距离本项目较近的地中海风格社区 此页修改同上一项目 大规模项目 地中海风格 中小户型 有标号的楼是已开盘的吗 主力楼座平面图 一梯四户 一梯四户 户型排布特点优点 增加楼体进深 提升容积率一梯多户减小公摊率缺陷 一梯多户 居住私密性有所降低所有户型很难做到全阳设计及南北通透中间凹槽部分户型采光受严重影响 降低使用舒适度 主力户型1 客厅东西朝向 功能性差 三室两厅一卫 建筑面积91 17 优点 紧凑布局的小三居 功能完整动静分区 注重卧室区域的私密性厨房的生活阳台配备缺陷 客厅东西朝向 没有优势景观 朝向不佳三居仅有一个卫生间 且无法做到功能分区 未来使用不便 这个凹槽部分的采光就很差 可单独放一个楼层平面 先分析楼层布局 说明凹槽部分户型的采光受到严重影响 主力户型2 1T4卧室南北通透的小三居 三室两厅一卫 建筑面积99 8 优点 户型设计紧凑 面积控制合理 南北通透 明厨明卫 舒适度高 北侧配备超大生活阳台 补充收纳空间 独立餐厅 未来具备增加书房的可能性 缺陷 入户门与卫生间门正对 中间无遮蔽 视觉感受差 客厅通过阳台间接采光 且阳台进深较大 视野及采光均不佳 客厅与餐厅中间存在较大浪费面积 三居仅有一个卫生间 且不能实现功能分离 未来使用不便 水印城 值得借鉴 80 120平米中小户型消化速度较快 需要避免 本项目户型容积率拆分后的多层产品数量太少 不能形成独立区域 环境 景观难以实现更高的售价 还给其它楼座造成容积率压力 借鉴与启示 8万平米的商业 不值得借鉴 在这个区域以后商业怎么活下去啊 容积率拆分后的多层产品数量太少 不能形成独立区域 窝在整个社区内 要景观没景观 要环境没环境 难以实现更高的售价 还给其它楼座造成容积率压力 这应该是我们要规避的不足 其他项目户型鉴赏 较大的赠送面积提升产品性价比 赠送约13平米 案名 东方格兰维亚建面 105平米