万科2016年度报告

1 / 33万科 2016 年度报告2016-2020 年中国房地产行业发展报告2016-2020 年中国房地产行业发展报告北大纵横管理咨询2016-2020 年中国房地产行业发展报告摘 要本报告所分析的房地产行业是指?国民经济行业分类?(GB/T4754-2002)中的房地产行业，行业代码为 72。按照国民经济分类标准，房地产行业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动等 4 个子行业，见下表：房地产行业子行业分类资料来源：国家统计局2 / 33一、房地产已成为中国经济直接“命脉”在中国，房地产行业是与国民经济高度关联的产业，占 GDP的%和四分之一投资，与房地产直接相关的产业达到 60 个。事实上，房地产行业已经成为中国经济的直接“命脉” 。追溯历史，房地产之所以成为中国经济直接“命脉” ，跟政策不同寻常的支持有莫大的关系。1998 年?国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知?，和 XX 年出台的国务院 18 号文件，前者首次将房地产业列为国民经济支柱产业，取消了住房计划政策和保障政策，后者再次确立了房地产作为中国国民经济的重要支柱产业的地位。从此，房地产业飞速发展，到 XX 年达到巅峰。XX 年底，为应对次贷危机给中国带来的负面影响，政府出台了一系列刺激房地产市场消费的政策，2016 年由房地产投资带动中国经济率先全球走向复苏。2016 年中国房地产业将继续保持稳定发展，这将对中国经济产生直接的影响。 二、宏观经济基本面向好2016 年我国 GDP 逐季回升，1-4 季度单季分别同比增长 %、%、%和 %，全年同比增长 %。城镇居民人均可支配收入实际同比增长%， 略高于 GDP 增速。得益于宽松的货币政策和积极的财政政策，09 年中国经济成功实现 V 型反转。3 / 332016-2020 年中国房地产行业发展报告数据来源：国家统计局XX-2016 年中国 GDP 及其增速三、开发和投资增长情况良好2016 年房地产开发和投资增长情况良好。2016 年房地产企业实际完成投资额 36,亿元，比 XX 年增长%，完成新开工面积亿平方米，比 XX 年增长%，完成商品房施工面积亿平方米，比 XX 年增长%。数据来源：世经未来整理新开工工面积年度数四、商品房销售增长明显2016 年商品房销售增长明显。2016 年全年，全国完成商品4 / 33房销售面积亿平方米，比 XX 年增长%，完成商品房销售金额 43,亿元，比 XX 年增长%。量快速增长。2016-2020 年中国房地产行业发展报告数据来源：国家统计局全国商品房销售面积和销售同比增速五、价格持续上涨根据国家统计局调查显示，2016 年 12 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨%，涨幅比 11 月扩大个百分点；环比上涨%，涨幅比上月扩大个百分点。新建住房销售价格同比上涨%，涨幅比上月扩大个百分点；环比上涨%，涨幅比上月扩大个百分点。其中，90 平方米及以下新建住房销售价格同比上涨%，环比上涨%。(转载于: 海 达 范 文网:万科2016 年度报告) 数据来源：世经未来整理全国 70 个大中城市房地产销售价格指数5 / 33六、资金来源充足2016 年全年，房地产开发企业资金来源 57，128 亿元，比XX 年增长%。得益于 2016 年房地产销售的回升，定金和预付款 15，914 亿元，比 XX 年增长%，2016-2020 年中国房地产行业发展报告国内贷款 11，293 亿元，比 XX 年增长%，虽然 2016 年下半年国家加强对房地产市场的调节和管理，但是从 2016 年全年来看，房地产贷款依然增长强劲。数据来源：世经未来整理房地产企业资金来源年度数据七、行业财务状况表现较好2016 年，房地产开发商主动地位很高，盈利能力处于上升趋势中。房地产开发商紧张的资金状况已经不复存在，影响开发商资金状况的三个主要因素：销售回款，银行贷款，6 / 33资本市场融资，随着国家一系列稳定房地产市场的政策出台而极大改善。其中包括按揭贷款和购房税费上的优惠，带来了房地产市场成交量的持续恢复，企业销售回款大幅增加，而前 10 个月超过 9 万亿的信贷投放也大大缓解了房地产开发企业从银行贷款的难度，股市的大幅上涨则为房地产企业提供了更方便的资本市场融资渠道。这些为房地产企业带来了充裕的现金流，开发商资金状态明显好转，而房地产价格的提升也相应将带来了盈利能力的上升。以上市开发类地产公司情况看，其资金状况处在历史最好水平，盈利能力处于上升趋势中。48 家重点类上市房地产企业财务数据综合表现2016 年深圳房地产统计分析报告 【内容摘要】第一部分：土地市场随着深圳新增土地资源的紧缺，城市更新用地在深圳的房地产市场中扮演着愈来愈重要的角色，2016 年深圳楼市的火爆和亢奋，吸引社会各路资金齐聚深圳，从二三级市场蔓延到一级土地市场，2016 年有限的土地出让，频频引发多家房企的大肆争夺，地王频出，楼面地价频创历史新高，7 / 33位于宝安尖岗山的 A122-0345 宗地，楼面地价直逼 8 万元/平方米，成为近年来深圳楼市的地王新贵。根据深圳房地产信息网的监测，2016 年深圳共成交 18 块土地，其中 4 块居住用地，10 块商业用地，3 块商业服务业设施用地，1 块商业性办公用地。2016 年共计用地面积 320580 平方米，同比减少%，建筑面积 1685717 平方米，同比减少%，成交金额 3225101 万元，同比减少%，楼面地价上涨%，为 19132元/平方米。1点评：2016 年是深圳楼市异常火爆和异常亢奋的一年，成交量创下XX 年金融危机以来的新高，成交均价大幅创历史新高，二级市场的火爆渗透到土地市场，2016 年可供出让的新增土地十分有限，进而引发全国各地的房地产企业来深圳分争市场蛋糕，有限的几块出让土地，纷纷成为深圳乃至全国土地市场的地王。8 / 33有限的土地出让远远不能够满足深圳高速发展的房地产市场，2016 年深圳仅出让 4 块居住用地，能够为市场带来的有效供给仅为 30 万平方米，这样的供给量对深圳的住宅市场贡献甚微，近年来深圳大幅加大城市更新的力度，深圳楼市主要依赖于旧改项目，有效缓解了新增土地供应的不足。2016 年深圳仅定向转让 1 块商业性办公用地，写字楼市场无有效供给，由于 2016 年商业性办公用地出让体量很大，有效供给达 100 万平方米，因此，2016 年的零供给并不会引起写字楼市场的供应紧张。附一：2016 年成交地块分布情况2第二部分：住宅市场一 新房市场1、2016 年新房供应分析2016 年，是深圳楼市量价大放异彩的一年，成交量同比增9 / 33加%，成交均价同比猛涨%。楼市的火爆，始于政策面和资金面的宽松，2016 年央行“930”新政放开首套房认定标准，“认贷不认房”新规是引爆深圳楼市活跃度的导火索，2016 年“330”新政二手房营业税免征年限五改二，是楼市持续走向火爆的催化剂，央行 2016 年的 5 次降息，成为了推动深圳楼市量价上行的加速器。总而言之，2016 年深圳楼市在政策宽松、资金面宽松的大背景下，遏制和压抑了多年的需求全部被激活，最终，深圳楼市以 666 万平方米/66450 套的成交量向市场交出了一份十分靓丽的答卷，成交均价同样惊人，全年均价 33426 元/平方米，同比近 40%的价格涨幅，在反映深圳楼市火爆的同时，也让市场焦虑和恐慌，多少透漏出深圳楼市过度炒作的意味。市场交易的活跃、成交量的大幅攀升，全面激发了开发商的做多热情，根据深圳房地产信息网的监测，2016 年深圳住宅预售面积 6747831 平方米，同比增加%，预售套数 63770 套，同比增加%。预售的项目呈两极分化态势，其一是以普通刚需置业者为主的普通住宅，户型供给以 1-4 房的紧凑型户型为主，价格相对较低；其二是以高收入人群为主的高端豪宅，户型供给以 4 房及以上的大户型为主，价格高企。2、2016 年新房成交分析10 / 332016 年是深圳楼市量价持续大幅攀升的一年，330 新政营业税 5 改 2、公积金购房首付降低、央行 5 次降息，多重调控政策的不断松绑，是 2016 年深圳楼市大幅走暖、甚至走向“疯狂”的加速剂和催化剂。2016 年全年深圳楼市供求两旺、成交活跃、房价持续跳跃式上涨，并以大幅翘尾的方式凌厉收官，给市场留下了进一步的遐想空间，量价的疯狂也让市场陷入了莫名的恐慌之中。3成交均价分析调控新政松绑、刚需集中入市、多重利好楼市集结，集“天时、地利”于一体的 2016 深圳楼市，爆发出十分强大的购买力，购买力是房价大幅飚升的奠基石，2016 年深圳的新房成交均价节节攀升、强势翘尾，创出令人惊叹的历史新高和涨幅。根据深圳房地产信息网的监测，2016 年深圳新房住宅的成交均价为 33426 元/平方米，较 2016 年飙涨%。市场需求强大、供应相对紧缺是房价飙涨的前提，深圳是一座楼市无库存积压的城市，需求旺盛只能通过房价上涨来缓解。单价 3 万级别的项目如港铁天颂、鸿荣源尚11 / 33峰、万科天誉、领航城、星河传奇、万科麓城、中海锦城、万科公园里、前海时代、华晖云门、鸿荣源壹城中心、颐安都会中央、宏发世纪城等是房价的中流砥柱；而华润城、华润银湖蓝山、鸿荣源壹方中心、博林天瑞、海上世界双玺、星河银湖谷、勤诚达 22 世纪、龙光玖龙玺、中海九號公馆等高大上项目则推动房价更上一层楼。各行政区方面，2016 年全市六区的新房住宅成交均价全面上涨。南山、福田步入 5 万时代，罗湖区高位攀升，宝安区和龙岗区低位大幅上涨，盐田区同比上涨%。罗湖区 2016 年单价 5 万级别以上的项目增多，如华润银湖蓝山、天玺 1 号、锦缘里成交均价都在万上下，塑和公园华府成交均价超过 6 万，云景梧桐成交均价突破 7 万，推动全区的新房成交均价突破万关口，达 48636 元/平方米，同比大涨%。福田区 2016 年对区域房价推动最大的项目是宝能公馆，其成交均价 8 万上下，成交量超过 4 万平方米，位居福田区亚军，价高量大，对区域房价的拉升动能巨大，另外其他在售项目价格普遍在 5 万上下，使得区域房价的拉升基础大幅提高，为 54461 元/平方米，同比大涨%。12 / 334南山区 2016 年房价最抢眼，价格全市最高，涨幅全市最大。全市成交均价最高的 5 个项目有 3 个来自南山区，其中，恒裕滨城和海上世界双玺的成交均价超过 9 万/平方米！香山美墅和曦湾天馥是 7 万级别的豪宅项目，6 万级别的项目大幅增加至 5 个：中熙君南山、汉森吉祥龙、宝能城、燕晗山苑、林语堂，高端项目的大量涌现支撑区域的房价高位再度飚涨，达 56484 元/平方米，同比暴涨%。相比其他区域，盐田区 2016 年是深圳房价表现最具亲和力的区域，由于在售项目多为 3 万上下的刚需楼盘，使得区域的新房成交均价温和上涨，为 30498 元/平方米，同比上涨%。宝安区 2016 年区域房价的飚涨源于高端项目的增加，鸿荣源壹方中心成交均价超过 8 万元，龙光玖龙玺和华联城市全景成交均价超过 5 万元，另外，单价 4 万级别的项目大幅增加至 7 个，卓越皇后道、中海九號公馆、雍和园、鸿荣源壹城中心、和公馆、怀德峰景、勤诚达 22 世纪等，高端项目成交活跃推动区域房价大幅上行，达 31955 元/平方13 / 33米，同比暴涨%。龙岗区 2016 年单价 3 万级别的项目大幅扩容，除了成交主力万科天誉、万科麓城、颐安都会中央、万科公园里、恒大帝景等外，新增了鸿荣源尚峰、佳华领汇广场、太阳雨家园、儒骏城立方、联美新天地等，同时出现了单价 4 万以上的项目星河银湖谷、信义金御半山、德润荣君府，高价项目扩容拉升了区域的房价水平，为 24769 元/平方米，同比暴涨%。成交量分析2016 年，从二套房首付降低到营业税 5 改 2，从降息降准到楼市去库存，不断松绑的调控政策为楼市营造了绝佳的宏观环境，遏制和压抑了多年的刚需纷纷摆脱限贷的束缚，踊跃入市，楼市景气指数爆棚，成交量节节攀升，成交均价强势飚涨。整个 2016 年度，深圳楼市走出了一个持续活跃的暴涨行情，成交量同比大幅暴增，成交均价更是走出了十分凌厉的飚升行情，创出惊人的历史新高。根据深圳房地产信息网的监测，2016 年深圳市累计销售新房住宅万平方米，较 2016 年暴增%，成交套数 66450 套，14 / 33较 2016 年大幅增加%，由于 2016 年房价大涨，使得成交金额同比增幅放大，达亿元，较 2016 年大增倍。罗湖区 2016 年新增了靖轩豪苑、城建御湖峰、锦缘里、塑和公园华府四个项目，市场供求两旺，全年共成交新房住宅万平方米，同比增加%，成交套数 2339 套，同比增加倍，成交金额 122 亿元，同比增加倍。全区共有 10 个项目成交，其中，华润银5一、投标书致：浙江万科南都房地产有限公司：据已收到的 2016-2016 年杭州万科保洁工程集中采购工程的招标文件，我方经考察现场和研究上述工 程招标文件全部条款及其他有关文件后，工程总价： 元，人民 币(大写)叁佰捌拾万零捌仟柒佰伍拾元整。15 / 331、 我方承诺：承担红线范围内由于我方施工而造成一切安全事故的责任及连带的其它责任。2、 我方将严格遵守招标单位制订的安全文明施工等的规章制度。3、 我方同意本投标书的有效期按招标文件第十三条“投标有效期”规定的投标截止期之后的 60 天。在此期间内我方可随时接受中标，我方将受此约束。 4、 我方明白发包方不一定要接纳最低的投标价的投标文件或收到的任何投标 文件，也不会解释选择或否决任何投标的原因与理由。5、 我们确认本投标己考虑招标单位向我方发出的关于招标文件的修改通知。 6、 我方接受发包方在招标文件中制定的付款方式。16 / 33投标单位：上海福愿物业服务有限公司 单位地址：上海市宝山区友谊路 1518 弄 8 号 A-810 室 法人代表： 电话13122594850 传真：开户银行：中国银行上海市高境支行 银行帐号：4572 6852 5561 开户银行联系电话期： 2016 年 4 月 10 日 8 二、授权委托书本授权委托书声明：在本书上签字的 上海福愿物业服务有限公司(公司名称)的 刘庆旺 法人代表姓名、职务)以法人代表的身份代表投标人任命在本书上签字的 刘庆旺 被授权人姓名、职务)为投标人的合法代理人，以本公司名义参加 2016-2016 年杭州万科保洁工程集中采购活动。代理人在开标、评标、合同谈判及合同履行过程中所签署的一 切文件和处理与之有关的一切事物，我均予以承认，以本公司名义参 加 2016-2016 年杭州万科保洁工程集中采购投标活动。代理人在开标、评标、合 同谈判过程中所签署17 / 33的一切文件和处理与之有关的一切事物，我均予 以承认。代理人无转委托权。 签字如下，以资证明。投标单位：上海福愿物业服务有限公司 法人代表： 代 理 人：日期：2016 年 4 月 10 日三、投标报价表和材料设备清单一、报价表 二、清洁设备、工具、物料的说明我公司保证所有药剂符合国家标准要求；另由于清洁设备、工具、物料种类较多，末将所有清洁物品列明在内，我公司将根据现场实际需要进行调整，并配备完善的清洁物品。四、保洁服务承诺及其它说明甲方：浙江万科南都房地产有限公司 乙方：上海福原物业服务有限公司 一 、 工程概述 1、项目介绍：18 / 332016-2016 年浙江万科南都房地产有限公司包括但不限于杭州万科城西事业部、杭州万科城东事业部、杭州万科滨潇富事业部、杭州万科良渚乡文化村嘉兴万科等项目，以及随时可能增加的合适投标方的新开发项目。2、服务区域：甲方指定区域。 二 、管理制度根据以上对该项目的分析，结合本次我公司应答计划的内容，我们拟遵循以下管理思路设计保洁服务方案，我们在制订本次管理方案时难免会有疏漏和暂时不周全之处，请甲方赐教更正，我们也将在第一时间内加以弥补，总体的管理思路将以下述内容为主，在方案中有违背之处，以下述管理思路以甲方意见为最终方案实现的原则：人员编制和岗位培训 1. 人员招聘工作【万科城市地图专题】 ”最新”万科城市评价报告标准以下指标和内容是投资发展中心提交的城市评价报告中必须涵盖的部分，除此之外，可根据当地的具体情况增加其他内容，以期对项目的市场前景和盈利前景进行详尽说明19 / 33城市模型配套文件: 城市评价报告标准模板主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定城市宏观市场的把握和判断。一、城市市场趋势评价指标 (1) 新开工面积 / 施工面积指标的意义：该指标也称开工率，是重要的前瞻性指标。新开工面积反映 12 年后的预售供应量和 23 年后的现房供应量。新开工面积占施工面积比例的高低，反映了当前市场运行状况和房地产开发企业对市场的预期。该比值的异常变化，结合近年来新开工面积的增幅，可以预示下一年度施工面积/销售面积比值(2) 施工面积 / 销售面积指标的意义：施工面积反映了 12 年内的期房和现房供应量；施工面积/销售面积比值的变化反映供求是否平衡发展，该指标的异常变化能对下一年度的价格走(3) 预售面积 / 批准预售面积20 / 33指标的意义：即期消费指标，反映当前商品住宅预售情况，该指标合理区域在(4) 房地产开发投资额 / 固定资产投资额指标的意义：此项指标是直接反映投资结构是否合理及其变化趋势的基础性指(5) 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积指标的意义：此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标。当比值大(6) 商品住宅价格增幅 / 人均 GDP 增幅指标的意义：该指标可以作为工具之一判断房价是否处在正常区间内，房价上涨的空间的大小以及购房者价格承受能力的消长。一般而言，将实际利率值作为房价涨幅的下限，低于此值，房地产投资没有效益；但是房价上涨也不能过快，通21 / 33(7) 投资性购买所占的比例指标的意义：投资性购买所占比例是判断房地产泡沫的重要指标。在一个价格平稳的市场中，以居住为目的的购房者居多或长期投资为主，这样的市场结构稳定，抗市场波动能力较强，而在一个房价上涨过快的市场里，房价的快速上涨刺激了投机者的增加，以短期获利为目的的投机行为反过来又会加剧房价的上扬速度。我们把购房者中投资所占比例确定在一定范围之内，才能判定一个市场是否健康(8) 房价收入比指标意义：将某城市各个年度的房价收入比进行纵向比较可以发现近年来房价增长与收入增长的匹配程度；将各城市的房价收入比进行横向比较可以反映个城市的房价透支程度和未来增长空间的相对大小。 (9) 新建商品住宅空置率指标的意义：空置率是用截止到报告期期末空置一年以上的商品住宅面积除以近三年新建商品住宅竣工面积之和。主要是反映报告期当期(某年)商品住宅的空置情况，也能体现新房供应和需求的匹配状况。空置率过高过低既表示市22 / 33(10) 租金 / 价格比数据来源：典型楼盘调研。(11) 商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅(12) 商品住宅价格增幅 / 增幅指标的意义：该指标可以对“商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅”这一指标起到侧面印证的作用。因为有些城市统计的人均可支配收入并不能很好地反映居民真实的经济实力，而人均消费支出人均储蓄余额能从侧面印证居民的经济实(13) 房地产开发企业贷款余额 / 全社会企业贷款余额指标的意义：该指标是表明银行资金具体投向的指标，反映了房地产企业以及银行对未来房地产市场发展的信心。如果该指标过高，表示银行资金大量投向房地产市场，一方面会影响宏观经济的协调发展，23 / 33另一方面也会过度激发房地产企业(14) 个人购房信贷比指标的意义：该指标一方面反映了个人购房的现时支付能力，另一方面也表示在一定政策条件下，个人对预期收入水平增加和未来房地产市场发展的信心。过低二、市场趋势预测辅助定性指标 (1) 产业结构特征主要介绍历年三次产业所占比重，以及对当地经济和居民收入产生重要影响的支柱产业。(2) 民营经济发展状况主要指民营经济对 GDP 的贡献程度。民营经济发展好的地方，个体私营企业主群体较大且支付能力较高，是中高端住宅市场的潜在消费群体。 (3) 房地产开发水平包括产品开发水平、营销水平、知名品牌开发商的数量等。(4) 未来城市规划及重大建设项目24 / 33(5) 地方政策导向包括拆迁政策、土地政策、消费政策等。 (6) 重大城市活动包括是否承办大型会展、活动等，如奥运会、世博会、亚运会、城运会等。 (7) 重大经济发展机会三、运作可行性指标 (1) 城区面积指以“区”为行政单位的部分的土地面积之和 (2) 常住人口分别给出全市常住人口和市区常住人口2016 杭州楼市研究分析报告2016 年 1 月目 录前言.25 / 33.1一、2016 年杭州楼市特征 .2 巨量成交刷新所有历史纪录 市场逆转 .2 市场逆转来源于对政策的超级敏感 .2 商品房价格恢复性上涨 .3 市场分化加剧.4 显形库存有增无减 实际库存缓缓下降 .5 9 月以后土地市场强劲复苏 多个板块创区域地价新高 26 / 33.5 二手房成交创新高 价格稳定微涨 .6 大型开发商的背后有险资的影子 .7 本土部分开发商选择不同的转型创新之路 .7 .7 2016 年以及前几年的高价土地仍有 50 个以上项目亏损二、商品房市场分析 .8 1. 成交量：市区商品房成交超 万套 万方 亿元 均刷新历史最高纪录 .8 2. 成交均价：杭州市区商品房成交均价同比上涨 % .10 3.15 成交结构：刚需仍是市场绝对主导 改善型需求有所上升 豪宅市场表27 / 33现强劲 4. 库存量：市区商品房可售房源近 16 万套 以 2016 年月均成交去化需 15 个月 .23 5 2016 年成交排行榜 .27三、二手房市场分析 .35 1. 成交量：主城区成交 43252 套 创 2016 年来新高 较 2016 年增长 % .35 2. 成交均价：2016 年二手住宅均价 19212 元/平方米 同比上涨 % .36 3. 成交结构：90 平方米以下户型成交占比超 6 成 改善型购房有所增加 .37 四、土地市场分析.43 1. 重要结论：“地王”频现/寡头化日益凸显/区域分化严重/部分板块地价与周边房价脱节.43 28 / 332. 成交量：市区共出让 亩 总可建 万方 总成交金额 亿元 .44 3. 成交价格：市区土地成交楼面均价为 7410 元/平方米 同比上涨达 % .50 亓、2016 年杭州楼市展望 .56 巨量成交 价格止跌转涨 库存缓缓下降 市场逆转改变了人们的预期 .56 杭州迎来城市建设和发展的重大机遇 .56 对杭州这个城市的乐观判断 不能脱离令人担忧的中国经济大背景.56 如果宏观经济和金融不出现重大危机 杭州楼市将呈现出以下特征 .58 虽不如 2016 年 但仍会有较高的成交量 改善型需求所占比例进一步提高 特别是品质改善需求 部分投资性需求将入市 平均价格将继续恢复性上涨 市场分化将继续加剧 特别是