《房地产开发经营成本与管理》模拟试题及答案(二)

1 房地产市场结构包括 总量结构 垂直结构 区域结构 产品结构 供求结构 投资结构 消 费结构 A B C D 2 投资可以不考虑时间性 只要期末获得的收益大于期初的投资即可 A 对 B 错 3 房地产投资的物业类型包括 A 普通住宅 别墅和公寓等 B 居住和商用 C 工业和特殊 D 办公和写字楼 4 商业物业的购买者大都是以投资收益为目的 靠物业出租或出售经营的收入来 回收投资并赚取投资收益 另一部分是为了自用的目的 A 对 B 错 5 为了便于监督管理 提高房地产开发机构的工作效率 开发商宜采用 发包 A 专业工程 B 建筑工程全过程 C 分部工程 D 分阶段 6 下列不属于资本价值风险估计不准确的原因的一项是 A 政府法律和金融政策方面的影响 B 新功能的发展 C 宏观经济形势的影响 D 房地产交易的不可比性 7 在房地产市场中 除价格外 对市场的供求都产生影响因素包括 A 收入的变化 B 对未来的预期 C 政策变化 D 可替代商品价格 8 在项目评估过程中 租金或售价的确定是通过 得来的 A 近期交易物业的租金或售价进行比较 B 市场上交易物业的租金或售价进行比较 C 类似物业的比较 D 市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较 9 预算是物业管理中经营计划的核心 预算中包括 且这些数字构成了物业 管理的量化目标 A 详细的预期收益估算 B 允许的空置率 C 经营费用 D 物业管理费 10 以下几种情况中 房地产开发商倾向于自行销售房地产项目的有 A 房地产市场高涨 市场供应短缺 所开发的项目很受使用者和投资欢迎 B 大型的房地产开发公司在进行物业销售时 C 房地产开发商有特定的销售对象 D 高档的房地产开发项目 11 敏感性分析是一种 A 动态不确定性分析 B 动态分析 C 静态不确定性分析 D 静态分析 12 一种产品差别值开发的前提条件包括 重要性 盈利性 差异性 优越性 先发制人 可支付性 独特性 沟通性 A B C D 13 反映了房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况 用于选择资 金筹措方案 制定适宜的借款及偿还计划 A 资金来源与运用表 B 损益表 C 资产负债表 D 现金流量表 14 房地产投资分析的目的 就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和 所拥有的资源条件 考察项目不同运行模式或技术方案 以获得最好的经济效果 A 对 B 错 15 兴建写字楼项目 要研究当前写字楼产业的销售情况 还要考虑到研究项目 所处地段的交通方便程度 A 对 B 错 16 可行性研究就是在工程项目投资决策前 对与项目有关的社会 经济和 等 方面情况进行深入细致地研究 A 自然 B 技术 C 经济 D 社会 17 房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有 A 自我消费 B 房地产保值 C 房地产增值 D 开发利润 E 出租收益 18 房地产投资最重要的一个特征是 A 能从周围社区环境的改善中获得利益 B 附加收益性 C 位置的固定性或不可移动性 D 不一致性 19 房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润 其经济效果的大小则用销 售收入 成本利润率 投资收益率等指标来衡量 A 对 B 错 20 有关资金的时间价值推论 不正确的一项为 A 在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的 B 对于投资者来说 客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进 行经济比较时 不仅要考虑支出和收入的数额 还必须考虑每笔现金力量发生的时间 C 以某一个相同的时间点为基准 把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时 间上 才能得出正确的结论 D 当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益 而将来才可取得的资金则无法 用于当前的投资 也无法获得相应的收益 21 某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权 土地面积为 5000m2 拟投资开发一房地产项目 该项目固定成本为 6000 万元 单位面积的可变成 本为 2000 元 m2 则该房地产开发项目的容积率至少是 A 2 0 B 3 0 C 4 0 D 5 0 22 对房地产开发项目进行可行性研究的目的是 A 可行性研究过程就是房地产开发项目的决策过程 B 提高房地产开发的收益能力 C 实现项目决策的科学化管理 D 降低房地产开发的成本 23 下列有关房地产市场分析描述正确的是 A 房地产市场分析是将参与者与房地产市场联系起来的活动 B 房地产市场分析的目的是将风险降至最低 盈利升至最大 C 房地产市场分析首先要从房地产市场的微观入手 D 不同市场分析目的对市场区域的确定影响不大 24 目标定价法和领导定价法一样 都属于竞争导向定价 A 对 B 错 25 一投资者向某房地产产业投资 100 万元 假设在同一时间段内 无风险资产 的回报率为 10 市场的整体平均回报率为 30 而资产的系统性市场风险相关系数为 1 2 求在这一时间段内 投资者获得多少预期回报 26 公司债券又成为企业债券 是股份公司为筹集资金而发行的经营管理权 A 对 B 错 27 建设工程施工合同中按计价方式可分为 固定价格合同 成本加酬金合同 可调价格合同和 A 总包合同 B 包工包料合同 C 计量估价合同 D 包工不包料合同 28 以下关于房地产供给的描述 正确的有 A 由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减 因此市场供给缺乏弹性 B 由于土地的有限性 不可再生性 以及房地产投资规模巨大 使房地产具有较 高的垄断性 从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分 不广泛 C 由于房地产建设周期较短 因此房地产供给具有及时性 D 由于房地产的位置 环境 数量 档次的差异 市场供给具有异质性 29 以下属于房地产市场的运行环境的是 社会环境 区域环境 经济环境 资源环境 技术环境 软环境 法律 制度环境 金融环境 政治环境 国际环境 A B C D 30 一般来说 标准方差越小 各种可能收益分布就越分散 投资风险也越大 反 之 标准方差越小 各种可能收益的分布就越集中 投资风险就越小 A 对 B 错 31 目前 我国房地产抵押贷款的资金来源主要是 A 机构投资者 B 商业银行 C 个人投资者 D 国家财政 32 下列有关名义利率和实际利率的描述 错误的是 A 名义利率越大 实际利率与名义利率的差异就越大 B 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 C 当每年计息周期数 m l 时 名义利率与实际利率相等 D 当每年计息周期数 m l 时 名义利率小于实际利率 33 房地产市场调查人员开始时总是先收集一手资料 以判断问题是否部分或全 部解决 是否需要收集成本很高的二手资料 A 对 B 错 34 在房地产周期循环周期过程中 控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段 为房地产市场自然周期中的 A 第一阶段 B 第二阶段 C 第三阶段 D 第四阶段 35 投资的作用 A 投资是国民经济增长的基本动力 B 投资可以促进人民生活水平提高 C 投资有利于国内稳定和国际交往 D 跨国投资影响本国投资经济稳定 36 房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入 其经济效果的大小则用 进行衡量 A 资产负债率 B 成本利润率 C 投资收益率 D 开发利润 37 流动比率 说明营运资本越多 对债权人而言 其债权就越安全 A 越低 B 越高 C 不变 D 无法判断 38 名义利率越大 计息周期越短 实际利率与名义利率的差异就越小 A 对 B 错 39 以下有关房地产投资的描述 属于房地产投资优点的是 A 房地产投资具有相对较高的收益率 B 房地产投资变现能力强 C 房地产投资回收快 D 房地产投资能够得到税收上的优惠 40 是指在机会研究的基础上 进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论 证分析 A 投资机会研究 B 初步可行性研究 C 详细可行性研究 D 项目的评估和决策 41 以下物业类型 属于经营性物业的有 别墅 写字楼 购物中心 仓储用房 高尔夫球场 酒店 出租商住房 A B C D 42 某购房者向银行申请了 40 万元的抵押贷款 按月等比递增还款 已知抵押贷 款年利率为 6 6 期限为 10 年 购房者月还款额的增长率为 0 5 则购房者的首次 还款额是 元 A 204 8 B 356 72 C 508 91 D 666 67 43 可行性研究可以分为五个步骤 以下排序正确的是 调查研究 接受委托 编制可行性研究报告 方案的选择和优化 财务评 价和综合评价 A B C D 44 经济适用房和廉租房项目用地 目前采取 方式供地 A 协议出让 B 招拍挂出让 C 行政划拨 D 行政划拨兼协议出让 45 在我国 城市土地属于国家所有 这就为政府通过制定科学的 来适时调节 房地产市场的供求关系提供了可靠保证 A 土地供应计划 B 城市规划 C 国民经济发展计划 D 土地需求计划 46 如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨 那么该类型物业的 出租需求就会 A 减少 B 增加 C 不变 D 同步递减 47 以下关于收益性物业管理现金流的描述 正确的是 A 潜在毛租金收入与空置和收租损失的差就是有效毛收入 B 净经营收入减去抵押贷款还本付息等于税前现金流 C 税前现金流 除去准备金和所得税 即可得到税后现金 D 实际毛收入与经营费用的差值就是净经营收入 48 在房地产资金融资过程中通常不遵循的原则有 A 流动性原则 B 安全性原则 C 物资保证原则 D 盈利性原则 49 房地产市场分析报告大纲主要包括摘要 概述 需求分析 供给分析 竞争 分析和市场占有率分析 其中竞争分析中需要列出与竞争有关的项目功能和特点 它 包括 A 了解每一细分市场下使用者的愿望和需要 B 描述计划建设中的竞争性项目 C 描述已建成或正在建设中的竞争性项目 价格 数量 建造年代 空置 竞争 特点 D 按各细分市场结果 分析对竞争项目功能和特点的需求状况 指出拟建设项目 应具备的特色 50 研究房地产项目融资方案 首先应该明确融资主体 由于融资主体进行融资 活动 并承担融资责任和风险 项目融资主体的组织形式 A 既有法人融资 B 新设法人融资 C 企业法人融资 D 自然法人融资 参考答案 1 C 2 B 3 B C 4 A 5 B6 B 7 B C 8 D 9 A B C 10 A B C 11 A 12 A C 13 A 14 A 15 B16 B C D 17 C D E 18 C 19 B 20 A 21 B 22 C 23 A