许昌市思故台商业步行街市场调查.doc

许昌市思故台步行街市场调查 号称许昌市第一街的开元思故台步行街，集购物、休闲一体化；作为商业的一种形态，步行街的一些优势和劣势离经两年的市场经营；有些已经显现。近期有幸参观，就所见所闻所感做一简单分析。 一、位置及周边环境思故台步行街位于河南省许昌市仓库路东侧，三八路南侧。整个市场占地呈“刀”状，由原来的集贸市场改建而成。毗邻许昌市火车站和汽车站。与许昌市胖东来生活购物广场相应生辉！占据着许昌市核心商业地段。 二、整体规划配套情况总建筑面积30000平方米，整体两层，局部三层（三层是办公场所）。6排店铺，3道街。整个商业街有2个出入口，主出口在仓库路上，次出口在三八路上。一层每间商铺在32平方左右（开间3.5米）二楼20平方米左右。二楼中间有36个连廊相连接，二楼的商铺室外用5米宽的走廊相互贯通。步行街街顶采用透明阳光板覆盖。在楼体的段头配备有7部手扶电梯和30个步梯供客户使用。 三、销售现状及部门配备思故台步行街是由宇通集团郑州绿都置业有限公司开发建设，郑州百年德化商业管理有限公司做管理顾问。截至目前一楼商铺基本上销售完毕，（所剩不多）二楼现在还剩余有50左右的铺源。销售价格：一楼20000元左右/平方米，二楼8000多元/平方米。目前配备的步行街服务部门有：市场管理部，招商部、物业公司等。 四、市场经营业态分布及状况步行街整体的经营处于一种针对中低档市场状态，没有显著的品牌店加盟；主要客群也是中低收入者。一楼整体的经营状况还是比较火爆的，基本上没有空置的店铺，转让的也较少。一楼主要的业态有：服装服饰、精品、鞋帽箱包、居家生活用品、小百货、电动车专卖等。二楼现在经营的店铺不到整体二楼的30，（闲置现象比较严重）主要经营的业态有：窗上用品、美容美甲、电脑办公用品等。生意较为残谈，客流量很小。租金水平：一楼一般位置的店铺租金水平在1800元/月，1.875元/天*平方米；在步行街主入口处的店铺租金水平在3500元/月，3.65元/天*平方米。（二楼商铺租金状况没有调查）通过租金的收益可以看出：商业地产中的金角银边优势体现的十分明显。（一楼闲置的店铺也主要集中在步行街的死角处）一楼商铺的投资回报率市场还是可以接受的。据招商处工作人员介绍，一楼商铺的物业管理费达到8元/平方*月，而二楼的商铺物业费基本上就收取不上来。 五、许昌与新乡步行街的比较从销售和经营状况上看，两个个步行街还是比较成功的；多起到了美化城市购物环境，城市名片的宣传作用。结合新乡市的东方文化步行街看：（1）在城市上所处的区位上基本上相似，都是火车站商圈，既不很近也不很远。有充足的人流保证！（2）从地块上看，新乡东方文化步行街成“带”状，许昌思故台步行街成“刀”状。（3）从建筑设计上看，新乡东方文化步行街一层、二层是商业，上面是多层或小高层住宅；许昌思故台步行街纯商业规划。（4）从配套设置上看，都配备有步梯和室外观光扶梯；并且有室外走廊和连廊天桥做保障。（5）从经营业态上看，新乡东方文化步行街业态经营的品种和种类更全；而许昌思故台步行街相对较单一。（6）从客群上看，新乡东方文化步行街主要是针对中档或中高档消费者，而许昌思故台步行街主要针对中档或中低档消费者；新乡东方文化步行街有一些大的品牌店的加入势必将租金的水平拉高，投资者的投资回报将回更快！（7）从配套的景观上看，东方文化步行街在贯穿整条街区的中央设置了大量的历史人文雕塑，给商业增添了许多的文化氛围。配备有大量的休闲躺椅，更具特色的是在主街区有水系和喷泉贯穿。而许昌思故台步行街就是简单的街道，没有任何的景观配套。所以东方文化步行街从这方面看，也更具有观光休闲功能，从吸引消费者的角度看更胜一筹！（8）从经营状况上看，一楼商铺的经营出租状况都是很好，二楼普遍很差。（估计其他地方的商业街也是如此）所以二楼商铺的何去何从很是个重要的问题，这也是步行街招商部门的难点和头痛地方。那么二楼商铺虽说售价很低，但是二楼的经营出租状况也有可能令投资者投入成本的收回都将是问题。那么我们作为代理销售公司，后期经营代理步行街的推广销售时，二楼商铺销售给谁？二楼商铺的客户在哪里？也将是一个严峻的问题。面对开发商的是在高额的土地出让费用下二楼还规划不规划商业也将是一个两难的选择！ 六、综述及相关建议两条步行街都已经开发完毕，开发公司赚的盆满钵满；店铺市场开始经营运转，也可以说是成功了。商业的销售和住宅的销售相差甚远，住宅销售完后期有一个物业的运作就可以了，但是商业或者投资商业的客户是以盈利为目的的。那么怎样将一个商业作到真正是一个城市或区域的代表作、商业典范？除了和开发商投资商有很大的关系外，与我们代理销售服务商也有着很大的关系。一条品牌商业街的成功对投资者来说会诞生许多的百万富翁，对于我们代理商来说对企业品牌的宣传和塑造也起着重要的作用！房地产界常说：卖住宅小学生就可以了，卖写字楼中学生