(经典)北京日本小户型及客户特征研究.ppt

1 上 3 月號 2 城市化的进程中 城市资源的价值被不断推高 对城市价值集约化分配和高效率利用的内在需求 是城市小户型公寓滋生 壮大并获得持久市场生命力的真实背景 当城市发育到一定的阶段 小户型公寓终于有机会脱离似是而非的产品形态 逐步获得主流认同与独立地位 一方面与 郊区物业 遥相呼应 各自代表了城市动物们在大都市背景中 融入 与 逃逸 两种极端化的居住倾向 另一方面也呼应了特定生命阶段的特定需求主题 说明 世联在习惯上将城市公寓分为小户型公寓 服务型公寓 酒店式公寓和城市豪宅公寓四种基本类型 本期内容将聚焦于北京区域小户型公寓产品特征和趋势的探讨 1 引言一 城市巢穴 3 供应 对阶段性供应放量的解读 有需求 产品与首置刚需相契合 易转化 对于相对苛刻的技术条件有很好的适应性 对于不同用地属性有较强的兼容性 好去化 价格僵持期 以精装修 商业 综合 产权 相对 劣势地块为题 开发商容易获得极具 吸引力 的促销工具和极具 合理性 的让利借口 达成阶段性快速回现的目标 小户型公寓成为现阶段市场条件下 优越的快速现金流产品 客户 现阶段在构成上呈现 刚需 带 投资 的特征 刚需以婚房或过渡性居住为主 北京较低的租金回报水平之下 目前入场的投资客以保值性长线投资为主 两类客户对产品的取向没有较大差异 此类产品的基本属性是 总价控制 和 居住导向 价值 由于小户型公寓产品的固有特征 此类项目的价值体系越来越呈现两元化的解构特征 城市资源整合度 小空间居住方案 前者具有先天特征 促成置业动机 决定价格平台 后者需要后天打造 影响置业决策 构成加分因素 2 引言二 新阶段 新命题 4 浓缩 Vs 舒适 3 小空间居住方案之 两大矛盾 低总价Vs价值感 小 问题 面积局限 大进深 高梯户比 不通透 朝向限制 保留一个较大的完整空间 用足采光面 落地凸窗 保证层高 浅色内装 多用镜面 避免过碎的空间划分 以软隔断 垂直分区代替硬质墙体 保留灵活使用可能性 设计中前置对晾衣 工作台 宠物等生活细节需求的考量 空调 新风系统改善室内居住感受 储物空间 无孔不入 系统化 用足垂直空间 卫生间革命 导入人体工学 挤出空间水分 提高使用舒适度 定制化家电和集成化家具设计 电梯分组分段 整合层公共空间 平衡公摊与空间感受 5 浓缩 Vs 舒适 3 小空间居住方案之 两大矛盾 低总价Vs价值感 低 问题 倾斜展示重点 提升软性附加 强化个性感召 强化精装修的价值展示能力 公建风格外立面放大城市展示价值 携手品牌供应商 定制 特供 放大品牌附加值 大堂 电梯 公共空间的材料 设备 设施使用频率高 成为价值展示重点 特色亮点配套 总有一点人所不备 我所独有 独特的符号识别系统 系统化的个性张扬和自我归属 提供一个 体面的 社区会客厅 业主组织 话题事件提高软性附加值 6 看点一 精装修平台标准 看点二 三大基本产品指标 户型面积区间 得房率 梯户比 北京 最新小户型公寓大搜查 7 北京最新小户型公寓大搜查 NO 1金地名京 项目简介 区位 东四环四惠桥东北方向 紧邻四惠地铁站占地面积 4 5万平米建筑面积 12万平米容积率 2 3绿化率 35 楼座 8栋住宅楼1栋商业楼 8 梯户比 C座两梯4户E座两梯6户F G H座两梯5户 面积区间 建筑面积 60平米左右一居85 89平米一居半 户型A 建筑面积 58 08平米套内面积 44 94平米 户型B 建筑面积 89 60平米套内面积 70 34平米 90 120平米两居135 140平米三居57 140平米LOFT 得房率 C座77 8 D座77 4 F G H座78 5 北京最新小户型公寓大搜查 9 精装修对外报价 3000元 平米 赠送家具 家电及部分软装 精装修标准 室内装修标准 1 厨房地面 优质地砖 诺贝尔或相同档次品牌 墙面 优质墙砖 诺贝尔或相同档次品牌 洗衣机 西门子或相同档次品牌冰箱 西门子或相同档次品牌烤箱 西门子或相同档次品牌 部分户型无燃气灶 西门子或相同档次品牌抽油烟机 西门子或相同档次品牌洗碗机 西门子或相同档次品牌 部分户型 消毒柜 国产品牌 部分户型 橱柜 科宝博洛尼或相同档次品牌洗池及龙头 弗兰卡或相同档次品牌台面 日本可乐丽垃圾处理器 安娜海姆或相同档次品牌 两居户型精装修照片 北京最新小户型公寓大搜查 10 精装修标准 室内装修标准 2 卫生间地面 优质地砖 诺贝尔或相同档次品牌 墙面 优质地砖 诺贝尔或相同档次品牌 座便器 KOHLER 科勒 品牌洗手盆 KOHLER 科勒 品牌淋浴房 钢化安全玻璃淋浴房浴缸 KOHLER 科勒 品牌面盆 水龙头 KOHLER 科勒 品牌淋浴房龙头花洒 KOHLER 科勒 品牌 3 卧室地面 优质实木复合地板墙面 高级壁纸 局部高档环保涂料 4 每户配送更衣柜和储物柜 5 起居室及餐厅地面 实木复合地板 部分户型高档石材墙面 高级壁纸 局部高档环保涂料 三居户型精装修照片 北京最新小户型公寓大搜查 11 精装修标准 室内装修标准 6 开关 面板西门子 7 室内可视对讲液晶彩色显示屏 霍尼韦尔或相同档次品牌 8 门窗入户门 钢质入户门 霍曼或相同档次品牌 高级电子锁 凯特曼或同等档次内门 钢质户内门 霍曼或同等品牌 推拉门除外外窗 优质断桥隔热铝合金窗 部分户型局部LOW E玻璃 部分户型局部三层中空防噪玻璃 9 新风系统公共区域装修标准 1 大堂 候梯厅走廊地面 首层高档石材 二层以上高级地砖墙面 首层高档石材 局部高档环保乳胶漆 二层以上高级墙砖 局部高档环保乳胶漆 LOFT户型精装修照片 北京最新小户型公寓大搜查 12 精装修标准 公共系统供水系统 市政自来水管网 自动变频供水热水系统 提供生活热水预留电热水器接口中水系统 小区设有中水处理系统供电系统 双路供电燃气系统 市政燃气管道燃气入户供暖系统 市政热源 地板采暖 部分户型散热片采暖制冷系统 冷暖空调三星或同等品牌电话系统 预留电话接口电视系统 有线及卫星电视接收系统预留接口网络系统 光纤到小区 宽带入户 预留网络接口 会所及大堂可无线上网消防系统 自动报警系统 消火栓灭火系统 燃气报警系统安防系统 保安监控系统 主动式红外线防盗系统 巡更自动管理系统 各户均有可视对讲系统及紧急报警按钮电梯 OTIS或同等档次 精装修细节照片 北京最新小户型公寓大搜查 13 NO 2设计师广场 项目简介 区位 位于西四环南路1号 看丹桥西南角占地面积 17949平方米建筑面积 99206平方米容积率 3 8绿化率 30 楼座 由4栋23或26层高层塔式酒店公寓及大型综合商业组成 北京最新小户型公寓大搜查 14 梯户比 三梯14户 面积区间 建筑面积 32 55平米零居 主力户型 92平米一居 少量 户型A 建筑面积 48 60 51 16平米套内面积 35 06 35 81平米得房率 约70 户型C 建筑面积 54 20 56 46平米套内面积 39 11 39 52平米得房率 约70 得房率 约70 北京最新小户型公寓大搜查 15 精装修对外报价 2500元 平米 赠送家具 衣柜 写字台 电视柜 家电及部分软装 精装修标准 室内装修标准 1 开放式厨房地面 高级石材 高级实木复合地板墙面 采用诺贝尔档次的瓷砖或装饰面板顶棚 高级乳胶漆 局部造型天花或配饰线橱柜 整体橱柜 含地柜和吊柜 采用依耐斯或同档次产品标准五金件 龙头 洗菜池采用美国摩恩或同档次产品标准电磁炉 西门子或同档次产品标准抽油烟机 西门子或同档次产品标准冰箱 西门子或同档次产品标准微波炉 LG或同档次产品标准灯具 防雾筒灯 厨房精装修照片 北京最新小户型公寓大搜查 16 精装修标准 室内装修标准 2 卫生间地面 采用高级大理石墙面 采用高级大理石铺装 内墙或采用部分玻璃与室内空间分割顶棚 局部吊顶门 玻璃门或高级实木复合门淋浴间 钢化透明玻璃隔断淋浴间 或浴缸采用美国科勒或同档次产品标准洁具 科勒或同档次产品标准的洗面盆和座便器 洗面盆配石材台面五金件 龙头 花洒 采用德国汉斯格雅或同档次产品标准 毛巾环 毛巾勾 浴巾架 手纸架 马桶刷件 梳妆镜采用美国摩恩或同档次产品标准电器 西门子或同档次产品标准的洗衣机一台灯具 高级防水灯具及镜前灯 卫生间精装修照片 北京最新小户型公寓大搜查 17 精装修标准 室内装修标准 3 客厅 卧室地面 采用高级实木复合地板 复合木踢脚墙面 高级壁纸或局部高档木饰面顶棚 高级乳胶漆 局部造型天花 配饰线 窗户上方设高级窗帘盒或窗帘杆家具 多功能组合柜一个 高档固定整体衣帽柜一个 内设隔板 横杆 轨道史丹利 灯具 高级灯饰 4 部分户型进门玄关地面 高级大理石铺装墙面 高级壁纸顶棚 高级乳胶漆 局部造型天花 5 门 窗户门 金隅北木 或同档次实木复合木质三防门 配高档电子锁具和大尺寸猫眼外窗 高级免检断桥铝合金双层中空外窗 开启方式为外旋并配进口五金件 开启扇配纱窗 6 可视对讲 三星或同档次产品标准的液晶可视对讲机 零居室精装修照片 北京最新小户型公寓大搜查 18 精装修标准 公共区域装修标准 1 外立面外墙外保温 主体墙面采用干挂高级石材 局部采用不锈钢或树脂幕墙装饰 2 首层大堂 层高5 8米 地面 进口石材拼花铺装墙面 大理石造型铺装 局部高档木饰 配饰局部镜面和不锈钢顶棚 高级乳胶漆及艺术造型天花 配高级灯饰单元大门 高级不锈钢门 配可视对讲磁卡门禁系统 3 首层电梯间地面 进口石材拼花铺装墙面 进口石材铺装 局部镜面或不锈钢做造型顶棚 艺术造型吊顶 配高级灯饰 4 电梯轿厢电梯门套 石材铺装首层电梯门 高级钛金不锈钢地面 大理石拼花铺装墙面 采用钛金镜面不锈钢配扶手轿顶 高级配饰 5 标准层走廊地面 花岗岩铺装 配踢脚线墙面 高级乳胶漆 局部配大理石或花岗岩装饰顶棚 配现代风格吸顶灯 6 标准层电梯前室电梯门套 石材铺装地面 大理石拼花铺装墙面 石材铺装 正对电梯口的墙面做艺术装饰造型顶棚 配现代风格的声控吸顶灯 7 安防系统在首层大堂和电梯轿厢内安装24小时监控设备 公寓 车库及各出入口设监视摄像机 具有24小时摄像监控系统 北京最新小户型公寓大搜查 19 精装修标准 公共系统通讯 预留网络 电话 电视插座 采用西门子或同档次标准的开关面板和插座 预装卫星电视系统有线电视 预留有线电视及国际卫星电视系统接口空调 分户式空调系统 采用LG或同档次产品标准分体式空调电梯 日立高速电梯 三台群控供电 社区双路供电 每户独立电表与开关箱供水 市政供水 提供24小时生活热水供暖 市政集中供暖 采用地板采暖形式消防系统 大堂及电梯厅设烟感自动报警系统 消防喷淋系统和消火栓系统停车系统 车位智能停车场管理 采用自动道闸管理系统 含住户的读卡出入与临时车辆的取卡 收费处双重管理一卡通出入管理系统 业主持非接触挂件型卡可畅行所有门禁 各单元门禁采用近距离读卡器 车库出入口采用远距离读卡器 公共区域精装修照片 北京最新小户型公寓大搜查 20 NO 3鼎城 e托邦 项目简介 区位 石景山区阜石路与杨庄东路交叉口占地面积 65355平方米建筑面积 220158平方米容积率 3楼座 鼎城e托邦位于鼎城的南侧 全精装小户型 1 5层为商场 6 15层为精装公寓 共454户 户型面积40 80平方米之间 北京最新小户型公寓大搜查 21 精装修对外报价 1200元 平米 赠送家电 洗衣机 冰箱 抽油烟机 电磁炉等 以及赠送室内衣柜 精装修标准 1 厨房地面 马可波罗或同档次品牌墙面 马可波罗或同档次品牌橱柜 博洛尼 依耐斯或同档次品牌 2 卫生间地面 墙面 马可波罗或同档次品牌座便器 洗手盆 科勒或同档次品牌 3 居室地面 圣象 北美枫情或同档次强化复合地板墙面 高级壁纸入户门 曼特或同档次品牌钢质防盗门 4 外墙及设备外墙 幕墙 局部面砖 中央空调 约克空调电梯 迅达电梯 北京最新小户型公寓大搜查 22 NO 4万科金阳 项目简介 区位 朝阳公园桥以东1000米 姚家园路南侧占地面积 1 25万平方米建筑面积 2万平方米容积率 1 38绿化率 30 楼座 住宅242套 1栋4 19层S型板楼 北京最新小户型公寓大搜查 23 梯户比 两梯11户 共19层 面积区间 建筑面积 精装零居 48 50平米153套精装两居 80平米左右29套毛坯LOFT 50 70平米60套 户型B 建筑面积 48 50平米套内面积 33 34平米得房率 约68 得房率 约68 户型A 建筑面积 87 88平米套内面积 59 60平米得房率 约68 高层部分 Loft 4层 北京最新小户型公寓大搜查 24 精装修标准 1 厨房地面 高级地砖 东鹏或同档次 墙面 乳胶漆 局部瓷砖或马赛克顶棚 防水石膏板吊顶饰ICI高级环保防水乳胶漆橱柜 高档整体橱柜含水盆 龙头 依耐斯或同档次 抽油烟机 合资品牌电磁炉 合资品牌电热水器 A O Smith或同档次嵌入式冰箱 海尔或同档次洗衣机 三星 LG或同档次 2 卫生间地面 高级地砖 东鹏或同档次 墙面 高级墙砖 东鹏或同档次 顶棚 防水石膏板吊顶饰ICI高级环保防水乳胶漆门 钢化玻璃门固定家具 高档水盆柜 高档淋浴房洁具配送 高档洁具 科勒 乐家或同档次 高档龙头 花洒 摩恩或同档次 高档五金配件 毛巾架 浴巾架 厕纸架 马桶刷 厨卫空间精装修照片 精装修对外报价 1500元 平米 赠送固定家具和家电 北京最新小户型公寓大搜查 25 精装修标准 3 户内厅 室 地面 高档强化复合地板墙面 高级ICI环保乳胶漆顶棚 高级ICI环保防水乳胶漆家具 高档低柜 吊柜及大衣柜电器 高档壁挂式分体空调 三星 LG或同档次 4 其他入户门 钢质入户门外窗 断桥隔热铝合金型材中空玻璃窗 开启扇没有隐形纱扇窗台板 石材台面水暖 电热水器供应生活热水 散热器采暖燃气 市政天然气电气 安装西蒙开关 插座面板 起居空间精装修照片 北京最新小户型公寓大搜查 26 精装修标准 公共系统有线电视系统 预留有线电视接口 客厅设接口 每个卧室设接口 可接卫星电视节目网络 电话系统 每户设置网络 电话信息接口 含语音 数据 客厅设接口 主卧室设接口 卫生间不设安防系统 户内 首层设置红外幕帘报警 每户设置紧急报警按钮 每户设黑白可视对讲中端安防系统 户外 小区出入口 广场设闭路电视监视系统 四周围墙设周界报警系统 小区出入口设车辆出入管理系统 小区设置安防报警中心供电系统 供电系统 单相220V入户 每户4KW 一户一表 制冷 空调安装到位采暖 集中供暖 散热器采暖给水 市政给水 户内支管采用PPR管排水 排水管材采用机制铸铁管生活热水 电热水器安装到位 起居空间精装修照片 北京最新小户型公寓大搜查 27 NO 5苹果社区 酒店服务式公寓 项目简介 区位 CBD核心区 距国贸600米占地面积 南区16万平米 北区5万平米建筑面积 南区70万平米 北区27万平米容积率 4 37绿化率 30 楼座 南区共8栋楼 北区共3栋楼北区包括酒店服务式公寓 8 2万平米 商街二十二院街 蒙太奇公寓及苹果LOFT 北京最新小户型公寓大搜查 28 梯户比 A单元四梯21户B单元四梯15户C单元四梯20户 面积区间 建筑面积 60平米零居 主力户型 户型B 建筑面积 59 01平米套内面积 44 62平米 得房率 约75 6 户型A 建筑面积 134 13平米套内面积 101 42平米 酒店服务式公寓 北京最新小户型公寓大搜查 29 精装修标准 室内部分装修标准 1 厨房地面 实木复合木地板墙面 冠军 欧神诺 诺贝尔或同档次墙砖顶棚 多乐士或同档次环保乳胶漆 配灯饰橱柜 拉丘娜 科宝博洛尼 汉森或同档次组合橱柜 高档洗菜盆 食物垃圾处理器 配油烟机 电磁炉 A座东端2居及C座西端2居为燃气灶 微波炉 2 卫生间地面 冠军 欧神诺 诺贝尔或同档次地砖墙面 冠军 欧神诺 诺贝尔或同档次墙砖及玻璃马赛克顶棚 高档铝扣板吊顶 配灯具和排气扇洁具 科勒 乐家或同档次高档品牌洁具 洗手盆 坐便器 配科勒 摩恩或同档次混水龙头 花洒淋浴房 高档淋浴房 3 客厅及卧室地面 实木复合木地板墙面 环保壁纸及多乐士或同档次环保乳胶漆顶棚 多乐士或同档次环保乳胶漆 配灯饰窗帘 遮光窗帘 4 家具双人床 床头柜 部分房间为嵌入式衣柜 沙发 多功能桌 餐桌 5 家电电视机 模块化液晶无绳电视子母机空调 知名品牌分体式冷暖空调冰箱 知名品牌冰箱洗衣机 知名品牌洗衣机其他 开关面板 西门子 TCL或同档次产品 户门 霍曼或同档次三防门 配高级门锁 防盗眼 窗户 高级断桥铝合金隔热型材 双层中空玻璃 精装修对外报价 2000元 平米 赠送部分家电 北京最新小户型公寓大搜查 30 精装修标准 公共部分装修标准 1 外墙外墙外保温及高级外墙涂料 2 首层大堂及电梯间地面 高级防滑地砖墙面 高级石材天花 艺术天花配美观灯饰公共出入口 落地玻璃门信箱 各户专用不锈钢信报箱 3 标准层电梯间及公共走廊地面 高级防滑地砖墙身 高级环保壁纸天花 多乐士或同档次环保乳胶漆配美观灯饰电梯 合资电梯 轿厢高档装修 4 地下停车库 地下专用停车库 可直接进入公寓电梯厅 安装保安监控设施水泥地面 墙面环保涂料 设备标准给水 采用变频式分区供水系统 提供24小时生活用水 每户均设独立水表热水 提供24小时生活热水 城市管网供水 每户设IC卡热水表供暖 市政供暖 户内设高档钢制散热器 努奥罗或同档次 配自动温控阀电力系统 每户均设独立卡式电表 配电箱网络 五类线入户 户内设网络及电话插座电视 歌华有线入户安防 首层大堂出入口安装彩色可视对讲门禁系统 户内设置彩色可视对讲机 车库出入口设监控系统消防设备 按国家有关规定安装消防设施 地下车库采用自动喷淋灭火系统园林景观 市政公共绿地约1 5公顷 并设自动喷灌系统 北京最新小户型公寓大搜查 31 NO 6亚胜铂第公馆 项目简介 区位 丰台区方庄桥东南角占地面积 1 1万平方米建筑面积 5万多平方米容积率 5 6绿化率 30 楼座 共分A B两栋24层塔楼首层为星级酒店式大堂 地下1层到地上4层设有商业和会所 5层以上为公寓部分 北京最新小户型公寓大搜查 32 梯户比 三梯14户 面积区间 建筑面积 35 58平米零居 主力 50 67平米一居98平米两居 少量 101平米三居 少量 得房率 约71 A座楼座图 B座楼座图 户型A 建筑面积 49 12 51 39平米套内面积 34 99 36 61平米得房率 约71 户型B 建筑面积 50 44平米套内面积 35 93平米得房率 约71 北京最新小户型公寓大搜查 33 精装修标准 室内部分装修标准 1 厨房 卫生间地面及墙面 诺贝尔 冠军或同档次地砖 墙砖天花 高档防水石膏板橱柜 依耐斯或同档次组合橱柜台面 高档人造石材厨房洗涤盆及龙头 合资知名品牌洁具 科宝博洛尼 科勒 乐家或同档次品牌洗衣机 海尔或同等品牌抽油烟机 电磁炉 依耐斯或同等高档合资品牌电冰箱 伊莱克斯或同等品牌 2 卧室及客厅地面 高档复合石材或复合木地板墙面 高级环保壁纸天花 高级乳胶漆或镜面 3 其他入户门 德国霍曼等同档品牌室内门 高档合资品牌门窗五金件 诺托 丝吉利亚或同档进口品牌 精装修对外报价 2000元 平米 赠送部分家电 居室精装修效果图 北京最新小户型公寓大搜查 34 精装修标准 公共部分装修标准 1 首层大堂地面 高档石材或大理石拼花地面墙面 高档石材 2 电梯厅地面 首层高档石材或大理石拼花地面 标准层高档地砖墙面 首层高档石材 标准层高档墙砖 3 公共走廊和楼梯间地面 高档地砖墙面 高级乳胶漆或高档墙砖设备设施门禁一卡通海尔或同档次可视对讲系统闭路电视监控系统火灾自动报警及消防联动控制系统电子巡更管理系统停车场管理系统楼宇自控系统 居室精装修效果图 北京最新小户型公寓大搜查 35 NO 7名敦道 服务式公寓 项目简介 区位 东二环广渠门桥东南占地面积 52893平方米建筑面积 331276平米 服务式公寓总面积为37600平米 容积率 4 7绿化率 20 楼座 名敦服务式公寓A3 地上23层 地下3层 高度为80米 冠城名敦道 服务式公寓 北京最新小户型公寓大搜查 36 梯户比 六梯23户 面积区间 建筑面积 50 80平米零居和一居 得房率 约71 7 户型A 建筑面积 63 72平米套内面积 45 68平米得房率 约71 7 户型B 建筑面积 61 69平米套内面积 44 22平米得房率 约71 7 北京最新小户型公寓大搜查 37 NO 8伯朗峰 项目简介 区位 昌平西关环岛东北端占地面积 2万平方米建筑面积 8万多平方米容积率 4绿化率 30 楼座 A座为五星级标准酒店 B C D座为酒店式公寓 约1000套 北京最新小户型公寓大搜查 38 面积区间 建筑面积 45 90平米零居至两居 B座平面图 C座楼座图 D座楼座图 梯户比 B座三梯25户C座三梯24户D座三梯22户 北京最新小户型公寓大搜查 39 精装修标准 室内部分装修标准 1 厨房地面 诺贝尔 冠军或同档次品牌优质地砖墙面 诺贝尔 冠军或同档次品牌优质面砖橱柜 国内知名或合资品牌厨盆 龙头 摩恩或同档次品牌 2 卫生间地面 诺贝尔 冠军或同档次品牌优质地砖墙面 冠军 诺贝尔或同档次品牌优质面砖台面 大理石天花 铝塑板吊顶洁具 科勒或同档次品牌龙头 花洒 高仪或同档次品牌 3 居室墙面 高级壁纸或高级乳胶漆 多乐士或同档次品牌 地面 地砖或复合地板天花板 石膏板吊顶 高级乳胶漆 多乐士或同档次品牌 室内精装修效果图 北京最新小户型公寓大搜查 40 大堂精装修效果图 精装修标准 室内部分装修标准 4 其他户内窗 优质断桥隔热铝合金 中空玻璃窗台 大理石台面户门 四防门内门 高级空心压缩门 配高级五金件插座及开关面板 高档品牌 西门子 罗格朗 朗能或同档次品牌 5 设备设施安防监控系统 保安报警系统电梯运行监控及五方通话系统公寓对讲系统 门禁管理系统停车管理系统 电梯门禁选层管理系统楼宇自控系统 三表计量系统卫星及有线电视系统 综合布线系统综合布线机房设备 背景音乐系统音视频会议系统 消防系统 北京最新小户型公寓大搜查 41 NO 9学院派 项目简介 区位 海淀区西土城路与学院南路交叉路口建筑面积 约12万平方米容积率 2 27绿化率 30 楼座 分为A B C座 其中A1号楼为14 16层塔楼 A2号楼为9层板楼 B座19层 C座用途为办公 北京最新小户型公寓大搜查 42 得房率 A座80 4 B座74 4 梯户比 A1座一梯2户A2座两梯8户B座四梯20户 户型B 建筑面积 60 81平米套内面积 45 24平米得房率 约74 4 户型A 建筑面积 64 15平米套内面积 51 58平米得房率 约80 4 面积区间 建筑面积 60 70平米一居85 101平米两居165平米三居 北京最新小户型公寓大搜查 43 室内精装修实景图 精装修标准 北京最新小户型公寓大搜查 44 NO 10智地钻河公馆 项目简介 区位 西直门立交桥西北角 西环广场北侧占地面积 35967平方米建筑面积 55195平方米容积率 3 8绿化率 35 楼座 A座地上12层 地下3层 B座25层 地下3层 579套 北京最新小户型公寓大搜查 45 得房率 72 9 梯户比 A座六梯46户B座七梯46户 面积区间 建筑面积 40 60平米零居 主力户型 户型A 建筑面积 42 68平米套内面积 31 12平米 户型B 建筑面积 52 9平米套内面积 38 56平米 北京最新小户型公寓大搜查 46 室内精装修实景图 精装修标准 北京最新小户型公寓大搜查 47 小户型公寓产品平台指标统计 梯户比 最低2户 梯最高8 3户 梯常见3 75 5 5户 梯 得房率 最高80 4 一梯两户板楼 最低68 常见68 78 面积区间 零居 30 60平米一居 50 70平米两居 80 100平米三居 100 140平米 北京最新小户型公寓大搜查 48 小户型公寓产品平台指标统计 最常用品牌 门 霍曼乳胶漆 多乐士厨卫面砖 诺贝尔 冠军洁具 科勒 乐家 摩恩橱柜 科宝博洛尼依耐斯家电 西门子 北京最新小户型公寓大搜查 49 小户型公寓产品平台指标统计 公共部位 电梯 合资品牌大堂 首层电梯厅 石材装修为主配艺术造型标准层电梯厅 地砖 墙砖 乳胶漆 壁纸墙面为主 北京最新小户型公寓大搜查 50 小户型公寓产品平台指标统计 设备设施 可视对讲 合资品牌液晶彩色显示屏可视对讲机空调 三星 LG等知名品牌冷暖空调采暖 市政供暖 地板采暖 散热器采暖 北京最新小户型公寓大搜查 51 小空间 大作为 看点一 外域传真 日本小户型启示 看点二 本土先行 万科U5系统介绍 52 日本小户型住宅户型简介 目前 日本城市住宅的主流形式为nLDK型方案 即以L 起居室 D 餐厅 和K 厨房 为住宅的基本要素 以起居室为中心 布置各房间 连接n个卧室 这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价 使大量生产和普及推广成为可能 且由于卧室面积和个数的可变 可衍生出不同的类型来满足不同家庭的需求 很受居民们的青睐 日本小户型集合住宅主要为大城市中工薪阶层和青年家庭服务 此类住户的基本家庭结构为2 3口人的核心家庭模式 因此 三居室为集合住宅的主流户型 为节约土地 争取较高的容积率 在总体布局上 普遍采用大进深 小开间 单面外廊 公用电梯楼梯的布局 还采用日影斜线法精确控制建筑日照间距 建筑层高控制在2 6 2 8m 以降低建筑总高度 减少建筑间距 洋室即卧室此房型为3LDK型即三居室 帖 也称畳日本房间的面积是用榻榻米 畳 的块数来计算的一张榻榻米的传统尺寸是宽90厘米 长180厘米 厚5厘米 面积1 62平方米5 0帖 即8 1平方米 日本小户型启示 53 日本小户型住宅户型特点 日本的集合住宅由于外廊式结构 多从北侧入户 户门往后退2m左右 与公共外走廊中间形成一个 小院子 水 电 煤气表均设于此 方便查抄 户型平面呈 十字形 即 户型中间为走廊 入户后是 玄关 设鞋柜 衣柜 顺道往前 卧室靠近住宅入口玄关附近 沿走廊两侧布置 并不强求南向 住宅中部一般为卫浴空间和厨房 厨房不要求必须对外开窗 起居室则位于最南端 一般与餐厅相连 共同构成餐起空间 和室作为日本特有的第二起居空间 一般与起居室相邻设置 推拉门可以打开 摘下 其空间可间接采光而不必直接临窗 从而节省了面宽 空间得到高效利用 户内空间结构呈现实用化 人性化 细分化 灵活化的特点 餐厨相连 餐起相通 卫浴空间分区设置 储藏空间灵活分布 外廊 过渡 小院 卫浴分区设置 储藏空间灵活分布 餐厨相连 餐起相通半开敞式的厨房保证了使用上的相对独立 又可以使空间在视觉上连为一体 且便于主妇在做饭的同时照顾到在起居室的家人和在阳台玩耍的儿童 日本小户型启示 54 日本小户型住宅室内精装修图片 日本公寓精装修基本要求 没有所谓毛坯公寓 必须是全精装 受严格的尺寸要求所限 固定的电器要求全部配置 所有的新建公寓都必須有独立换气系统 中央空调的风管到每个区域 绝大多数公寓有地暖系统 很低价的与部分学生公寓除外 热水和饮用水也是全时供应 所有交付的公寓必须按照样板间实样的同等要求和效果装修完成 所有的设施至少要有15 20年以上的使用寿命 入口过渡 小院 1 可以避免走道的行人对住户的干扰 2 增强从公共空间到私密空间的过渡 避免住户心理上的突兀 3 水 电 煤气表均设于此 方便查抄 方便户外用品的收藏的贮藏室 带脚部照明的鞋箱和移動的門 日本小户型启示 55 TES式温水式床暖房水循環式地暖 日本小户型住宅室内精装修图片 24小时通风设备 室内小高差衔接处理 移门轨道 LL 40等级地板 入户门及浴室门的高级锁具 为将来装扶手需要 在入口 走廊 盥洗室设置装扶手的基础 任意年龄可灵活操控的大开关 日本小户型启示 56 大尺寸厨房水槽可以清洗炒锅和大尺寸砧板 日本小户型住宅室内精装修图片 抽拉式水栓 垃圾粉碎机 带阻尼的橱柜 多功能电磁炉 半透明厨房收纳吊柜 日本小户型启示 57 卫浴空间详解 一般的情况 日本的一户住宅内只设一套卫生间 各独立功能空间设计模块化日本户内卫生间常按使用功能细分为洗浴 化妆 如厕三个各自的独立空间如厕空间面积较小 约1 2平米 内部仅设一座便器和一小型洗手池 有时 洗手池与座便器的水箱合为一体 日本小户型启示 58 卫浴空间详解 洗脸间内设洗手盆与洗衣机 一面与浴室相连兼作浴室的更衣间及化妆室 一面和厨房相近或穿通 成为家务室 使劳动流线近便日本人重视洗浴 淋浴花洒和浴盆同在一个空间里但分开设置 形成独立湿区日本人一般先淋浴后泡澡 洗浴时间很长 但因浴厕分开设置 减少了相互干扰 日本小户型启示 59 座便器边的安全扶手 有清洁 除臭 暖风功能的座便器 如厕空间精装修图片 可放置物品的安全扶手 小型洗手池 日本小户型启示 60 一体式的洗面化妆台 方便的提拉水栓 一体式的洗面化妆台 隐藏在镜面后的收纳柜 三镜面洗面台收纳柜 带烘干功能的洗衣机 洗面间精装修图片 日本小户型启示 61 能调节高度的花洒 容易干燥的地面镶嵌格快速干燥 并可以防止排水后留下的污物进入地漏清洁时只需要用刷子轻刷即可 美观的隐形地漏 洗浴间精装修图片 浴室换气干燥机 美观实用的壳式浴缸 洗浴间全景图 六小时保持水温的魔法浴缸 日本小户型启示 62 万科全面家居解决方案 U5万科全面家居解决方案 毛坯 装修 万科全面家居解决方案 TOTAL SOLUTION 是一套涵盖了从低到高不同层面的住宅产品 以及从项目定位 设计 部品配置 项目施工到后期服务等一系列的标准体系 而不仅仅停留在全装修的层面 万科通过对不同客户行为模式的深入研究 针对从公寓到别墅不同类别的建筑产品特点 将户型设计 建筑设计和室内装修设计同步进行 再进行施工 并进行售后服务保障 最终为客户提供物有所值 物超所值 领先于市场的住宅家居产品 万科全面家居解决方案 是万科精细化阶段的重要成果 U 即UnitIntegration 是单元一体化的解释U5又称之为UnitIntegrationof5 在不同的城市的不同项目中有含义略有不同在大连溪之谷的全面家居解决方案中 U5有三个层面的丰富内涵 一是 5大流程 1站式购房体验 2年整体质保 3重品质保障 4大品控流程 5大空间系统 二是 5大空间系统 的深层阐释 即 U1玄关整合系统 U2厨房便捷系统 U3卫浴集成系统 U4卧室收纳系统 U5客厅明亮系统 三是 5大品牌 即与摩恩 西蒙 美标 圣象 方太5大国际知名品牌结成战略合作伙伴 建立战略采购平台 在品牌 质量 性价比 环保性等各方面 全程保障建材品质 呈现万科的独有家居品质 青岛万科U5U1自由收纳玄关系统 让生活优雅从容U2多功能厨房系统 把烹饪成为享乐U3便捷家政间系统 让琐碎与生活剥离U4细致衣帽间系统 将品味用心收藏U5休闲阳台系统 身心轻松美容 好心情自然来 万科U5系统介绍 63 U1玄关整合系统 快乐在进门的第一步讲究生活 玄关很重要 人对家的第一观感来自这里 也是自己和客人出出入入的地方 空间不大 但学问很多 脱鞋穿鞋 穿衣脱帽 诸多细节需要巧妙设计设计原则 将物品分类收装 留足通道和空间 保持宽敞 出入方便 立体大衣柜 足够高度 以免规整大衣折损 变形 男鞋柜 女鞋柜 可竖直放置长筒女靴 步入式拖鞋柜 不必弯腰取鞋 玄关储物空间 杂物台 放置钥匙 钱包 小包等杂物 方便进出门放取 万科U5系统介绍 64 U2厨房便捷系统 艺术操作 好心情烹制好味道据统计 待在厨房里 真正用于烹饪的时间约只占三分之一 大部分的时间都用来清洗 擦擦抹抹和等待 而一生来回奔走于锅碗瓢盆的距离 足可绕地球一圈 很费劲 如今 有更 便捷 的办法设计原则 科学及惯性的动线 贮藏 洗菜 切菜 待煮 烹饪 成品放置的流程设计 大面积 多功能储物空间 洗菜 生熟菜保持距离进行分区 不锈钢灶台版面 易于清理油污 万科U5系统介绍 65 U3卫浴集成系统 方 便 快 洁 的轻松享受在一般住宅里 不算大的卫生间 却有最复杂的系统 看不见的给排水 看得见的浴缸 马桶以及附台面的洗脸盆构成所谓的三件套 现在万科的TS则加上洗衣室 整合 成为四件套 设计原则 整合洗衣室 洁净空间合理有效运用 高度适中的杂物架 漩涡式静音马桶 双面推拉面镜 万科U5系统介绍 66 U4卧室收纳系统 细节 装 出来的品位生活怎么 装 和 装 什么 其实是一个很头痛的问题 如果你喜欢购物 中意细小精致的物件 总是看到漂亮的衣服爱不释手 却又担心家里没地方摆放 那么为你量身定做的主卧收纳系统 在设计之初便考虑到所有生活细节需要 让你想怎么 装 就怎么 装 设计原则 能装 会装的空间 衣裤等各种物品按照所需尺度分区摆放 按照物品适合尺寸 储物柜分多格 万科U5系统介绍 67 U5客厅明亮系统 每一寸空间都与光明相伴这是会呼吸的住宅 空气自然的流通 白天光线充足 到了夜晚灯光还客串当起了空间的雕刻师 增添气氛 设计原则 节能环保 采光自然 宜室宜家 万科U5系统介绍 68 下一站 后都市 时代 我们所有对小户型公寓产品未来的展望都是基于一个预测 都市中这类客群的特征越来越分化与越来越清晰 因而与其说是对产品的展望 不如说是对一种日趋鲜明的城市生活的描摹 功能的进一步解构倾向 技术的高集成倾向 虚拟社交与现实社交的两极互补倾向 69 WIFI的标签化 无线网络时代的开启使我们的网络生活不再受空间限制 随心所欲的上网 资源也可以共享 更是为繁忙的商务人士带来最大的便捷性 灵活性 不受空间的限制和网络安装的烦恼节省开支 现在有两台电脑的家庭越来越多了 为了节省开支 无线网络可以充分利用现有的资源 把计算机连接 东莞加多宝公寓采用西门子的Hi Path无线上网技术 英国莱斯特城市的城市公寓 利用Wi Fi无线上网技术 资源共享 多机共享 一起联网玩游戏 还可以互传信息 相互进行语音对话或共看一部影片等沟通便利 在楼座的任何角落都可以聊天 下一站 后都市 时代 70 针对商务人士 国际化公寓的必备配套设施 可以使商务人士第一时间了解全球新闻资讯针对外籍人士 外籍人士可以享受本国家精彩的节目 不用再苦恼语言上的障碍针对年轻白领 节目更丰富 电影 演唱会 电视剧和综艺节目等一些年轻人喜爱的节目应有尽有 信息传递全球化 24小时卫星电视节目更丰富 语言种类更全 可以更快 更广阔的传达全球资讯 下一站 后都市 时代 71 生活智能时尚化 为 忙碌的都市新锐 量身定做的智能家电系统 messages PDA call internet 非正常的门窗开启的情况 家庭安防系统会通知主人 让家的一切将尽在主人掌控之中 打电话 发短信可以随意控制家中设备 随时了解家里每一角落的情况变化和观察家中需要照顾的老人和孩子是否安全 繁忙的都市生活 轻松的享受人生 身在外 家就在我身边回到家 家电把我连向世界 以智能家电系统为载体 通过无线网络 实现智能家居系统的实现对家中设备的远程访问和互联互通 以及数字媒体信息共享的系统 下班回家前就可通过手机开启家中的空调 调节舒适的室内温度 下一站 后都市 时代 72 社区住户交流频繁化 聚焦内部生活 甚至更多住宅楼内部住户交流空间 通过休闲配套颠覆邻里交流日益冷漠的趋势 现代生活中人们邻里交流日益匮乏 通过楼座内部休闲配套 增加楼座内部住户交流 创造新世纪人文信息革命在有限的空间下创造出无限可能的价值点 公寓时尚化 都市生活新趋势 社区公共厨房 社区游戏室 空中花园空中餐厅 下一站 后都市 时代 73 经典重温 推介一 小户型的私密逻辑 作者用生动的语言和自身的感受帮我们构建了关于小户型空间设计的几个基本观点 对于进行小户型产品评价和趋势研判具有很强的实用性和启发性 推介二 万科的小户型四大族群 从 人 出发 使用 终端即是 研发 起点 特别是对于小户型产品 越是 贴身 的 越容易也越必须体现个性 因而不同的族群必将对应不同的产品倾向 另一启发意义在于万科对客户的分类标准和总结方式 颇值得我们在客户研究中借鉴 推介三 我的32平米 绝不仅仅是一个建筑师放大趣味与创意的空间游戏 从中更多的能看到当居住水平和居住观念发展到一定阶段时 那些必然会出现的思考和必然会促生的变化 这些思考和变化其实与住宅的大小无关 只是被浓缩在32平米的空间中时 更 触目惊心 也更 发人深省 74 小户型并非大户型的缩小版 它和大户型之间不只是量的区别 而且是质的区别 是在设计逻辑上质的区别 小户型内部设计所反映的 是每家每户的家庭生活逻辑 而对这个逻辑影响最大的就是家庭的人口构成 所以 从这个出发点分析 我们就能知道 小户型事实上将分成两种完全不同 甚至是完全相反的设计逻辑 一部分小户型 将变得更私密 所以 从一进户门开始 这类的小户型就不太需要明确的功能分区 相反 如果各功能单元之间 能进行适度的空间开放与功能融合 将会大大增强产品的魅力 许多海滨度假酒店中表现出来的私密逻辑和小家庭的小户型 所反映的逻辑是一样的 流动 融合 模糊 混搭 是一个真正的私享的二人世界 抓住了这一点 也就能够准确的打动客户的心 另一部分小户型刚正好相反 相对于前一种小户型而言 这些小户型的面积更小 售价更便宜 因此买它们的人的家庭人口数不是更少 而是更多 这种面向偏大家庭的小户型的设计 反而要进一步研究如何增强家庭内部的分割 而不是融合 选自 小户型的私密逻辑 作者 李忠华高莱斯国际地产顾问 北京 公司董事总经理 私密逻辑 75 年轻人如今对住宅的要求已经同他们的上一代有了巨大的变化 这些变化包括 将家庭视为成功符号和解压空间 二人世界意识增强 对于相关场所的重视 休闲和时尚居家的特点 对于室内储藏和衣帽空间的需要增加 做饭被视为居家交流活动 使得厨房格局和功能的变化 传统客厅电视休闲模式被淡化 带来室内空间的变化 在这些变化中 在年轻人的生活习惯和需求中 主卧 已经全面取代了以往客厅的位置 成为年轻人居所中最核心的生活空间 以下是一些值得我们注意的关于卧室的细节和趋势 时下年轻人睡觉的床体尺度有越变越大的趋势 选择2米大床成为普遍现象 选择在主卧中上网的人最多 超过1 2 40 的人会在主卧看DVD 近1 3的青年人群选择在主卧工作 主卧室是青年人群的主要活动空间 睡觉之外的其他行为发生仅次于客厅 相当一部分年轻人日常在主卧中放置 使用电脑 可以认为主卧承担了较传统更多的信息接收功能 甚至超过专门的书房 以电脑为载体的上网 工作 打游戏频次相当突出 而使用电脑对于桌椅 空间均有一定要求 设计可考虑主卧或客厅中设计专门的上网区 不仅仅只是提供一张书桌 而且是更为舒适 功能更多样化的区域 选自 青年群体房屋产品需求研究 作者 万科地产 此调查针对北京 上海 广州这三个城市年轻人 参加条件为22 29岁的青年之家 大专及以上学历 购房自