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可研报告住宅模板可研报告住宅模板 目录 一 总论 一 项目背景 1 项目概要项目名称馨园明珠居住小区项目开发商南昌新鑫光明发 展有限公司设计单位江西省华杰建筑设计有限公司项目建设地点南 昌市迎宾北大道155号 2 开发商概况南昌新鑫光明发展有限公司 原名南昌机械有限公司 于92年成立 企业总资产投资近六仟万元 其中有土地15亩 厂 房 办公楼 仓库 食堂等配套用房 水 电 路 绿化 下水道 等配套设施投资 生产所需固定设备及技术投资 职工近100人 平 均年生产5000万元 累计创税3000万元 为了配合南昌县人民政府将 迎宾大道打造成商贸一条街的整体改 造工程 拟将工厂迁入小兰工业园 计划征用土地50亩 投资8000 万元 在原有产品基础上新增集群抄表系统产品 预计建成后投产 可实现年产值1 1亿元人民币 并且每年将以30 以上速度递增 年 创税800余万元以上 地方政府将此项目列入重点招商引资项目 为 了企业搬迁落户小兰工业园给予了一系列优惠政策 如将地块容积率提高 通过综合开发此项目补偿企业应搬迁新建厂 房而造成的经济损失 3 可行性研究报告编制依据 1 投资项目可行性研究指南 2 建设项目经济评价方法与参数 第三版 3 江西省南昌县城市总体规划 xx 2020 4 南昌县统计年鉴 xx xx 5 开发商提供的项目规划与建筑设计方案资料 6 开发商提供的其它相关资料 二 项目概况 1 项目用地本项目用地位于江西省南昌市南昌县迎宾北大道旁 该用地南北约320米 东西约86米 面积19739 9平方米 地势西高 东低 基地东南北三面现存有居民楼 西临迎宾北大道 2 建设规模本项目总用地面积19739 9平方米 总建筑面积84633 6 平方米 其中计算容积率面积76195 6平方米 不计容积率总建筑面积8438平 方米 建筑占地面积7351 6平方米 该项目为集住宅 商业 停车等功能为一体的大型民用建筑 本工程 包括4栋18层住宅楼 1 2 3 4 楼 2栋23层住宅楼 5 6 楼 临街2层商业用房及一个1层的地下车库 小区规划居住总户数474户 按户均3 5人计 约2800人 机动车停 车位为289个 3 主要建筑条件 1 场地位于江西省南昌市南昌县 西邻迎宾大道 交通极其方便 2 南昌县城市规划办公室已将该地块规划为商住和车库用地 南 昌县人民政府出具了国有土地出让证 4 项目总投资及融资方案估算项目开发建设投资为8855 07万元 其中土地费用802万元 前期工程费用20万元 基础设施建设费80万 元 建筑安装工程费6691 77万元 开发间接费20万元 管理费用22 8万元 利息177 3万元 销售费用210万元 开发期税费78万元 其 他费用156万元 不可预见费392万元 估算项目总投资为8855 07万元 本项目的投资包括自有资金3630万元 销售收入再投入1225万元 向银行贷款4000万元 5 综合技术经济指标综合技术经济指标项目数量总用地面积19739 9 总建筑面积84633 6 其中计容积率总建筑面积76195 6 其中住 宅建筑面积67096 5 其中90平米以下户型47025 6 70 1 90平米以 上户型xx0 9 29 9 商业建筑面积9099 1 不计容积率总建筑面积8 438 其中地下车库建筑面积7437 架空层建筑面积1001 容积率3 86建筑占地面积7351 6 建筑密度37 2 绿地率25 1 住宅总户数474 户其中90平米以下户型636户90平米以上户型162户机动车停车位289 个其中地下停车位191个地面停车位98个 三 研究结论 1 近年来 南昌县在社会经济持续快速发展的同时 其城市化建 设也取得了显著成绩 南昌县作为省会南昌的南大门 省城近郊 全县已形成一个公路四 通八达 航空 水路 黄金十字铁路枢纽等齐全的交通运输网络 xx年 第三产业实现增加值38 17亿元 比上年增长15 3 十五 期间年均递增15 3 房地产业快速成长 xx年新开工商品房建筑面积134 56万平方米 占全市1 3强 涌现了梦里水乡 大湖之都 绿地山庄 九里象湖城 等一大批精品楼盘 新洪客隆 南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘 洁惠花园宾馆 桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升 社会消费品零售总额24 5亿元 比上年增长15 5 十五 期间年 均递增19 49 中介 保险 物管 信息等服务业成为新亮点 xx年 地区生产总值比上年增长19 93 十五 期间年均递增15 39 全县财政总收入比上年增长33 6 年均递增21 6 全社会固 定资产投资比上年增长61 2 县域经济综合实力排名全省第一 基本竞争力迈入全国A级行列 经中国社科院等三家权威机构联合评审 该县位居全国最具投资潜 力中小城市15位 xx年 全县总人口91 73万人 其中男性48 25万人 女性43 48万人 非农业人口16 12万人 xx年 出生率13 7 死亡率3 74 自然增长率9 96 人口呈 上升趋势 在南昌县经济建设突飞猛进的状态下 本项目的完成能很好的解决 南昌县及周边地区人口的居住问题 为南昌印钞厂工会提供良好的 居住条件 项目中的商铺能带动该片区的商业经济 为本项目的住 宅部分提供了方便的商业消费并提升了住宅房地产的自身价值 项 目中的车库部分也能安全方便居民在日常生活中停车 并完善项目 居住功能和提升项目的总体价值 2 馨园明珠居住小区 位置极为优越 交通极其方便 该地在 连接南昌市区和南昌县的一条黄金大道 迎宾北大道旁 周围三面临生活区住宅及附属用房等 一面临街 周边各类市政配套设施完善 生活方便快捷 使住户能够感受到真 正不一样的都市生活 该项目已与目标消费群体签订了团购协议 项目竣工验收后住宅房 地产部分即可销售一空 项目的商铺部分全部临街 已与南昌县政府有关部门签订了相关协 议 取得了南昌县政府的大力支持 在取得预售许可证后即可进行 汽配行业的招商 再加上项目的住宅部分以及周边已有的居住小区 的人气支撑 商铺的销售前景十分乐观 3 南昌新鑫光明发展有限公司是南昌市当地的房地产开发公司 馨园明珠居住小区 是公司很重视的一个开发项目 该项目由公司中 高层房地产开发经营经验丰富的管理人员操作 配以先进的经营管理理念和合理的营销手段 实现项目的顺利开发 4 有财务分析结果可见 项目投资税前财务内部收益率为117 高于设定的基准收益率 项目有较大的投资吸引力 就本项目而言 市场的分析和项目的整体定位 以及项目投资经济 分析是基于经验和经济学的角度来定的 具有客观性和一般性 符 合市场规律及投资经济原理 配以合理的营销手段 实现项目的销 售目标 并最终实现项目的赢利目标将是完全可能的 四 该项目住宅部分的团购合作关系该项目 馨园明珠居住小区 由住宅和商铺两部分组成 是项目的开发商南昌新鑫光明发展有 限公司和南昌印钞厂工会共同洽谈多年 决定共同完成该项目 由 南昌新鑫光明发展有限公司进行项目的开发与项目商铺部分的销售 待项目竣工完成后 按照南昌新鑫光明发展有限公司和南昌印钞 厂工会共同签订的团购协议 由南昌印钞厂工会团购除开发商南昌 新鑫光明发展有限公司自留的十套外的住宅部分 最终完成该项目 的开发 建设 销售 二 市场分析与需求预测 一 南昌县概况及经济发展基本情况南昌县历史悠久 素称江西 首府首县 迄今置县2200多年 我县位于江西省中部偏北 赣江 抚河下游 鄱阳湖之滨 位处东经115 49 116 19 北纬28 16 28 58 之间 是 省会南昌的南大门 境域总面积1683 62平方公里 全县辖16个乡镇和向塘省级开发区 南昌小蓝经济开发区 总人口91 73万人 南昌县是省会南昌的南大门 省城近郊 县城离市区中心仅18公里 全县目前已形成一个公路 航空 水路 铁路等齐全的交通运输网 络 公路四通八达 国道 温厚高速公路穿境 而过 京九铁路与浙赣铁路在向塘镇交汇 使南昌县成为真正的黄 金十字铁路枢纽 向塘铁路编组站成为仅次于郑州的全国第二大货 运编组站 赣江 抚河在境内交汇 航道可通长江各口岸 县城离 昌北机场25公里 南昌县交通便利 京 九 浙赣 皖赣等铁路穿越县境 以6小时行程对接长珠闽三角洲等 发达地区 境内有全国第 二 江南第一的向塘铁路货运编组站 县城距市中心仅15公里 距昌北机场仅30公里 近几年来 我县紧紧围绕拼争全国 百强县 文明城 两大目标 坚持以大开放为主战略 以工业化为核心战略 以开发区为主战场 坚持开发区建设与县城建设双轮驱动 工业化 城镇化 农业产 业化齐头并进 县域经济呈现出速度加快 质量提升 结构优化的 良好发展态势 xx年 全县总人口91 73万人 其中男性48 25万人 女性43 48万人 非农业人口16 12万人 xx年 出生12568人 出生率13 7 死亡3432人 死亡率3 74 自然增长人口9136人 自然增长率9 96 xx年 全县GDP实现107 5亿元 增长19 93 财政收入完成7 18亿元 增长33 6 地方财政一般预算收入完成4 47亿元 增长34 6 县域经济综合实力位居全国A级 全省第一 经中国社科院等三家权威机构联合评审 我县位居全国最具投资潜力 中小城市第15位 xx年 第三产业实现增加值38 17亿元 比上年增长15 3 十五 期间年均递增15 3 房地产业快速成长 xx年新开工商品房建筑面积134 56万平方米 占全市1 3强 涌现了梦里水乡 大湖之都 绿地山庄 九里象湖城 等一大批精品楼盘 新洪客隆 南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘 洁惠花园宾馆 桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升 洪城汽配 江南饲料原 料等专业市场功能增强 社会消费品零售总额24 5亿元 比上年增长15 5 十五 期间年 均递增19 49 xx年末金融机构存款余额72 4亿元 贷款余额54 2亿元 中介 保 险 物管 信息等服务业成为新亮点 xx年 全县实际利用外资1 21亿美元 实际利用内资34亿元 分别 比上年增长20 和36 十五 期间累计利用外资3 02亿美元 利用内资99 06亿元 引进 内外资项目542个 其中世界500强 国内200强项目2个 知名品牌 项目2个 投资超亿元项目45个 xx年完成出口创汇3200万美元 比上年增长204 8 自营进出口企 业发展到25家 外经工作取得新进展 被确定为全省外派劳务输出基地县 个私民营企业完成总产值216 6亿元 实现增加值72 3亿元 利税14 4亿元 承办了全国性县域经济发展论坛 先后与全国11个县 市 区 建 立友好合作关系 二 市场分析 1 宏观经济分析xx年房地产市场全年维持衰退态势 始于xx年第4 季度 由珠三角区域逐步向全国范围蔓延 是各种调控政策作用 经济周期性下行 房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果 当前房地产市场已经出现供大于求的状况 大中城市房价自8月份开 始出现环比下跌 其中超过一半的城市房价出现下降 xx年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政 策的不利影响 有利因素则是各种优惠措施的出台 在3季度宏观经 济出现回暖的预期下 预计下半年房价将会止跌企稳 xx年房地产市场运行状况呈现以下四个特征 房屋交易量持续下降x x年 商品房销售面积持续下降 下降幅度逐月增加 1 11月 商品房销售面积49148 38万平方米 同比减少18 3 增幅减 少48 8个百分点 其中 现房销售面积为13716 96万平方米 同比减少19 4 期房销 售面积为35431 42万平方米 同比减少17 9 商品房销售面积降幅逐月增加 由1 2月份的4 2 降为1 11月份的18 3 四十个重点城市中 有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40 以上 下降程度较高的城市包括宁波 北京 福州 石家庄 郑州 深圳 上海等 同时 商品房空置面积较快增加 xx年5月 商品房空置面积结束自xx年下半年以来的负增长局面 11 月底 商品房空置面积为13599 93万平方米 同比增加15 3 其中 商品住宅空置面积为同比增加22 9 增幅比3月底增加33 5个百 分点 房地产开发投资意愿下降受需求市场低迷的影响 房地产开发投 资意愿的下降从xx年2季度就开始显现 4月份起商品房屋新开工面 积和土地购置面积增幅均低于上年同期 6月份起这两项反映房地产 开发投资意愿的指标各月均为同比负增长 xx年1 10月房地产开发企业购置土地面积为29596 42万平方米 同比减少5 6 增幅比去年同期减少22 5个百分点 房地产开发企业完成开发 土地面积19343 91万平方米 同比减少2 5 xx年 商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降 施工面积增幅和 竣工面积增幅均低于去年同期 1 11月 商品房新开工面积为84289 51万平方米 同比增长5 4 增 幅比去年同期减少17 5个百分点 商品房施工面积为254936 14万平 方米 同比增长17 7 增幅比去年同期减少5 3个百分点 商品房 竣工面积为35084 23万平方米 同比增长6 1 增幅比去年同期减 少2 4个百分点 房价出现近10年来首次下降各类型房屋销售价格涨幅逐步回落 8 月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌 跌幅逐月加大 房价 下降城市的数量逐步增多 xx年 70大中城市房屋销售价格同比上涨6 47 涨幅比xx年下降1 1个百分点 其中 新建商品住房和二手住房分别同比上涨7 07 和6 2 从环比来看 xx年70大中城市房屋销售价格下降0 3 其中新建商 品住房和二手住房分别下降0 7 和0 2 90平方米以下商品住宅价 格比年初下跌1 2 12月份 70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降 有52个城市二手住房价格出现环比下降 xx年房地产市场衰退程度逐季增加 其中 1季度供给增长增加 需求增长减缓 房价环比涨幅回落 但 受翘尾因素影响 房价同比涨幅仍保持较高幅度 2季度开发景气开 始下降 需求继续下降 房价涨幅继续下降 部分城市房价出现下 跌 3季度购房意愿继续低迷 开发投资意愿持续降低 房价出现首 次下跌 4季度房价下跌幅度继续加大 1 4各季度70大中城市房价变化分别为环比上涨0 8 环比上涨0 3 环比下降0 1 和环比下降1 3 加大住房保障建设xx年 商品住宅投资中 别墅高档公寓投资比 重下降 经济适用房投资比重与去年同期基本持平 1 11月 别墅高档公寓投资额为1720 04亿元 在商品住宅投资中的比 重为6 5 下降0 9个百分点 经济适用房投资额为819 37亿元 同 比增加18 2 xx年 除去经济适用房投资增加外 廉租房建设也大大加快 年初 中央财政安排投入资金68亿元 比去年增加17亿元 下半年 加快保障性住房建设 成为国务院确定的扩大内需 促进 经济平稳较快增长的重要措施之一 在新增1000亿元投资中 住房保障建设获得了一定份额 12月份 国家发展改革委又下达了100亿元中央补助投资计划 用于加快廉租 住房建设和国有林区 垦区 煤矿棚户区改造 以及扩大农村危房 改造试点等 经济适用房的大规模建设将会影响房地产市场上商品房的销售 会 降低房价 对非经济适用房的住房来说是威胁 xx年房地产市场运行趋势 商品房屋空置面积会有较大幅度增加xx 年和xx年商品房屋新开工面积都保持了将近20 的较大增幅 按照建 设周期推算 xx年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加 由于xx年房地产市场成交持续低迷 期房销售量下降近20 决定了 xx年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加 空置房屋直接形成房地产市场的当期供给 在空置房屋没有被很好 消化以前 商品房屋新开工意愿将会下降 以减少房地产市场的后 期供给 促进市场供求平衡 房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长xx年2 季度房地产开发投资意愿的下降开始显现 受此影响 xx年房地产 开发企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下 降 如果考虑企业延缓开发建设进度的因素 这部分投资可能会出 现负增长 同时 受存货增加的影响 xx年商品房屋新开工面积增幅会有较大 幅度下降 这部分项目对应的新增投资增长也会下降 此外 受宏观经济下行和资金紧张状况影响 估计上半年企业拿地 欲望和开发土地活动均不会增加 因此 xx年房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负 增长 房地产开发企业并购重组将会增加xx年 受开发信贷增长下降和 需求市场衰退的影响 房地产开发企业60 的资金供给源 国内贷款 个人按揭贷款 定金及预收款 都为负增长 企业资金链条日益紧 张 部分中小企业将会面临资金困境 未来企业并购重组将会增加 xx年房价将会止跌企稳短期来看 已经颁布的减息 税费优惠 对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定 xx年上半 年在 保增长 的大调控目标下 仍可能还会有利于房价稳定的政 策出台 从影响房地产市场的长期因素看 第三次 婴儿潮 出生的大量80 后年轻人的结婚需求 将会有利于近几年住房刚性需求的增加 过 去五年经济高速增长形成的居民财富积累的基础 这些因素都会对 促进房价的稳定起到积极作用 当前形势下 形成房价下滑压力的影响因素主要有宏观经济的下行 经济适用房建设力度加大带来的增加市场供给预期 农村建设用 地流转制度改革带来的土地供给层面的长远影响等等 在一系列扩大内需保增长的政策作用下 预计xx年3季度宏观经济将 出现回暖 同时经济适用房相关政策 农村建设用地流转制度相关 政策 短期内对房地产市场的影响有限 上述促进房价稳定因素的 影响将会大于房价下行因素的影响 预计xx年下半年房价将会止跌 企稳 2 区域房地产市场分析南昌市的房地产市场分析自07年底国际金融 爆发后 国家进行了一系列的宏观调控打压房价 整个房地产市场 低迷 南昌市区的房价自08年7月后相继开始下降 但是 08年10月 以来出台的两次房地产救市政策 减免契税 营业税 印花税 土 地增值税 城市房地产税等税费 其中90平方米以下住宅的税费优 惠力度就可以达到3 其五年以内住房转让5 5 的营业税予以减免 均在一定程度上降低了南昌市居民购房负担 提高了南昌市居民 住房支付能力 国务院131号文中指出 xx年到xx年 南昌市平均每年新增5万套经 济适用住房 xx年经济适用房竣工套数约为4万套 如果新增5万套经济适用房 则经济适用房的建设总量将为往年的1倍多 今后三年各年经济适用 房竣工套数占商品住宅竣工套数的比例达到30 左右 而近三年来该 比例一直在10 左右 经济适用房投资在商品住宅投资中的占比将由 往年的5 提高到近20 南昌市经济适用房建设总量的大量增加必然会对普通住房市场产生 一定的 挤出 效应 当前 房地产市场已经出现供大于求的状况 落实90 70政策中新建 的大量中小户型住宅将陆续进入竣工状态 这种时候南昌市大量供 给经济适用房 显然不利于这些普通住房的消化吸收 从而加剧南 昌市房地产市场的调整幅度 即使加大经济适用房建设计划没有落实 也会形成相应预期 这种 预期显然不利于扭转当前南昌市房地产市场的衰退态势 受需求市场低迷的影响 南昌市房地产开发投资意愿的下降从xx年2 季度就开始显现 4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅 均低于上年同期 6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各 月均为同比负增长 受此影响 xx年南昌市房地产企业上年结转的 在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降 如果考虑企业延 缓开发建设进度的因素 这部分投资可能会出现负增长 同时 南昌市房地产市场受存货增加的影响 xx年商品房屋新开工 面积增幅会有较大幅度下降 这部分项目对应的新增投资增长也会 下降 此外 受宏观经济下行和资金紧张状况影响 估计上半年企业拿地 欲望和开发土地活动均不会增加 因此 xx年南昌市房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能 出现负增长 xx年 受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响 南昌市房地产 开发企业60 的资金供给源 国内贷款 个人按揭贷款 定金及预收 款 都紧缩 企业资金链条日益紧张 部分中小企业面临资金困境 未来企业并购重组将会增加 南昌县的房地产市场分析近年来南昌县内大量新建房地产项目 仅x x年 南昌县第三产业实现增加值38 17亿元 比上年增长15 3 十五 期间年均递增15 3 房地产业快速成长 新开工商品房建筑面积134 56万平方米 占全 市1 3强 涌现了梦里水乡 大湖之都 绿地山庄 九里象湖城等一 大批精品楼盘 新洪客隆 南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘 洁惠花园宾馆 桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升 洪城汽配 江南饲料原 料等专业市场功能增强 社会消费品零售总额24 5亿元 比上年增长15 5 十五 期间年 均递增19 49 xx年末金融机构存款余额72 4亿元 贷款余额54 2亿元 从xx年到xx年商品房的建筑施工面积和销售面积逐年上涨 南昌市 房地产市场的住宅和商铺供应量也在逐年上涨 随着房地产的住房市场在南昌县打开后 百货商场等零售业和餐饮 等服务业也相继进入南昌县 为南昌县的建设添砖加瓦 为南昌县 的住房增加了配套设施 南昌县的住房消费者已不再拘泥于南昌县本县的居民 更辐射到南 昌市区的居民去南昌县投资买房 南昌县住宅和南昌市住宅相比的 优势有 面对南昌市区高价且随时可能下跌的房价 不如买南昌县 只有南昌市区房屋单价一半的住房 南昌县的房地产开发还只是 起步阶段 投资购买南昌县的房产有很大的投资获利空间 南昌 县环境优美 祥和 宁静 湖泊众多 空气清新 没有都市的喧嚣 好似世外桃源 是都市人休闲度假的好去处 由于较低的房屋 单价 使得房地产开发商可以扩大套房的建筑面积 这样消费者既 可以获得大面积的住房使用面积 又可以获得更大面积的小区活动 空间 拥有在南昌市区不能获得的居住感受 这吸引了近年来很多南昌市居民和想要在南昌安居乐业的人到南昌 县购置房产用于居住或投资 增加了南昌县的住房需求 商业建筑的供应分析项目的商业部分在政府的大力支持下专门用于 汽配的招商 形成商业汽配一条街 南昌县内虽然已有了一个较大规模的洪城汽配市场 但也远不能满 足全南昌县的汽配需求 该项目的商铺全部临街 是汽配的理想商 业用地 并且与洪城汽配市场呈犄角之势 满足了南昌县剩余汽配 市场的需求 可见 项目商业部分的建设和招商完全符合市场的需求 是可行的 需求群体分析 南昌县和南昌市内对住宅的刚性需求消费者 这部 分人群负担不起南昌市区高昂的房价 就选择南昌市周边地区的较 低房价楼盘购买楼房