万科考察报告

1 / 15万科考察报告楼盘考察报告楼盘考察报告万科中粮本岸周雨城万科进入苏州有近两年时间了，虽然经过收购南都房地产运作过玲珑湾项目，但是真正意义上的自己的项目的运作还是近期的事情。作为业界的老大，万科的产品总是备受关注。这几天，位于苏州工业园区的项目万科中粮本岸的样板间正式对外开放，也算是万科所谓第五代产品别墅产品的正式亮相。万科之前开发的别墅项目中，深圳的第五园是影响颇大的一个项目。不仅是在各个评奖中不断获奖，在普通客户中也得到了很大的认同。本岸项目延续了第五元的主要思想，充分考虑了中国客户的需要，通过简洁立面，富于变换空间实现一个外部封闭，内部通透的中国式空间。在小区规划上面，院落作为小区规划的重要元素，通过不同户型的排列组合，从而形成井然序的生活空间。2 / 15本岸在立面设计上，大量采用了众多的中国元素，比如白墙灰瓦，马头墙。但并不是简单的重现，而是通过简化与提炼，创造出一种全新的形象。由于小区的套型设计充分考虑了空间的变化。从而使小区的宅间道路虽然狭窄，但是富于韵味。两边林立的墙体显得清新而高雅，气势不凡。本岸的户型设计是典型的中国式户型，两进式的院落充分吸收了中国式园林的特点，整个房子充分利用中庭，进行采光与通风。同时围绕着中庭，进行功能的布局。庭院以北的房间基本上是主卧，书房等，而南面基本上的儿童房，客厅，露台等。通过这样的分区，使房间的功能分区主次分明。本岸的设计延续了中国住宅的简朴，清新与特俗的传统，外部立面简洁，内部空间丰富。通过错落式的庭院设计，创造出丰富多彩的居住空间。万科本岸户型面积基本为 300 平方米左右，每套的售价为四百五十万3 / 15左右。这样的价格应该说在苏州的别墅市场上还是具有非常强的吸引力。开盘当日基本售馨，说明客户对万科品牌及产品的认可程度还是非常高的。当然，本岸的产品也有其值得思考的地方。首先是其风格采用的中国式的风格。应该是的独树一帜，人们习惯了西班牙，法式各种西欧式的别墅，转而寻求传统的方向说明中国人的传统情节，同时也说明了中国建筑的有外国建筑无可替代的优点。其次是在小区规划上，由于小区设计的住宅的内部空间相对较大，从而小区的外部空间不够好。住户之间缺少相应的交互空间。并未体现中国传统住宅的交互性强的特点。邻里关系被高大的院墙隔开。在户型上面，围绕着中庭，设计者做了相对较多的文章，但是功能划分上并不十分明确，同时，户型的设计更多考虑的居住性，休闲空间考虑不够。户型的设计比较单一，客户群相对来说比较狭窄。当然，一个小区总是为特定的人群所设计的，没有一个产品可以超越这个范围。本岸的设计无论从哪个方面来说，4 / 15都可以称得上成功。沈阳工业化考察报告一. 考察简介1. 考察时间：2016 年 8 月 17 日；2. 考察项目：沈阳万科金域蓝湾、沈阳万科春河里项目；3. 考察内容：工业化施工二. 考察项目特点1. 沈阳万科金域蓝湾此项目工业化施工对象为高层，建筑外檐采取涂料涂刷，室内所有二次结构部位均在一次结构施工时浇筑，虽然成本有些许增加，但从总体来看节约了项目工期、降低空鼓开裂投诉维修费用、提高品牌质量；沈阳金域蓝湾的工业化形式为外围护与 pc 板置换式，pc 板5 / 15参与主体结构受力，所以 pc 板两侧均甩筋后浇，置换式的施工优点是省去外架搭设工期及成本、同时利于 pc 板成品保护，缺点是以室内为调节基准，pc 板室外存在微量错台，因采用涂料外檐可找平。2. 沈阳春河里作为沈阳市工业化观摩项目，进入施工现场给人第一感觉现场文明施工整洁、规整，细节考虑周到，工人生活区安全设施、生活设施齐全且布置很人性化。此项目工业化形式有两种：一个是类似金域蓝湾的半工业化形式，另一个则为纯装配式工业化结构。本项目局部现浇结构模板支撑结构形式采取了定型方钢带钉钢支撑，这种支撑形式优点在于支撑结构均匀稳定，浇筑成活混凝土平整度、垂直度、观感优异。上海万科新里程住宅产业化项目考察报告根据集团高管领导所的指示：“对万科的住宅产业化要予以跟进、关注” ，XX 年 8 月 21 日-24 日，产品管理中心6 / 15采购、研发等部门的相关人员，对全国第一个住宅产业化实体高层住宅-上海万科新里程的 20#、21#楼进行了深入考察，并听取了上海万科副总经理、三林事业部总经理郑康瑞等人的全面介绍。上海万科新里程项目原为杭州南都的歌雅花园，位于浦东新区三林镇杨高南路、高青路、川杨河以南，规划总建筑面积约 33 万米 2，绿化率 、容积率。建筑形态以小高层为主，房型以 90左右的两房和 125左右的三房为主。其中，20#、21#楼为首个以工厂化方式建造的商品住宅，18 层，总建筑面积两万多米 2。于今年的 2 月 2 日下午正式动工，并于 7 月封顶通过质检验收，目前已经进入精装修阶段。万科在上海“新里程”项目用来试验的住宅产业化过程，钢筋混凝土的构件用的是“干式施工方法” ，这是相对于传统的“湿式施工方法“(所谓湿式施工方法，就是在现场灌钢筋水泥，需要养护再往上灌钢筋水泥)而言的。据介绍，“干式施工方法”是在工厂里面用模板一块一块生产出来以后，再运到施工现场组装。7 / 1520#、21#楼的外墙、楼板结构采用完全 PC(预制钢筋混凝土结构)的方式，外墙、楼板在工厂生产，梁、柱现场浇注，通过吊装拼接。在施工过程中，20#楼以及 21#楼，分别采用了香港以及日本的建造方式，在建筑内部完全采用的是日本的技术。20#楼由香港技术建造的，在工厂建造预制墙面的时候将锚固钢筋也同时建造进去，每一块预制墙面看上去就像长了胡须一样。在将墙面送至现场后固定位置，测量好精确的垂直度后，用预留在墙面内的锚固固定在梁和柱子里面，紧接着就进行直接浇筑混凝土，将墙面的位置固定。另一幢由日本技术建造的楼，区别就在于固定的方式，在预制墙面送至现场的时候，这幢楼的框架已经建造了 3-4层，然后就把预制墙面挂上去，用铆钉固定住，进行浇筑。混凝土抗压，钢筋抗拉，就把梁牢固住了。两幢楼都采用同层排水，市内管线集合精装修同步进行。产业化的住宅基本上都是以装修房面市，如果购房者需要进行二次装修的话，就比较麻烦了，墙体的牢固程度甚至比夹角处的柱子更大。8 / 15这样建造的房子内的隔墙都是可以重新布局的，也就是说，房间内的如何分割布局可以自由发挥想象力。楼盘的外墙面所用的是公分的正方形瓷砖，也是在工厂生产外墙同时做上的。目前上海小高层住宅的建安造价一般为 1800 元/米 2 左右，采用 PC 技术，将增加 700 元的单价。但在工期上也能更为迅速，原来一层楼需要一周时间才能建好，现在标准层只需要需要五天了，并大大减少了楼盘外饰的工程量。工业化生产将施工时间缩短了一半，而且节约了 80%的劳动力并大大缩短了项目的设计规划时间。整幢楼的外墙体采用了外保温以及内保温，这在整体节能方面有了一定程度的保证。另外，墙体在制造过程中，就已经将窗户的框架在工厂里现浇在一起，运至现场后再配上玻璃，这样一来，就将普通住宅窗框渗水的问题彻底解决，保证了室内持恒的温度，在一定程度上也起到了节能9 / 15的效果。从以往的楼盘渗水现象来看，渗水的问题无非有这么几种情况，第一，窗户窗框的缝隙。第二，就是混凝土与砖的受热膨胀程度不一致，产生了裂缝，致使产生了渗漏问题。第三，混凝土与砖的沉降程度不一致，产生了裂缝，也就产生了渗漏。20#、21#楼的墙体使用的是工厂预制的钢筋混凝土墙体，没有砖存在，再加上窗框是和墙体同时在工厂浇灌而成的，因而，以上的渗漏问题从理论上来说也就不存在了。外墙板之间采用企口接缝，并用直径 30 毫米的空腔橡胶止水条横向、竖向布置。外墙板的相互挤压后，形成密封的一个防水槽，具有一定的伸缩性，也就免受震动的影响。另外，防水空腔让空气中的水汽直接流出，不可能进入到屋内。另外两个防水措施分别是橡胶止水条以及外墙面上被涂上的一层进口胶。同时浇灌成型带窗框的墙体、内保温以及外保温的运用、全部钢筋混凝土的墙面、以及三道日本技术的防水措施，这些都给这两幢产业化住宅加固了多重保护，节能效果尤10 / 15为突出。上海新里程的 20#、21#楼上下游产业链包含规划、设计、施工、安装、部品、监理等环节，共有 50 多个核心合作伙伴，涉及各种标准 200 多个。实际上，早在深圳万科总部1#楼的实验中，包括欧文斯、松下、大成等在内的 10 大合作伙伴就已参与进来。多年的磨合使得万科与合作伙伴之间形成了紧密联结关系。维系一个如此庞大资源的系统，需要依靠一套多方达成一致的复合标准体系。万科自己的标准体系与合作伙伴之间的不断磨合最终形成了一个产业化联盟的标准系，从部品制造到材料选择，到安装、施工直至验收的所有环节，都有一套复合标准，这些标准参照国家导向，兼顾市场客户的需求，并高于国家标准。上海万科董事长刘爱明透露，今年新开工的总建筑面积的35%，全部采用住宅产业化的 PC 技术；XX 年将有 60%的新开工项目采用 PC 技术；到 2016 年，上海万科的产业化开工面积将达到 80 万米 2，即 90%的新开工公寓，通过产业话方式建造。11 / 15另据消息，由建设部住宅产业化促进中心牵头的住宅建筑规范目前已经编写完毕，很快就要发布了。它是我国第一部以功能和性能要求为基础的强制性标准，该标准突出了住宅建筑的安全、健康、环保、能源和其他资源节约与合理利用的要求。西安万科城调研报告万科城位于西安城南片区大学城板块，陕师大正对面。占地 280 亩，总建筑面积万平米，其中居住用地亩，容积率，商业用地亩，容积率。项目包括近 5 万平米商业配套，产品涵盖联排、小高层、高层、公寓、LOFT 等“万科全产品线” ，除联排外，均采用万科成熟的全面家居解决方案，精装及万科品牌物业，将为西安带来前所未有的居住改变。万科城项目门口设有公交站台，有 5 条公交，平均 2 分钟一班。公交线路可连接地铁2 号线长安南路地铁站及穿越12 / 15老城商业中心。规划中的地铁6 号线从项目东侧经过，并规划在项目地块旁设“大学城北站” 。目前，万科城主要销售一期第三标段房源，共 3 栋楼，分别是 18、19、21 号楼，总高分别为 32 层和 11层，梯户比分别是1 梯 2 户和 2 梯 4 户设计，户型面积为 83-143 平米，精装房。现阶段预计参考均价高层 7500-9500 元/，小高层9500 元/平米；该房源已经于 2016 年 8 月 7 日开盘，目前可售房源不到 20%，目前当前施工进度已经出地面，预计2016 年交房。13 / 15开发商万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2016 年公司完成新开工面积万平方米，竣工面积万平方米。在全国 44 个城市有 170多个项目，连续两年成为全球最大住宅类开发企业。项目类型：普通住宅,别墅,高层,小高层,联排别墅户型面积：一居 15-45 二居 65-90三居 100-130建筑面积：616800 平方米占地面积：186848 平方米物业公司：万科物业物业费用：元/平米月绿化率：%14 / 15容积率：；公摊22%车位：1:暖气：地辐热采暖供水系统：24 小时