详细规划原理——控规篇.ppt

详细规划原理 汪如钢城规教研室 一 规划层面城市规划是城市政府为了达到城市发展目标而对城市建设进行的安排 一般按照从抽象到具体 从发展战略到操作管理的层次决策原则进行 城市规划一般分为城市发展战略和建设控制引导两个层面 城市发展战略 研究城市发展目标 方向 战略部署等重大问题 表达城市空间发展战略方向的意志 总体规划属于这一层面 建设控制引导 对具体每一地块未来开发利用做出法律规定 来控制各项建设活动 详细规划属于这一层面 一 我国城市规划编制的规划层次 二 每个规划层次的区别与联系 联系1 从上到下是个逐步深入 环环相扣的规划过程 2 每个层次的规划以上层次规划为依据 同时指导下层次规划 区别1 审批程序2 编制内容3 空间范围 跨省域范围 长三角城镇群规划 省域范围 浙江省城镇体系规划 市域范围 长兴市城镇体系规划 三个范围 长兴市城市总体规划 市域城市规划区总体规划用地 分区范围 分区规划 区块范围 控制性详细规划 地块范围 修建性详细规划 A1地块 A3地块 二 内容详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划 三 任务主要任务是 以总体规划或分区规划为依据 详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求 或者直接对建设作出具体的安排和规划设计 四 过程根据城市规划的深化和管理的需要 一般先编制控制性详细规划 以控制建设用地性质 使用强度和空间环境 作为城市规划管理的依据 并指导修建性详细规划的编制 第一部分 控规篇 提纲 一 控规产生背景二 控规的概念三 控规的作用四 控规与修规的区别和联系五 控规的编制内容与方法六 控规实例分析七 控规成果 一 控规产生背景 过去我们的城市规划理论是从苏联学来的 从总体规划到详细规划 往往需要做几年 百年大计 统一规划 逐年建设 详细规划没有控制性详细规划与修建性详细规划之分 规划做得很细 除了工业 仓库用地之外 几乎所有的街坊都摆上房子 在计划经济条件下实施都非常困难 往往是有规划而没有项目 有项目而没有建设条件等 不能及时实施 等有条件建设时 规划又不适用了 80年代初 我们总结了过去并吸取了德国 日本 香港城市规划的经验 认识到规划是一种政府行为 在城市建设中起指导作用 在促进经济发展的前提下 政府只要确定一些规划建设的控制指标 当某个地块需要建设时 就由政府下属的规划管理部门提出规划要求和控制指标 作为建设单位或个人投资开发的依据 莫斯科某居住区详细规划 莫斯科某居住区详细规划 上海曹杨新村 居住区 规划 54年 上海市南市区控制性详细规划 89年 二 控规的概念 控制性详细规划就是以经批准的城市总体规划和分区规划为依据 确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标 道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求 对下续修建性详细规划起直接指导和控制作用 三 控规的作用1 落实总规或分规 指导修规 起 桥梁 的作用 2 政府进行土地出让和管理的依据 四 控规与修规的区别和联系 区别 控规 用地控制 修规 具体项目布置 联系 控规指导修规 修规依据控规 控规用地规划图 B1地块修规 五 控规的编制内容与方法 控规类型很多 有工业区控规 居住片区控规 城市中心区控规 滨水地带控规等 1 内容详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线 规定各类用地内适建 不适建或有条件允许建设的建筑类型 规定各地块建筑高度 建筑密度 容积率 绿地率等控制指标 规定交通出入口方位 停车泊位 建筑后退红线距离 建筑间距等要求 提出各地块的建筑体量 体型 色彩等要求 确定各级支路的红线位置 控制点坐标和标高 确定工程管线的走向 管径和工程设施的用地界线 制定相应的土地使用与建筑管理规定 具体如下 一 土地使用1 用地使用控制1 用地面积2 用地边界3 用地性质4 土地使用相容性2 环境容量控制1 居住人口密度2 容积率3 绿地率4 建筑密度5 空地率 二 建筑建造1 建筑建造控制1 建筑高度 2 建筑后退 3 建筑间距 2 外部景观控制建筑体量建筑形式建筑色彩其他环境要求建筑空间组合建筑小品设置 三 设施配套1 市政设施配套给水设施 排水设施 供电设施 交通设施 其他设施2 公共设施配套教育 医疗卫生 商业服务 行政办公 文娱体育 附属设施及其他 四 行为活动与环保1 交通活动控制交通组织 出入口方位 装卸作业场地 停车场 道路系统 道路宽度 交叉口座标 标高 桥梁净空 机场净空 其他2 环境保护规定噪声 水污染 污水排放浓度 废气排放允许值 固体排放标准 微波 其他 2 方法 1 划分地块第一步 是根据建设用地的区位 土地使用性质 土地出让和房地产开发要求 综合空间环境结构设想及开发的可行性 划分基本地块 编排地块号码 第二步 确定各地块的用地面积和控制指标 主要是七大指标 用地性质 建筑密度 容积率 建筑高度 退后红线距离 绿地率 主要出入口 划分地块 注 为小区 或街坊 编号A B C D E F为地块编号 地块大小与用地特点 权属 有关 用地集中 性质单一的地块可大一点 用地零碎分散 地块要小一点 地块大小还与开发建设的方式有关 较大面积的统一开发地块可划分大 控制指标亦可省略一点 零星小地块和适用于多渠道开发的用地地块划分趋向于小一点 指标宜少而准确 注意事项 a 旧城区和沿街地段分块宜小 新建居住区分块宜大 b 至少与一条道路相邻 c 用地性质尽量单纯 d 同类用地控制要求大致相同 e 保护地段单独划出 2 确定土地使用性质及兼容范围 兼容性的确定 即以一类土地使用性质为主 兼容其它性质 如兼容小型办公 C1 的居住 R 复合用地 R C1住办 C2 R商住 A 对市场调节机制的配套 理发 便民百货 饮食 小土产杂货烟酒等 留出发展的空间 B 对非盈利性及公益性公建项目 如幼托 小学 中学 煤气站 门诊部 存车库 青少年及老年活动室 公厕 垃圾站等项目要定点 定量 定界进行控制 3 确定土地使用强度 容积率 建筑面积密度 建筑面积的总和与地块面积之比值 R 建筑总面积 用地面积 目的是控制建筑总量 建筑密度 又称建筑复盖率 建筑底面积与地块面积之比值 用 表示 覆盖率与环境质量有密切关系 目的 确保建设用地上留有一定比例的空地 人口密度和规模单位面积上的人口数 既要控制上限 保证环境质量 又要控制下限 保证开发社会效益 开放空间或绿地率 集中绿地A 开放空间 指地块内除建筑物 构筑物外 未建造的土地或二层以下的建筑空间并为公众提供无偿使用的空间 B 绿地率 除去建筑底面积 包括四周的散水 及道路用地 空地外的绿地面积占用地面积百分比 C 集中绿地 指绿化用地内宽度不小于8米 面积不小于400M2的绿地之和 建筑间距建筑物前后的主向及侧向间距 目的是保证日照 通风 消防 人防等环境质量 冬至日太阳 中午12点 高度角为h H为南向建筑物的高度 H1为后楼的窗台高度D为建筑物间距 tanh H H1 Dtanh tan35 21 0 71故一般采用 D 1 2 1 4H 建筑物后退 包括后退道路红线及后退边界线 在主要道路 干道 及主要人流集散地段退后间距应该要大一点 沿街的退界有规划部门根据该道路的性质来作出具体规定 在用地的边界线上后退 侧面 一般是保持最小消防间距 主向 目的是确保相邻地块的日照 故南向楼应留1 2H的日照间距 建筑高度最高 最低限制 一是控制绝对高程 例如不超过附近某标志性建筑 二是控制相对高程 例如 地面高程 不得低于4 0M 建筑物高度 在14层以下等 4 确定道路网结构控制街坊支路以及各级道路的红线位置 断面及重点控制点的坐标和标高 对于停车场 车库要定位 定量和定界 5 地块入出口根据交通管理办的规定 哪些道路可以开出入口 哪些道路不准汽车进出 要确定各个地块的出入口方位 一般一个地块出入口不少于两个 6 分图则为了方便规划部门管理 一般把各个地块的控制做成图则形式 并对各个地块赋予规定性指标和引导性指标 控制性详细规划分图则 云南丽水控制性详细规划 用地规划 1 云南丽水控制性详细规划 地块分图则 2 重庆北培新城控制性详细规划 1 土地使用规划图 重庆北培新城控制性详细规划 2 分图图则 以下将具体结合 奉化市城西新区控制性详细规划 案例 分别从方案和成果两个阶段来详细讲解 一 方案阶段1 有总规指导 城市规划区以内 2 无总规指导 城市规划区以外 六 控规实例分析 1 区位关系 区块位于奉化市以西 中心城区和溪口中心镇的中部地区 具体范围为309省道 萧棠线 奉溪连接线所围合的区域 用地面积10 7平方公里 区位图 2 功能定位及发展策略 略 发展生态住区3 基地解读 现状图 风景如画的剡江 山体绿色背景 湿地景观 场地特征 宏观尺度的整体空间构架 山 水 园 浑然一体 中观尺度的典型空间组合 小桥 流水 人家 诗情画意 4 规划构思具体考虑资源 结构 道路 景观的利用和组织 1 资源评价通过现场调查 对资源进行评价 确定比较好的资源 然后加以利用 通过资源评价 可以把剡江 泉溪江 山丘地带当作规划区中很好的景观资源加以利用 至于如何利用 需要细加考虑 寻找它们之间的相互关系 2 结构分析根据现状道路和水系划分为五块 主要用地分配 1 居住用地2 公共服务设施用地 3 绿化景观分析寻求景观资源之间的联系 4 路网分析定出主次干道的走向和步行系统设计 5 综合分析结合结构 绿化景观 路网进行综合分析 逐步深入 得出初步方案 方案特征 区域整合道路相连 绿带贯通资源利用山水景观 和谐一体公建配套南北中心 融合发展 用地功能结构及空间形态特征可以概括为 两心 两带 三轴 三园 九区 方案阶段一般只需要以下主要图纸和简要规划说明书 区位图 现状图 规划结构图 用地规划图 绿化景观规划图 道路交通规划图 方案阶段一般要提供一个对比方案 当地规划管理部门选定一个方案后 我们就可以进一步深入下去 编制成果 为评审做准备 二 成果阶段1 地块划分以道路 河流 绿化带等为边界 划分出合理规模大小的地块 统一进行编号 目的在于对每个地块实施控制 地块编码图 2 控制指标 主要在分图则中制定 给出每个地块的控制指标 对土地进行具体控制 控制指标包括规定性指标和指导性指标 以下具体结合一个地块详细讲解控制指标的制定 1 规定性指标 刚性 用地性质 R12 建筑密度 16 建筑高度 10m 容积率 0 5 绿地率 45 建筑后退红线如图 交通出入口方位如图 停车泊位及其它需配套设施停车位370 每户一个 设施包括会所 幼拖 商业垃圾站 公厕 变电所 2 指导性指标 弹性 人口容量人均按100平方米控制 约1300人 建筑形式 体量 风格要求欧式风格 四坡屋顶 建筑色彩墙面米黄色 屋顶蓝灰 其它环境要求结合城市设计 开放空间硬质景观和软质景观结合 注重步行系统的设计 绿化植物选用乡土物种 3 分图则 反映各地块的具体控制 控规分图则 3 专项工程规划 竖向规划 给水工程规划 雨水工程