以出售给他人并已实际交付的房屋设定抵押是否有效

以出售给他人并已实际交付的房屋设定抵押是否有效 以出售给他人并已实际交付的房屋设定抵押是否有效 时间 2008 年 07 月 22 日 投稿人 律师 袁为国 关键词 浏 览 2446 将已出售给他人 并已经实际交付的房屋再行抵押给第三人 是否有效 本文 对此进行阐述 袁为国袁为国 2005 年 10 月 17 日 被告韩某将自建的一间二层房屋出售给原告马某 双方签 订的房屋买卖协议书中约定 被告在一年内为原告办理房屋产权证 土地使用 权证 以下简称 两证 协议签订后 原告依约向被告交付了房款 被告 将房屋交付给了原告 原告对房屋进行了装璜 接通了水 电 一家人于 2006 年初搬入新房居住 可是 虽经原告多次催促 被告未能在约定的期限内将 两证 过户给原告 2007 年 11 月 15 日 被告韩某在原告马某不知情的情况下 将原告居住的房屋 作为向第三人李某借款的担保 抵押给第三人李某 在没有将该房屋已出售给 原告的事实向公证机关和房管部门如实说明的情况下 被告和第三人就该房屋 抵押事项先后在公证处 房管所办理了 房产抵押登记公证 和 房产他项权 证书 原告得知这一事实后 向人民法院提起诉讼 要求判决被告履行合同义务 将 两证 过户到原告名下 第三人则主动申请参加此案诉讼 请求确认抵押 有效 要求将该房屋拍卖优先实现其债权 被告以出售给原告 并已实际交付的房屋抵押给第三人 其行为是否有效 这是处理本案的关键 对此有两种截然不同的意见 一种意见认为 房屋产权 以登记为准 被告和第三人办理了房产抵押登记 该抵押行为有效 另一种意 见认为 被告将已出售给原告 并且已实际履行的房屋再行抵押 违反了国家 法律的强制性规定 该抵押行为无效 笔者同意上述第二种意见 具体理由如下 一 我国我国 民法通则民法通则 合同法合同法 均规定 恶意串通 损害国家 集体均规定 恶意串通 损害国家 集体 或者第三人利益的行为无效 或者第三人利益的行为无效 被告将已经出售给原告的房屋设定为借款抵押 主观上明显地存在恶意 第三人与被告签订借款抵押协议时 到实地看过房屋 明知此房屋已由别人入 住 在此情况下 仍与被告签订房屋抵押协议 主观上亦存有损害他人利益的 故意 由此可以认定 被告与第三人在将此房设定抵押时 主观上存在恶意 客观上构成串通 我国 民法通则 第 58 条 合同法 第 52 条均规定 恶 意串通 损害国家 集体或者第三人利益的行为无效 二 我国二 我国 担保法担保法 第第 3737 条 条 物权法物权法 第第 184184 条均规定 所有权 使条均规定 所有权 使 用权不明或者有争议的财产不得抵押 用权不明或者有争议的财产不得抵押 本案所涉房屋 被告于 2005 年出售给原告 原告向被告支付了房款 原 告一家搬入其中居住 对该房屋已经享有实际的权益 未完善的仅仅是尚未办 理过户手续 两证 还登记在被告名下 这种事实形成了房产实际权属与登 记权属之间的不一致 这种 不一致 使得该房产属于 有争议的财产 我国 担保法 第 37 条 物权法 第 184 条均规定 所有权 使用权 不明或者有争议的财产不得抵押 由此可见 被告将本案所涉房屋抵押给他人 违反了国家法律的强制性规定 其行为无效 三 最高人民法院司法解释明确规定 以自已不享有所有权或者经营管理三 最高人民法院司法解释明确规定 以自已不享有所有权或者经营管理 权的财产作抵押物的 应当认定抵押无效 权的财产作抵押物的 应当认定抵押无效 本案所涉房屋 虽然房产证还登记在被告名下 但原 被告双方 钱货两 清 被告对该房屋早已不享有实际的经营管理权 最高人民法院 关于贯彻 执行民法通则若干问题的意见 第 113 条规定 以自已不享有所有权或者经 营管理权的财产作抵押物的 应当认定抵押无效 四 建设部四 建设部 城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法 规定 权属有争议的房地产不得规定 权属有争议的房地产不得 设定抵押 抵押人隐瞒此种情况的 应当承担法律责任 设定抵押 抵押人隐瞒此种情况的 应当承担法律责任 国家建设部颁布的 城市房地产抵押管理办法 第 8 条明确规定 权属有 争议的房地产不得设定抵押 第 48 条规定 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共 有 产权争议或者被查封 扣押等情况的 抵押人应当承担由此产生的法律责 任 本案被告和第三人虽在形式上办理了相关的抵押登记手续 但是 他们在 办理这些手续时 隐瞒了该房已出售给原告 并已实际履行的事实 不符合办 理抵押登记的实质性要件 此种登记不仅不能产生抵押的法律效果 抵押人还 应当承担由此而产生的法律责任 五 将已出售给原告的房屋抵押给第三人 明显违反社会公德 此种风气五 将已出售给原告的房屋抵押给第三人 明显违反社会公德 此种风气 不可滋长 不可滋长 我国 民法通则 第 7 条 合同法 第 7 条均规定了 民事活动应当尊 重社会公德 的原则 本案被告将房屋出售给原告 并已实际履行后 又将同 一标的物抵押给第三人 不仅违反国家法律的规定 也违反最起码的社会公德 任何房屋买卖 从签订合同 办理转户登记之间 都会有一个时间差 如果 容许原房屋所有权人利用这个时间差 将卖出去的房