保利地产融资路径

保利地产融资路径 保利地产保利地产 2009 年度非公开发行年度非公开发行 A 股股票预案的公告股股票预案的公告 上海证券报 2009 02 18 保利房地产 集团 股份有限公司 2009 年度非公开发行 A 股股票预案的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实 准确和完整 对公告的虚假记载 误导性陈述或者重大 遗漏负连带责任 重要提示 1 发行对象 本次非公开发行的发行对象为包括公司实际控制人保利集团在内的不超过十家的特定对 象 其中 保利集团承诺以不超过 15 亿元现金并且与其他认购对象相同的认购价格认购本次发行的股份 除保利集团外的其他发行对象范围为 证券投资基金管理公司 证券公司 保险机构投资者 信托投资公 司 财务公司及其他合法投资者 2 认购方式 所有发行对象以现金认购本次发行的股票 释义 除非本预案另有所说明 下列词语之特定含义如下 1 发行人 本公司 公司 保利地产 指 保利房地产 集团 股份有限公司 2 保利集团 指 中国保利集团公司 本公司实际控制人 3 保利南方集团 指 保利南方集团有限公司 本公司控股股东 4 保利财务 指 保利财务有限公司 5 发行 本次发行 本次非公开发行 指 保利房地产 集团 股份有限公司本次以非公开发行的方 式向特定对象发行 A 股股票的行为 6 本预案 指 保利房地产 集团 股份有限公司本次非公开发行股票预案 7 定价基准日 指 董事会决议公告日 8 中国证监会或证监会 指 中国证券监督管理委员会 9 上交所 指 上海证券交易所 10 元 指 人民币元 第一节本次非公开发行 A 股股票方案概要 一 本次非公开发行的背景和目的 本次非公开发行 是公司应对经济增长减缓和房地产业调整 把握行业内重组整合进程加快的机遇 顺 应资本市场发展形势及进一步提升公司竞争力所采取的积极措施 1 住房制度改革以来 房地产业对我国国民经济的拉动作用不断增强 已经成为国民经济的重要支柱 产业 且目前的房地产业政策亦重新强调了这一点 同时 城市化进程不断加快 城市人口不断增加和居 民可支配收入水平不断提高 土地供应持续偏紧等支持房地产业发展的根本因素未发生任何改变 房地产 业中长期始终看好 2 2007 年第二季度以来 部分城市房地产市场开始出现调整 并逐步向全国范围扩散 本轮行业调整 虽然带来一定的短期影响 但有利于加速行业重组整合进程 更有利于行业长期健康 稳定地发展 对专 业规范的品牌企业而言更多是机遇 3 公司自完成 IPO 上市后 凭借卓越的公司战略和准确的判断能力 已成为目前行业内发展最快 业 绩最好的企业之一 即使在宏观经济和行业市场发生较大变化下 公司仍取得了领先行业的销售业绩 2008 年 公司实现销售面积 258 49 万平方米 同比增长 29 48 实现销售金额 205 11 亿元 同比增长 20 36 在上述背景下 通过本次非公开发行从资本市场上获得支持 进一步提高公司资本实力 是公司保持可 持续发展 巩固行业地位 与竞争对手拉开差距的重要战略措施 既增强公司未来发展潜力 为公司在行 业低迷期进行低成本扩张提供有利条件 又可加快公司项目开发和销售资金回笼 为公司在行业调整中扩 大市场占有率奠定坚实基础 根据公司目前负债率较高的状况 通过本次非公开发行 公司还可以改善自身资本结构 降低负债率 减少财务风险 提高公司的盈利能力和抗风险能力 二 发行股票的种类和面值 本次发行的股票种类为境内上市人民币普通股 A 股 每股面值为人民币 1 00 元 三 发行方式和发行时间 本次发行采用非公开发行的方式 在中国证券监督管理委员会核准后六个月内选择适当时机向特定对象 发行 四 发行数量 本次向特定对象非公开发行的股票数量合计不超过发行前公司总股本的 20 最终发行数量将提请股东 大会授权公司董事会与保荐机构 主承销商 协商确定 五 发行对象 本次非公开发行的发行对象为包括公司实际控制人保利集团在内的不超过十家的特定对象 其中 保利 集团承诺以不超过 15 亿元现金并且与其他认购对象相同的认购价格认购本次发行的股份 除保利集团外 的其他发行对象范围为 证券投资基金管理公司 证券公司 保险机构投资者 信托投资公司 财务公司 及其他合法投资者 六 认购方式 所有发行对象以现金认购本次发行的股票 七 发行价格及定价方式 本次非公开发行股票发行价格不低于公司第二届董事会第十四次会议决议公告前 20 个交易日公司股票 交易均价的 90 即 15 89 元 股 公司股票在董事会决议公告日至发行日期间如有派息 送股 资本公积 金转增股本等除权除息事项 将对发行底价进行相应调整 最终发行价格将在公司取得本次中国证监会发 行核准批文后 按照 上市公司非公开发行股票实施细则 的规定 根据竞价结果由公司董事会与保荐机 构 主承销商 协商确定 八 限售期 保利集团认购的股份自本次非公开发行结束之日起三十六个月内不得转让 之后按中国证监会及上交所 的有关规定执行 其他特定对象认购的股份 自本次发行结束之日起 十二个月内不得转让 九 未分配利润的安排 本次发行前的未分配利润由本次发行完成后的新老股东共享 十 上市地点 在锁定期满后 本次发行的股票将申请在上交所上市交易 十一 募集资金用途 本次非公开发行拟募集资金不超过 80 亿元 未扣除发行费用 募集资金在扣除发行费用后将投向以下 项目 项目名称 项目总投资 万元 拟投入募集资金 万元 上海保利叶上海项目 582 778 240 000 上海保利林语溪项目 158 911 70 000 广州保利 V 座项目 102 345 30 000 佛山顺德保利合园项目 80 767 40 000 天津保利上河雅颂项目 365 846 150 000 长沙麓谷林语项目 427 732 110 000 成都公园 198 项目 200 458 80 000 长春保利罗兰香谷项目 205 137 80 000 合计 2 123 974 800 000 如果本次非公开发行募集资金不能满足公司项目的资金需要 公司将利用自筹资金解决不足部分 如果 本次非公开发行募集资金超过公司项目的资金需要 剩余部分的募集资金将补充公司流动资金 在不改变 本次募投项目的前提下 公司董事会可根据项目的实际需求 对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行 适当调整 本次非公开发行募集资金到位之前 公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入 并 在募集资金到位之后予以置换 十二 本次非公开发行股票决议有效期 本次发行股票决议的有效期为发行方案提交股东大会审议通过之日起十二个月 十三 本次非公开发行是否构成关联交易 保利集团与公司签订了附条件生效的股份认购合同 承诺以不超过 15 亿元现金并且与其他机构投资者 相同的认购价格认购本次发行的股份 该行为构成公司的关联交易 须经公司股东大会的审议批准 保利 集团及其关联方将在股东大会上对相关事项予以回避表决 十四 本次发行是否导致公司控制权发生变化 保利南方集团为发行人的控股股东 截至 2008 年 12 月 31 日 直接持有发行人股份 120 091 80 万股 占发行人总股本的比例为 48 97 保利集团全资持有保利南方集团 为本公司实际控制人 保利集团直 接和间接持有发行人股份 120 554 07 万股 占发行人总股本的比例为 49 16 按照本次非公开发行的数 量上限测算 本次非公开发行完成后 保利集团直接和间接持有的股份共占发行人股本总额的比例不低于 30 仍处于实际控制人地位 因此 本次非公开发行不会导致发行人的控制权发生变化 十五 本次发行方案已经取得有关主管部门批准的情况以及尚需呈报批准的程序 本次非公开发行方案已于 2009 年 2 月 16 日经公司第二届董事会第十四次会议审议通过 本次非公开发 行方案尚需公司股东大会审议批准并报中国证监会核准 第二节保利集团基本情况及附生效条件股份认购合同摘要 一 保利集团的基本情况 1 基本情况 公司名称 中国保利集团公司 成立日期 1993 年 2 月 9 日 注册资金 15 亿元 法定代表人 陈洪生 住所 北京市东城区朝阳门北大街 1 号 28 层 经营范围 对集团所属企业的生产经营活动实施组织 协调 管理 所属企业生产所需设备 原材料的 代购 供应 销售 所属企业生产产品的批发 代销 与以上业务相关的技术咨询 技术服务 信息服务 进出口业务 2 股权控制关系结构图 3 主要经营情况及最近三年主要业务的发展情况和经营成果 保利集团主营业务包括军贸业务 房地产业务 文化业务和资源开发业务等 最近三年保利集团总资产 净资产 营业收入及利润总额等主要财务指标均保持两位数增长 整体实力显著增强 近三年主要财务指 标见下表 单位 亿元 2008 年 2007 年 2006 年 总资产 876 2 682 6 349 3 所有者权益 265 8 223 4 124 1 营业收入 234 4 140 5 87 3 利润总额 48 7 37 8 18 2 4 保利集团最近一年的简要会计报表 1 公司截至 2008 年 12 月 31 日简要资产负债表 单位 万元 未经审计 项目 2008 年 12 月 31 日 资产总额 8 762 447 其中 流动资产 7 689 516 负债总额 6 104 554 所有者权益总额 2 657 893 其中 归属于母公司的所有者权益总额 1 362 074 2 公司 2008 年简要利润表 单位 万元 未经审计 项目 2008 年 营业收入 2 343 852 营业利润 463 478 利润总额 487 079 净利润 353 940 5 保利集团及其董事 监事 高级管理人员最近五年处罚及诉讼等相关情况 保利集团及其董事 监事 高级管理人员最近五年未受过行政处罚 刑事处罚 也未涉及与经济纠纷有 关的重大民事诉讼或者仲裁 6 本次发行完成后 保利集团与公司是否存在同业竞争的说明 本次发行完成后 保利集团与公司不存在实质性同业竞争 7 本次发行预案披露前 24 个月内保利集团与本公司之间的重大交易情况 1 2008 年 7 月 本公司发行 43 亿元公司债券 保利集团为本期债券的还本付息提供全额无条件不 可撤销的连带责任保证 保证范围包括本期债券本金及其利息 违约金 损害赔偿金和实现债权的费用 2 根据公司第二届董事会第十二次会议决议及 2008 年第一次临时股东大会审议通过的 关于在保利 财务有限公司办理相关业务的议案 同意公司在保利财务办理如下相关业务 a 按照正常商业条件以及不差于公司可从独立第三方得到的条款 公司可在 20 亿元范围内接受保利财 务提供的担保业务 以及可在 20 亿元范围内接受保利财务提供的贷款等资金支持业务 b 公司在保利财务的日存款余额不超过 2007 年末资金余额的 50 按照正常商业条件以及不差于公司 可从独立第三方得到的条款 与保利财务进行存款等结算业务 c 除上述存款 担保 贷款等业务以外 授权公司在 20 亿元范围内 按照正常商业条件以及不差于公 司可从独立第三方得到的条款 可接受保利财务提供的营业范围内的其他业务 截至本预案公告之日 本公司在保利财务的存款余额为 128 308 58 元 除存款业务外 本公司尚未接受 保利财务提供的担保 贷款及其他业务 3 根据公司第二届董事会第六次会议决议及 2007 年第二次临时股东大会审议通过的 关于向中国保 利集团申请借款及担保的议案 同意公司向中国保利集团公司申请分别 20 亿元左右的借款和担保支持 同意以后年度均按此标准向集团申请该类资金及担保支持 截至本预案公告之日 保利集团及其关联方向本公司及本公司控股子公司提供借款本金合计 72 950 万 元 提供担保余额合计 8 亿 除上述交易外 本次发行预案披露前 24 个月内保利集团与本公司之间不存在其他重大交易情况 二 附条件生效的股份认购合同的内容摘要 1 合同主体 发行人 保利地产 认购人 保利集团 2 认购方式 支付方式 认购数量 认购价格 限售期 1 认购方式 以现金认购发行人向特定对象非公开发行的新股 2 支付方式 现金支付 3 认购数量 认购人承诺以最多不超过人民币十五亿元的现金认购本次发行股份 具体认购股份数 由双方在发行价格确定后签订补充协议最终确定 4 认购价格 本次发行中发行人向认购人发行的发行价格与向其他特定对象发行的发行价格相同 该发行价格不低于定价基准日前二十个交易日发行人股票交易均价的百分之九十 在公司取得本次中国证 监会发行核准批文后 按照 上市公司非公开发行股票实施细则 规定的竞价程序进行竞价 并根据竞价 结果由公司董事会与保荐机构 主承销商 协商确定 发行人股票在定价基准日至发行日期间如有派息 送股 资本公积金转增股本等除权除息事项 将对发行底价进行相应调整 5 限售期 认购人认购的股票在本次发行完成后 36 个月内不得转让 3 合同生效条件和生效时间 本合同在以下条件均获得满足之日起正式生效 1 本次发行已经发行人董事会和股东大会批准 2 认购人认购本次发行新股已经有权的国有资产监督管理部门批准 3 本次发行已经中国证券监督管理委员会核准 4 合同附带的任何保留条款和前置条件 本合同无任何保留条款和前置条件 5 违约责任条款 保利集团及本公司应按本协议的规定履行协议 一方违反本协议规定 应依法赔偿由此造成的对方的全 部损失 第三节董事会关于本次募集资金运用的可行性分析 本次非公开发行 A 股股票所募集资金扣除发行费用后 将投资于以下项目 项目名称 项目总投资 万元 拟投入募集资金 万元 上海保利叶上海项目 582 778 240 000 上海保利林语溪项目 158 911 70 000 广州保利 V 座项目 102 345 30 000 佛山顺德保利合园项目 80 767 40 000 天津保利上河雅颂项目 365 846 150 000 长沙麓谷林语项目 427 732 110 000 成都公园 198 项目 200 458 80 000 长春保利罗兰香谷项目 205 137 80 000 合计 2 123 974 800 000 如果本次非公开发行募集资金不能满足公司项目的资金需要 公司将利用自筹资金解决不足部分 如果 本次非公开发行募集资金超过公司项目的资金需要 剩余部分的募集资金将补充公司流动资金 在不改变 本次募投项目的前提下 公司董事会可根据项目的实际需求 对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行 适当调整 本次非公开发行募集资金到位之前 公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入 并 在募集资金到位之后予以置换 投资项目的具体情况如下 一 上海保利叶上海项目 1 项目情况要点 项目名称 上海保利叶上海 上海宝山顾村项目 项目总投资 582 778 万元 项目建设年限 2008 年 8 月至 2014 年 3 月 项目经营主体 由全资子公司上海保利建霖房地产有限公司开发经营 规划占地面积 408 374 平方米 总建筑面积 704 113 平方米 预计销售额 749 867 万元 2 项目基本情况 上海保利叶上海项目地块位于上海宝山区顾村镇 四至范围为 东至联阳路 该路东侧即中心河 西 至长白山路 该路西侧即彭家泾 北至菊太路 南至沙浦河 本项目净用地面积 408 374 平方米 容积率 1 37 规划建设普通住宅 总建筑面积 704 113 平方米 3 项目的市场前景 本地块所在的顾村地处普陀 宝山交界 是宝山新城的三大组团 顾村新城 西城区 东城区 之一 顾村作为上海市重大工程配套商品房 两个 1 000 万 工程的重要组成部分 政府对居住配套设施的投入对 改善居住和就业环境有着重要的作用 项目紧邻上海最大郊野生态公园 顾村公园 周围水系资源丰富 环境优美 占地面积为上海目前最大的世纪公园三倍 项目距离外环线较近 地铁 1 号线和 7 号线均经过 顾村 交通优势凸现 升值潜力巨大 整个区域居住氛围逐渐形成 生活配套十分完善 周边住宅楼盘较 多 参照市场价格 项目普通住宅较为合理的销售价格在 10 500 元 平方米左右 4 资格文件取得情况 2007 年 7 月 31 日 本公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权 2007 年 11 月 29 日由公司全资子公司 上海保利建霖房地产有限公司签订了 国有土地使用权出让合同 沪宝房地 2007 出让合同第 98 号 第 99 号 第 100 号 目前项目已取得 建设用地批准书 宝山区市 县 2008 宝府土书字第 023 号 025 号 026 号 2008 年 5 月 4 日取得 国有土地使用权证 沪房地宝字 2008 第号 第号 第号 第号 第号 建设用地规划许可证 沪宝地 2008 E01008 建设工程规划许可证 沪规建宝 2008 F00041 沪规建宝 2008 F00042 沪规建宝 2008 F00043 沪规建宝 2008 F00044 施工许可证 0801BS0055D 0801BS0055D 其他相关文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中 5 投资估算 本项目的总投资预计为 582 778 万元 其中土地成本为 334 000 万元 项目前期设计勘探费 4 365 万元 建设安装工程费 131 342 万元 基础设施建设费 36 152 万元 其他配套费和政府收费为 21 836 万元 不 可预见费 3 874 万元 期间开发费用及销售费用为 51 208 万元 6 项目进展情况与资金筹措 本项目一期已开工 项目计划使用募集资金 24 亿元 其余资金公司将采用自有资金 银行贷款或预售 收入等途径解决 7 项目经济评价 本项目预计实现销售额 749 867 万元 实现税后利润 89 172 万元 投资回报率为 15 30 销售净利率 为 11 89 项目各项经济指标良好 经济性上可行 项目经济效益指标一览表 内容 单位 指标 总建筑面积 平方米 704 113 总销售收入 万元 749 867 总投资 万元 582 778 税前利润 万元 118 896 净利润 万元 89 172 项目投资回报率 15 30 项目销售净利率 11 89 二 上海保利林语溪项目 1 项目情况要点 项目名称 上海保利林语溪 上海南汇康桥项目 项目总投资 158 911 万元 项目建设年限 2008 年 6 月至 2011 年 3 月 项目经营主体 由全资子公司上海保利建壅房地产有限公司开发经营 规划占地面积 120 573 平方米 总建筑面积 193 388 平方米 预计销售额 202 134 万元 2 项目基本情况 上海保利林语溪项目地块位于上海市南汇区康桥镇 3 号地块位于上海市南汇区康桥镇 四至范围为 东 至杨高南路 南至电信信息园 B 区 西至规划道路 北至外环绿带 本项目净用地面积 120 573 平方米 容积率 1 20 规划建设普通住宅 总建筑面积 193 388 平方米 3 项目的市场前景 项目所处的区域为大三林板块 众多高档住宅区位于该板块 是上海市居住认同度较高的一个板块 距 人民广场 徐家汇 陆家嘴都很方便 距离世博会厂址较近 有世博概念 具备较高的抗风险能力 项目本身地块的交通优势也比较明显 北靠上海外环线 东紧邻主干道杨高南路 依托大三林区域内已 经建成轨道交通 6 号线 8 号线 在建轨道交通 11 号线 可以方便的到达市中心区 项目周边的配套目 前仍在发展中 目前已有家乐福 易初莲花 易买德等大型超市 均开设购物班车 地块北侧的三林城内 在建中房城市广场也是大型的商业 这些大型的商业 其商业服务半径将有效的覆盖本项目 参照周边楼 盘的价格 项目普通住宅的销售价格将在 12 000 元 平米左右 4 资格文件取得情况 项目于 2008 年 1 月 24 日签订成交确认书 编号 南房地确字号 2008 年 6 月 10 日签订 国有土地 使用权出让合同 沪房地南汇 2008 出让合同第 19 号 目前已取得 建设用地批准书 南汇区 2008 南府土书字第 058 号 上海市房地产权证 沪房地南字 2009 第号 号 建设用地规划许 可证 沪南地 2008 E01208 建筑工程施工许可证 0801NH0032D 其他相关文件按照有关部门 的相关规定正在陆续办理中 5 投资估算 本项目的总投资预计为 158 911 万元 其中土地成本为 85 696 万元 项目前期设计勘探费 1 354 万元 建设安装工程费 38 325 万元 基础设施建设费 10 234 万元 其他配套费和政府收费为 6 167 万元 不可 预见费 1 122 万元 期间开发费用及销售费用为 16 013 万元 6 项目进展情况与资金筹措 项目一期已开工 项目计划使用募集资金 7 亿元 其余资金公司将采用自有资金 银行贷款或预售收入 等途径解决 7 项目经济评价 本项目预计实现销售额 202 134 万元 实现税后利润 22 624 万元 投资回报率为 14 24 销售净利率 为 11 19 项目各项经济指标良好 经济性上可行 项目经济效益指标一览表 内容 单位 指标 总建筑面积 平方米 193 388 总销售收入 万元 202 134 总投资 万元 158 911 税前利润 万元 30 166 净利润 万元 22 624 项目投资回报率 14 24 项目销售净利率 11 19 三 广州保利 V 座项目 1 项目情况要点 项目名称 广州保利 V 座 F2 2 项目 项目总投资 102 345 万元 项目建设年限 2008 年 1 月至 2011 年 8 月 项目经营主体 由控股子公司保利 广州 房地产开发有限公司与广州市天河区冼村经济发展公司合作 开发 规划占地面积 12 882 平方米 总建筑面积 204 960 平方米 预计销售额 198 282 万元 2 项目基本情况 广州保利 V 座项目位于广州市珠江新城内 在政府的规划中将成为未来广州 CBD 核心商务区 本项目占地面积为 12 882 平方米 规划建设写字楼和商业 总建筑面积为 204 960 平方米 地上可售面 积为 108 479 平方米 3 项目的市场前景 项目所在区域广州市珠江新城 拥有良好的发展前景 地铁三号线 五号线 多条公交线贯穿珠江新城 交通便利 歌剧院 博物馆 少年宫等大型市政配套设施的陆续建成和投入使用使得该区域成为未来广州 最具升值潜力的区域 项目整体市场前景看好 项目周边有富力中心 发展中心等比较有代表性的商业项目 参照周边楼盘的销售价格 本区域内写字 楼的销售价格在 18 000 元 平方米左右 商业价格在 20 000 元 平方米左右 4 资格文件取得情况 2004 年保利 广州 房地产开发有限公司以合作的方式取得该项目国土使用权 目前已签订 国有土 地使用权出让合同 穗国地出合 2004 363 号 领取了 国有土地使用权证 穗府国用 2006 第号 建设用地规划许可证 穗规地证 2004 261 号 建设工程规划许可证 穗规建证 2008 3202 号 施工许可证 编号 其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中 5 投资估算 本项目的总投资预计为 102 345 万元 其中土地成本为 5 014 万元 项目前期设计勘探费 2 808 万元 建设安装工程费 73 929 万元 基础设施建设费 4 960 万元 其他配套费和政府收费为 3 850 万元 不可预 见费 2 566 万元 期间开发费用及销售费用为 9 218 万元 6 项目进展情况与资金筹措 本项目已开工 项目计划使用募集资金 3 亿元 其余资金公司将采用自有资金 银行贷款或预售收入等 途径解决 7 项目经济评价 本项目预计实现销售额 198 282 万元 实现税后利润 44 525 万元 投资回报率为 43 51 销售净利率 为 22 46 项目各项经济指标良好 经济性上可行 项目经济效益指标一览表 内容 单位 指标 总建筑面积 平方米 204 960 总销售收入 万元 198 282 总投资 万元 102 345 税前利润 万元 59 367 净利润 万元 44 525 项目投资回报率 43 51 项目销售净利率 22 46 四 佛山顺德保利合园项目 1 项目情况要点 项目名称 佛山顺德保利合园 顺德容桂项目 项目总投资 80 767 万元 项目建设年限 2007 年 9 月至 2011 年 12 月 项目经营主体 由全资子公司保利顺德房地产开发有限公司开发经营 规划占地面积 51 809 平方米 总建筑面积 273 440 平方米 预计销售额 101 096 万元 2 项目基本情况 佛山顺德保利合园项目位于佛山市顺德区容桂文海路以南 文星路以东 本项目总占地面积 51 809 平方米 容积率在 2 5 4 5 之间 地块形状方正 本项目规划建设普通住宅 总建筑面积 273 440 平方米 3 项目的市场前景 该项目位于佛山市顺德区南部容桂街道 是顺德乃至珠江三角洲重要的制造业基地 拥有科龙 容声 华宝 格兰仕 等国内外知名企业 形成了以家电 化工涂料 电线电缆 生物医药 塑料制品等为骨干 的产业格局 成为全国最大的冰箱 微波炉 空调等家电生产基地 并在此基础上逐步建构出智能家电 信息电子 医药保健 化工涂料等四大支柱产业 参照周边的楼盘 本地区住宅的售价比较合理的价格在 4 000 元 平方米左右 4 资格文件取得情况 2007 年 8 月 29 日 本公司以拍卖的方式取得该项目国土使用权 目前已签订 国有土地使用权出让合 同 2007 领取了 国有土地使用证 佛府 顺 国用 2007 第号 建设用地规划许可证 顺 规地证 2008 00078 建筑工程施工许可证 其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办 理中 5 投资估算 本项目的总投资预计为 80 767 万元 其中土地成本为 28 016 万元 项目前期设计勘探费 1 667 万元 建设安装工程费 40 352 万元 基础设施建设费 3 459 万元 其他配套费和政府收费为 847 万元 不可预见 费 463 万元 期间开发费用及销售费用为 5 962 万元 6 项目进展情况与资金筹措 项目已开工 项目计划使用募集资金 4 亿元 其余资金公司将采用自有资金 银行贷款或预售收入等途 径解决 7 项目经济评价 本项目预计实现销售额 101 096 万元 实现税后利润 10 263 万元 投资回报率为 12 71 销售净利率 为 10 15 项目各项经济指标良好 经济性上可行 项目经济效益指标一览表 内容 单位 指标 总建筑面积 平方米 273 440 总销售收入 万元 101 096 总投资 万元 80 767 税前利润 万元 13 684 净利润 万元 10 263 项目投资回报率 12 71 项目销售净利率 10 15 五 天津保利上河雅颂项目 1 项目情况要点 项目名称 天津保利上河雅颂 天津武清项目 项目总投资 365 846 万元 项目建设年限 2008 年 4 月至 2013 年 8 月 项目经营主体 由全资子公司保利 天津 房地产开发有限公司开发经营 规划占地面积 304 598 平方米 总建筑面积 895 756 平方米 预计销售额 458 921 万元 2 项目基本情况 天津保利上河雅颂项目位于天津市武清区城区泉达路东侧 处于京津两大城市之间 是天津当前城市重 点开发建设区 本项目占地面积为 304 598 平方米 规划建设普通住宅 计划总建筑面积为 895 756 平方米 地上建筑 面积 757 450 平方米 3 项目的市场前景 本项目所在的武清开发区是 1991 年 12 月批准设立的国家级高新技术产业开发区 地处北京 天津之间 沿京津塘高速公路上达北京 71 公里 下抵天津港 71 公里 距天津市区 25 公里 距天津国际机场 35 公里 到首都国际机场 90 公里 区位优势得天独厚 项目周边有第 6 城 北岸尚城等比较有代表性的住宅项目 参考以上楼盘价格 本区域内普通住宅销售 价格在 5 500 6 000 元 平方米之间 4 资格文件取得情况 2007 年 12 月 25 日 本公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权 目前已签订 国有土地使用权出让 合同 挂 2007 020 领取了 建设用地批准书 2008 津国土房武清准字第 017 号 2008 津国土 房武清准字第 018 号 国有土地使用权证 武单国有 2008 第 068 号 069 号 建设用地规划许 可证 2008 武清地证 0052 建设工程规划许可证 2008 武清建证 0075 号 0083 号 施工许可证 建施 07128 建施 08097 其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中 5 投资估算 本项目的总投资预计为 365 846 万元 其中土地成本为 93 417 万元 项目前期设计勘探费 4 389 万元 建设安装工程费 191 850 万元 基础设施建设费 32 227 万元 其他配套费和政府收费为 16 378 万元 不 可预见费 1 224 万元 期间开发费用及销售费用为 26 361 万元 6 项目进展情况与资金筹措 本项目已开工 项目计划使用募集资金 15 亿元 其余资金公司将采用自有资金 银行贷款或预售收入 等途径解决 7 项目经济评价 本项目预计实现销售额 458 921 万元 实现税后利润 49 842 万元 投资回报率为 13 62 销售净利率 为 10 86 项目各项经济指标良好 经济性上可行 项目经济效益指标一览表 内容 单位 指标 总建筑面积 平方米 895 756 总销售收入 万元 458 921 总投资 万元 365 846 税前利润 万元 66 456 净利润 万元 49 842 项目投资回报率 13 62 项目销售净利率 10 86 六 长沙麓谷林语项目 1 项目情况要点 项目名称 长沙麓谷林语 长沙绿之城项目 项目总投资 427 732 万元 项目建设年限 2008 年 7 月至 2015 年 12 月 项目经营主体 由控股子公司湖南保利房地产开发有限公司开发经营 规划占地面积 790 004 平方米 总建筑面积 1 380 545 平方米 预计销售额 548 620 万元 2 项目基本情况 长沙麓谷林语项目位于河西麓谷科技新城内 三面临路 北临长常高速公路 西临麓松路 南临桐梓坡 西路 距市政府 6 公里 距汽车西站 3 公里 本项目占地面积为 790 004 平方米 规划建设普通住宅 总建筑面积为 1 380 545 平方米 3 项目的市场前景 本项目位于长沙市重点发展园区 麓谷科技新城的核心位置 处于市府板块和河西大学城板块的辐射范 围之内 目标客户群明确 该项目位于西二环和绕城高速之间的城郊结合部 路网发达 交通便利 区域 环境优美 用地范围内景观资源丰富 基础设施齐全 此外 规划用地完整 面积大 易形成社区配套齐 全 人口集中的高端产品规模开发效应 目前 该区域在售 在建 拟建的楼盘品质较高 销售均价在 4 000 5 000 元 平方米之间 目标客户群明确 市场前景较好 4 资格文件取得情况 2008 年 6 月 24 日 本公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权 目前已取得国土证 长国用 2008 第 号 建设用地规划许可证 高新出 2008 0016 0017 0018 0019 号 建设工程规划许可 证 高新建 1 2008 0015 0016 号 施工许可证 其他资格文件按照有关部门的相关规定正在 陆续办理中 5 投资估算 本项目的总投资预计为 427 732 万元 其中土地成本为 85 697 万元 项目前期设计勘探费 7 473 万元 建设安装工程费 243 089 万元 基础设施建设费 37 877 万元 其他配套费和政府收费为 7 138 万元 不可 预见费 7 833 万元 期间开发费用及销售费用为 38 625 万元 6 项目进展情况与资金筹措 本项目已开工 项目计划使用募集资金 11 亿元 其余资金公司将采用自有资金 银行贷款或预售收入 等途径解决 7 项目经济评价 本项目实现销售额 548 620 万元 实现税后利润 64 259 万元 投资回报率为 15 02 销售净利率 11 71 项目各项经济指标良好 经济性上可行 项目经济效益指标一览表 内容 单位 指标 总建筑面积 平方米 1 380 545 总销售收入 万元 548 620 总投资 万元 427 732 税前利润 万元 85 679 净利润 万元 64 259 项目投资回报率 15 02 项目销售净利率 11 71 七 成都公园 198 项目 1 项目情况要点 项目名称 成都公园 198 成都新都项目 项目总投资 200 458 万元 项目建设年限 2008 年 1 月至 2011 年 12 月 项目经营主体 由控股子公司保利 成都 实业有限公司开发经营 规划占地面积 200 000 平方米 总建筑面积 671 002 平方米 预计销售额 289 630 万元 2 项目基本情况 成都公园 198 项目位于成都市新都区蜀龙大道西侧 三环以外 绕城以内 距离北三环约 7 公里 距成 都市中心约 15 公里 至成都中心天府广场车行时间约 30 分钟 本项目东临蜀龙大道 南面为熊猫基地 西北为成绵高速 本项目占地面积为 200 000 平方米 规划建设普通住宅 总建筑面积为 671 002 平方米 3 项目的市场前景 该项目所在区域北部新城位于成都城北方向 规划是一个集休闲 度假 商住为一体的综合社区 未来 北部新城将成为城市发展最重要的一极 本项目位于北部新城腹地 将作为政府着力打造的大型生态居住 区 与熊猫基地毗邻 周边公园环绕 自然生态环境非常好 参照周边的楼盘 本地区住宅的售价比较合 理的价格在 4 000 5 500 元 平方米 4 资格文件取得情况 2008 年 1 月 18 日 保利 成都 实业有限公司以拍卖的方式取得该项目国土使用权 目前已签订 国 有土地使用权出让合同 5101 新都 2008 出让合同第 03 号 已取得 国有土地使用证 成都国用 2008 第 739 740 号 建设用地规划许可证 地字第 0023 地字第 0024 号 建设工程规划许可 证 建字第 0073 0079 号 施工许可证 编号 其他相关文件按照有关部门的相关规定正在陆续 办理中 5 投资估算 本项目的总投资预计为 200 458 万元 其中土地成本为 32 651 万元 项目前期设计勘探费 2 884 万元 建设安装工程费 136 758 万元 基础设施建设费 11 267 万元 其他配套费和政府收费为 3 667 万元 不 可预见费 2 674 万元 期间开发费用及销售费用为 10 557 万元 6 项目进展情况与资金筹措 本项目目前一期已开工 项目计划使用募集资金 8 亿元 其余资金公司将采用自有资金 银行贷款或预 售收入等途径解决 7 项目经济评价 本项目预计实现销售额 289 630 万元 实现税后利润 50 084 万元 投资回报率为 24 98 销售净利率 为 17 29 项目各项经济指标良好 经济性上可行 项目经济效益指标一览表 内容 单位 指标 总建筑面积 平方米 671 002 总销售收入 万元 289 630 总投资 万元 200 458 税前利润 万元 66 779 净利润 万元 50 084 项目投资回报率 24 98 项目销售净利率 17 29 八 长春保利罗兰香谷项目 1 项目情况要点 项目名称 长春保利罗兰香谷 项目总投资 205 137 万元 项目建设年限 2006 年 11 月至 2011 年 6 月 项目经营主体 由控股子公司长春市轻轨六合房地产开发有限公司开发经营 规划占地面积 422 808 平方米 总建筑面积 619 328 平方米 预计销售额 263 839 万元 2 项目基本情况 长春保利罗兰香谷项目位于长春市高新技术产业开发区硅谷大街以北 电台街以东 繁荣路以南 飞跃 东路以西 本项目占地面积为 422 808 平方米 规划建设普通住宅 总建筑面积为 619 328 平方米 3 项目的市场前景 本项目所在区域位于长春市的南部 随着长春市政府 大学校区的南迁 长春市的城市重心向南部迁移 对南部区域房地产价值的提升作用巨大 因此本项目有着良好的发展前景 参照周边的楼盘 本区域住宅 比较合理的平均售价在 4 500 元 平方米左右 4 资格文件取得情况 2005 年 11 月 8 日长春市轻轨六合房地产开发有限公司以挂牌的方式取得本项目国有土地使用权 已签 订 国有土地使用权出让合同 2007 年 5 月我司以股权收购的方式取得该项目的开发权 项目已领取了 国有土地使用权证 长国用 2008 第 号 建设用地规划许可证 长规用地字第 0307 0578 号 建设工程规划许可证 建字第 0157 号 施工证 编号等共计 79 个 其他资格文件按照有关部门的相关 规定正在陆续办理中 5 投资估算 本项目的总投资预计为 205 137 万元 其中土地成本为 59 394 万元 项目前期设计勘探费 2 477 万元 建设安装工程费 101 864 万元 基础设施建设费 13 270 万元 其他配套费和政府收费为 619 万元 不可预 见费 2 365 万元 期间开发费用及销售费用为 25 147 万元 6 项目进展情况与资金筹措 本项目一期已开工 项目计划使用募集资金 8 亿元 其余资金公司将采用自有资金 银行贷款或预售收 入等途径解决 7 项目经济评价 本项目预计实现销售额 263 839 万元 实现税后利润 31 164 万元 投资回报率为 15 19 销售净利率 为 11 81 项目各项经济指标良好 经济性上可行 项目经济效益指标一览表 内容 单位 指标 总建筑面积 平方米 619 328 总销售收入 万元 263 839 总投资 万元 205 137 税前利润 万元 41 553 净利润 万元 31 164 项目投资回报率 15 19 项目销售净利率 11 8 第四节管理层关于本次发行对公司影响的讨论与分析 一 本次发行后公司业务结构 高管人员结构 股东结构的变化以及公司章程变化情况 本次发行不会对公司主营业务结构产生重大影响 公司的主营业务仍然为房地产开发和经营 不会导致 公司业务和资产的整合 本次非公开发行完成后 预计公司高管人员结构将保持稳定 本次非公开发行股票完成后 预计增加不超过发行前公司总股本 20 的有限售条件流通股 具体增加股 数将在取得证监会发行核准批文后确定 导致公司股东结构和注册资本发生变化 公司需要根据发行结 果修改公