写字楼客户购买要素分析

1 不悔梦归处 只恨太匆匆 2 有些人错过了 永远无法在回到从前 有些人即使遇到了 永远都无法在一起 这些都是一种刻骨铭心的痛 3 每一个人都有青春 每一个青春都有一个故事 每个故事都有一个遗憾 每个遗憾都有它的青春美 4 方茴说 可能人总有点什么事 是想忘也忘不了的 5 方茴说 那时候我们不说爱 爱是多么遥远 多么沉重的字眼啊 我们只说喜欢 就算喜欢也是偷偷摸摸的 6 方茴说 我觉得之所以说相见不如怀念 是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛 而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话 7 在村头有一截巨大的雷击木 直径十几米 此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光 变得普普通通了 8 这些孩子都很活泼与好动 即便吃饭时也都不太老实 不少人抱着陶碗从自家出来 凑到了一起 9 石村周围草木丰茂 猛兽众多 可守着大山 村人的食物相对来说却算不上丰盛 只是一些粗麦饼 野果以及孩子们碗中少量的肉食 1 噢 居然有土龙肉 给我一块 2 老人们都笑了 自巨石上起身 而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂 数落着自己的孩子 拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去 3 石村不是很大 男女老少加起来能有三百多人 屋子都是巨石砌成的 简朴而自然 4 在村头有一截巨大的雷击木 直径十几米 此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光 变得普普通通了 5 这些孩子都很活泼与好动 即便吃饭时也都不太老实 不少人抱着陶碗从自家出来 凑到了一起 6 石村周围草木丰茂 猛兽众多 可守着大山 村人的食物相对来说却算不上丰盛 只是一些粗麦饼 野果以及孩子们碗中少量的肉食 写字楼客户购买要素分析 一 客户置业心理分析 1 个人投资要点 写字楼投资被专家称为个人投资者的新 金矿 什么样的写字楼比较迎合个人投资者 的需求 A 区位 区位 房产的增值主要来源于土地的增值 而城市的主中心区土地的稀缺性更强 增值的空 间更大 主中心区的区位成长性显而易见 区位资源优势得天独厚 人流 物流 信息流 资金流汇聚 商机勃发 是否位于城市的主中心区 是衡量一幢写字楼的档次和是否具有 投资价值的首选要素 所以 第一是地段 第二是地段 第三还是地段 这句投资名言一 定要谨记 B 档次形象 档次形象 个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资 选择写字楼办公的首要目的 就是为了提升 企业形象 知名企业和实力企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一 所以 客户需求面积也大一些 一般来说是在 500 以上 但对于那些规模较小的成长型但对于那些规模较小的成长型 企业而言 由于规模小 需求面积较小 公司实力也较弱 所以对档次形象也不是很看重 企业而言 由于规模小 需求面积较小 公司实力也较弱 所以对档次形象也不是很看重 相比而言 这类公司更看重的是面积和总价 由于这类公司流动性大 再加上小业主多 相比而言 这类公司更看重的是面积和总价 由于这类公司流动性大 再加上小业主多 当经济不景气的时候 小业主可能竞相压价 对客户进行的争夺战 因此发展商在项目销当经济不景气的时候 小业主可能竞相压价 对客户进行的争夺战 因此发展商在项目销 售之后有必要成立租赁中心 对小业主的物业租售进行同一管理 避免小业主之间的恶性售之后有必要成立租赁中心 对小业主的物业租售进行同一管理 避免小业主之间的恶性 竞争 保障小业主的利益 竞争 保障小业主的利益 C 品质 品质 写字楼品质至关重要 它包含了交通的便利程度 能否四通八达 停车场的设计是否 合理 物业建筑立面 建筑品质 大堂的品位和布置 电梯质量与配置状况 结构布局是 否适用 采光通风是否良好等等 都需要逐一比较 现场观察 实地感受 1 不悔梦归处 只恨太匆匆 2 有些人错过了 永远无法在回到从前 有些人即使遇到了 永远都无法在一起 这些都是一种刻骨铭心的痛 3 每一个人都有青春 每一个青春都有一个故事 每个故事都有一个遗憾 每个遗憾都有它的青春美 4 方茴说 可能人总有点什么事 是想忘也忘不了的 5 方茴说 那时候我们不说爱 爱是多么遥远 多么沉重的字眼啊 我们只说喜欢 就算喜欢也是偷偷摸摸的 6 方茴说 我觉得之所以说相见不如怀念 是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛 而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话 7 在村头有一截巨大的雷击木 直径十几米 此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光 变得普普通通了 8 这些孩子都很活泼与好动 即便吃饭时也都不太老实 不少人抱着陶碗从自家出来 凑到了一起 9 石村周围草木丰茂 猛兽众多 可守着大山 村人的食物相对来说却算不上丰盛 只是一些粗麦饼 野果以及孩子们碗中少量的肉食 1 噢 居然有土龙肉 给我一块 2 老人们都笑了 自巨石上起身 而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂 数落着自己的孩子 拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去 3 石村不是很大 男女老少加起来能有三百多人 屋子都是巨石砌成的 简朴而自然 4 在村头有一截巨大的雷击木 直径十几米 此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光 变得普普通通了 5 这些孩子都很活泼与好动 即便吃饭时也都不太老实 不少人抱着陶碗从自家出来 凑到了一起 6 石村周围草木丰茂 猛兽众多 可守着大山 村人的食物相对来说却算不上丰盛 只是一些粗麦饼 野果以及孩子们碗中少量的肉食 D 软性配套与物业管理 软性配套与物业管理 在软性配套方面 着重看信息化配置和和智能化配置 基本分析指标有楼宇自控系统 在软性配套方面 着重看信息化配置和和智能化配置 基本分析指标有楼宇自控系统 外部宽带接入 内部综合布线 外部宽带接入 内部综合布线 GSM 室内覆盖 网络系统的配置程度与可变性等等 室内覆盖 网络系统的配置程度与可变性等等 而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素 首先要看物管而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素 首先要看物管 公司的品牌和社会品碑 关键是看该管理公司是否能做到严谨 安全 细致 周到 快捷公司的品牌和社会品碑 关键是看该管理公司是否能做到严谨 安全 细致 周到 快捷 等 最好是已通过等 最好是已通过 ISO9000 国际质量体系认证的物业公司 服务品质更有保障 国际质量体系认证的物业公司 服务品质更有保障 E 置业门槛和投资回报 置业门槛和投资回报 置业门槛的高低决定了投入的大小 是否能通过银行按揭购买 只需首付 后续通过 以租养贷 的方式来供楼 也就是 以小搏大 让租用的企业为你供楼 几年后就可净 享长达几十年的高额租金回报 因此 要考察写字楼前产权年限和现有入驻率及入驻公司 的类别层次 实际上 对一幢物业是否值得投资 还有一种更好的评估办法 根据国际专业理财公实际上 对一幢物业是否值得投资 还有一种更好的评估办法 根据国际专业理财公 司的计算原则 衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为 司的计算原则 衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为 年收益年收益 15 年年 房产购买价房产购买价 若投资的物业年收益若投资的物业年收益 15 年大于购房款 则表明该投资项目尚具升值空间 年大于购房款 则表明该投资项目尚具升值空间 2 公司投资要点 根据我司长期对写字楼客户的分析得出 租赁或购买写字楼通常应从以下几方面考虑 A 公司自身状况 包括公司的资金计划 开支预算等 公司自身状况 包括公司的资金计划 开支预算等 中小企业贷款难是众所周知的问题 资金本来就紧张 好钢要用到刀刃上 怎能用来 买房呢 况且在售项目大多是期房的 在付出大笔的首付后还要交租金 实在不划算 B 公司未来发展情况 公司未来发展情况 作为新经济的主体而言 中小企业的成长性很好 如果经营状况良好 短期内规模就作为新经济的主体而言 中小企业的成长性很好 如果经营状况良好 短期内规模就 会扩大 买房就会成为会扩大 买房就会成为 计划赶不上变化计划赶不上变化 的活生生的实例 如果经营不如意的话 倒闭的活生生的实例 如果经营不如意的话 倒闭 破产也不是没有可能的 破产也不是没有可能的 C 物业的保值与增值 物业的保值与增值 a 以出售为主的物业不利于后期物业管理 过多的投资型客户购买物业 会给后期的运营 以出售为主的物业不利于后期物业管理 过多的投资型客户购买物业 会给后期的运营 1 不悔梦归处 只恨太匆匆 2 有些人错过了 永远无法在回到从前 有些人即使遇到了 永远都无法在一起 这些都是一种刻骨铭心的痛 3 每一个人都有青春 每一个青春都有一个故事 每个故事都有一个遗憾 每个遗憾都有它的青春美 4 方茴说 可能人总有点什么事 是想忘也忘不了的 5 方茴说 那时候我们不说爱 爱是多么遥远 多么沉重的字眼啊 我们只说喜欢 就算喜欢也是偷偷摸摸的 6 方茴说 我觉得之所以说相见不如怀念 是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛 而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话 7 在村头有一截巨大的雷击木 直径十几米 此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光 变得普普通通了 8 这些孩子都很活泼与好动 即便吃饭时也都不太老实 不少人抱着陶碗从自家出来 凑到了一起 9 石村周围草木丰茂 猛兽众多 可守着大山 村人的食物相对来说却算不上丰盛 只是一些粗麦饼 野果以及孩子们碗中少量的肉食 1 噢 居然有土龙肉 给我一块 2 老人们都笑了 自巨石上起身 而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂 数落着自己的孩子 拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去 3 石村不是很大 男女老少加起来能有三百多人 屋子都是巨石砌成的 简朴而自然 4 在村头有一截巨大的雷击木 直径十几米 此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光 变得普普通通了 5 这些孩子都很活泼与好动 即便吃饭时也都不太老实 不少人抱着陶碗从自家出来 凑到了一起 6 石村周围草木丰茂 猛兽众多 可守着大山 村人的食物相对来说却算不上丰盛 只是一些粗麦饼 野果以及孩子们碗中少量的肉食 和物业管理带来干扰 使得整个大厦难以保值 和物业管理带来干扰 使得整个大厦难以保值 b 投资者之间会引发出租竞争 互相压价 在此时租房是最划算的 投资者之间会引发出租竞争 互相压价 在此时租房是最划算的 c 投资者之间更新速度快 物业范例速度与新增供应量是客户购买时必须考虑的两因素 投资者之间更新速度快 物业范例速度与新增供应量是客户购买时必须考虑的两因素 d 热点区域处于发展中 有被热炒的趋势 发展商购地成本高 为尽快收回成本 人为 热点区域处于发展中 有被热炒的趋势 发展商购地成本高 为尽快收回成本 人为 地抬高了价格 以因买卖是一次性投资 很难根据市场情况及时作出调整 作为买家来地抬高了价格 以因买卖是一次性投资 很难根据市场情况及时作出调整 作为买家来 讲 感觉比较被动 讲 感觉比较被动 D 周边客户资源的情况 周边客户资源的情况 有些公司的客户资源是外企 因此通常选择在特定的区域办公 可以就近联系方便 提高效率 减少资源浪费 E 物业本身档次或管理状况 物业本身档次或管理状况 物业本身档次或管理状况物业对企业形象有很大影响 但是过分追求高档次或节约成 本追求价格全家可能对公司的经营及管理都产生不良的影响 如电梯少或速度慢导致员工 迟到等等 F 应充分新生员工对办公地点的意见 应充分新生员工对办公地点的意见 因为办公场所的选择 可能导致员工个人的交通 午餐等成本增加 影响员工的工作 效率 等于变相的增加成本 二 需求要素分析 我公司在长期的写字楼物业操作过程中 积累了相当的经验 根据我司对长期以来积 累的客户的调查分析 对于影响写字楼成交的要素 总结出以下几点 1 公司性质 公司性质公司性质私人企业私人企业国有企业国有企业外资企业外资企业集体所有制企业集体所有制企业其他其他合计合计 53 819 215 43 87 7100 2 公司规模 公司规模公司规模20 50 人人10 20 人人5 10 人人50 100 人人 100 200 人人200 人以上人以上5 人以人以 下下 合计合计 30 823 115 411 511 53 83 8100 3 1 对写字楼的看重因素 1 不悔梦归处 只恨太匆匆 2 有些人错过了 永远无法在回到从前 有些人即使遇到了 永远都无法在一起 这些都是一种刻骨铭心的痛 3 每一个人都有青春 每一个青春都有一个故事 每个故事都有一个遗憾 每个遗憾都有它的青春美 4 方茴说 可能人总有点什么事 是想忘也忘不了的 5 方茴说 那时候我们不说爱 爱是多么遥远 多么沉重的字眼啊 我们只说喜欢 就算喜欢也是偷偷摸摸的 6 方茴说 我觉得之所以说相见不如怀念 是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛 而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话 7 在村头有一截巨大的雷击木 直径十几米 此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光 变得普普通通了 8 这些孩子都很活泼与好动 即便吃饭时也都不太老实 不少人抱着陶碗从自家出来 凑到了一起 9 石村周围草木丰茂 猛兽众多 可守着大山 村人的食物相对来说却算不上丰盛 只是一些粗麦饼 野果以及孩子们碗中少量的肉食 1 噢 居然有土龙肉 给我一块 2 老人们都笑了 自巨石上起身 而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂 数落着自己的孩子 拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去 3 石村不是很大 男女老少加起来能有三百多人 屋子都是巨石砌成的 简朴而自然 4 在村头有一截巨大的雷击木 直径十几米 此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光 变得普普通通了 5 这些孩子都很活泼与好动 即便吃饭时也都不太老实 不少人抱着陶碗从自家出来 凑到了一起 6 石村周围草木丰茂 猛兽众多 可守着大山 村人的食物相对来说却算不上丰盛 只是一些粗麦饼 野果以及孩子们碗中少量的肉食 附近附近 的公交的公交 物业素质物业素质 及服务水及服务水 平平 进出物业进出物业 的交通条的交通条 件件 租金水平租金水平停车场停车场空调设施空调设施 物业的物业的 品牌形象品牌形象 物业装修物业装修 很看重很看重42 342 334 634 634 634 626 919 2 比较看重比较看重53 853 853 853 853 865 45065 4 不看重不看重3 83 811 511 511 5 23 115 4 TOTALS100100100100100100100100 3 2 对写字楼的看重因素 通讯设施通讯设施 Internet 网络服务网络服务 银行银行 票票 务务 邮电邮电 配套配套 公共空间公共空间 的装修的装修 电梯品牌电梯品牌 数量数量 速速 度度 商业配套商业配套 翻译翻译 秘秘 书软性服书软性服 务务 餐饮餐饮 娱娱 乐乐 健身健身 设施设施 很看重很看重61 557 730 826 923 119 215 411 5 比较看重比较看重38 530 857 746 265 45034 653 5 不看重不看重 11 511 523 111 530 846 230 8 很不看重很不看重 3 8 3 83 8 TOTALS100100100100100100100100 4 对写字楼物业设施及智能化配置的需求程度 保安监控保安监控 系统系统 宽带布线宽带布线照明自动化系照明自动化系 统统 有线电视系有线电视系 统统 IC 卡系统卡系统通讯系统通讯系统 很看重很看重73 161 557 726 911 53 8 比较看重比较看重26 926 934 630 857 7 很不看重很不看重 7 7 TOTALS100100100100100100 5 希望写字楼内有的辅助功能 餐饮餐饮会议室会议室康体娱乐康体娱乐小型展示空间小型展示空间 80 861 55050 三 写字楼需求特征浅析 甲级写字楼 大企业选择写字楼非常讲究 他们首先关心开发商是谁 因为什么样的开发商会干什 么样的事情 其次 他们不会买期房 现房或准现房的时候是卖写字楼的最好机会 另外 作为中心区的甲级写字楼需求有一种二元现象 要不面积很大 要不很小 中等的面积需 求特别少 1 不悔梦归处 只恨太匆匆 2 有些人错过了 永远无法在回到从前 有些人即使遇到了 永远都无法在一起 这些都是一种刻骨铭心的痛 3 每一个人都有青春 每一个青春都有一个故事 每个故事都有一个遗憾 每个遗憾都有它的青春美 4 方茴说 可能人总有点什么事 是想忘也忘不了的 5 方茴说 那时候我们不说爱 爱是多么遥远 多么沉重的字眼啊 我们只说喜欢 就算喜欢也是偷偷摸摸的 6 方茴说 我觉得之所以说相见不如怀念 是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛 而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话 7 在村头有一截巨大的雷击木 直径十几米 此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光 变得普普通通了 8 这些孩子都很活泼与好动 即便吃饭时也都不太老实 不少人抱着陶碗从自家出来 凑到了一起 9 石村周围草木丰茂 猛兽众多 可守着大山 村人的食物相对来说却算不上丰盛 只是一些粗麦饼 野果以及孩子们碗中少量的肉食 1 噢 居然有土龙肉 给我一块 2 老人们都笑了 自巨石上起身 而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂 数落着自己的孩子 拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去 3 石村不是很大 男女老少加起来能有三百多人 屋子都是巨石砌成的 简朴而自然 4 在村头有一截巨大的雷击木 直径十几米 此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光 变得普普通通了 5 这些孩子都很活泼与好动 即便吃饭时也都不太老实 不少人抱着陶碗从自家出来 凑到了一起 6 石村周围草木丰茂 猛兽众多 可守着大山 村人的食物相对来说却算不上丰盛 只是一些粗麦饼 野果以及孩子们碗中少量的肉食 乙级写字楼 乙级写字楼需方的企业形态复杂 特别难界定 购置这些办公楼 更讲究的是自用和乙级写字楼需方的企业形态复杂 特别难界定 购置这些办公楼 更讲究的是自用和 务实 区位离中心区近 和大企业合作起来比较方便 合作的成本低 房价不高 这样的务实 区位离中心区近 和大企业合作起来比较方便 合作的成本低 房价不高 这样的 项目受欢迎 下一步再发展的时候 这个企业可能会向中心区靠拢 面积需求多种多样 项目受欢迎 下一步再发展的时候 这个企业可能会向中心区靠拢 面积需求多种多样 有的一下子买两万平方米的乙级写字楼 也有买有的一下子买两万平方米的乙级写字楼 也有买 50 平方米的 这样的物业应该以销售为主 平方米的 这样的物业应该以销售为主 所以做以销售为主的写字楼的时候 所以做以销售为主的写字楼的时候 平面的灵活性功能特别重要 而且设计上一定要保证 而且设计上一定要保证 高使用率 高使用率 小型写字楼与商住楼 销售对象显然是以中小企业为主 这些企业更多的是服务于中心区的企业 他们是依销售对象显然是以中小企业为主 这些企业更多的是服务于中心区的企业 他们是依 托大企业来吃饭的 所以商住两用的楼房在托大企业来吃饭的 所以商住两用的楼房在 CBD 及周边区域的需求量很大 那些个性化及周边区域的需求量很大 那些个性化 家庭办公 各种各样的个人在工作室都是在这样的区域出现 都是销售的对象 家庭办公 各种各样的个人在工作室都是在这样的区域出现 都是销售的对象 四 写字楼创新标准 根据我司对当前写字楼市场的综合分析 总结出目前写字楼几大创新模式及标准 根据我司对当前写字楼市场的综合分析 总结出目前写字楼几大创新模式及标准 1 创新模式一 为客户建立推出机制 在写字楼开发过程中 营销环节是产品与市场对接的关键一环 随着写字楼市场竞 争的日益白热化 营销创新也就显得致关重要了 我司认为 一个物业的真正价值不是通 过销售环节来体现的 而是要看其在租赁市场的表现 另一个是终极服务理念 即 开发 商的服务不仅限于 微笑服务 范畴 而应该打造产品品牌 通过辅助客户出租 出售使 客户得到较高的投资回报 这才是最高层次的服务 为此 我司建议项目建成后成立租务 部 统一出租服务 避免业主间的恶性竞争 同时 投入大量广告 提高租务市场的知名 度 第三 充分利用我司的客户资源 我司认为 地产市场中有利于流通的政策是帮助客户建立良好推出机制的有力保证 如某些银行推出的转按揭政策大大增加了房地产投资的灵活性 打通了贷款买的房卖不出 去的瓶颈 有可能使投资者收益增加 2 创新模式二 用 开放空间 体现办公建筑的人文关怀 随着经济的发展 人们的观念在不断更新 企业在注重对产品包装的同时也比以往 更加注重对企业自身的包装 因此 也更加注重企业办公场所的包装 写字楼的选择就是 首要的一环 写字楼的建筑与园林是企业向客户和人才所递出的第一张 名片 新颖独特 的人性化设计更容易彰显一个企业的实力和文化 而随着如今企业普遍成长迅速 业务重 组与结构调整频繁的特点 对写字楼建筑的灵活性及扩展性也提出了更高的要求 也同时 为写字楼创新提供了可为空间 1 不悔梦归处 只恨太匆匆 2 有些人错过了 永远无法在回到从前 有些人即使遇到了 永远都无法在一起 这些都是一种刻骨铭心的痛 3 每一个人都有青春 每一个青春都有一个故事 每个故事都有一个遗憾 每个遗憾都有它的青春美 4 方茴说 可能人总有点什么事 是想忘也忘不了的 5 方茴说 那时候我们不说爱 爱是多么遥远 多么沉重的字眼啊 我们只说喜欢 就算喜欢也是偷偷摸摸的 6 方茴说 我觉得之所以说相见不如怀念 是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛 而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话 7 在村头有一截巨大的雷击木 直径十几米 此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光 变得普普通通了 8 这些孩子都很活泼与好动 即便吃饭时也都不太老实 不少人抱着陶碗从自家出来 凑到了一起 9 石村周围草木丰茂 猛兽众多 可守着大山 村人的食物相对来说却算不上丰盛 只是一些粗麦饼 野果以及孩子们碗中少量的肉食 1 噢 居然有土龙肉 给我一块 2 老人们都笑了 自巨石上起身 而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂 数落着自己的孩子 拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去 3 石村不是很大 男女老少加起来能有三百多人 屋子都是巨石砌成的 简朴而自然 4 在村头有一截巨大的雷击木 直径十几米 此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光 变得普普通通了 5 这些孩子都很活泼与好动 即便吃饭时也都不太老实 不少人抱着陶碗从自家出来 凑到了一起 6 石村周围草木丰茂 猛兽众多 可守着大山 村人的食物相对来说却算不上丰盛 只是一些粗麦饼 野果以及孩子们碗中少量的肉食 办公建筑的人文关怀除了要注重办公空间的人性化外 还不能忽略写字楼的公共空办公建筑的人文关怀除了要注重办公空间的人性化外 还不能忽略写字楼的公共空 间 有专家指出 如果每层都能为客户提供高达间 有专家指出 如果每层都能为客户提供高达 8 米 面积米 面积 100 平方米平方米 200 平方米的双层平方米的双层 中庭来作为客户提供对内 对外交流空间的写字楼其招商效果是非常明显的 过去 园林中庭来作为客户提供对内 对外交流空间的写字楼其招商效果是非常明显的 过去 园林 作为公共空间的作为公共空间的 重头戏重头戏 常被当作常被当作 卖点卖点 炒来炒去 而如今炒来炒去 而如今 园林中的建筑园林中的建筑 已不再已不再 是住宅的是住宅的 专利专利 也越来越多的走进了写字楼 好的设计可以为客户提供富有生机的绿色 也越来越多的走进了写字楼 好的设计可以为客户提供富有生机的绿色 阳光的空间 引入清新的自然气息 办公环境仿佛置身自然 阳光的空间 引入清新的自然气息 办公环境仿佛置身自然 3 创新模式标准三 建筑创新标准 A 性价比 性价比 现在最有利的价格定位是商住公寓和高档写字楼的中间的坐位空档 性能应突出实用 性 强调工作效率 B 高品位 高品位 高品位与豪华不是一个概念 朴素和简约应该是一种高品位的时尚 高品位的产品本高品位与豪华不是一个概念 朴素和简约应该是一种高品位的时尚 高品位的产品本 身需要发展商有一定层次 需要建筑师有修养 需要一些兴趣相投的高水准客户 身需要发展商有一定层次 需要建筑师有修养 需要一些兴趣相投的高水准客户 C 全天候 全天候 应该为客户提供一个更好的全天候的服务 从简单的朝九晚五式的服务扩大到应该为客户提供一个更好的全天候的服务 从简单的朝九晚五式的服务扩大到 24 小时小时 的服务 包括空调 物业管理等方面的服务 的服务 包括空调 物业管理等方面的服务 D 多功能 多功能 这里指的是以工作为中心的多功能服务 跟现在市场上流行的商住混合类的物业有本这里指的是以工作为中心的多功能服务 跟现在市场上流行的商住混合类的物业有本 质的不同 质的不同 E 分租售 分租售 租和卖是两种不同的经营方式 应该有所侧重 否则会引来很多经营方式的混乱 如 果是销售型的应该提供更好的售后服务和二次租售代理业务 如成立租赁中心 统一进行 租赁管理 为小业主解决物业租赁的后顾之忧 也可避免小业主之间的恶性竞争 保障小 业主的利益 F 娱乐化 娱乐化 一个儿童教育专家讲 快乐能使孩子的学习效率提高一个儿童教育专家讲 快乐能使孩子的学习效率提高 6 倍 其实成人和孩子是一样的 倍 其实成人和孩子是一样的 所以工作空间娱乐化会成为一种趋势 所以工作空间娱乐化会成为一种趋势 1 不悔梦归处 只恨太匆匆 2 有些人错过了 永远无法在回到从前 有些人即使遇到了 永远都无法在一起 这些都是一种刻骨铭心的痛 3 每一个人都有青春 每一个青春都有一个故事 每个故事都有一个遗憾 每个遗憾都有它的青春美 4 方茴说 可能人总有点什么事 是想忘也忘不了的 5 方茴说 那时候我们不说爱 爱是多么遥远 多么沉重的字眼啊 我们只说喜欢 就算喜欢也是偷偷摸摸的 6 方茴说 我觉得之所以说相见不如怀念 是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛 而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话 7 在村头有一截巨大的雷击木 直径十几米 此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光 变得普普通通了 8 这些孩子都很活泼与好动 即便吃饭时也都不太老实 不少人抱着陶碗从自家出来 凑到了一起 9 石村周围草木丰茂 猛兽众多 可守着大山 村人的食物相对来说却算不上丰盛 只是一些粗麦饼 野果以及孩子们碗中少量的肉食 1 噢 居然有土龙肉 给我一块 2 老人们都笑了 自巨石上起身 而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂 数落着自己的孩子 拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去 3 石村不是很大 男女老少加起来能有三百多人 屋子都是巨石砌成的 简朴而自然 4 在村头有一截巨大的雷击木 直径十几米 此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光 变得普普通通了 5 这些孩子都很活泼与好动 即便吃饭时也都不太老实 不少人抱着陶碗从自家出来 凑到了一起 6 石村周围草木丰茂 猛兽众多 可守着大山 村人的食物相对来说却算不上丰盛 只是一些粗麦饼 野果以及孩子们碗中少量的肉食 五 未来写字楼市场走势 1 建筑创新 如我司代理的中心区写字楼项目福建兴业银行大厦采用的宽扁梁技术 以及如我司代理的中心区写字楼项目福建兴业银行大厦采用的宽扁梁技术 以及 2001 年行年行 业开始出现的板式写字楼等 板式写字楼是通过进深比来调整楼体结构 使得通风 透气 业开始出现的板式写字楼等 板式写字楼是通过进深比来调整楼体结构 使得通风 透气 采光及实用率都有了相当程度的提高 特别是其在分区和分隔方面的创新极具合理性 采光及实用率都有了相当程度的提高 特别是其在分区和分隔方面的创新极具合理性 这种板楼设计 使板式写字楼创新地解决了塔式写字楼五大难题 A 对于采光和日照难题 此类写字楼所有单位全部南北通透 户户朝阳 所有单位采光面 宽均大于进深 白日全部实现自然照明 一改写字楼整日用电照明的非人工环境和耗电 量大等问题 这样就正好迎合我司提出的绿色环保的概念 B 对于通风或新风难题 大量自然新风可随意调节 C 在小单位分隔方面 此类写字楼区别于一般写字楼要么无小单位 要么只有黑屋的现象 而且对于最小单位也有落地玻璃的大面宽 D 超高实用率方面 普通写字楼套内建筑面积实用率低于 70 个别甚至在 60 左右甚 至更低 而有的板式写字楼 90 以上单位的实用率高达 76 48 高于塔式写字楼 15 到 20 创下写字楼得房率的新高 E 关于会议及其他配套 塔式写字楼要么是大型会议室 要么无会议室配套 但这样的设 置对客户的使用有较大的限制 对于本项目的设置 我司建议既设小面积的会议室配套 也有大型多功能会议室 这样的会议及其他配套占据了整整一层 并包括有健身 美容 氧吧等所有功能间 并整齐地一字排开 而所有这些面积全都不分摊 日后运营收费也 是采用会员制低取费 板式写字楼设计不仅能够充分显示写字楼在建筑功能上的优势 而且也充分表现了其板式写字楼设计不仅能够充分显示写字楼在建筑功能上的优势 而且也充分表现了其 超前和创新性 超前和创新性 特别是能够更好的服务于中小型企业或创业型企业 这类写字楼在国外有相当多成功的范例 其这类写字楼在国外有相当多成功的范例 其主要客户都是中小型及成长型企业 国内 国内 之所以留下相当大的一个市场空白点 缺乏板式甲级写字楼 主要原因是因为发展商在建之所以留下相当大的一个市场空白点 缺乏板式甲级写字楼 主要原因是因为发展商在建 写字楼时一直定位于大集团大企业和跨国公司 而忽视了中小型成长企业的市场份额和市写字楼时一直定位于大集团大企业和跨国公司 而忽视了中小型成长企业的市场份额和市 场潜力 场潜力 2 绿色化 通过使用环保材料 对人类造成无害化或者损害最小化 以全面提升办公质素 通过使用环保材料 对人类造成无害化或者损害最小化 以全面提升办公质素 1 不悔梦归处 只恨太匆匆 2 有些人错过了 永远无法在回到从前 有些