关于投资立体式停车库的可行性报告修改稿

0 关于投资立体车库可行性分析报告关于投资立体车库可行性分析报告 一 项目背景一 项目背景 二 投资产品的基本情况二 投资产品的基本情况 三 项目投资及回报分析三 项目投资及回报分析 四 项目的经营模式四 项目的经营模式 五 项目的意义和作用五 项目的意义和作用 六 愿景与计划六 愿景与计划 七七 可行性研究结论可行性研究结论 江江西西耐耐火火材材料料厂厂实实业业开开发发公公司司 二二 O O 一一年八月二十八日一一年八月二十八日 1 一 项目背景一 项目背景 江西省装潢建材大市场位于南昌市中心城区 由江耐市场 巨 汇市场 安华市场等五个部分组成 本市场自一九九七年由江西耐火材料厂经江西省人民政府批准 成立 江西省装潢建材大市场有限公司 以来 以优越的地理位置 宏大的市场规模吸引了大批建材经营者云集于此 形成了江西省建 材商圈 并很快在南昌市乃至全省创出了知名度 省 市领导多次 莅临市场视察并指导工作 取得了骄人的经营业绩 但是随着城市经济快速发展 城市功能向外扩展 一些新兴的 香江 喜盈门 华东等装修建材市场已在南昌市快速崛起 他们在 建筑规划 商业布局 综合配套设施等硬件方面都已超过我们市场 我们这种在原厂房基础上建设起来的大市场已显得落伍 尤其是交 通拥堵已成为市场繁荣发展的 瓶颈 而市场停车位严重不足 是 造成市场道路交通堵塞的主要原因 现有停车位只有 386 个 进入 市场车辆已达 1200 多辆 其中经营者自有及营运车辆已达 970 多辆 电动营运三轮车有 230 多辆 且机动车数量还在递增 数据表明停 车位和机动车对应比例严重失调 可以说停车位现状及机动车发展速度已远远不能适应建材市场 的发展 堵车问题不仅成为备受市场经营者 租赁户关注的难点之 一 而且也成了影响和制约建材市场繁荣发展的 瓶颈 如果交通 拥堵现象能得以解决 不仅可以使交通顺畅 增加客流量和稳定租 赁户使其安心经营 而且可以提升市场形象 市场能得以更好更快 的发展 尽快缓解和解决交通拥堵问题 已迫在眉睫 为了缓解市 场拥堵现象 我们觉得建立一个停车库势在必行 经过我们市场调 研 并根据我们建材市场的实际情况 觉得立体式停车库是最佳选 择 二 投资产品的基本情况二 投资产品的基本情况 2 12 1 立体车库的概念 以多层式立体车库为例 立体车库的概念 以多层式立体车库为例 多层式立体车库采用高架式存放 它的特点是节省土地面积 即在一个单位的面积上各异容纳多个车位 同时 可以根据场地的 大小 变化排列 具有灵活多变的特性 停车位有一个横移矩形框 架及一个悬挂盘组成 悬挂盘为保安全采用链条传动或钢丝绳传动 传动件密封于横移框架中 可免受风吹雨淋 对延长寿命及降低维 护费用有明显效果 立体车库除以上独特性以外 更具备详尽完善 2 的安全保护功能以及引进国外技术与器件的电脑全自动操作 管理 系统 立体停车库 自由运送式立体停车库 是由一种多层存车库 与一种能在车库外壁垂直面上自由行走的运送装置两部分组成 立 体车库部分是一种多层承重平面与有一定间距的支撑柱连接构成 车库内无任何运动部件 这种车库仅是一种简单的承重结构 立体 车库自由运送装置是一种体积约为汽车体积两倍大小的运送装置 它利用车库各层承重平面的外边缘为支撑 可以在各层承重平面外 立体车库边缘构成的垂直面上 按任意路线 任意曲线 自由运动 自由运动装置内装有一送机构 能自动的从停车位上将车取出 运 送到车库相应的存车位时 自动将车存入 或者自动的从车库存车 位上将车取出 移送到出车位时 自动将车移出放到出车位上 从 而完成存车与取车过程 2 22 2 建立体车库与建平面车库的比较建立体车库与建平面车库的比较 在我国家庭小轿车保有量飞速增加和土地价格大幅攀升的今 天 采用机械形式提高单位面积的停车数量 实现 立体停车 已成 为解决 停车难 问题的有效途径 但是 从近几年全国各大中城 市立体车库的建设情况来看 虽然总体车位数量呈现直线上升的趋 势 依旧未摆脱受冷落的状况 据了解其中一个主要原因就是不少 开发商或业主认为建设立体车库价格高 不合算 如何看待这个问 题呢 我们认为应该针对不同情况进行认真的经济核算和客观的综 合分析 否则 笼而统之地形成 不合算 的思维定势 必然会因小 失大 甚至贻误商机 若考虑土地价格和土建成本 在城市繁华区域建大型自走式停若考虑土地价格和土建成本 在城市繁华区域建大型自走式停 车场 库 并不经济 车场 库 并不经济 建立体车库与建平面停车场相比的确要多投入价格不扉的设备费 用 而且还需要有专人进行管理和维护 但是 在停车数量要求一 定的情况下 在不同的地理位置和不同的建筑结构形式中 采用不 同类型的停车设备 一比较就会发现 平面车库的综合造价往往要 高于立体车库 经业内人士分析 建平面自走式停车场 含场内车道每车位平均 需要 25 30 平方米 若停 50 辆车占地面积应不少于 2 亩 而建机械 式立体车库 从理论上说 随着立体车库层数的增加 车辆所占用 地面积可成比例减少 在我国目前已经实现了 平方米停放一辆轿 车 例如 在 7m 7m 的地面建设停车楼 垂直升降类 通常称 3 塔式 每层停两辆 可以建 25 层 停 50 辆车 建这种车库目前 需投资 300 万元左右 按此标准与不同城市区域地价相比这个帐很容 易算清楚 目前中等以上城市繁华区域的地价每亩一般都在数百万元 若建在同区域的建筑物内则需要再增加相同占地面积的建筑费用 据测算 包括土建等投资在内 若建设一个 200 个车位左右的停车 场 采用立体停车设备可节省投资千万元以上 若考虑采用立体停车后 可以用节省出的楼面经营或销售 若考虑采用立体停车后 可以用节省出的楼面经营或销售 业主将会得到远远高于设备投资的回报业主将会得到远远高于设备投资的回报 为解决停车问题 规划部门一般要求新建设项目必须达到建筑 面积每 100 平方米一个车位 或达到一户一个车位 城区容积率高 的项目 一般将停车库设在地下负一或负二 负三层 在高层建筑 的地下层建自走式停车库 平均每车位占建筑面积约 38 45 平方米 以不计楼面地价和基础开挖费用算 单车位仅建筑成本也不会低于 6 万元 如果采用自动化立体停车方式 虽然只占用一层的地下空 间 但停车数量要多于两层传统的自走式车库 从总体造价上看 虽然立体车库一次性投资略高 目前仓储类 平面移动类全自动立 体车库的单车位市场价约 7 8 万元 但是 若把节省出的负一层作 为商业铺面经营或出售的话 扣除立体车库设备投资 业主还会得 到丰厚的回报 如某商贸大厦原设计地下负一 负二层为停车场 可停 150 辆车 后将负一层改为营业面积约 3000 平方米的超市 将 负二层建成了有 200 个车位的仓储式立体车库 虽然车库设备净投 资 1400 余万 但仅超市面积的市场价售价就可净挣车库投资额的一 倍以上 若考虑投资回报率 在车位紧张的生活小区或车辆流动量大的公若考虑投资回报率 在车位紧张的生活小区或车辆流动量大的公 共场所 机关 医院 写字楼 商场等 共场所 机关 医院 写字楼 商场等 建立体车库是最佳的投资 建立体车库是最佳的投资 方式 方式 目前 一般生活小区停车场车位的月租在 200 元 300 元 固定 车位售价在 5 8 万元 在早期建的小区内 由于车位少 此价更是 供不应求 若在一个可停 10 辆车的位置建立体车库 采用三层升降 横移类设备 可增至 26 个车位 以单车位造价 2 5 万元计 需投资 65 万元 仅以 5 万元价格销售即可得 130 万元 扣除原车位可售价 50 万元 净收入 80 万元 回报率在 23 以上 这种设备可不增加 管理人员 运行费用从临时停车和收取管理费就可以得到解决 为解决静态交通问题 利用市场杠杆调整停车位紧张的状况 4 各地陆续出台了新的停车收费标准 不少城市对立体车库和繁华区 域的收费与一般的停车场相比收费成倍增加 由此催生了一个新的 投资领域 停车经济 据报道 重庆市加州停车场是一个普通型的 停车场 有车位 400 个 每天 90 以上的车位都不空闲 按每天收 入 10 元 车位计算 每年停车费毛收入近 130 万元 对此 停车经济 商家可根据不同地域的收费标准 停车流量 设备投资和运行成本 计算出实际回报率 若考虑提高整体建筑项目的科技含量 方便业主的使用和管理 增加卖点或出租率 采用立体车库是最佳选择 目前国内各正规车 库生产厂家所生产的立体车库 一般采用 PLC 电路控制 以 IC ID 卡自动化方式管理 同时可与楼宇智能管理系统兼容 为 保证车库设备稳定可靠运行 高端产品配有远程诊断系统 能够及 时发现设备存在的隐患 方便维护和修理 车库内配备监控摄像机 直接连接物业中心机房 可昼夜监控整个停车场情况 其防盗性 防护性以及改善市容环境等方面都具有很大的优越性 立体车库采用人性化设计 驾驶人员在地面层存取车 方便快 捷 一次存 取 车时间一般不超过 120 秒 而从传统地下车库运营 情况看 将车停到地下负一层或负二 负三层 会给司乘人员带来 很大不便 所以经常会出现地面车位拥挤地下却十分空闲的状况 综上所述 建立体车库是一项具有一定风险的高额投资 但是 只要进行审慎的可行性论证 抓住商机同样会得到高额的回报 2 3 建立立体车库的优点建立立体车库的优点 2 2 3 3 1 1 南南昌昌市市场场对对立立体体车车库库的的需需求求大大 1 私家车增多 按轿车进入家庭的发展 如果少数高收入的家庭在 3000 万户 如 10 购买轿车 则我国私家车的年需求达 300 万辆 目前 南昌 市主城区的机动车总量已超过 60 万辆 据统计 南昌市平均每 60 个人就拥有一辆私家车 南昌市的私家车正在以前所未有的速度进 入千家万户 2 商业繁荣的要求 未来 静态交通发展的滞后造成的恶果将会大大降低城市的竞争 力 南昌市中心区停车难矛盾一直相当突出 随着城市的发展 停 车问题解决不好已成为此地商业进一步繁荣的一大障碍 3 政策支持 5 南昌市发改委有关部门负责人表示 在最大限度发挥机动车保有 量持续增长为南昌市经济社会发展带来促进和新机遇的同时 要想 方设法将相关派生问题引发的不良影响降低到最小程度 近年来 为解决行路难 停车难问题 南昌市已经采取了很多措施 如鼓励如鼓励 各种社会资金 尽可能多建一些占地少 效率高的停车库 并作相各种社会资金 尽可能多建一些占地少 效率高的停车库 并作相 应的补贴 应的补贴 2 2 3 3 2 2 立立体体车车库库自自身身的的优优势势 以以机机械械式式立立体体车车库库为为例例 机械式立体车库是停车设备的一种 属特种设备产品之一 其车库有主 要以下优点 1 存取方便 免除初学车手停车之忧 上下车位宽度均为 2 3 米 无二层升降横移机械车库人为的 窄门 下位停车与自然车位无区 别 上位停车为旋转 90 度后落在路面的活动式车板 车辆存取均为 无拐弯的直行方式 不倒车 所以该型车库的上车位尤其适合技术 不太熟练的新手停取车 2 安全性 可靠性高 一个车位一个系统 故障率不到二层升 降横移式停车库的 1 5 结构简单 安全性 可靠性高 故障率极低 即使发生故障 在未修复前 上层车可通过手动实现取车 整个车 库不会出现取不下车的现象 管理处无需担心客户取不了车 3 运行经济 每存取一辆车耗电约 0 07kwh 无需管理员到车 位操作 与固定式停车场相比 无需增加管理人员 4 维修简单 维护成本低 单片机控制下的简单机械运动设备 普通电工即可维护 每车位维护费用约 20 元 月 停车位安装第一 年内 第 3 个月 第 6 个月 第 12 个月 厂方派专人免费巡查维 护 3 次 一年以后 每天上 下循环小于 10 次的停车台 每半年 1 年在指定加油处 加一次黄油 每天上 下循环大于 10 次的停 车台 适当增加加油次数 5 占地面积少 建设费用低 无堵车现象 下层车位存车状态 下 整条路堵车现象同自然车库 上层车位存 取车 路面不会出 现堵车现象 因旋转后的车位直至落到地面仅占 2 3 米的路面 不 影响别的车辆通行 与二层升降横移式立体停车库相比 可节约 20 左 右的场地建设面积 建设成本较低 2 4 未来经营预测分析未来经营预测分析 对于商家而言 停车难却意味着巨大的商机 目前 都市停车难 的矛盾主要体现在住宅小区 商业区 写字楼 要在短时间内缓解 6 以上三大区域的停车难 最主要的方法就是建造立体停车库 在日本等国土面积小 汽车数量众多的国家 立体停车设备已 经占据了 70 的绝对优势地位 但在我国 目前机械式车位所占的 比例仅为 2 至 3 有关专家预测 立体停车设备将会成为未来中 国停车场的主流 据分析 目前国内国际多数城市均已寸土寸金 交通压力正逐 步从动态向静态转化 停车难 已成为城市发展的一个公共性难 题 据测算 到 2010 年中国轿车保有量将达到 2000 万辆 停车位 估计需增加 480 万个 平均每年需求 96 万个 而目前 全国已建成 的立体停车位才 3 万多个 因此 立体停车将有广阔的市场前景 实际上 目前在一些发达国家和地区 停车产业已成为年产值数 十亿美元的大产业 在香港 一个停车位的售价比一辆高级轿车还 要贵 如汇景花园的一个停车位售价高达 60 万港元 美国的停车产 业每年大约收益 260 亿美元 提供约 100 万个就业机会 即便是在 我国 一些大都市新建高档小区的停车泊位也被开发商高价出售 一个车位相当于一辆普通轿车的价格 如今 无论是在城市中心商业区 还是在新建繁华地段 建设 足够的停车泊位已成为规划者的重要手笔 业内专家指出 机械式 立体停车设备将是未来几年内停车设备发展的主要方向 是商家投 资的重点 立体停车场最大的优势就在于其能够充分利用城市空间 被称 为城市空间的 节能者 应当说 立体停车将有广阔的市场前景 由于看好停车经济所蕴藏的市场商机 国内一些商家已开始抢滩 尤其是在一些商业旺地 开始规划建设大型立体停车场 以留住这 些商业区的人气和商气 在全国 有关停车场技术与设备的研究与 产业开发已初露端倪 三三 项目投资及回报分析项目投资及回报分析 1 车库成本 车库成本 平均 1 5 万 车位 如 60 个车位 则需投入 90 万 2 营运费 营运费 车库建成后 营运费也是一笔不小的开支 车库管理人员 2 名 按每人每月 1200 元计 年支出 1200 2 12 2 88 万 电 费 在连续出入库情况下 存取一辆车平均耗电 0 2 度 假设 每个车位每天存取 8 次 60 车位一年的电费支出约需 2 88 万元 7 车位的保养 年支出 5 67 万元 上述诸项累计 正常的车库年 营运费用约需 2 88 2 88 5 67 11 43 万元 年 3 各类税收 各类税收 此项我们初定为 万 年 4 资金回收 资金回收 因为我们在本建材市场建立体式停车库 主要是为了缓解市 场拥堵现象和将来投资立体车库作试点 并不以营利为主要目的 所以我们收费主要面向租赁户 收入大致有两块 其一是租赁户的停车费 假定我们这个停车库共 60 个车位 每个车位按 120 元 月 则一个月总计 7200 元 一年总计 87400 元 其二是停车库的广告费 根据车库造型至少可以三面可以利 用 西面 即靠近抚河路面 其高为约 7 2 米 长约为 35 米 则面积为约 252 平方米 按这样的面积 根据广告市场行情 至 少一年 10 万元 如采取 LED 重复滚动式制作 即一个面至少 可以让三个广告重复滚动 以一个广告收入 10 万 年为准 三个 则 30 万元 年 东面面积和西面相等 地理位置略差点 估计也 可以收到 20 万 北面 其高约为 7 2 米 长约 10 米 则面积约 为 72 平方米 其收入大概一年 5 万元 同样采取 LED 重复滚动 式制作 则一年可以收入 15 万元 减去其广告制作费 万元 则一年广告收益 万元 那么 一个月收入 万 减去月开支和税收 万 年收益为 万元万元 随着业务量的逐年增长 效益也将随即增长 5 5 管理费用对比 管理费用对比 为了缓解交通拥堵现象 我们公司一直以来是由交通协管员 在维护市场交通秩序 虽然一直在加大管理力度 但是交通拥 堵现象依然存在 我们暂且估算一下其产生的人员管理费用 按协管员人数 30 人计算 每人费用 含基本工资 福利 社保 2500 元 人 则一个月费用就 7 5 万元 一年则 90 万元 而如 果我们立体式停车库的建立 一则随着立体式停车库的年限延 长 以上管理人员和费用可以逐年相应减少 二则可以更快的 缓解交通拥堵现象 三则可以减轻协管员的工作难度 6 6 投资风险投资风险 1 受资金困扰 8 前期投入资金庞大 2 停车位收费难度大 一直以来本市场并没有停车收费 如今却要收费 租赁户必定存在抵触情绪 做好租赁户的工作 难度比较大 3 回报周期长 从资金估算看 若自主投资经营 4 年后进入纯盈利状态 不考虑贷款 4 与合作