论房屋所有权初始登记应提交材料的规模

1 / 33论房屋所有权初始登记应提交材料的规模关键词: 房屋所有权初始登记 初始登记制度功能 初始登记行径 信赖维护原则 小业主办证难 来源于免费范文网 ，2016 年最新免费论文，转载请注明出处。 内容提要 : 房屋所有权初始登记申请应提交材料的规模是严峻困扰房地产登记录践的 1 个题目。复杂的、“搭便车式”的申请材料提供请求导致房屋所有权初始登记的办理存在诸多障碍。在房屋已经正当转让的情景下，这 1 题目更演化成“小业主办证难”题目，构成为了尖锐的社会矛盾。这 1 难题的解决既触及对于房屋所有权初始登记制度功能的准确熟识，也触及行政法理论中的信赖维护原则在房屋所有权初始登记申请材料提交制度中的准确利用。立法及实践有必要在厘清这些题目的基础上，从新审阅我国房屋所有权初始登记应提交材料的规模并妥善解决与此相干的 1 些法律题目。 房屋所有权初始登记，指在房屋竣工后，为肯定房屋的基本信息及房屋的所有权而入行的第 1 次登记。在房地产登记录务中，房屋所有权初始登记申请应提交哪些申请材料是争议颇大的 1 个题目。由于房屋所有权初始登记是入2 / 33行其他房地产登记的前提，只有在房屋所有权初始登记完成后，房屋的移转登记、抵押登记等登记才能入行，故而，房屋的据有人对于房屋所有权初始登记 1 般均比较重视。但也正是基于此，房屋所有权初始登记去去被 1 些行政治理部分视为开铺行政治理的有力手腕与“抓手” 。在实务中，1 系列与房屋开发、建设、交易等活动相干的行政治理行径，如建筑工程计划竣工验收、建筑工程竣工结算、物业专项维修资金征收、房地产税费征收等，纷纭搭上房屋所有权初始登记的“便车” 。房屋据有人未取患上相干行政治理合格证实文件即没法完成房屋所有权初始登记，房屋交易的入行便存在障碍。在房屋已经交易的情景下，这 1 题目更演化成“小业主办证难”的题目，构成尖锐的社会矛盾。在法学钻研领域，关于房屋所有权初始登记应提交材料的规模及与之相干的法律题目，鲜有人深进触及。但在实践中，正是萦绕这 1“不起眼”的题目，已经发生了极大的争议，并引起了诸多社会矛盾以及冲突。咱们以为，对于此题目入行钻研，拥有首要的现实意义。1、有关房屋所有权初始登记应提交材料的现行立法、实践及题目有关房屋所有权初始登记应提交材料的立法现状房屋所有权初始登记申请应提供哪些申请材料？这 1 题目貌似简朴，但却很难在国家法律层面找到确切的答案。3 / 33中华人民共以及国城市房地产治理法第六 0 条第二款划定：在依法取患上的房地产开发用地上建成房屋的，应该凭土地使用权证书向县级以上处所人民政府房产治理部分申请登记，由县级以上处所人民政府房产治理部分核实并颁发房屋所有权证书。 中华人民共以及国物权法第一一条划定：当事人申请登记，应该依据不同登记事项提供权属证实以及不动产界址、面积等必要材料。观乎这两项法律划定，前者好像明确了土地使用权证书为房屋所有权初始登记的唯 1 申请材料。但很显着，单 1 的土地使用权证书没法肯定房屋的物权状态，是没法满足房屋所有权初始登记请求的。这 1 划定更宜理解为原则性的划定，有赖于其他立法的详细化。后者的划定当然比前者的划定略为详细，但依然是原则性的。 “等必要材料”的提法表明该划定是未详绝的，其为 1 项弹性的划定，存在扩铺空间。 由于国家立法的不明确或者存在较大弹性，萦绕房屋所有权初始登记应提交材料的规模题目，国务院部委的部分规章及地法子规的划定堪称 5 花 8 门。建设部房屋登记办法第三 0 条划定的房屋所有权初始登记应提交的材料有：登记申请书；申请人身份证实；建设用地使用权证实；建设工程相符计划的证实；房屋已经竣工的证实；房屋测绘呈文；其他必要材料。 上海市房地产登记条例第二五4 / 33条划定房屋所有权初始登记应提交的材料包孕：申请书；身份证实；记载土地使用权状态的房地产权证书；建设工程计划许可证；竣工验收证实；记载房屋状态的地籍图；房屋勘测呈文；依据登记技术规范应该提交的其他有关文件。 南京市城镇房屋权属登记条例第二 0 条划定的房屋所有权初始登记应提交的材料有：立项批准文件；国有土地使用证；建设工程计划许可证；竣工验收证实材料；公安部分出具的房屋门牌证实；有资质的房产测绘机构出具的房屋测绘成果；其他有关证件、证实。在上述地法子规的划定之外，1 些处所政府或者房地产主管部分还时常以规范性文件的形势请求申请人提交某些行政治理证实材料作为房屋所有权初始登记的申请材料，如深圳市的 1 些文件就请求或者曾经请求提供物业专项维修资金缴纳证实、地下工程建设档案移交证实、土地使用费缴纳证实等作为房屋所有权初始登记的申请材料。综观上述情况，可以发现下列题目：首先，房地产治理法与物权法关于房屋所有权初始登记应提交材料的规模的划定其实不明确，两者也不 1 致；其次，建设部规章与处所立法均在国家立法之外，此外划定了良多房屋所有权初始登记应提交的材料，如建筑工程计划许可文件、建筑工程施工许可文件、建筑工程竣工验收文件等；再次，各地立法的划定当然有良多 1 致的处所，但也存在差别；最后，5 / 33地法子规的划定去去存在兜底条款，为扩铺房屋所有权初始登记应提交材料的规模提供了可能。有关房屋所有权初始登记应提交材料的现行立法没有明确的题目上述立法中的悬殊表面上望起来题目不大，但却在实务中造成为了极大的困惑并引起了剧烈的争议，主要表现在以下 3 个方面：一房屋所有权初始登记应提交材料的边际毕竟在哪？由于国家立法及处所立法的不 1 致，乃至由于立法中几近均存在兜底条款，房屋所有权初始登记申请材料的提供请求有时候几近成为无底洞，成为“刁难”申请人的工具，申请人常常于是而不胜其扰。二与房屋所有权初始登记相干的行政治理事项应否均在房屋所有权初始登记环节中解决？良多行政治理机关以为，房屋所有权初始登记是开铺行政治理的有力手腕，通过该环节解决与房屋开发、建设、交易等有关的行政治理事项是可行的、必需的。基于这 1 思路，房屋所有权初始登记应提交材料的规模有不断扩展的趋势，已经造成房屋所有权初始登记治理不堪重负。三是否是任 1 材料的缺少都会实质性地影响登记？在房屋已经正当转让时，买受人基于对于房地产主管部分作出的预售许可等行政行径的信赖，入行了房地产交易，但6 / 33却由于房地产开发商欠缺某些房屋所有权初始登记申请材料，没法办理房屋所有权初始登记，终极没法办理转移登记、取患上房地产权力证书。这 1 状态显着是不合理的。关于房屋所有权初始登记应提交材料规模题目的争议首先是由于立法划定的凌乱、不 1 致而诱发的。立法上的凌乱、不 1 致则显着是由于房屋所有权初始登记应提交材料的肯定根据在理论上未患上到正确界定而引起的。理论探讨的不足导致房屋所有权初始登记应提交材料的规模处于恍惚状况。其次，立法仅对于房屋所有权初始登记应提交材料的规模入行了同 1 的划定，但未答应在房屋已经正当转让时，为维护善意买受人的正当权益，可作相应的调剂，这导致正当买受人的利益去去沉没在不当的、同 1 划定的房屋所有权初始登记申请材料提交进程中。 观乎引起房屋所有权初始登记应提交材料规模题目的争议的两项原由，可以发现，第 2 个题目是第 1 个题目在特殊情景下的表现形势，其解决必须以第 1 个题目的肯定为基础。于是，在下文的阐述中，咱们将首先对于第 1 个题目，也即在 1 般情景下，房屋所有权初始登记应提交材料的肯定根据题目入行探讨，并据此对于未正当转让房屋的所有权初始登记应提交材料的规模入行分析、界定；在此基础上，再讨论第 2 个题目，也即在房屋已经正当转让时，7 / 33为维护正当买受人的利益，房屋所有权初始登记应提交材料的肯定根据及规模是否是应有所变化？房屋所有权初始登记申请材料的提供请求是否是应作适量的调剂？2、未正当转让房屋的所有权初始登记应提交材料的肯定根据与规模登记制度的功能未正当转让房屋的所有权初始登记应提交材料的肯定根据未正当转让房屋的所有权初始登记应提交材料的规模应由房屋所有权初始登记制度功能的施铺需要抉择。 “申请人提出登记申请，是财产初始登记程序的起始环节以及必经步骤，是诱发财产登记程序法律瓜葛的首要法律事实，其直接后果是诱发财产登记瓜葛主体之间的权力以及义务的发生，即诱发登记瓜葛的产生；其终纵目的则是为了使当事人的财产权力通过法律程序而患上到法律的认可。 ”一也就是说，财产权初始登记申请是 1 项诱发登记瓜葛发生的法律事实，终纵目的在于使当事人的财产权力通过法律程序而患上到法律的认可。房屋所有权初始登记申请的目的在于证实申请的房屋符正当律划定的要件，可以作为正当的财产权力获取法律的认可。房屋所有权初始登记申请材料的提供目的即在于证实申请事项已经相符房屋所有权初始登记所应具有的各项法律要件，终极使申请患上到认可并获取登记。对于于某 1 法律行径或者某项法律制度而8 / 33言，其成立的法律要件显着是由该行径或者制度的目的也即制度功能抉择的。法律要件的设置仅是实现该行径或者制度功能的途径，是服务于制度功能的施铺需要的。房屋所有权初始登记制度固然也是如此。故而，未正当转让房屋的所有权初始登记申请材料应由房屋所有权初始登记制度的功能终极抉择，房屋所有权初始登记应提交材料的肯定根据即为房屋所有权初始登记制度的功能。物权宣示房屋所有权初始登记制度的基本功能未正当转让房屋的所有权初始登记应提交材料的肯定根据为房屋所有权初始登记制度的功能。据此，咱们即可以从房屋所有权初始登记制度功能的厘清动身，对于未正当转让房屋的所有权初始登记应提交材料的规模入行界定。一物权法视角下的房屋所有权初始登记制度的功能房屋所有权初始登记为房地产登记的 1 个类型，房地产登记则是不动产登记的 1 种。所谓不动产登记，也就是不动产物权登记，即不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的专门簿册上予以记载的事实二。我国物权法并无对于房地产或者不动产登记入行定义，仅在第九条划定了不动产物权的设立、变更、转让以及歼灭，经依法登记，产生效劳，未经登记，不生效劳，但法律另有划定的除了外。另外，其在第二八至第三一条中还划定了因法院裁决、仲裁机关判决、行政机关征收抉9 / 33择、继续、遗赠及正当建造等非法律行径诱发物权变动的，自相干文件或者行径生效时即发生物权变动的效劳，无需入行登记；但处罚该物权时，若按照法律划定需要办理登记的，未经登记，不产生物权效劳。这些划定表明我国在不动产登记制度上采纳了权力登记模式，并坚持了设权登记为主、宣示登记为辅的原则。所谓设权登记， “乃创设物权效劳之登记” ；而宣示登记， “乃将已经成立之物权变动昭示于人之登记” 三。依据设权登记主义，物权非因登记不能发生，而依据宣示登记主义，登记的功能仅在于记载、宣示业已经存在的物权，而不在于设立物权。 依据我国物权法的上述划定，可以推导出：作为不动产物权登记的 1 种形势，房地产登记一样可分为两种类别，其 1 为设权登记，其制度目的、功能在于记载并设立房地产物权；其 2 为宣示登记，其制度目的、功能在于记载、宣示房地产物权。鉴于房屋所有权初始登记的登记对于象为正当建造的房屋，该登记模式应为宣示登记，故其制度功能便表现为记载、宣示业已经存在的房屋物权，而不在于设立房屋物权。二基于房屋所有权初始登记的法律属性对于房屋所有权初始登记功能的熟识在实务中，房屋所有权初始登记被“搭乘”上诸多行政10 / 33治理职能的现状，与理论及实践对于于房屋所有权初始登记行径及登记制度的法律属性的不当熟识是紧密密切相干的。房屋所有权初始登记行径及登记制度的法律属性应如何定位？房屋所有权初始登记行径是行政行径吗？房屋所有权初始登记制度是行政治理制度吗？如房屋所有权初始登记行径、登记制度拥有行政行径、行政治理规范属性，那么其是 1 种贞洁的行政治理行径、行政治理规范吗？其行政治理职能应否遭到限制？咱们以为，这些题目在理论熟识中是存在侧重大误区的， “我国良多法学家只把不动产物权登记当做其他登记 1 样的贞洁行政法题目”四，实践则在此熟识的基础上，简朴地视房屋所有权初始登记行径、登记制度为贞洁的行政治理行径、行政治理制度，混同了房屋所有权初始登记行径与其他相干行政治理行径的界线，从而赋与房屋所有权初始登记过量无关的行政治理功能，引起了实践的凌乱。对于房屋所有权初始登记法律属性题目的不同熟识会对于房屋所有权初始登记制度功能的断定发生重大影响，如房屋所有权初始登记是贞洁的行政治理行径及治理制度，仅仅是 1 种行政治理手腕，则“搭乘”相干的行政治理职能多是无可厚非的，这正是实践中不少人的望法，也正是导致房屋所有权初始登记应提交材料的规模不断扩展的首要根源。咱们以为，关于房屋所有权初始登记制度功能题目的探讨，有必要在准确厘定11 / 33房屋所有权初始登记行径、登记制度的法律属性的基础长入行。唯有如此，从房屋所有权初始登记功能动身，探讨、肯定房屋所有权初始登记应提交材料的规模的思路对于于实践中存在的题目的解决才是有针对于性的，题目的解决也才多是完全的、全面的。房地产登记行径的法律属性与房地产登记制度的法律属性是两个不同层面上的题目，前者探讨的是房地产登记行径是公法行径抑或者民事行径的题目，后者探讨的则是房地产登记制度的私法属性与公法属性题目。这两者有必然的联络瓜葛，但并非同等瓜葛。对于于前者，1 些学者以为，登记根本就不是私法上的法律行径，而是拥有国家意志性的公法行径，正确地说，登记行径是公法上的确认行径五。对于此，咱们以为，从房地产登记的运作机制、房地产登记机关与申请者的互相地位与瓜葛望， “登记只是 1 项独立的国家行径”二一三一，切当属于公法上的行径，这 1结论整体上是对于的，但如果由此而“顺理成章”地将房地产登记当作贞洁的行政法题目，将房地产登记制度视为贞洁的公法规范或者行政法制度，便可能因过分夸张房地产登记制度的行政治理功能因此引起错误。就房地产登记制度的法律属性题目，有人以为， “登记机关的性质是行政机关，为了确保不动产交易的合法性，它必须有所作为，此种行径中蕴涵了保持 1 般交易秩序以12 / 33及到达国家管理的目的，。这个视角中的登记法又披上了公法外衣”六，故房地产登记制度拥有公法属性应是无可置疑的。但在另 1 方面，房地产登记也拥有私法属性， “就财产登记法而言，与财产权因登记而发生的效劳有关的法律制度，实际上与财产权本身的形成以及效劳紧密密切相干，是财产权制度的基本形成，于是，显着拥有民事财产法的性质”一一二-一三，这 1 点咱们一样不能寒视。由此而言，房地产登记制度应是 1 项公法与私法属性兼具的法律制度。 承认房地产登记是 1 项公法与私法属性兼具的法律制度，其实不象征着房地产登记制度的公法与私法属性不存在主次之分。 “将登记法界定为私法或者者公法，将导致其功能目标以及制度设置存在根本差别，这就请求立法者必须作出断定。实际上，由于登记法与当事人的私家利益、国家触及不动产的公共利益紧密相干，不可能将之单纯地定性为私法或者者公法，而是糅合这两种属性，只不外，糅合的比例以私法属性为主、以公法属性为主，还是两者对于半则要由立法者入行选择。 ”六八一比较大陆法系国家的立法，可以发现，不动产登记法在良多国家中其实不是作为行政法而是作为民法不动产法的首要组成部门的。例如，德国不动产法把不动产登记法作为它的程序法，而13 / 33日本的不动产法把不动登记法作为它的尤为法。在这些国家的立法中，不动产登记是不动产物权变动的法律根据，这是立法划定不动产登记制度的核心目的，而与不动产登记相干的公法治理规范更多地是服务于完成不动产物权登记所需要的程序及 1 些相干治理请求。这 1 制度模式体现了不动产物权登记制度更多地属于私法规范，而不是公法规范，并且，与不动产物权登记相干的公法规范的规范目的也不在于公法治理自身，而在于服务登记行径的入行，配合完成物权的设定或者宣示。综上所述，房地产登记制度应是以私法属性为核心的规范，其中触及的行政治理规范及行政治理行径应以服务于实现房地产登记的房地产物权设定或者房地产物权宣示功能为满足，过量地赋与房地产登记制度与其本身功能无关的行政治理功能会违离房地产登记的制度属性，造成房地产登记制度的功能错位及不堪重负，房地产登记也会沦为功能泛化、不肯定的“万能”行政治理手腕，从而引起社会矛盾的发生。房屋所有权初始登记作为房地产登记的 1种类型，一样应遵守这 1 请求。依据上文关于房地产登记制度的功能及房地产登记行径属性、房地产登记制度属性的探讨，可以患上出以下结论：房屋所有权初始登记制度的功能在于记载、宣示房屋所有权。房屋所有权初始登记制度兼具民事规范及行政治理规14 / 33范属性，但其以民事规范及实现民事功能为主，行政治理规范则以服务于记载、宣示房地产所有权为限，过分夸张房屋所有权初始登记的行政治理功能是不妥帖的。房屋所有权初始登记申请材料的提交目的在于启动并完成房屋所有权初始登记，其规模的肯定应受房屋所有权初始登记功能所限定，越过房屋所有权初始登记制度功能，请求提交无关的行政治理证实文件是不妥的。在登记制度应主要定位为私法的前提下， “必须彰显意思自治、私权神圣这样的私法理念，绝可能赋与当事人的抉择权以及选择权，绝可能限制国家对于当事人私事的干涉。 ”六八一据此，目前的实践过份夸张房屋所有权初始登记的行政治理属性，赋与其过量、太重的行政治理功能，在房屋所有权初始登记环节设置过量无关的行政治理材料提交请求，均是背违房屋所有权初始登记的制度功能的。立法有必要以正确界定的房屋所有权初始登记制度功能为核心尺度，从新审阅并合理肯定未正当转让房屋的所有权初始登记应提交材料的规模。最后，必须说明的是，上文的探讨是针对于实践中房屋所有权初始登记申请材料提供请求凌乱，为抑制房屋所有权初始登记应提交材料的规模不适量扩展而入行的，是从反面对于未正当转让房屋的所有权初始登记应提交材料的规模入行界定、限定。未正当转让房屋的所有权初始登记15 / 33申请材料应详细包孕哪些？还有必要从房屋所有权初始登记的制度功能动身入行正面挑选、界定。唯有从正反两面入行两重界定、限定，未正当转让房屋的所有权初始登记申请材料的规模题目才能患上到终于解决。 鉴于房屋所有权初始登记为不动产物权登记的 1 种，其制度功能在于记载、宣示房屋所有权，故房屋所有权初始登记的申请材料应证实拟入行房屋所有权初始登记的对于象已经具有物权的设立请求。唯有如此，房屋所有权初始登记的要件才能患上到充实，房屋所有权初始登记才能患上以启动并终极完成。依据物权法理论，物权“即特定的人在特定的物上所享有的法律地位”七，在此基础上，结合房屋所有权的特点及 1 般法律权力的形成要素理论其3，权力内容正当，详细表现为主体对于房屋的安排拥有正当性，因此享有房屋物权主体的法律地位。非法的安排没法构成房屋物权，安排者没法享有房屋物权人的法律地位。未正当转让房屋的所有权初始登记申请应依据这些请求，提供相应的证实材料，从而实现充实房屋所有权初始登记要件，完成房屋所有权初始登记的目的。基于登记功能考量的应提交材料的规模设计一未正当转让房屋的所有权初始登记应提交材料的规模的肯定原则16 / 33依据上文分析，咱们以为，未正当转让房屋的所有权初始登记应提交材料的规模的肯定应遵守以下 3 个原则：第1，充沛证实申请登记的房屋已经相符物权的设立要件；第2，申请材料的取舍应以房屋所有权初始登记制度功能的实现为根据，并受其限制；第 3，房屋所有权初始登记中触及的行政治理职能应以配合、服务房屋所有权的登记宣示为限。二未正当转让房屋的所有权初始登记申请的必备材料未正当转让房屋的所有权初始登记申请材料应该包孕且仅限于以下方面：申请文件。房屋所有权初始登记为依申请入行的行政行径，应由当事人提出申请；此外，申请书也是肯定房屋所有权内容的首要根据。申请人身份证实文件。身份证实文件是肯定权力主体的首要根据。房屋特定化的证实文件。依据前文所述，房屋的特定化表现为构造上的独立性及使用上的独立性，两者缺 1 不可。据此，房屋特定化的证实文件应包孕：第 1，房屋构造上拥有独立性的证实文件，主要指记载房屋天然状态、4 至规模等事项的房地产测绘文件；第 2，房屋使用上拥有独立性的证实文件，主要指房屋的竣工验收证实文件。对于于房屋在构造上拥有独立性的证实文件的规模与提17 / 33供请求，实务中争议不大；而对于于房屋使用上拥有独立性的证实文件的规模及提供请求，实践中存在 1 些争议，咱们在下文再另行探讨。对于房屋的安排拥有正当性的证实文件。主要包孕：第 1，建设用地使用权证实文件，以表明建设用地使用权来源的正当性，主要包孕土地使用权出让合同、协定或者其他批准文件、处分文件；第 2，房屋正当建造的证实文件，以表明房屋建造、构成的正当性，主要包孕建筑工程计划许可文件、建筑工程施工许可文件、建筑工程计划验收合格证实文件。三若干存在争议的房屋所有权初始登记申请材料(一)建筑工程竣工验收证实文件 在实务中，建筑工程竣工验收 1 般分为两部门。1 是对于建筑工程的质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面入行的验收。此部门验收 1 般由相干行政主管部分根据各自职责分别入行，再由建设主管部分同 1 审核并出具相应的竣工验收证实文件。2 是对于建筑工程的建设是否是相符计划许可内容入行评价的竣工验收，1 般称建筑工程计划竣工验收。第 1 部门竣工验收的作用在于证实建筑工程具有使用上的独立性，可以投进使用，不会因质量、消防等题目发生人身、财产危险，也不会由于缺乏电梯、燃气、水、电等必需品而影响生产、生活的入行。房屋物权有明确的使用目的，只有房屋相符使18 / 33用的条件与尺度，房屋才能入行物权登记，才能设立房屋物权。实践中有 1 些人以为，即使房屋未能通过此类事项的竣工验收，买受人对于建筑材料也一样具备物权，也应该答应其入行登记。咱们以为，这 1 种观点是过错的。建筑材料等财产的物权不能同等于房屋物权，对于建筑材料等财产具备物权不即是房屋可以获取初始登记，这两种物权是不同类型的物权，不能同等。故而，房屋的质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面的竣工验收证实文件是房屋所有权初始登记应提交材料的首要内容。至于建筑工程计划竣工验收证实文件，咱们以为，其作用主要有 2：1 是证实房屋的建造相符计划许可文件的请求，表明房屋的建造是正当的，因此房屋具有安排上的正当性；2 是表明房屋已经按计划许可内容完成为了所有建设内容，房屋的配套举措措施已经完备，已经具有使用上的独立性。实务中，良多房地发开发商仅关切专有部门的建设，而不愿意承建乃至回避建设学校、幼儿园、物业治理用房、公共活动场所等配套举措措施，从而导致房屋没法取患上计划竣工验收证实。有些人以为，共用举措措施的欠缺其实不影响房屋的使用，不影响房屋拥有使用上的独立性，因此不应成为计划竣工验收的障碍。对于此，咱们以为，所谓房屋使用上的独立性，又称为“机能上之独立性”或者“经济上之独立性”一 0， “于断定时，其实不是将该部门自房屋19 / 33中完整分离出来独立断定，而且亦须兼顾该部门于总体房屋中所占位置、机能如何及与总体房屋之联络瓜葛如何等加以断定。只有如此，才不致于断定时产生偏差。 ”故而，对于于特定土地使用权出让合同项下的房屋而言，房屋使用上拥有独立性的断定应是特定的，应以土地使用权出让合同的约定为尺度。土地使用权出让合同约定的所有建筑物尤为是共用举措措施均是房屋使用功能患上以施铺的首要形成部门，任何 1 部门的缺失均会导致房屋使用价值的减损，从而使房屋欠缺使用上的独立性，因此不能设立房屋物权。好比，土地使用权出让合同将某 1 房屋定位为高级住宅区，约定 1 户配两个车位，有独立的学校，独立的游泳池。但在开发建设进程中，开发企业终极并未配建这些举措措施。在这 1 情景下，当然依据 1 般社会观念，其他建筑部门仍可独立使用，但从该宗地的土地使用权出让合同的约定动身，这些房屋在功能上是欠缺的，并未相符独立使用的请求，故而不应取患上建筑工程计划竣工验收证实。否则，土地使用权出让合同的约定便会落空，将来信赖土地使用权出让合同的约定而入行交易的买受人也必将遭到侵害。 综上所述，建筑工程的质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面的验收及计划竣工验收合格证实文件均是未正当20 / 33转让房屋的所有权初始登记应提交材料的首要内容。(二)建筑工程造价结算文件 实践中，建筑工程造价结算文件的提供请求也是引起“办证难”的 1 个首要原由。将工程造价结算文件纳进房屋所有权初始登记应提交材料的规模，原由主要有两点：其 1，在 1 些处所的登记录践中，该文件肯定的工程造价是登记簿中登记价款的肯定根据，并入而成为初始登记环节有关税费的计收根据；其 2，提供此文件是我国法律及登记录践不答应房地产入行超额抵押的必定请求。在不答应超额抵押的状态下，登记价有无比首要的作用，抉择着房地产抵押能在多大规模内入行。工程造价结算文件 1 般由房屋承建商在建筑工程竣工后提供。在实践中，由于房地产承建商与房地产开发商往往存在工程款纠纷，故而房地产承建商常常将该文件作为向房地产开发商追讨工程款的筹码而予以扣留，从而影响了房屋所有权初始登记的办理。咱们以为，将工程造价结算文件纳进房屋所有权初始登记应提交材料的规模的理由均是难以成立的，该文件不应纳进房屋所有权初始登记应提交材料的规模，理由是：其1，1 方面，将工程造价结算文件纳进房屋所有权初始登记应提交材料的规模是混同不同行政治理瓜葛的结果，实质上是将征税机关核定征税标的价值的职责转嫁予登记机关21 / 33在房屋所有权初始登记环节施行；另 1 方面，在实践中，由于房地产承建商提供的工程结算价存在造假的可能，房地产开发商可能借此文件偷税漏税，税务机关以该文件为根据征收税费的作法是不妥的。由此而言，将建筑工程造价结算文件作为登记价款的肯定根据，并入而作为初始登记环节有关税费的计收根据的作法是过错的。其 2，二 00七年一 0 月一日实施的中华人民共以及国物权法已经再也不夸张抵押权必须在抵押物的价值规模内设定，并且抵押权设定的顺位制度也已经在该法第一九四条等条文中患上到划定。这些制度设计表明物权法已经偏向于采取顺位制度取代担保法划定的“余额抵押”制度，再也不限制超额抵押。依据建设部、中国人民银行、中国银监会于二 00 六年一月发布的关于规范与银行信贷业务相干的房地产抵押估价治理有关题目的通知 ，房地产抵押可以再也不依据登记价款肯定抵押物的价值，抵押物的价格可以由抵押双方议定或者评估肯定。依据这些划定，结合我国市场经济发铺请求及发达国家的立法经验，咱们以为，立法及实践中答应超额抵押是必定的，是市场经济对于民事立法的必定请求，登记录践中请求提供建筑工程造价结算文件以肯定登记价，从而实现制止超额抵押的作法也是不妥的。(三)完税证实 在不动产登记进程中征收有关税费是税22 / 33收征管的 1 种首要手腕，这 1 观点不单单是我国良多学者的望法，也是与国外 1 些学者的望法相 1 致的，乃至已经被国外的 1 些立法采用一一。在我国良多处所的房地产登记录践中，房地产登记发证的最后 1 个程序 1 般为税款的缴纳，因此，完税证其实实质上已经成为房屋所有权初始登记及其他房地产登记的 1 项首要申请材料。咱们以为，房地产交易进程中的征税行径是由房地产交易活动引起的，纳税义务的发生是权力变动的 1 项法律后果，而非权力变动的前提或者依据。依据关于房屋所有权初始登记制度功能的分析，征税手腕不应是房屋所有权初始登记制度的 1 项功能，税款缴纳与房屋的正当建造并没有联络，故而，完税证实不应成为房屋所有权初始登记甚至其他房地产登记的申请材料。立法及实践不能因房屋所有权初始登记拥有物权宣示、维护功能而将之视为税收征收的工具，征税行政治理职能应在法律瓜葛上与登记制度相切割。固然，咱们其实不反对于房地产登记机关代征相干交易税，仅不应将交易税款的缴纳作为登记的前提，并将房屋所有权初始登记作为征税的“抓手” 。 (四)地价款缴纳证实、立项文件、建设用地计划许可文件等前置性文件 1 般而言，地价款缴纳证实是土地使用权人取患上土地使用权证书的前提，如房地产开发企业提供23 / 33了土地使用权证书的，不应再请求其提供地价款缴纳证实。固然，实践中也存在土地使用权人取患上土地使用权证书，但未完整缴纳地价款的情景。在这 1 情景下，除了另有约定外，土地使用权的取患上应认定尚存在瑕疵，不应入行初始登记，否则，可能会导致国家土地收益的流失。立项文件实质上是土地使用权证实文件取患上及其后 1系列建设行径患上以入行的前提条件，而建设用地计划许可证实则是建设工程计划许可证实取患上的前提条件。此类文件已经由其后的相干文件所吸附，均不应纳进房屋所有权初始登记应提交材料的规模。(五)其他文件 除了了上述文件之外，上文所提及的其他行政治理证实文件，如门牌证实、地下工程建设档案移交证实、物业专项维修资金缴纳证实等均与房屋的正当建造及房屋所有权的记载、宣示无关，均不应纳进房屋所有权初始登记应提交材料的规模，这些文件所承载的行政治理职能应循其他法律途径实现。综上所述，未正当转让房屋的所有权初始登记应提交材料的规模包孕：房屋所有权初始登记申请书；申请人身份证实文件；土地使用权证实文件；建筑工程计划许可证实文件；建筑工程施工许可证实文件；建筑工程竣工验收证实文件；建筑工程测绘呈文。立法对于房屋所有权初始登记应提交材料的规模的罗列应不设兜底条款为妥，以防止24 / 33其他文件或者 1 些行政治理部分随意增设、扩充房屋所有权初始登记应提交材料的规模。只有这样，房屋所有权初始登记应提交材料的规模的不肯定、凌乱现象才可能患上到完全根治。3、已经正当转让房屋的所有权初始登记应提交材料的规模及相干法律题目由于采纳现售方式销售的房地产已经完成房屋所有权初始登记，已经取患上房地产权力证书，其转让不触及房屋所有权初始登记题目，故本部门探讨的房屋主要指采纳预售方式销售的已经批准预售并已经实际销售的房屋。在实务中，良多已经正当预售的房屋由于欠缺立法划定的初始登记申请材料，没法完成房屋所有权初始登记，终极没法办理转移登记，从而使房屋买受人成为受害者。对于此，买受人去去感到不平：房屋已经经有权主管部分批准预售，买受人支付了对于价，终极却没法取患上房地产权力证书。大量的上访题目便由此发生。上文已经述，正当买受人权益的维护未纳进房屋所有权初始登记申请材料提供制度的考量规模，是上述题目发生的原由。由于这 1 缺点的存在，现行立法仅从政府与房地产开发商的瓜葛角度设计房屋所有权初始登记申请材料的提供制度，而未从维护正当买受人的利益动身，设置特殊的房屋所有权初始登记申请材料提供制度或者对于该制度25 / 33入行适量的变通，由此导致“小业主办证难”题目在实践中已经演化成剧烈的社会矛盾，且难以在现行立法的框架内患上到解决。在房屋已经正当转让的情景下，房屋所有权初始登记应提交材料的规模与相干制度应作如何调剂，有必要诱发立法机关的充沛重视。咱们以为，依据行政法理论中的信赖维护原则， “基于维护人民合法权益的考虑，行政主体对于其在行政进程中构成的可预期的行径、许诺、规则、 惯例、状况等因素，必须遵守信誉，不患上随意变更，否则将承担相应的法律责任。 ”一二此外，依据行政许可法理论及我国行政许可法第四章的有关划定，可以作出以下断定：行政许可行径是附监管职责的行政行径。行政许可机关应施行对于行政许可行径入行监视检查的职责，及时采纳措施，纠正不法行径，以维护社会群众特别是善意第 3 人基于对于行政许可行径的信赖而从事法律行径所应获取的法益，否则行政机关应承担相应的法律责任。在此基础上，依据城市商品房预售治理办法第五条的划定，预售许可证的取患上是以已经交付全体土地使用权出让金、取患上土地使用权证书、持有建设工程计划许可证以及施工许可证等许可文件为前提的，于是，房地产主管部分颁发房地产预售许可证的行径，象征着政府以其信誉担保预售房屋在土地权力、计划许可、施工许可等方面拥有正当性，社会群众可安心26 / 33购买。由此，在预售许可证颁发后，相干主管部分应答相干行政许可行径，特别是触及善意买受人利益的行政许可行径的施行情况入行监视检查，如由于怠于施行监管职责导致行政许可事项未患上到遵照的，行政机关应答正当买受人承担相应的法律责任。基于此，咱们以为，在已经正当转让的房地产存在背规开发行径或者其他瑕疵的情景下，现今房地产实践根据立法同 1 划定的房屋所有权初始登记申请材料提供制度，简朴地不予办理房屋所有权初始登记的作法，实质上是将相干主管部分及房地产开发商应承担的法律责任，转嫁由正当买受人承担，是不妥帖的。在房屋已经正当转让，但相干行政许可未患上到严格遵照的情景下，房屋所有权初始登记应提交材料的规模及与此相干的 1 些制度便应入行相应的调剂，以使善意买受人的信赖利益患上到最大限度的维护。 地价款缴纳证实文件依据城市商品房预售治理办法第五条的划定，已经交付全体土地使用权出让金，取患上土地使用权证书是取患上预售许可证的固然前提。据此，地价款缴纳证实文件不应是已经正当转让房屋所有权初始登记的申请材料。在实践中，有 1 些房地产开发商背抗计划许可文件加建房地产并拒尽缴纳超建部门房地产的地价款，也有 1 些房地产27 / 33开发商在房地产预售时并未遵守上述划定，未完整缴纳地价款。在此情景下，1 些处所的房地产主管部分去去会请求房地产开发商缴纳欠缴地价款，否则不予办理房屋所有权初始登记，也不予办理转移登记。这 1 作法其实不妥帖，应予纠正。建筑工程竣工验收证实文件前文已经述，各类建筑工程竣工验收的着重点各异，目的也各不相同。咱们以为，在房屋已经正当转让的情景下，有 1 些事项的验收可能会出于维护正当买受人权益的需要而必须入行相应的调剂，但也有 1 些验收事项的目的在于证实房屋具有房屋所有权设立的基本请求，任何因素的产生也不应促使其入行调剂。这 1 题目有入行区别探讨的必要。一关于建筑质量、消防验收文件题目由于建筑质量、消防题目会根本性地影响房屋使用者的人身、财产安全，针对于这 1 类事项的验收请求应拥有普适性，无论房屋据有人是房地产开发商，非法据有人，抑或者是正当买受人，均应遵守相干划定的请求。若这两类事项没法通过竣工验收，房屋不应投进使用，不应入行初始登记。咱们以为，建筑质量验收文件、消防验收文件一样应是已经正当转让房屋的所有权初始登记申请材料的首要形成部门。28 / 33二关于电梯、燃气、水、电等方面的验收文件题目由于此类验收 1 般不触及人身、财产安全题目，而仅影响房屋的使用价值或者使用上的独立性。从最大限度维护正当买受人财产权益的角度动身，若这些事项的瑕疵未使房屋完整失往使用价值，则记载、宣示该房屋的物权并答应入行交易，依然是有价值的，应对于应其办理房屋所有权初始登记及转移登记。相干主管部分有必要扭转现行僵化的治理模式，灵便出具相应的竣工验收文件，以配合正当买受人记载、宣示房屋物权。三关于建筑工程计划竣工验收文件题目在实务中，建筑工程计划竣工验收文件的提供请求是引起“业主办证难”社会矛盾的首要焦点。1 些房屋在预售后，由于出现加建、改建、未按许可请求建设配套举措措施、扭转房屋功能等背法行径，导致没法入行初始登记及转移登记，从而演化成“业主办证难”题目，构成为了尖锐的社会矛盾。对于此，首先，依据上文所述的信赖维护原则及行政许可法理论，在计划许可文件颁发后，因计划主管部分监管不严引起的后果不应由正当买受人承担；其次，既然正当买受人不承担因计划部分监管不严引起的法律后果，对于于买受人而言，其购买的房屋即应视为正当建造的房屋。依据房屋所有权初始登记的制度功能，此时的房屋所有权初始登记仅起到记载并宣示物权的作用，而不在29 / 33于创设物权。若房屋具有房屋物权的设立条件，正当买受人请求入行房地产登记的，计划主管部分负有出具计划竣工验收文件的义务，以协助买受人完成对于其正当物权的登记宣示。在实践中，建筑工程计划竣工验收环节有两个题目亟需厘清、解决：1 部门建筑工程专有部门背抗计划请求入行建设，如加建、改建等，其他具有物权设立条件的房屋能否入行登记？对于此，实践的作法 1 般是整宗地内的房屋均不能取患上建筑工程计划竣工验收文件，所有业主均不能办理房地产权力证书。咱们以为，依据上文阐述，此作法其实不妥帖。计划部分应出具正当建筑部门的计划竣工验收文件，配合买受人完成房屋物权的登记宣示。假设房地产开发商背抗计划请求入行建设，并且背法建设的房地产与正当建设的房地产已经不可能分开，房屋已经不能按原有计划文件入行验收的，计划主管部分乃至应该依据现状出具计划竣工验收文件，以维护正当买受人的利益。 (二)未按计划许可文件请求建设共用举措措施、共用部门，导致该共用举措措施、共用部门没法通过计划竣工