关于物业管理的实习报告

1 / 36关于物业管理的实习报告安徽财贸职业学院顶岗实习报告学号 姓名班级 指导教师2016 届物业管理专业顶岗实习报告一、实习单位概况铜陵兴旺物业管理有限公司成立于 1999 年，注册资金 50万元，具有物业管理国家资质，自公司成立开展业务 10 多年以来达到一定的规模，业务面有 12 个单位，近几年来业务翻翻增强，队伍也在不断扩大。实习的第一个月，我想应该是我步入社会后学东西学的最多的一个月，因为刚刚到公司，对公司的很多情况都不是很了解，有些胆怯，也不敢多说什么，心里知道得只要多2 / 36学多看多问就好了，对于才来公司的我对同事们也不是很了解，但我知道只要微笑就好。清楚地记得来公司的第一个星期就是参观公司的各个地方，对公司的规章制度，组织机构，企业文化，必须得有一个大致的了解，这样才能更好的工作，所以到公司的第一个星期我好像什么事也没做，只是静静地坐在办公桌前看资料。一个星期后，我的领导开始给我安排工作了，就是整理业主档案和资料，开始绝觉得，唉！不就整理东西么，一点技术含量也没有，其实是我错了，这个工作看起来简单，但是一不小心就容易出错，所以还是要认认真真地做好，原来领导给我安排工作也是有目的，让我整理资料，第一，是磨练我的耐心，第二，让我了解档案的整理，让我对以后的工作有个初步地了解，这样后面的工作做起来就会比较得心应手了，领导真是用心良苦啊！第三个星期开始正式地安排工作了，我被安排在业务部做内勤工作，说的好听点叫行政助理，其实就是文员，毕竟刚刚工作么，其实已经很满足了，主要负责接电话，作好记录，及时向领导和各个部门汇报工作情况，加强与业主的沟通和协调。通过这几个月的实习，我感觉自己变得充实多了，很多不3 / 36会用的东西现在都会了，像使用打印机，复印机，传真机，扫描仪，等等，好多好多。将以前在书本学的理论知识运用到实践中，这样不断提高自己的认识能力，动手能力，沟通能力，为毕业后更好地工作做了很好的准备，非常感谢学校，感谢公司给我这个机会锻炼自己，磨练自己。二、工作岗位与工作任务岗位一：客服助理基本任务与工作流程 1、接待业主来访和接听业户来电,解答业主咨询,受理辖区内业户投诉、维修、求助、咨询与收集业户建议,并做好相应记录;2、受理业户投诉、报修、求助后,按照物业公司(管理处)规定,填写相关工作任务单交相关部门在规定时限内处理,并负责跟进、督促,直至完全解决,同时对业户进行电话回访;3、负责办理业户装修申请手续的办理;4、负责业户装修证件、住户证、业主证明、收楼与转名等4 / 36事项的办理;5、负责有偿服务项目维修费的开单,并定期建帐;6、发生紧急意外情况,负责对业户的解释说明工作;7、负责完成上级领导交办的其它工作。岗位二：物业管理部文员基本任务与工作流程岗岗位名称:物业管理部文员/ 岗位概要:主要负责物业管理部的档案管理、文字处理及部门间信息的上传下达。: 1、负责协助当值前台客服助理接待业主来访、受理装修申请和各项办证业务;2、负责本部门各类文件、记录、资料等汇总和管理,并按档案管理制度执行。3、.负责部门会议的纪要工作。5 / 364、.负责本部门的文函、报告等文件的处理、传递和下发工作。5、负责汇总呈报部门月材料需用计划和月材料消耗报表;6、负责本部门工作资料档案和业户档案的建立与管理;三、物业管理工作中存在的问题与建议一、工作中存在的问题1、物业人员的形象不规范。包括服务人员的仪表、语言、行为形象。服务人员是第一时间与业主打交道的，因此，他们的给广大客户留下的形象则代表了公司的精神面貌。2、规章制度不健全。主要包括对内和对外。3、物业管理工作宣传不到位。比如说维修基金的收取，在没有全部收缴齐之前，不要存在时间上的停滞，要无时不刻的向业主宣传到位，其中包6 / 36括采用传单、报纸、宣传栏的形式。4、服务人员的人性化意识不强。对待业主不够周到热情，有的甚至发生了口角。在实践的接触中，服务人员对答允业主的事情不能及时的处理，比如说报修，一拖再拖使公司的诚信产生了严重的危机。5、物业经营收入单一，难以摆脱亏损的局面。举例说同发物业它的建成已有十几年的时间，大多数的公共设施已经老化，光靠角的服务费亏损是在所难免二、本人几点建议通过在实习中理论的研究和实践的磨合，我认为这些基本的问题已经成为物业走向品牌化、从分散型经营到集约化发展的制约因素。如何解决这些问题，规范物业项目的运作，树立海纳物业的品牌形象。通过近段时间的实习，笔者提出自己的几点建议和方法。1、建立规范、高效、专业化的队伍，作好基础管理是关键。优秀的基础管理是作好物业工作的基点而员工素质则是优质服务的决定性因素，也是一个物业企业能否持续发展的7 / 36壮大的关键。2、健全与物业有关的规范规章及各种档案保持制度。完善的规范规章可以规范员工的行为，有利于整个服务流程的再造，有利于提升企业的外部形象，其更是以后创优、9000 认证的必不可少的环节。3、充分重视业主大会和业主委员会的作用，使之成为物业与业主沟通的桥梁。全体业主是整个小区物业的所有权人，而业主大会和业主委员会则是他们的代表机构和代表，也是小区重大决策的拥有者，所以物业管理人员要充分重视其作用，处理好与他们的关系。业主委员会是业主大会的执行机构，同时也是物业企业的监督者和协助者。以上是我的一些体验心得和建议。在企业变革和结构重组后，经过全体员工长期不懈的努力，我坚信海纳物业定能走出铜陵，安徽乃至全国，树立自己的企业品牌。扬帆激进，终就辉煌，海纳物业人定能托起灿烂的明天。三、实习心得与收获8 / 36不知不觉中，我已经在社会岗位上度过了六个月的时间，这六个月的日子是我从青葱校园走向复合型社会的过渡期，也是我人生历程中很重要的一个转折点。作为大学生涯的最后一课，实习不仅重要更有其独特性，正是通过实习，让我逐渐掌握怎样把学校教给我的理论知识恰当地运用到实际工作中，让我慢慢褪变学生的浮躁与稚嫩，真正地接触这个社会，渐渐地融入这个社会，实现我迈向社会独立成长的第一步。站在时间的这一端倒回去看，五个月的实习经历教会我许许多多的东西，无论是对我以后的职业生涯还是对于我的人生来说，都是有益的。感触挺深的，总结起来，那就是要认认真真做事，对自己负责。第一、我们要学会自己独立，不养成依赖的习惯社会是一个复杂的社会，适者生存也是社会一成不变的潜规则，当我们还是学生，我们可以躲在温室里，可以依赖，也可以无条件地索取，一旦踏入社会，我们就必须让自己9 / 36独立起来，要学会选择，学会自己作主，没有谁可以帮谁一辈子，社会是一个竞争的社会，我们处的时代讲究优胜劣汰，不能独立，势必就要被社会淘汰。所以，我们要学会摆脱依赖的心理，让自己慢慢独立，自己为自己负责。 第二、在物欲纵流的现代社会，要做到不随波逐流，保持真我，坚持做自己。 社会是一个大染缸，形形色色的人都有，不公平的现象也会有。社会终究是社会，它不是校园，也不若校园里的一切那么简单明了，单纯透明。社会充斥了成人之间的明争暗斗，面对这些我们无力改变的状况，我们能做的，就是坚持自我，不随波逐流。关于物业管理服务的实践报告选择通过参加自考来提高自己已经两年了，在这两年的时间里系统地学习了各种关于物业管理方面的知识的同时提高了自身的理论文化水平。在这即将毕业的时刻，为了能够日后更好的从事物业行业，毕业前的实习就显得必不可少了。这一次学校为我们安排了曲江春晓苑及南湖一号这两个小区进行物业管理实习，在整个实习阶段中，我在老师的指导下把在书本上学到的物业管理理论知识与日常实际工作中所出现正常的及突发事情相融合、对应，用实践验证理论探索物业管理工作的本质与规律。实习的时间虽10 / 36然短暂，但是通过这一次的实习使我对物业管理工作有了更深层次的认识、了解。一、实习单位的基本情况曲江春晓苑位于城南区曲江新区雁南五路曲江水厂东侧，由诚建物业承担物业管理工作。西安诚建物业管理有限公司，简称“诚建物业” ，诚建物业组建于 XX 年初，注册资金 300 万元，物业管理三级资质。公司组建以来，本着“真诚服务，共建家园 ”的服务理念，实行严格的专业化管理。按照 ISO9000 国际质量体系运作，严格规范相关服务程序，公司质量目标是业主满意率达到 95%以上。公司现有员工 120 余人，管理人员中 90%以上具有大专以上学历及专业技术职称。公司管理的物业有“曲江春晓苑”住宅小区，该小区为 2A 级住宅小区，占地面积 147 亩，总建筑面积约万平方米，总居住户数 1176 户，居住人数 4200 人。南湖一号位于西安市曲江新区，雁南四路与芙蓉西路交汇处，其物业管理服务工作由南湖物业承担。小区所处位置交通便利，出行方便。其周边配套设施完善，与曲江遗址公园为邻，地理环境优越，11 / 36环境优美。南湖一号小区住宅建筑面积 192913 平方米，拥有 1008 套单元房；商业区域面积约 4872 平方米；地下车库约 38294 平方米，拥有 1035 个车位；绿化率为 35%、建筑密度 27%、容积率其中包含 4 个人工湖。项目配套设施完善，设有会所、幼儿园、车库、卫生所等；小区采用先进的供配电系统、数宇自控系统、消防安防系统及西子奥迪斯电梯等，充分满足业主的生活需求，确保生活方便快捷、舒适安全。二、实习内容曲江春晓苑和南湖一号均属于中高档住宅小区，其物业管理服务工作也都秉承着严格管理和优质服务理念，为业主营造一个美好的家园。实习期间我主要从以下几方面进行实习：一安全护卫队伍成了小区的一道亮丽的风景线：管理处根据安全管理要求设置了监控岗、指挥岗、广场岗、大门岗等各种保安岗位，并且岗与岗之间密切联系，对小区实行 24 小时安全保卫。管理处建立并完善各项治安管理规章制度，对新招聘的保安员首先进行业务知识培训，包12 / 36括公司概况，小区的基本情况、职责、纪律、制度和各种突发事件的处理流程等，其次不断的加强对员工业务知识培训，军事训练，内务管理等，实行了半军事化管理，从而增强保安员的工作责任心与整体素质，同时服务意识也得到了强化，安全保卫工作中，往往采取了人工防范与智能防范相结合，一般巡逻与重点防范相结合等工作方式，保证了小区的安全，在工作之余保安员还为业主提供了各种各样的服务，大大的融恰了员工与业主之间的关系。二严格的清洁消杀管理，确保了小区安宁：管理处在小区内张帖了必要的清洁温馨提示，提醒业主和用户爱护环境，文明居住，也制定了保洁职责，纪律和规章制度，按工作量划分区域，并设专员巡逻，发现问题及时处理，确保小区内的卫生整洁。在四害问题上，管理也设立专职人员和建立健全了管理制度，实行“一周一杀” ，在昆虫繁殖季节实行“一周二杀” ，并在不同的方位、角度设立了灭蚊网，两种方法同时使用，消灭四害保证了小区的安宁。 三注重物业管理的基础工作设备管理：13 / 36对于设备的管理，在实习中看到管理处已建立并完善设备管理制度，在日常管理中实行片区负责制，实行日常巡查，定期检查，保养，维修，清洁等并记录在案，发现问题及时解决。如消防设备、发电机等每月试运行一次，电梯半个月保养一次，并定期检修，中共中央空调则定期清洗，检查，化验水质等，保证设备使用附合安全管理上的 5S 要求，并保证任何情况下设备的正常运转。这为物业管理后面的管理工作打下了良好的基础，也体现了管理处的专业与负责。四运用让业主满意战略，完善服务管理：运用顾客完全满意战略，实施全方位质量管理时，应把握以下八大要点：树立“住户需求”为中心的经营思想和理念。培训物业管理服务质量的意识。关键是实现观念转变。要使每位员工牢固地树立“服务第一、质量第一”的意识，把顾客放在第一位，真诚以待。提高内在服务质量从而提高外部服务水平。采用服务质量承诺制度。包括：服务质量的保证、服务时限的保证、服务附加值的保证、服务满意度的保证。重视运用专业技能和专业知识，倡导以人为本的管理。分级授权。授权对服务人员的工作态度和服务态度产生许多积极的影响，受权的员工对自己的工作更加14 / 36满意，会更热情地为顾客服务，更迅速地做好服务工作。同时，员工有权决定最好的服务方法，提高了工作的自信心，更好地适应服务环境变化，更灵活地满足顾客的需要。建立与顾客为中心相应的专项服务组织，重视顾客意见，收集服务反馈信息，不断创新。智能化管理，加大物业管理的科技含量。三、实习期间的收获通过这一次的实习我发现，业主对小区物业管理客户服务是否满意，这往往是业主投诉的最主要问题。物业管理属于服务行业，所生产的是无形的服务产品，因此，客户服务水平的好坏直接影响业主对物业管理的满意程度，客户服务质量的好坏直接影响到物业管理企业的经营效益。物业管理行业存在的客户服务质量问题影响了物业管理企业的发展与社会和谐的建设，不断改善企业自身存在的问题和提高资质水平有利于客户服务质量水平的提高。随着人民生活水平与文化素质的不断提高，其消费观念、维权意识也在发生着巨大的变化，享受优质的物业管理客户服务已成为广大业主的心声。如何协调物业管理企业和业主的关系，提高物业管理企业的客户服务质量，对于建设和谐15 / 36社区乃至推动社会的和谐发展具有重要意义。物业管理的客户服务，简单地说，就是指服务中所有与业主直接接触的环节。我们要以客户为导向，时刻站在客户的角度，为客户提供更加主动热情、周到细致的服务，最终使客户满意，从而建立良好的客户关系。其中以客户为导向、提供客户所需要的服务、使客户满意是三个关键的要素。物业管理本身就是服务行业，客户服务并不是物业管理日常工作之外的领域，但需要投入比以往更多的热情和努力。通常所说建立客户服务体系，也是希望通过宣传发动来进一步提高客户服务意识；通过梳理流程来优化程序；通过试运行来检验效果；通过分析评估来改进提升。以前，行业内许多管理处更名为客户服务中心或客户服务部，但从实施效果上看，大多是以被动的形式在运作，即被动地接受信息、被动地等待客户上门，而完善服务管理强调的是要主动与客户沟通、主动提供服务、使客户满意。开展客户服务必须全员参与，部门协作才能收到良好的整16 / 36体效果，客户服务是一项长期的工作，就现阶段而言，可以从以下五个方面入手逐渐展开：强化客户服务意识；梳理优化服务流程；完善基础资料、认知客户；建立沟通渠道、主动沟通；密切协作强化执行。总之，物业服务要以客户为导向，加强客户服务意识，从发掘客户需求入手，把握服务的关键点，在与客户直接接触的各个环节中，为客户提供更加主动、贴心、细致、周到的服务，建立更为和谐、融洽的客户关系，赢得客户的支持。四、结束实习后的体会短暂的实习转眼而过，回顾实习的过程中既有收获的喜悦，也有遗憾，首先是通过实习加深了我对物业管理知识的了解，丰富了我的物业管理知识，使我对物业管理有了更深层次的认识；其次由于时间的短暂让我感到有些遗憾，因为这对物业管理的有些实际工作的认识仅仅停留在表面上，末能亲身感受，所以也未能领会物业管理的精髓所在，虽然系统地学习了许多物业管理实践中的问题，但是深入不17 / 36够，也仅仅存在理论知识上，在以后的工作中还需要加强这些小区物业管理实习报告今年 7 月 20 日开始，我在曲阜市龙虎小区物业进行了物业管理实习工作。在实习期间，我依次对设施管理、事务管理、保安管理进行了实习。在实习中，我在管理处指导老师的热心指导下，积极参与物业管理相关工作，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。简短的实习生活，既紧张，又新奇，收获也很多。通过实习，使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。我所实习的海纳物业管理有限公司，目前，该公司拥有员工近 1500 人，管理面积约 300 万平方米，管理项目类别有大型住宅区、高层商住大厦、商场、公寓、别墅、酒店、高等院校等物业。伟柏花园是其所管辖的物业管理项目之一。市直第四生活小区由 2 栋 19 层高的塔楼组合而成，小区面积约 29000 平方米，居住 270 户，居住人口近一千人，管理处员工 26 人，其中：管理人员 6 人。 回顾实习生18 / 36活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对伟柏花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。一.加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业。严把员工招聘关。海纳物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业；招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有上岗证 ；招聘安保人员，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。做好员工的入职、在职培训工作。海纳物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性；随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。海纳物业提倡“工作就是学习，工作就是创新” ，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。19 / 36二,重视物业管理的重要基础工作设备管理。对于设备管理，我在实习中看到，管理处着重建立和完善设备管理制度；对各类设备都建立设备卡片；做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次，进行水质化验，以保证水质符合国家标准；发电机每月试运行一次；消防泵每月点动一次，以确保发生火灾险情时，消防泵能正常使用。当然,在物业管理中还存在着很多不完善,不健全的地方.比如说：物业人员的形象不规范。规章制度不健全。物业管理工作宣传不到位。服务人员的人性化意识不强。 、物业经营收入单一，难以摆脱亏损的局面。通过在实习中理论的研究和实践的磨合，我认为这些基本的问题已经成为物业走向品牌化、从分散型经营到集约化发展的制约因素。如何解决这些问题，规范物业项目的运作，树立物业的品牌形象。通过近段时间的实习，提出自己的几点建议和方20 / 36法：建立规范、高效、专业化的队伍，作好基础管理是关键。优秀的基础管理是作好物业工作的基点而员工素质则是优质服务的决定性因素，也是一个物业企业能否持续发展的壮大的关键。规范服务人员形象，加大企业宣传力度。规范形象包括仪表、语言、行为三个方面，仪表规范要求我们的服务人员要持证上岗，统一着装，佩带明显的标志，所使用的工具要印有企业的标识。语言形象要求服务接待人员要讲普通话，由于在公司的项目上买房的大多是外地人，所以这一点显的很重要。物业是一种服务行业，其行为其实就是一个服务的过程，即服务传递过程。表情愉悦的工作人员可以平息由于服务缺陷给业主带来的不满和怨言。健全与物业有关的规范规章及各种档案保持制度。完善的规范规章可以规范员工的行为，有利于整个服务流程的再造，有利于提升企业的外部形象。并要做到“事事有人管、人人都管事” ，使每一个责任事故的发生都能找出相应的责任人，并能配合相应的奖罚激励措施。充分重视业主大会和业主委员会的作用，使之成为物业与业主沟通的桥梁。全体业主是整个小区物业的所有权人，而业主大会和业主委员会则是他们的代表机构和代表，也是小区重大决策的拥有者，所以物业管理人员要充分重视其作用，处21 / 36理好与他们的关系。在日常的管理服务中，要定期或不定期的召开与业主委员会或业主代表的座谈会，以征询在平时管理中的不足和缺陷，来完善自己，同时也要把对业主的合理要求和一些个别业主的不配合现象对业主委员会给予明示，必要时要达成书面协议。 2、服务管理要以专业化为方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。短暂的实习转眼而过，回顾实习生活，我在实习的过程中，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过实习，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。总之，经过此次实践，我得到了真正的切实的实践经验，综合所学的理论知识，这将会为我走进并做好物业管理奠定了坚实的基础。我会持续地理解和体会实习中所学到的知识，期望在未来的工作中把学到的理论知识和实践经验不断的应用到实际工作中来，充分展示我的个人价值和人生价值，为实现自我的理想和光明的前程而努力。通过不断的总结，不断的提高，我有信心在未来的工作中更好的完成任务。22 / 36赴 XX 管理处实习报告应学校要求我于 3 月 13 日来到深圳市 XX 管理处进行实习。深圳市 XX 公司创建于 XX 年，是首批荣获国家一级物业管理资质的中国著名大型物业管理企业。万厦 XX 管理处成立于 XX 年 4 月，深圳市 XX 花园位于宝安区龙华镇中心地段，占地面积 18 万平方米，总建筑面积约 40 万平方米，其中住宅面积万平方米，商业裙楼万平方米，地下架空层面积约 3 万平方米。房屋总套数约 3000 套。共有住户 3555 户。XX 年 4 月 26 日接管。小区规划成熟，交通便利、格调高雅，是以中国传统园林为背景的大型生活社区。XX 于 XX 年获得深圳市“园林式 花园式”小区称号；管理处于 XX 年 4 月获得深业集团“青年文明号”的光荣称号；XX 年 6 月获得“市绿色社区”称号。在实习中通过管理处领导的讲解，与管理处工作人员的交谈，结合课本上的知识，使我对物业管理的实务有了更深的认识，对物业管理在现实中的状况有了进一步的了解，并做总结如下。感想一：早期介入、前期物业管理、物业的接管验收对后23 / 36续的小区管理工作有着至关重要的作用。在与 XX 管理处的 XX 长交谈中得知，在接盘后最让其头痛和刻骨铭心的一件事情就是曾经出现的几百户用户房屋漏水的事件。当时，楼盘还在保修期内又不能动用本体维修基金而开发商又找各种借口进行推诿和回避，事件久拖不决，用户的意见极大，管理处焦头烂额。最后还是管理处通过积极主动的联系，在社会上找到各家维修单位综合评价出性价比最高的一个方案递交给开发商，用真诚的态度打动了开发商，开发商才勉为其难的出资对漏水的房屋进行修复，最后才使这件事得到圆满的解决。由此，使我联想到在教材物业管理实务里提到的有关“物业管理前期介入”的章节。所谓“前期介入”是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。其积极作用为：、完善物业的使用功能；、改进、完善物业的具体设计；、更好的监理施工质量；、为竣工验收和接管验收打下基础；、便于日后对物业的管理。 “早期介入”属于前期介入的一种方式，是指物业处在规划设计24 / 36阶段，发展商聘请专业经验丰富的物业管理公司做顾问，参与规划设计，使设计在符合国家规范的前提下尽可能地照顾到使用者的要求以及日后管理的需要。在此阶段物业管理公司的专业眼光及经验能有效的弥补设计人员的不足，使设计趋于合理完善。 “接管验收”是指物业管理公司接交房地产开发商或业主委托管理的新建成或原有物业时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节，特别要注意以下事项：、不放过任何一个细节，将这些细节问题逐一列明，要建设单位承诺在一定的限期内整改。这表明，在接管前物业有任何问题，应由开发商负责解决；、在接管验收设备方面，要调试验收合格一项就移交一项，必须坚持合格一项就接管一项，未经调试合格验收的不能签字接管，不然，就要背着责任走；、接管验收一定要写明接管的日期，这是划清责任的界线。管理公司只对接管后的物业所产生的问题，如有在保质期内，非人为因素的问题仍由开发商或施工单位负责。感想二：在金融危机、通货膨胀、用工荒等诸多不利因素条件下如何留住人员、获得利润，是现时物业管理公司这种劳动密集型的服务性行业首先需要解决的问题。转型已25 / 36势在必行了。在与管理处的领导互动的过程中，有同学提出了这样的问题：“现在人员流动量巨大，是每个物业公司都要面对的严峻问题，你们是如何应对的呢？”管理处领导先是分析了用工荒的形成原因，然后结合自己管理处的实际情况回答说：“一是提高员工的待遇、增加员工的福利，一是通过培训向企业员工们灌输企业文化使员工真正溶入到企业中，努力形成一种凝聚力、营造一种良好的氛围，使员工产生归属感，愿意与公司共同进退，进而留住员工。 ”管理处领导的讲话获得了同学们的热烈掌声。但是，问题又来了。紧接着就有同学发问：“这样的话，管理成本就要相应的增加，而管理费却并非想涨就涨，我们都知道物业管理行业是微利行业，那么如何在这样矛盾的情况下，使企业正常运转呢？”回答：“实行一业为主，多种经营的模式，而且从现在的经营情况来看，效果还是不错的。 ”互动之后，在我与马部长的交谈中，我也提到了这个问题，马部长也说：“从现在的情况看，还是不成问题的。但这也不是长久之计，随着成本的不断上涨，利润的空间不断被压缩，未来的前景并不乐观。 ”谈话虽然结束了，但是我的思考却并没有随着谈话的结束26 / 36而结束。如何才能解决成本上涨、利润减少的矛盾，这是每一个物业人都在思考的问题。我想：首先，在坚持“一业为主，多种经营”的同时，还应顺应时代的潮流，响应国家的号召，对所管物业从“节能减排”的方面压低成本。住宅小区的物业管理本来就是保本微利型的，所以如何压低成本，就成了保证微利的重要选择。而“节能减排”不但响应了国家的号召、顺应了时代的潮流，还能减少企业的开支，可谓一举两得。企业有必要通过自身科学的经营管理，尽可能摆脱微利的先天行业特性。而通过节能减排，降低成本，提升效益，是摆脱微利的一种有效途径。其次，当所有的物业管理企业都面临着同样的问题的时候，这是不是就意味着这个行业已经发展到了瓶颈，是时候应该进行转型或者说应该进行突破创新了呢？是否应该从劳动密集型的服务行业转向为知识型、信息化、智能化的服务型产业了呢？在这立面万厦走在了行业的前面，成立了各种专业的专项服务公司，利用自己的技术优势开展各种咨询服务、顾问服务和培训服务，通过多种途径为企业进行创收，取得了很好的经济效益。为行业里其它企业的发展起到了很好的带头示范作用。感想三：物业管理企业的风险防范意识应随着人们法律意识的不断增进而不断的加强，并能合理有效的规避风险，27 / 36进行自我保护。就在我们实习的前两天，也就是 3 月 11 日，日本发生了里氏 9 级地震和海啸灾难，对日本的各个方面都造成了非常严重的破坏，在随后的几天里灾难的消息更是不断的发出。日本是一个灾难频发的国家，在应对各种自然灾害方面有着悠久的历史，无论是建筑物的质量还是国民的素质都可以说是很优秀的，但是在这次日本史无前例的灾难面前仍然显得是那么的无奈。由此，我想到要是同样的灾难发生在中国的话，那后果真的是不堪设想。进而，想到要是近似灭顶的灾难发生在了我们的物业管理企业身上，我们的物业管理企业还能全身而退吗以及灾难发生后我们的物业管理企业是否真的有一套切实可行的应急预案来保证广大业主和住、用户的生命财产安全？在我们参观 XX 小区的时候，发现有的房屋外墙存在脱落的现象，一旦有业主或车辆被砸中，对物业公司来说又将是一件非常棘手的麻烦事情。随着业主的法律意识和维权意识的不断加强，物业管理企业要面对的风险越来越多也越来越大。这就需要我们的物业公司充分树立足够的风险管理意识，不要当事情发生了，损失酿成了之后才开始重视。面对可能出现的风险应当进行科学的预测，通过经验的积累把握风险的规律28 / 36性，并做出不同的应急预案。适当引入市场化的风险分担机制，将风险的危害转移出去，比如为其接管的物业共用部位及共用设施设备购买保险，若发生楼宇外墙墙皮脱落击伤行人或砸坏车辆等意外，由保险公司承担相应赔偿责任。以上便是我这次实习过程中的一些所感所想，鉴于本人才疏学浅、眼界有限，不便之处敬请有识之士批评指正，本人定当虚心改正。XXX2016 年 3 月 20 日准考证号：XXX联系电话：XXXX中华女子学院高职学院毕 业 实 习 报 告29 / 36作 者：专 业：学 号：指导老师：成 绩：刘杰 物业业管理 119602043 陈朋日 期： 2016 年 4 月 27 日目录一、实习基本情况?2实习公司?2实习岗位?230 / 36实习地点?2实习时间?2二、实习单位简介?3龙湖物业服务有限公司简介?3北京龙湖物业时代天街项目简介?3三、实习目的?3四、实习主要内容?3客服前台?3项目文员?3片区管家?4工地开放日、收房流程的学习?431 / 36五、实习总结与感悟?4实习期间的总结?4实习期间的感悟?4一、实习基本情况实习公司：北京龙湖物业服务有限公司实习岗位：时代天街项目客户服务中心实习地点：北京市大兴区永兴路 5 号院实习时间：2016 年 10 月 30 日-2016 年 6