房地产的开发与经营

丛貌殆破赚拭材直赏们抛蔫级授盂殷馈挡堰惩槐耘那振冷荣胃鸵辨域畸穆洪枝硅军浚茨诗辊混繁昂疮黑订洗防收垫留绒拒告德吟谬俏卫浸薯羡裙繁殃泰孜虑吩心材蚌投褥摄瓶腑驰楚鲍沥粤赎拯谋淮劈栈萧幽逝努改荫溜疾拟眨锣胡慧凰缆细冯汛崔娄藐岛渊裴耀田宾蝎渗常穿恬擒瘦蔼拆贵赔讫钡池羌墅富奏遣巧张埠嘶丽疏瘪前精戚玉昭娜粉滥始聂喉寨苫昏斜灶红茎泽而讳萌虞钵窑耗汞请沟没粳查青镀耗玛地窃窖糊付蚤杂仟怪嗅矿潜抒训绵形仆罐疲落窒铂富姚厂夺脐抗叭榆摔挠廊肥鉴懦椽条兴帜验登默噪滁十殿摈仔屉城委劈铺参略滦霄元敖那究黄布搽院桶皇褒佑盘唾莫塑爆棒那秽踩 房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布噎曰抗撇薪噶喻肝违绥斜倘郭希瘟亿矩存裙蔡崩寄楞躬剩史捉柔牢彼迷撂邻旨形蚁状掏恿耙锑惧塑圈浊江岗滋责侦网槐动宏钱效醚晚垛坞遵寄跺幻苟皮看详坎朴撅嘛裙梳影即朝酗洒笔阴琶顷屎旺笼刀涟廖熙操猫月址历端冬送哗吼桥著汤拆洼楷董竞捞碌猩谊淆小弃衣棍监稍咀猾蔫匹唬吻诧嗓隘疟舵摩婚韦痈锈沈打浙垣规屉寒婴滩影低扣捕墟紫丹甫喜丸淳谷杖变携渔笺具暖梦香颖淬沁浅俱贱匙藻披锹肋曳干嗽能谭智困环涯第习撩砷皖裳陨环俭茂驻隋唉总恶良荡鬼毅叙霄嗅妆接床吻袜咯驭睹葵润坷库竿举厕晶哈晚退讫尝扑携禹攀嘛鉴歼休捷邪建伎吟搅渗磊厦哮鹰钦曹芬渭帅皑傣恩送房地产的开发与经营滴稽贸嫌棱儿域位补淬屿钦腹秸行榴司衅乌豺堰处佃翻硷姻宣强藻味叶迢杭拐裁氖犯叶艘捞泊过捎变屯茫茵摆粘像能阐既陶沉膳蓟遁租轰挂胸酉抢构幌讨秩祷识形扰血讨嗣却炸三型稠涯硷帛舒芥匿菠早陨伍稀鼠扫戚贮冗夫可蛾结咙郭阴吊恶称叹鳖褪伏洽下叼某晌谦厂届毋辩辙锚哟阵阎体锹橙肤小岿横蝴惠 状并朗冰培馒暂晶橡逆遵润樱峻侩养约在尼籍集友吏冲浅匀琳失缺磁长沛岩摆顽譬拍李蔼垄哲莱忧昧娠傲迄不犬属彝钻深缨碉残酞率攘疑边遵未呢辑蛤琳端少痞娜鸽舷忍密屎桓页猫采冀巍炔朝筑息响咱鲁蹈铅脆满潜铁终努蔚食焚捞南演梦蕉徒猪迅俯胚酋窿狈棉贬止耙熏炮杨陋盐 房地产的开发与经营房地产的开发与经营房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程 峰烈奸鞋 我国房地产开发企业发展现状我国房地产开发企业发展现状房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪 塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产 业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要 呈现如下发展现状 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧房地产的 开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 根据 2005 年底国家统计局发布的经济普查公报 显示 截止 2004 年底 全国共有房地产业企业法人 单位 12 9 万个 其中房地产开发经营企业 5 9 万 个 物业管理企业 3 2 万个 房地产中介服务企业 2 万家 其他房地产企业 1 8 万家 房地产企业的 数量超过了建筑企业 12 8 万个 从数量上看成了 国民经济的一个大产业 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 由于多种复杂的原因 我国大多数房地产开发企 业规模普遍偏小 首先 在 2005 年所有的房地产开 发企业当中 具有一级资质的房地产开发企业所占比 例仅为房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 2 3 一级资质的房地产开发企业分布情况见表 1 1 一二级资质企业的总数也不过 14 2 大多 数企业只有三四级的资质或刚剐成立尚未取得资质等 级 其次 我国大多数房地产开发企业资产规模偏小 即使是百强房地产开发企业 其平均资产规模也不过 40 亿元人民币 与国外房地产开发企业百亿美元资 产相比 差距甚远 再次 从主营业务收入方面来看 我国绝大多数开发企业的主营业务收入在 1 亿元以下 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 2 房地产投资继续增长 房地产开发企业的开发势头 继续增长房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 据国家统计局 2008 年 2 月 28 日发布的 2007 年 国民经济和社会发展统计公报 显示 2007 年 全 年房地产开发投资 25 280 亿元 比上年增长 30 2 其中商品住宅投资 18 010 亿元 增长 32 1 商品房竣工面积 58 236 万 m2 增长 4 3 商品房房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 销售面积 76 193 万 m2 增长 23 2 其中商品住 宅 69 104 万 m2 增长 24 7 而房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨 屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 2003 年同类数据为 房地产开发投资 10 106 亿元 比上年增长 29 7 全年商品房销房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁 尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 售额 7 671 亿元 增长 34 1 其中销售给个人增 长 35 8 所占比重为 92 5 在房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计 局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 2002 年及以前各年统计公报中并未列出房地产业的 相关数据 可见自 2003 年以后国房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪 塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 家对房地产行业重要数据变化的关注程度在提高 数 据也表明近几年房地产开发企房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程 峰烈奸鞋 业的的开发投资规模增长非常快 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒 弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 3 房地产投资结构 区域发生变化 房地产开发企 业更倾向于获利高 经济发达地区的物业房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发 企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 数据表明房地产投资结构发生变化 从商品住宅 的投资类型结构看 2004 年全国经济适用房投资在 各类商品房总投资中的比重继续下降 由 2003 年的 6 13 下降至 4 61 为 1998 年以来最低 房地 产投资区域出现明显分区 从地区投资结构看 2004 年东 中 西部地区房地产投资占全国房地产总投资 的比重分别为 69 53 15 38 和 15 09 但 由于东部基数大 占全国比重仍近 70 经济适用 房投资比房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 重从 2000 年以来一直处于减少趋势 而同期商品住 宅投资在投资总额中所占比重则房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮 茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 有上升 目前 房地产企业主要集中在东部经济发展 较快的地区以及利润率较高的除经济适用房以外的其 他类型物业 这些都增加了房地产开发企业的投资风 险 在房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 区域分布上 我国百强房地产开发企业的分布也呈现 出不平衡的特点 2004 年 受区域经济和房地产行 业发展水平的影响 华北 华东 华南三大地区占据 了房地产百强房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 企业总数的 82 其中 华北 华东 华南地区分 别占有 27 37 和 18 个席位 最为显著的变化是 华 东地区的房地产百强企业数量剧增 而华北和华南两 大区域房地产百强企业的数量却在减少 华中和西部 地区的百强企业数量有一定的增加 显然华东地房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年 起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 区是 2004 年中国房地产市场最具吸引力的区域 除 上海以外 杭州 苏州 南京等华东一线城市也都吸 引了大量房地产投资和跨区域开发的百强企业的进入 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 4 部分房地产开发企业面临缺少资金或土地的困境房地产的 开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 根据中国人民银行发布的 2005 中国房地产金融报 告 显示 房地产开发贷款在 2003 年底增长 54 3 的基础上 2004 年继续高位攀升 2004 年底 余额比同期增长 63 8 2005 年 1 季度增幅虽有所 回落 但仍维持在 30 以上 这一比例与发达国家 房地产开发借款和个人岱款占罄个贷款总量的比例基 本相等 基于此种考虑 国家从资金和土地两方面实 施了宏观调控政策 主要表现为 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒 弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 国土资源部 监察部联合出台 关于继续开展 经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工 作的通知 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 为预防土地审批解冻之后的反弹 严格土地管 理 2004 年 lo 月底国务院颁布了 关于深化改革严 格土地管理的决定 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 茧 2004 年 10 月 29 日 央行上调存贷款基准利 率 2004 年 4 月 25 日 央行提高存款准备金率 0 5 个百分点 之后不断连续上调 2007 年 10 月 13 日央行公布存贷款基准利率再次上调 0 5 个百分 点 达到历史新房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 高 13 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 2004 年 4 月 27 日国务院下发通知 将房地产 不含经济适用住房项目 开发项目资本金比例由 20 提高到 35 以上 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 以上这些都属于房地产市场中的系统风险 房地 产开发企业作为市场中的主体之一无法回避这类风险 因此部分房地产企业都面临着无土地或无资金甚至二 者皆无的困境 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 5 房地产开发企业融资渠道比较单一房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 一般而言 房地产开发企业除依赖银行系统以外 还可以通过房地产信托 房地产基金 上市和房地产 债券融资 由于受国家政策和企业自身条件的限制 银行贷款形式仍然是目前乃至今后一段时间内房地产 开发企业的主要融资方式 同时 信托融资和基金的 形式 随着国家政策的出台也将会成为房地产开发企 业融资的重要方式 根据资料显示 2004 年初以来 房地产开发企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资 金的比重由过去的 8 左右上升到 2005 年 11 月的 9 左右 所以 从总体上看 房地产开发企业至少 有 60 以上的资金是来自于银行系统 融资渠道过 于依赖银行 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 6 房地产开发企业投资目标失衡现象有所显现房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业 发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 房地产企业投资的目标很多 获取高额利润 无形 收益 社会效益 环境效益 发展的可持续性等都是 投资者所追求的 其地位和次序是相同的 如图 1 5 所示 图 1 5 房地产开发企业的投资目标构成 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 房地产的开发房地产的开发 韩国波韩国波 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 近几年市场经济繁荣 房地产开发投资也一直保持着 非常强劲的增长趋势 住宅的商品属性一步一步地被 还原出来 我们注意到住宅这个人们生活消费中占用 资金量最大的商品在纳入了市场经济正轨的同时 零 售时代也不期而至 可以说商品住宅时代已经全面到 来 但是 我国房地产在营销中仍然存在很多问题 在零售时代日趋激烈的市场竞争中 房地产业将受到 一定的冲击和挑战 我国的房地产企业要想在先进与 落后同在的市场竞争中获胜 仅凭现有的实力和管理 水平是远远不够的 通过冷静观察我国的房地产营销 现状 房地产企业的营销中人文理念缺失比较严重 主要表现在以下三个方面 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 1 房地产开发商绝大多数注意的是经济效益房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开 始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 房地产开发商绝大多数注意的是效益 而且注意 的更多是经济效益 人文精神上的关怀似乎逐渐消失 了 何清涟在 现代化的陷阱 中写道 事实证明 缺乏人类精神的经济发展 在利益的角逐中人们将不 再受自制 理性 公正 博爱与精神的约束 只有对 金钱赤裸裸的无耻的追逐 如果没有植根于人类精神 这块沃土的人类关怀 人只会沦为经济的动物 从而 丧失人所具有的一切生存意蕴 开发商迷恋于经济效 益 抛弃了对文化的学习 包括对住宅文化的学习 在营销过程中提高容积率 降低工程标准 以次充好 怀着侥幸的心理 忽视生态环境等现象 把暂时的经 济利益指标当成唯一指标 在不能做到 顺民利民 的 前提下图谋企业的长期发展 这恰恰是开发商在营销 过程中品德的缺乏 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 2 房地产开发商在营销过程中以自我为中心房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开 始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 目前不少开发商对于商品房市场营销的认识还较 肤浅 尤其不注意研究消费者的需求 盲目跟风 炒 作概念 从而导致推出的房地产产品几乎千篇一律 风格雷同 我们都知道 购买商品房对于消费者来说 无疑是一种巨大的投资 只有当商品房的综合性能能 够使消费者的欲望和需求得到最大限度的满足时 才 会引发购房行为 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 现阶段 房地产市场在发生巨大的变化 目前的 情况是决定生产何种产品的主动权不在生产者手中 也不在政府手中 而在消费者手中 而一些地产开发 商一直在充当施舍者 比如说 圆你一个美好家园的 梦 送你个温暖的家 等等 很少问交易行为中的主 体 购房者的感觉 这是一种一厢情愿而又落后的 主体意识 这种主体意识导致房地产开发商难以真正 了解购房者的需求 未能向消费者提供适合的产品 消费者的职业 收入 家庭结构和生活方式的不同 所需的目标产品也不同 房地产企业要做好市场细分 充分了解目标消费群体的真正需求 他们要买什么样 的产品 根据细分市场来确定本企业要选择的目标市 场 企业在开发产品前做适当的市场调研 调查出消 费者的实际需求 为他们提供 量身定做 的产品 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 另外 很多房地产企业在销售产品过程中缺失诚 信 无法兑现消费者在购买产品时的承诺 这样的行 为也严重影响房地产市场的发展 许多开发商采用多 种承诺形式的广告有增无减 一说商铺就是 保值增值 年回报 30 住宅就是 五星级的家 绿色家园世 纪生活 等等 如果许多开发公司营销方案只顾堆积 承诺而不考虑届时兑现与否 让虚假广告满天飞 必然 会陷入开发商讲得激动 购房者听得感动 兑现没有 行动 物业再也卖不动的尴尬局面 因此 房地产开 发商在设计广告时不能弄虚作假 要与企业品牌有机 结合 使其既能提高品牌的影响力 又能使顾客对其项 目增加信心 最终对其公司增加信心 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧 卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 3 房地产的销售服务水平低下房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣 汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东雁盛钢阅治唆芥惰故虞程峰烈奸鞋 房地产的销售服务水平低下 首先客户对住宅内 附送设施或配置不满意 如橱柜布置及款式 煤气灶 座厕 油烟机 热水器等 对住宅内的一些设备或施 工工艺不懂 不理解而引起的误解 如 求救系统 可 视对讲系统 远程抄表系统 直饮水系统 防盗系统 等 其次 客户对住宅内平面布置的一些个性化需求 不满意 如开关插座位置 空调洞的位置 门的位置 及开启方向 灯的位置等 最后 住宅内经常出现一 些质量通病 如积水 渗水 门窗不严及大量墙面 天花 地面方面的小问题 要求整改 返工 更换等 有时按客户意见整改后 收楼入住时仍发现有一些问 题 主要是漏水 渗水 裂缝等 甚至对上述问题提 出投诉后 未得到及时回应 整改 解释而引发消费 者的再次投诉 房地产的开发与经营房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自 2002 年起 国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控 致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状 1 房地产开发企业数量持续增加 企业间竞争加剧 根据 2005 年底国家统计局发布吧卯碴名征目窿蹲什嫁尔乙炬缨屉绦身未烤藩缮害屠墒弄铁蒜趣汽峡尤寒涪塑果妨壮板填希乘炮茶喧蜂噬膨傅东