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安徽合肥IFC商业广场服务建议书 2 安徽合肥IFC商业广场 目录 项目区位概述项目本体认知项目定位服务内容及取费标准附件一 金丰易居 商业运营中心简介 3 一 项目区位概述 安徽合肥IFC商业广场 4 合肥市概述 合肥 安徽省省会 古称庐州 位于安徽中部 长江淮河之间 巢湖之滨 是全省政治 经济 文化 信息 金融和商贸中心 安徽第一大城市 合肥市辖庐阳区 包河区 瑶海区 蜀山区 巢湖市 肥东县 肥西县 长丰县 庐江县 并赋予合肥高新技术产业开发区 合肥经济技术开发区 合肥新站综合试验区 巢湖经济开发区市级管理权限 全市总面积11408 48平方公里 其中巢湖水面面积769 5平方公里 市区总面积838 52平方公里 建成区面积360平方公里 2011年 合肥市户籍登记人口706 13万人 比上年增加4 13万人 其中农业人口446 27万人 非农业人口259 86万人 市区户籍人口218 34万人 全市常住人口752万人 其中市区常住人口355万人 合肥市2011年生产总值 GDP 3636 61亿元 按常住人口计算人均生产总值达到48563元 按年均汇率折算为7519美元 规模以上工业企业完成工业总产值5597 97亿元 实现增加值1489 65亿元 财政收入达到623 8亿元 其中 地方财政收入达到338 5亿元 完成全社会固定资产投资3377亿元 实现社会消费品零售总额1111亿元 城镇居民人均可支配收入达到22000元 农民人均纯收入超过7700元 安徽合肥IFC商业广场 5 合肥市蜀山区概述 蜀山区位于合肥市西南部 东以金寨路与包河区为界 北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻 西南两面与肥西县接壤 区属8个街道 2个镇 1个产业园区 总面积246 83平方公里 常住人口49 37万 其中农业人口3 65万 区域内座落着国家级合肥高新技术开发区 合肥经济技术开发区 合肥政务文化新区和正在建设中的中国 合肥 科学城 蜀山区地处全国交通规划的枢纽位置 铁路 公路 航空 通讯基础设施完备 国家一级大型机场 合肥骆岗机场紧邻东南 京九 合九 宁西铁路 合宁 合安 合铜 合芜 合徐高速公路 以及正在建设中的合宁 合武高速铁路 合六 合淮阜高速公路均在此交会 市内的长江西路 黄山路 潜山路 一环路 二环路等8条主干道纵横蜀山区 2011年全区地区生产总值完成320亿元 比上年增长19 1 全社会固定资产投资完成325亿元 增长23 财政收入完成18 2亿元 增长34 8 其中中央财政收入5 1亿元 地方财政收入13 1亿元 农民人均纯收入11223元 增长14 包河区 瑶海区 庐阳区 安徽合肥IFC商业广场 蜀山区 6 安徽合肥IFC商业广场 现有商业市场阶段性分析 形成多个大型商业中心奢侈品市场快速发展国际化品牌大规模进入强调购物体验 现代化的购物中心连锁经营快速发展中高档市场得到快速发展品牌认知度提高国际化品牌开始逐渐进入市场 出现了较大规模的零售类物业以百货及专业卖场为主要零售形态连锁经营品牌进入市场奢侈品市场得到发掘 出现了中小型的零售类物业传统商厦和街铺为主以满足基本生活需求为主缺乏品牌认知度市场内缺乏国际化品牌 成熟市场 初级市场 丽水处于从逐步成长级阶段向快速发展阶段发展的过程中 合肥市的商业市场主要由几个大型连锁的传统百货构和商业街店铺构成 除大型卖场之外 国际知名零售连锁商户在合肥分布较少 在万达广场和1912等极具特色的商业体纷纷进驻合肥市场之后 区域商业发展也逐步进入高速发展阶段 本项目的出现 极有可能推动区域商业向高一层次发展 并有机会引进一些尚未落地的全新商业品牌 从而占据区域商业龙头的地位 并将此影响力扩展到整个合肥市场 沿海地级市 县级市 主要发达沿海城市 省会城市 一线城市 零售市场平稳成熟阶段 零售市场快速发展阶段 零售市场逐步成长阶段 零售市场初级阶段 7 二 项目本体认知 安徽合肥IFC商业广场 8 项目区位 本项目位于安徽省合肥市 处于南一环路屯溪路与芜湖路交界处 隶属于合肥的老城区 地理位置较为优越 项目周边有较密集的住宅区 居民密集度较高 项目本体的两幢塔楼已基本售罄 入驻的企业以大中型的金融机构为主 并具有一定消费力 蜀山区 包河区 瑶海区 庐阳区 本案 安徽合肥IFC商业广场 9 项目概况 安徽国际金融中心 AnhuiInternationalFinanceCentre 简称IFC 项目由省国资委所属的省属国有大型企业 安徽省旅游集团投资建设 旅游集团下属开发企业安兴发展股份有限公司开发 项目位于安徽饭店西侧 占地面积40606 总建筑面积30多万平方米 包含一栋省内在建最高建筑 57层239 95米的超高层写字楼 1幢26层办公楼 5层商业裙房 局部7层 300米长的水岸风情街以及地下3层复式车库等相关配套设施 IFC交通便利 楼宇内 地下三层的车行系统 1657个立体车位 车位配比高达 0 8 100 合肥高端写字楼之最 安徽合肥IFC商业广场 10 项目区域交通 本案位于合肥市蜀山区 芜湖路与南一环路交界 芜湖路路为单向双车道 南一环路路为双向6车道 项目的主要车流依靠项目所在的芜湖路 但由于是单行线 因此车流有限 由于南一环路屯溪路段为快速路 因此在此区域车流速度较快 并且由西往东的车辆难以有效导入 项目周边有四个公交车站 公交线路非常密集 基本上可以比较方便的到达合肥市区的各个区域 其中项目距离快速公交线路2号线步行约为500米 距离较为适中 公交 6路 21路 119路 149路 154路 166路 705路 公交 1路 6路 30路 119路 122路 126路 133路 154路 162路 166路 701路 901路 快速公交2号线 公交 119路 162路 公交 1路 119路 126路 133路 148路 162路 166路 501路 701路 901路 安徽合肥IFC商业广场 11 项目区域商业分布 1 2 3 4 5 6 7 8 项目所属区域属于合肥市的中心商圈 也是整个合肥城区中商业分布最为密集的区域 中心商圈的业态分布除了万达广场是体量较大的一站式购物中心之外 其他的均以百货购物为主 中心商圈的消费层次基本涵盖了高 中 低档 做到了全覆盖 中心商圈内的四牌楼区域 几乎集中了合肥市所有的品牌百货 万达百货 银泰中心 金鹰百货 均有国际一二级的服装 手表 化妆品品牌入驻 其中 万达百货的GUCCI 银泰中心的ZEGNA LV均是首次入驻合肥 该商圈内的一站式购物中心较为缺乏 特别是中高端的购物中心 在未来一段时间内将是一个比较空白的区域 9 10 11 安徽合肥IFC商业广场 12 三 项目定位 安徽合肥IFC商业广场 13 消费群体定位 项目周边居民 市区内目的消费人群 置业迁入型 经济基础良好 中高档消费需求 以家庭为单位 餐饮及生活配套需求为主 中高档的消费为主 该人群目的性强 消费能力突出 消费特点 人群组成 人群特征 本项目核心消费群 所占比例 项目本体及周边办公楼白领 中档偏上消费需求 日常办公 生活消费需求 具有一定的消费意愿和能力 15 45 40 安徽合肥IFC商业广场 14 商业功能定位 国际高端购物体验一站式餐饮休闲空间 合肥商业新地标 高端生活购物中心 安徽合肥IFC商业广场 15 预计招商面对品牌 安徽合肥IFC商业广场 2F 1F 3F 5F 6F 4F 国际一 二线品牌 快时尚 知名休闲 HUGOBOSS MONTBLANC BALLY LOEWE COACH ZARA H M STARBUCKS COSTA 国际二线品牌 快时尚 知名休闲 MANGO C A NEXT UNIQLO GAP WE Haagen Dazs COLDSTONE 国内一线品牌 快餐 马克华菲 jack jones veromode only select Tonywear Ochirly Lily LEO 麦当劳 肯德基 餐饮 成人教育 必胜客 味千拉面 汉堡王 东方既白 棒约翰 澳门豆捞 萨莉亚 巴贝拉 英孚教育 华尔街英语 健身房 一兆韦德 舒适堡 WILL S 唯嘉 大型餐饮 量贩式KTV 俏江南 小南国 湘鄂情 渝信川菜 辛香汇 银乐迪 钱柜 16 四 服务内容及取费标准 安徽合肥IFC商业广场 17 服务建议 根据贵司项目实际情况 我司可提供的服务如下 第一阶段 前期策划顾问阶段 针对性商业市场调研及分析研究 对区域商业市场的现状及未来发展潜力 目标消费群体的消费特征进行总体分析 提供具有市场可行性的项目整体商业定位 业态定位 业种组合及落位方案 项目租金评估及总体收益分析 建筑及工程建议 第二阶段 招商总代理阶段 拟定招商计划 租金方案 制定招商文件 协助完成租赁所涉之法律文本 项目推广计划 广告计划执行 专业人员进驻 承担本项目的招商工作 包括招商培训 现场管理 后续服务等相关业务 安徽合肥IFC商业广场 18 服务建议 第三阶段 商业营运管理阶段 制定并且执行年度运营管理目标 商场租金及各项收益的收取 业态 商户的趋好性调整 日常经营管理 各方面的沟通及协调 根据贵司项目目前进度 建议贵我双方合作按照项目进度分阶段实施 安徽合肥IFC商业广场 19 内容细则 一 项目前期市场调研区域经济环境的分析和生活结构研究 区域基础资源调查 区域商业发展规划及政策研究 区域零售业结构 商铺分布市场调查与分析 地区未来商业地产的供应量分析 消费者消费行为调查与研究 二 项目定位目标市场 目标消费群体 辐射范围 项目商业概念及主题建议 项目整体功能定位 项目分区主题定位建议 项目外部及内部人流动线建议 收益测算 第一阶段 前期策划顾问阶段 业态组合建议 商户组合建议 主力店或主题零售商建议 租金预估 三 建筑 工程建议商业布局调整及分区 设置商业动线和区划 人车流动线建议 项目硬件配置建议 特殊商户建筑及工程要求 货流动线 后场动线建议 商业空间动线 公共空间 景观方案建议 照明及建筑立面建议 安徽合肥IFC商业广场 20 内容细则 拟定符合定位要求的招商策略与阶段性计划 拟定租金方案 以及适用于该项目的整体租赁策略及租赁调控策略 协助完成招商文件和招商说明资料的制作 商议后确定招商各个环节的具体流程 及与招商相关的入户 报建 装修 开业等相关流程 结合市场情况和有关法律法规 协助贵司或贵司指定正式的法律文件 负责开展及跟进租户 协调并落实租赁条件 协助签订租赁合同 我司将挑选具丰富经验的专业人员进驻现场 承担本项目的招商工作 第二阶段 项目招商总代理阶段 安徽合肥IFC商业广场 21 内容细则 第三阶段 商业营运管理阶段 制定并且执行项目各项整体运营年度目标 所有日常营运管理工作 确保商场顺利运营 承租商户所有费用 包括租金 物业管理费等 的及时收取 对于所有突发事件做出及时 准确的应对措施 营运管理期间的余铺招商以及商场调整的二次招商工作 与业主方 经营方 当地相关政府机关 部门沟通协调 与物业管理公司建立紧密工作合作体系 安徽合肥IFC商业广场 22 服务周期及收费标准 第一阶段 前期策划顾问服务周期 自贵我双方签订正式合作协议起至60个工作日为止 服务成果 项目市场调研及项目定位报告 收费标准 第一阶段服务费用为人民币800 000元 即 人民币捌拾万元整 该费用包括了我司在本建议书之第一阶段服务内容内的研究 制作报告 会议的所有报酬及开支 但不包括贵司另行要求的在本合同约定之服务内容之外的任何其他新增的顾问费用 安徽合肥IFC商业广场 23 第二阶段 项目招商总代理服务周期 第一阶段服务周期结束后至项目正式开业为止 服务成果 完成贵我双方约定的招商目标 服务费用 招商顾问费 每月费用为人民币80 000元 即 人民币捌万元 月 招商佣金 以实际成交商户月租金的2倍为准 该费用包括了我司在本建议书之第二阶段服务内容内的我司人员的交通 住宿 薪酬 奖金 福利等费用 招商顾问费收取时间为第二阶段服务开始之日起至本项目开业前6个月止 服务周期及收费标准 安徽合肥IFC商业广场 24 第三阶段 商业运营管理服务周期 项目正式开业前6个月开始 以每5年为一个服务周期 服务成果 完成贵我双方约定的年度营运管理目标 服务费用 以每月费用为人民币200 000元 即 人民币贰拾万元 月 或项目月度总收益的10 为准 二者取其高 该费用包括了我司在本建议书之第三阶段服务内容内的我司人员的交通 住宿 薪酬 奖金 福利等费用 服务周期及收费标准 安徽合肥IFC商业广场 25 附件一 金丰易居 商业运营中心简介 安徽合肥IFC商业广场 26 公司简介 安徽合肥IFC商业广场 金丰易居 原普润地产 系上市实力企业金丰投资 股票代码 600606 旗下的核心成员单位 注册资金2000万 是立足上海 辐射全国的大型房地产流通服务供应商 金丰易居以房地产领域的土地评估 投资咨询 营销策划 广告设计 销售代理 商业招商与营运服务为主业 在短短几年时间内成功运营多家分支机构 进军全国25座城市 牵手110家品牌合作伙伴 操盘200多个 累计销售总额超过240亿 代理面积达500万平方米 客户会员超过10万人 2011年 借上级单位 上海地产集团资源整合 金丰投资做强做大流通板块之契机 原普润地产正式更名为上海金丰易居房地产顾问有限公司 以全新的 金丰易居 品牌形象 扬帆新的征程 公司简介 全过程全方位中国房地产流通服务商 27 集团架构 安徽合肥IFC商业广场 上海地产集团 金丰投资 中华企业 金丰易居 成立于2002年11月 是经市委 市政府批准成立的国有多元投资集团公司 注册资金42亿元人民币 通过收购原 上海嘉丰股份有限公司 国家股 经跨行业资产重组 变更主营业务 现由上海地产 集团 公司控股的A股上市公司 股票代码 600606 中华企业是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业 创建于1954年 中华企业股份有限公司由中华企业公司改制 采取社会募集方式设立而成的上市公司 1993年9月24日 公司股票在上海证券交易所上市交易 公司简称 中华企业 股票代码 600675 金丰易居系上市实力企业金丰投资旗下的核心成员单位 注册资金2000万 是立足上海 辐射全国的大型房地产流通服务供应商 28 投资咨询 土地评估 营销策划 建筑规划 销售代理 商业顾问 经营管理 招商代理 凭借非常丰富的行业投资经验 为客户提供详细深入的专业分析 使其把握每一个投资机会 以深厚的行业知识 完善的推广体系及丰富的操作经验 为客户统筹出色的营销策划服务 凭借富有经验的顾问专家及国内的丰富资源 为不同级别或类型的项目提供全方位的专业顾问服务 运用创新的市场推广理念 准确把握行业动向 为客户提供合适的定位方案及推广计划 确保销售工作顺利展开 以深入详细的市场研究分析为基础 凭借丰富的操作经验和品牌资源 为客户提供周全的商业租赁服务 凭借在商业顾问 租赁管理和技术支持服务上的专业优势 为客户提供完善的经营管理服务 同时提高物业的商业价值 土地抵押评估 转让 出租 作价入股土地评估 其他依照法律 法规需要进行的土地评估 凭借雄厚的设计规划实力 先进的设计理念 为客户提供符合国际标准的专业化服务 公司业务概览 安徽合肥IFC商业广场 29 商业营运中心是金丰易居重要的组成部分 主管商业地产业务 为大中型城市商业综合体 零售 办公 酒店 住宅等 提供包括商业顾问 招商代理 商铺销售 营运管理等专业的综合服务 结合深入的本地市场知识和丰富的资源网络体系 金丰易居商业营运中心可以为业主 开发商 投资者提供全面的商业物业解决方案 我们独有的市场信息 广泛的资源以及创造力将协助客户实现商业目标 增加商业物业价值 商业营运中心简介 上海 三林城市商业广场 常州 510生活广场 常州 丰臣国际广场 安徽合肥IFC商业广场 30 商业营运中心下辖4个专业团队 在商业物业的操作过程中能够为各个环节的工作提供优质服务 拓展部市场信息调研项目开发洽谈 策划部项目定位规划营运推广企划 品牌部商业顾问招商销售 项目部客户接待经营管理 中心架构 安徽合肥IFC商业广场 31 案例 三林城市商业广场 三林城市商业广场位于浦东三林地区 东明路永泰路路口 分东区西区两部分 东区由10层办公楼 11层酒店 单层的商业用房及位于各上部单体建筑下的2层整体地下室组成 西区由地上5层的商业 餐饮用房及地下2层 单层的餐饮用房组成 现已入驻商户有假日酒店 苏宁电器 沃尔玛 第一食品 宝大祥 亚一金店 老凤祥等大型商家 招商状况良好 我司为该项目进行项目定位 独家代理招商和经营管理等服务 成功引进一批知名商户 安徽合肥IFC商业广场 32 丰臣国际广场位于常州市新北区河海中路与通江中路交叉口 项目总建筑面积261 627平方米 其中商业办公部分为17万平方米 住宅部分2万7千平方米 项目规划集百货区 酒店 零售商业区 酒店式公寓 影视娱乐区 住宅区及住宅底商等多个功能于一体 是区域内高档住宅和综合商业体的典型代表 项目已经成功引进百盛百货 嘉禾影院以及TESCO大卖场三大主力商家 我司以该项目独家商业顾问身份进入 为项目进行前期调研 策划 项目定位 以及独家代理招商销售与后期的经营管理顾问等全方位的服务 案例 常州丰臣国际广场 安徽合肥IFC商业广场 33 案例 常州510生活广场 项目坐落于常州市武进文教区常州科教新城内 总规划用地面积8 92万平方米 总建筑面积13 04万平方米 其中一期商业建筑面积为2 29万平方米 二期商业建筑面积为2 04万平方米 我司为该项目进行项目定位 策划 独家代理招商和经营管理等服务 安徽合肥IFC商业广场 34 科倍尚城项目是新沂市首个城市综合体项目 被列为 市府一号工程 位于主干道钟吾南路 地处城南新区 项目商业建筑占地面积83100平方米 总建筑面积约16 5万平方米 其中酒店及酒店式公寓建筑面积96076平方米 商业营业用房建筑面积68603平方米 我司团队成员为该项目进行了前期调研 策划 项目定位 以及独家代理招商 销售的服务 案例 新沂科倍尚城 安徽合肥IFC商业广场 35 中惠广场位于上海市浦东新区新金桥路1088号 新金桥路与金湘路交叉口 商业总面积约78 000平米 共有三幢建筑组成 成功引进了星巴克 KFC 味千拉面 棒 约翰等知名品牌 使本项目成为区域内一个全新的餐饮休闲商业亮点 我司为该项目进行前期策划 项目定位 独家代理招商等全方位的服务 案例 中惠商业广场 安徽合肥IFC商业广场 36 常州锦海尚城项目用地性质为商住用地 项目总建筑体量为28 92万平方米 包含地下面积 其中住宅建筑体量为12 59万平方米 商业体量为9 62万平方米 地下层面积为6 71万平方米 我司团队成员为该项目进行了前期调研 策划 项目定位 以及独家代理招商 销售的服务 案例 常州锦海尚城 安徽合肥IFC商业广场 37 市场调研 目标城镇传统人文及气候研究城镇经济环境分析和生活结构研究城镇基础资源调查城镇商业发展规划及政策研究区域商铺分布及经营状况市场调查与分析典型性调查研究地区未来商业地产供应量分析消费者消费行为调查与研究项目立地条件研究商圈确定和研究 项目定位 目标市场定位目标客户定位商业目标消费群定位及分析商业经营项目定位及功能定位商业特色定位竞争定位 规划 设计顾问 设计院推荐 遴选配合设计院完成整体规划的概念性方案参与研究及审核项目交通组织设计方案参与研究及审核整体建筑风格与立面设计方案参与研究及审核景观设计方案参与研究及审核商铺结构与内部分割方案 主力店定位及招商 主力店定位及区位建议主力店投资可行性分析报告主力店商家引荐及意向性谈判 项目营销策划 项目价格计划价格策略执行计划建议书管理模式建议书项目形象包装设计方案建议书广告宣传策划建议书销售活动策划建议书 营运管理 商场日常管理物业管理招商调整营运推广 服务内容 安徽合肥IFC商业广场