超市项目可行性分析

xx 超市项目可行性分析超市项目可行性分析 一 投资与收益分析一 投资与收益分析 说明说明 1 自 2xxx 年以来 各连锁零售企业均取消了中型超市的选址计划 因此并无系统 完善的中型超市成本及收益测算模板 经验判断中型超市的成 本构成应介于便利店与大型超市之间 而本项目无物业租赁成本 测算中当地 消费水平等未知因素均以模糊变量考虑 而因此得出的结论数值可能存在较大 误差 小型超市 便利店 一般均为 24 小时营业 代表 sxxx eleven 大方便利 津工等 面积区间 100 200 中型超市 无 20 xx 年以后均已纷纷倒闭 面积区间 1000 2000 大型超市 代表 xxx 等 面积区间 5000 15000 标准店面积在 10000 左右 不含招商区 说明说明 2 正常情况下 10000 左右大型超市年营业额在 2 4 亿元之间 150 左右的便利店 年营业额为 200 500 万元 据此预估正常情况下 800 1000 中型超市年营业额在 1000 3000 万元之间 本次测算取最高值 3000 万元 测算测算 1 不考虑本项目位于小区内部 无法辐射其他区域的因素 仅以正 常选址位置考虑其收益情况 则测算如下 项目金额 万元 备注 销售额 3x 毛 利 4xx 流转税 7x 净毛利 3xx 变动费用 1xx 商品损耗 3x 广告费 3x 商店用品 1x 运费 1x 固定费用 3x 设备折旧费 2x 十年折旧 残值 10 递延资产摊销 2x 开办费 五年摊销 房租 x 物业管理费 x 人工费用 x 能源消耗费 x 经营费用合计 x 付现费用合计 x 扣除折旧 摊销 商店净利润 x 如上表 正常情况下 此中型超市年运营费用约为 xx 万元 其中需付现费 用 x 万 净利润约 x 万元 净利率 x 测算测算 2 本项目超市位于社区内部 辐射范围难以扩出本社区以外 则本 社区 1800 户人口将作为其核心主力客群 而核心主力客群的消费能力与购物频 次 我们可以参照大型超市与便利店的标准 取中模糊计算 说明 1 大型超市一般的辐射范围划定 一级辐射圈 以项目地块所在位置为中心 半径一公里范围内区域 要求 常住人口 x 万 次级辐射圈 以项目地块所在位置为中心 半径三公里范围内区域 要求 常住人口 x 万 边缘辐射圈 以项目地块所在位置为中心 半径五公里范围内区域 便利店一般的辐射范围划定 步行 x 分钟 自行车 x 分钟范围内 要求常住人口 x 万人 根据此范围 应要求中型超市一级辐射圈内常住人口为 x 万人 而本项目 社区内人口仅 x 户 按 x 口之家考虑 仅 x 人 不足要求人口的 x 则营业额 同样最高仅为正常营业额的 x 取最高数额 x 测算如下 项目金额 万元 备注 销售额 3x 毛 利 4xx 流转税 7x 净毛利 3xx 变动费用 1xx 商品损耗 3x 广告费 3x 商店用品 1x 运费 1x 固定费用 3x 设备折旧费 2x 十年折旧 残值 10 递延资产摊销 2x 开办费 五年摊销 房租 x 物业管理费 x 人工费用 x 能源消耗费 x 经营费用合计 x 付现费用合计 x 扣除折旧 摊销 商店净利润 x 如上表 超市运营费用不受营业额的影响 因此按最佳情况考虑 若经营 此中型超市年运营费用不变 约为 2x 万元 其中需付现费用 1x4 万 而净利润 约为 x 万元 此项目选址位于小区内部 基本无流动客群 而固定客群有限 此属于硬 伤 无法通过其他手段 如促销让利等 吸纳流动客群来改善 二 超市盈利点与中型超市退出历史舞台的原因说明二 超市盈利点与中型超市退出历史舞台的原因说明 1 超市赢利点 超市赢利点 超市属于低门槛 同时低收益的业态 大型超市普遍毛利率在 x 之间 净 利率在 x 而便利店则更低 普遍毛利率在 x 之间 净利率仅 x 一般大型超市的盈利点来自于开源节流 开源 各种名目的进店费 管理费 促销费等 另辟招商面积出租 长 期占压供货商货款 节流 降低能耗 提高物流配送效率 小型便利店的赢利点来自于政府政策补贴 税收减免 根据不同商家背景 减免比例各不相同 一般本地品牌减免 比例高 外埠品牌减免比例低 享受政府补贴 例如大方便利 每开一家店 每年享受补贴 5 万元 2 中型超市退出历史舞台的原因说明 中型超市退出历史舞台的原因说明 面积尴尬 吸引力不足 成本浪费 面积尴尬 便利店以日常用品为主 大型超市则基本囊获各类商品 而中 型超市面积不足以展销所有商品 而仅销售日用品 食品及生鲜等 又不经济 缺乏吸引力又浪费能源 吸引力不足 不似大型超市 可作为商业中心的旗舰店 而位于社区中心 人口密度又不能满足其正常运营 成本浪费 既要购置大型设备 设施 又不能做到能源循环利用 同时最 重要的是物流配送问题 便利店用小货配送即可 而中型超市则需要与大型超 市一样最少用中型货车 三 此类公建的定位问题三 此类公建的定位问题 位于社区内部的配套商业 必须围绕社区居民日常生活所需业态来定位 且应尽量多划分面积 分割出租以分散投资风险 若不考虑辅助住宅销售 不 宜由业主 开发商 自身投资 直接经营 x 面