云南省2017年上半年房地产估价师《经营与管理》：实物期权方法的实际应用模拟试题

云南省云南省 20172017 年上半年房地产估价师年上半年房地产估价师 经营与管理经营与管理 实物期权方法 实物期权方法 的实际应用模拟试题的实际应用模拟试题 本卷共分为 2 大题 50 小题 作答时间为 180 分钟 总分 100 分 60 分及格 一 单项选择题 共一 单项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 只有分 每题的备选项中 只有 1 个事最符合题个事最符合题 意 意 1 运用收益法评估房地产价值时 要求利用与估价对象所在区域相同或相似房 地产的客观收益来推算估价对象预期收益 这主要是依据房地产估价中的 A 合法原則 B 最高最佳使用原則 C 替代原則 D 公平原則 E 工业用地的监测点评估价格 2 某宗收益性房地产 预测未来 3 年的净收益均为 100 万元 年 3 年后的出 售价格会上涨 12 届时转让税费为售价的 6 资本化率为 9 该房地产 目前的价值为 A 923 万元 B 1111 万元 C 1353 万元 D 1872 万元 E 工业用地的监测点评估价格 3 房地产转让的分类中 根据将房地产转让分为以出让方式取得土地使用权的 房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 A 土地使用权的获得方式 B 转让的对象 C 转让的方式 D 转让的时间 E 执行层的组织协调 4 按建筑面积分摊方法 计算土地占有份额的公式为 A 某部分占有的土地份额 该部分建筑面积 总建筑面积 B 某部分占有的土地份额 该部分建筑面积 土地总价 总建筑面积 C 某部分占有的土地份额 土地总价 该部分享有的地价额 D 某部分占有的土地份额 该部分建筑面积 总建筑面积 土地总价 5 需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是 A 目标定价法 B 价值定价法 C 挑战定价法 D 成本加成定价法 6 是指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存 款总额的比率 A 法定存款准备金率 B 再贴现利率 C 公开市场业务 D 证券保证金比率 E 执行层的组织协调 7 对价格的定义 第一种 是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西 讲的 是现象 第二种 是商品价值的货币表现 讲的是本质 对于房地产估价来说 主要是从上把握房地产价格的 数量 A 货币支付 B 价值 C 现象 D 本质 E 工业用地的监测点评估价格 8 承租人甲与出租人乙于 5 年前签订了一套住宅的租赁合同 该套住宅面积为 200m2 租赁期限为 8 年 年租金固定不变为 480 元 m2 现市场上类似住宅的 年租金为 600 元 m2 若折现率为 8 则承租人甲目前的权益价值为 万元 A 6 19 B 6 42 C 7 20 D 9 58 9 某可比实例实际成交价格为 3 400 元 以估价对象为 100 可比实例交 易情况分值为 102 房地产状况因素分值为 98 则估价对象的比准价格为元 A 3 401 36 B 3 398 64 C 3 538 78 D 3 266 67 E 工业用地的监测点评估价格 10 甲 乙 丙三宗土地的单价分别为每平方米 946 元 860 元 800 元 建筑 容积率分别为 5 5 5 4 5 若该三宗土地的其他条件相同 则明智的购买者会 选择 A 甲土地 B 乙土地 C 丙土地 D 甲 乙两宗土地任选其一 11 土地增值税是对的单位和个人征收的一种税 A 有偿转让集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物 B 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物 C 有偿转让国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物 D 有偿转让国有土地使用权 不包括有偿转让地上建筑物和其他附着物 E 执行层的组织协调 12 无正当理由拖欠房租个月以上的 属于由于租赁双方的原因而使合同终止 的情形 A 1 B 3 C 5 D 6 E 执行层的组织协调 13 某开发商将 8000 万元投入一房地产开发项目 假设此项目开发周期为 3 年 当前房地产开发投资的年投资利润率为 20 贷款利率为 10 已知在总投资 中开发商自有资金占 30 则其自有资金的年平均投资收益率为 A 40 9 B 54 7 C 56 7 D 61 14 甲土地的楼面地价 2000 元 m2 建筑容积率为 5 乙土地的楼面地价 1500 元 m2 建筑容积率为 7 若两块土地的面积等其他条件相同 其总价相比 A 甲等于乙 B 甲大于乙 C 甲小于乙 D 难以判断 15 在同一商业辐射区域内 各商场位置的优劣 主要取决于 A 交通的通达程度 B 物业的规模大小 C 人口的分布密度 D 居民的购买能力 16 当开发项目用地面积一定时 决定项目可建筑面积数量的是 A 容积率 B 建筑高度 C 建筑规模 D 建设工程 17 房屋征收中 建设单位参与搬迁活动 A 推行 B 实施 C 允许 D 禁止 18 估价上的折旧注重的是 A 原始取得价值的减价修正 B 原始取得价格的摊销与回收 C 重置价格的摊销与回收 D 价值的减价修正 19 估价对象房地产 2005 年的租金收入为 500 万元 经营费用为租金收入的 30 从 2006 年开始年收入增长 2 经营费用增长 1 5 该房地产剩余使 用年限为 35 年 最后一年不再经营 支出装修费用 500 万元之后以 4800 万元 转让 均发生在年末 该类房地产的报酬率为 8 则该房地产 2006 年 1 月 1 日的收益价格为 A 3173 45 万元 B 3205 26 万元 C 4971 37 万元 D 7602 76 万元 E 工业用地的监测点评估价格 20 某类房地产 2005 年 2009 年的价格见下表 各年增长量的权重分别为 0 1 0 2 0 2 0 5 则利用平均增减量法预测该类房地产 2010 年的价格为 元 m2 某类房地产 2005 年 2009 年的价格 单位 元 m2 A 年份 B 2005 C 2006 D 2007 E 2008 F 2009 G 价格 H 6810 I 7130 J 7460 K 7810 L 8150 21 目前 中国个人住房抵押贷款期限最长不超过 年 A 10 B 15 C 20 D 30 22 房地产市场供给垄断性的原因不包括 A 房地产市场需求的广泛性 B 房地产市场供给的异质性 C 土地所有权的排他性 D 土地的有限性 23 下列有关房屋权属登记的表述中 正确的是 A 新建的房屋 申请人应当在房屋竣工后 60 日內向登记机关提出申请 B 城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民 原集体土地全部转为 国有土地 原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起 90 日內申请 登记 C 房屋权属登记机关自受理登记申请之日起 10 日內应当决定是否予以登记 对暂缓登记 不予登记的 应当书面通知权利人或权利申请人 D 房屋权属证书遗失的 权利人应当及时登报声明作废 并向登记机关申请 补发 登记机关应当做出补发公告 经 6 个月无异议的方可予以补发房屋权属 证书 E 执行层的组织协调 24 一个民事法律关系中至少有个主体 A 一 B 二 C 三 D 四 E 执行层的组织协调 25 旅游 娱乐用地的土地使用权出让时 有条件的必须采取方式 A 政府定价 B 双方协议 C 政府指导价格 D 拍卖 招标 挂牌出售 E 执行层的组织协调 二 多项选择题 共二 多项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 有分 每题的备选项中 有 2 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意 至少有合题意 至少有 1 个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得 0 5 分 分 1 投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率 具体适用税率 为 几个档次 A 0 B 5 C 10 D 15 E 30 2 甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为 30 年和 40 年 楼面地价分别为 2700 元 m2 和 2800 元 m2 该类房地产的报酬率为 6 则两宗土地价格相比 A 甲大于乙 B 甲小于乙 C 甲等于乙 D 无法确定 3 2008 年 7 月 孙某与甲房地产开发公司签订了商品房预售合同 并在合同 中约定 房屋建筑面积为 150 房屋交付后 如产权登记面积与合同约定面 积发生差异时 按照 商品房销售管理办法 有关规定处理 2008 年 8 月 甲房地产开发公司经有关部门批准调整了原规划设计 孙某所购买的该套房屋 的建筑面积调整为 155 并书面通知孙某 该小区综合验收合格后 经房产测 绘单位实测 孙某所购买的该套房屋的套内建筑面积为 123 套内阳台建筑面 积为 3 分摊的共有建筑面积为 31 问 在办理房屋产权登记时 孙某购买的 房屋建筑面积应登记为 m A 150 B 154 C 155 D 157 E 执行层的组织协调 4 是减轻纳税人负担的措施 A 附加 B 加成 C 减税 D 免税 E 规定起征点和免征额 5 开发商的主要合同关系通常包括 等 A 保险合同 B 分包合同 C 销售合同 D 勘察设计合同 E 加工合同 6 某家庭预计今后 15 年内月收入为 1 万元 如果其中的 35 可以用于支付住 房抵押贷款的月还款 已知贷款年利率为 12 则该家庭有偿还能力的 15 年期 最大抵押贷款申请额是 万元 A 28 62 B 29 16 C 41 56 D 48 24 7 土地面积的量算可采用等方法 A 坐标解析法 B 实地量距法 C 几何解析法 D 代数计算法 E 图解计算法 8 目前土地使用权出让的方式有 A 协议 B 挂牌 C 抵押 D 拍卖 E 招标 9 下列关于高层建筑 表述正确的是 A 7 9 层为高层建筑 B 10 层以上 含 10 层 为高层建筑 C 公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的 总高度超过 24m 的 但不包括总高度 24m 的单层建筑 为高层建筑 D 建筑总高度超过 100m 的住宅 为超高层建筑 E 建筑总高度超过 100m 的综合性建筑 为超高层建筑 10 正常成交价格的形成条件有 A 理性且自私的经济行为 B 买者和卖者都具有完全信息 C 买卖双方是出于利己动机进行交易的 D 不存在卖者因特殊兴趣而给予附加出价 E 适当的期间完成交易 11 房地产开发商进行开发项目融资结构安排时 通常要投入占项目总投资 的自有资金或股本金 A 15 B 20 C 30 D 40 12 现对某期货房地产进行估价 在此估价中 估价对象状况应为未来某时点 的状态 房地产市场情况应为 时点的状态 A 现在 B 未来 C 过去 D B 和 C 13 下列关于建造师 表述正确的是 A 注册有效期满需继续执业的 应当在注册有效期届满 30 日前 按规定申 请延续注册 延续注册的有效期为 3 年 B 申请人因执业活动受到刑事处罚 自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册 之日止不满 3 年的 不予注册 C 担任施工单位项目负责人的 应当受聘并注册于一个具有施工资质的企业 D 注册建造师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目中担任施工单位项 目负责人 E 注册建造师信用档案信息按照有关规定向社会公示 14 评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格 必须明确基准地价的内涵 基准地价的内涎包括 A 基准日期 B 土地开发程度 C 基准地价修正体系 D 土地用途 E 基准地价公布日期 15 某宗房地产的正常成交价格为 4000 元 m2 买方应缴纳的税费为正常成交 价格的 5 卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 7 则卖方实际得到的价格 为 元 m2 A 3800 B 3520 C 3700 D 3720 16 拆迁当事人对估价结果有异议的 自收到估价报告之日起 日内 可以向 原估价机构书面申请复核估价 也可以另行委托估价机构评估 A 3 B 5 C 7 D 10 17 下列关于物权和债权 表述错误的是 A 物权和债权都属于财产权的范畴 B 债权是请求权 C 物权是支配权 D 物权是请求权 E 执行层的组织协调 18 房地产估价师注册分为 A 总注册 B 初始注册 C 续期注册 D 变更注册 E 转移注册 19 某家庭申请了 25 万元 10 年期住房抵押贷款 年利率为 6 该家庭在按 月等额偿还 4 年后于第 5 年初一次偿还了本金 6 万元 则从第 5 年开始该家庭 的月还款额减少了元 A 994 37 B 1016 81 C 1255 16 D 1387 24 E 借款合同 20 产权不明确的房屋是指的房屋 A 有权属证明 B 产权人下落不明 C 产权人出国留学 D 因产权关系正在诉讼 E 暂时无法确定产权的合法所有人 21 下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有 A 国家机关用地 B 商品住宅用地 C 学校用地 D 高速公路用地 E 国家重点扶持的能源项目用地 22 物业管理服务收费的计费方式主要包括 A 服务制