河间 市场分析宏观加微观.ppt

城市背景分析 城市经济背景房地产政策 城市经济背景 河间市古称瀛州 地处冀中平原腹地 居京 津 石三角中心 环渤海经济区 北京 天津 石家庄三角经济辐射区 环渤海经济圈 城市经济背景 GDP总量逐年上升 且上升的速度逐渐加快 2009年河间市GDP为146 8亿元 环比2008年同期增幅为10 8 经济总量增长加快 全年GDP增幅10 8 以上数据来源 河北省统计信息网 800 4000美元 4000 8000美元 8000 20000美元 高速增长 平稳增长 衰退增长 0 800美元 启动 人均GDP与地产发展阶段的关系 2009年 河间GDP142 3亿 人口76万人 人均生产总值18723元人民币 合2851美元 2009年 河间GDP宏观增长10 72 城市经济背景 透过经济看河间市房地产市场发展正 由对量的追求向对质的追求的转变 河间 城市经济背景 城市产业结构产业结构明显优化 未来城市经济发展趋于均衡 09年上半年 第一产业 增加值5 32亿元 比上年增长5 5 第二产业 增加值34 38亿元 比上年增长11 5 第三产业 增加值28 35亿元 比上年增长15 4 河间近年的生产总值中 第二 三产业增加值占全市生产总值的比值在逐渐增加 而且引三产业增加速度也有所加快 河间以第二产业为主导 近年来不断巩固和加强第三产业的地位 坚持 农业 为基础的战略 推动六大支柱产业的发展 以上数据来源 河北省统计信息网 城市经济背景 建筑业大规模的产值为现在和今后城市发展和房地产发展打下良好的基础 近几年基础设施投资 河间地区的投资力度逐年增加 但与相近的任丘 沧县相比较还稍有欠缺 以上数据来源 中国县市社会经济统计年鉴 河北省统计信息网 产业布局 留古寺镇 以农业为基础 多种产业并存 沙洼乡 以农业为基础 多种产业并存 卧佛堂镇 以农业为主 第三产业活跃三大产业 汽车配件 橡胶塑料 化工化纤发展迅猛 束城镇 重点工业区 尤其是保温材料产业 米各庄 沧州 河间两市乡镇企业名星 以汽车配件 保温材料 化工产品为三大支柱产业 沙河桥镇 全国优质棉花生产基地 中国电信电缆生产基地 瀛洲镇 河间市 政治 经济 文化中心 景和镇 交通便捷 以金丝小枣产业为主导 城市背景分析 城市经济背景房地产政策 经济背景 货币环境严峻 主要趋势 9 上面三点会诱发全球的货币洪水 最后会恶化全球的通胀和新一轮资产价格的泡沫 首先是在发展中国家的资产价格泡沫 由于国际货币环境非常严峻 现在国际大宗商品价格的上涨势头势不可当 新兴市场国家已经通胀非常严重 俄罗斯9月份是7 0 最近已经达到9 4 印度早已经超过11 越南 阿根廷 土耳其 印尼等发展中国家的通胀也非常恶化 国内环境 98 09年货币的流动 10 从98 09年的GDP增长情况与CPI指数看 房地产所处的外部经济环境很好 居民拥有购买能力 从98 09年货币的流动性来看 M1 M2与GDP的比例也是呈增长的趋势 这对房地产的长期发展是非常有利的 从98 09年房屋价格指数看 国内环境 1998 2010年楼市回顾 11 2011年春节后 积累 雏形 发展 调整 过热 控制 拉动 刺激 新政 冰点 冰点 1998年 2003年 2007年 2008年9月 2010年3月 2010年4月15日 2010年9月29日 激增 酷热 新政 回暖 更强政策 市场现状 2010年全国市场房价仍普遍快速上涨 政府调控意图再次落空 2011新年伊始 新国八条 横空出世 12 政策点评 石家庄版 国八条 只是短时效应 13 目前石家庄房地产市场还是刚性需求比较旺盛 增加土地有效供应 包括在建房 新购房增加了以后 让大家的选择更多一些 至于加大保障房的建设 政府做政府的事情 对商品房的销售可能有一定的影响 但对包括高端的产品不会有太大的影响 这次 限购令 是一个区域性的暂时的政策 我们觉得对目前楼市影响不是很大 可能只是引起短暂交易量的下降 限购令 出台以后可能会有一个交易量报复性的井喷 价格肯定不会下降的 规避 一年社保证明 难度较低 很难改变市场上行的趋势 政策点评 三四线城市面临机会 14 本轮轮调控主要针对一线城市和省会中心城市 相较中心城市的政策打压严峻 周边三四级城市相对宽松的政策环境会具有强大的吸引力 且周边三四级城市房产价值具有增长空间 因此有实力 有条件的开发商可以考虑把开发中心转移至三四线城市 政策点评 中金公司对地方限购政策实施的评论 15 若限购严格执行 对市场的预期影响 我们估算显示 若40个大中城市均采取全市限购方案 全国成交量下降18 若仅采取主城区限购方案 全国成交量下降9 考虑到部分城市仅针对主城区限购 全国住房成交量下降应当在9 18 之间 由于一线城市对外地人纳税时限的要求更长 限购对成交量的打压将更明显 预计降幅可能超过50 但我们认为实际影响可能低于上述预期 原因在于 1 政策执行过程中会打折扣 2 上述计算是假设市场整体规模不增长的情况 事实上随着经济增长和11年供给的增加 市场规模理论上应有增长 综合考虑增减双方面的影响 我们维持11年住房交易量下降10 的判断 走势研判 全国市场 短期看淡 中期看好 长期看平 短期对各区域市场影响不同 16 市场分化 产品对住宅的影响大于商业 商务 对一 二线城市的影响大于三 四线及一线周边 对普通住宅的影响大于豪宅 别墅 区域对河间市场影响