____年天津别墅市场总体分析报告_70PPT.ppt

2010年天津别墅市场总体分析 城市别墅 梅江南板块 代表项目 卡梅尔 天鹅湖 海逸长洲 近郊别墅 西青板块 代表项目 万科朗润园 社会山 泰达岭上林里 唐郡 远郊别墅 津南板块 星耀五洲 天嘉湖 碧桂园 中心区域 代表项目 招商钻石山 霞光道5号 西康路36号檀府 荷兰墅 京津潮白河板块 代表项目 京津新城 恒大御水山城 盘石坊 后梅江板块 代表项目 洛卡小镇 玛歌庄园 领世郡 东丽湖板块 代表项目 东丽湖万科城 夏阳溪韵 团泊新城板块 团泊湖庭院 松江高尔夫小镇 泰达岭上林里 7公里 21公里 24公里 25公里 星耀五洲 天嘉湖 碧桂园 霞光道5号 天津别墅市场区域分布图 京基天颐津城 万科朗润园 恒大东丽项目 恒大御水山城 盘石坊 招商钻石山 城市别墅 近郊别墅 远郊别墅 西青板块 东丽板块 梅江南板块 后梅江板块 津南板块 团泊湖板块 宝坻 蓟县板块 松江高尔夫小镇 西康路36号 城市别墅分析 区域市场 城市别墅多集中在中心区 梅江南板块 区域性较为明显 由于土地资源的稀缺性 别墅市场逐渐外移的趋势显现 规模 城市别墅项目体量一般相对有限 纯别墅部分一般在5 7万平方米左右 难以出现单纯的别墅大盘 产品形式 为了平衡容积率 单纯的别墅项目很少 一般以别墅 高层 洋房 的形式存在 产品形式以联排为主 独栋 双拼产品较少 梅江南板块有一定数量的独栋产品 在面积紧张的地块 一般采用三层户型设计 并增加地下室 价格水平 独栋均价在30000 40000元 平米 联排均价在18000 22000元 平米 双拼别墅数量较少 在25000 35000元 平米左右 客户分析 客户以第一居所自住为主 有少量的投资客户 客户职业多为私企老总及高管 资金实力比较雄厚 来自区域以本市客户居多 梅江南板块外地和外籍客户比例逐渐增加 城市别墅 梅江南板块 代表项目 卡梅尔 天鹅湖 海逸长洲 中心区域 代表项目 招商钻石山 霞光道5号 西康路36号檀府 荷兰墅 泰达岭上林里 7公里 21公里 24公里 25公里 星耀五洲 天嘉湖 碧桂园 霞光道5号 天津别墅市场区域分布图 京基天颐津城 万科朗润园 恒大东丽项目 恒大御水山城 盘石坊 招商钻石山 城市别墅 近郊别墅 远郊别墅 梅江南板块 松江高尔夫小镇 西康路36号 天津城市别墅市场分析 目前天津城市别墅主要集中南开区 和平区 梅江南 老湘城等区域 主要的产品类型为联排为主 配以少量的独立别墅 面积区间从300 600平米为主 少量的独立别墅面积达到了1000平米 销售价格区间从20000 40000元 平米 目前在售总供应量约在2700套左右 万科霞光道5号 项目简介 霞光道5号坐落于水上公园东侧 仅有155席千万元级英伦别墅 在2008年的房地产市场 万科霞光道5号无疑成为最耀眼的明星 不仅仅因为售价和物业费在天津市场首屈一指 更因为万科打造的产品细节和服务细节取悦了客户 也取悦了同行 成为业界竞相参观学习的对象 据了解 霞光道5号三分之一以上的业主都是地产同行 万科霞光道5号 经济技术指标 万科霞光道5号 实景拍摄 西康路36号 项目简介 占地面积 27087平方米总建筑面积 34000平方米总户数 300别墅面积 550 900平米绿化率 40 容积率 1 26均价 32000元 暖气 地采暖供水系统 单水停车位 1 2开发商 招商地产投资商 天津招商房地产有限公司 天津市森淼投资集团有限公司物业管理公司 招商局物业物业顾问公司 高力国际景观设计单位 AdrianL NormanLimited 西康路36号 西康路36号 招商钻石山 项目简介 招商钻石山位于天津南开区卫津南路西侧奥体中心旁 原天津电影制片厂地块 项目占地14万平米 总建筑面积31万平米 容积率2 13 总体规划产品为低密度TOWNHOUSE别墅和超高层 42 45层 精装公寓 以及后期开发的约7万平配套公建 商业 酒店式公寓 写字楼 诉求在奥体中心旁打造前瞻天津未来的国际化社区 招商钻石山 经济技术指标 招商钻石山 实景拍摄 招商钻石山 实景拍摄 荷兰墅 项目简介 荷兰 墅 坐落于天津西南奥运版块核心区域 总建筑面积3 5万平米 规划有153栋别墅 容积率0 6 坐拥7万平米市政级休闲运动主题公园 使每一位尊贵业主都能够每日享用7万平方米私家花园 是天津首座 别墅 公园 的高端公园地产 荷兰墅 经济技术指标 荷兰墅 总平面 荷兰墅 实景拍摄 梅江南板块概述 规模巨大 梅江南风景居住区占地约240万平米 总建约162万平米 其中住宅约130万平米 梅江南居住区位于天津市东南 是天津市主导风向的上风向 也是天津市总体规划控制的大气洁净区域 环境优美 交通便利 北起梅江 南至外环线 东起解放南路 西至友谊南路 其中友谊路贯通和平 河西两区 是天津市大学城教育圈与经济开发区工业圈 会展中心交流圈 行政文化圈 奥林匹克中心体育圈 友谊路金融圈辐射交叉的核心地带 开发项目云集 梅江南居住区已经汇集了松江 顺驰 市政建设 江胜 浩天 宁发等众多天津知名房地产开发企业 经过7年的建设 涵盖多种建筑风格及建筑形式的高端住宅区 梅江南板块已形成规模 1 2 3 12 13 10 水岸公馆5 6 8 红了天娇4 水岸公馆11 梅江南总体规划图 正信 洋房 小高层 江胜 天鹅湖 北 项目基本情况 6栋30层高层 共360套 户型面积260 300平方米 联排别墅总户数163套 主要面积区间在310 380平米左右 江胜 天鹅湖 江胜 天鹅湖 近郊别墅分析 区域市场 区域市场密集成为近郊别墅市场的一大特色 主要集中在东丽湖 西青板块及后梅江板块 尤以后梅江板块近期较为火爆 下半年新盘放量较多 此外 楼盘的规模也比城市别墅增大了 一般在7 10万平方米左右 价格水平 独栋别墅价格在15000元 平米的区间 双拼价格在12000元 平米的区间 联排在10000元 平米区间 产品形式 独栋 联排 联排产品比例持续占据主导地位 独栋别墅的比例明显上升 几乎涵盖了所有项目 双拼产品作为两者之间的过渡和补充 还无法成为主流产品 同时拥有地下室的产品与无地下室的比例基本持平 暂时不成为客户成交的影响因素 户型面积 联排面积主要在180 240平方米 独栋产品面积在300 500平方米左右 其中万科城小面积别墅 在控制总价上拥有一定的优势 客户分析 第二居所客户的比例占较大比例 在社区成熟度逐渐提升后 第一居所客户比例有所增加 投资型客户的占有一定比例 客户职位特征为经济比较殷实的企业主或职位较高的公务员 近郊别墅 西青板块 代表项目 万科朗润园 社会山 泰达岭上林里 唐郡 后梅江板块 代表项目 洛卡小镇 玛歌庄园 领世郡 东丽湖板块 代表项目 东丽湖万科城 泰达岭上林里 7公里 21公里 24公里 25公里 星耀五洲 天嘉湖 碧桂园 霞光道5号 天津别墅市场区域分布图 京基天颐津城 万科朗润园 恒大东丽项目 恒大御水山城 盘石坊 招商钻石山 城市别墅 近郊别墅 远郊别墅 西青板块 东丽板块 后梅江板块 松江高尔夫小镇 天津近郊别墅市场分析 目前天津城市别墅主要集中西青区 东丽区等区域 主要的产品类型为联排为主 配以少量的独立别墅 面积区间从200 490平米为主 销售价格区间从12000 25000元 平米左右 目前在售总供应量约在5100套左右 后梅江板块概述 地理位置 位于友谊南路与解放南路之间 外环线以外区域 总建筑面积达到150万平方米以上 作为梅江及梅江南区域的延伸 具有较为明显的环外区域特点 一般以别墅 洋房产品为主 交通环境 临近外环线 交通便利 作为别墅类产品 交通抗性尚不会影响到项目本身 洛卡小镇 红磡领世郡 华韵欧风 新悦亭 洛卡小镇 总建筑面积 200000平方米总户数 1100联排别墅 户型面积 200 230平米均价 20000元 平方米容积率1绿化率40 物业费1 40元 平方米 月物业公司天津倍思家物业管理附加信息 1 4元 月 1 6元 月 开发商 天津方正投资发展有限公司投资商 北京华商鸿邦房地产顾问有限公司物业顾问公司 澳大利亚BAYSVILLE景观设计单位 北京土人景观设计公司 洛卡小镇 玛歌庄园 建筑面积 12万占地面积 33万绿化率 58 00 容积率 0 38总套数 379独栋别墅 户型面积 410 460平米均价 12000元 项目位置 玛歌庄园位于西青区友谊南路延长线 过外环线3 8公里 物业 津滨联合物业公司物业费 2 8元 平米 月暖气 地板采暖供水系统 集中供水停车位 1 2 5开发商 天津津滨创辉发展有限公司 玛歌庄园 项目位于友谊南路延长线 外环线外4公里处 属于环外的大梅江区域内 由于经过西青开发工业园区 项目附近属于待规划地段 且到达项目路线只此一条 导致交通环境感受度较差 同时必经路线上要经过梅江南区域及一些环外项目 洛卡小镇 所以区域竞争上首先会在一定程度上处于劣势 项目二期 项目一期 项目总体379套纯独栋别墅 项目总体规划 玛歌庄园 红磡领世郡 占地面积 3565351平方米总建筑面积 1400000平方米独栋别墅 户型面积246 300平米绿化率 34 容积率 0 96建筑风格 北美暖气 地采暖供水系统 有热水停车位 1 2物业 红磡物业公司物业费 别墅2 5元 平米 月开发商 天津市红磡房地产开发有限公司物业管理公司 天津市红磡物业经营管理有限公司景观设计单位 美国纳尔斯 伯顿设计公司 红磡领世郡 西青板块概述 泰达岭上林里 社会山 唐郡 地理位置 位于环外西青区 围绕天津历史名镇杨柳青镇 周边围绕有西青道 津静公路及京沪高速等多条重要交通线路 形成了多层次 立体化的城市交通体系 区域价值 随着未来 京津一体化 的进程逐步加剧 加之京津塘高速二号线 京津城际高速铁路和地铁2号线的建成 天津城区中心将不断外扩 并带动区域经济快速发展 西青板块的投资潜力将逐步扩大 万科朗润园 万科朗润园 项目简介 建筑面积 约75000平方米占地面积 约64亩绿化率 40 户数 400容积率 1 5物业类型 联排别墅 花园洋房 户型面积 260平米项目位置 万科朗润园位于西青区芥园西道与外环线交口西行1 5公里处暖气 壁挂式采暖供水系统 有停车位 有物业 天津万科物业物业费 3 5元 平米 月 万科朗润园 万科朗润园 泰达岭上林里 项目简介 占地面积 730000平方米总建筑面积 240000平方米容积率0 28绿化率45 物业费3元 平方米 月总户数 500独栋别墅 206 490平米开发商 天津天马国际俱乐部有限公司投资商 天津泰达股份有限公司物业管理公司 天津天孚物业管理有限公司代理商 天津凯成房地产咨询有限公司景观设计单位 加拿大MCM公司整合推广单位 北京东方博文 泰达岭上林里 唐郡 项目简介 物业类别别墅项目特色宜居生态地产建筑类别独栋别 联排别墅装修状况毛坯环线位置外环以外容积率0 43绿化率47 总户数 480独栋 联排别墅 户型480平米左右物业费2 10元 平方米 月物业公司高盛君安物业开发商 天津精瑞置业发展有限公司预售许可证津国土房售许字 2005 第275号售楼地址 杨柳青柳口路 教师进修学院对面 唐郡 社会山 项目简介 建筑面积 20万占地面积 25公顷绿化率 45 容积率 0 69别墅面积 180 240平米均价 11000元 暖气 地暖供水系统 中水停车位 1 1开发商 天津国民地产发展有限公司物业 天津国民物业管理有限公司物业费 别墅 2 75元 平米 月 社会山 区域 位于东丽湖板块中心位置 处于市区与滨海之间 距市中心24公里 距港口30公里 距京津塘高速公路出口10公里 距滨海国际机场12 5公里 交通便利 同时 由于距离项目较近的空港物流加工区07年的加速发展 空客A320总装厂的建设以及保税区管委会的整体迁移至此 环境 拥有7 3平方公里东丽湖自然湿地资源及良好的温泉地热资源 产品卖点 良好的自然生态湿地环境 7 3平方公里湖景资源 东丽湖板块概述 东丽湖 万科城总体规划 一期北欧别墅产品 占地22万平米 总建筑面积6 4万 容积率0 33 共301套 2004年销售 2006年7全面入住 独体别墅 193栋 199 271平米 13000元 平米 联排别墅 24套 合院别墅 32套 联排公寓 52套 二期城市系列洋房产品 北部 天籁 为12万平方米多层产品 南部 街坊 为10万平方米小高层产品 均价达到5500元 平方米 三期联排 总建筑面积5 5万 容积率0 6 联排产品291户 170 250平米联排产品 南北向4联 8联 2007年7月开盘 均价8500元 平米 入住时间08年12月 四期联排别墅产品 本次开盘产品为A B C D E五种户型 面积为184平米 225平米 266平米 301平米 397平米 共235户别墅 后期中高密度产品 东丽湖 万科城北岸 项目简介 东丽湖北岸 联排别墅 三到四层北岸占地面积 7 45万平方米北岸别墅总建筑面积 3 3万平方米北岸别墅总户数 253户联排别墅 户型面积180 395平米容积率 0 45绿化率 40 物业费 1 10元 平方米 月物业公司 天津万科物业开发商 天津万科房地产有限公司 东丽湖 万科城北岸 东丽湖 万科城北岸 夏阳溪韵风景湾 项目简介 占地面积 107000平方米总建筑面积 54600平方米开工时间 2006 3 26总户数 263联排别墅 196 210平米容积率0 51绿化率45 开发商 天津亿兆投资发展有限公司投资商 上海亿兆投资集团有限公司物业管理公司 天津夏阳物业管理有限公司 夏阳溪韵风景湾 远郊别墅分析 远郊别墅 津南板块 星耀五洲 天嘉湖 碧桂园 京津潮白河板块 代表项目 京津新城 恒大御水山城 团泊新城板块 团泊湖庭院 松江高尔夫小镇 区域市场 远郊别墅楼盘规模较大 容积率低 并且有较为明显的自身特色 同时作为别墅产品 交通距离上的抗性让本类产品一般成为第二居所 价格水平 独栋别墅价格在13000元 平米左右 双拼和联排别墅价格在6000 10000元 平米的区间 产品形式 独栋占有较大比例 面积区间在200 900平方米之间 双拼 联排面积区间在150 260平方米之间 作为总价区间相对较低的产品形成了充分的补充 客户分析 天津本地客户占主导地位 作为第一居所的客户比例相对极少 购买作为第二居所和投资的客户所占比例较大 多数为京津城市带的客户 辅以少量浙江 上海的投资客 职业特征为私企业主 高级白领及公务员 优势卖点 拥有与众不同的特色优势成为远郊别墅成功与否的关键 京津新城具有其他项目无法比拟的规模 亚洲最大的别墅群 拥有超大规模的高尔夫 温泉项目配套 处于京津高速交通网络 团泊湖庭院拥有大面积的湖景资源 松江高尔夫小镇 泰达岭上林里 7公里 21公里 24公里 25公里 星耀五洲 天嘉湖 碧桂园 霞光道5号 天津别墅市场区域分布图 京基天颐津城 万科朗润园 恒大东丽项目 恒大御水山城 盘石坊 招商钻石山 城市别墅 近郊别墅 远郊别墅 津南板块 团泊湖板块 宝坻 蓟县板块 天津远郊别墅市场分析 目前天津城市别墅主要集中宝坻 蓟县板块 津南区 团泊湖等区域 主要的产品类型为独立 联排为主 联排别墅面积区间从150 260平米为主 独立别墅面积从202 900平米 联排销售价格从6000 10000元 平米左右 独立别墅销售价格13000元 平米左右 目前在售总供应量约在5600套左右 京津新城 项目简介 占地面积 15007500平方米总建筑面积 17000000平方米开发周期 6 8年总户数 10000建筑类别独栋别墅 双拼别墅 岛屿别墅独栋面积 270 400平米联排面积 190平米独栋均价 12000元 平米联排均价 5000元 平米容积率0 27绿化率75 开发商天津合生珠江房地产开发有限公司物业公司广东康景物业集团天津地区公司 京津新城 桃园及9洞高尔夫球场 熙园 和园 配套 温泉度假村 酒店 高尔夫练习场 顺园 已建成的18洞高尔夫球场 项目卖点 从地域上看 项目位于京津走廊之上 便利的交通减少了部分客户的交通抗性 超大体量规模 京津新城420万的建筑面积称为大盘当之无愧 较为完善的大体量配套 基础设施完善 配套建设先行 资源特色明显 温泉及水景提升了项目品质客户分析 京津新城的客户中 天津本地客户占到70 的绝对多数 北京客户占10 唐山以及少量的浙江 上海 山西的投资客共同占据另外的20 购买目的明确定位于投资度假的第二居所 客户职业区分不明显 以各行各业的高收入人群聚集 项目总规 京津新城 盘龙谷磐石坊 项目简介 建筑面积 650万平米占地面积 28平方公里绿化率 50 容积率 0 5一期别墅总套数 221套别墅面积 260 390平米别墅均价 7000元 平米暖气 分户供暖供水系统 市政供水停车位 1 2开盘时间 2009年12月12日开盘物业费 4 80元 平方米 月物业公司 高力国际物业管理公司开发商 绿地集团 盘龙谷总体定位为以影视文化产业为核心 配合庞大的产业规模 项目还将打造各类产业配套设施 如观礼剧院 5星级商务酒店 超5星级度假酒店 山泉SPA 国际学校 双语学校 医院 以及国际品牌步行街 大型体验式shoppingmall等 餐饮酒吧等商业配套 符合国际赛事标准的山地高尔夫 室外网球场等运动配套 盘龙谷磐石坊 恒大御水山城 项目简介 占地面积 666670平方米容积率 0 47建筑面积 300000平方米绿化率 52 25 物业管理费 3元 平方米 月 项目国际配套 国际会议中心 运动中心 饮食中心 娱乐中心 商业中心 健康中心 以及一座铂金超五星级酒店等世界级休闲配套 是国家5A级风景区里的超大型山水休闲圣地 恒大御水山城 星耀五洲 项目简介 占地面积 11000亩 73 平方公里 水域面积 7000亩 4 6平方公里