房地产估价上课例题

一 单选题 1 收益递减原理可以帮助我们确定 A 房地产内部构成要素的组合是否均衡 B 最佳集约度和最佳规模 C 最佳用途 D 房地产与其外部环境是否保持协调 2 寻找最高最佳使用的方法 是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式 然后从下列 4 个 方面依序筛选 A 法律上的可行性 技术上的可能性 经济上的可行性 价值是否最大 B 技术上的可能性 经济上的可行性 价值是否最大 法律上的可行性 C 价值是否最大 法律上的可行性 技术上的可能性 经济上的可行性 D 法律上的可行性 技术上的可能性 经济上的可行性 价值是否最大 3 房地产估价时点是 A 对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期 B 估价开始的日期 C 估价报告编制完成的日期 D 委托估价的日 期 4 估价时点为未来 估价对象为未来状况下的情形 多出现在 中 A 房地产损害赔偿案件 B 房地产纠纷案件 C 房地产预售 D 房地产市场预测 5 如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时 则可以依据 由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格 A 预期原理 B 效用原理 C 替代原则 D 生产费用价值论 二 多选题 1 最高最佳使用具体包括下列哪些方面 A 最佳用途 B 最佳区位 C 最佳规模 D 最佳集约度 2 适合原理加上 便为最高最佳使用原则 A 收益递增递减原理 B 预期原理 C 替代原理 D 均衡原理 3 合法权益包括 A 合法产权 B 合法使用 C 合法交易 D 合法处分 4 类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内 并在 等方面与估价对象相同或 相似 A 用途 B 规模 C 档次 D 建筑结构 5 房地产估价的基本原则包括 A 合法原则 B 最高最佳使用原则 C 估价时点原则 D 替代原则 E 独立 主观 公正原则 三 判断题 1 合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格 2 房地产估价原则即房地产价格形成原理 3 估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期 4 最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行 5 在进行房地产估价时 房地产市场状况始终是在估价时点上 例 有甲乙两宗交易实例 甲交易实例的建筑面积 200 平方米 成交总价 80 万元 人民币 分三期支付 首期支付 16 万元 半年后支付 32 万元 余款于一年后付清 乙交易实例的 使用面积 2500 平方英尺 成交总价 15 万美元 成交时一次付清 试对上述两交易实例建立价格可比基础 设人民币折现利率为 8 乙交易实例成交时人 民币市场汇价为 1 美元 8 3 人民币 该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为 使用面 积 建筑面积 0 75 解答 1 统一付款方式 如果以在成交日期时一次付清为基准 假设当时人民币的年利率为 8 则 甲总价 16 32 1 8 0 5 32 1 8 76 422 万元人民币 乙总价 15 万美元 2 统一采用单价 甲单价 200 3821 1 元人民币 平方米建筑面积 乙单价 2500 60 美元 平方英尺使用面积 3 统一币种和货币单位 假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为 1 美元等于 8 3 元人民币 则 甲单价 3821 1 元人民币 平方米建筑面积 乙单价 60 8 3 498 元人民币 平方英尺使用面积 4 统一面积内涵 如果以建筑面积为基准 另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为 1 平方米建筑面积等于 0 75 平方米使用面积 则 甲单价 3821 1 元人民币 平方米建筑面积 乙单价 498 0 75 373 5 元人民币 平方英尺建筑面积 5 统一面积单位 甲单价 3821 1 元人民币 平方米建筑面积 乙单价 373 5 10 764 4020 4 元人民币 平方米建筑面积 例 3 某宗房地产的正常成交价格为 2500 元 卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 7 买方应缴纳的税费为正常成交价格 5 试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出 的价格 解答 卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别计算如下 卖方实际得到的价格 2500 2500 7 2325 元 买方实际付出的价格 2500 2500 5 2625 元 例 4 某宗房地产交易 买卖双方在合同中写明 买方付给卖方 2325 元 买卖中涉及的 税费均由买方负担 据悉 该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7 应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5 试求该宗房地产的正常成交价格 解答 该宗房地产的正常成交价格求取如下 正常成交价格 应由卖方负担的税费 卖方实际得到的价格 应由卖方负担的税费 正常成交价格 应由卖方缴纳的税费比率 正常成交价格 卖方实际得到的价格 1 应由卖方缴纳的税费比率 2325 1 7 2500 元 例 5 某宗房地产交易 买卖双方在合同中写明 买方付给卖方 2625 元 买卖中涉及的 税费均由卖方负担 据悉 该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7 应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5 试求该宗房地产的正常成交价格 解答 该宗房地产的正常成交价格求取如下 正常成交价格 应由买方负担的税费 买方实际付出的价格 应由买方负担的税费 正常成交价格 应由买方缴纳的税费比率 正常成交价格 买方实际付出的价格 1 应由买方缴纳的税费比率 2625 1 5 2500 元 练习 6 某宗房地产 2015 年 6 月的价格为 1800 元 现需将其调整到 2015 年 10 月 已 知该宗房地产所在地区的同类房地产 2015 年 4 月至 10 月的价格指数分别为 79 6 74 7 76 7 85 0 89 2 92 5 98 1 以 2012 年 1 月为 100 试计算该宗房地产 2015 年 10 月的价格 练习 7 某宗房地产 2015 年 6 月的价格为 2000 元 现需将其调整到 2015 年 10 月 已 知该宗房地产所在地区的同类房地产 2015 年 4 月至 10 月的价格指数分别为 9 6 94 7 96 7 105 0 109 2 112 5 118 1 均以上个月为 100 试计算该宗房地产 2015 年 10 月的价格 例 12 实例 A 的成交价格低于正常价格的 3 该地区同类房地产价格的上涨幅度平均每月 为 1 4 估价时点离交易日期为 9 个月 区域修正因素比率取直接比较法的 100 96 实例 A 的建筑材料和施工质量均优于待估房地产 个别因素修正比率为 100 106 试计算实例 A 的修正价格 一 单选题 1 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房 估价对象的建筑面积为 1200 平方米 现 空置 估算估价对象的租金时 最适宜作为可比实例的为 A 建筑面积 1800 平方米 两年前租出 年租 35 万元 位于同一工业区 B 建筑面积 1100 平方米 近期租出 年租 50 元 平方米 位于 20 公里外 C 建筑面积 10000 平方米 近期租出 年租 180 万元 位于同一工业区 D 建筑面积 1000 平方米 近期租出 年租 20 万元 位于同一工业区 2 某地区房地产交易中卖方 买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的 7 和 8 某宗房地 产交易 买方付给卖方 297 万元 应缴纳的税费均由卖方负担 则该宗房地产的正常成交价格 为 万元 A 323 B 275 C 273 D 258 3 采用比较法估价时得出四个估价结果 220 元 平方米 240 元 平方米 280 元 平方米 230 元 平方米 若求其中位数 则为 A 230 B 242 5 C 235 D 240 4 某地区某类房地产于 2002 年 10 月末至 2003 年 2 月末平均每月比上月下降 2 5 2003 年 2 月末至 2003 年 6 月末平均每月比上月下降 0 8 而 2003 年 6 月末至 10 月末平均每月比上月上涨 1 5 2002 年 11 月末成交的实例价格为 4500 元 若修正到 2003 年 9 月末 其价格为 元 平方米 A 4500 B 4223 49 C 3752 59 D 4179 67 二 判断题 1 交易日期修正实际上是房地产市场状况修正 2 楼层属于建筑物实物状况修正包含的内容 3 如果可比实例的交易时点与估价时点不同 则必须进行交易日期修正 三 计算题 1 为进行比较法评估某房地产价格 现搜集有甲 乙 丙三宗交易实例 甲实例使用面积 840 平方米 成交总价 150 万元 一次付清 乙实例建筑面积 1000 平方米 成交总价 120 万元 分三次支付 首期支付 50 万元 第一年末支付 40 万元 余款于第二年中支付 据 查 第一年月利率为 1 第二年月利率为 1 05 丙实例建筑面积为 14300 平方英尺 成 交总价为 18 万美元 一次付清 估价时点人民币与美元的市场比价为 1 8 3 丙实例交易 当时的人民币与美元的市场比价为 1 8 5 同时可以搜集到该类房地产近几年人民币价格 的变动率 又知 1 平方米 10 764 平方英尺 建筑面积与使用面积的比率为 1 0 7 试将 上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米人民币单价 练习 1 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的 当时获得的土地使用年限为 50 年 至今已经使用了 6 年 预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元 该宗房地产的报酬率为 8 5 试计算该宗房地产的收益价格 练习 2 某宗房地产预计未来每年的净收益为 8 万元 收益期限可视为无限年 该类房地产 的报酬率为 8 5 试计算该宗房地产的收益价格 练习 已知某宗收益性房地产 30 年土地使用权 报酬率为 10 的价格为 3000 元 平米 试 求该宗房地产 50 年土地使用权 报酬率为 8 的价格 练习 有甲乙两宗房地产 甲房地产的收益期限为 50 年 单价 2000 元 平米 乙房地产的 收益期限为 30 年 单价 1800 元 平米 假设报酬率均为 6 试比较该两宗房地产价格的 高低 练习 已知某宗收益性房地产 40 年收益权利的价格为 2500 元 平米 报酬率为 10 试求 该宗房地产 30 年收益权利的价格 练习 某宗 5 年前通过出让方式取得的 50 年使用年限的工业用地 所处地段的基准地价目 前为 1200 元 平米 该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限 现行土地报酬 率为 10 假设除了使用年限不同之外 该这宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设 定的状况相同 试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格 练习 某宗房地产的收益期限为 38 年 通过预测得到其未来 5 年的净收益分别为 20 万元 22 万元 25 万元 28 万元 30 万元 从未来第 6 年到第 38 年每年的净收益将稳定在 35 万元左右 该类房地产的报酬率为 10 试计算该宗房地产的收益价格 练习 通过预测得到某宗房地产未来 5 年的净收益分别为 20 万元 22 万元 25 万元 28 万元 30 万元 从未来第 6 年到无穷远每年的净收益将稳定在 35 万元左右 该类房地产 的报酬率为 10 试计算该宗房地产的收益价格 练习 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 16 万元 此后每年的净收益会在上一年的 基础上增加 2 万元 收益期限可视为无限年 该类房地产的报酬率为 9 试计算该宗房地 产的收益价格 练习 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 25 万元 此后每年的净收益会在上一年的 基础上减少 2 万元 请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份 假定经营情况下的净收益 如果报酬率为 2 请计算该宗房地产的收益价格 练习 某出租的写字楼需要估价 目前房地产市场不景气 但预测 3 年后会回升 因此 该写字楼现行市场租金较低 年出租净收益为 500 万元 预计未来 3 年内仍然维持在该水 平 而等到 3 年后市场回升时 将其转卖的售价会高达 7950 万元 销售税费为售价的 6 如果投资者要求该类投资的报酬率为 10 试求该写字楼目前的价值 练习 某出租的旧办公楼的租约尚有 2 年到期 在此最后 2 年的租期中 每年可收取净租 金 80 万元 没有费用支出 到期后要拆除作为商业用地 预计作为商业用地的价值为 1100 万元 拆除费用为 50 万元 该类房地产的报酬率为 10 试求该旧办公楼的价值 练习 1 某商店的土地使用权为 40 年 从 01 年 10 月 1 日起计 该商店共有两层 每层可 出租面积各 200 平米 一层于 02 年 10 月 1 日租出 租赁期限为 5 年 可出租面积的月租 金为 180 元 平米 且每年不变 二层现暂空置 附近类似商场一 二层可出租面积的正常 月租金分别为 200 元 平米和 120 元 平米 运营费用率为 25 该类房地产的报酬率为 9 试测算该商场 05 年 10 月 1 日带租约出售时的正常价格 练习 某宗房地产的土地价值占总坐的 40 建筑物价值占总价值的 60 由可比实例房 地产中所求出的土地资本化率为 6 建筑物资本化率为 8 试计算综合资本化率 化法的公式 1 估价中公式的转换 房地产价格 房地产净收益 资本化率 资本化率 房地产净收益 房地产价格 房地产净收益 房地产价格 资本化率 房地产价格 房地产收益 收益乘数 收益乘数 房地产价格 房地产收益 净收益乘数 1 资本化率 练习 1 某旅馆需要估价 据调查 该旅馆共有 300 张床位 平均每张床位每天向客人实收 50 元 年平均空房率为 30 该旅馆营业平均月花费 14 万元 当地同档次旅馆一般床价 为每床每天 45 元 年平均空房率为 20 正常营业每月总费用平均占每月总收入的 30 该类房地产的资本化率为 10 试选用所给资料测算该旅馆的价值 练习 1 某宗房地产建成于 2011 年底 此后收益期限为 48 年 2012 年底至 2015 年底分别 获得净收益 83 万元 85 万元 90 万元 94 万元 预计 2006 年底至 2008 年底可分别获得 净收益 94 万元 93 万元 96 万元 从 2019 年底起每年可获得的净收益将稳定在 95 万元 该类房地产的报酬率为 9 试利用上述资料测算该宗房地产 2015 年底的收益价格 练习 2 估价对象概况 本估价对象是一幢出租的写字楼 土地总面积 12000 平米 总建筑 面积 52000 平米 建筑层数为地上 22 层 地下 2 层 建筑结构为钢筋混凝土结构 土地 使用年限为 50 年 从 2010 年 5 月 15 日起计 1 租金按净使用面积计 可供出租的净使用面积总计为 31200 平米 占总建筑面积的 60 其余部分为大厅 公共过道等 2 租金平均为 35 元 平米 月 3 空房率年平均为 10 即出租率为年平均 90 4 经常费用平均每月为 10 万元 包括人员工资 水 电 清洁 保安等费用 5 房产税以房产租金收入的 12 计算 6 其他税费为租金收入的 6 7 市场上相似风险的投资报酬率为 10 估价要求 评估该写字楼 2015 年 5 月 15 日的购买价格 练习 3 某综合楼的土地使用年限为 40 年 从 2007 年 10 月 1 日起计 该综合楼 1 6 层商 场整体出租 每层 2000m2 从 2009 年 10 月 1 日租出 租期为 6 年 月平均租金为 120 元 m2 附近类似商场正常月租金为 130 元 m2 7 30 层为写字楼 每层面积 1000m2 出租 率为 80 正常月租金为 100 元 商场和写字楼的运营费用率均为 30 该类房地产的报 酬率为 10 试管该综合楼 2012 年 10 月 1 日带租约出售时的价格 练习 4 6 年前 甲提供一宗 l000m2 土地使用年限为 50 年的土地 乙出资 300 万元人民 币 合作建设 3000m2建筑面积的房屋 房屋建设期为 2 年 建成后 其中 l000m2建筑面 积归甲所有 2000m2建筑面积由乙使用 20 年 期满后无偿归甲所有 现今 乙有意将使 用期满后的剩余年限购买下来 甲也乐意出售 但双方对价格把握不准并有争议 协商请 一家专业房地产估价机构进行估价 据调查得知 现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元 出租率为 85 年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35 报酬率为 10 练习 5 某宾馆总建筑面积 10000m2 一层建筑面积 2000 m2 其中 500m2为宾馆大堂 1500 m2出租用于餐厅和咖啡厅 其余各层为宾馆客房 会议室和自用办公室 该宾馆共 有客房 190 间 建筑面积 7600m2 会议室 2 间 建筑面积 200 m2 自用办公室 3 间 建筑面积 200 m2 当地同档次宾馆每间客房每天的房价为 200 元 年平均空置率为 30 会议室的租金平均每间每次 500 元 平均每间每月出租 20 次 附近同档次一层商业 用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积 15000 元 同档次办公楼的正常市场价格 为每平方米建筑面积 8000 元 该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收人的 40 当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为 8 试利用上述资料估计该宾馆的正常 总价格 练习 4 答案 1 计算一层餐厅和咖啡厅的价格 15000 x1500 元 2250 万 2 计算宾馆客房年总收益 200 x190 x365x 1 30 元 970 9 万元 3 计算宾馆会议室年总收益 500 x20 x2x12 元 24 万元 4 计算宾馆年总费用 970 9x40 388 36 万元 5 计算宾馆自营部分年净收益 970 9 24 388 36 606 54 万元 6 计算宾馆自营部分价格 大堂 客房 会议室 办公室 60654 8 7581 75 万元 7 计算该宾馆的正常总价格 7581 75 2250 9831 75 万元 答 该宾馆的正常总价格为 9832 万元 一 单选题 1 评估某宗收益性房地产的价格时 在其他因素不变的情况下 预测的未来净收益越大 评估出的价格会 A 越高 B 越低 C 不变 D 难说 2 某写字楼预计持有两年后出售 持有期的净收益每年 216 万元 出售时的价格为 5616 万元 报酬率为 8 则该写字楼目前的收益价格为 A 4858 B 5200 C 2700 D 6264 3 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 12 万元和 7 万元 此后分别逐年 递增 2 和 1 该类房地产的报酬率为 8 该房地产的价格为 万元 A 100 B 42 C 63 D 77 4 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 18 万元 此后各年的净收益会在上一年的基础 上增加 1 万元 该类房地产的资本化率为 8 该房地产的价格为 万元 A 225 00 B 237 50 C 381 25 D 395 83 5 与报酬率性质不同的名词有 A 利息率 B 折现率 C 内部收益率 D 空置率 6 在收益法估价中 对于单独土地的估价 是根据 确定收益年限 A 土地的整个使用年限 B 土地的剩余使用年限 C 建筑物的整个使用年限 D 建筑物的整个使用年限 7 某门市的土地剩余使用年限为 3 年 可出租面积 200 平方米 从现在租赁出去 期限 为 2 年 约定好月租金是 180 元 平方米 且每年不变 附近类似门市的正常月租金是 200 元 平方米 报酬率是 10 运营费用率为 30 则该门市现在带租约出售时的正常价格是 A 元 B 元 C 元 D 元 8 某宗房地产的土地价值占总价值的 30 建筑物价值占总价值的 70 由可比实例房 地产中所求出的土地资本化率为 6 建筑物资本率为 8 则综合资本化率为 A 7 4 B 7 0 C 6 D 8 9 综合资本化率是求取 时应采用的资本化率 A 土地价值 B 建筑物价值 C 房地价值 D 建筑物与设备价值 二 多选题 1 有了货币的时间价值观念之后 收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现 值之和 其高低取决于下列 3 个因素 A 可获净收益的大小 B 可获净收益期限的长短 C 获得该净收益的可靠性 E 建立在货币具有时间价值的观念 现在的钱比将来的钱更值钱 2 收益法适用的对象 是有收益或有潜在收益的房地产 如 等房地产 A 农地和商业 B 旅馆和餐饮 C 写字楼 D 公寓 3 收益法适用的条件 是房地产的 都易于量化 A 收益 B 风险 C 价值 D 金额 4 收益法的公式为 V A Y 则此公式的前提是 A 净收益每年不变为 A B 报酬率大于零为 Y C 收益年限 n 为无限年 D 报酬率为零 5 收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用 如前者不包含 A 所得税 B 土地摊提费 C 改扩建费 D 房屋火灾保险费 6 求取报酬率的方法有 A 累加法 B 市场提取法 C 投资报酬率排序插入法 D 实际观察法 7 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有 A 商业利润 B 净运营收益 C 潜在毛收入 D 有效毛收入 8 在收益法中 下列哪一种说法是正确的 A 净收益占有效毛收入的比率称为净收益率 B 运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率 C 投资回报占投资回收的比率称为报酬率 D 报酬率与投资风险正相关 9 报酬率 风险调整值 投资带来的优惠 A 无风险报酬率 B 安全利率 C 经济增长率 D 银行贷款利率 10 收益法中 是根据土地收益求取土地价值 根据建筑物的收益求取建筑物的价值 或 根据房地收益求取房地价值 但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土 地的价值或建筑物的价值时 则要采用 A 房地剩余技术 B 市场剩余技术 C 土地剩余技术 D 建筑物剩余技术 11 投资组合技术主要有 的组合两种 A 抵押贷款与自有资金的组合 B 土地与建筑物的组合 C 市场与房地产的组合 D 房地产的抵押与房地产的成交的组合 2 2 新开发土地的成本法计算公式 例 某成片荒地面积 2 平方公里 取得该荒地的代价为 1 2 亿元 将其开发成五通一平的 熟地的开发成本和管理费用为 2 5 亿元 开发期为 3 年 贷款年利率为 8 销售费用 销 售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 2 5 5 和 10 开发完成后可转让土地面积 的比率为 60 试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价 假设开发成本和管理费用 在开发期内均匀投入 解 V 取得该荒地的总价 土地开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 取得该荒地的总价