房地产估价复习题

1 一 单选题 1 房地产交易成交的条件是 A A 最高买价 成交价 最低卖价 B 最低卖价 成交价 最高买价 C 成交价 最高买价 最低卖价 D 最低卖价 最高买 成交价 2 通常情况下土地使用权出让方式的地价由低到高的排序为 C A 协议 拍卖 招标 B 拍卖 招标 协议 C 协议 招标 拍卖 D 招标 拍卖 协议 3 按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是 A A 投资价值 B 成交价格 C 评估价值 D 理论价格 4 某抵押房地产价值为 500 万元 其中法定优先受偿权债务为 50 万元 施工过程中拖欠工程款为 50 万元 已抵押担保的债权数额为 50 万元 其他优先受偿款为 50 万元 贷款成数为 60 则抵押贷款 额度应为 D 万元 A 500 B 200 C 300 D 180 5 某房地产 1997 年 1 月 1 日的原值为 500 万元 2007 年 1 月 1 日的估价价值为 700 万元 房地产计 税值按一次减除 10 后的余值计算 则该房地产 2007 年 1 月 1 日的计税价值应为 B A 500 B 450 C 700 D 630 6 现有建筑物应予保留的条件是 现状房地产的价值 B 新建房地产的价值减去拆除现有建筑物 的费用及建造新建筑物的费用之后的余额 A 小于 B 大于 C 等于 D 小于或等于 7 收益法是以 B 为基础的 该原理说明 决定房地产价值的 重要的不是过去的因素 而是 未来的因素 x6 A 收益原理 A 76 5 B 80 C 81 J D 84 23 下列关于比准价格 积算价格和收益价格关系的表述中 正确的是 C A 在房地产市场比较成熟且处于正常状态时 积算价格低于收益价格 B 在房地产市场存在泡沫时 收益价格大大高于积算价格建设工程教育网 C 在房地产市场不景气时 积算价格 未扣除经济折旧 大大高于比准价格或收益价格 D 比准价格倾向于成交价格 积算价格倾向于最低买价 收益价格倾向于最高卖价 24 房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲 是 B 上升的 A 间断 B 波浪 C 连续 D 螺旋 25 引起真正的房地产自然增值的原因是 B A 装修改造 B 需求增加 C 通货膨胀 D 改进物业管理 26 房屋户内全部可供使用的空间面积 按房屋的内墙面水平投影计算的是 B A 房屋建筑面积 B 房屋使用面积 C 套内建筑面积 D 套内墙体面积 3 27 房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性 对同一估价对象在 C 下的估价结果具有近似性 A 同一估价原则 同一估价时点 B 同一估价目的 同一估价方法 C 同一估价目的 同一估价时点 D 同 估价原则 同一估价目的 28 按间接比较的判定 某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况 价格低 2 而估价对象的 房地产状况优于标准房地产状况 价格高 5 若改为直接比较判定 将出现 C 的情形 A 估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况 价格高 7 B 可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况 价格低 7 C 可比实例价格的房地产状况调整系数为 1 071 D 可比实例价格的房地产状况调整系数为 0 933 29 房地产价格是由房地产的 A 三者相互结合而产生的 A 有用性 稀缺性 有效需求 B 供给 需求 利用状况 C 权利 租金 利率 D 价值 使用价值 供求 30 某房地产价格分两期支付 首期付款 50 万元 余款 80 万元在第 8 个月末一次付清 当时月利率 为 1 该房地产的实际价格为 B 万元 A 87 B 124 C 130 D 134 31 房地产估价中 遵循独立 客观 公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在 D 的立 场上 评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值 A 委托人 B 估价报告预期使用者 C 管理部门 D 中立 32 评估房地产投保火灾险时的保险价值 通常包括 C A 重置成本 土地使用权价值 B 重置成本 土地使用权价值 重置期间的经济损失 C 有可能遭受火灾损毁的建筑物价值 可能的连带损失 D 建筑安装工程费 建造期间的经济损失 33 在评估投资价值时 折现率是 D A 社会一般的收益率 B 收益法中的资本化率 C 投资者要求的满意收益率 D 投资者要求的最低收益率 34 某宗土地上有一幢 8 层高 各层建筑面积相同的住宅楼 建筑密度为 50 假设该住宅楼的总价 为 2000 万元 平均单价为 5000 元 m2 楼面地价为 1200 元 m2 则该宗土地的总价为 D 万元 A 96 B 192 C 240 D 480 35 房地产估价从某种意义上讲是 B 房地产的价值 A 发明 B 发现 C 创造 D 确定 36 形成房地产需求的条件是 A A 费者愿意购买且有能力购买 B 价值量大且寿命长久 C 保值且升值 D 有用且稀缺 37 关于估价假设 要防止出现以下 3 种情况 不包括 D 4 A 滥用估价假设 B 不明确估价假设 C 无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设 D 对不能肯定 而又必须予以明确的前提条件提出假设 38 房地产的基本存在形态在理论上只有 A A 土地 建筑物 房地 B 土地 建筑物 C 建筑物 房地 D 土地 建筑物 房地 权益 39 房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类 即 C A 一是咨询性或参考性的 二是法律性或证据性 B 一是了解性或咨询性的 二是签证性或证据性 C 一是咨询性或参考性的 二是签证性或证据性 D 一是咨询性或参考性的 二是签证性或法律性 40 有关专业估价下列说法不正确的是 B A 由取得相关资格的专业人员完成 B 任何人都可以做出 C 具有社会公信力 D 是一种专业意见 二 多选题 1 下列关于房地产价格影响因素的表述中 正确的有 ACE A 不同的房地产价格影响因素 引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的 B 房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关 C 理论上 房地产价格与利率因素呈负相关 D 房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化 E 汇率因素对房地产价格影响的表现是 本币汇率上升 会导致房地产价格上涨 相反 则导 致房地产价格下降 2 房地产自身因素可再分为 ABD A 区位因素 B 实物因素 C 人口因素 D 权益因素 E 经济因素 3 下列存在替代关系的有 AC A 经济适用房与普通商品住宅之间 B 经济适用房与高档别墅之间 C 宾馆与写字楼之间 D 普通住宅与商业用房之间 E 普通住宅与娱乐房地产之间 4 在房地产抵押价值评估时 须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款 法定优先受偿款 包括 BC A 划拨土地应补交的出让金 B 已抵押担保的债权数额 C 发包人拖欠承包人的建设工程价款 D 强制执行费用 E 估价费用 5 利用均衡原理判定建筑物是否为最佳 可以帮助房地产估价师确定估价对象的 AC A 最佳规模 B 最佳经营手段 C 最佳集约度 D 最佳管理方式 E 最佳投资渠道 6 房地产估价师的职业道德包括 BCDE A 有资格证书即可胜任任何估价业务 B 诚实守信 C 公平竞争 D 社会责任 E 保守秘密 5 7 下列是非收益性房地产的有 BCDE A 农地 B 行政办公楼 C 教堂 D 寺庙 E 未开发的土地 8 建筑物区分所有权包括 BCD 等 A 按份共有所有权 B 专有部分所有权 C 共同关系成员权 D 共用部分持份权 E 长期使用和租赁 9 下列关于房地产抵押价值评估的表述中 正确的有 ABC A 法律法规规定不得抵押的房地产 没有抵押价值 B 再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额 C 房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用 税金后的余额才是抵押价值 D 不能单独处分 使用的房地产不宣作为抵押物 应当没有抵押价值 10 公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格 AD A 卖方和买方掌握必要的市场信息 B 卖方具有必要的专业知识 并了解交易对象 C 买方具有特殊的兴趣 并愿意给予附加出价 D 卖方和买方追求各自利益的最大化 E 卖方和买方急于完成交易 11 与非专业估价相比 专业估价的特点有 ACD A 是一种专业意见 B 估计价格或价值 C 实行有偿服务 D 承担法律责任 E 估价作业日期长 12 房地产按开发程度来划分 可以分为 BCDE A 自由的房地产 B 生地 C 毛地 D 熟地 E 现房 13 同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值 是因为 ABCD 不同 A 开发成本 B 经营费用 C 纳税状况 D 对未来的信心 E 评估方法 14 账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额 它又可称为 BC A 历史成本 B 账面净值 C 折余价值 D 实际价值 E 原始购置成本 15 从实物角度来看 现实中的房地产估价对象包括 ABCD A 在建工程 B 已经灭失的房地产 C 作为企业整体中的一部分的房地产 D 有建筑物的土地 E 划拨土地使用权的房地产 16 严格来说 正常成交价格的形成条件包括 ABDE A 公开市场 B 交易本身具有市场性 C 特定的买者和卖者 D 卖者和买者都具有完全信息 E 适当的期间完成交易 17 在商品房交易中 常见的最低价格有 AB A 商品房销售中的起价 B 拍卖活动中的保留价或起拍价 C 拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价 D 招标活动中 开发建设方案最为合理的中标价 E 采用收益法确定的参考价格 6 18 按照土地使用权出让方式的不同 可将土地使用权出让的成交价格分为 BCDE A 征收成交价 B 招标成交价 C 拍卖成交价 D 挂牌成交价 E 协议成交价 19 物质折旧是建筑物在物质方面损耗带来的减损 包括 ABCD A 自然经过的老朽 B 正常使用的磨损 C 意外的破坏 损坏 D 延迟维修的损坏 残存 20 下列属于评估价值的是 BCD A 成交价格 B 基准地价 C 标定地价 D 重置价格 E 理论价格 三 判断题 1 如果房地产没有交换价值不一定没有使用价值 2 在通常情况下采取协议方式出让的地价最低 其次是招标方式 拍卖方式出让的地价最高 3 在某房地产市场对某类房地产采用市场法求得的价值为 7000 元 m2 采用收益法求得的价值 为 3000 元 m2 则说明此类房地产市场存在一定的泡沫 4 企业的特许经营权 商誉 客户基础 员工队伍等不能作为估价对象 5 某注册房地产估价师拟购买 A 市 C 区的一套多层住房 该估价师根据自己对该套住房实物 权益 区位等的勘察 分析 运用适当方法对该套住房进行了估价 并最终以接近于该估价值的价格 成交 该估价师对该住房的估价是专业房地产估价 6 明确估价目的有助于明确估价对象 有助于明确估价时点 还有助于明确所要评估的价值类 型 7 大多数估价是对将来的价值进行评估 一般以实地查勘估价对象期间或者估价作业期内的某 个日期为估价时点 8 对于估价对象为已经消失的房地产 因为已无物可查 所以不必去估价对象原址进行必要的 调查了解 9 某一地带有铁路 该地带如果是居住区 则铁路可能是增值因素 而如果是仓储或工业区 则铁路可能是贬值因素 10 减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升 11 在城市房屋拆迁估价中 当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时 由于 估价对象状况为未来某个时点的状况 因此估价时点应为未来 12 某块带有陈旧建筑物 200 平方米的空地 地价为 2500 元 平方米 建筑面积 400 平方米 拆 除建筑物费用 150 元 平方米 残值 50 元 平方米 则该地块总价为 54 万元 13 在实际交易中 只有当买者所愿意支付的最高价格低于或等于卖者所愿意接受的最低价格时 交易才可能成功 14 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值 15 某估价所于 2003 年 3 月 11 日至 4 月 20 日评估了一宗房地产的价格 三年后有关方面对其 估价结果有异议而引发争论 现需要重新评估结果的真实性 则估价时点应为 2006 年 3 月 11 日 7 16 在替代原则中的类似房地产是指在用途 规模 建筑结构 档次 权利性质等方面与估价对 象相同或者相当 并与估价对象处在同一供求范围内的房地产 17 法律法规规定不得抵押的房地产 不应作为以抵押为估价目的的估价对象 但当委托人要求 评估其抵押价值 评估人员应按其市场价值予以评估 18 两宗实物状况相同的房地产 如果权益不同 价值可能有很大不同 而如果权益相同 则价 值不可能有很大不同 19 房地产的收益可以分为有形收益和无形收益 由于无形收益难以货币化 因而在计算净收益 时 不必考虑 Y5 20 在实际估价中 我们采用的是实际成本 21 当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费 用之后的余额时 应予以装饰装修改造为前提进行估价 四 计算题 一 有一待估宗地 现收集到四个可比较参照交易案例 具体情况如下表 1 表 1 元 平方米 宗地 成交 价格 交易 时间 交易 情况 容 积率 剩余使用 年限 区域 因素 个另 因素 待估 地 2000 01 0 1 2 4500 A800 1998 01 2 1 3 50 1 0 B850 1999 01 1 1 4 500 1 C760 1998 01 0 1 1 400 2 D780 1998 01 0 1 0 45 1 1 表中的交易情况 区域因素及个别因素值 都是参照物宗地与待估宗地比较 负号表示参照物宗 地条件比待估宗地条件差 正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优 数值大小代表对宗地地价的 修正幅度 容积率与地价的关系为 容积率在 1 1 5 之间时 容积率每增加 0 1 宗地单位地价比容积率为 1 时增加 3 该城市地价定期指数见下表 2 表 2 年份199519961997199819992000 指数100105108110111115 试根据以上条件评估待估宗地 2000 年 1 月 20 日的价格 折现率为 10 解 1 交易情况修正系数 8 A 的修正系数 B 的修正系数 C 的修正系数 D 的修正系数 102 100 101 100 100 100 100 100 2 交易日期修正系数 A 的修正系数 B 的修正系数 C 的修正系数 D 的修正系数 110 115 111 115 110 115 110 115 3 容积率修正系数 A 的修正系数 B 的修正系数 C 的修正系数 D 的修正系数 109 106 112 106 103 106 100 106 4 剩余年限修正系数 A 的剩余年限修正系数 0 995 50 45 101 1 1 101 1 1 B 的剩余年限修正系数 0 995 50 45 101 1 1 101 1 1 C 的剩余年限修正系数 1 01 40 45 101 1 1 101 1 1 D 的剩余年限修正系数 1 101 1 1 101 1 1 45 45 5 区域因素修正系数 A 的修正系数 B 的修正系数 C 的修正系数 D 的修正系数 101 100 100 100 100 100 99 100 6 个别因素修正系数 A 的修正系数 B 的修正系数 C 的修正系数 D 的修正系数 100 100 101 100 98 100 99 100 7 比准价格的计算 4 785 100 100 101 100 101 1 1 101 1 1 109 106 102 100 110 115 800 50 45 1 平方米元 P 8 812 101 100 100 100 101 1 1 101 1 1 1112 106 101 100 111 115 850 50 45 2 平方米元 P 53 841 98 100 100 100 101 1 1 101 1 1 103 106 100 100 110 115 760 40 45 3 平方米元 P 9 93 881 99 100 99 100 101 1 1 101 1 1 100 106 100 100 110 115 780 45 45 4 平方米元 P 8 采用平均法求得估价结果 41 830 4 93 88153 841 8 812 4 785 4 4321 平方米元 PPPP P 二 某地块面积为 80 000 平方米 是通过城镇土地出让而取得的 出让金为 20 万元 亩 拆迁 费 30 万元 亩 开发费 3 亿元 平方公里 其他费用 包括税费 5 万元 亩 土地开发周期为两年 第 一年投入开发费占总开发费的 40 目前市场上地产开发的投资报酬率为 10 银行贷款利率为 6 试评估该土地经开发后的价格 1 亩 666 67 平方米 解 1 估算土地取得成本 土地取得成本 出让金 拆迁费 20 30 50 万元 亩 750 元 平方米 2 估算土地开发成本 土地开发成本 开发费 其他费用 3 亿元 平方公里 5 万元 亩 300 元 平方米 75 元 平方米 375 元 平方米 3 估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入 因计息期为两年 土地开发成本分阶段均匀投入 则 投资利息 750 1 6 2 1 375 40 1 6 1 5 1 375 60 1 6 0 5 1 92 70 13 70 6 65 113 05 元 平方米 4 估算开发利润 开发利润 750 375 10 112 5 元 平方米 5 计算土地价格 土地单价 750 375 113 05 112 5 1 350 55 元 平方米 土地总价 1 350 55 80 000 108 044 000 元 即该地块经开发后的价格为 108 044 000 元 三 某宗房地产 土地总面积 2500 是 6 年前通过征用农地取得的 当时费用 800 元 现时取得该类土地 每平方米需 1000 元 地上建筑总建筑面积 6000 是两年前建成交付使用的 10 当时建筑造价 800 元 现时建造同类建筑物每平方米为 1100 元 估计该建筑物有八成新 该类建 筑物的残值率为 2 试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价 解 1 求土地价格 VL VL 2500 1000 250 万元 2 求建筑物价格 VB 求建筑物重置价格 C 6000 1100 660 万元 求 VB C q 660 80 528 万元 3 计算房地产总价 V VL VB 250 528 778 万元 4 计算房地产单价 P V S 778 6000 1296 67 元 四 有一建筑面积为 1000m2 的写字楼 其月毛租金水平为 100 元 m2 空置率为 13 租 金损失为毛租金收入的 2 合理运营费用为有效租金收入的 30 求该写字楼的净收益 解 潜在毛收入 1000m2 100 元 m2 月 12 个月 120 万 有效毛收入 120 万元 1 13 1 2 102 3 万元 合理运营费用 102 3 万元 30 30 7 万元 净收益 102 3 万元 30 7 万元 71 6 万元 五 6 年前 甲提供一宗 1000 平方米 土地使用年限为 50 年的土地 乙出资 300 万元人民币 合作建设建筑面积 3000 平方米的房屋 房屋建设期为 2 年 建成后 其中 1000 平方米建筑面积归甲