房地产估价师考试-新估价报告常见错误

方法选用上的错误 1 只使用了一种估价方法 规范 5 1 2 条 2 能用市场法的没有用 规范 5 1 4 条 3 收益性房地产的估价 未选用收益法作为一种方法 规范 5 1 5 条 4 具有投资开发潜力的房地产的估价 未选用假设开发法作为其中的一种方法 规范 5 1 6 条 5 适宜采用多种方法的 没有采用多种方法进行估价 6 估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定 7 选用方法不适用的 各种估价方法的适用条件 市 场 法 1 选取可比实例应符合下列条件 理论 113 页 1 处于同一地区或同一供求范围内的类似地区 2 用途相同 3 规模相当 0 5 实例 对象 2 4 档次相当 5 建筑结构相同 6 权利性质相同 7 时间接近 不超过 1 年 8 交易类型与估价目的吻合 9 应为正常成交价或可修正为正常成交价 10 土地 建筑物 房地产相互匹配 11 比较实例的数量不够 2 建立价格可比基础时出错 统一付款方式 注意名义价格实际价格成交价格 统一面积内涵 建筑面积与使用面积 套内面积等概念的内涵 统一化为单价 有时需要对总价先进行调整 理论 116 页 统一币种单位 注意汇率的方向 统一面积单位 3 单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了 20 或者各项修正对可比实例成交 价格的综合调整超过了 30 4 房地产状况调整时 包括区位 实体 权益三方面 有时要进行年限修正 容积率修正 楼层调整 理论 131 页 见 案例 P247 5 修正系数的确定没有充足的理由 6 修正系数的取值不统一 不规范或比较物与参照物相互颠倒 7 比较修正的方向错误 8 交易情况修正时表述不误 应说 可比实例成交价格比其正常价格高 低 多少 见 理论 P197 9 将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆 10 日期调整时指数选取不合适 11 可比实例成交日期应精确到年月日或年月 日期调整时取 100 100 时 应说明房地产 市场稳定或无波动 12 环比与定基混淆 13 区域因素与个别因素混淆不清 14 区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异 15 区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来 16 区域因素比较修正的内涵理解错误 17 比较修正项目有漏项 如地下室 车库等其他因素 18 间接因素与直接比较混淆不清 19 获得价格与成交价格 案例 P197 20 区域 实物 权益修正时应明确具体事项 收 益 法 1 收益期限确定错误 2 没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据 3 对于客观收益没有考虑到未来的变化 4 没有考虑收租率 入住率 满客率 公共流通比 5 收益计算中有关面积套错 6 净收益一般以年为单位 看是否前后一致 是否有漏乘 12 365 等 7 净收益与估价时点不一致 参见 案例 P204 理论 P162 8 净收益中未扣除无形资产价值或正常利润 超额利润等 例加油站 百年老店 宾馆 参见 案例 P93 P254 9 价值重复计算 大堂 自用部分不应单独计算价值 P216 10 运营费用不包含抵押贷款还本付息额 建筑物折旧费 土地提摊费 不包含所得税 改扩建费用 但包含寿命比建筑物寿命短的设备 装修的折旧费 如电梯 锅炉 地毯等 规范 5 3 8 对于单独土地和单独建筑物的估价 应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用 年限确定未来可获得收益的年限 选用对应的有限年的收益法公式计算 净收益中不应扣除建 筑物折旧和土地取得费用的摊销 对于土地和建筑物合一的估价对象 当建筑物耐用年长于或等于土地使用权年限时 应根据土 地使用权年限确定未来可获收益的年限 选用对应的有限年的收益法公式计算 净收益中不应 扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销 对于土地和建筑物合一的估价对象 当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时 可采用下列方 式之一处理 1 先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限 选用对应的有限年的收益法公式计 算 净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销 然后再加上土地使用权年限超 出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折现值 2 将未来可获收益的年限设想为无限年 选用无限年的收益法计算公式 净收益中应扣 除建筑物折旧和土地取得费用的摊销 11 正常费用的测算错误 A 费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目 1 将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费 用 2 对于租赁房地产采用收益法评估时 正常费用中税金的计算只计算了房产税 而没有 计算营业税及其附加和土地使用税 3 自己经营的房地产 在正常费用的计算中遗漏了经营利润 4 把所得税也作为总费用的一个组成部分 B 费用的计算中计费基础错误 C 费用的计算方法错误 D 参数确定错误 E 总费用包含了折旧费 F 带租约的转让的评估 租约期内总费用的扣除项没有按租赁合同的约定 G 租赁收入包括租金收入 保证金或押金的利息收入 扣除费用项目要分析租约 扣除 费用项目一般为维修费 管理费 保险费 税金 房产税 营业税及附加 土地使用税 12 资本化率确定错误 A 资本化率选定错误 B 功能或用途不同的房地产选用了相同的资本化率 C 安全利率选择错误 D 把物价上涨和经济增长作为资本化率 E Y 选定缺乏依据和过程 F 建筑物 土地 房地产三者资本化率不匹配 G 不同收益类型 期间收益与未来转售收益 应采用不同的资本化率 13 收益稳定方可用 V A Y 1 1 1 Y n 14 收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末 若净收益发生在期初 则有 A 末 A 初 1 Y 15 销售税费计税依据为销售收入 16 未考虑租约的影响 成 本 法 1 区分实际成本与客观成本 2 结合市场供求分析确定评估出的积算价格 3 对于过旧的建筑物不大适用成本法 4 新开发的土地 新建房地产可采用成本法 一般不扣除折旧 但应进行工程质量 环境 等因素调整 5 成本法中房地产的价格构成 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售 费用 税金 开发利润 参见 理论 P146 6 自有资金利息不计入利润 而计入成本 7 利润基数与利润率不对应 规范 5 4 2 开发利润应以土地取得费用和开发成本之和 为基础 根据开发 建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取 8 关于重新购建价格 必须是估价时点的 必须是客观的 是全新状态下的 规范 5 4 3 具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容 应根据实际情况 在 5 4 2 条 列举的价格构成内容基础上酌情增减 并在估价报告中予以说明 9 重置价格 重建价格 两者适用条件不同 参见 理论 P153 10 建筑物折旧 2005 版新增经济折旧和功能折旧的计算 理论 159 页 可修复项目 修复费用为折旧额 不可折旧额 可分为短寿命 长寿命项目 理论 P143 例 5 7 经济寿命与土地使用权年限的关系 理论 P145 规范 5 4 11 条 残值率或成新率确定有误 建筑物重置价格中已包含利息 利税 不再重计 旧有房地产未扣除折旧额 规范 5 4 9 估价人员都应亲临现场 11 销售税费计算基数为销售收入 12 积算价格中有必要时应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失 规范 5 4 11 条 13 建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日起计 假 设 开 发 法 1 必须有明确的规划条件 若无条件仍需估价 应推测 并将最可能的规划条件列为 估 价的假设和限制条件 并在报告中作特别提示 说明估价结果对它的依赖性 2 假设开发法要求有一个良好的社会经济条件 3 传统方法计息 利润 折现时利息 利润不出现 4 计息时计息周期确定 5 假设开发法估价时点 即开发经营期的起点 6 开发完成后房地产价值推算 市场法 长期趋势法 收益法 应折算到估价时点上来 7 销售税费一般不计息 8 不应忽略某些无形收益 P224 9 总建筑费没有折现到估价时点 其 他 1 房地产概念 混淆房地 建筑物 土地及实物 区位 权益交待不清 2 楼面地价 容积率 建筑密度等指标的相互推导中出错 楼面地价 土地总价 总建筑面积 土地单价 容积率 建筑密度 建筑物基底占地总面积 总用地面积 3 保险估价中不含土地价值 4 保险估价中价格内涵表述中应明示是否包含间接损失 5 入股估价应说明入股后的用途 6 注意计税方式是否正确 如房产税要减去原值的 10 30 个人按市场价格出租居民用 房 4 营业税 3 所得税 10 房屋保险费不大于 8 7 对照 规范 看估价报告案例是否符合规范格式 内容描述项目是否完全 合适 书写 方式 用词称呼 符号 序号 术语 大写 错别字等是否准确 8 察看估价方法是否与估价目