房地产项目规划设计、工程质量、安全、进度管理

规划设计管理规划设计管理 第一章第一章 项目设计管理制度项目设计管理制度 1 1 总则 总则 1 1 项目设计管理是实现顾客价值 达到公司经营目标的关键环节 涉及项目 规划 建筑方案设计 施工图设计 初步设计 景观设计等 1 2 全面优化 规范设计管理活动流程和操作规范 确保项目设计管理和设计 过程在受控状态下进行 是项目开发过程中保证设计质量 进度 促进销售 控制成本的重要途径 2 2 项目设计管理过程的一般规定项目设计管理过程的一般规定 2 1 项目设计管理内容 2 1 1 总工办负责对项目设计工作进行全过程监管 各设计阶段的管理要求 包括 但不限于 1 编制 审查各阶段设计指导及设计任务书 2 选择符合资格要求的设计单位 3 配合成本控制 实施限额设计 4 参与设计过程 或事后检查 重要阶段的评审 5 组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果 6 组织各设计阶段的衔接 协调 7 明确设计更改控制程序 并保证设计更改按规定的程序进行 8 项目完成后的设计总结 资料备案 2 1 2 各设计阶段的监管工作安排 由总工办负责具体制定 阶段设计工作 的监管计划必须明确设计过程中监管内容 责任和具体措施 2 1 3 项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求 总工 办在委托设计时必须以书面形式明确 确保各方按规定的要求进行设计信息交 流和资料提供 设计成果审查及确认等 2 2 设计要求 2 2 1 总工办必须按规定作业流程和指引文件 在各阶段设计开始前以书面 文件形式明确设计要求 形成各阶段的设计任务书 2 2 2 所有应由开发商提供的项目设计依据 以及设计技术标准都必须作为 设计任务书的附件一并提交设计单位 并与设计单位进行确认 2 2 3 为保证各阶段设计要求的准确 完整 并符合相关法规要求和公司规 定 总工办负责组织实施必要的设计要求审查 2 3 设计过程跟进 2 3 1 总工办应按设计监管工作安排 依据设计委托合同对设计过程进行连 续监督检查 以保证设计工作进度符合规定要求 2 3 2 设计过程中 所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形 成书面文件 总工办应负责跟进检查落实情况 2 3 3 设计过程中 所有甲方提出或确认的意见和要求均必须形成书面文件 并存档备案 2 4 设计成果 2 4 1 与设计单位订立的设计委托合同 或其附件中 必须明确规定对设计 成果提交的具体形式和审查要求 确保设计单位提交的设计文件完整性和设计 深度 2 4 2 根据项目的规模和具体情况的需要 可委托有资格的技术专家对设计 单位提交的设计成果进行审查 2 4 3 各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查 规划方案设计及扩初 设计须进行成本估算或概算 施工图设计须进行成本预算 确保在项目总成本 的控制范围内 2 4 4 审查中发现的问题 总工办必须以书面文件方式通知设计单位 责成 设计单位进行修改 并跟踪记录 3 3 规划 建筑 景观方案设计 规划 建筑 景观方案设计 3 1 规划设计指引必须按照 规划设计指引编制要点 进行编制 作为编制规 划设计任务书的主要依据 规划设计任务书由总经理办公会审批 3 2 规划设计方案必须执行 规划方案设计 作业流程及 规划方案评审指引 的规定 形成的设计成果由总经理办公会审批 3 3 建筑方案设计任务书编制完成后应报总经理办公会审批 3 4 建筑方案设计必须执行 建筑方案设计 作业流程及 建筑方案评审指引 的规定 形成成果后报总经理办公会审批 3 5 景观环境方案设计 概念方案及深入方案 3 5 1 项目景观环境工程各阶段成本控制目标确定前 总工办就景观环境工 程的估算或概预算报总经理办公会审查 3 5 2 项目修建性详细规划方案审定后 由总工办组织编制景观环境设计总 体计划及景观环境概念方案设计任务书 景观环境设计总体计划及各阶段方案 设计任务书必须报总经理办公会审查核准 3 5 3 各阶段方案设计的设计单位选择须按照 招标管理制度 进行 3 5 4 设计单位提交的各阶段方案必须按 景观环境方案设计 作业流程的 规定进行方案评审 方案评审会由总工办组织进行 评审委员会人员由总经理 工程副总 工程造价部 工程技术部及总工办相关人员组成 最终实施方案报 总经理办公会审批 3 5 5 各阶段方案审定后方可进行下一阶段设计 4 4 修建性详规 修建性设计 总图 修建性详规 修建性设计 总图 建筑初步设计和施工图设计 建筑初步设计和施工图设计 4 1 修建性详规设计 初步设计由总工办负责委托设计 其相关设计任务书 由工程副总审批 设计成果报总经理办公会审批 4 2 修建设计 总图 施工图设计由总工办负责委托设计 其相关设计任务 书由工程副总审批 4 3 景观环境深入方案审定后 由总工办编制施工图设计计划及组织景观施 工图招标委托设计 4 4 出正式施工图前 总工办应组织相关业务部门进行施工图审查 并按 施工图审查基本要求 的规定执行 4 5 景观环境施工图应报工程副总审批 4 6 修建性详规设计 修建性设计 总图 初步设计 施工图设计等的图纸 资料及竣工图 非景观环境类 景观环境施工图及竣工图均应及时备案 4 7 工程技术部应及时掌握景观环境施工进度及安排 并定期进行景观环境 现场施工检查 5 5 其它设计其它设计 5 1 其它设计包括小区总体配套 建筑 景观 装修 设计 部分施工图设 计完善工作等 由总工办负责组织完成 并必须执行前述 一般规定 5 2 卖场 包括与所有销售展示相关的建筑 景观 装修等 方案由市场部 负责委托设计 报总经理办公会审批 销售卖场及样板房的设计应注意规避法 律与市场风险 6 6 设计更改 设计更改 6 1 所有变更申请及变更方案的审查 均必须包括该变更可能对质量 工期 成本的影响 6 2 在施工图设计及施工过程中 所有涉及规划 建筑单体方案的原则性变更 调整 应事先告知有关的工程 造价和营销管理部门 并且报工程副总审批 6 3 在景观环境概念方案或深入方案确定后 由于特殊原因需进行的局部设计 调整或更改 统一由总工办组织提出设计申请 并注明修改原因及拟修改方向 一并报工程副总审批 6 4 除上述规定外的施工图变更外 其余变更由项目经理部根据 工程设计变 更管理规定 进行处理 包括 1 识别变更需要 并予以评审 2 形成设计变更书面文件 3 审查设计变更文件 4 发布 执行变更文件 6 5 最终批准的施工图变更文件 总工办必须于施工图变更文件生效 7 日以内 复制变更文件 通知有关的现场施工 工程造价和营销管理部门 并做好变更 文件的讲解工作 是否需要初勘 委托测量 初勘 测量或提供地形图 地质初勘 第二章第二章 规划方案设计作业流程规划方案设计作业流程 Yes No No Yes 总经理办公会审批 总工办编制规划设计指 引 总工办编制规划设计任 务书 招标文件 总经理办公会审批 通过招标选择委托设计 单位 设计单位设计 调整 提交规划方 案 总工办接收方案 申请方案评审 召开方案评审会 计划配套部进行规划报 批 通过 第三章第三章 建筑方案设计作业流程建筑方案设计作业流程 No Yes No Yes 总工办编制建筑方案设计任 务 总经理办公会审批 设计单位进行建筑方案设计 设计修改 总工办跟踪设计 质量与进度 总工办接收方案 进行初步 审查 总工办编制设计招标文件 按照招标程序选择设计单位 通过 计划配套部进行方案报批 总工办进行下一阶段设计准 备 通过 召开方案评审会 申请方案评审 第四章第四章 景观环境设计作业流程景观环境设计作业流程 概念设计或深入设计 总工办编制景观环境设计总体 计划 总经理办公会审查批准 总工办编制阶段设计任务书 总经理办公会审查批准 招标选择设计单位 总工办配合设计单位进行设计 接收阶段设计成果 总工办组织评审 施工图设计 沟通修改 审查通过 进行下一阶段设计 第五章第五章 规划设计指引编制要点规划设计指引编制要点 1 1 设计意向部分设计意向部分 1 1 总体开发设想 1 1 1 项目定位和开发计划 表达要求 道路系统与分期开发的关系 结合项目地块价值分析的容积率分配计划 关注点设计 自然环境利用等 的开发思路及成本测算 交通组织的设想等 1 1 2 销售策略与开发步骤的契合性要求 1 2 规划设计细则 1 2 1 总体规划构思 表达要求 结合项目定位及开发计划进行总体规划构想 规划要点 土地评估 根据 自然地形 地貌分析土地规划用途 选择适宜建造的范围 1 2 2 道路系统规划 表达要求 路网形式 人车流组织 道路分级布置 静态交通布置 以及关键技术要 求 如 出入口与交通枢纽 消防车道设计等 1 车行系统与停车规划 表达要求 停车量及停车方式 设计车位测算 各种停车组织方式的分配比例 2 步行系统规划 表达要求 纯步行系统分布 是否考虑绝对禁止机动车穿行的地段 该地段应具备的 区域特点 无障碍步行系统 是否考虑针对残疾人 老人的无障碍环境设计及 步行系统到达范围的要求 1 2 3 绿化与景观系统规划 表达要求 自然条件 用地条件分析 景观系统最大化利用分析 1 2 4 配套公共服务设施系统规划 表达要求 配套项目与公共设施规划 对配套与公共设施的配置种类 数量及分布的 要求 以及经营的利好 1 2 5 竖向规划 1 2 6 市政设施管网综合规划 1 2 7 生态与节能设计 表达要求 对生态环境的利用与保护的要求 根据各地区差异对雨水 太阳能及其他 自然资源的利用设想 1 3 建筑设计细则 表达要求 以城市背景与项目用地的分析报告为基础资料 对档次定位 主体风格 主力户型 环保节能和智能系统的实施加以说明 对建筑材料 部件产品的使 用设想 建筑造型 间距 朝向 群体空间 1 4 项目综合评价 规划方向及问题剖析 表达要求 对项目的各地块开发价值 开发内容安排计划 规划风格进行总体分析 提出项目需要处理的重要问题及操作难点 2 2 客观资料部分客观资料部分 说明 本部分为设计工作提供客观理性的背景资料 2 1 城市背景分析 说明 节录 项目可行性研究报告 之相关内容 2 1 1 城市房地产市场现状分析 2 1 2 主要销售对象与需求人群分析 2 1 3 市场潜力与隐性商机分析 2 1 4 当地风俗与人文分析 2 1 5 市民居住模式和出行方式分析 表达方式 分析方式以形成不同生活层次和生活习惯的内在因素为主 搞清楚当地居 民的日常生活模式 避免设计师想当然 2 1 6 建筑文脉分析 2 2 项目用地状况分析 2 2 1 自然环境调查报告 1 当地气候特征 表达要求 资料来源于当地城市统计信息年鉴和气象局网络资料 风向 气温 降水 云雾和日照 空气湿度 气压等 2 空气质量 表达要求 资料来源于当地城市统计信息年鉴和环保局数据资料 实地踏勘的上风空 气污染情况 3 噪声水平 表达要求 噪声模拟测试分析报告 内容不少于 测试分析报告 模拟样本 测点定 位图 4 水文情况 表达要求 资料来源于地质资料报告和相关政府机构的水文 地质资料 4 1 地下水位 关系到地下 半地下建筑 下沉广场的设计 4 2 地热资源 关系到会所能够配备的服务项目 小区采暖热源等问题 4 3 用地内以及用地毗邻河流 泄洪沟 湖泊等水系的水量变化规律 水 质资料 关系到小区的环境质量 防涝设施 对水系资源的利用方式 4 4 城市给排水管网与城市管网连接点管径 坐标 标高 材料 压力等 5 地形地貌分析 表达要求 资料来源于规划国土部门提供的地形图与控规图纸资料及现场踏勘 5 1 等高 等深 线地形图 土壤土质 5 2 保护保留植被 树木明细与定位图 5 3 保留保护古迹 建筑明细与定位图 5 4 地质构造及地层 地层稳定性和地震烈度等级 6 基地内市政设施 表达要求 资料来源于相关规划文件 需现场核实 6 1 空中高压走廊 微波通道确认 6 2 地下光纤通讯 电信电缆确认 6 3 泄洪沟 涵洞等城市资料确认 6 4 市政 三通 七通 情况 6 7 其他 2 2 2 项目用地城市区位价值分析 说明 重点为居民出行可达性分析 1 项目所处地段等级 表达要求 资料来源于规划国土部门的城市规划发展图则 2 出行可达性分析 表达要求 2 1 基地与城市节点的出行便利性 2 2 经过本地块的城市捷运系统的服务强度 2 3 地块周边市政道路等级 高峰时间交通流向流量与拥挤分析 2 4 用地范围内的规划市政路现状及其交通量调查 3 周边土地与建筑 表达要求 3 1 周边土地利用现状调查与未来规划远景图则确认 确认周边土地正在 或者将要发展的物业的性质用途 确认周边市政设施的远景规划情况是否有立 交桥 封闭快速路 道路拓宽 市政管线等工程设施的建设情况 3 2 周边建筑调研 确认建筑性质 使用年限 改造变更用途的可能性 确认周边建筑物对本地块的影响 包括 遮挡 噪音 污染 交通 服务等方 面 3 3 周边楼盘概况 2 2 3 可利用资源分析 表达要求 重点为交通 配套资源分析 一 可以方便享有的资源 步行 5 分钟 半径 400 米范围内 二 居民可以利用的资源 步行 5 10 分钟 半径 400 800 米之间范围内 1 交通资源 表达要求 在可达距离范围内的交通方式 站点 服务时间 连接区域 与重要城市 节点的交通时间 2 城市配套服务资源 表达要求 在可达距离范围内的城市商业服务配套资源的种类 规模 服务能力 以 及缺欠配套项目明细 3 景观与生态资源 表达要求 在可达距离范围内的城市公共绿地 自然景观 河流山坡等 视觉可达的 自然景观 以及利用方式 2 2 4 用地原有构筑物 建筑物状况 第六章第六章 规划设计任务书编制要点规划设计任务书编制要点 1 1 城市背景分析 详见规划设计指引 城市背景分析 详见规划设计指引 1 城市房地产市场现状分析 2 主要销售对象与需求人群分析 3 市场潜力与隐性商机分析 4 当地风俗与人文分析 5 市民居住模式和出行方式分析 6 建筑文脉分析 2 2 项目用地概况 详见规划设计指引 项目用地概况 详见规划设计指引 1 自然环境调查报告 空气质量 噪声水平 水文情况 地形地貌分析 基地内市政设施 2 项目用地城市区位价值分析 项目所处地段等级 出行可达性分析 周边土地与建筑 3 可利用资源分析 交通资源 城市配套服务 景观与生态资源 4 用地原有构筑物 建筑物情况 3 3 项目开发目标及经营要求项目开发目标及经营要求 3 1 开发目标 如 项目初步定位 风格主题 项目类型等 1 客户主流及档次定位 2 产品构成 高 中 低层比例 3 户型配置 4 分期开发的安排 3 2 经营要求 如 功能区域配置及划分 4 4 规划设计指导原则及要求规划设计指导原则及要求 4 1 指导原则 1 符合城市规划原则 2 符合项目初步定位原则 3 生态与可持续发展原则 4 整体规划原则 与项目周边环境的协调和融合 5 尊重和利用当地人文 历史 地理的原则 6 经济性原则 7 有利于物业管理的原则 4 2 具体要求 分概念规划和详细规划 4 2 1 规划技术经济指标要求 4 2 2 住宅用地规划要求 1 整个小区空间形态顺应主导风向 充分考虑住宅群体通风与防风措施 2 住宅组团的组织范围 组团空间的层次要求 3 多层与小高层日照 间距满足规范要求 4 2 3 公建配套用地规划设计要求 1 关于公建的配套设计和功能分配是整个规划的核心与关键 商业街的规 模与尺度应体现出与众不同 创造性的特色 公建配套发展应与住宅建设同步 进行 2 公建配套的分类 面积指标 设置位置 4 2 4 道路用地与停车设施规划要求 1 路网形式及出入口规划 2 人车方式 3 停车位 各种停车方式的分配比例 4 步行系统规划要求 4 2 5 景观与环境规划设计要求 1 对现有自然资源的保护与利用 2 与总体规划 建筑风格的协调统一 3 主要景观与次要景观的合理划分 4 2 6 成本控制要求 5 5 设计依据设计依据 由甲方提供或政府政策文件 6 6 成果要求成果要求 成果类型及规格 7 7 成果提交成果提交 时间 地点及联系方式 第七章第七章 项目规划方案评审指引项目规划方案评审指引 1 1 适用范围适用范围 适用于规划设计阶段项目规划设计方案的评审 1 评价规划设计方案是否满足项目开发目标的需要 2 初步选择规划设计方案 2 2 评审方式及要求评审方式及要求 2 1 项目规划方案评审采用会议评审的方式进行 总工办负责制定评审会议的 计划 明确评审会召开时间 参加人员 地点及议程安排 2 2 评审会一般由总工程师负责主持 并指定专业人员进行记录 总经理办公 会成员至少三分之二以上人员参加 以及工程技术部相关人员 工程造价部相 关人员及邀请的有关专家 2 3 规划方案评审会议计划应至少提前一周通知参加人员 会议评审资料应至 少提前一天发放给参加评审会议的人员 2 4 评审会议所需资料由总工办负责准备 包括 1 项目可行性研究报告 2 项目开发计划书 3 项目调研报告 4 规划设计指引 5 规划设计方案 至少三家设计单位提供 6 规划设计招标文件 7 规划设计任务书 8 地形模块 需要时 9 周边竞争楼盘的材料设备资料 以及本项目的材料设备计划 10 其它资料 3 3 评审议程及结论评审议程及结论 3 1 由总工办对 项目规划设计指引 进行讲解 重点介绍项目背景 公司对 项目规划方案的方向性设想 存在的问题及项目操作难点等内容 此时投标单 位应不在会场 3 2 由各投标单位分别介绍方案 并留出 20 分钟左右的提问时间 3 3 与会者就投标方案发表意见 主持人应注意控制讨论范围集中于 项目规 划设计方案简评表 中所列的条款 以便形成具有倾向性的专业意见 3 4 方案评定采用与会人员记名投票打分的方式进行 规划设计方案简评表 中每一单项满分为 10 分 由投票人分别就每一方案给出各项得分 4 4 评审纪要 评审纪要 4 1 评审会结束后三天内 总工办应做好规划方案评审会纪要 总结分析对各 规划方案的评审意见及评分 一并报集团公司审批 4 2 规划方案通过后 由总工办负责发出通知 知会规划设计单位 4 3 未能通过集团公司审批时 应重新组织规划方案设计和评审 第八章第八章 建筑单体方案评审指引建筑单体方案评审指引 1 1 适用范围 适用范围 适用于建筑方案设计阶段项目建筑方案的评审 确认设计单位提交建筑方 案是否符合公司要求 以及识别方案需要改进的方面 2 2 方案评审方式及要求 方案评审方式及要求 2 1 项目建筑方案评审采用会议评审的方式进行 总工办负责制订评审会议计 划 明确评审会召开时间 参加人员 地点及议程安排 2 2 评审会一般由总工程师负责主持 并指定专业人员进行记录 总经理办公 会成员至少三分之二以上人员参加 以及工程技术部相关人员 工程造价部相 关人员及邀请的有关专家 2 3 建筑方案评审会议计划应至少提前一周通知参加人员 会议评审资料应至 少提前一天发放给参加评审会议的人员 2 4 评审会议所需资料由总工办负责准备 包括 1 项目可行性研究报告 2 规划设计方案及经济技术指标 3 项目调研报告 4 建筑方案 建筑的平 立 剖面图 建筑效果图 经济技术指标 设计 说明书 用地红线图 5 其它资料 3 3 评审控制要点 评审控制要点 3 1 由总工办对建筑方案设计背景进行介绍 重点回顾规划设计方案要点 公 司对项目建筑方案的要求等 3 2 由设计单位介绍建筑方案 并回答评委提问 3 3 与会者就建筑方案发表意见 主持人应注意控制讨论范围集中于建筑方案 评审要点中所列的条款 以利充分识别建筑方案完善的需要 4 4 建筑方案评审控制点建筑方案评审控制点 4 1 检查方案是否符合国家的现行规范 法规 法律 标准 4 2 与规划设计是否一致 若不一致要说明其相对的优缺点 以供评委评审 4 3 是否符合美观 实用及便于实施的原则 4 4 流线设计 1 建筑单体入口与道路关系的合理性 2 电梯厅与楼梯间位置的合理性 3 人流 车流组织的是否顺畅 是否相互干扰 4 5 平面设计 1 每种户型的类型 面积是否合理 2 户型设计能否适应与市场需求 3 平面设计是否经济合理 4 是否符合现行的相关建筑规范几法规 特别应该重点审查消防 人防是 否符合国家 地方的相关规定 4 6 立面设计 1 立面形式与整个城市建筑 文化的大背景的关系 2 立面的风格 3 立面形式的比例 尺度 4 建筑外立面的细部设计 5 立面形式与市场需求之间的关系 4 7 剖面设计 1 高层建筑的地下室的层高的确定 2 多层建筑若底层架空 其层高的确定 3 标准层的层高确定 4 顶层的层高的确定及其利用 4 8 结构设计 重点审查建筑方案在结构设计上是否可行 经济 合理 4 9 新技术 新材料的运用 是否利用已经经过验证较成熟又经济实用的新技术 新材料 5 5 评审结论 评审结论 5 1 指定记录人在会后三天内应做好建筑方案评审会纪要 总结分析对建筑方 案的评审意见 5 2 总工办经办设计人员 将评审意见以 设计修改通知单 的形式通知设计 单位 5 3 设计单位在修改后经总工程师认可后 报总经理办公会审批 第九章第九章 景观设计任务书编制要点景观设计任务书编制要点 1 1 项目概况 引用规划设计指引内容 项目概况 引用规划设计指引内容 1 项目背景资料 2 项目基本定位 3 项目环境资料 2 2 设计范围 内容及深度 设计范围 内容及深度 2 1 设计范围 根据总体规划和开发要求确定设计范围 2 2 设计内容 详细景观范围 如主题公园 组团绿地等 2 3 设计深度 根据开发要求确定设计深度 概念设计 方案设计 扩初设计 设施图设 计 3 3 设计要求 设计要求 3 1 总体构思要求 仅提供方向性设想 应要求景观设计师就下述各项作细致说明 1 对项目的各地块开发价值 开发内容安排计划 规划风格进行总体分析 提出项目需要处理的重要问题及操作难点 2 提出总体设计构想 设计要点 土地评估 根据自然地形 地貌分析土 地规划用途 选择适宜建造的范围 3 与总体规划设计关系的构思 对景观系统与自然景观或城市景观的呼应 关系 步行系统与景观带的结合方式的倾向意见 应用依据 对其主题和气氛 的要求 3 2 设计细则 具体景点设计要求 4 4 设计依据设计依据 由甲方提供或政府政策文件 5 5 设计不同阶段成果内容和要求 设计不同阶段成果内容和要求 5 1 概念方案设计阶段 设计说明及成果图册 1 总体景观规划彩色平面图 2 功能空间内主题景点的平面布置及概念效果草图 3 功能空间内主要硬 软景观设施的平面布置及概念效果草图 4 主要接点及普遍共性空间的景观平面及概念效果草图 5 2 初步设计阶段 方案设计说明及成果图册三套 电子文本一套 5 2 1 各种硬质景观及其功能设施的平面布置图 1 各种园路的详细布置图 2 各种广场铺装的详细平面布置图 3 各种水体的详细平面布置图 4 植栽的平面布置草图 结合硬质景观仅要求到乔木 灌木 花草的区块 设计 5 各种小品 雕塑 亭台及功能设施的详细平面布置图 6 照明系统的详细平面布置图 5 2 2 各种硬质景观及其功能设施的平 立 剖面图及效果图 1 各种道路 广场的布置形式图及效果图 2 各种水体及其驳岸的平 立 剖面及效果图 3 各种小品 雕塑的平 立 剖面及效果图 4 各类景观建筑的平 立 剖面及效果图 5 各种功能设施的设计图和效果图 6 地形标高设计平 立 剖面及效果图 5 3 扩初设计阶段 图纸 3 套 电子文本一套 1 所有园林硬质景观及其功能设施的基本定位 2 照明系统定位及大样图 3 环境地形标高设计图 4 所有园林硬质景观的平 立 剖面及大样设计图 5 所有园林水体的平 立 剖面及大样设计图 6 物料样板 5 4 施工图设计阶段 图纸 A1 及 A3 图册 6 套及电子文本一套 1 所有硬质景观详细定位平面 2 所有户外照明详细定位平面 3 环境地形标高设计图 4 所有水体平 立 剖面设计图 5 所有硬质景观的平 立 剖面及大样设计图 6 所有室外灯具之型号选择及大样图 7 材料明细表 8 初步工程成本核算 9 施工接点详图 10 各类细部详图 6 6 成果提交成果提交 结合销售策略与开发步骤的要求以及设计要求 提出时间要求 第十章第十章 施工图审查基本要求施工图审查基本要求 1 1 审查要求审查要求 1 1 施工图审查由总工办负责组织和协调 总工程师对施工图审查具体负责 1 2 施工图审查责任和形式包括 公司内部审查 公司委托技术专家的审查 施工方审查和监理方的审查 1 3 在正式技术交底和图纸会审前 总工办必须督促各方完成图纸审查 边出 图边施工的情况下 应规定变通的图纸审查办法 确保施工前对施工图进行了 必要的审查和修正 2 2 施工图审查应重点解决的问题施工图审查应重点解决的问题 1 设计图纸是否符合工程建设国家标准 规范 2 设计图纸及说明是否完整 清楚 明确 齐全 图中尺寸 坐标 标高 是否正确 有否有局部差错 3 建筑 结构 给排水 暖通 强弱电 煤气与装修等各专业图纸在平面 和空间上是否相互矛盾 管线走向是否合理 管理布置是否互相矛盾 管理布 置与地上建筑物 地下建筑物 周围环境有无冲突 4 施工单位技术装备能力和现场条件难以解决的技术或工艺难点 5 特殊结构或新材料 新工艺 新技术是否已满足施工需要 6 设计选用的设备 材料标准是否合适 有无质量问题 7 配套使用的图集是否齐全 是否需补充何种详图 8 有无设计变更的合理化建议 9 是否会突破工程成本 3 3 公司内部审查应着重审查解决的问题 公司内部审查应着重审查解决的问题 公司内部图纸审查 除上述审查重点外 还应注意审查解决以下问题 1 设计使用功能与施工图是否符合公司产品要求 当有售楼书时 是否与 图则一致 2 各系统工程设计是否符合公司要求 售楼书承诺标准 3 建筑材料 设备 装饰材料是否符合公司要求 售楼书承诺标准 4 为提高产品质量及合理降低工程成本而提出的设计优化建议 工程管理工程管理 第一章第一章 工程质量与施工管理工程质量与施工管理 1 1 总则 总则 1 1 为逐步完善公司工程质量管理体系 使工程质量管理程序化 标准化 指 导各项目公司完善管理流程 从而保证工程质量 规范现场管理 特制定本细 则 1 2 责任部门 项目公司项目管理部 1 3 责任人 项目公司主管工程的副总 项目工程总监或项目管理部经理 职务高者 2 2 项目管理部内部管理 项目管理部内部管理 2 1 项目管理部部门质量体系建设 2 1 1 建立健全质量管理体系 项目管理部应根据实际情况配备相关专业工程质量管理人员 建立健全质 量管理体系 2 1 2 建立质量管理制度 1 工程开工前 项目管理部应根据工程特点编制工程策划 明确质量管 理目标 规划执行程序和流程 2 项目管理部应制定工程质量管理制度 包括图纸会审 施工交底 样 板先行 旁站监理 工序交接 材料管理和联合检查等制度 并编制实施细则 2 2 开工前主要工作 2 2 1 配合规划设计部做好图纸评审工作 从施工角度提出合理化建议 对项 目分期从施工组织角度提出建议 对图纸设计 节点做法等从施工角度提出建 议 2 2 2 配合物控部做好监理单位 总 分 包单位的招投标工作 选择综合 实力强的合作单位 为项目施工做好准备 对监理 施工单位的技术标进行评 审 对投标单位的技术标答辩 监理总监及总包单位项目经理必须参加 出具 评审意见 2 2 3 配合规划部门办理开工手续 以及现场 三通一平 工作 保证开工 前 施工场地达到场地平整 水通 电通 路通 必要时通邮 通讯 雨污水 通排 通暖等 为项目施工提供保障 2 2 4 主持编写工程策划 在质量管理策划中重点说明 合同质量标准 投 诉质量目标 工程质量管理要点 工程质量管理措施 质量奖惩制度等 2 2 5 根据施工合同确定项目质量目标 建立项目管理部质量管理体系 明 确各岗位质量管理职责 2 2 6 审核监理单位质量管理组织机构 人员资质 监理规划 大纲 监理 细则等 并对监理单位进行质量管理交底 2 2 7 要求监理单位审核施工单位质量管理组织机构 施工组织设计 重点 审核质量控制要点和质量通病防治措施 并对施工单位进行质量管理交底 2 2 8 负责监理单位 施工单位施工图发放 要求监理单位组织设计单位 施工单位 含必要的分包单位 进行施工图纸交底及图纸会审 会审结束后出 具正式图纸会审记录 由甲方 监理 设计 施工单位审核无误后签字盖章 图纸会审记录要求一式六份 如有必要可另约定增减原件份数 2 3 施工过程主要工作 2 3 1 工程技术管理 1 项目管理部应按要求进行部门施工图纸管理 并定期进行整理 2 项目管理部应对施工单位的重点分部分项工程技术方案 除报监理单 位审核外 进行审核 3 项目管理部应对施工过程中发生的变更洽商进行合理性 可行性审核 4 项目管理部应要求监理单位每月上报 监理月报 并对其中所反映的 质量等情况形成反馈意见 项目管理部对于 监理月报 中反映的问题以及项 目管理部本身平时所发现的问题 应要求监理敦促承包商予以整改 并将整改 结果再上报项目管理部核实 2 3 2 工程质量管理 1 项目管理部实行质量月度联合检查制度 每月 25 日之前 或项目公司 自行约定 组织监理单位 施工单位相关人员进行工程质量联合检查 并形成 书面检查记录 2 项目管理部实行日常巡检制度 工程师每日进行巡检 巡视中发现质 量问题要求施工单位整改 监理单位跟踪整改结果 3 项目管理部应组织 或参与监理单位组织的 工程阶段性验收 与外 部质量监督部门建立良好的工作关系 3 3 项目管理部对监理单位的管理 项目管理部对监理单位的管理 3 1 质量监理依据 监理单位应按照监理规范 监理合同 施工合同 以及 监理规划 大纲 和 监理管理细则 进行工程质量监理工作 3 2 架构与人员要求 监理单位现场人员数量配置应符合工程管理需要 同时应加强日常管理 对 不称职人员有奖惩 撤换等具体管理办法 3 3 明确各阶段施工控制重点 按照施工的先后顺序 将整个施工过程分为以下六个阶段 监理单位应分别 加以重点控制 3 3 1 施工准备阶段 重点完成施工单位招标 施工合同签订 包括技术要 求 施工单位质量管理体系审查 施工组织设计审核 跟踪施工单位人 材 机等施工力量准备情况 组织图纸会审 开展技术 质量交底工作 组织各类 乙方自购材料考察与确认工作 3 3 2 地基及基础工程施工阶段 需关注地下水导排 土方开挖及支护 地 基处理 模板及防护支撑体系 防水混凝土配比 大体积混凝土施工 后浇带 施工 地下室防水施工 回填土施工质量及机电设备的预留 预埋等环节 3 3 3 主体结构施工阶段 要特别注意施工图与销售户型图是否一致 各隐 蔽部位的验收 建筑外立面与规划审批图的对比 卫生间混凝土结构防水 外 墙的水平施工缝防水 砌体的砂浆饱和度 分层抹灰等分项工程的施工 对于 结构工程 安装工程 砌体与抹灰工程等要求制定详细施工作业流程并监控隐 蔽工程等重点环节 土建工程需为设备安装等工作创造条件 避免返工而对质 量等方面造成的不利影响 3 3 4 装饰 装修工程阶段 重点控制外墙防水 室内防水 屋面防水 机 电设备安装质量 协调各专业工作 监督成品保护 工作面移交等 避免交叉 污染 3 3 5 室外工程阶段 须提前完成总平综合管线图 明确施工顺序 检查土 方回填质量 避免沉降对各种管线的影响 同时做好综合协调与成品保护 减 少相互干扰与损耗 对于结构施工阶段 须提前完成综合管线图 并经公司相关部门确认 指导 施工 对于上述检查内容 应列明检查内容 方法 频次 3 3 6 竣工验收阶段 重点工作是组织各专业预验收 工程竣工预验收 重 点检查影响建筑使用功能和外观观感的质量问题 并监督施工单位整改落实 3 4 技术方案评审 3 4 1 监理单位组织施工过程中的分部分项工程施工方案的评审 项目管理 部及其它相关部门参与 对于在施工过程中临时出现的技术质量问题 监理单 位尽可能提前发现问题 主动组织相关施工单位参与方案的设计 或者提出自 己的方案供参考等等 以使工作更为有效 3 4 2 专题技术方案 对于工程的施工要点和难点 要求施工单位编制专题施工技术方案 如基坑 支护方案 防水体系施工方案 混凝土浇筑及裂缝控制方案 铝合金门窗施工 方案 防渗防漏方案 脚手架搭设方案 电梯安装方案等 并报监理单位 必 要时报甲方 审批后实施 3 4 3 质量通病防治 要求监理单位针对工程特点 提出施工难点和需重点防范的工程质量通病 如斜屋面工程 屋面防水 高层桩基与地下室工程结构施工 地下室挡土墙 裂缝以及后浇带控制 转换层结构施工 铝合金门窗工程 外墙保温工程 室 外园林景观工程等 及具体的管控措施 3 5 旁站监理制度 为加强对隐蔽工程及重要工程节点的质量控制 要求对基坑开挖与支护 桩 基础施工 模板体系 混凝土浇筑 防水工程 土方回填 重要设备安装 塔 吊拆除等工程节点实行旁站监理 3 5 1 监理单位应在工程开工前 确定重要隐蔽工程和关键工序 列出工程 质量控制点 对重要的隐蔽工程和关键工序 如土方回填 桩基工程 重要部 位的砼浇灌 防水工程 装修工程等 进行旁站监理 3 5 2 监理工程师应采取平行检查 抽查 巡检 旁站的形式 根据有关规范 标准及有关工程建设合同对工程质量进行检查 3 5 3 通过监理单位应针对工程施工中的质量问题向施工单位发出通知 限期 整改 整改完成后 施工单位应有书面回复 并报监理单位复查 若未按时整 改 监理单位应按合同等规定进行处罚 3 6 内业管理要求 监理单位应认真履行监理合同 对整个项目从开工到竣工验收实行全程监控 做好日常检验记录 工作日志及工程技术资料的收集整理工作 3 7 监理例会或其它专题会议 监理单位应组织召开针对工程实体质量的会议 可与监理周例会合并召开 必要时 也可以组织召开质量专题会议 各种质量会议应作好记录并予以保存 4 4 项目管理部对施工单位的管理项目管理部对施工单位的管理 4 1 对施工单位质量管理要求 4 1 2 质量保障工作要求 施工单位应按照施工合同 施工组织设计等 建 立健全质量保障体系 制定质量保证措施以及具体技术解决方案等 4 1 3 人员架构 施工单位应配备一定数量的专业技术人员组成现场施工管 理架构 如项目经理 相关专业专职质检员 土建工程师 电气工程师 给排 水工程师 材料工程师以及各专业管工等 负责工程施工中的质量控制 4 1 4 质量管理工作流程 施工单位应建立一套清晰明确的质量管理工作流 程 负责工程施工过程中工程质量管理工作指令的传达与落实 如技术交底 材料检验 工序交接验收 分部分项工程验收自检 竣工验收自检等 4 1 5 施工配合 施工单位 特别是总包单位 应全力配合项目管理部对工 程施工质量的要求 配合项目管理部协调与监控各专业分包的施工质量 以及 配合施工现场监理单位对工程质量的控制与整改要求 4 1 6 制度服从 施工单位应清楚项目管理部制定的各种关于工程质量控制 方面的制度并严格服从与执行 特别是施工交底 材料管理 联合检查以及样 板制度等 4 2 工程质量管理 4 2 1 测量及定位放线的监控 移交项目平面控制及高程控制坐标 点 并要求施工单位复核控制坐标并提 交复核报告 项目管理部对比复核报告无误后 由施工单位布设平面控制网和 高程控制网 并向监理单位和项目管理部提交控制网数据 4 2 2 材料封样 施工样板的确认 材料封样是指 涉及外观及对质量有较大影响的材料 需由甲方相关部门确 定样品 确认后的样品需报送项目管理部并封存留样 作为验收依据 与样品 不符的任何材料禁止在项目中使用 施工样板是指 某分项工程大面积施工前 先做施工样板 施工样板经项目 管理部验收 涉及到外观效果的样板 需要甲方规划设计部确认 确认后方可 大面积施工 1 需要定样材料 施工单位按照甲方提出的样板确认清单 提供由其本方供应材料的材料样板 与甲方签订合同的材料 封样工作由项目管理部牵头组织 2 材料样板的确定 材料的报样 建筑设计上采用的主要材料 要求及时报样给项目建筑师 并 留足确认及反复询样的时间 经过项目建筑师确认 并经成本部审核批价 后 签字盖章送项目管理部样品库 作为施工时对照样板 未送样板或未经过样板 确认的材料不得使用在工程上 否则不予认可 对于比较复杂的材料 设计师 应到现场进行交底 设计师在样板确认时 可在样板上注明材料品牌 规格和 要求尺寸等 3 施工样板的确定 A 需设计师确定的样板 装修样板间由规划设计部确认 项目管理部 监理工程师 施工单位参加 对装修样板提出修改意见 由监理工程师整理书 面记录 填写 样板确认单 必要时附图片资料 经设计师 项目管理部工程 师签字认可 并存档 B 由项目管理部确定的样板 项目管理部确认的样板着重在一些施工质 量控制的工法样板 由监理工程师提出 由项目管理部及施工单位相关人员参 加 工法样板包括但不限于 钢筋加工 钢筋绑扎 模板安装 二次结构砌筑 门窗塞缝样板交底 防水堵洞节点处理交底和砌筑 抹灰施工样板 水电预埋 施工工艺样板等 4 2 3 对施工质量的监控 1 技术交底制度 A 各工种每道工序施工前必须进行施工技术与验收标准的交底 技术交 底分三个层次 即项目管理部 监理工程师对施工单位技术负责人的技术交底 施工单位内部对工长的技术交底 工长对作业队的交底 B 要求技术交底有详尽的时间及签名记录 2 封样 及工程样板房制度 A 施工单位施工前 必须在项目管理部指定区域 做出项目管理部及监 理工程所要求的分项工程施工样板 经监理 项目管理部认可后方能进行大面 积施工 施工单位按监理要求 包括精装修在内的主要材料 必须按计划提交 实物样品 实样经监理工程师及项目管理部批准后进行 封样 以备材料进场 时的比对和验收 B 主体结构做至标准层 要求承包商先做标准层施工的工程样板 由项 目管理部负责组织相关人员共同验收 C 装饰装修工程开展前先做样板房 其目的是 检验标准房在使用 功 能 各工种之间施工及工艺配合 譬如结构预留空洞位置大小与电器设备安装 配合等 问题 及早发现问题 及早解决 检验承包商的施工质量及素质 提 出存在问题 督促改善 确定交楼标准 为大面积施工做准备 D 各相关部门参加样板房汇审验收后 要形成评审记录 项目管理部负 责督促有关单位整改 整改工作由项目经理负责 没有达到整改要求标准的 严禁开展大范围施工工作 3 工序控制制度 A 施工过程中的重要工序须经监理部及项目管理部联合检查认可后才能 进行下道工序 结构拆模需提交 拆模申请书 外墙拆架需提交 拆架申请书 防水工程施工前要求提交隐蔽工程验收记录 工序交接单 抹灰施工前办理 相关 隐蔽工程验收记录 等 B 要求施工单位在混凝土浇筑前必须填写 砼工程浇灌申请书 及报相 关附件资料 经监理单位签字批准后 才能进行混凝土的浇筑 C 要求施工单位在每一工序检验批完成后 进行分项工程检验批检查及 填写质量验收记录 经监理工程师签字后归档 D 要求施工单位在各分部及单位工程完成后填写 工程验收报验单 并 提交监理部审核 4 联合检查制度 在隐蔽工程施工完成后施工单位应先行自检 自检合 格后 填写隐蔽工程验收资料 再通知监理部各专业监理工程师及项目管理部 现场工程师进行隐蔽验收 验收合格后监理 需要时加盖监理部公章 4 2 4对施工材料的验收 凡进入现场的材料 设备 施工均应严格执行材料报审制度 及时报监理 工程师见证取样 当发现不合格品或货不对板 设计师确定的样板 时坚决予 以退货 4 2 5 工程资料管理 1 施工单位负责工程施工资料的编制 项目管理部每月对施工资料进行 检查 在竣工前一个月进行验收 工程竣工验收后 15天内 施工单位应按建设 项目分单位工程组卷 向甲方和城建档案馆移交 2 工程施工档案的归档范围 组卷排列顺序 案卷编目 案卷装订 案 卷格式 移交等都必须符合 建设工程文件归档整理规范 GB T 50328 2001 的要求 并符合所在城市的城建档案馆的有关档案整理要求 工程资料的收集 整理 归档必须及时准确 要求做到 日清日结 且与 工程进度同步 第二章第二章 工程进度管理工程进度管理 1 1 总则 总则 通过规范施工进度管理 确保进度计划的有效执行和进度目标的实现 2 2 编制施工进度计划 编制施工进度计划 2 1 施工单位应于第一次工地会后 15 天内完成施工组织设计 包含采取网络计 划技术编制的施工总进度计划 年季月度施工进度计划 各类材料计划 的编 制 和自审工作 并报监理机构审核 2 2 监理机构总监理工程师在 7 天内审定批准 若需修改 由施工单位修正后 在 5 天内再审定 2 3 公司分管领导组织工程部长和相关专业工程师用 3 5 天内对 施工组织设 计 施工进度计划 进行了解和审查 并由监理机构总监理工程师签发实施 2 4 根据施工单位编制 经监理机构审定 公司工程部及分管领导审核的计划 工程部编制出 XX 项目施工进度计划 报公司相关部门 3 3 施工进度计划管理准备工作 施工进度计划管理准备工作 3 1 工程部现场代表和专业工程师 工程部长应在项目开工前 1 周取得经批准 的 全套进度计划和进度控制方案 施工阶段施工总进度计划 年季月度施工进 度 计划 各类材料计划 3 2 为使现场的进度日常管理避免携带大量的进度计划 进度网络图等资料 工程部专业工程师应对上述计划和相关控制方案提示进行细化 按项目各阶段 的工程内容 工序 关键控制节点 持续时间 衔接因果关系 控制难点 可 能采取的措施等 编制出便于日常进度管理的具体工作手册 用于指导本月的 进度计划实施的监督和管理 避免工作的盲目性和随意性 工程部长应承担此 项工作的日常监督和管理工作 4 4 施工进度管理工作内容 施工进度管理工作内容 4 1 专业工程师按已批准的 施工总进度计划 年 季 月度施工进度计划 专业进度计划 及监理单位编制的 施工进度控制方案 内容 随时检查施 工 单位实施的开工项目时间 完工项目时间等一切进度科目是否与上述计划相符 真实记录实际进度及相关情况 当发现实际进度滞后于计划时 应立即签发 通 知单 指令施工单位采取调整措施 并协同施工单位纠偏 当因施工单位原因 造成 10 天以上延误或不执行进度指令 应立即发出 第一次整改通知 整改 通 知需清晰说明延误原因 发生部位及相关指令性意见 并同时抄报工程部长 由 工程部科长出面协调 对已发出 第一次整改通知 而累计发生的延误超过 15 天 应立即再次发出 第二次整改通知 并抄报公司工程分管领导 工程部长 和公司相关部门 由工程部长直接再同施工项目经理协调或因工程部长持续协 调 无效 则由工程部长请求公司工程分管领导直接与施工单位企业负责人交涉 4 2 专业工程师跟踪检查关键工序和薄弱环节存在的进度问题 即时提出保证 措 施 制定防范性对策 跟踪检查施工单位人力 材料 机具供应计划的执行 对 甲供材料跟踪检查公司相关部门人员衔接供货计划的落实 若因施工单位材料 设 备部门原因造成进度延误的处理方式同 4 1 条 4 3