物业服务合同报告

1 / 42物业服务合同报告物业服务合同的特征物业服务合同是双务、有偿、诺成性、要式合同双务是指双方互负义务，一方的权利是另一方的义务，一方的义务是另一方的权利。有偿是指任何一方从对方当事人取得某种利益必须支付相应的代价。诺成是指双方意思表示一致，合同即告成立，但这里要注意合同成立并不意味着合同生效。物业服务合同中必然要涉及第三人：业主或物业使用人尽管业主和物业使用人并不是合同的订立一方，但不论是开发商还是业主委员会与物业服务企业订立合同的目的都是为了业主和物业使用人的利益，享受物业管理服务的是业主和物业使用人，而不是开发商或业主委员会。物业服务合同中双方的订约自由受到较大的限制订约自由包括两层意思：一是合同的订立人可以自由的选2 / 42择订约对象；二是合同的双方可以自由的商定合同的内容。这里所讲的订约自由受到较大的限制，是就第二种意义而言的。从内容上讲，双方约定的内容不得违反法律、法规的规定。现行的关于物业管理方面的法律、法规有物权法 、 物业管理条例 、 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 、 城市新建住宅小区管理办法 、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 、 关于加强公有房屋售后维修养护管理工作的通知 、 关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知等。这些行政法规对物业管理费用、维修养护基金等内容都作了规定，订约双方在订立合同时，约定的合同内容不得违反这些法律、法规的强制性规定。同时，在订立合同和制定业主公约时，当事人还必须遵守物业服务合同示范文本等示范性文件，法律之所以对当事人的订约自由加以限制，主要的考虑就是平衡双方的利益，避免一方利用自己的强势地位来损害另一方的利益；另一个原因就是物业管理工作的好坏，关系到千家万户的切身利益，对于维护良好的社会秩序，保证人民安居乐业，具有重大的影响作用。物业服务合同的订立程序须符合物权法 、 物业管理条例等法律的要求。3 / 42物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。集合群体的统一性最主要特征：业主是个群体，但要形成一个声音，达成一致的意见。2016 年度物业服务合同履行情况说明遵照北京市住房和城乡建设委员会要求，依据北京市物业管理办法规定，现将*物业服务合同的履行情况公示如下：一、 公共区域及共用设施设备的维修管理1、 执行物业公司各项规章制度确保各类设备能够正常运转。2016 年未发生设备重大故障和安全事故。4 / 422、 根据检修计划、电气设备维护周期以及设备运行状况对电气设备进行定期检修保养，发现并去除潜在的设备隐患，减少设备故障率。3、 进行消防设施检测、消防电气防火检测工作。与专业公司签订化粪池清掏合同及生活水箱清洗合同，确保园区引用水安全。4、对园区木凳刷漆翻新共 31 个；对楼道长明灯进行维修改造共计 60 个；将原先楼道灯的开关控制改为声光控制，降低了日常的用电量，延长了灯泡的使用寿命；针对单元楼的楼道墙面较脏、地面瓷砖损坏现象，对部分楼道进行了粉刷，共粉刷墙面 380 平米，更换维修地砖 103 平米；修复园区内围墙破损 300 多平米。5、对 89 个门禁系统主板进行接地改造，大大减少了打不开门、门禁死机，芯片损坏等问题，其中 29 个单元门进行重新刷漆。5 / 426、对 14-17#楼、12#楼、25#楼、阳光板进行了更换，共计280 平米；并同时把原有的框架进行了除锈刷漆，并把 14-17 号楼单元们俩侧的阳光板框架进行了加密改造，由原来的 60 厘米改为20 厘米，杜绝了安全隐患。7、由于园区步行街地砖损坏严重，给业主的出行造成不便，对此进行了更换和加宽改造，共计铺砖 3 万余块。8、对全区 31 个绿化井 62 个阀门进行了更换，并将原来的井下取水改为自动取水器，解决了绿化工人下井开阀门存在的安全隐患。对 14-17 号楼绿化井进行了改造，安装了自动喷灌系统，共安装喷水器 25 个，挖沟接管 180 多米，节约了绿化用水量。9、工程部全年共入户换水表 68 块，由于水表厂不提供水表，由我部自行维修水表 55 块，解决了业主的用水问题。10、园区内消防水管系统不能保压，经工程部自行分段排查，确定为消防泵6 / 42消声止回阀坏，共更换消声止回阀 4 个，DN150 阀门 2 个，确保了消防水系统的正使用。11、对水泵房生活用水主管道出现裂痕进行多次维修并改进焊接技术，最终得到解决避免了重大损失，消除了安全隐患。12、全区对消防系统进行了维修改造，极大的降低了园区火灾隐患。13、对园区监控系统进行了改造，增加监控探头 10 个，并调整监视探头位置，极大地减少了园区监控不到的盲区。14、根据业主需求，把 16 号楼 3 单元 15 号楼 3 单元门前的通道进行了改造，增加了残疾人坡道，方便了业主的出行。15、对全区 26 台污水泵及变频泵进行维修保养，对园区 11 7 / 42个室外配电箱进行除锈、刷漆工作。16、在日常巡视检查中共发现 5 处地埋管漏水现象，并及时挖沟进行修复、更换水管，减少了园区内跑冒滴漏的现象发生。17、对园区内部分路灯、地灯进行更换维修，焊接路灯 12根，更换地灯81 个，确保园区正常照明。18、按要求对雨水管道、污水井、化粪池等进行疏通处理并检查，每年对园区内的避雷设施进行检测并取得检测报告。19、对二次供水水箱使用消毒，水质化验，保证水质符合国家生活饮用水8 / 42卫生标准。20、对危机园区及房屋安全的行为进行阻止或告知，对于不改正的及时上报行政主管部门并配合其开展工作。二、 公共秩序的维护与消防管理1、 根据*的实际情况合理的布置保安执勤岗位及巡逻区域，每个岗位 24 小时不间断的执勤守卫巡逻，为规范保安员的工作，根据青年城小区安全工作特点制定了工作指导书 ，以指导和提升保安员的各项日常工作。2、 对火警事故，治安事件及其他紧急情况有处理预案并进行专业培训，建立应急小组机构并将其组织成员名单、联系方式及职责上墙明示。全年始终贯彻落实防火、防盗等防护措施，配合相关单位处理违法乱纪行为。9 / 423、 为缓解小区内因车多造成的堵车压力，小区内实行单向行驶，极大地缓解了园区的交通压力，方便了业主出入。4、 为规范停车管理，对园区的道闸系统进行全面的升级改造，疏导园区内车辆合理停放；停放车辆有进出记录及停放巡检记录，降低车辆损坏及丢失现象的发生。5、 制定消防应急处理预案，组织业主参与消防知识、消防设备的使用的培训与演练，提高业主的消防安全意识与自救能力。6、 对园区的消防设施每月至少进行检查一次，及时的更换和年检设备并做好相关的记录。10 / 427、 对可能发生的各项紧急事件制定了应急预案手册并对每一名人员进行了培训。8、 消防中控室所有人员持证上岗，实行 24 小时值班制，随时处理突发事件。9、 对危险地段或重点部位设有警示标志和防范措施。三、 保洁服务与绿化管理1、 对所有保洁员及绿化人员必须经过相关专业的培训，在场人员必须了解工作要求及标准。2、 每日对楼道及公共区域道路进行清洁，生活垃圾日产日清，对放于固定地点的垃圾定期清运，清理园区内各类非法宣传品。11 / 423、 每月组织一次保洁人员对园区进行一次大规模的清洁服务，对园区地下空间等易漏水和出现垃圾的地方进行清理。4、 合理安排垃圾存放点位置及清运时间，最大限度缓解垃圾异味与蚊蝇滋生问题。5、 雨季及冬季对积雪或积水及时的清理及清运，不得影响住户的生活。6、 改造园区水系循环系统，增设绿地标志，标示；与绿化方及时沟通，绿地及时修剪，补种枯死树木。7、 对园区内高大树木进行了修剪，对部分斑秃绿地进行了补种。8、 对园区内绿地及时的浇水施肥，消杀病虫，对倾倒的12 / 42树木进行支护。四、 装修管理1、 监督业主和施工单位遵照有关规定进行装修并对装修过程中进行监控。2、 同业主和施工单位办理和签订相关的装修约定，明示装修过程中应遵守的相关规定和不得私动的部位及设施。3、 安排装修管理员不定时的对装修现场进行检查，安排保安员每日至少一次的对装修现场进行安全检查，约束装修人员的行为。4、 留存装修人员的信息资料并存于业主档案。五、 对客服务与档案管理1、 全年共接维修派工单 6289 件，完成率为 92%，对未完13 / 42成项进行了跟踪处理。全年共处理投诉 86 起，意见建议 51 起，并给予落实。2、 2016 年度入户发放顾客满意度调查问卷共 1024 份，回收 819 份，回收率为 80%，顾客满意率为%。3、 全年组织社区文化活动 6 次，分别有植树节、 儿童汇画比赛 、乒乓球比赛、园区采摘、垃圾分类、国家博物馆参观。4、 档案室由专人管理，进出档案室必须经过批准。严格执行档案室的管理制度及办法。5、 档案室内放置鼠药盒等防范物品并档案室设在重点位置。14 / 426、 对所有档案均放置在统一的档案盒内并贴上名签，便于查看和管理。7、 园区内设有意见箱，公开收集业主意见并制定措施。8、 小区内显著位置设有公示栏，每单元设有公示栏，对园区信息进行公示宣传。六、 其他1、 协同居委会对小区南门口外夜间拉渣土的车辆扰民及带来的污染向相关部门进行反应，最后解决并使小区内受影响业主得到补偿。2、 对园区内的消防线按照消防局的要求进行了马路划线。15 / 423、 多次同开发商沟通，解决小区内遗留问题。4、 配合政府部门进行了人大代表选举工作及治安消防宣传工作。5、 积极配合乡政府及派出所开展各项安全管理工作。*物业管理委托合同第一章 总则第一条：本合同当事人委托人：长城建设实业有限公司光谷天地受托人：根据有关法律法规、按照平等、自愿、协商一致的原则、乙方承接甲方湖北长城建设实业有限公司房屋建筑的维修、养护和管理，包括：消防安全、环境卫生、楼盖、屋顶、16 / 42外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等服务项目、特订立本合同。第二条 物业基本情况物业类型：商业街区坐落位置：武汉东湖高新技术开发区关山大道大彭村 159号光谷天地商业街区 涉及面积：主体建筑面积 及其附属前后广场区域面积约 ，以下简称“甲方商业项目”第二章 服务内容第三条 委托管理服务事项1、房屋建筑共用部位的维护和管理、建立设备台账、每季度更新一次设备使用状况报告、根据设备使用状况编制年度维保计划报告。包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、墙地面、设备机房。 。(来自: 海达 范文 网:物业服务合同报告) 2、设施、17 / 42设备和相关场地的维护、运行和管理。包括：电梯的日常维护、共用的上下水管道、落水管、通风井道、共用照明、天线、中央空调系统、消防设施设备、安防设施设备、生活水供应系统及发电机等。包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、地上和地下停车场。3配有的电梯和中央空调，按照国家相关技术指标进行管理，确保安全运行，维护费用由 承担。日常运行由乙方负责。4对每层电梯间、楼道、走廊、卫生间等公共部位的地面、门、窗、扶手、指示牌和开关板等进行清扫、清洗和卫生保洁，定期消毒。5对光谷天地的下水道、化粪池、天沟进行定期清理、杀菌，按市卫生防疫部门相关要求对水箱及公共区域内外进行清理和消毒；消除“四害” ，防止疾病传播。化粪池和水箱的清理费由 承担。6对光谷天地服务区域内的垃圾桶、垃圾站的垃圾进行收18 / 42集与外运。7根据甲方要求乙方对光谷天地外墙进行清洗，乙方按当时市场价进行收费。8在光谷天地内外围设置固定岗和巡视岗，对光谷天地内外围实行 24 小时全天候秩序维护服务；对进入和停放在停车场内的车辆进行管理，对超限速行驶、不按指定线路行驶、不按指定地点停放等违规行为予以制止。9对光谷天地室内外公共部位的消防设施设备及器材不定期巡查，对侵占和损害行为及时予以劝阻，并立刻报告甲方商业运营管理。10对光谷天地商业街区不间断进行巡视以维护其公共秩序，对突发性、群体性事件进行处置并及时报告甲方；对楼内通向顶楼的安全门、窗予以加锁或关闭，未经同意任何人不得进入楼顶。11做好甲方工程指挥部移交给乙方建筑物及设备相关的工程图纸、工程建设和维修档案资料的归档保管工作。19 / 4212、商户自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，物业公司可接受委托并合理收费。13.乙方应向甲方提供消防及安全管理方案包括：与保洁方案14.甲方如有重要接待活动、大型的会议及大型促销活动，乙方应指派专职人员配合协助做好秩序维护、保洁、设备保障等物业服务工作。对未经甲方书面同意的门前广场外广场宣传、促销、展示等活动予以即时制止，并及时向甲方商业运营管理报告。 。第三章 双方的责任权利义务第四条 甲方责任权利义务1、负责制定光谷天地商户经营管理规定 ，督促商户遵守商户经营管理规定 ，劝阻、制止违反商户经营管理规定的行为。2、授权乙方对商户违反商户经营管理规定的行为，采取劝阻、制止，并及时报告光谷天地商业运营部处理。20 / 423、审定乙方拟定的物业管理制度。4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划。5、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。6、按有关规定，在合同生效之日起向乙方提供不少于总建筑面积 1比利的管理用房、 、保洁员更衣休息室或工具堆放间，以便于乙方顺利开展服务工作。7、乙方需将监控中心、设备机房、重要通道门的钥匙一套交甲方留存。8、 不得干涉乙方依法或依本合同规定所进行的管理和经营活动。9、 甲方定期对乙方的服务工作进行考核。10、 甲方有权根据物业服务工作需要，与乙方协商修订物业管理工作内容、范围、标准及各项检查制度，并以书面形式签订补充协议。21 / 4211、 有权对乙方的日常服务质量及服务过程进行监督、检查，对服务过程中的不合格事项提出整改意见，并要求限期整改合格。12、 有权对乙方的员工进行监督，对品质、技术、能力不合格的乙方员工，乙方应按甲方要求无条件更换，由此引起的一切责任甲方无须向乙方做出任何补偿。13、 有权根据实际工作需要向乙方提出调整工作时间及管理办法，如甲方认为需要增加或减少岗位人数，乙方应认真落实解决。由此而增减的费用由甲乙双方协商解决。14、增加日常考核检查表，具体详见考核标准。日常考核检查不合格项通知乙方相关责任人后第一次限期整改；第二次重复出现同项不合格项时经每周物业工作协调会提出，乙方责任人确认后记入考核成绩第五条 乙方责任权利义务1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理制度。22 / 422、遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权对光谷天地实施综合管理，确保实现各项管理目标，并承担相关责任。3、乙方将本物业工作人员岗位设置方案报甲方备案。4、建立物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。5、依照甲方光谷天地商户经营管理规定的规定，有权对租户违反规定、规章的行为进行劝阻，并及时向甲方商业运营管理部及时报告。6、乙方应在每月 15 日之前将上月物业服务工作及设备运行保养状况，以书面形式向甲方报告。7、乙方物业管理专业人员须执有政府有关部门所要求的所有有效证件上岗。8、为维护公众、商户、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生漏电、火灾水管破裂等突发事件，乙方因未采取紧急措施而造成甲方财产损失的，双方按有关法律23 / 42规定处理。9、乙方必须重视安全防范及防火管理工作，接受相关主管部门及甲方的监督和检查，确保光谷天地商业服务区域内无重大安全责任事故。如发生重大安全事故，经政府相关部门核实认定系乙方管理原因造成，由乙方承担责任及损失。10、 负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。11、 乙方应对归属甲方的设施及物件进行日常的维护和保养，保障其正常使用或运转。12、 对光谷天地的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在光谷天地内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。13、 可选聘专营公司承担光谷天地的专项管理业务，但不得将光谷天地的管理责任转让给第三方。24 / 4214、 当甲方装修商铺时，向其告知光谷天地商铺装修管理规定的有关规定和限制条件，订立书面约定，并负责监督实施。15、 严格按甲方要求对光谷天地各区域，电梯，喷泉，用电设备，空调的开启和光谷天地内外配电开关的控制。16、 负责编制物业管理服务年度计划。17、 负责光谷天地每月水、 电，天然气抄表，并有用水、电，天然气商户签字确认，并制作汇总报表报甲方备案。18、 对光谷天地营业时间的防盗、抢、诈骗、聚众赌博等违法犯罪行为履行监管职责。19、 非营业时间内因撬盗造成甲方或商户财产损失的，乙方负有安全管理责任，经核实确认是乙方的失职须在 10 个工作日内赔偿损失。20、 乙方人员素质保证：本物业管理专业人员须取得职业资格证书，秩序维护人员至少有 10%为退伍军人，定期组织专业培训，并邀请甲方人员参加，并有培训记录。25 / 4221、 本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。22、 向甲方收取下列费用： 物业管理服务费； 其他双方约定的应收费用。第四章 物业服务岗位配置第六条 乙方向甲方提供物业服务人员配置方案第五章 违约责任第七条 甲方违反本合同约定，使乙方未达到物业服务质量标准，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第八条 甲方违反本合同第八条、第九条的约定未能按时26 / 42足额向乙方支付物业服务费时，应当以欠付金额的 3为标准向乙方支付每日滞纳金，乙方亦可通过司法途径追缴物业服务费及其滞纳金。第九条 乙方经甲方考核任意一项或多项指标未达到双方约定的物业服务质量标准时，甲方有权以书面形式要求乙方立即进行整改，逾期未整改或整改后仍不合格的，甲方有权根据本合同扣减乙方当月相应项物业服务费；若造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿；情况严重的，甲方有权终止合同。第八条 在非营业时间内，因撬盗造成甲方或甲方商户财产损失的，经公安机关确认属于乙方管理失责的，由乙方承担赔偿责任。第十条 以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的。2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身建筑质量、设备质量或安装技术等固有瑕疵达不到使用功能，造成损失的。27 / 423、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知甲方和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。4、因非乙方责任出现供水、供电、通讯及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。第六章 其他事项第十 一条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；物业服务合同第一章 总 则第一条 本合同当事人委托方 名称：业主大会28 / 42受委托方：名称：物业管理资质等级证书编号：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方为管理服务，订立本合同。第二条 物业管理区域基本情况物业名称：物业用途：座落：四至：占地面积：29 / 42总建筑面积：委托管理的物业范围及构成细目见附件一。第二章 物业服务内容第三条 制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等； 。第四条 房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、 。第五条 共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、 。第六条 共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、 。30 / 42第七条 公共区域的绿化养护与管理， 。第八条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、 。第九条 维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、。第十条 维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理， 。第十一条 消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理， 。第十二条 电梯、水泵的运行和日常维护管理， 。第十三条 房屋装饰装修管理服务， 。第十四条 其他委托事项31 / 42；。第三章 物业服务质量第十五条 乙方提供的物业服务质量按以下第项执行：1执行北京市国土资源和房屋管理局发布的北京市住宅物业管理服务标准规定的标准一，即普通商品住宅物业管理服务标准； 。2执行北京市国土资源和房屋管理局发布的北京市住宅物业管理服务标准规定的标准二，即经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准； 。3执行双方约定的物业服务质量要求，具体为： 32 / 42。第四章 物业服务费用第十六条 物业服务费用执行政府指导价。1物业服务费由乙方按元/平方米.月向业主按年收取。其中，电梯、水泵运行维护费用价格为：；按房屋建筑面积比例分摊。2如政府发布的指导价有调整，上述价格随之调整。3共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，按照乙方与保险公司签定的保险单和所交纳的年保险费按照房屋建筑面积比例分摊。乙方收费时，应将保险单和保险费发票公示。第十七条 物业服务费用实行市场调节价。1物业服务费由乙方按元/平方米.月向业主按年收取。33 / 42其中，电梯、水泵运行维护费用价格为：；按房屋建筑面积比例分摊。2物业服务支出包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化维护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；34 / 42其它费用： ； 。3物业服务费如需调整，由双方协商确定。甲方：业主委员会主任：地 址：联系电话：乙方：法定代表人：资质等级：证书编号：地 址：35 / 42联系电话：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就浦江风景苑的物业管理服务事宜，订立本合同。第一条 本合同所涉及的物业基本情况物业名称：_物业类型：_座落位置：_区/县_乡/镇 路_弄_号四至范围：总建筑面积：_平方米；其中住宅_平方米。物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。第二条 乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。36 / 42物业共用部位的维护；物业共用设施设备的日常运行和维护；公共绿化养护服务；物业公共区域的清洁卫生服务；公共秩序的维护服务；物业使用禁止性行为的管理；物业其他公共事务的管理服务；业主委托的其他物业管理服务事项。第三条 物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。第四条 甲方向乙方提供位于路号室的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其37 / 42用途。第五条 乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；公共绿化养护服务，详见附件四；物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；公共秩序的维护服务，详见附件