住宅小区调研报告

住宅小区调研报告住宅小区调研报告 调研小组成员 调研小组成员 待调研的小区 待调研的小区 1 天庆莱茵小镇 兰州市城关区南滨河东路 北面滩新村北侧 2 鸿运润园 兰州城关区雁滩黄河大桥向东 800 米 调研时间 调研时间 2 月 25 日 周六 调研方法 调研方法 查相关数据 实地调研 询问住户和地产公司物业公司的工作人员 拍照 分析 鸿运润园调研成果 鸿运润园调研成果 1 小区周边情况 小区周边情况 鸿运润园位于兰州市城关区雁滩 小区三面临街 被北侧的雁北路 东侧的雁园 路以及南侧的南滨河东路所环绕 小区的位置就目前来看稍嫌偏僻 但若从发展的角 度看 小区位于城关区 离市中心比较近 而且附近有亚太国际公馆 新港城 莱茵 小镇等 7 个住宅小区 几个小区往往只隔了一条马路 小区附近交通并不十分便利 离小区最近的公交车站有 100 多米 倘若附近的小区全部建成并交付使用 交通会明 显不够便利 小区附近的餐馆和银行各有 8 家 基本可以满足住户的需求 小区附近 最大的购物中心在距小区 7 8 站路的华孚泰大润发 但相比小区附近道路顺利的交通 状况 去大润发这条南北向的路明显拥堵 而且 像医院和学校这些基础设施也都集 中在大润发这一区域 就目前而言 小区住户可以选择大润发和雁滩商场满足购物需 求 但售楼处的小姐介绍 说未来会在小区附近 也就是雁北路和雁园路设置大型超 市 可进一步满足住户的需求 因此 小区周边交通并不十分便利 但小区车辆保有量很高 小区周边有 7 家住宅小区 因此周边建筑密度较高 小区附近教育 商业 娱乐等设施分布较少 但已在规划改善中 2 小区主要信息 小区主要信息 总占地面积约 558 亩 其中建设用地 416 亩 规划容积率为 2 0 建筑密 度约 25 绿化率为 51 6 总户数为 3500 总建筑面积约 60 万平方米 计划分两期 开发 一期工程约 30 万平方米已基本建成交付使用 小区楼层状况 18 层 14 层 12 层 69 幢板式小高层 板式高层楼群和多层 住宅 项目特色 花园洋房 科技住宅 3 小区面向的主要人群 小区面向的主要人群 由于该小区处于市区优越地段 建筑施工投入成本较高 因此业主一般都是来自 兰州及周边各地有较强购买能力的各行业精英人群 有些人并不是为了居住的需要而 是把自己的闲钱拿来投资房产甚至有不少在该小区购买了不止一套房产的住户 4 小区停车场设置 小区停车场设置 小区为了充分满足住户的停车需要 设 置了地上和地下停车位 但是由于小区车辆保有率较高 小区停车位还是明显不足 小区停车场分为地下停车场和地上停车位 地下停车场只售不租 每个车位 18 万 元 地上停车位有 1000 个 租价为 180 元 月 5 附属设施 附属设施 中小学 小区配有小学 华侨学校 宋家滩小学 雁滩中学 幼儿园 小区内的哥大双语艺术幼儿园 综合商场 兰新超市 雁滩商贸城 兰州旧货市场 兰州图书批发市场 邮局 宋家滩邮局 银行 中国银行 招商银行 工商银行 小区内设网球场 会所 小区室外健身设施 5 处 设施使用情况 小区配有的小学和幼儿园正在招 商 还未投入使用 小区内部并没有设置较大医疗机 构但附近有黄河医院 骨伤科医院 省 人民医院 兰大一院可以满足住户需求 小区会所内的健身房和西餐厅等 设施使用率不高 原因是小区内部已建 设有户外健身设施 已经可以满足健身需求 且考虑经济原因并没有很多人再去会所 消费 6 景观分析景观分析 小区内 400 多米长的中轴景观包括绿化 和水系 贯穿小区南北 与各座楼之间的绿化 带及景观小品构成一个整体小区内不乏高大的 树木 花草 灌木 并铺设大量绿地 楼与楼 之间的绿化景观元素丰富 变化较多 利用人 工造坡 自由分区 利用有色植物如红叶小檗 金叶女贞 黄杨等或成片草花如红花酢浆草 地被石竹等 使绿地有一定的色彩变化 立面 与平面布局有机结合 起伏的微地形 乔灌木 建筑小品 花架等来塑造立面效果 大片绿地 利用成片地被 灌木 小 中 大乔木 竹林 等来塑造 同时立面设计也考虑到动态透视效 果 考虑居民享用绿地的需求 建设有益身心 健康 消除疲劳的保健植物群落 如松林 银 杏林 月季灌丛 丁香树丛等 充分考虑北侧 黄河风情线绿地与居住区中心绿地的融合 利 用植物群落生态系统的循环和再生功能 维护 小区生态平衡 在树种的搭配上 既考虑到满 足生物学特性 又考虑到绿化景观效果 使绿 化与美化相结合 树立植物造景的观念 创造安静和优美的人居环境 做到一年四季 都有良好的景观效果 小区外部规划了湿地公园 位于住 宅区北侧黄河风情线 景观丰富 健身设 施齐全 进一步满足了住户的需求 7 规划分区 规划分区 小区面积较大 分为三个片区 中轴 线以西是 A 片区 中轴线以东的南半部分 是片区北半部分是 C 片区 小区内部交通 联系了各个分区 A 片区和 C 片区大多为 12 层 14 层的高层住宅 考虑到采光需 要 将不同层高不同形式的楼按特定角度 穿插放置 B 片区 是层高较低的高档多 层住宅 开发商称之为花园洋房 此处拥 有该楼盘内最好的采光条件且离道路有一 定距离 不会受到马路上的噪声干扰 小 区最北侧为六幢 18 层的高层住宅 室外 健身娱等设施均匀地分布于小区各部分 两座会所设置在小区中轴线两端 尽可能 方便住户使用 8 建筑单体设计分析 建筑单体设计分析 建筑物的立面具有现代气息 高层 小 高层住宅以暖色为主基调 顶部通过建筑物 或单元之间的高低错落 悬挑构件穿插及窗 口变化营造空间的动感 在建筑上形成了斑 驳的落影 中部简洁明快 充满韵律感 利 用阳台 窗户的凸凹和材料质感的变化 使 立面产生强烈的虚实对比及阴影效果 底部 颜色较深造型稳重大方 建筑均为短单元纯板式结构 全部为南北朝 向 面宽大 进深小 易形成室内空气对流 每户均保证两个以上居住空间朝南 每户均 设计有飘窗 角窗 落地窗增加了采光面积 并且使光影变化丰富 厨房 卫生间符合现 代居住生活趋势 小区住宅的客 卧 橱 卫以及楼梯间有窗 A5 号楼个别卫生间无窗 实现自然采光通风 小区高层 小高层住 宅从 95 至 208 平方米十余种户型 实现了动静分区 干湿分区 洁污分区 每个户型 都设计有一个小过厅 或玄关 避免开门见厅 前后楼之间的视线错位 家庭成员之 间卧室 主人卫生间与客人卫生间的分区设置 保证私密性最佳 整个小区建筑主色 调为米黄色 各个建筑单体风格统一 均采用简约素雅的设计并且充满现代气息 9 主要户型分析 主要户型分析 所有户型均为南北朝向 面宽大 进深小 易形成室内空气对流 每户均保证两个 以上居住空间朝南 左图为 111 平米基本户型 右图为 174 平米下跃式户型 10 后勤保障 后勤保障 安保 小区在东南北三个出入口均设置保安室 配备严谨的刷卡出入系统 并 安排一定人数的保安人员负责巡视 保证了小区及住户的人身财产安全 卫生状况 小区物业安排专职保洁人员定时打扫卫生 并在每个单元出入口设置 垃圾回收处 保证的卫生 11 11 总结及经验借鉴总结及经验借鉴 规划方面 现代小区的总体布局 单体空间组合 房屋构造 自然能源的利用 节 能措施 绿化系统以及生活服务的配套设计 都必须以改善人的生态环境 提高生活 质量为出发点和目标 细节设计方面 应注重绿化布局的层次 风格以及与建筑物的相互呼应 注重不同 植物的相互补充 配合 注意发挥绿化在整个生态小区其他更深层次的作用 比如隔 热 防风 防尘 防噪声 消除毒害物质和杀灭细菌等 甚至从视觉和心理上能消除 精神疲劳 房屋构造方面 应考虑自然生态和社会生态等多方面的需要 注意节约能源 注重 居住者对自然空间和人际关系交往的需求 休闲健身方面 根据社区人群 文化和社会特点及所存在的健康问题 制定和实施 个人 社区的保健计划 并对实施成效作出评价和改进 2012 年年 2 月月 27 日日 莱茵小镇调研成果 莱茵小镇调研成果 1 小区概况小区概况 天庆莱茵小镇位于兰州城关区北面滩新村北侧 南滨河东路 与联合大学为邻 占 地约 6 6533 万平米 即 99 8 亩 总建筑面积 24 万 整个社区由 15 栋联体高层 25 栋单体建筑 构成 共 1820 户 分别为 11 1 18 22 26 层高 小镇共有 14 种 户型 以经济实用的中小户型为主 户型面积从 62 242 套内安排卧室 起居 餐 厅 储藏室等基本空间 小镇外立面以欧式新古典主义意向设计 预计小区总投资 8 亿元 绿化率 41 1 建筑密度 23 17 建筑容积率 2 8 2 附属及周边设施 附属及周边设施 中小学 华侨学校 宋家滩小学 雁滩中学 幼儿园 小区内的哥大双语艺术幼儿园 综合商场 兰新超市 雁滩商贸城 兰州旧货市场 兰州图书批发市场 邮局 宋家滩邮局 银行 中国银行 招商银行 工商银行 医院 黄河医院 骨伤科医 院 省人民医院 兰大一 院 小区内配有五班幼儿园 会所 停车场 商铺 1 11 号楼底层设置了会客厅 娱乐室 乒乓球室 健身 房 台球室等公共空间 并单独开辟了保姆房 公 寓等配套 3 小区停车场设置 小区停车场设置 小区为了充分满足住户的停车需要 设置了地上和地下停车位 但是由于小区车 辆保有率较低 地下停车位基本能够满足住户需求 与其他小区相比没有出现地面停 满车辆给行人造成不便的情况 住户可以充分享受小区绿化及健身设施带来的便利 4 4 小区规划 小区规划 水系由西北向东南贯穿整个小区 绿化面积较大 各座楼坐落在绿化网络中 考 虑到采光和交通便利的需求 将不同类型的楼布置在相应位置上 楼群高低错落 形 态典雅 人们行走其间可以感受到浓郁的欧洲风情 5 5 建筑单体设计建筑单体设计 小镇外立面以欧式新古典主义为建筑风格 整个小镇都具有一股欧式气息 小镇 内部高低错落 在单元入口处降低地平线 空间感强内外过度合理 建筑内部设计业 充满欧洲风情 每个户型都设计有户型阳台 在保证采光的使用需求外还极大地增加 了建筑的美感 6 6 典型户型典型户型 该小区内的户型设计基本合理 能满足功能需求 通风状况良好 每个户型保证 两个以上的房间直接采光 下图为该小区两个典型户型 面积分别为 91 和 153 7 7 总结及经验借鉴总结及经验借鉴 住区规划 住宅建筑设计应综合考虑建设标准 用地条件 日照间距 公共绿 地 建筑密度 平面布局