路地块项目可行性研究方案

路地块项目可行性研究方案路地块项目可行性研究方案 导读 1 总论 51 1 项目概况 5 1 1 1 项目简介 51 2 可行性研究编制目的 xx路地块项目可行性分析报告 ppt 1 总论 51 1 项目概况 5 1 1 1 项目简介 51 2 可行性研究编制目的 6 1 3 可行性研究编制依据 6 1 4 结论及建议 71 4 1 结论 7 1 4 2 相关建议 72 国内房地产宏观环境分析 92 1 全国经济形势 9 2 2 2006 年房地产业的发展 9 2 3 影响房地产业的宏观调控政策 10 2 4 2007 年房地产业发展预测 123 西安市房地产现状分析 133 1 西安市房地产概况 13 3 2 宏观经济形势 13 3 3 西安市房地产市场 144 高新区房地产市场状况分析 174 1 西高新及其房产市场简介 17 4 2 市场调研分析 175 调研结论 265 1 项目的市场 情况分析 26 5 1 1 项目的 SWOT 分析 26 5 1 2 项目对策分析 27 5 2 市场分析结论与开发建议 28 第 1 页 5 3 项目定位 30 5 3 1 客户定位 30 5 3 2 形象定位 31 5 3 3 功能定位 31 5 3 4 价格定位 316 项目建设条件 376 1 开发建设的用地情况 37 6 2 项目周边配套设施 377 项目规划 设计方案 397 1 项目总体规划方案 39 7 1 1 总体规划设计方案原则 39 7 1 2 总体规划设计方案的指导思想 397 2 住宅建筑设计方案 40 7 2 1 住宅建筑的平面布置 40 7 2 2 住宅建筑 的结构设计 40 7 2 3 建筑单体和户型设计 417 3 小区配套设施建议 42 7 3 1 停车场设计 42 7 3 2 多功能会所 设计 42 7 3 3 公园设计 427 4 环境艺术设计建议 43 7 4 1 绿化设计 43 7 4 2 小区入口和道路设计 43 7 4 3 小区 色彩和整体形象设计 437 5 经济技术指标 448 项目进度安排 458 1 项目进度安排的依据 45 第 2 页 8 2 项目实施的进度安排 45 8 3 销售计划 469 营销方案 479 1 小区楼盘的卖点 47 9 2 4P 理论的应用 489 2 1 产品策略 48 9 2 2 价格策略 49 9 2 3 促销策略 49 9 2 4 渠道策略 50 9 3 付款方式 50 9 4 销售面积实现计划 5110 项目投资估算 5310 1 项目总投资估算的依据 53 10 2 项目总投资估算的原则 53 10 3 项目的总投资估算 53 10 4 资金筹措方案 5711 项目财务评价 5911 1 财务评价基础数据的测算 59 11 1 1 基准收益率的确定 59 11 1 2 项目计算期的确定 59 11 1 3 项目 价格的确定 59 11 1 4 项目销售税金及附加 的确定 60 11 1 5 利润总额及所得税 6011 2 盈利能力分析 60 11 2 1 损益表与静态盈利能力分析 60 11 2 2 现金流量表 全部投资 与动态盈利能力 61 11 2 3 现 金流量表 自有资金 与动态盈利能力 62 第 3 页 11 3 清偿能力分析 62 11 4 评价结论 63 12 不确定分析 64 12 1 盈亏平衡分析 64 12 2 敏感性分析 65 13 结论及建议 68 13 1 结论 68 13 2 存在的问题及建议 68 主要参考资料 错误 未定义书签 附件 错误 未定义书签 附件 1 高新区房地产个案分析 错误 未定义书签 附件 2 西安市房地产市场需求调查问卷 错误 未定义 书签 附件 3 财务报表 错误 未定义书签 致谢 错误 未定义书签 第4 页 1 总论 1 1 项目概况 1 1 1 项目简介 本项目名称为 建 赏 高新 位于西安市丈八东路路与科技路相 交处的西北角 是西高新建设集中和较繁华的地段 基地总占地面积 为 62468 平方米 为居住及商业配套用地 性质 该处离市中心不远 区位适中 交通便捷 该项目周边不仅有易初莲花 爱家超市 世纪金花等大型购 物超 市 有便利的商业活动环境 而且其周边的医院 学校 银行 商场 等生活设施配套齐全 项目所处地块的具体位置如下图所示 第 5 页 图 1 1 项目所处地块的具体位置 1 2 可行性研究编制目的 可行性研究的根本目的 是实现项目决策的科学化 民主化 减 少或避免投资决策的失误 提高项目开发建设的经济 社会 和环境效 益 房地产开发是一项综合性经济活动 投资额大 建设周期长 涉 及面广 要想使开发项目达到预期的经济效果 必须首先要做好可行 性研究工作 才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则 和基础 资料得到切实的解决和落实 提出合理的结论 使开发 商的决策建立 在科学的而不是在经验或感觉的基础上 本报告通过研究该项目的建设地址 规模 建设内容与方案 等是 否可行 以及对项目开发的产品有无销路 有无竞争能力 投资效果 等进行研究 从而得出该项工程应不应该建或建设时 应按哪种方案会 取得最佳的效果 并使其作为开发建设项目投 资决策的依据 筹集建 设资金的依据 与有关部门签定协议 合同的依据和编制下阶段规划 设计的依据 1 3 可行性研究编制依据 1 国家和西安市的经济建设方针 政策和长远规划 2 批准的项目建议书和同等效力的文件 3 国家批准的城市总体规划 详细规划 交通等市政基础 设 施 4 自然 地理 气象 水文地质 经济 社会等 基础资料 第 6 页 5 有关工程技术方面的标准 规范 指标 要求等资料 6 国家所规定的经济参数和指标 7 开发项目备选 方案的土地利用条件 规划设计条件以及备 选规划设计方案等 1 4 结论及建议 1 4 1 结论表 1 1 评价结论汇总表财务评价 指标计算结果 评价标准 是否可行全部投资季度内部收益 19 率 13 是财务净现值 3101 万元 0 是投资回收期 2 4 年 1 4 2 相关建议 1 建议开发商对消费者精确定位 将项目的 主要目标客户设定 为当地的中高层收入的人群 在经济技术开 发区 西安市工作的高级 白领以及管理人员 同时开发周边地 区 2 建议开发商在项目的开发过程中加强资金和投资的管理 开 发进度上也要慎重考虑和严格安排 同时 在项目的销售过 程中 开 发商要加强销售收入的管理 3 建议开发商好好把握房地产开发项目的规模效益和成本 优 势 尽可能的加强与原料供应商和承包商的合作 通过材料 统购和签第 7 页 订大的总包合同降低单位成本 同时也能够降低其间发生的 各种手续 费用和管理费用 最大限度的节约成本 降低总投资 4 建议开发商能够积极开发全方位的服务 一方面能够为 消费 者和业主提供更加周到的物业服务 提高项目和开发商的 品牌价值 另一方面也能够尽可能的利用现有的资源在更多的 方面为项目创造额 外收益 第8 页 2 国内房地产宏观环境分析 2 1 全国经济形势 2006 全年国 内生产总值 209407 亿元 比上年增长 10 7 其中 第一产业增加值 24700 亿元 增长 5 0 第二产业 增加值 102004 亿 元 增长 12 5 第三产业增加值 82703 亿元 增长 10 3 第一 第 二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为 11 8 48 7 和 39 5 居民消费价格比上年上涨 1 5 其中服务价格上涨 1 8 商 品零售价格上涨 1 0 工业品出厂价格上涨 3 0 原材料 燃料 动 力购进价格上涨 6 0 固定资产投资价格上涨 1 5 农产品生产价格 上涨 1 2 70 个大中城市房屋销售价格上涨 5 5 从 2006 年情况来 看 城乡居民消费增长势头不错 在住房 汽车 电子通讯 互联网 消费方面保持活跃的状态 而这一状态对带动汽车包括电子通讯这些 产业发展的力度不 会减弱 建筑业 包括汽车工业对重化工 原材料 带动力度也不会减 弱 由此 可以乐观地推测 2007 年我国国民经济仍 会持续 快 速 健康发展 2 2 2006 年房地产业的发展 1 房地产投资 2006 年全 国房地产完成投资 19382 亿元 比上年增长 21 8 同比上 升 2 个百分点 低于全社会固定资产投资增长率 2 2 个百分 点 房地产投资占全社会固定资产投资额的 17 6 同比下降 0 2 个百分 点 房地产业投资过快增长的态势得到初步控制 但在市场需求持续旺盛 房价居高不下 有行业外部资金进 入的 情况下 2007 年房地产开发投资增速可能会保持 20 以 上 其中 住 宅投资增速可能会有所上升 第9 页 2 房地产开发现状 土地开发面积和新开工面积均达到 2000 年以来的最高 但是土地 购置和竣工面积与 2005 年相 比均有所减少 从商品房的销售来看 2006 年各类商品房销售面积均达到 了 2000 年以来的最高值 从一个 角度和一定程度上反映出需 求旺盛 2006 年住宅 办公楼和商业用房 销售面积分别达到 2000 年的 3 3 倍 2 8 倍和 3 0 倍 3 2006 年 房地产开发投资东部低于中西部的格局不变 1 11 月 东部地区房地产开发投资比上年同期增长 19 5 增幅虽比 2005 年同期高 1 7 个百分点 但比同期 中西部地区分别低 13 6 个和 12 9 个百分点 与中西部地 区的差距比今年 1 季度分别扩大 1 7 个和 6 9 个百分点 而中西部地区比上年同期增长均超过 30 0 分别达 33 1 和 32 4 增幅比 2006 年 1 季度分别高 3 6 个 和 8 8 个百分点 4 商品房的价格 2000 年以来 除办公楼销售均价上下 有所波动外 各类商品房价 格一直上涨 2003 年以后各类商品房价格上涨加速 就是说从 2000 年以 来 各类商品房一直上涨 但是上涨速度快的还是 2003 年以 来期 间 其中 2006 年的住宅价格是 2003 年的 1 4 倍 从商品住宅来看 2000 年以来 全国商品住宅开发建设投 资额 新开工面积 销售面积 一直增长 2006 年达到最大值 住宅投资占全部房地产投资额的比重 2006 年达到最大 为 70 2 2 3 影响房地产业的宏观调控政策从宏观政策的角度看 2006 年中国房地产市场经历了有史以来最 猛烈 最严厉的政 策调控 国六条 及十五条意见等政策的相继出 台 在很 大程度上影响着中国的房地产市场的发展 首先 国六条 中 对住房供应结构作了明确的调整 重点发 展中低价位 中 小套型普通商品住房 经济适用住房和廉租住房 各第 10 页 地都要制定和实施住房建设规划 对新建住房结构提出具体 比例要 求 接着 针对这一要求 十五条意见又进行了进一步的规定 要求 自 2006 年 6 月 1 日起 凡新审批 新开工的商品住房 建设 套型建筑 面积 90 平方米以下住房 含经济适用住房 面 积所占比重 必须达到开 发建设总面积的 70 以上 这一规定 无疑将会使整个房地产市场的 住房供应结构发生 巨大改变 然而 这一规定很可能会引起大房型住 宅由于稀缺而价格上 升 同时 要达到 70 这一指标 对于大中城市 而言 政府至少 要建设超过 50 的中低价商品房和经济适用房 在很 大程度 上加重了政府的财政负担 其次还表现在以下几个方面 1 登记前不得转让 为防止 房屋炒作 现房买卖网上签约时 认购和签约的购房人名称不 得随意变更 合同上购房人署谁的名字事 先一定要考虑好 转 移登记前房屋不得转让他人 2 住宅分户验收 开发商在向购房者交房时 必须提供采 暖系 统安装质量 给水 排水系统安装质量等 8 项房屋质量 检查和整改记 录 并公示住宅工程的建设 设计 施工 监理 和物业管理单位的相 关信息 3 维修资金上网 房地产开发企业 物业管理企业 业主 委员 会须进入北京市专项维修资金管理系统提供的服务平台进 行办公 业 主可随时上网查询维修资金的使用情况及去向 4 空置房停止优惠 凡符合空置商品房免税政策条件的 纳税 人 须在 2005 年 12 月 31 日以前向税务机关申报办理 减免税手续 5 大户预征增值税 2006 年 1 月 1 日以后 凡单栋号 内户 单 套房间 平均建筑面积超过 140 平方米以上的 一律按 0 5 的预征率 征收土地增值税 对于 140 平方米 含 以下的不 予预征土地增值税 6 房贷执行新利率 2005 年 12 月 25 日 20 时 客户 贷款不存 在欠款的 贷款利率按 2006 年 1 月 1 日当日人民 银行公布的同期同档第 11 页 次商业性贷款基准利率下浮 10 执行 仍积欠本金和利息的 贷款利 率按 2006 年 1 月 1 日当日人民银行公布的同期同档 次商业性贷款基准 利率执行 从上述分析可以看到 政府对控制房地产价格上涨的决心 而且 政府的调控也将慢慢会有效果 但通过阅读网络上的其 他文章 以及 那些文章中给出的数据和理由 我认为 今天全 国整体的房价还是会 稳中有涨 通过西安房地产信息网上获得 的西安地区近半年来的价格 走势来看 可以证明今年的房价还 是稳中有涨的 2 4 2007 年房地产业发展预测随着国家和地方政府各项调控 措施的不断落实 预计 07 年房地 产投资增速将与今年持平 其中 中小户型 中低价位的普通住房以 及经济适用房投资规 模有望扩大 受税收政策限制 利率调整和外资 准入门槛提高的影响 投 机性需求和投资性需求将继续减少 房地产 供求矛盾将有所缓 解 07