重庆市房地产市场年度报告.doc

重庆市房地产市场2008年度报告 第1章 房地产投资环境分析1.1 经济运行1.1.1 经济平衡增长 高于全国平均增速 2008年，预计重庆市的全年地区生产总值（GDP）可达4757亿元，增长15.40%。虽然2008年的增速低于2007年GDP 19.42%的增速，但预计仍高于今年中国国民经济增长速度，重庆经济总体仍保持了平稳快速发展。（据中国社会科学院2008年10月发布的2008年秋季报告预测,2008年中国GDP增长率将为10.1%左右）。图1-1：20002008年重庆市近年GDP及其增长率数据来源：2000-2007年数据来自重庆重庆市统计年鉴，2008年数据来自重庆市经济信息中心预测。1.1.2 居民收入持续增加随着2008年经济增长速度放缓，居民的收入增长水平同比也略有回落。即便如此，重庆居民的收入仍保持了两位数的高增长。据重庆市经济信息中心预测，2008年重庆城市居民人均可支配收入约15770元，同比增长14.98 %。2008年也是重庆居民收入持续保持两位数增长的第7年。图1-2：20002008年重庆市近年人均可支配收入及其增长率变化数据来源：2000-2007年数据来自重庆重庆市统计年鉴，2008年数据来自重庆市经济信息中心预测。1.1.3 房地产开发投资持续增长，增速回落政府统计数据表明，2008年111月，重庆市房地产开发投资完成额825.55亿元，同比增长21.6%，但增速连续两月回落，11月增速较10月下降3.3个百分点，增速较去年同期的增速下降16.4%。1.2 房地产政策 中国房地产过去几年过热，国家对房地产的调控主要着力于控制房地产投资规模，防范房地产泡沫，抑制中国经济过热风险，因此政策对楼市设置了较高的门槛，如房地产市场的“国六条”、“国八条”、提高首付比例和购买二套房资金限制等，这一“从紧”的房地产调控方针一直延续到了2008年上半年。2008年应该说是中国房地产调控政策的转折年。2008年随着房地产行业低迷，中国经济有过冷风险出现，政府对房地产“从紧”的调控政策开始转变。从2008下半年开始，政府不仅放开了信贷，还对购房契税、首付款和贷款利率都进行了下调，不断地降低购房门槛。这也是近几年以来，政府首次明确表示对房地产行业的支持。总的来说，随着我国房地产投资占全社会固定资产投资规模比重的增加，房地产对投资的拉动是显著的，而通过购房消费的刺激拉动内需的目地亦非常明确。因此，政府期望通过对房地产市场的扶持，能从投资和需求两方面拉动经济增长。目前对房地产行业“松绑”的控制方向会持续一段时间，并将以财政税收、金融和行政等多种手段进行。尽管政府对房地产市场的促进性调控不会在短期内凑效，但政策的累积效应将在经济环境整体好转的情况下显现。1.2.1 金融政策及影响 2007年中国在面临贸易顺差加大、货币投放过快和物价持续上涨等问题，一直执行从紧的货币政策，这一政策也一直延续到2008年上半年，央行于2008年16月分别上调了六次存款准备金率，至17.5%。到2008年下半年，面对国际和国内严峻的金融、经济形势。中国政府开始实行适度宽松的货币政策。从2008年9月25日开始，央行五年来首次下调利率，年内4次下调存款准备金率，使其最低降至13.5%。从9月16日开始至12月23日的100天内，央行五次降息，一年期和五年以上贷款利率年累计下降2.16和1.89个百分点。此外，更出台了降低首套住宅首付比例和放宽了二套房限制条件的房贷政策。以上宽松的金融货币政策对缓解开发商紧张的资金链和刺激购房需求有着正面的影响，但此轮系列政策对启动投资和内需的作用难在短期内显现，因此也难在短期内对楼市有立竽见影的拉动作用。表1-1 ：2008年金融货币政策列表类型颁布日期实施日期主要内容存款准备金率调整2008-1-162008-1-25上调0.5个百分点，至15%。2008-3-182008-3-25上调0.5个百分点，至15.5%。2008-4-162008-4-25上调0.5个百分点，至16%。2008-5-122008-5-20上调0.5个百分点，至16.5%。2008-6-72008-6-15上调0.5个百分点，至17%。2008-6-72008-6-25上调0.5个百分点，至17.5%。2008-9-152008-9-25下调1个百分点，至16.5%。2008-10-82008-10-15下调0.5个百分点，至16%。2008-11-262008-12-5下调大型金融机构1个百分点，小型金融机构2个百分点。2008-12-222008-12-25下调0.5个百分点，最低至13.5%。利率调整2008-9-152008-9-16下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他档次相应调整。2008-10-82008-10-9下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他档次相应调整。2008-10-292008-10-30下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他档次相应调整。2008-10-262008-11-27下调一年期人民币贷款基准利率1.08个百分点，其他档次相应调整。同时下调中央银行再贷款、再贴现等利率.2008-12-222008-12-23下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他档次相应调整。其它2008-10-222008-10-27金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。2008-11-9国家出台扩大内需十项措施要求“加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模1.2.2 土地政策 2008年的土地政策延续了2007年解决土地合理利用调控、加大土地有效供应的主线。在具体政策上通过提高开发商囤地成本、强制缩短土地开发时间、严格借信贷管理和建立建全土地稽查制度等挤压土地市场泡沫。表1-2： 2008年土地政策列表政策名称发布单位颁布日期实施日期主要内容关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知财政部、国税总局2008-1-132008-1-13对耕地占用税每平方米的平均税额进行明确。 关于促进节约集约用地的通知国务院2008-1-72008-1-7土地闲置要征收闲置费或收回土地，提出了我国集约利用土地的一系列新举措。中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则 财政部2008-3-132008-3-13对耕地占用税暂行条例的实施对象、耕地占用税的平均税额、免税范围等做出了详细规定。 中央分成新增建设用地土地有偿使用费稽查暂行办法财政部、国土资源部2008-3-72008-3-7建立地方土地不定期稽查制度，通过暂停或扣回拨款、核减或取消中央分成土地有偿使用费分配指标等措施杜绝地方违规操作。国有建设用地使用权出让合同国土部、工商总局2008-5-312008-7-1商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。土地储备资金会计核算办法（试行）财政部2008-8-28200*9-1-1规范土地储备资金的会计核算。明确土地储备资金应专款专用，分账核算。金融促进节约集约用地的通知央行、银监会2008-9-22008-9-2要求商业银行严格商业性房地产信贷管理，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。1.2.3 财税及购房优惠政策与2007年政府多以金融货币政策进行宏观调控不同，2008年政府通过了一系列减免房屋购置和转让各种税费的优惠政策，以鼓励住房的消费和流通。各项优惠政策虽然偏重于“自住普通型”住房，但实际上涉及了二手房、非首套住房和面积在144平方米以上的非普通住房，是近几年来财政税收政策上少有的门槛降价政策，也是近期政府首次明确表示对房地产行业的支持。未来一段时间内，财税政策在宏观调控中的分量将会越来越重，并将持续较长时间，政策的着眼点在于对内需的启动。有方法上，一方面是对房地产相关税费的减免，另一方面也可能将从个税等方面入手，提高消费者购买力以启动内需，从根本上达到稳定房地产市场的目的。表1-3： 2008年财税及购房优惠政策列表政策名称发布单位颁布日期实施日期主要内容房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税总局2008-1-72008-2-7进一步明确了房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围。窗体顶端关于调整房地产交易环节税收政策的通知 窗体底端财政部、国税务总局2008-10-222008-11-1个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人销售住房暂免征收土地增值税。国务院部署促进房地产市场健康发展措施（“国三条”）国务院2008-12-17用3年时间解决近750万户城市困难家庭住房问题；对符合要求的购买第二套普通自住房居民比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；加大对中低价位、中小套型普通商品住房的信贷支持。关于促进房地产市场健康发展的若干意见国务院2008-12-202008-12-21住房转让环节营业税暂定1年实行减免。将现行个人购买普通住房超过5年转让免征营业税，改为超过2年转让免征营业税；不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。1.2. 4 保障性住房政策及影响 从2007年开始，政府就开始密集地出台各种建设保障性住房的政策，并首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。到2008年政府对保障性住房建设的力度加大，中央和地方政府都提出了近期的保障性住房具体目标。 保障性住房不仅是解决民生问题，政府亦希望启动保障性住房投资，带动房地产市场上游行业需求，从而拉动整个国民经济。因此未来几年的保障性住房建设将会加快步伐，其覆盖面不断扩大，会对一些中低档商品住房项目造成一定冲击。表1-4 ：2008年保障性住房政策列表政策名称发布单位颁布日期实施日期主要内容关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知财政部、国家税务总局2008-3-32008-3-1对购买经济适用房购买、廉租房经营进行税费减免等。关于加强廉租住房质量管理的通知建设部2008-4-12008-4-1廉租房须全面实施质量分户验收。重庆市住房建设规划重庆市国土房管局2008-7-12008-7-1计划未来5年重庆保障性住房供应量为2300多万，明年将新建保障性住房327万。 国家出台扩大内需十项措施国务院2008-11-54万亿扩大内需，明确“加快建设保障性安居工程”。未来三年中央财政将投资9000亿元，用于保障性住房建设。廉租住房建设贷款管理办法央行、银监会2008-12-172009-1-17对廉租住房建设贷款利率实行优惠政策，贷款利率较同期同档次贷款基准利率下浮10%。关于促进房地产市场健康发展的若干意见国务院2008-12-202008-12-21未来3年平均每年新增130万套经济适用房，2009年以实物方式结合发放租赁补贴，解决260万户城市困难家庭住房问题。2011年，解决近千万户城市困难家庭的住房问题。1.2.5 其它政策 2008年中央和地方在建筑工程质量和规范市场方面出台了多个政策，政策的重点在于对建筑工程质量把关、提倡建筑节能、完善政府及开发商信息公开化机制和加强二手房交易 资金监管等，从多方面保障消费者权益。表1-5：2008年市场管理及建筑工程政策列表类型政策名称发布单位颁布日期实施日期主要内容市场管理重庆市存量房交易结算资金账户管理暂行办法重庆房管局、人民银行重庆管理部2008-1-32008-2-1规定二手房交易资金将设立专用账户管理，严禁中介机构代收、付客户交易资金。 房屋登记办法建设部2008-4-92008-7-1确立和细化了登记簿制度，注重可操作性，细化了物权法规定的登记类型。中华人民共和国政府信息公开条例国务院2008-4-282008-5-1包括房屋拆迁补偿费的发放等很多事项的信息,政府都将及时公布。关于开展加强住房公积金管理专项治理工作的实施意见建设部、国务院、央行等七部门2008-7-12008-7-1进一步健全、完善制度，逐步建立起加强住房公积金管理的长效机制 重庆新版商品房买卖合同重庆市国土房管局2008-7-312008-8-1新版合同对商品房层高、净高作了约定，并对开发商延期交房与购房者延期付款的违约赔偿比例进行对等设计。建筑工程清水住宅工程质量验收标准重庆市建委2007-12-62008-2-1强制执行住宅分户检验制度，包括房间及公共部分空间尺寸，建筑结构外观及尺寸，门窗、墙地面、防水、排水系统、电气工程安装工程质量等。住宅专项维修基金管理办法建设部2008-1-282008-2-1商品住宅、非住宅的业主按所拥有物业建筑面积交存公共维修基金。公共维修基金将按照住宅的建筑安装造价计算交存比例。住宅性能评定技术标准重庆市建委2008-2-12008-2-1新标准将住宅分为3星、4星、5星三个等级。其中5星级住宅不仅主卧开间要3.9米，对阳台、露台等面积也进行了规定。民用建筑节能信息公示办法建设部2008-6-262008-7-15节能信息在房屋买卖合同、住宅质量保证书和使用说明书中载明。民用建筑节能条例公共机构节能条例国务院2008-8-72008-10-1加强民用建筑节能管理，降低民用建筑使用过程中的能源消耗，提高能源利用效率以及推动公共机构节能，提高公共机构能源利用效率，发挥公共机构在全社会节能中的表率作用。重庆市小套型住宅设计规范重庆市建委2008-8-312008-9-1对建筑面积在3760平方米的“小套型”住宅，制订了强制性工程建设标准，并限制其建“夹层”。1.3 城市规划 2008年是重庆城市建设快速发展的一年，鱼洞长江大桥一期、水碾立交、寸滩立交等重点项目在年底建成通车，双碑嘉陵江大桥、五台山立交一期、二郎迎宾大道南延伸段、凤西路等项目在年底开工建设。 在未来的几年内，重庆市为拉动投资保增长，将加快重点工程建设，强力推进市级重大项目建设，基础设施、民生工程、公共工程是今后的工作重点。以轨道交通为例，将根据建设提速计划，到2012年投资455亿元、开工建设165公里的轨道线路，目前已有30余个标段投入建设，要在继续大力推进一、三、六号线建设进程的同时，尽早谋划三号线、六号线延伸段的建设。另外，为加快重庆畅通工程的建设，到2012年，计划投资380亿元用于城市道路网的建设，涉及新建、改建城市道路（包括快速路网、主次干道）达230公里、立交31座，新建人行天桥或地下通道130座。表1-6：2008年重庆市主城区重点规划有交通工程列表时 间内 容2008-01马家岩立交工程、天杨路拓宽改造工程（二期）正式开工建设。马家岩立交工程总投资1.32亿元，预计2008年底完工；天杨路拓宽改造工程（二期）总投资5.76亿元，工期10个月。大渡口区首条公园式购物街亮相开街。步行街的建成填补了大渡口无步行街的空白。二、三期工程全部完工后,总面积将达20万平方米，商业设施面积将达50万平方米。2008-02正在建设中的地铁一号线将全线提速，朝天门至沙坪坝段2010年底便可建成通车，沙坪坝至大学城段2011年建成，均比计划工期提前一年。通车后，地铁一号线的运行速度将达100公里/小时，从朝天门至沙坪坝，坐地铁只需26分钟。” 袁茄路(袁家岗至茄子溪)拓宽改造工程今年将完工。袁茄路(石坪桥至双山段)拓宽改造工程将拓宽至54米，双向6车道，预计年底竣工，今后进出大渡口将变得更加方便。大渡口滨江路年内开建，2012年建成，总投资25亿元，全长21公里，将连通九龙坡区和渝中区滨江路。今年内开建6.9公里的一期工程， 2010年竣工；二期从重钢至在建的九龙坡区滨江路，计划2011年竣工；三期长从鱼洞长江大桥北侧桥下至跳磴镇， 2012年建成。 2008-03国内最长的双联拱隧道地处江北区的全长780米的江（江北城）溉（溉澜溪）路隧道全线贯通。隧道全长780米，宽约22.8米，双向4车道，工程总造价8500万元。轻轨三号线二期工程（龙头寺-江北机场）可行性研究报告通过专家评估。可研报告同时建议在江北机场新航站楼建设的同时，将本工程延长至新航站楼。轨道交通三号线二期工程全长18.149公里，将于2011年底试运行。2008-04重庆菜园坝长江大桥顺利通过规划验收，重庆菜园坝长江大桥工程由主桥、菜园立交、苏家坝立交、南城隧道、南城立交、海铜路组成。重庆快速公交线（BRT）即将延伸至30公里。BRT公司正准备把BRT运行线路，从九坑子延伸到龙头寺，即从九坑子向九龙园区方向运行到虎头岩转盘，掉头向北，穿虎头岩隧道，上嘉华大桥，过桥后通过在建的鸿恩寺隧道，到达冉家坝，再经新溉路或其他道路，最终到重庆北火车站（龙头寺）。2008-06市级重点工程江北滨江路二期（西段）工程已全面开工。北滨路二期西段工程全长6.796公里，双向四车道，宽22米。2008-07今年主城区已建、在建或将建17个大公园，皆是突出生态、休闲及景观，向市民免费开放。在17个公园中，主城区已建成7个，在建的6个，即将开建4个，均以自然生态为特色，尽量减少硬质设置，多绿化。解放碑金融商务街总体规划通过规委会专家评审。解放碑金融商务街区规划总占地面积7万余平方米，是解放碑CBD范围内唯一可供整体规划改造区域，建成后，将形成约90万平方米的世界顶级金融商务建筑群，是未来规划建设重庆金融核心区的重要支柱。2008-08江北北滨路将建18公里“创意大道”。首期规划从江北嘴到石门大桥11.8公里，二期规划从石门大桥延伸到大竹林6.2公里，5年内完成。将分为“工业设计、文化体验、时尚消费”三大主题来打造，实现“以溉澜溪、江北城板块为东翼，承载城市及CBD商务配套功能，江北西原生态住区城市功能为西翼”的城市功能分配，北滨路则成为联系两翼的快捷景观通道，实现交通功能与景观、艺术功能的结合，加大对滨水地区公共活动空间和公共服务设施的建设。2008-09市委市政府发布“关于实施森林工程的决定”，危旧房拆除重建，绿化面积必须达到50%以上；新建小区绿地率不得低于35%；并将新建一批公园，使全市森林覆盖率在2017年达到45。 朝天门大桥全桥贯通，江北城10分钟可到弹子石，而步行通过主桥也只需要20分钟。大桥预计2009年5月通车。2008-10连接渝中区、经开区、南岸区和巴南区以及九龙坡区、大渡口区南北向的城市快速干道渝南分流道（巴南段）一期工程开工建设。该道路起于菜园坝长江大桥南引道，止于巴南区龙州大道，全长11公里。工程的建成，将直接分流鹅公岩、菜园坝、石板坡三座长江大桥的汽车流量，极大地改善巴南区城市交通基础条件。渝中区危旧房改造上清寺路片区动迁顺利完成后，本月17日与之比邻的牛滴路片区开始进入4万平方米的动迁。目前该项工作全面展开，进行顺利，改造后将建成牛滴路公园。重庆又一条城市快速干道渝南分流道（巴南段）一期工程已于近期在巴南区开工建设。该项目起于菜园坝长江大桥南引道，止于巴南区龙州大道，全长11公里，其中巴南段总长约8.7公里，整个工程分两期实施建设，将于明年年底竣工通车。该道路的建成通车，将直接分流鹅公岩、菜园坝、石板坡三座长江大桥的汽车流量，极大地改善巴南区城市交通基础条件。2008-11主城再添四大公交站场。占地约19万平方米，预计总投资2.3亿元的四大公交站场预计年内开工，计划明年建成，届时可满足39条公交线、768辆公交车的始发和夜间停放。2008-12从2008年2012年期间,渝中区政府将投资224亿元打造“十分钟渝中”。解放碑将通过98个项目的建设，实现两年内缓堵，四年后彻底告别交通拥堵的现象，成为全国特大城市通达性最好的中心城区。桃花溪大桥连通大渡口。位于陈庹路西半幅的桃花溪大桥通车，车辆可通过陈庹路东、西半幅进、出大渡口，往返大渡口与陈家坪只需几分钟时间。朝天门将实施改造，于2015年完成。朝天门交通改造也将同步进行。根据规划，地铁、公交换乘中心都设计在地下，朝天门的交通状况将得到极大改善。重庆筹划建筑全球首座双子桥。东水门长江大桥、千厮门嘉陵江大桥设计出炉，两座桥均设计为相同的桥型，一旦建成，它们可望成为全球首座“双子桥”。轨道6号线将借助这两座桥通过两江，把渝中区、江北区、南岸区的三大中央商务区连接起来。 中国首个内陆保税港区重庆两路寸滩保税港区挂牌成立。重庆保税港区由寸滩港、江北国际机场和出口加工区三部分组成，采取“水港+空港”模式，是一个“一区双功能”的内陆型保税港区。按照国务院关于申请设立重庆两路寸滩保税港区的批复，保税港区建成后实行封闭管理，届时不再保留现有的重庆出口加工区。大渡口五台山立交一期工程、九龙坡二郎迎宾大道南延伸段和沙坪坝区凤西路三大工程同期开工，三个项目建成后，将极大改善我市主城西南部城市区域的路网结构。其中，五台山立交建成后，从江北到大渡口将省时半小时，不堵车十多分钟可到达。一期工程预计明年10月完工。 连通沙坪坝和江北的双碑嘉陵江大桥正式开建，双碑大桥工程总投资接近20亿，预计2012年建成，届时，市民从大学城到江北只需要15分钟，比现在至少节约一半时间。 我市重要交通节点寸滩立交、水碾立交、袁茄路双山段三大工程将全线竣工通车。寸滩立交将让保税港区更加畅通；水碾立交通车、袁茄路双山段的拓宽改造将极大改善大渡口交通状况。 我市建设长江上游航运中心的标志性工程寸滩港区三期工程正式开工，标志着寸滩港区在原有一、二期工程的基础上再次扩容，到2012年，寸滩港区实际年集装箱吞吐能力将达到200万标箱，成为长江上游集装箱运输最大的主枢纽港。 第2章 土地市场分析数据说明：以下所指2008年土地成交数据为截止到2009年1月1日为止重庆土地交易中 心发布的成交数据，且不包含土地出让用途为加油站、餐馆、厂房、工业用地等地块信息。2.1土地成交量急剧萎缩 2008年房地产市场的低迷同样也影响了土地市场交易。根据重庆市土地交易中心公布的数据显示，2008年重庆主城区出让土地132宗，其中以房地产开发为主要用途的土地交易73宗，出让面积342.91万，可建建筑面积1007.4万，成交金额101.6亿元，折合平均地价197.5万元/亩，平均楼面地价1008元/。2008年土地出让面积与2007年相比，下降了73%。2008年的土地成交量更是自2004年以来最低的一年。从时间上看，土地成交从今年的第二季度开始就呈现急剧下降的趋势，到第四季度仅有12宗房地产相关土地成交。政府的房地产相关土地供应量并没有太大幅度的下降，土地市场的萎缩是由于需求市场受抑。品牌开发企业的土地储备步伐明显放缓，如龙湖、万科、中海在08年并未新增土地储备。图2-1：2004-2008年重庆市主城区土地成交量数据来源：重庆市土地交易中心图2-2：2008年各季度重庆市主城区土地成交对比数据来源：重庆市土地交易中心2.2 土地成交价格略涨 虽然2008年土地成交量锐减，但土地价格并没有下滑的趋势，2008年主城区的平均地价达到了每亩198万元，平均楼面地价为1108元/，比2007年的每亩均价高出8.5万元，2008年是2004年以来，土地出让价格最高的一年。图2-3：2004-2008年重庆市主城区土地成交均价 （单位：万元/亩）数据来源：重庆市土地交易中心2.3 主城西区土地交易活跃从2008年土地成交的区域来看，西部区域（高新区、九龙坡、大渡口和沙坪坝区）和南部区域（南岸区、巴南区）的成交量最大，分别成交1900亩和1700亩，分别占总成交量的37%和32%。目前商品供应量最大的北部区域（江北区、渝北区和北部新区）2008年土城交易量仅占总土地成交的27%。西部区域的九龙坡区土地成交最为活跃，全年出让面积74.8万平方米，居主城各区之首，区域内的大杨石、西彭和走马三个板块占到区内成交面积的80%以上。高新区和大渡口区的土地成交量虽不大，却是2008年主城区土地成交量同比增长的行政区，全年土地成交面积比2007年增长了三倍和五倍。南部区域的巴南区的土地成交面积达到74.22万平方米，仅次于九龙坡区，区内90%的土地成交均集中在李家沱板块。南岸区2008年土地成交仅7宗，成交量比2007年下降了90%左右。北部区域的土地成交量近几年一直呈现下降的趋势，2008年区域内单宗土地的平均成交面积仅为3.78万平方米。图2-4： 2008年重庆市主城各区土地成交结构数据来源：重庆市土地交易中心表2-1：2008年主城各区域土地市场交易情况区域成交宗数成交面积（万）可建建筑面积（万）成交金额（亿元）楼面地价（元/）地价（万元/亩）九龙坡区1574.80168.3212.21725.40 108.82 巴南区774.22193.8114.75761.05 132.49 江北区847.71159.9319.91244.29 278.07 渝北区1538.60100.928.21813.52 141.80 南岸区736.39113.399.64850.16 176.61 大渡口区327.4596.018.9926.99 216.15 高新区514.1554.057.221335.80 340.17 北部新区312.0434.411.43415.58 79.18 沙坪坝区410.1848.806.661364.75 436.15 渝中区56.7736.0212.663514.71 1246.68 北碚区10.591.760.03170.45 33.90 数据来源：重庆市土地交易中心2.4大宗地块成交减少，小面积土地交易活跃2008年在市场大环境不佳与土地价格居高不下的情况下，小面积地块多处于房地产市场已有一定发展程度的区位，同时在获取成本以及开发风险上均相对较小，因此而成为多数开发商青睐对象。在全年成交的73宗土地中，最大一宗地块的出让面积仅为26万，绝大多数地块的出让面积在15万以下，出让面积在15万以上的地块仅为9宗。2008年土地交易的平均单宗面积为4.7万，较07年减小2.3万。第3章 商品房批准预售分析根据重庆网上房地产数据显示，2008年全年重庆主城九区新办批准预售项目650批次，批准预售面积2009.8万，其中批准预售住宅面积1806.32万，批准预售非住宅面积203.48万。在新办批准预售的住宅中，商品住宅1533.51万，经济适用房124.20万，集资建房148.61万。图3-1： 2008年重庆市主城批准预售比例数据来源：重庆市土地交易中心图3-2： 2008年重庆市主城各区住宅批准预售量 （单位：万）数据来源：庆市土地交易中心第4章 商品住宅实际供应分析数据说明：以下数据均为重庆中原市场研究部调研数据。调查对象为主城区（不含北碚区）商品住房，不包括集资房和保障性住房。4.1 新增供应体量减少重庆主城区2008年商品住宅（不含保障性住房）的新增供应量共计1002万左右，约有11.21万套。新增供应量与2007年供应量1317万平方米相比，减少了315万，同比降幅达到23.92%。从时间上看，2008年商品住宅的供应呈递减的趋势，第四季度商品住宅的供应量同比去年减少了三成左右。表4-1：2007、2008年商品住宅供应量情况数据来源：重庆中原市场研究部4.2 普通商品住宅为供应主体2008年主城区商品住宅的供应主体仍为普通商品住宅，高层、小高层和普通多层住宅的总供应体量达到864万，占商品住宅总供应量的86.27%。但普通商品住宅的绝对供应量却有所下降，与2007年相比，供应总体量减少320万，下降幅度达到27.4%。洋房和别墅的供应量为90.2万和47.4万，仅占总供应量的13.73%。重庆的普通商品住宅是商品住宅的供应主力，2008年主城区共有201个楼盘约438个组团推出了高层、小高层和普通多层住宅产品约10.42万套，总体量约864.4万，占总供应量的86.27%。其中高层住宅供应量最大，分布区域最广，小高层和普通多层的比例较小，较多分布在渝北区两路和北部新区。主城区全年共有27个楼盘推出了花园洋房产品，总体量约90.2万，占主城区总供应量的9%，供应套数约6175套。与2007年洋房主要由重庆本土开发商开发不同，2008年洋房产品开发有更多的外来开发商参与，比2007年供应量增长了约20万。别墅的供应量近年来呈持续减小的趋势，2008年全年主城区共有21个项目推出约1680套别墅，总体量达到47.4万，别墅的供应上与2007年相比，别墅供应套数减少了约280套，供量减少了近18万。图4-2：2008年重庆主城区商品住宅供应建筑类型数据来源：重庆中原市场研究部4.3 供应产品面积减小 2008年商品住宅在售价上涨、供应量减小的情况下，产品的面积也明显减小。2008年供应住宅的单套平均建筑面积约为90，比2007年的平均供应面积减少了近6。高层、小高层和普通多层的单套平均建筑面积仅为83，比2007年减小了7。别墅的供应也以联排别墅和叠加别墅为主，单套平均建筑面积约为390，比2007年的供应面积减小了102。在商品住宅供应面积减小的同时，楼盘的推售方式多采用了高频率、小体量的谨慎方式。2008年主城区的商品住宅供应量由235个楼盘，共分 544个组团推出，单个组团的平均推售量仅1.84万，与2007年单个组团平均推售体量3.11万相比，减少了1.27万。普通商品住宅（高层、小高层和普通多层）2008年的单个组团平均开盘体量也仅有2万。4.4 南区、西区供应量增加从各区域的供应来看，虽然北部区域（江北区、渝北区、北部新区）是主城供应量最大的区域，占总供应量的40%，但这一比例呈逐年递减的趋势；西部区域（高新区、九龙坡区、大渡口区、沙坪坝区）占总供应量的31%，有上升的趋势；南部区域（南岸区、巴南区）占27 %。整个北部区域2008年商品住宅总供应量约400万，比2007年减少268万，降幅达到40%。其中北部新区的供应量仅为127万，不足2007年区域供应量的一半，主要是由于区内除别墅、洋房外的普通商品住宅供应量锐少；江北区全年供应量为114万，区内供应95%以上为高层住宅；渝北区的年供应量约为161，仅次于南岸区。南部区域2008年商品住宅总供应量约270万，比2007年减少了约52万。南岸区的供应量仍为主城各行政区最高，以普通商品住宅供应为主；巴南区的供应量则是连续几年持续增长，2008年总供应量达到77万，比2007年增长86%，是2008年供应量增幅最大的区域。西部区域的供应增长明显，2008年的商品住宅供应量达到312万，比2007年增加了40万，增幅达到14.73%。九龙坡区和沙坪坝区的供应量分别比2007年增加39万和19万，增幅达到了54%和19%；高新区和大渡口区的供应量相比2007都有不同程度的减少，但减少的幅度均小于主城区的平均幅度。图4-3：2007、2008年重庆主城各区商品住宅供应比例变化数据来源：重庆中原市场研究部图4-4：2008年重庆主城各区商品住宅供应体量数据来源：重庆中原市场研究部第5章 商品房成交分析数据说明：以下商品房成交数据均来自重庆网上房地产网交易签约记录。商品房包括住宅和非住宅项目，成交价格均指建筑面积成交价格。5.1 成交量减少2008年主城区商品房成交约13.37万套，成交面积约1244万。商品房成交量出现了少有的负增长，与2007年相比下降了970万左右，下降幅度达到43.79%，成交量甚至低于2006年的商品房成交量。2008年商品房成交量除1月、10月和12月比2007年同期有所增涨外，其它月份商品房成交量均有所下降，特别是第三季度的商品房成交量仅为2007年同期的四成左右，但从第四季度开始商品房成交量开始回升。图5-1：2004-2008年重庆主城区商品房成交量对比数据来源：重庆市土地交易中心图5-2：2003-2008年重庆主城区商品房成交面积及增长率变化数据来源：重庆市土地交易中心图5-2：2008年重庆主城区商品季度房成交量数据来源：重庆市土地交易中心图5-3：2008年重庆主城区商品房月度成交量数据来源：重庆市土地交易中心5.2 成交价格回落2008年主城区商品房总成交金额约为507亿元，建筑面积成交价格为4079元/。2008年商品房成交价格比2007年上涨了约701元/，涨幅达到20.74%。 从成交价格走势来看，全年商品房成交呈现前高后低的趋势，价格在2008年2月达到最高的4687元/以后开始出现下跌的趋势，第四季度的商品房成交均价跌破4000元/，仅为3798元/。图5-4：2004-2008年重庆主城区商品房成交价格数据来源：重庆市土地交易中心图5-5：2004-2008年重庆主城区商品房季度成交价格数据来源：重庆市土地交易中心图5-6：2007-2008年重庆主城区商品房月度成交价格 单位：元/数据来源：重庆市土地交易中心5.3 区域价差拉大 从商品房的区域成交结构来看，与供应结构差异不大，与2007年的需求结构相比变化也不大：北部区域占到主城总成交的四成；西部区域与南部区域成交量相当，共占总成交的五成左右。2008年区域成交变化最显著的，是各区域之间的价差被拉大。整个北部区域（江北区、渝北区、北部新区）2008年的建筑面积成交均价达到4467元/，与南部区域（南岸区、巴南区）和西部区域（高新区、九龙坡区、大渡口区、沙坪坝区）的每平方米价格差分别达到642元785元。这一价格差异虽然与各区内的物业形态有关，但同类型、同品质物业在主城三个区域所带来的价格差异在2008年被空前拉大。图5-6： 2008年重庆主城各区商品房成交结构 数据来源：重庆市土地交易中心图5-6： 2007、2008年重庆主城各区商品房成交价格 单位：元