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资产评估总论课件 2011 03 资产评估课程 资产评估总论课件 学习目的 该课程是一门实务性较强的课程 在掌握了基本概念和原理以后重点在于应用 通过案例分析 学会资产评估的基本方法 资产评估总论课件 第一章总论 第一节资产评估及其特点第二节价值类型 价值标准 和资产评估目的第三节资产评估的假设与原则第四节资产评估与会计和审计的关系 资产评估总论课件 这门课程的名字是 资产评估 我们先了解 什么是资产 然后我们进一步地了解资产评估课程的有关概念和内容 资产评估总论课件 所谓广义的资产 是指经济主体拥有或控制的 能以货币计量的 能够给经济主体带来经济利益的经济资源 所谓狭义的资产 是指为了利润 增值 而投入生产经营活动的资本 第一节资产评估及其特点 一 资产 一 资产的定义资产有广义的概念和狭义的概念 资产评估总论课件 二 资产的基本特征资产具有以下基本特征 1 资产必须是经济主体拥有或控制的 2 资产必须能以货币计量 3 资产是能够给经济主体带来经济利益的资源 资产评估总论课件 三 资产的分类为了科学地进行资产评估 应对资产评估对象 客体 按不同的标准进行合理的分类 1 按资产存在形态分类 有形资产和无形资产 有形资产是指那些具有实物形态的资产 包括机器设备 房屋建筑物 流动资产等 无形资产是指那些没有实物形态 但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生产质量 直接影响企业经济效益的资产 主要包括专利权 商标权 非专利技术 土地使用权 商誉等 资产评估总论课件 2 按资产是否具有综合获利能力 可分为 单项资产和整体资产 单项资产是指单台 单件的资产 整体资产是指由一组单项资产组成的具有整体获利能力的资产综合体 3 按资产能否独立存在 可分为 可确指的资产和不可确指的资产 可确指的资产是指能独立存在的资产 前面所列示的有形资产和无形资产 除了商誉以外都是可确指的资产 不可确指的资产是指不能脱离企业有形资产 而单独存在的资产 如商誉 资产评估总论课件 商誉是指企业地理位置的优越 生产经营出色 劳动效率高 历史悠久 经验丰富 技术先进等原因 所获得的投资收益率高于一般正常投资收益所形成的超额收益资本化的结果 所以它是不能单独存在的无形资产 资产评估总论课件 4 按资产在生产经营过程的作用可分为 经营性资产和非经营性资产经营性资产是指处于生产经营过程中的资产 如企业中的机器设备厂房 交通工具等 非经营性资产是指处于经营过程以外的资产 如政府机关用房 办公设备等 资产评估总论课件 5 按企业会计制度及其资产的流动性分类 可以分为流动资产 长期投资 固定资产和无形资产等 资产评估总论课件 四 资产评估中的价格和价值资产评估中的价格是一个历史数据或事实 是在特定的交易行为中 特定买方或卖方 对商品或服务的交换价值的认可 以及提供或支付的货币数额 资产评估中的价值不是一个历史数据或事实 它只是专业人士 评估师 根据特定的价值定义在特定时间内对商品 服务价值的 主要是资产价值的 估计 资产评估总论课件 资产评估中的价格和价值简单的理解的话以下理解 资产的价值实际成交后或者交换认可后才能变成价格 价格是已经实际成交的或者已经交换认可的资产价值的货币表现即货币数额 所以 作为资产评估的目标是判断评估对象的价值即新价值而不是评估对象的实际成交价值 价格 资产评估总论课件 1 定义资产评估是通过对资产某一时点价值的估算 从而确定其价值的经济活动 是专业结构和人员 按照国家法律法规和资产评估准则 根据特定目的 遵循评估原则 依照相关程序 选择适当的价值类型 运用科学方法 对资产价值进行平定和估算的行为 二 资产评估 一 资产评估的概念 资产评估总论课件 2 资产评估要素把资产评估的十个要素可以概括为 1 评估主体 谁来评估 2 评估客体 评估什么 3 评估依据 凭什么 4 评估目的 干什么用 评估原则 坚持什么 评估程序 怎样评估 价值类型 评估时的价值标准 评估方法 用什么方法 9 评估假设 什么前提条件 10 评估基准日 资产评估价值对应的时点即估价日期 资产评估总论课件 下面进一步的讲解资产评估要素中的主要内容 资产评估总论课件 主体 谁来评估 国外 综合评估机构专业性评估机构兼营机构我国 资产评估公司 资产评估师事务所 会计师事务所 资产评估总论课件 客体 评估对象 企业资产 有形资产 固定资产机器设备房地产流动资产原材料存货现金银行存款应收帐款长期资产债券股票无形资产 可确指无形资产知识产权 专利权 商标权 版权对物产权 土地使用权行为权利 租赁权 许可证 专营权不可确指无形资产 商誉 资产评估总论课件 资产评估的目的 1 资产保全 资产清查2 纳税 财产转移税3 产权变动 合资 合作经营 企业分设 合并 兼并 企业出售 股份经营 企业清算4 单项资产交易融资业务抵押贷款担保 资产评估总论课件 价值类型 评估的依据是什么 价值类型 评估时的价值标准 评估时的价值标准以下几种 重置成本标准 重置成本是指现时条件下 重新取得资产并使资产处于在用状态所耗费的成本 现行市价标准 现行市价是指资产在公平市场上的售卖价格 资产评估总论课件 收益现值标准 收益现值是根据资产未来预期获利能力的大小 按照 以利求本 的思维 以适当的折现率或现本化率把未来收益折成现值 清算价格标准 清算价格是指在非正常市场上迫售或快速变现的价格 资产评估总论课件 方法 用什么方法 收益现值法重置成本法现行市价法清算价格法历史成本法 资产评估总论课件 方法选择的原则 1 不同标准对应不同方法 2 方法要与评估对象相适应 3 方法选择受数据和信息资料的制约 4 为提高准确性 选用多种方法相配合 互相验证 弥补某一方法的局限性 资产评估总论课件 程序 1 申请立项申报 立项 委托2 资产评估机构资产清查实物清查经营成果是否真实3 资产评估机构评定估算确定评估对象制定评估方案 编制评估计划 收集整理资料进入评估阶段开始评定估算提出评估报告4 验证确认 仔细听讲 资产评估总论课件 三 资产评估的种类和特点1 资产评估的种类从资产评估服务的对象 评估的内容和评估者承担的责任等方面来看 目前国际上资产评估主要分以下三类 1 一般评估 2 评估复核即评估的再评估 3 评估咨询即为了咨询而评估 1 一般评估它一般服务于产权变动主体 对评估对象的价值进行评估 评估人员及其机构要对资产评估结果的真实性和合理性负责 2 评估复核 是指评估机构 评估师 对其他评估机构 评估师 出具的评估报告进行的评判分析和再评估 资产评估总论课件 3 评估咨询 是一个较为宽泛的术语 它既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见 资产评估总论课件 从资产评估对象的角度 资产评估还可具体划分为单项资产评估和整体资产评估 对以单项可确定指的资产为对象的评估称为单项资产评估 例如 机器设备评估 土地使用权评估 建筑物评估 可确指的无形资产评估等 对若干个单项资产组成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力的评估称为整体资产评估 最为典型的整体资产评估就是企业价值评估 资产评估总论课件 2 资产评估的特点 1 市场性资产评估是服务于市场的活动 在市场资产交易活动发生的条件下 资产评估通过模拟市场条件对资产价值作出评估和报告 2 公证性公证性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性 它服务于资产业务 交易 的需要 而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要 公证性的表现有两点 一是资产评估是按公允 法定的准则和规程进行的 二是评估人员通常是与资产业务 交易 没有利害关系的第三者 资产评估总论课件 3 专业性资产评估是一种专业人员的活动 从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成 4 咨询性咨询性是指资产评估结论是为资产业务 交易 提供专业化估价意见 事实上 资产评估为资产交易提供的估价往往由当事人作为要价和出价的参考 最终的成交价取决于当事人的决策动机 谈判地位和谈判技巧等综合因素 资产评估总论课件 第二节价值类型和评估目的 一 资产评估的价值类型资产评估中的价值类型也说资产评估的价值标准 资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式 不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征 资产评估总论课件 资产评估的价值类型的形成 资产评估特定目的有关 不同的评估目的 决定了不同的价值类型 根据资产评估的特定目的 被评估资产的功能状态 以及评估时的各种条件 合理地选择和确定资产评估的价值类型是每一位资产评估人员必须做好的工作 资产评估总论课件 人们对资产评估的价值类型主要有以下几种分类 第一种 资产评估的价值类型 按资产评估的评估价值标准形式分类 具体包括 重置成本 收益现值 现行市价和清算价格四种 下面简单的解释以上四种价值类型的概念 资产评估总论课件 重置成本重值成本是指在现在市场条件下 重新取得资产并使资产处于在用状态所耗费的成本作为资产评估价值 收益现值收益现值是指根据资产未来预期获利 收益 折成现值作为资产评估价值 资产评估总论课件 现行市价现行市价是资产在公平市场上的售卖价格 在资产评估中此价格为依据确定资产的评估价值 清算价格清算价格是指在非正常市场条件下被迫出售或快速变现条件的的价格 清算价格一般低于现行市价 所以清算价格 价值 是企业破产时对资产进行评估价值 资产评估总论课件 第二种 资产评估的价值类型 按资产评估假设的角度来分类 资产评估的价值类型 标准 具体包括 继续使用价值 公开市场价值和清算价值等三种 下面简单的解释以上三种价值类型的概念 资产评估总论课件 继续使用价值从资产评估角度看 继续使用价值是指把资产按现行用途继续使用假设的价值 或者转换用途继续使用假设的价值 对这类资产的评估 就要从继续使用假设出发进行评估 资产评估总论课件 公开市场价值公开市场是指充分发达与完善的市场条件 公开市场价值 是假设在市场上交易的资产 对资产的功能 用途及其交易价格等作出理智的判断后的价值 资产评估总论课件 清算价值 价格 的概念在第二种分类方法已经解释完 在这儿不在重复解释 因为两个的概念相同 资产评估总论课件 第三种 从资产业务的 交易的 性质 即资产评估特定目的来分类资产评估的价值类型 具体包括 抵押价值 保险价值 课税价值 投资价值 清算价值 转让价值 保全价值 交易价值 兼并价值 拍卖价值 租赁价值 补偿价值等 第四种 以资产评估时所依据的市场条件 以及被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型 具体包括市场价值和市场以外的价值 资产评估总论课件 市场以外的价值是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称 如持续经营价值 保险价值 课税价值 清算价值等等 具体内容书上P9 11 资产评估总论课件 二 资产评估的目的 资产评估的目的有资产评估的一般目的和特定目的之分 资产评估的一般目的包含着特定目的 而资产评估特定目的则是一般目的的具体化 一 资产评估的一般目的资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值 从资产评估的角度看 公允价值是一种相对合理的评估价值 它是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件 对被评估资产客观交换价值的合理估算值 资产评估总论课件 二 资产评估的特定目的 资产评估作为资产估价活动 总是为满足特定资产业务 交易 的需要而进行的 我国资产评估实践表明 需要资产评估的资产业务 交易 活动主要有 资产转让 资产买卖 企业兼并 企业出售 企业联营 股份经营 中外合资 合作 企业清算 抵押担保 企业租赁 债务重组等等 资产评估总论课件 下面解释 需要资产评估的资产业务 交易 活动的简单概念1 资产转让 资产转让是指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产 通常是指转让非整体性资产的经济行为 资产评估总论课件 2 企业兼并 企业兼并是指一个企业以承担债务 购买 控股等形式有偿接受其他企业的产权 使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为 3 企业出售 企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂 车间及其他整体资产产权出售行为 资产评估总论课件 4 企业联营 企业联营是指两个或者两个以上的国内企业 单位以固定资产 流动资产 无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为 5 股份经营 股份经营是指资产占有单位实行股份制经营方式的行为 包括法人持股 内部职工持股 社会公众持有的向社会发行的不上市和上市股票 资产评估总论课件 6 中外合资 合作 中外合资 合作是指我国的企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或个人在我国境内举办合资或合作经营企业的行为 7 企业清算 包括 破产清算 终止清算和结业清算 8 抵押 抵押是指资产占有单位 以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为 资产评估总论课件 9 担保 担保是指资产占有单位 以本企业的资产为其他单位的经济行为担保 并承担连带责任的行为 10 企业租赁 企业租赁是指资产占有单位在一定期限内 以收取租金的形式 把企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为 资产评估总论课件 11 债务重组 债务重组是指当企业因经营活动受到挫折 已经达到破产的界限 但仍然有改善的措施和发展的前景时 债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项 这事项 使企业得以维持和复兴的做法 资产评估总论课件 第三节资产评估的假设与原则 一 资产评估假设假设必须依据充分的事实上 运用已有的科学知识 通过推理而形成 资产评估与其他科学一样 它的理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的 其中交易假设 公开市场假设 持续使用假设和清算假设是资产评估中的基本前提假设 资产评估总论课件 一 交易假设交易假设是假定所有等待评估的资产已经处在交易过程中 评估师根据等待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价 交易假设把被评估资产处于 交易 当中 模拟市场进行评估 二 公开市场假设公开市场是充分发达与完善的市场 公开市场假设 是假设被评估的资产在公开市场上交易的资产 公开市场假设条件下资产评估 资产在市场上可以公开买卖这样一种客观事实为基础的 资产评估总论课件 在资产评估中 公开市场是有范围的 它可以是地区性公开市场 也可以是国内公开市场 还可以是国际公开市场 凡是能在公开市场上交易 通用性较强的资产 用途较为广泛的资产 都可以考虑按公开市场假设前提进行评估 资产评估总论课件 三 持续使用假设从资产评估角度看 持续使用假设是指把资产按现行用途继续使用 或转换用途继续使用 对这类资产的评估 就要从继续使用的假设出发进行估价 不能按资产拆零出售所得收入之和进行估价 比如一台机床用作制造产品时 它的估价可能是5万元 而把它拆成零部件分别出售时 也可能仅值2万元 同一资产按不同的假设用作不同目的 它的价格是不一样的 资产评估总论课件 四 清算假设清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明 由于清算假设条件之下 被评估资产的评估值通常低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估价值 资产评估总论课件 二 资产评估的原则 一 资产评估工作原则资产评估工作原则的性质决定了资产评估机构及其资产评估师在执业过程中应坚持独立 客观公证和专业服务等工作原则 1 独立性原则 评估工作不受委托人及外界的意图及压力的影响 进行独立公证的评估 2 客观公证性原则 客观公证性原则要求资产评估工作实事求是 尊重客观实际 资产评估总论课件 3 科学性原则 科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须遵循科学的评估标准 以科学的态度指定评估方案 并采用科学的评估方法进行资产评估 资产评估总论课件 二 资产评估经济技术原则资产评估的经济技术原则是指在资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则 这些技术原则主要包括 1 预期收益原则 预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值的最基本的决定因素 资产价值的高低反映预期收益量的多少 所以 预期收益的原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据 资产评估总论课件 2 供求原则假定在其他条件不变的前提下 商品的价格随着需求的增长而上升 随着供给的增加而下降 所以 评估人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则 3 贡献原则贡献原则是预期收益原则的一种具体化原则 它也要求资产价值的高低要由该资产的贡献来决定 资产的贡献多 价值就高 反之 资产的贡献少 价值就低 资产评估总论课件 4 替代原则替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时 价格最低的资产需求最大 资产评估时 某一资产的可选择性和有无替代物是需要考虑的一个重要因素 5 估价日期原则在资产评估时 必须假定市场条件固定在某一时点 这一时点就是评估基准日 或称估价日期 资产评估的估价日期原则要求资产评估必须有评估基准日 而且评估值就是评估基准日的资产价值 资产评估总论课件 第四节资产评估与会计 审计的关系 一 资产评估与会计 审计的联系 一 资产评估与会计的联系资产评估与会计的联系主要表现在以下几个方面 1 特定条件下 资产业务活动发生的情况下 会计计价和财务报告需要资产评估结论 2 开展资产评估工作时 资产评估又需要参考会计数据资料 如 特别是在企业价值评估中参考会计数据 资产评估总论课件 3 按照 公司法 及相关法律法规的要求 投资方以非货币资产投资应当进行资产评估 这时候 会计入帐价值应为 以资产评估价值 即 投资各方认可的价值 资产评估总论课件 二 资产评估与审计的联系资产评估与审计的联系主要表现在以下几个方面 1 资产评估中的资产清查阶段 委托方申报的评估资产的清查核实调经价值部分采用了审计的方法 2 根据我国现行资产评估法规要求 流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估范围之内 而流动资产和负债的评估有相当部分可以借鉴审计的方法进行 资产评估总论课件 3 企业价值评估以审计后的企业财务报表数据为基础 资产评估总论课件 二 资产评估与会计和审计的区别 一 资产评估与会计的区别资产评估与会计在特定的条件下 具有以下明显的区别 资产评估总论课件 1 会计是一项以计帐 算帐和报帐为基本手段 连续地 系统地反映和监督企业的生产经营 财务收支及其成果的一种社会活动 反映和监督是会计的基本职能 资产评估是一种价值判断活动 评估和咨询是资产评估的基本职能 2 会计计帐和算帐中的确认和计价主要以历史成本为依据 资产评估中的资产价值的确认和评价主要是以资产效用和市场价值为依据 资产评估总论课件 3 会计中的资产计价方法主要采用核算方法 资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外 还广泛应用预期收益折现方法 市场售价类比方法等多种技术方法 4 会计工作的总体目标是为企业管理服务 资产评估的总体目标是为资产业务 交易 服务 资产评估总论课件 二 资产评估与审计的区别资产评估与审计虽然同为专业服务性质的活动 但双方即相互区别 又相互联系 他们的区别主要为 1 审计是在现代企业两权分离背景下产生的 旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断 资产评估总论课件 资产评估是在市场经济充分发展 适应资产交易 产权变动的需要 旨在委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断 资产评估总论课件 2 审计人员在执业过程中 自始至终地贯彻公证 防护和建设三大专业原则 而资产评估人员在执业过程中则必须遵循供求 替代 贡献 预期等基本经济原则 3 审计工作是以会计学 税法及其他经济法规等知识为专业和知识基础 而资产评估的专业知识基础 除了由经济学 法律 会计学等知识组成外 还有工程技术方面的知识 也是其重要的组成部分 资产评估总论课件 4 审计主要是对会计报告的审计 审计对业务的处理标准与会计是同一的 而与资产评估却是大相径庭 例如市场价值与历史成本等 资产评估总论课件 再见 这些内容讲到这里 资产评估总论课件 一 单项选择题1 清算价格与现行市价相类似 所不同的是清算价格适用于停业或破产 因清算价格往往 现行市价 A 高于B 低于C 等于D 无法确定2 资产评估机构作为中介服务机构 进行资产评估时 实行 A 有偿服务B 无偿服