广州甲级写字楼市场情况

20092009 年第一季度广州写字楼市场概述年第一季度广州写字楼市场概述 前言 甲级写字楼的市场表现一直以来都是写字楼市场发展动向的风向标 可以较 为准确地反应市场现状 为此 报告中我们选取了甲级写字楼作为代表来表现写字楼市场 现状 一 一 广州甲级写字楼市场供求情况分析广州甲级写字楼市场供求情况分析 03 06 年广州甲级写字楼市场处于供需相对平衡状态 07 年广州甲级写字楼供应激增 年供应量接近 80 万平方米 市场短期内呈现出供大于求的局面 尽管 07 年及 08 上半年都 保持较大的吸纳量 但仍难以消化所有新增供应 广州甲级写字楼市场呈现供大于求的情 况 自去年三季度受全球金融风暴影响 在穗跨国企业普遍缩减开支 对办公物业的需求 持续减少 使市场吸纳率明显放缓 据第一太平戴维斯 2009 年第一季度广州甲级写字楼 市场概述 显示 广州甲级写字楼整体空置率为 17 6 而珠江新城写字楼空置率全市最 高达 36 1 报告同时预计 2009 年内 广州市场将至少有 24 3 万平方米的新增甲级写字 楼投入使用 这些写字楼基本集中在珠江新城 有可能令该区入驻率和租金水平进一步走 低 广广州州写写字字楼楼供供求求关关系系1 19 99 96 6 2 20 00 08 8 400 000 200 000 0 200 000 400 000 600 000 800 000 96979899000102030405060708 新增供应量吸纳量供求平衡 供小于求供小于求 供大于求供大于求 新增供应紧缺较小 市场趋于平淡 供小于求 供应高峰 市场需要 时间消化 供大于求 新增供应缓解供应紧缺 的局面 供需基本平衡 二 二 广州甲级写字楼租金水平分析广州甲级写字楼租金水平分析 2008 年上半年 广州甲级写字楼市场延续去年的良好态势 市场仍录得多宗大面积租 赁交易 租金保持了上涨走势 升幅略有放缓 三季度受国际经济形势的影响 租户承租 能力下降 自四季度起广州甲级写字楼租金首季度下跌 2009 年第一季度 广州甲级写字楼租金水平延续去年四季度的跌势 下跌 3 7 报 125 元 平方米 月 跌至 2006 年第四季度时的水平 目前 众多国际化大企业收缩开支 降低经营成本的经营策略在近一两年内可能不会改变 未来一年写字楼尤其是甲级写字楼 市场需求可能持续低迷 与京沪相比 广州甲级写字楼租售形势略为良好 第一季度广州中资企业受租售价格 下降的利好影响 表现出相对旺盛的市场需求 市场空置率下降 2 7 个百分点至 17 6 而北京 上海甲级写字楼市场需求和新增供应量消化更依赖于国际跨国公司 他们受到国 际经济形势的影响更大 京沪写字楼租金下降 空置率上升情况仍持续 08年第四季度 09年第一季度 北京 上海 广州甲级写字楼租金比较 190 231 129 176 125 220 0 50 100 150 200 250 北京上海广州 0 0 2 0 4 0 6 0 8 0 08年Q4 09年Q1 环比增长 三 三 广州甲级写字楼需求特征分析广州甲级写字楼需求特征分析 1 租户需求特征分析概述租户需求特征分析概述 所有租户所有租户 租户地区分布特征租户地区分布特征 广州甲级写字楼租户中 中 资企业与外资企业占比相当 中企略多 比例约为6 4 租户行业分布特征租户行业分布特征 金融与保险 制造业 专业 服务 IT与电讯 房地产业为 主流行业 租户租赁面积特征租户租赁面积特征 甲级写字楼超过一半的面积 为大型租户租用 而租户数量 上则以小型租户为主 大租户 大租户 1000平方米以上 平方米以上 租户地区分布特征租户地区分布特征 租赁面积 1000平米的大租户 中 外企略多于中企 占租赁 面积的六成 比外企在所有租 户的占比提高两成 租户行业分布特征租户行业分布特征 金融与保险 房地产 IT与 电讯业为大租户的主流行业 中小租户 中小租户 1000平方米以下 平方米以下 租户地区分布特征租户地区分布特征 中小租户的中资企业略多于 外资企业 占中小租户的六成 租户行业分布特征租户行业分布特征 制造业 贸易类企业成为中 小租户的主流行业 相比较大 租户的统计结果 金融与保险 房地产业占比明显下降 2 租户地区分布特征租户地区分布特征 广州甲级写字楼租户中 中资企业数量和租赁面积略大于外资企业 分别约占总租户 的 58 和的 56 在外资企业中 美资企业数量占比最大 占外企数量的 21 其次为日 本和港澳台等地域临近的企业 分别占数量比例的 18 06 和 19 48 外资企业多为跨区域多国公司 经济实力雄厚 而在广州的办公物业多为办事处或区 域分公司 租赁规模适中 而中资企业租赁面积则参差不齐 租赁面积小于 100 平米的小 企业和大面积的总部企业并存 广广州州甲甲级级写写字字楼楼外外企企租租户户地地区区分分布布 按按数数量量 1 30 2 36 1 53 7 56 3 66 3 66 26 21 18 06 2 13 19 48 5 43 8 62 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 25 00 30 00 澳大利亚新加坡 意大利德国法国韩国美国日本瑞士港澳台英国其他 3 租户行业分布特征租户行业分布特征 广州甲级写字楼租户中 从事制造业 专业服务 贸易的企业接近总企业数量的一半 这与珠三角地区制造业为主的经济环境是密不可分的 而从租赁面积来看 金融与保险 制造业和专业服务企业的租赁面积接近甲级写字楼租赁面积的一半 广州甲级写字楼租户行业分布 按数量 1 77 5 67 7 04 7 64 10 05 10 69 11 28 12 17 16 31 17 39 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 公关管理 能源 房地产 物流 其他 金融与保险 IT与电信 贸易 专业服务 制造业 广州甲级写字楼租户行业分布 按面积 2 33 5 05 5 13 7 69 9 28 11 34 11 58 12 82 14 02 20 77 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 25 00 公关管理 能源 物流 其他 贸易 房地产 IT与电信 专业服务 制造业 金融与保险 通过对比各行业租户的数量和租赁面积显示 贸易行业企业多为中小型企业 租赁面 积普遍 金融与保险 房地产类企业平均租赁面积较大 4 租户租赁面积分布特征租户租赁面积分布特征 按 300 平米 1000 平米为租户划分标准 则大 中 小租户数量比为 13 23 64 大 中 小租户租赁面积比