商圈评估作业

乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 1 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 连锁体系管理制度规章 商圈评估作业 总管理处编着 上海乐客友联童鞋有限公司 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 2 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 零 前言 在订定开店计划的同时 必定有感于店面所在地点的重要性 在攸 关整个店面的成败中 占了五成左右的决定性力量 亦即乐客友联 机能鞋店所在地的营业范围 营业型态 经营方针乃至于业绩 与 消费客层的年龄 职业 收入等等 都有着切的关系 经营一家成 功的乐客友联机能鞋店 其所需要的条件很多 不过 商圈好坏的 影响力 可说独占鳌头 因地点的好坏直接影响乐客友联机能鞋店 营运的成功率几达 60 因此如何选择一个好的商圈 对乐客友联 机能鞋店日后的经营发展 有很大的影响 壹 开店评估作业 在评估营业额的法则中 大约可以归纳出三个方向 第一是从房地 产的角度 第二是从营业面的观点 第三是从面积产能的观点 一 评估系统 开店评估操作系统 评估项目内容 1 开发选点房屋中介 随机取样 租售报导 2 初步洽谈房屋数据 业主数据 洽谈记录 3 不动产产权调查建号 门牌 楼层 面积 用途 目前店名 所有权人 地址 持分范围 他项权利 使用分区 主要结构 4 建筑改良物所有权 状 建筑改良物 登记簿 土地登 记簿 建物测量 成果图 地政 现 况建筑图面 鸟瞰图 透视图 平面图 立面图 结构图 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 3 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 评估项目内容 5 第一商圈全景照片 主要街廓 次要街廓 附属建物 6 店面识别系统规画 名称标志申请 色系考虑 促销形象 7 初步评估与计划方 针 经营轮廓 投资组合 简易规画图说 8 搜集统计资料各出版数据对该区域市场动态的报导 包括所在地的对外 交通 人口数 零售业家数 住户人口 银行数 车辆数 主要商业行为 平均消费额 气候 报纸发行量 电视及 第四台的收视率等等 其次为各协会及都市计划单位的统 计数据 9 商圈分析消费者轮廓 商圈范围 活动型态 竞争同业 10 开发现场勘查记 录 基本资料 商圈简述 营运分析 营建规画分析 游具规 画分析 粗略预算 法规检讨 招牌建议 11 损益平衡分析营业额 租金 售价 预付租金 资本化利息 年限 投资 成本 利率 租金高幅比例 开办费用 杂支 12 整体企画书商圈经营策略 13 签约前投资审核 分析适合在此地开设新点与否 14 契约签订若评估结果是正面的 且获公司同意 则进行不动产租赁 契约 房屋租赁契约 专柜契约 专柜协议书 招牌使用 契约等作业 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 4 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 二 评估方法 1 开发分析 请参考附录 1 2 一 本项分析取决于完备的市场调查与分析报告 先从中央 地方政府及主计机关等单位 取综合性统计 人口与社 会统计 金融物价统计 交通运输统计 国民所得统计 GDP 及经济环境预测等相关数据 观察潜力区域内三至 五年区域计划及动向 以商圈调查及消费者轮廓调查来 分析预估新点的营业额 二 除了以上所提到的部份外 最好能驱车以地毯式搜寻的 方式 详查进一步的小区数据 生活型态及竞争同业的 情形 因为营业额的预估 将攸关店面座位 面积 产 值的多寡 好的店面关发人员应将每次店面访谈的情形 纳入工作档案中 记录报告方式如下 1 标的物的地址及所属行政区域 2 土地建物所有权人及其连络方式 3 建物地号与各楼层面积 4 土地使用分区及建筑物用途 5 建筑物结构及承租店面之型式 6 押金 租金之概略记录 7 大略之商圈分析图及商圈内主要建物 竞争者位置 8 商圈现况及未来发展状况概述 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 5 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 三 投资计划概算 设投资的净利率至少为十六 而营业额 的净利率必须为五 的情形 投资计划概算范例 平均来说 为了确保投资回转情形 在第一年度的回转率应至 少三次 也就是说第一年开业后营业额的三分之一是固定投资的界 限 最低净利额 固定投资额 16 总营业额 5 因此 固定投资额 总营业额 3 2 例如 面积 15 坪的乐客友联机能鞋店 第一年的预估营业额为 54 万元 1 加盟权利金1 5 万元 请参考开店手册 2 收银设备1 5 万元 3 首批进货12 万元 4 最低固定投资总额54 万 3 2 16 8 万 5 装潢费用16 8 万 15 万 1 2 3 1 8 万 6 平均每坪装潢费用1 8 万 15 坪 0 12 万 坪 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 6 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 四 当然店面开发人员也应事先对既有之建物 拍摄其全景 照片 主要街廓情形 次要街廓情形 商圈内主要之附 属建物等 若能拍摄鸟瞰全景则更佳 有助于分析的精 确 五 完整的开发作业 除了经由市场调查所得到的辅助数据 外 店面开发人员最好能于主要投资路段 定期定点利 用交叉方式 进行租赁架构之访谈 登录每一季 半年 或一年的演变情形 做为不动产控制合理租金的依据 而且原承租者租金年限的得知 亦有助于在到期前与屋 主协商优先承租的机会 六 商圈逐年变 随着消费者的需求与生活型态的改变 将 呈现不同的价值 因此项目评估小组必须拥有最新的信 息 无论是报纸 杂志 电视 书籍 学校论文等相关 资料 都要不断地涉猎 以增加对市场的敏感度 尤其 是周遭大型建物商场的用途走向变化 都是在开发分析 时不可遗漏的因素 2 营业分析 一 因并无历史资料可供依循 营业人员必须根据附近同 业店面的营运状况 分析其目前的营业额 营业时间 尖峰时段 座位数目 平均客单价 顾客交易次数 桌椅使用率 对本店的竞争影响比率 衡量当地消费 水平及尖峰时的营业额等等 以得出本店营业面观点 的营业额预估 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 7 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 二 在以营业额所做的损益平分析下 必须注意店内的费用 产生项目 1 固定成本部分 管理人员薪资 差旅支出 劳务费用 公用事务费用 办公用品费用 修缮保养费用 现金 盈绌 杂项支出 预付租金 利息 律师会计师费用 税捐 保险费 管理费 2 变动成本部分 进货成本 包装成本 工作人员薪资 劳保费 医疗费 市场广宣费用 员工餐饮费用 制 服费用 营运物料支出 加盟店的权利金 当然土地 除了购买之外 租赁也是一种方式 每年租金约为地 价的五 左右 各家作法不一 但都必须考虑承租年 限的风险性 3 计算损益平衡 必须计算固定成本及变动成本 变动 成本 先求出变动成本占营业额净收入的百分比 再 以 100 扣除变动成本百分比 而得边际利益百分比 或利量率 最后以固定成本除以边际利益百分比 即得损益平衡点之营业额 换句话说 即得出业者在 该店每年或每月须要达成多少营业额 才能达到损益 衡 损益平衡点营业额 1 变动成本率 固定成本 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 8 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 3 面积产能分析 前述两项的分析与预测 大部分皆以五年左右为一个轮回 来看乐客友联机能鞋店经营的市场面 而本项的作法却是完 全以现况的硬件为背景来评估 就承租或承购的面积 按草 案规划的结果 经法规法令的检讨后 找出与前两项之间的 平衡点 按面积 进货量 回转等等 来反推所能支持的营 业额之底线 再供前项作复算的参考 本项分析为综合前两 项分析数字再详细剖析 约略可包括下列各因素 1 前五至十年的营业额及年成长率 2 一年中旺季的最尖峰状况 以每小时营业额表示之 3 预估第 1 项之损益表及利润分析 4 按产品销售百分比之销售表计算产品需求量 5 平均客单价与交易次数的分析 6 店面之最短营业时间 7 顾客于店内的最长停留时间 8 商品平均周转率 9 预估商品需求数 10 用品区 鞋区之面积分析 11 商品与陈列之面积分析 12 顾客单场 预购之百分比 12 顾客预购 加值之百分比 13 现况面积产能评估 14 营业额的二次回归分析 15 房屋价值与租赁结构反推 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 9 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 当初在初步界定活动与游具两区所占面积及产能后 硬件部 分的成本也可概略划分如下之分类 1 工程放样设计费用 2 现场拆除费用 3 室内外装修费用 4 内水管线接续费用 5 水电空调工程费用 6 结构测试补强费用 7 招牌广告牌工程费用 8 游具工程费用 9 营运设备费用 10 桌椅费用 11 原有设备勘用整修费用 12 预备周转金 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 10 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 贰 乐客友联机能鞋店商圈调查 一 何谓商圈 商圈 意指在座落的地点所能够交易的范围 规模 例如徒步 区的店可能是方圆 100 公尺 乡镇地区则可能是方圆 1000 公尺 购物不便 缺乏竞争因素 视实际状况而定 故商圈的选择 必须谨慎 且要调查清楚 方能开创自我的生存空间 一般而言 含盖面越大 表示商圈越大 但实际上 在设店的 周围一定有竞争店 业绩将会被瓜分 所以对商圈的评估 并 非一成不变 事实上是充满了变量 评估时必须面面俱到 二 商圈的重要性 由于商圈的调查攸关店面开设后的成败关键 其重要性不言可 喻 而选择商圈时所必须考虑的条件 大致上包括以下各项重 点 1 对大地区未来发展性的预测及了解 2 综合情报及数据制作的方法 3 考虑该地区的人口变量与所得变量 4 了解当地风土民情及生活模式的契合性 5 对竞争同业实力的考虑 6 预估营业额与投资成本的初步看法 以大台北东区的顶好商圈为例 加上附近崇光 统领 明耀百货带 来的大批人潮 使得这个原本即为住 商 休闲混合的区域 其房地更 被哄抬得高不可攀 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 11 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 好的商圈 当然势必得负担较高的经营成本 尤其在面临交通建设 施工阶段的过渡时期 商圈的转变不但事先必须加以密切注意 并且还 得及早寻求因应对策 商圈的决定 关系着消费客层的范围 轮廓 设 店的大小 投资成本的多寡 回收的效益及分店的数量等层面 而对后 店面经营的型态 广告的宣传 因应顾客对策等等 也互为因果 这些 都可说是连锁定位上的重点 三 商圈的类型 如以区域的大小加以分类 则有下列几种型态 一 邻近中心区 其商圈的设定大约在半径 200 500 公尺左右 亦即俗称的徒步 商圈 此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集 中地 二 地区中心型 其商圈的设定大约在半径 1 公里左右 一般称之为生活商圈 例如新店 淡水等地区 三 大地区中心型 此为地区中心更广的商圈 例如三重 中永和等 四 副都心型 通常指公交车路线集结的地方 可以转换车 而形成交通集会 地 例如士林 公馆 五 都心型 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 12 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 商圈可含盖的范围 可能是整个都市的四周 其交通流量或人 潮流量的层面 可能来自四面八方 例如 以前的西门町及现在 的东区等 四 商圈的特性 商圈的特性若依通常的习惯 常将立地环境分成下列几种 一 住宅区 住宅区内的户数基本上须达 1000 户左右 如以 1 户 4 人来计算 则人数将高达 4000 人左右 二 文教区 文教区乃附近有大 中 小学等学校 其中以私立学校较为理 想 因其大都比较有钱 消费层次比较高 当然 也不能忽视 补习班 如为补习班的集中区将更理想 三 办公区 指办公大楼林立的地区 一栋办公大楼内的员工人数可能超过 一 二千人 四 商业区 指商业行为集中的地方 由于过路客的增加 形成各商店聚集 之处 五 娱乐区 指以休闲消费为主的商圈 通常玩乐之后 需要补充体力 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 13 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 由上述不难发现 住宅区的顾客群较为稳定 而且一般性的消 费 业绩也较固定 如再加上交通主动线的配合 因为增加部 份的外来客 将使该区的业绩有上升的可能 因此都会机能的变化 加上顾客生活需求的变迁 造成立地环 境区分的困难 也因此形成了复合式的立地环境 不过重要的 是 如何在评估立地环境时 找到其商圈特性的优先级 予以 厘清 才能据以运筹帷幄经营战略 五 商圈的评估因素 商圈形成及消费水平所产生的影响因素 主要评估因素包括社 会因素 经济因素及行政因素等三项 一 社会因素 一 人口状态 这是社会因素里最重要一环 人口数量的增加 或人口的集中区 均反应出此地需求量的扩大 进而构 成该区域生活水平的提升 二 家庭组成 由于中国人的家庭组织自过去农业时代的多子 多孙型态 演变至现今的一家三口 四口的生育计划时 代 有着莫大的转变 考虑区域内家庭成员的多寡及平 均状况 有助了解家庭式行动的人数组合 三 公共设施建设 新都市的形成 旧都市的更新 都市的重 划等等 均有赖公共设施的建设及景观的改变 相对的 也提高了物价的水平 交通的便利性也导致外来人口的 流入 四 社教福利 社会福利与教育水平 也会影响该地区居民社 会文化的水平 因为学区不但影响消费的客层 也影响 亲子育乐的习惯及价格接受度 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 14 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 五 房地产质量 由于居民水平的不同及上述四项因素的影响 都将反映在该区房地产的价格上 所以乐客友联机能鞋 店投资在房地产上的风险评估 及将来外观的质感与室 内的容量 都互为影响 二 经济因素 一 收支及物价的波动 储蓄及收支增长 表示区域内国民生 产产值的增高 同时也象征着总支出的提升 乐客友联 机能鞋店在其收支分配中也相形增长 而物价波动也将 导致生活费用的提高 消费行为因此而逐渐改变 二 工资与就业 工资与就业水平较高的地区 所得较高 娱 乐行为也与中低收入区行为不同 因此可据以分析顾客 的消费倾向 三 租税负担 税赋负担的加重 一般来说 一般来说 会抑 制产业的活动 导致商圈型态的转化 投资风险递增 四 交通体系 交通体系对地区的发展及兴衰影响甚巨 新交 通建设的辟建 必然促进顾客的流动 商圈范围的扩大 地区商业性行为机率增加 价格也受其影响而提升 三 行政因素 一 土地利用 基于国家法令规章对土地利用规划管制 目前 或未来所被指定的住宅区 商业区域或工业区 都将对 商圈带来全面性的影响 自然是相当重要的 二 住宅政策 国家推动国民住宅的施行方案 虽然得以缓和 土地与住宅供给的供需矛盾 但是也影响了该区生活与 消费习惯 三 公营单位 除了民间营业的公司行号外 对于即将进驻的 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 15 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 公营机构如银行 合作社 超市等等 将直接改变大家 的消费者倾向 六 商圈调查资料的收集 1 数据收集方法 描述 搜集 分类 锁定 是商圈调查的四大步骤 举凡都市 地图 市区要览 简介 都市计划图 区内人口数 区内人口 数 产业别就业统计 租售行情 营业类别统计 土地公告现 值 车辆通行量调查 市街地的外观现况 各主要建筑物设施 的容量 政府及民间的调报告等等 都是搜寻的重点 而资料 的取得有以下三个方向 一 市政单位 例如都市计划处 住宅都市发展局 县市政府 行政院主计处 经济部商业司 交通部运输所 经建会 土地行政单位 图书馆等 二 民间单位 工商协会 专业杂志 市调公司 学校团体 法人团体等 三 直接取样 分区拍照 定点询问 竞争同业 店内参观 天候时段记录 报章近况报导等 2 常用之分析资料 一 与生活结构有关者 1 人口结构 行政院内政部 全国人口 家庭数表 2 家庭结构 卫生署人口问题研究 将来人口 家庭的预 测 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 16 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 3 所得水平 国税局 国民所得税申报核对 商额所得 者名单 4 消费水平 家计调查年报 全国消费实态调查报 告 5 购买行动 各县市工商团体的 购物调查 二 与都市结构有关者 1 地势 地图 都市计划预定图 2 交通 停靠站研究 铁路 捷运 公交车 游览车等路 线图 3 闹区的位置及四周形态 4 各县市企业商情统计 5 都市计划及再开发计划 三 与乐客友联机能鞋店有关的统计调查资料 1 地区同业动向 2 工商业种 品名别消费动向 中华征信所之各种商情调 查 3 工商业地区的竞争条件 自我统计调查 4 大型百货 超市 饭店 休闲的动向 除此之外 尚有各种通盘性考虑的统计资料约三十多种 都 不可或缺 以利选点的分析 3 适合开设乐客友联机能鞋店之地点 一 独立式 这在郊区及小城镇最多 其特色为可放置较大型 而醒目的招牌 且可设停车位和较具弹性的活动空间 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 17 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 但是必须具备独立吸引客源的能力 二 街道连栋式 此类乐客友联机能鞋店大部分位于商业区的 街道上 有可能承租或承购整栋楼房 或某一般性楼房 的一 二楼层 也可以与其它相关行业共同承租店面分 担使用 其特色为缺乏停车空间且顾客多半以骑车及徒 步方式光临 三 百货公司 譬如较具规模的开放式购物中心 其缺点是无 法设立明显的独立招牌 但可拥有较为固定的客源 例 假日的人潮也较多 因此交易次数较高 营业额也会相 对随之提升 是以百货公司为主的目的消费层为对象 四 商店街 型态上可能会与许他种商店一起营业 如乐客友 联机能鞋店 精品店 服饰品 等 店与店之间以隔 间墙加以分隔 公交车停靠较多 是上 下班及例假日 人潮尖峰聚集的地点之一 五 商业大楼 多半设立于其一楼的服务业 以吸引大楼本身 及过往行人为主 必须配合大楼外观及管理委员会规定 来规划店面 因属商业行为区域 故店面宽度深度更为 重要 六 捷运站 台湾在未来一 两年内 将陆续发展出捷运系统 及转运站的新人潮聚集场所 人潮及商圈型态将随之而 改变 但由于站内面积狭小 地点取得不易 宜谨慎选 项经营之 而捷运站旁的店面也将饱受高租金的成本负 担 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 18 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 参 商圈调查与评估作业 一 商圈范围的设定 在预估商圈所能带来的利益 必须先行预估全部产品的可行性 单价 平均交易额 交易次数 再算出店面的营业额 及在此 设店所能获取的利润多寡 以下介绍商圈的设定方法 1 商圈大部分都因为交通或地形的影响而呈现变形虫状 顾 客跨越其它的店面 闹区 美食街 所以人口稀少的地方 就是商圈的界限 接着必须就竞争店附近 闹区及美食街 的消费者 进行当面的问卷调查 将顾客的来回路径及位 置 一一画于地图上 2 接着在地图上以本店为中心 顺序画出半径如五百公尺 一千公尺 五千公尺的圆圈 决定每一圆圈的人口数并计 算平均每人的消费额 将画得的地区 顺序分为一 二 三级商圈 了解顾客主要来源的位置 作为积极推广与促 销的重点 二 商圈的形状 商圈的形状常因地理条件与交通条件等等因素而改变 现以附 图 1 来解说商圈的形状 A 的部分表示此商圈的消费者 可藉由 许多不同种类的交通工具 例如轿车 公交车等到达店里 B 的 部分表示有特别的运输工具可将顾客接来店里 因此呈现宽带 状 C 的部分表示有许多的竞争店毗邻 呈现细长带状 D 的部 份很明显地在商圈中具有河川 工厂及办公室等障碍点 E 的部 分则表示中途有铁路岔道 桥梁等将商圈分隔开来 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 19 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 附图 1 按变形虫状商圈的特征 是其范围内住宅区自然形成的情形而 言 假如是圆形发展的郊区则无法变成此一类型 不论是什么 型态的住宅区 都是依照交通条件与地域条件 去寻找较为有 利的开发地点 所以只会形成不规则的形状 而绝对不可能变 成规则的圆形 三 实际调查报告 可将其报告分类为 请参考附表 1 择地分析调查表范例 1 与生活相关者 调查一九九四 二 年间平均每户家庭经 常性收支及家庭结构 就业人口数等等 订定执行程序 2 与都市相关者 就地势位置 交通 闹区 商情 都市计划等 各方面 进行调查 3 与贩卖相关者 就地区贩卖亲子服务动向 工商业种征信及大 型商场动向 进行调查 负责找点评估 必须借重于优秀的决策小组 从大范围 法令 营运 建筑 设备 配送 人力等各专业人员的不同着眼点 来分析短 中 长期的市场潜力 这些评估的程序也有赖一套 完整标准的建立不断地修正 以符合事实与现况 而经验必须靠周而复始的努力与累积方可得 所以在店铺开发 上 并无所谓的行家可言 因为市场的变化实在太大 而且是 瞬息万变 只有尽量以较为合理之数据化检测 来取代个人英 雄主义的论点 方能觅出较成功的店址 而一旦发现分析有误 也应立即进行店面诊断 重新布设新店 或修正营运方针 才 能化危机为转机 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 20 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 附表 1 择地分析调查表范例 编号 店址 调查时间 商 圈 项 目 调查项目调查结果评 分 评价 A B C 1人口数0 5 公里 4000 人60 2人 车通行量1600 18000 人 85 3环境 地段 连结景美 木栅与台北市区内 的干道 捷运站旁 75 4附近人口情形人口奇少 但店面正增加中 80 5学校 办公室分布 学校 5 所 办公室很少 医院 1 所 75 第 1 商 圈 6小计75 7人口数 1 公里 25000 人 1 7 29000 人 74 8竞争状况百胜客 西西里 美而美 80 9 百货公司 超市 零售 店 am pm 7 Eleven 70 10 主要道路 河川辛亥路 兴隆路 86 11 住家型态 普通级家庭 81 第 2 商 圈 12 小计 78 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 21 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 商 圈 项 目 调查项目调查结果评 分 评价 A B C 13 人口数 5 公里 55000 人 1 7 13 84000 人 86 14 人口组合比例 30 45 岁之家庭 4 5 人居 多 80 15 区域类别 第 3 种住宅区 商业区 83 第 3 商 圈 16 小计 83 17 将来发展性 近来因捷运之故 大幅增加店 铺 明年后远景甚佳 82 18 综合评价 80 B 上级 填表人 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 22 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 四 范例解说 1 商圈内人口调查 这个由第一次至第三次 以区内别人口表 为基准而算出 例如以本乐客友联机能鞋店而言 第一次在 一万人以上 第二次在二万人以上 第三次在五万人以上的 话 就是相当不错的地点了 2 行人 通行车辆的调查 以本乐客友联机能鞋店来说 通行 车辆的多寡就比较重要了 而本乐客友联机能鞋店店前通行 车辆 以一天 营业时间内 通过一万辆为最低标准 3 除了到市政府及相关单位搜集数据外 也必须向市区内各阶 层人士打听 该地段是否属于人们容易聚集的地方 因为有 些地方尽管有许多通行车辆 却只有车潮而无人潮 4 详细调查学校 工厂 高速公路 河川之有无 来客的道路 被遮断或必须作大迂回绕行 始能到达的话 不算是好商圈 5 竞争同业调查 以住宅地图为准 调查店址外围 尤其是第 一商圈内的乐客友联机能鞋店内容 以不同的颜色来表示 记入其业种 业态的情形 来了解其竞争市场之导向 6 了解商圈内顾客的质 依该都市的人口统计表 调查人口构 成比 年龄别 男女别等等 若青壮年人口 30 50 岁 愈多愈 好 另外 每一户单位的人口比及产业别 就业者构成比率 之调查也很重要 比起一级产业来说 二 三级产业方面的外食频率将较高 所 以依此构成比 营业额也将大大地被操控着 如此将商圈的质 加以科学的量比 较能掌握方向 予以分析 最后 以凯迪斯 或得分予计入 再修正设计为可以立即判断的总表 就更臻完 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 23 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 善了 五 设店地点交通条件的调查技巧 1 交通接近条件调查 以交通接近条件为主的调查方法 可以下列四项为重点 一 与主要车站 两条线以上的车站或接近未来复线化铁路的 车站 之间的距离是几公尺 步行约几分钟 二 与巴士总站之间的距离 三 是否位于公车站牌附近的有利地点 四 数个车站人潮涌出的口 人潮分散的比例为何 哪个方向 流出的人最多 沿着人潮的流向是否有适当的地点 与十 字路口是否接近 一般来说 虽然走到十字路口时 人 们通行的速度会加快而无暇入门 但因为步行者经过的 人多 所以也不是完全无利可图 2 街道条件的调查 其次以街道条件为主的调查方法 可以下列八项为重点 一 有几面正对大马路 面对大马路的门约有几公尺 是哪一 个方向面临大马路 店铺用地面临道路的方位越多 越 是有利 此外 用地的外围越长 或是有多条道路通过 顾客越容易看到 当然上门的机率也就相对的提高 外 商品的搬运也比较方便 除外 由于面临道路的方向与 商品的损伤 日晒 及采光有密切的关系 所以一般人都 偏好东向 南向或东南向者 面对西方可能要考虑日照的 问题 北面则要注意采光问题 二 店面的广告牌是不是放在徒步顾客一眼就可以看到的地 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 24 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 方 开车的顾客是否也能看到 三 附近的停车场可否利用 停放收容力如何 四 道路宽度是否宽到当顾客在一侧行走时 同时可以看到 两侧商店的情况 或是 道路的宽窄能让在对街的行人 可毫无阻碍的穿越马路进店参观 但以汽车可通行的距 离为考虑 最好以六到八公尺为标准 五 行人道与车道的区别是否顾虑到行人的安全 交通阻塞时 是否会阻碍开车或徒步的顾客上门购物 街灯的位置是 否适当 六 面对道路的系统是否完备 东南西北各自的路道系统如果 完善的话 不管顾客自哪个方向来店内都很方便 是最 理想的位置 此外 为方便商品的搬运 应确定拥有货 车可通行的道路宽度 七 道路铺设状况如何 是否有修补的必要 八 根据都市计划 道路设置的预定地在哪里 是否因为新筑 道路的工程 而对通行量或顾客来店的频率有不良的影 响 对于以上这些与交通条件有关的调查事项 当我们将这些因 素加以仔细分析与评估之后 针对设店候选地点的决定 则 具有相当重要的价值 六 设店地吸引力条件的调查技巧 1 人潮流向调查 商店大多是依人潮流动的方向而设立的 因此 有关的调查事 项应以下列七项为主 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 25 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 一 候选地面对的道路 一天 平常的早上八点到晚上八点 约 有多少行人经过 二 这个数量与前次测定数量相比 有何变化 指第二次以 后 三 人潮的行动速度是否适当 一分钟约一百公尺的步行速度 四 如果街道两侧的通行量有差别的话 面对店铺的那一面 是否比较热闹 两边活络状况不一的原因何在 热闹有买 气的那一面是否能长期保持下去 五 每一段时间顾客的流量 对你所从事的业种是否有利 一 日通行量最高和最低的差距是大是小 六 那一类型的人会通行此处 从性别 年龄 职业方面来看 与所从事业种的不同阶层是否相符 七 本地顾客与利用交通工具前来的顾客的比率为何 是否有 增加的趋势 对所从事的业种是否有利 2 竞争因素的参考 接下来的两项调查 是针对候选地和商店街或竞争对手店等关 系而设计的 一 候选地应位于商业地的何处 因为脱离商店街呈孤立状态 对店铺是非常不利的商店街的中心在何处 候选地离中 心有多远 通常来说 在一条商业街中 一定有核心的 店铺存在 那里是通行量最高的集中地点 因此离中心 点愈接近 愈适合当成候选地 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 26 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 二 同业之间的竞争情况如何 相同类型乐客友联机能鞋店位 于何处 与候选地之间的距离多远 同业花最多力气促销 的商品为何 其中最畅销的商品是什么 该商品的质量与 价格如何 是竞争关系强 还是共存关系强 判断在竞争之 哪一方比较有利 有利的程度多少 都是我们要展开调查 的重点 3 用地条件的调查 另外以下三点为有关用地条件的调查事项 一 由最初的计划来看 土地的面积是否够宽 二 是否受到建筑基准法的规制和都市计划的影响 应根据可 建筑店铺的最大长度 店面广告牌对行人的吸引力程度 等作一番检讨和规划 三 地势 地质 地形的情况如何 地势是否平坦 如果有倾 斜情形 是往哪个方向倾斜 倾斜的程度如何 地基是否 稳固 土地的地形是否呈四角形 如果道路比用地高的话 顾客心理容易产生排斥入店的感觉 而如果地基较软或土 地呈不规则形状的话 可能要花费较多的建筑修整费用 七 候选地点通行量调查的重点 请参考附表 2 通行量调查表 店铺所在地的价值和往来行人通行的数量约成正比 而通行数 量的成正比可说是经营盛衰的关键 1 总通行的调查 通行量调查表可利用附表的调查表 并使用计数器作为辅助 工具 实行时的注意事项归纳出下列几项 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 27 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 1 应在平常 星期六 星期日 天气好和不好的日子重复的 多做几次 而且在开店之后也应每年定期的在同一地点 做调查 并根据增减做一番比较和检讨 2 尽可能调查出一日的总通行量 原则上 调查时间以早上 十一点开始到晚上十点为止的十二个小时为主 3 调查每一时段的总通行量 使用计数器到每一小时的数量 记入在调查表内 每次计算前应将计数器归零 4 行人行经方向的调查 如果候选地和街道相接呈 T 字型的 话 除左右两方的流量以外 应加上弯曲的四面方向 总共六个方向每一面方向都应详加调查 5 除候选地点以外 和顾客流向有关的地点也应做一番调查 根据此调查可掌握行人在行经与候选地相接之道路时的 行走路线 6 有需要的话 也应调查机车和自用车的通行量 因为通行 顾客不只光有步行的人 同时也包括骑机车和开自用车 的顾客 由于一般乐客友联机能鞋店的顾客大多为靠巴 士 公交车或徒步前来购物 所以尚不需要作此调查 但是 如果是没有步道区的商店街的话 还是应该作机 车和自用车的通行量调查 7 调查后的结果应按调查地点和流量方向配合每一段时间的 通行量制作成图表 并和其它商业地的通行量做一比较 和检讨 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 28 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 2 通行流量类型的调查 依店铺的吸引力或行人通行的目的不同 入店客比率 入店数量 通行客数量 100 可能会达到通行量的 50 以上 但也有可 能不到 5 以上 但也有可能不到 5 以商业经营来说 大多 希望以购物 饮食或娱乐为目的前来的顾客愈多愈好 因此 根据前面所作街上行人的调查资料 将通行者的目的分开后 便可掌握大概的比例 然后再靠观察的方式来探讨 确认 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 29 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 附表 2 通行量调查表 调查地点 调查年月日 星期 天候 流量方向 调查员 时间带 人员男 人 女 人 合计 人 自行车机车汽车备注 11 12 时 12 13 时 中 午 13 14 时 14 15 时 15 16 时 下 午 16 17 时 17 18 时 18 19 时 19 20 时 20 21 时 晚 上 21 22 时 合计 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 30 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 3 找出行人类型的主体 行人类型主要是学生 上班族 还是家庭主妇 当地的人利用交通 工具前来的顾客 年龄层较低的行人占多少比例 中学以下的行 人 不太可能有较高的消费行为 一般而言 女性通行数量愈 多 愈可能会赚钱 诸如此类 都是我们在展开通行量调查必 须注意的事项 八 地点分析法 请参考附表 3 乐客友联机能鞋店立地决定评估表 此个别分析的分级表 分析之后的结果可看作一个指标 在检 讨过该用地活跃性后 以经营试算面来判断是否值得开店 而 运用这种分析方法 是透过简易的方式 让我们做为地点选定 的参考依据 1 乐客友联机能鞋店地点选定分析表 此表概分成 居住者条件 交通条件 吸引条件 三大类 填表的方式是将选出的号码 从凯迪斯 DE 中选一个 将它用 圈起来 和下方的数字用 圈起 再依照加权栏中的权数得 出总分填入评点总分栏中最后再依三大类别将各小项的总分 加总计入表格下端的 居住者条件 交通条件 吸 引力条件 的格子中 再加总平均得出总平均评点 例 居住者条件 中有三项 各别得分为 4 2 1 则乘上权数 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 31 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 4 4 4 之后分别为 16 8 4 填入评点总分栏中 再加总 6 8 4 28 填入表格下端的 居住者条件 栏中 以此类推 可算 交通条件 吸引力条件 的总分 再将三项的分数加总平均即可得出结果 评点数的判断方法 方式如下 超过 48 点 非常有希望 48 点 含 以下 36 点以上 还算是有希望 36 点 含 以下 24 点以上 勉强应算合格 24 点 含 以下 有重新考虑检讨的必要 经过这种简易的 地点分析 方式 则能做为乐客友联机能鞋店地点选择 的决策参考 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 32 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 附表 3 乐客友联机能鞋店地点选定评估表 积点评点 乐客友联机能鞋店地点选定估项目 A B C D E 加权 总分 1 设店地点为中心半径 500 公尺的人口约有多少 A 一万以上 B 一万 五千 C 五千 三千 D 三千 一千 E 一千以下 5 4 3 2 14 2 设店地点为中心半径 1 公里的人口约有多少 A 一万以上 B 一万 五千 C 五千 三千 D 三千 一千 E 一千以下 5 4 3 2 14 居住 者条 件 3 设店地点为中心半径 5 公里的人口约有多少 A 一万以上 B 一万 五千 C 五千 三千 D 三千 一千 E 一千以上 5 4 3 2 14 4 设店地点到主要车站徒步的时间需要多久 A 0 分钟 B 五分以内 C 七分以内 D 十分以内 E 十分以上 5 4 3 2 11 5 设店地点到车站徒步的时间需要多久 A 0 分钟 B 五分以内 C 七分以内 D 十分以内 E 十分以上 5 4 3 2 11 6 公车站牌停靠位置是否对本店有利 A 非常有利 B 尚称有利 C 普通 D 不太有利 E 很不利 5 4 3 2 11 交 通 接 近 条 件 7 步行者通行时 对于设店地点的视线是否有利 A 非常有利 B 尚称有利 C 普通 D 不太有利 E 很不利 5 4 3 2 11 交 通 条 件 街 道 条 件 8 设店地点与街道的接触点 如三角窗 店面宽度 是否有利 A 非常有利 B 尚称有利 C 普通 D 不太有利 E 很不利 5 4 3 2 11 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 33 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 积点评点 乐客友联机能鞋店地点选定评估项目 A B C D E 加权 总分 9 店面招牌的设置 对步行者的能见视线如何 A 非常易见 B 尚称易见 C 普通 D 不太易见 E 很不易见 5 4 3 2 11 10 是否具有停车的有利条件 A 非常有利 B 尚称有利 C 普通 D 不太有利 E 很不利 5 4 3 2 11 11 在对街观察的视野效果之广度是否很有利 A 非常有利 B 尚称有利 C 普通 D 不太有利 E 很不利 5 4 3 2 11 交 通 条 件 街 道 条 件 12 车辆交通规定 人行道 路灯设施以及安全性是否良好 A 非常良好 B 尚称良好 C 普通 D 不太良好 E 很不良好 5 4 3 2 11 13 设店地点的街道整备系统是否良好 A 非常良好 B 尚称良好 C 普通 D 不太良好 E 很不良好 5 4 3 2 11 14 店铺的装潢表现是否便于处理 A 非常良好 B 尚称良好 C 普通 D 不太良好 E 很不良好 5 4 3 2 11 交 通 条 件 街 道 条 件 15 对于道路计划 是否具有利的影响 A 非常有利 B 尚称有利 C 普通 D 不太有利 E 很不利 5 4 3 2 11 16 前面道路通行量 早上十一时至晚上十时 约有多少 A 2 万以上 B 1 5 2 万 C 8 千 1 5 万 D 5 千 8 千 E 5 千 3 千 5 4 3 2 11 吸 引 力 条 件 步 行 者 条 件 17 通行量是否有增加的趋势 A 大有增加 B 尚有增加 C 普通 D 逐有减少 E 大幅减少 5 4 3 2 11 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 34 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 积点评点 乐客友联机能鞋店地点选定评估项目 A B C D E 加权 总分 18 有关人潮流动的速度是否很适当 A 非常适当 B 尚称适当 C 普通 D 不太适当 E 很不适当 5 4 3 2 11 19 通行量的方向 是否对本店有利 A 非常有利 B 尚称有利 C 普通 D 不太有利 E 很不利 5 4 3 2 11 20 时间带别的通行量 是否适合本业种 A 非常适合 B 尚称适合 C 普通 D 不太适合 E 很不适合 5 4 3 2 11 21 主要的步行者在性别 年龄 职业别构成是否对本店有 利 A 非常有利 B 尚称有利 C 普通 D 不太有利 E 很不利 5 4 3 2 11 步 行 者 条 件 22 地缘客是否比交通工具利用客来得有利 A 非常有利 B 尚称有利 C 普通 D 不太有利 E 很不利 5 4 3 2 11 23 设店地点的商业立地位置如何 A 在中心地 B 接近中心地 C 稍离中心地 D 外缘区 E 很孤立 5 4 3 2 11 24 竞争店的情况是否对本店有利 A 非常有利 B 尚称有利 C 普通 D 不太有利 E 很不利5 4 3 2 11 25 土地面积的广度是否能满足设店的要求 A 非常良好 B 尚称良好 C 普通 D 不太良好 E 很不良好 5 4 3 2 11 26 法令限制的动向是否有利 A 非常有利 B 尚称有利 C 普通 D 不太良好 E 很不利 5 4 3 2 11 吸 引 力 条 件 商 店 接 近 条 件 地 域 条 件 27 地势 地质 地形是否有利 A 非常有利 B 尚称有利 C 普通 D 不太有利 E 很不利 5 4 3 2 11 居住者条件交通条件吸引力条件平均评点 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 35 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 地点分析评点 评价 48 点以上 非常有望 36 点以上 还算有望 24 点以上 应算合格 24 点 含以下 应加以检讨 九 竞争店调查方法 请参考附表 4 乐客友联机能鞋店评估表 因为我们常用自己的标准 习惯等方面来衡量 而忽略了大多 数其定位中的顾客接受的程度 所以觉得竞争者的乐客友联机 能鞋店很糟 其生意却比自己的好 觉得自己的价格有竞争力 但却输给了竞争者 一 单店的评估调查 1 评估竞争者的第 1 个步骤 也是最重要的步骤 是先正确 区分出竞争者来 大略可分为直接竞争者与间接竞争者 1 直接竞争者也就是活动内容相似 格调相似 单价相 似的同型乐客友联机能鞋店 如汤姆龙 快乐乐园 阿拉丁乐客友联机能鞋店等 2 而间接竞争者表示系不同活动内容 不同型态或是价 格差距甚大的亲子休闲场所 所以先确定出你的直接和间接竞争者 就是最重要的 一 般乐客友联机能鞋店者甚少真正去衡量评估竞争者 其实 这件事进行起来不难 只要询问一下来你店里的客人 他 们对你商圈中同行乐客友联机能鞋店或活动场所的看法 但询问时应有技巧 不要反而提醒了你的客人以后去光顾 竞争店 最重要的是 可从来店客人中了解到他们之所以 上门惠顾的原因 和你所设定的竞争店给予消费者的印象 和优缺点 乐客友联机能鞋连锁体系管理制度规章 文件名称商圈评估作业类别连锁体系管理制度页次603 36 版 权 所 有 翻 印 必 究 刘成文编修 2 可访谈从竞争店出来的消费者 访谈的内容至少应包括受 访者的基本数据 对竞争店活动提供的满意度 对环境的 满意度 对服务的满意度 对价格的满意度 对整个娱乐 质量的满意度及他们来这家店的主要原因 3 也应当最少花一周的时间 来观察竞争店的顾客和分析其 主要营业时段 甚至进一步能和竞争店里工作人员闲聊一 下 可能收获会更多 闲聊内容应环绕员工是否好请 营 业情况 工资多寡 客人评语 一般来说 在店里工 作的员工 大多都会和客人闲聊 这会让你有意想不到的 收获 4 可以从各幼教处打听情报收集信息 5 多看多问 是调查竞争店的不二法则 开口问最坏的答案 是 不知道 但不开口问也是 不知道 所以何不开 口问 这是获得情报最直接且最有效的方式 6 评估竞争者时 很重要的是 实地去竞争者店中消费 不 仅要以一个普通消费者的立场 更要以乐客友联机能鞋店 者的身份来评估 但