楼市走势与家庭理财#########################

楼市走势与家庭理财楼市走势与家庭理财 经济分成上升增长期和下跌衰退期 上经济分成上升增长期和下跌衰退期 上 升的时候就需要有股票 有房产 有商品 升的时候就需要有股票 有房产 有商品 到经济衰退的时候应该把投资卖掉持有现到经济衰退的时候应该把投资卖掉持有现 金和债券 因为经济衰退的时候资产价值金和债券 因为经济衰退的时候资产价值 会下跌 现在中国的经济还在增长 所以会下跌 现在中国的经济还在增长 所以 应该是以进攻为主 就是需要持有房地产 应该是以进攻为主 就是需要持有房地产 股票 商品等等 经济衰退的时候就把这股票 商品等等 经济衰退的时候就把这 些卖掉变成现金 些卖掉变成现金 主持人主持人 于于 2008 1 242008 1 24 12 53 0012 53 00 发表评发表评 论 论 首先非常欢迎大家下午来到我们理财首先非常欢迎大家下午来到我们理财 博览会的现场 听施永青先生的讲座 今博览会的现场 听施永青先生的讲座 今 天下午我们要主讲一个关于楼市走势与家天下午我们要主讲一个关于楼市走势与家 庭理财的讲座 中国房地产市场变化莫测 庭理财的讲座 中国房地产市场变化莫测 楼市价格上涨得非常快 也给我们家庭理楼市价格上涨得非常快 也给我们家庭理 财带来了多方面的理想 今天非常荣幸请财带来了多方面的理想 今天非常荣幸请 到了香港中原集团董事局主席施永青先生 到了香港中原集团董事局主席施永青先生 他在他在19781978年创办了中原地产 目前中原地年创办了中原地产 目前中原地 产已经在全国有产已经在全国有800800家分行 家分行 1500015000名员工 名员工 他还办过一份报纸 目前他还担任香港法他还办过一份报纸 目前他还担任香港法 务委员会的成员 也是香港决策委员会的务委员会的成员 也是香港决策委员会的 委员 从委员 从19781978年创办中原地产开始 香港年创办中原地产开始 香港 的楼市也是起起伏伏 今天就让施先生跟的楼市也是起起伏伏 今天就让施先生跟 我们分享楼市的经验 下面以热烈的掌声我们分享楼市的经验 下面以热烈的掌声 请施先生给我们讲座 请施先生给我们讲座 施永青施永青 于于 2008 1 242008 1 24 12 53 0012 53 00 发表评发表评 论 论 理财的主要原因就是因为收入增加了 理财的主要原因就是因为收入增加了 如果一个人生产力比较低 赚来的钱吃完如果一个人生产力比较低 赚来的钱吃完 就没有了 就不需要理财 现在理财不单就没有了 就不需要理财 现在理财不单 是生产力上升的国家需要面对的问题 人是生产力上升的国家需要面对的问题 人 民要面对 企业要面对 国家要面对 现民要面对 企业要面对 国家要面对 现 在世界是一个资本积累很快 赚来的钱本在世界是一个资本积累很快 赚来的钱本 来可以去增加生产 扩充业务 但是现在来可以去增加生产 扩充业务 但是现在 赚钱的人集中在一些发达国家 集中在一赚钱的人集中在一些发达国家 集中在一 些有钱的高层管理人员 资本拥有者 资些有钱的高层管理人员 资本拥有者 资 本积累的速度很快 因为有钱人差不多什本积累的速度很快 因为有钱人差不多什 么都有了 因为从个人来说消费是有限的 么都有了 因为从个人来说消费是有限的 有钱的人钱不用的话也没法用到实体经济有钱的人钱不用的话也没法用到实体经济 里面去 股票的功能就是把有些人积累起里面去 股票的功能就是把有些人积累起 来的钱重新引导到实体经济里面去 去增来的钱重新引导到实体经济里面去 去增 加生产 使整体的社会生产力提高 加生产 使整体的社会生产力提高 施永青施永青 于于 2008 1 242008 1 24 12 52 0012 52 00 发表评发表评 论 论 比如温州人生产的打火机已经占领了比如温州人生产的打火机已经占领了 世界市场世界市场90 90 多 温州开打火机工厂的人多 温州开打火机工厂的人 赚了钱不可能再去投资生产打火机了 所赚了钱不可能再去投资生产打火机了 所 以现在整个世界都出现这个问题有了钱没以现在整个世界都出现这个问题有了钱没 法再投资 中国现在叫世界工厂 全世界法再投资 中国现在叫世界工厂 全世界 的人已经在用中国的产品 我们现在的钱的人已经在用中国的产品 我们现在的钱 没法流到实体经济里面去 这就出现了钱没法流到实体经济里面去 这就出现了钱 太多 价值反而降低 中国人赚回来的钱太多 价值反而降低 中国人赚回来的钱 都藏起来 因为我们经过苦难的岁月 第都藏起来 因为我们经过苦难的岁月 第 二次世界大战 抗日战争 解放战争 上二次世界大战 抗日战争 解放战争 上 一代的人苦了这么多年有了钱藏起来 用一代的人苦了这么多年有了钱藏起来 用 也不用 我们是全世界藏钱能力最高的 也不用 我们是全世界藏钱能力最高的 这种情况过了这种情况过了2020多年之后才慢慢发现把钱多年之后才慢慢发现把钱 藏起来只能数 这个是心理上的满足 藏起来只能数 这个是心理上的满足 施永青施永青 于于 2008 1 242008 1 24 12 52 0012 52 00 发表评发表评 论 论 现在就发觉钱不仅仅是拿来数 要拿现在就发觉钱不仅仅是拿来数 要拿 去消费 要享受 另外要找一个好的储藏去消费 要享受 另外要找一个好的储藏 的模式 通货膨胀以后这个钱就越来越少 的模式 通货膨胀以后这个钱就越来越少 1010年前在上海买房子可能买一个年前在上海买房子可能买一个120120平方平方 米的 这笔钱放在银行过了几年之后变成米的 这笔钱放在银行过了几年之后变成 只能买只能买100100平方米 再过几年买平方米 再过几年买8080平方米 平方米 再过几年买再过几年买5050平方米 再过几年买不起了 平方米 再过几年买不起了 所以还是要找一个好的储藏模式 就像香所以还是要找一个好的储藏模式 就像香 港人我们的钱是跟美元挂钩的 港人我们的钱是跟美元挂钩的 7 87 8港元港元 兑兑1 1美元 以前是香港人信心不足 挂在美元 以前是香港人信心不足 挂在 美元身边美元升我们也升 美元跌我们也美元身边美元升我们也升 美元跌我们也 跌 我们就觉得安全一点 现在的情况是跌 我们就觉得安全一点 现在的情况是 美国的经济比香港的经济差 所以美元这美国的经济比香港的经济差 所以美元这 几年都在跌 如果还是存美元 存港元的几年都在跌 如果还是存美元 存港元的 话 钱就会越来越少了 因为给美元一起话 钱就会越来越少了 因为给美元一起 拖低了 如果是存欧元 加拿大元 澳大拖低了 如果是存欧元 加拿大元 澳大 利亚元 因为这些国家有自然资源所以货利亚元 因为这些国家有自然资源所以货 币的价值就在上升 用什么方法储藏你的币的价值就在上升 用什么方法储藏你的 财富 影响未来的消费能力 影响未来的财富 影响未来的消费能力 影响未来的 投资能力 所以现在要研究怎么样去储藏投资能力 所以现在要研究怎么样去储藏 自己的财富 否则财富蒸发起来比你赚钱自己的财富 否则财富蒸发起来比你赚钱 的速度还要快 现在放在银行香港才的速度还要快 现在放在银行香港才2 2 的的 利息 利息 但是通货膨胀是但是通货膨胀是6 6 越存这个钱就越 越存这个钱就越 不值钱 所以钱就从银行系统投到房地产不值钱 所以钱就从银行系统投到房地产 市场 股票市场 但是中国还没有完全开市场 股票市场 但是中国还没有完全开 放 中国现在有外汇管制 就是人民币不放 中国现在有外汇管制 就是人民币不 可以随便兑换其他的货币 不可以汇到国可以随便兑换其他的货币 不可以汇到国 外去 就变成有一个堤坝把资金都拦起来外去 就变成有一个堤坝把资金都拦起来 不允许出去 这样的结果就没有选择只能不允许出去 这样的结果就没有选择只能 够去买够去买 A A 股 只能够买国内的房子 其实股 只能够买国内的房子 其实 可能外国的房子比国内的房子还要便宜得可能外国的房子比国内的房子还要便宜得 多 但是因为不可以买外国的房子 只能多 但是因为不可以买外国的房子 只能 够买国内的房子 现在深圳的房价有些地够买国内的房子 现在深圳的房价有些地 方比香港的房价还要高 有些人觉得没有方比香港的房价还要高 有些人觉得没有 理由的 因为香港的法律制度 产权的保理由的 因为香港的法律制度 产权的保 护 交易的手续都是很有保障的 很规范护 交易的手续都是很有保障的 很规范 的 在香港卖出去花了港币又可以汇到其的 在香港卖出去花了港币又可以汇到其 他地方去 所以香港的房子是吸引更多的他地方去 所以香港的房子是吸引更多的 人去投资 同样是股票 中石油的股价在人去投资 同样是股票 中石油的股价在 香港是香港是1414块多 在中国最高峰是块多 在中国最高峰是4848块 同块 同 一家公司的股票拥有同一家公司的权益 一家公司的股票拥有同一家公司的权益 但是价格相差但是价格相差3 3倍 这是不合理的 因为倍 这是不合理的 因为 只能投资在国内 不能投资在香港 这个只能投资在国内 不能投资在香港 这个 情况现在中央也看到了 调控房地产 调情况现在中央也看到了 调控房地产 调 控股市难度很大 如果让钱流到外面去那控股市难度很大 如果让钱流到外面去那 就会去选择买便宜一点的东西 更值得投就会去选择买便宜一点的东西 更值得投 资的东西 好象国内现在也有保险公司 资的东西 好象国内现在也有保险公司 社会保障基金这种财富一定要好好的储藏社会保障基金这种财富一定要好好的储藏 保护 否则的话社会保障的钱都蒸发掉了 保护 否则的话社会保障的钱都蒸发掉了 将来老了钱都没有了 所以应该让他去买将来老了钱都没有了 所以应该让他去买 有价值的资产 我们的钱拿回来美元不断有价值的资产 我们的钱拿回来美元不断 贬值我们不要把钱放到银行里 不要去买贬值我们不要把钱放到银行里 不要去买 美国的债券 没什么东西买黄金也好 买美国的债券 没什么东西买黄金也好 买 石油也好 买一些真的有用的东西回来 石油也好 买一些真的有用的东西回来 否则的话我们的钱就可能会被蒸发掉了 否则的话我们的钱就可能会被蒸发掉了 而且我们的股票升得这么高 中国人寿比而且我们的股票升得这么高 中国人寿比 美国最大的保险公司还要大 趁我们股票美国最大的保险公司还要大 趁我们股票 升值的时候去收购他们的股票 升值的时候去收购他们的股票 PEPE 高的公高的公 司就可以去收购司就可以去收购 PEPE 低的公司 低的公司 施永青施永青 于于 2008 1 242008 1 24 12 48 0012 48 00 发表评发表评 论 论 虽然中国是全球最大的工厂 但是我虽然中国是全球最大的工厂 但是我 们生产球鞋的工资只有几十块 人家是赚们生产球鞋的工资只有几十块 人家是赚 几百块 因为特点有品牌 占据了销售通几百块 因为特点有品牌 占据了销售通 道 如果用我们赚的钱去收购耐克 可口道 如果用我们赚的钱去收购耐克 可口 可乐大的品牌 将来这些品牌就属于我们可乐大的品牌 将来这些品牌就属于我们 的 所以现在来说好好的投资使我们这些的 所以现在来说好好的投资使我们这些 年生产出来的钱可以发挥很好的作用 年生产出来的钱可以发挥很好的作用 施永青施永青 于于 2008 1 242008 1 24 12 47 0012 47 00 发表评发表评 论 论 香港现在是香港现在是56 56 的家庭有房子 上海的家庭有房子 上海 因为以前单位都分配房子 上海有因为以前单位都分配房子 上海有70 70 的的 人拥有房子 在这种情况下其实房价上升人拥有房子 在这种情况下其实房价上升 就大多数人开心 压房价的话大部分人会就大多数人开心 压房价的话大部分人会 不开心 虽然有人说房价这么高我买不起不开心 虽然有人说房价这么高我买不起 了 但是新生的一代 问问他们的父母是了 但是新生的一代 问问他们的父母是 希望房价跌还是希望房价升 如果房价跌希望房价跌还是希望房价升 如果房价跌 的话大部分人的资产都蒸发掉了 香港在的话大部分人的资产都蒸发掉了 香港在 19971997年压房价 虽然成功的把房价压低了 年压房价 虽然成功的把房价压低了 压低了压低了70 70 全香港的业主都变成负资产 全香港的业主都变成负资产 欠银行的钱比房价还要高 把房子卖出去欠银行的钱比房价还要高 把房子卖出去 把房产赎回来也不够 卖房子还要贴钱才把房产赎回来也不够 卖房子还要贴钱才 能卖房子 房子本来是能卖房子 房子本来是100100万 银行借给万 银行借给 你你7070万 但是现在房价跌到万 但是现在房价跌到4040万 你要卖万 你要卖 房子还差房子还差3030万才能卖得到 辛苦的做事是万才能卖得到 辛苦的做事是 为了卖房子 而不是买房子 还要存钱贴为了卖房子 而不是买房子 还要存钱贴 银行才卖得出去 银行才卖得出去 施永青施永青 于于 2008 1 242008 1 24 12 47 0012 47 00 发表评发表评 论 论 这几年中国的工资都在上升的 工作这几年中国的工资都在上升的 工作 岗位也在增加 所以这是资金流进投资市岗位也在增加 所以这是资金流进投资市 场里面所产生的效果 但是这种效果会走场里面所产生的效果 但是这种效果会走 向另外一个极端 也就是流进去的资金越向另外一个极端 也就是流进去的资金越 来越多的时候 房价就越来越高 越来越来越多的时候 房价就越来越高 越来越 高就总会出现一个情况就是房价跟购买力高就总会出现一个情况就是房价跟购买力 脱钩 很多用不起的人买不起 这样需求脱钩 很多用不起的人买不起 这样需求 会越来越小 刚开始的时候可能还不太明会越来越小 刚开始的时候可能还不太明 显 房地产的价格在什么情况下会上升 显 房地产的价格在什么情况下会上升 在什么样的情况下会下跌 全世界房地产在什么样的情况下会下跌 全世界房地产 的价格不是不断上升的 房地产的价格合的价格不是不断上升的 房地产的价格合 理的话是会一路上升的 因为人类的科学理的话是会一路上升的 因为人类的科学 知识和生产力都在增加 所以人类生产出知识和生产力都在增加 所以人类生产出 来的财富也越来越多 所以房地产土地的来的财富也越来越多 所以房地产土地的 价值取决于人生产财富的能力 如果土地价值取决于人生产财富的能力 如果土地 上的人生产财富的能力越来越高 这个土上的人生产财富的能力越来越高 这个土 地的价值就越来越高 人的生产模式改变地的价值就越来越高 人的生产模式改变 土地的价值也将改变 以前是拿土地来种土地的价值也将改变 以前是拿土地来种 田 亩产千斤 一千斤谷子才几百块钱 田 亩产千斤 一千斤谷子才几百块钱 一年才生产几百块钱 这一亩地租出去的一年才生产几百块钱 这一亩地租出去的 价格也是很低的 在这一亩地上面开工厂价格也是很低的 在这一亩地上面开工厂 做工业一年从生产几百块变成生产几十万 做工业一年从生产几百块变成生产几十万 几百万 如果把这个土地拿来做商业服务 几百万 如果把这个土地拿来做商业服务 更厉害的是拿来做金融服务 现在的大城更厉害的是拿来做金融服务 现在的大城 市纽约 香港 伦敦都是做金融服务的 市纽约 香港 伦敦都是做金融服务的 现在香港的楼价为什么升 因为以前香港现在香港的楼价为什么升 因为以前香港 是做工业的 再之前是做渔业的 当然不是做工业的 再之前是做渔业的 当然不 值钱 现在因为做金融服务 阿里巴巴到值钱 现在因为做金融服务 阿里巴巴到 香港上市 当时来认购阿里巴巴人的资金香港上市 当时来认购阿里巴巴人的资金 有有4 4千亿 放在银行里面一个星期的利息千亿 放在银行里面一个星期的利息 也有很多 如果土地上的人生产模式改变也有很多 如果土地上的人生产模式改变 土地的价值就改变了 上海的楼价为什么土地的价值就改变了 上海的楼价为什么 升这么多 因为上海以前也是工业城市 升这么多 因为上海以前也是工业城市 现在我们是做服务业 商业 管理 设计现在我们是做服务业 商业 管理 设计 高增值的行业 那么这里土地的价格也就高增值的行业 那么这里土地的价格也就 上升了 所以在一些大城市里面工作方法上升了 所以在一些大城市里面工作方法 在演变 生产力在上升 所以整体来说土在演变 生产力在上升 所以整体来说土 地的价值都是上升的 但这个是价值的上地的价值都是上升的 但这个是价值的上 升 价格是不断波动的 但基本都是向上升 价格是不断波动的 但基本都是向上 的 的 施永青施永青 于于 2008 1 242008 1 24 12 46 0012 46 00 发表评发表评 论 论 投资房地产应该是在你的财富里面占投资房地产应该是在你的财富里面占 有一定的比重 如果财富里面没有房地产 有一定的比重 如果财富里面没有房地产 风险就很大 如果不是贷款太多变成自己风险就很大 如果不是贷款太多变成自己 的资产总体都是向上的 我个人的投资里的资产总体都是向上的 我个人的投资里 面 我现在的比例是面 我现在的比例是4 4 3 3 2 2 1 1 40 40 是是 房地产 房地产 30 30 是股票 是股票 20 20 是外币 是外币 10 10 是是 黄金 期货 一般不需要去研究什么会升 黄金 期货 一般不需要去研究什么会升 什么会跌 如果定了这个比例每三个月去什么会跌 如果定了这个比例每三个月去 重新估价 看看这个比例是不是还是这样重新估价 看看这个比例是不是还是这样 的 如果股票升了 从的 如果股票升了 从30 30 变成变成35 35 了 那了 那 就把就把5 5 拿出来卖掉分配到其他的地方使它拿出来卖掉分配到其他的地方使它 变成原来的比例 外国大的基金都是用这变成原来的比例 外国大的基金都是用这 种管理方法的 升多了就卖掉 补一些没种管理方法的 升多了就卖掉 补一些没 有升的地方 经常保持这个比例就可以了 有升的地方 经常保持这个比例就可以了 经济分成上升增长期和下跌衰退期 经济分成上升增长期和下跌衰退期 上升的时候就需要有股票 有房产 有商上升的时候就需要有股票 有房产 有商 品 到经济衰退的时候应该把投资卖掉持品 到经济衰退的时候应该把投资卖掉持 有现金和债券 因为经济衰退的时候资产有现金和债券 因为经济衰退的时候资产 价值会下跌 现在中国的经济还在增长 价值会下跌 现在中国的经济还在增长 所以应该是以进攻为主 就是需要持有房所以应该是以进攻为主 就是需要持有房 地产 股票 商品等等 经济衰退的时候地产 股票 商品等等 经济衰退的时候 就把这些卖掉变成现金 所以房地产应该就把这些卖掉变成现金 所以房地产应该 在你的理财里面有一个比较高的比例 因在你的理财里面有一个比较高的比例 因 为它是最稳定的 房地产一个可以自己住 为它是最稳定的 房地产一个可以自己住 是一个实体 股票是一个证券 印出来的 是一个实体 股票是一个证券 印出来的 有些人说买股票长期持有一定赚钱 这个有些人说买股票长期持有一定赚钱 这个 是假的 长期持有股票的结果 香港人叫是假的 长期持有股票的结果 香港人叫 股票变墙纸 所有的公司都有倒闭的一天 股票变墙纸 所有的公司都有倒闭的一天 人有寿命 公司也有寿命 法律上公司是人有寿命 公司也有寿命 法律上公司是 可以永远生存的 一些公司应用的模式可可以永远生存的 一些公司应用的模式可 能也因为管理班子的改变而落后 美国的能也因为管理班子的改变而落后 美国的 道琼斯指数道琼斯指数100100周年的时候就找到周年的时候就找到100100年前年前 参加道琼斯指数的成分股来敲钟 最后只参加道琼斯指数的成分股来敲钟 最后只 找到一家 就是找到一家 就是 GEGE 通用电气 通用电气 施永青施永青 于于 2008 1 242008 1 24 12 45 0012 45 00 发表评发表评 论 论 但是房地产不会变废纸的 随着城市但是房地产不会变废纸的 随着城市 发展越来越快 房地产也会越来越好 香发展越来越快 房地产也会越来越好 香 港有很多人退休就是港有很多人退休就是 房地产收租 如果房地产收租 如果 把钱放在银行 比如把钱放在银行 比如3030年前你有年前你有1010万块钱万块钱 放在银行拿利息吃也吃不完了 但是如果放在银行拿利息吃也吃不完了 但是如果 现在还是把现在还是把1010万块放在银行里面吃利息的万块放在银行里面吃利息的 话肯定是不行的 如果拿这话肯定是不行的 如果拿这1010万块钱在万块钱在 19781978年买一个房子 现在租出去还可以生年买一个房子 现在租出去还可以生 活的 房子就是跟通货膨胀一起上升 跟活的 房子就是跟通货膨胀一起上升 跟 经济增长一起上升 也就是搭顺风车 经济增长一起上升 也就是搭顺风车 施永青施永青 于于 2008 1 242008 1 24 12 44 0012 44 00 发表评发表评 论 论 另外除了房子的租金一定跟经济增长 另外除了房子的租金一定跟经济增长 通货膨胀挂钩之外 租客是自己去找的 通货膨胀挂钩之外 租客是自己去找的 租金也是自己去收的比较有保障 买股票租金也是自己去收的比较有保障 买股票 的话是不是一定派息不一定的 香港有些的话是不是一定派息不一定的 香港有些 股票 公司赚钱 但是股票也不派息 所股票 公司赚钱 但是股票也不派息 所 以买股票控制的能力比较小 收利息不一以买股票控制的能力比较小 收利息不一 定收得到 有些公司每年赚钱每年不派息 定收得到 有些公司每年赚钱每年不派息 一个小股东去投票反对也没有用 所以房一个小股东去投票反对也没有用 所以房 子自己控制的能力比较强 另外投资房地子自己控制的能力比较强 另外投资房地 产的好处就是一般情况下银行愿意贷款 产的好处就是一般情况下银行愿意贷款 股票很多银行贷不多 好的股票在香港蓝股票很多银行贷不多 好的股票在香港蓝 筹股才贷款筹股才贷款50 50 小的股票可能 小的股票可能 20 20 30 30 施永青施永青 于于 2008 1 242008 1 24 12 43 0012 43 00 发表评发表评 论 论 拿拿10 10 的现金出来向银行贷的现金出来向银行贷70 70 再去 再去 买保险 可以贷买保险 可以贷20 20 也就是可以贷 也就是可以贷90 90 变成你拿变成你拿10 10 的钱就可以买的钱就可以买100 100 的房地产 的房地产 如果房地产的价格升了如果房地产的价格升了10 10 的话 也就是的话 也就是 赚了一倍 所以房地产的财务杠杆的作用赚了一倍 所以房地产的财务杠杆的作用 比较大 另外投资房地产的好处就是房地比较大 另外投资房地产的好处就是房地 产这个商品是周期性很强的产品 也就是产这个商品是周期性很强的产品 也就是 供应不够 短时间里面满足不了的 有些供应不够 短时间里面满足不了的 有些 产品供应不够的话很快就可以满足的 房产品供应不够的话很快就可以满足的 房 子不够的话就不行了 就像改革开放之后子不够的话就不行了 就像改革开放之后 上海的旧房子要给外商 人家不喜欢 新上海的旧房子要给外商 人家不喜欢 新 的房子还没有那么快建起来 所以租金就的房子还没有那么快建起来 所以租金就 升了 要拆迁 还要再建 这三五年之后升了 要拆迁 还要再建 这三五年之后 价钱就拼命升了 一定要慢慢的建 所以价钱就拼命升了 一定要慢慢的建 所以 房子的市场周期很明显 只要房地产赚钱房子的市场周期很明显 只要房地产赚钱 一赚就赚几倍 房地产赚钱比在股票赚钱一赚就赚几倍 房地产赚钱比在股票赚钱 的人要多 房地产的缺点也就是它的优点 的人要多 房地产的缺点也就是它的优点 房地产的缺点就是买卖不容易 买卖不容房地产的缺点就是买卖不容易 买卖不容 易但是对普通投资人来说反而变成优点 易但是对普通投资人来说反而变成优点 因为人的行为都不太理性的 经不住利益因为人的行为都不太理性的 经不住利益 的引诱又不会承认错误 所以在投资的时的引诱又不会承认错误 所以在投资的时 候经常做错决定 听了一个消息恐惧起来候经常做错决定 听了一个消息恐惧起来 没想清楚就卖掉了 听人家赚了钱 还没没想清楚就卖掉了 听人家赚了钱 还没 有考虑清楚就去买了 所以经常做决定的有考虑清楚就去买了 所以经常做决定的 结果就是做错决定的机会就越多 买房子结果就是做错决定的机会就越多 买房子 就没有那么容易了 就没有那么容易了 施永青施永青 于于 2008 1 242008 1 24 12 42 0012 42 00 发表评发表评 论 论 不利因素和有利因素在脑子里面斗争不利因素和有利因素在脑子里面斗争 了几次之后越来越清晰 买股票就不一样了几次之后越来越清晰 买股票就不一样 了 看了一个报纸 听了周围的人说几句了 看了一个报纸 听了周围的人说几句 话就做决定了 所以做决定多就容易做错 话就做决定了 所以做决定多就容易做错 0505年看到中国的股票要升不要买来卖去 年看到中国的股票要升不要买来卖去 肯定比你现在赚得多 买股票不是讲智慧肯定比你现在赚得多 买股票不是讲智慧 而是对人性弱点的控制 英国人说投资叫而是对人性弱点的控制 英国人说投资叫 止损并让利润增加 但是普通人是把利润止损并让利润增加 但是普通人是把利润 斩掉让亏损扩大 比如你买了斩掉让亏损扩大 比如你买了5 5只股票 只股票 其中其中3 3只上升 只上升 2 2只下跌 一般人会把其中只下跌 一般人会把其中 3 3只赚钱的卖掉 只赚钱的卖掉 3 3只卖掉的股票升上去就只卖掉的股票升上去就 不买了 然后就换另外不买了 然后就换另外3 3只股票 亏损的只股票 亏损的2 2 只藏起来等到赚钱为止 又去买只藏起来等到赚钱为止 又去买3 3只股票 只股票 3 3只股票有只股票有2 2只赚钱 只赚钱 1 1只亏损 把只亏损 把2 2只赚钱只赚钱 的卖掉 再去换 换到最后的卖掉 再去换 换到最后5 5只都不好了 只都不好了 就全藏起来等它上升 过了几个月一看差就全藏起来等它上升 过了几个月一看差 不多已经不值多少钱了 心灰意冷就卖掉不多已经不值多少钱了 心灰意冷就卖掉 算了 不亏损的都卖掉了 好股票卖掉 算了 不亏损的都卖掉了 好股票卖掉 亏损的都藏起来 最后都是亏损的 亏损的都藏起来 最后都是亏损的 施永青施永青 于于 2008 1 242008 1 24 12 42 0012 42 00 发表评发表评 论 论 另外股市上升的时候看见人家赚钱另外股市上升的时候看见人家赚钱 去买一点 赚了之后再去买一点 一路加去买一点 赚了之后再去买一点 一路加 到最高峰跌下来的时候就是你买股票最多到最高峰跌下来的时候就是你买股票最多 的时候 就全都亏了 所以买股票眼光不的时候 就全都亏了 所以买股票眼光不 是最重要的 最重要是要有一个心理承受是最重要的 最重要是要有一个心理承受 能力 普通人在股票市场是不容易赚钱的 能力 普通人在股票市场是不容易赚钱的 美国一个大学教授教 人家买股票很简单美国一个大学教授教 人家买股票很简单 的 一定可以赚钱的 既然大部分人都亏的 一定可以赚钱的 既然大部分人都亏 损的 一个周期之后很多人都亏损了 既损的 一个周期之后很多人都亏损了 既 然大部分人都亏损了 要买股票的话只要然大部分人都亏损了 要买股票的话只要 盯住旁边的这个人 他买进你就卖出 他盯住旁边的这个人 他买进你就卖出 他 卖出你就买进 但是大部分都做不到的 卖出你就买进 但是大部分都做不到的 他卖出的时候你也很想卖出的 因为你跟他卖出的时候你也很想卖出的 因为你跟 他都是一路货色 虽然是很简单的做法但他都是一路货色 虽然是很简单的做法但 是都是做不到 所以买股票的人一定是反是都是做不到 所以买股票的人一定是反 潮流的 怎么可能人人都赚钱 人人都赚潮流的 怎么可能人人都赚钱 人人都赚 钱等于没赚钱 人家赚钱的时候你赚得比钱等于没赚钱 人家赚钱的时候你赚得比 人家多 或者人家亏钱的时候你比人家亏人家多 或者人家亏钱的时候你比人家亏 得少 这才是真赚钱 我自己的经验在大得少 这才是真赚钱 我自己的经验在大 家赚钱的时候我是赚得比人家少的 但是家赚钱的时候我是赚得比人家少的 但是 大家亏损的时候我也比人家亏得少 所以大家亏损的时候我也比人家亏得少 所以 整体来说几个回合之后我比人家赚得多 整体来说几个回合之后我比人家赚得多 我是我是19781978年开办中原的 当时我们公司两年开办中原的 当时我们公司两 个人 每人才出了个人 每人才出了50005000块钱 今年我们估块钱 今年我们估 计收到的佣金有计收到的佣金有5050到到6060亿 利润也有亿 利润也有7 7个个 亿左右 除了我们生意做得好之外 我们亿左右 除了我们生意做得好之外 我们 理财的能力强也是一个因素 理财的能力强也是一个因素 施永青施永青 于于 2008 1 242008 1 24 12 41 0012 41 00 发表评发表评 论 论 真的要投资的话 对经济 管理 行真的要投资的话 对经济 管理 行 业都要做分析 不仅要做基本分析 还要业都要做分析 不仅要做基本分析 还要 做技术分析 不做功课的话凭什么比人家做技术分析 不做功课的话凭什么比人家 赚得多 所以股票是不容易赚钱的 房子赚得多 所以股票是不容易赚钱的 房子 因为要自己住 所以就强行投资 买来买因为要自己住 所以就强行投资 买来买 去不容易 所以持有的时间比较长 做决去不容易 所以持有的时间比较长 做决 定的时候考虑的比较清楚 房地产的周期定的时候考虑的比较清楚 房地产的周期 跟经济周期有共通的地方可以分成四个阶跟经济周期有共通的地方可以分成四个阶 段 第一个阶段叫复苏期 第二个阶段叫段 第一个阶段叫复苏期 第二个阶段叫 高涨期 第三个阶段叫危机期 第四个阶高涨期 第三个阶段叫危机期 第四个阶 段叫箫条期 在箫条期之后大家都不想买段叫箫条期 在箫条期之后大家都不想买 房子 房子跟其他的商品不同 它是一个房子 房子跟其他的商品不同 它是一个 投资性的商品 投资性的商品跟消耗性的投资性的商品 投资性的商品跟消耗性的 产品表现不一样 消耗性的商品价钱掉下产品表现不一样 消耗性的商品价钱掉下 来需求会增加 比如现在电视机价钱便宜来需求会增加 比如现在电视机价钱便宜 了很多人都去买一个 如果吃鲍鱼的价钱了很多人都去买一个 如果吃鲍鱼的价钱 便宜了 没吃过的都去尝一尝 房地产是便宜了 没吃过的都去尝一尝 房地产是 一个投资性的商品 价钱掉下来反而没有一个投资性的商品 价钱掉下来反而没有 人敢买 因为价钱掉下来的时候去买 再人敢买 因为价钱掉下来的时候去买 再 掉就亏损了 因为用了之后房子还是在的 掉就亏损了 因为用了之后房子还是在的 所以箫条的时候价钱掉下来还是没有人想所以箫条的时候价钱掉下来还是没有人想 买 没有投资者买 这个时候什么人买 买 没有投资者买 这个时候什么人买 箫条期一般把买楼的时间压后 这个时候箫条期一般把买楼的时间压后 这个时候 真正有刚性需求自住型的人才会买 另外真正有刚性需求自住型的人才会买 另外 在箫条期开发商也不建房子 因为以前建在箫条期开发商也不建房子 因为以前建 出来的还卖不出去 所以就不建了 也不出来的还卖不出去 所以就不建了 也不 去投资新的土地 在这种情况下开发商的去投资新的土地 在这种情况下开发商的 楼盘慢慢消耗了 供应的单位少了 能够楼盘慢慢消耗了 供应的单位少了 能够 便宜的卖出去剩下的都是价钱比较高的 便宜的卖出去剩下的都是价钱比较高的 有人卖出去了 便宜的卖掉价钱就上来了 有人卖出去了 便宜的卖掉价钱就上来了 所以复苏期一般来说是用家带动的 而且所以复苏期一般来说是用家带动的 而且 一定是买现房 不是买期房 空置率下降一定是买现房 不是买期房 空置率下降 现房的价钱开始上升 期房还是卖不动 现房的价钱开始上升 期房还是卖不动 这是复苏期的特色 当复苏期时间长了 这是复苏期的特色 当复苏期时间长了 价钱上升的消息传出去了 这个时候投资价钱上升的消息传出去了 这个时候投资 者也来了 资金流到价格上升的地方去 者也来了 资金流到价格上升的地方去 这个时候市场的力量有买家又有投资者 这个时候市场的力量有买家又有投资者 又有炒家 三股力量一起流到房地产市场又有炒家 三股力量一起流到房地产市场 的时候 这个时候房价就升得快了 期房的时候 这个时候房价就升得快了 期房 又升 现房又升 这个时候就进入了高涨又升 现房又升 这个时候就进入了高涨 期 高涨期的特色就是现房 期房 买家 期 高涨期的特色就是现房 期房 买家 投资者 炒家一起出动 但是升到一定的投资者 炒家一起出动 但是升到一定的 水平房子的价格已经跟买家的购买力脱节水平房子的价格已经跟买家的购买力脱节 了 炒家喜欢炒期房 开发商的新楼下一了 炒家喜欢炒期房 开发商的新楼下一 点定金 明年才竣工的就可以用点定金 明年才竣工的就可以用10 10 20 20 的定金看一年的升幅 但是买家是受到经的定金看一年的升幅 但是买家是受到经 济发展水平 工资水平所制约的 这个时济发展水平 工资水平所制约的 这个时 候现房推不动了 期房还可以上升 租金候现房推不动了 期房还可以上升 租金 租不动了 价格还在上升 这个时候就到租不动了 价格还在上升 这个时候就到 了危机期 危机期的时候就是要看炒家的了危机期 危机期的时候就是要看炒家的 资金多不多 如果资金多的话 危机期可资金多不多 如果资金多的话 危机期可 以持续很长的一段时间 这时候如果有一以持续很长的一段时间 这时候如果有一 个坏消息出来房价就会下跌 可能是政府个坏消息出来房价就会下跌 可能是政府 的宏观政策 利息的改变 政治的事件 的宏观政策 利息的改变 政治的事件 就好象香港几次危机爆发 就好象香港几次危机爆发 8282年的时候中年的时候中 英谈判出现危机 英谈判出现危机 9797年金融风暴也出现危年金融风暴也出现危 机 这个时候最重要的原因就是投资者的机 这个时候最重要的原因就是投资者的 钱都用完了 身边的人现金少 房子多 钱都用完了 身边的人现金少 房子多 一个人买了四 五套房子 大家都抛 没一个人买了四 五套房子 大家都抛 没 人买的起就暴跌 人买的起就暴跌 施永青施永青 于于 2008 1 242008 1 24 12 41 0012 41 00 发表评发表评 论 论 人人都买房子 不卖出来市场的供应人人都买房子 不卖出来市场的供应 就少了 价钱就上升 当所有人钱都变成就少了 价钱就上升 当所有人钱都变成 房子了 大家有房子没有钱 下一次你要房子了 大家有房子没有钱 下一次你要 卖房子卖给谁 这个时候投资者要卖房子 卖房子卖给谁 这个时候投资者要卖房子 价钱越跌银行越不愿意贷款 就像美国的价钱越跌银行越不愿意贷款 就像美国的 次按出问题了 银行都不贷款 房子的价次按出问题了 银行都不贷款 房子的价 钱就跌了 越跌大家就越不愿意买 所以钱就跌了 越跌大家就越不愿意买 所以 每一个周期都有它的特色 复苏期是现房每一个周期都有它的特色 复苏期是现房 升 买家带动 高涨期是炒家 买家 投升 买家带动 高涨期是炒家 买家 投 资者同时进入市场 什么样的房子都升 资者同时进入市场 什么样的房子都升 到了危机期是期房上升 现房不上升 箫到了危机期是期房上升 现房不上升 箫 条期期房 现房都下跌 这就是一个周期 条期期房 现房都下跌 这就是一个周期 香港的市场化程度比内地的程度要高 内香港的市场化程度比内地的程度要高 内 地现在是逐步的市场化 也用这个模式 地现在是逐步的市场化 也用这个模式 但是程度不同 香港是一个城市 中国是但是程度不同 香港是一个城市 中国是 一个国家 这个楼不单是卖给本地的人 一个国家 这个楼不单是卖给本地的人 所以看上海的房子不仅要看上海人买不买所以看上海的房子不仅要看上海人买不买 得起 我们还有外来的人 销售对象是很得起 我们还有外来的人 销售对象是很 广泛的 上海的房子可能卖给湖南人 卖广泛的 上海的房子可能卖给湖南人 卖 给四川人 上海是全国城市化最好的地方 给四川人 上海是全国城市化最好的地方 生产力最高的地方 中国赚了钱的人要投生产力最高的地方 中国赚了钱的人要投 资房地产 首先会考虑上海 除了反应上资房地产 首先会考虑上海 除了反应上 海人的购买力 还要反应全中国投资商的海人的购买力 还要反应全中国投资商的 偏好 所以上海核心地区的房价不能够单偏好 所以上海核心地区的房价不能够单 跟上海人自己的负担能力挂钩 核心地区跟上海人自己的负担能力挂钩 核心地区 有很多外来人来买 不考虑这个问题会做有很多外来人来买 不考虑这个问题会做 错决定 就像英国伦敦的房子升得很厉害 错决定 就像英国伦敦的房子升得很厉害 伦敦人本来觉得没有理由的 这么高的房伦敦人本来觉得没有理由的 这么高的房 价伦敦人都住不起的 伦敦核心地区的房价伦敦人都住不起的 伦敦核心地区的房 子卖给阿拉伯的王子 卖给俄罗斯的大款 子卖给阿拉伯的王子 卖给俄罗斯的大款 现在中国人也去投资了 这批伦敦人把房现在中国人也去投资了 这批伦敦人把房 子卖给人家搬到郊外去了 每天坐一个多子卖给人家搬到郊外去了 每天坐一个多 小时的火车回伦敦上班 伦敦的房子卖给小时的火车回伦敦上班 伦敦的房子卖给 全世界的人了 人家赚钱比你快人家就买全世界的人了 人家赚钱比你快人家就买 你的房子 你就永远买不到了 所以上海你的房子 你就永远买不到了 所以上海 核心地区的房子如果现在买到不要轻易卖核心地区的房子如果现在买到不要轻易卖 出去 不单是反应你旁边人的购买力 还出去 不单是反应你旁边人的购买力 还 要反应全中国富起来这批人的选择 如果要反应全中国富起来这批人的选择 如果 以后全世界的人都来的话 上海的房价还以后全世界的人都来的话 上海的房价还 会再升 会再升 施永青施永青 于于 2008 1 242008 1 24 12 40 0012 40 00 发表评发表评 论 论 但是现在中央政府不希望房价升得这但是现在中央政府不希望房价升得这 么快 所以在国外也有一些地方赚了钱就么快 所以在国外也有一些地方赚了钱就 会收增值税 在投资刚开始的时候因为资会收增值税 在投资刚开始的时候因为资 金不足为了吸引人家来投资 不征收增值金不足为了吸引人家来投资 不征收增值 税 物业税 地方政府一定想把房地产搞税 物业税 地方政府一定想把房地产搞 好 因为可以通过地皮收钱 经济活跃 好 因为可以通过地皮收钱 经济活跃 现在社会资金已经多了 政府现在对房地现在社会资金已经多了 政府现在对房地 产进行调控 经济发展比较平衡之后 西 产进行调控 经济发展比较平衡之后 西 北部地区慢慢好起来将来上海的房子还会北部地区慢慢好起来将来上海的房子还会 再升 要量力而为 再升 要量力而为 0505年之前已经升得不年之前已经升得不 少了 少了 0505年停了一下 今年年停了一下 今年6 6月份上海的月份上海的 房价又上升 半年不到房价又上升 半年不到1010月份又开始慢了 月份又开始慢了 因为政府又推出了政策 现在的情况应该因为政府又推出了政策 现在的情况应该 是调整自己的投资 如果每个月的收入不是调整自己的投资 如果每个月的收入不 够供房子的话是很危险的 够供房子的话是很危险的 问 明年可能要推出物业税 我个人认问 明年可能要推出物业税 我个人认 为是对房地产是一个很大的利空 您是怎为是对房地产是一个很大的利空 您是怎 样看的 样看的 施永青 这里的物业税和香港施永青 这里的物业税和香港 概念上不一样 香港的物业税是买了房子概念上不一样 香港的物业税是买了房子 收租 租金要收税 另外香港还有一个叫收租 租金要收税 另外香港还有一个叫 地税 就是持有房子的税 批租给你的土地税 就是持有房子的税 批租给你的土 地每年要收租金 这个地租就是持有房子地每年要收租金 这个地租就是持有房子 的税 现在是租金的的税 现在是租金的3 3 加起来是 加起来是8 5 8 5 左左 右 另外香港还有利得税 就是卖出赚的右 另外香港还有利得税 就是卖出赚的 钱纯利要交税 税收是钱纯利要交税 税收是15 15 但是内地法 但是内地法 律上有这种税 实际上没有实行 将来可律上有这种税 实际上没有实行 将来可 能会实行 但是我觉得赚了钱收一点税也能会实行 但是我觉得赚了钱收一点税也 是合理的 是合理的 问 现在很多地产公司都已问 现在很多地产公司都已 经上市了 市盈率比较高 所以资产急剧经上市了 市盈率比较高 所以资产急剧 的膨胀 很多房地产公司拿了这么多钱就的膨胀 很多房地产公司拿了这么多钱就 去买地 所以就出现了很多的地王 像这去买地 所以就出现了很多的地王 像这 些地王拿地的价格可能比周边现房的价格些地王拿地的价格可能比周边现房的价格 还要高 拿了地的价格都这么高 造成房还要高 拿了地的价格都这么高 造成房 子再卖的时候是不是意味着房价会更加高 子再卖的时候是不是意味着房价会更加高 施永青 因为上市的原因 有了很多的施永青 因为上市的原因 有了很多的 钱 对他们有好处也会有坏处 因为钱多钱 对他们有好处也会有坏处 因为钱多 了不去投就没法向小股东交代 怎么样让了不去投就没法向小股东交代 怎么样让 利润增长 所以就要去投资 在这种情况利润增长 所以就要去投资 在这种情况 下很容易做错决定 钱少的人做决定是比下很容易做错决定 钱少的人做决定是比 较谨慎的 一下子多了这么多的钱是不用较谨慎的 一下子多了这么多的钱是不用 自己拿出来的 因为上市拿了很多的资金 自己拿出来的 因为上市拿了很多的资金 所以就去买土地 买错的机会很大 因为所以就去买土地 买错的机会很大 因为 大家都在抢 很多公司自己的班底还不成大家都在抢 很多公司自己的班底还不成 熟 管理水平和人才都跟不上 大家同一熟 管理水平和人才都跟不上 大家同一 时间有钱就去抢 刚才说的地王 天价很时间有钱就去抢 刚才说的地王 天价很 可能是他们自己估计错误 因为价格跟成可能是他们自己估计错误 因为价格跟成 本没有关系的 如果投错的话只有把价格本没有关系的 如果投错的话只有把价格 降下来才能卖得出去 以为拿高价的面粉降下来才能卖得出去 以为拿高价的面粉 做出来的面包一定可以卖高一点价钱吗 做出来的面包一定可以卖高一点价钱吗 不一定的 有时候很廉价的面