仙林大学城商业及影响因素分析-A组

仙林大学城商业及影响因素分析仙林大学城商业及影响因素分析 研讨课研讨课 A 组组 摘要 摘要 仙林大学城是一块远离南京主城区占地 23 9 平方公里的新市区 经过 10 年的 发展 目前有 13 所大学 十二万莘莘学子 五万常住居民 仙林大学城的发展 问题成为近期比较热门的话题 而商业的发展对于仙林大学城的发展有重要的 影响 研究该地区的商业发展有很大意义 我们小组通过实地调查 问卷研究 等方法获取第一手的资料并对调研结果进行量化分析 分别得到了有关城市交 通对商业的影响 消费人群研究 仙林地区商业分布三个方面的结论 并针对 所得结论提出了改善性意见 关键字 关键字 仙林大学城 商业 交通状况 消费人群 商业结构 一 研究背景一 研究背景 南京仙林大学城 位于南京大城东 定位于南京三个新城之一 该地区是21 世纪 江苏省发展高等教育产业的重点地区 主打高档社区和科研机构错落分布 仙林大 学城借鉴国外高尚人文社区的规划 以高起点 以绿色人文为主题的高发展为目标 因此 仙林大学城商业的发展也成了研究热点 我组同学针对改问题进行了研究型 分析 在研究方法上 我们以定性分析 描述性分析为主 在个别方面 我们通过现场问 卷调查和室内统计 定量的表现了商业及其影响因素的相关性 二 研究目的与意义二 研究目的与意义 对仙林大学城地区的交通线 学校 住宅区 大型商场等的分析与综合 探究仙林大 学城的商业的发展情况以及某些影响因素 从而从宏观上更好的评价与分析仙林大学城商 业的发展 为以后更好的发展规划提供理论和事实基础 三 前人研究成果三 前人研究成果 1 某研究生的论文 南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析 中指出 南京市仙林 大学城中心商业区应是以高校经济为核心 以休闲商业为模式 倾力打造集购物 休闲 文化 娱乐 餐饮等功能为一体的多业种组合 具有现代化时尚潮流的商业步行街 近期 以大学生为主要目标消费者 经营档次定位不高 以满足学生生活消费需要为宗旨 逐步以 周边居民中消费能力较高的消费者为目标 主要集中中 高档餐饮 以及美容等业态 开 发建设时间略迟于学生消费区域 2 东南大学建筑设计研究院副院长高崧在 特定区域环境下的城市中心区 南京仙林大 学城中心地块城市设计 指出 大学城的建设必须以文化特色为标志 体现网络城市的概 念 在布局结构上采用 发展走廊 组团软核网络 的模式 各组团以生态主题公园为 软核心 通过轨道交通 衔接成 软核网络 3 在 仙林新市区板块划分 中 仙鹤片区 大学集中区 主要发展高等院校和配套发展 居住 商业 医疗机构等公共设施 白象片区 科技产业园 科技产业园占地 20 万平方 公里 以 产 学 研 一体化为特色 集中发展高新技术 实现科技成果的转化 园区 除预留的国际知名理工科大学用地和部分居住用地外 主要用来吸引以 IT IC 和生物医药 等为主的高新技术密集型企业的进驻 力争形成南京市重要的高新技术产业园 麒麟片区 国际会展交流区 国际会展交流区临近沪宁高速公路 交通极为便利 为南京举办大 型的国际会展活动留下了足够的空间 青龙片区 高尚住宅区 高尚住宅区山水环抱 环境优美 规划为大型高品位居住社区的建设用地 建筑形态以单栋和联排别墅为主 着 力营造舒适宜人和出行工作 游憩方便的风情小镇特色 四 研究方法 四 研究方法 1 资料文献法 通过上网查相关资料以及到图书馆翻阅有关书籍 了解到前人在此话题上 的研究成果及研究的途径 同时也找到了该话题的背景资料 2 问卷调查法 设计了一份问卷 对大学生的消费情况进行了调查 从而了解到大学生对 仙林消费市场的影响 3 数据统计分析法 发放了 200 份调查问卷 根据问卷的回答 统计各个选项的人数 画 出统计直方图和饼状图 用数学的方法直观而又有力的为我们的研究提供了数据基础 4 实地调查法 对仙林的某些地区 如大成名店 金鹰购物街 亚东新城区等进行了实地 走访 对这些地方进行了初步观察和定位分析 为我们的研究提供了基础 5 图形结合法 通过网上找到的仙林地区的学校分布图 住宅区分布图 商业区分布图以 及地铁 2 号线的分布图 用 MapInfo 绘制出了仙林大学城的学校 居住 商业以及地铁 2 号线的分布图 同时以这张图为基础 结合图形对有关内容进行研究 五 研究内容 五 研究内容 一 一 交通对仙林大学城商业的影响 交通对仙林大学城商业的影响 1 回顾过去交通对仙林大学城商业区兴起的制约 回顾过去交通对仙林大学城商业区兴起的制约 前些年 处于兴建初期的仙林大学城 交通条件极为不便 导致商业区前些年 处于兴建初期的仙林大学城 交通条件极为不便 导致商业区 迟迟未出现 迟迟未出现 仙林新市区作为南京市三大副城之一 距离南京主城较远 且中间隔由玄武湖 紫金山 等 早期与主城联系很不方便 由于处于开发初期 各项基础设施还不完善 且新市区居 民和多数大学尚未入驻 仅有极少数公交线路通车 区内部及对外交通都比较落后 受交 通条件及市场因素的影响 这时的仙林大学城并未形成具有一定规模的商业区 仅有的商 业点除了一家苏果超市外 基本上都是较早进驻的少数大学内部的教育超市分店 并且分 布较为零散 2 分析现在交通条件对仙林大学城商业区的影响 分析现在交通条件对仙林大学城商业区的影响 随着近期仙林新市区开发进程的加快 仙林大学城各项基础设施逐步完善 交通条件 得到了极大提高 目前沿文苑路一线已初步形成三大商业区 区内交通便利区内交通便利 随着更多大学的入驻以及区内居民小区的兴建 仙林大学城的交通需求日益增长 顺 应这一需求 更多的交通线路逐渐开辟通车 例如 2007 年底同时通车的九乡河至长途东站 的 165 路公交和元化路至亚东新城区的区内环线 166 路公交 2009 年九月开通的南京首条 快速公交线 D 1 路等 都显著改善了区内的交通条件 与此同时 为数众多的仙林大学生 及居民群体产生的巨大商业需求 为商业区的形成提供了坚实的市场保障 正是在这一背 景下 仙林大学城的商业区如雨后春笋般兴起 作为区内目前开发最成熟地区的文苑路一线 由于经过的公交线路众多 以及附近集 中了南京师范大学 南京财经大学 南京邮电大学 南京师范大学附属中学 咏梅山庄等 一批学校和居民小区 从而凭借得天独厚的优势初步建成了亚东商业广场 亚东地铁商业 街 爱尚街区 仙林金鹰天地 大成名店等三大商业区 经过三大商业区的部分公交线经过三大商业区的部分公交线 公交线路运营时间发车间隔时 间 路况经过的学校及住宅区 D1 路往元化路方向 06 40 21 00 往 宁工新寓方向 10 分钟好南京大学 南京中医药 大学等等 对外交通便利对外交通便利 考虑到仙林地区目前工农业目前尚不发达 本身商品生产能力不强 难以提供较 多的消费品 该区商业的发展只能从区外获得商品货源 而仙林新市区 BRT 快速公交 等 对外交通的发展则显著改善了该地区的物流运输条件 从而在仙林大学城商业区的兴起中 发挥了重要作用 仙林大道素有江苏市政道路第一路之称 宽大 140 米 横贯大学城东西 是仙林新市 区的主干道 近期仙林大道二期工程全线恢复通车 不仅显著改善了区内交通条件 更使 仙林地区的对外通行能力增加了一倍以上 而玄武大道快度化改造中 专门为快速公交划 出了通行专用车道 快速公交的计算通行速度为 60 公里 小时 这两条快读公交通道的开 通 毫无疑问会加强仙林新市区与南京市其他地区尤其是主城的商品流通 此外 仙林地区南望通往上海 苏州 无锡 常州的沪宁高速公路 北靠 302 国道 西邻南京绕城高速公路 而沟通联系全市已经建成通车或在建 拟建的 12 条高速公路以及 过境的 4 条国道 数条省道的交通主脉 南京绕越公路 属于长春至深圳国家高速公路 更是从仙林中部穿过 直达长江四桥 目前 仙林地区的高速公路 国道 省道市线干道 05 40 20 00 97 路往南京车站方 向 5 45 22 15 往仙林灵山方 向 6 30 23 00 高峰 3 分钟 低峰 6 分钟 好南京中医药大学 南京 财经大学 南京邮电大 学等 108 路往新港开发区 方向 7 10 19 30 往仙林 灵山方向 6 30 18 50 高峰 40 分钟 低峰 60 分钟 较差南京师范大学 亚东花 园城等 146 路往迈皋桥方向 6 50 21 00 往 仙林灵山方向 6 00 20 00 高峰 5 分钟 低峰 10 分钟 较好南京师范大学附属实验 中学 雁鸣山庄等 310 路往九乡河西路 方向 6 00 21 00 往孝陵 卫方向 6 00 20 10 高峰 5 分钟 低峰 5 15 分钟 一般信息学院 紫金学院 南工院等 70 路往丹凤街方向 05 30 21 20 往 亚东新城区方 向 06 10 22 00 5 10 分钟 不拥挤亚东花园城 雁鸣山庄 森林公安学院等等 107 路往高力家具港 方向 06 00 19 45 往九乡 河西路方向 06 45 20 30 高峰 10 分钟 低峰 15 分钟 一般信息学院 紫金学院 南工院等 已呈网状 这给仙林大学城商业区的兴起与发展提供了重要的外部保障 前存在目的问题及建议前存在目的问题及建议 但我们也应看到 目前仙林大学城内已形成的三大商业区都集中于文苑路附近 彼此 之间间隔不远但未凝聚成一个大的商业区 这导致了诸多问题的日益凸显 这种现状的形成固然有其特定的历史原因 如早期入驻仙林的大学及居民区大都集中 在文苑路附近 而仙林早期为数不多的公交线也基本都经过文苑路 如此布置商业区也是 考虑到当时的交通条件及市场区位 但随着仙林新市区的进一步建设 更多的学校和居民 小区进驻仙林地区其他区域 早期隐藏的矛盾也随之逐渐凸现 一方面 这三大商业区因 服务区域相互重叠 造成彼此间市场竞争激烈 无法凝聚为一个具有较强号召力的商业区 从而扩大整体影响力 另一方面 这给离该地区相对较远的消费者购物消费带来了很大的 不方便 从而对其吸引力下降 一旦有新的商业区兴起 这部分消费者势必会转向距离其 比较近的商业区 从而导致这些商业区现有顾客的大量流失 此外 这种商业区布局本身 也加剧了文苑路的交通负荷 鉴于此 我们有理由认为 商业区的规划应具有前瞻性 充分预测到将来的区位因素 的变化 而不能仅仅关注近期的收益状况 使决策的目光失于短浅 当然 仙林金鹰天地 定位于高端商业 很好的拉开了与其他商业区的消费档次差距 从而最大限度地避开了来 自同类的市场竞争 也不失为一种明智之举 虽然目前其营业状况还比较冷淡 但随着更 多消费能力较高的市民的迁入 它的经营前景应该是比较乐观的 此外 从消费者角度来 看 商业区的布局应该能够很好地辐射到整个大学城 从而更好地服务全城的大学生与居 民 3 预测交通区位变化背景下仙林大学城商业区布局的未来发展趋势 预测交通区位变化背景下仙林大学城商业区布局的未来发展趋势 近期内 前不久地铁二号线的全线开通 给目前的商业区布局带来空前的冲击势必日 益凸显 从长远来看 随着仙林地区全面开发的推进 商业区布局也将会在交通及市场区 位条件的影响下 出现比较大的格局调整 预测一 现有商业区有兴有衰预测一 现有商业区有兴有衰 随着地铁的开通 以及现有商业区布局的弊端进一步显现 靠近地铁的商业区将会拥 有更大的发展空间 而离地铁相对较远的商业区前景则不被看好 当然 凭着临近学校靠 近市场 以及价格具有比较优势 这些商业区很可能依然会占有一席之地 但其在整个大 学城中地位的下降在所难免 这种影响并非毫无事实根据 事实上 随着地铁的开通 靠 近学则路地铁站的学衡路商铺如亚东地铁商业街 康桥圣菲和爱尚街区人气迅速提升 而 仙林近 50 的已售社区商铺都在闲置 比如杉湖西路赛世香樟园 新城尚东区的社区商业 基本处于空置状态 预测二 新的商业区异地突起预测二 新的商业区异地突起 地铁在一个城市中往往起着交通大动脉的作用 地铁二号线东延段更是沿仙林大道这 一仙林地区主干道而建 一方面 仙林大学城内更多公交线路与地铁对接 比如区内首发 的 50 路 70 路 166 路 177 路公交的首发站都调至中心区站 这样 经过仙林大学城的 现有 16 条公交线 除 165 路 107 路需短距离步行外 每条都可直接到达地铁站进行换乘 地铁公交线在空间上逐渐呈 非 字型 另一方面 大学城地铁沿线 5 个站点旁规划建设 了 5 大停车场 最西端的学衡路场站和最东端的经天路场站已建成投入使用 中心区场站 羊山公园场站和南京大学场站也已开工建设 预计 7 月底之前全部完工 加之二号线的 35 列计划配车逐步到齐 至今年底 高峰行车间隔将缩短至 5 分 47 秒 而至明年 8 月份 高 峰行车间隔仅为 4 分 26 秒 平峰行车间隔为 7 分钟 低谷行车间隔为 10 分钟 这样 地 铁二号线的地区交通动脉线作用日益显现 势必将带动起沿线更多商业区甚至一个商业带 的出现 单单从近期看 在学则路与仙鹤门站之间 仙林大道与仙隐南路路口处仙龙湾商 业区即将建起 而南大仙林校区站地铁商铺也已基本全部成功招租 预测三 远期内区域中心形成中心商务区并向周围辐射预测三 远期内区域中心形成中心商务区并向周围辐射 根据南京总体规划 仙林新市区作为南京市 一城三区 之一 占地 80 平方公里 远景 规划人口按 60 万预留 是以发展教育和高新技术产业为主的新市区 由 4 个片区 2 个组 团 构成 四个片区为 大学集中区 仙鹤片区 科技产业园 白象片区 国际会展交流 区 麒麟片区 高尚住宅区 青龙片区 2 个组团为 玄武软件园和马群科技园 这样 一个庞大的新市区 势必会形成一个中心商务区 而根据南京市未来的地铁线路规划 多 条地铁线经过仙林新市区 并有多 处交汇点 地铁与公交线路的网状化显然为中心商务区的形成提供了重要保障 随着新市 区建设进程加快 远期内将很有可能大学城与其他三大片区连接地带的地铁交汇处附近形 成一个规模较大 能够辐射整个新市区的中心商务区 并沿地铁等交通干线向周围辐射 形成多个商业带 二 二 仙林大学城消费群体分析 仙林大学城消费群体分析 为了对目标消费者 中心商业区的前景进行研究 仙林大学城管委会于 2004 年 3 月委托上 海宝名国际集团分别在南京 上海两个城市进行问卷调研 访问地点 南京 夫子庙 新街口 山西路 湖南路 珠江路等商业中心及仙林大学城 上海 松江老城区 新城区 访问时间 南京 2004 年 3 月 6 一 8 日 上海 2004 年 3 月 7 日 访问样本数 南京 1630 份 其中有效问卷 1600 份 上海 410 份 其中有效问卷 400 份 访问对象 南京 商业中心休闲购物的南京市民及仙林大学城的教师 学生 上海 松江老城区 居民及新城区的学生 1 1 消费人群分类 通过对这次调查的分析我们发现 仙林大学城内主要的消费人群有以下三大类 1 仙林大学城学生 仙林大学城由南京大学 南京中医药大学 南京工业职业技术学校 南京邮电大学 南京 财经大学 森林公安学校 南京师范大学 应天学院等一系列高校以及仙林中学 南师大 附属学校等中学组成的 见图 如此大规模的学生群体为仙林大学城带来了无限生机 同 时也带来了无限商机 年轻的学生们往往追求新奇刺激现代化的生活方式 喜欢尝试各种 各样的新鲜事物 学生们在生活 文化 体育 休闲等方面均有一定的消费需求 大学城学生是大学城中心商业的主要消费群体 所以要想建设好大学城内的商业区必须充分 考虑学生的消费需求 消费方式 消费能力等一系列问题 为此我们进行了有关大学生消 费的问卷调查 问卷见附件 希望通过对这些问卷的分析 可以对大学生的消费需求 消 费方式 消费能力有更深刻的了解 2 仙林大学城教职员 仙林大学城高校林立 有学生地方就一定少不了另一个群体 那就是教职员们 虽然他们 的数量不像学生那么多 但也是相当可观的 再加上仙林大学城交通 生活等各项配套设 施的完善 例如地铁的开通 公交线路及公交班次的增加等 以及和市区相比较低的房价 将吸引越来越多的高校教职员在此居住 从而成为仙林新区内主要的居住群体 而且更重要的是高校教职员的待遇普遍比较好 因此他们具有一定的消费能力 与学生们 相比 其消费层次更高 3 仙林新市区居民 虽然学生是个庞大的消费群体 但是对于商业的发展来说这个群体存在一个问题 那就是 不够稳定 更具体地说就是学生的消费量会受到寒暑假的严重影响 这也是大学城商业发 展常常遇到的一个问题 因此 为了使大学城的商业更加稳定的发展 还要依靠仙林新市 区的居民们 仙林新市区规划居民人口达 18 万 再加上他们离市中心商业区较远的原因 在将来他们将 是一个庞大的消费群体 2 针对大学生消费现状的调查研究 调查问卷 见附录 发出 200 张 回收 196 张 分发地址 图书馆 自习教室 宿舍楼 对于在校大学生消费现状的调查问卷可以看出 1 多数消费者都会选择一些距离较近的商场 此外消费者也会选择一些商场密集的商业区 9 2 大学生消费观念的具体体现是理性和感性消费互相影响 10 3 主要消费类型 4 结论 大学生作为一个特殊的社会群体 其消费的行为 特点和方式对大学城内商业分布及商业 结构有很大影响 具有重要研究价值 1 仙林在校大学生的消费类型 1 基本生活消费 中国青少年研究中心调查显示 大学生每月生活费在 100 300 元的占 3 87 300 500 元的 占 44 41 在 500 700 元的占 34 17 在 700 元以上的占 9 33 而 1996 年 6 月南京调查 统计情况是 生活费用在 100 300 元的占 17 300 700 元的占 70 在 700 元以上的占 13 从我组的调查问卷中也可看出生活费用在 200 元以下的占 2 3 200 400 元占 4 5 400 600 元占 15 9 600 1000 元占 52 3 1000 元以上占 18 2 不固定占 6 87 但是 普遍上大学生消费在静态上可以划分为高 中 低三个档次 大学生基本生活消费 1000 不固定 2 学习消费 据了解 大学生除了购买基本的专业教材外 还需要购买教学参考书 英语和计算机等级 考试等书目 书店也是大学生日常生活必不可少的去处 此外教育培训 考研费用 也作 为学习消费占了很大比例 3 娱乐消费 诸如旅游 去 KTV 看电影等娱乐消费也相当可观 2 仙林在校大学生的购买力 调查样本中仙林在校大学生有 44 9 来自城镇的有 38 8 来自农村的有 16 3 据调查研究可知 生活费主要用途仅限于伙食的同学约占四成 而大部分同学会将生活费 用于购物 学习书籍 娱乐及其他活动 如电脑 手机 MP3 旅游 教育培训 考研费 用 买衣服 买鞋子等大项支出 可以看出学生的消费能力并不弱 所以 大学生消费的 市场潜力很大 并相当值得挖掘 3 大学生消费观念 需求及方式对周边商圈店家造成的影响 1 大学生消费倾向多元化造成周边的多元化经济 21 世纪是物质生活和精神生活更加丰富的时代 当代大学生已不再满足于宿舍 教室 图 书馆 学校食堂四点一线的单调生活 校外餐饮 娱乐 手机 高端 IT 产品都成为了大学 生消费的热点 例如 对于校外的餐饮消费造成商业区内众多餐饮店的出现 随着在校时 间增长 在校大学生对高校食堂菜色的新鲜度明显下降 于是便会以社团聚餐 生日聚会 等各种方式到校外的餐饮店消费 各种口味 菜色的餐饮店应运而生 刺激了消费 也体 现了大学生趋于高质量生活 根据调查问卷统计在校大学生日常主要消费项目柱状图 在校大学生日常主要消费项目 0 50 100 150 200 项目 人数 选择人数1814573703412 伙食交通购物学习娱乐其他 2 大学生消费观念 大学生消费观念的具体体现是理性和感性消费互相影响 根据调查结果可知 在校大学生消费理念 能省则省 毫不在乎肆意挥霍 事先做好消费计划再 花钱 看实际情况 其他 但也存在问题 第一 消费的盲目性 大学生离开父母 独自生活 拥有支配各种费用的 权利 很容易造成不合理消费 第二 消费上赶潮流 为了张扬个性 但同时出现了片面 追求物质享受的现象 把钱花在吃喝玩乐上 但在另一方面 这种消费观也为周边店铺带 来了商机 3 各因素对于周边商业网点的影响 多数消费者都会选择一些距离较近的商场 此外消费者也会选择一些商场密集的商业区 大学生选择消费商点的原因及其比例 距离最近且交通最方便 提供服务最多的 人流较少的 价格相对较低的 4 选择现下流行的网购方式是否会对仙林商店带来影响 网购以它便宜价格 方便的交易模式 成为为一种风行在大学生及上班族之间的购物方式 而网购是否会对周边的商圈造成重大影响呢 根据调查研究可知 大部分人并不会将网购列为不去周边大型商业聚集点的重要原因 0 20 40 60 80 100 120 140 大学生选择不去附近商圈店铺的原因 系列14498121255324 交通不便时间不够嫌麻烦 对仙林商业点提供 的服务不满意 学校内部的商业足 够满足需求 网购途径更加方便 显然 选择网购时 商家的信誉不能百分百保证 同时 由于网购引起的纠纷也将耗费消 费者的时间与金钱 而一些特殊或贵重商品也最好在大型商业点购买 所以 目前为止 我们不能说明 网购会对仙林大学城周边的商圈造成重大影响 4 对大学生消费现状的几点建议 大学生消费不仅是关系到自己 也是关系到整个社会的问题 1 对大学生而言 应当树立合理的消费观 2 学校应加强对学生消费观念的培养 3 社会要积极开拓大学生消费市场 大学城周边商业网点需要从产品种类 价格 服务 多方面满足不同经济条件的大学生 提供良好 公正的市场环境 三 三 仙林大学城商业地域分布及内部结构 仙林大学城商业地域分布及内部结构 目前仙林大学城有3大商业中心 1是大成名店 大成名店属于商铺出售 外请物业 管理 没有商业凝聚力 没有品牌效应 在那里的商铺都是单打独斗 而且基础设施 不够 管理跟不上 所以2楼以上是商铺无法生存 2是金鹰百货 金鹰百货在2010 底完工 但针对高端消费群 3是学衡路以华润苏果为中心的商业圈 以地铁 公交枢 纽中心 华润苏果 爱尚休闲广场 麦当劳 肯德基等品牌的入住 形成大量的人气 1 大成名店大成名店 从上面的表格中可以看出 大成名店的各店铺比较分散 店铺种类也比较多 零售业占了较多的比例 服 务业其次 然后是餐饮业 该地域的卖的东西种类较多 价钱也比较便宜 还 有很多休闲娱乐场所如 网吧 KTV等 吸引了很多大学生的消费购物 但是大成名店的购物环境较差 商场的基础设施也很差 各个商铺之间的联系 不大 商铺的管理很混乱 所以大成名店需要进一步完善商场基础设施建设 合理规划各个商铺的布局 2 金鹰天地金鹰天地 仙林金鹰天地位于南京城东仙林新市区核心 打造了仙林中央商务区的核心地 标 北临仙林主干道文苑路 南临地铁2号线仙林大学城终点站 周边分别于南 师大 南财经等高校接邻 囊括购物中心 商务休闲 星级影院 餐饮会馆 公共设施等城市多功能业态 全方位满足消费者的一站式购物 休闲 娱乐 美食 商务等需求 金鹰天地的业态形式丰富 以主力时尚百货 高档超市 大型零售店群 中西 餐饮 大型娱乐店群构成主力业态 辅以小规模精品零售店及日常生活服务等 设施 据仙林管委会工作人员介绍 仙林金鹰是南京本年度最为引人瞩目的城 市综合体项目之一 建成后将成为仙林新市区核心商业综合体 辐射区域涵盖 周边80平方公里范围 坐拥60万高端消费群体 必将成为汇集游玩 购物 美 食 休闲 娱乐等诸多元素为一体的区域型商业中心 据实地考察可知 金鹰天地除了有一大型购物商场外 还有很多餐饮店 包 括 粤鸿和 东北炖 江南美食 京都涮涮锅 土大力 奶酪时光 棒约翰 KFC 两岸咖啡 春娇与志明 还有一家电影院 金鹰天地的商场卖的东西普遍较贵 针对的是高消费人群 学生基本承受不起 众多的餐饮店价钱从高到低分了很多层次 从类型上分有江南的 东北的 广 东的 还有日式的 韩式的 西式的 这些满足了不同消费水平的人和不同地 域的学生的要求 最特别的是那家电影院 这极大地满足了学生和居民看电影 的要求 丰富了他们的业余生活 金鹰天地涵盖了多方面的内容 但现存最大的问题就是它的商场以及一些餐厅 是针对高消费人群的 这对广大学生来说会消费不起 所以会一定程度上的影 响消费和发展 3 亚东新城区亚东新城区 亚东新城区处在地铁 公交的枢纽中心 形成了以华润苏果为中心的商业圈 其中包括 华润苏果 爱尚街区 麦当劳以及其他零散店铺等 由于该地区交 通便利 还拥有众多商铺 所以吸引了很多的大学生 亚东新城区的华润苏果方便了学生和居民的生活用品的购买 爱尚街区初众多 商铺外 还有很多的小吃店 由于此处价钱较低 满足了学生的要求 所以吸 引了大量的学生 也有了大量的人气 亚东新城区面临的问题是 在金鹰天地正式开张后 如何进一步发张亚东新城 区 使之成为真正的仙林的中心区 六 参考文献