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定位策划社区商业碧云国际社区商业功能策划 碧云国际社区商业功能策划报告碧云国际社区商业功能策划报告上海财经大学国际工商管理学院课题组xx年12月22日上海财经大学国际工商管理学院课题组xx年12月22日本课题的目的为结合金桥出口加工区的总体发展目标，在处理好国际社区与一般居住区关系的前提下，为碧云国际社区商业的功能提供可行的规划和行动指导方案。 本规划方案的规划期为5年，即xx年至xx年。 第一部分国际社区商业的内涵与一般规律为了使本项目的研究具备完整的理论基础，项目研究小组首先对国际社区和国际社区商业的内涵、一般发展规律和国内外现状作了二手资料研究，研究结果归纳如下 一、国际社区与国际社区商业（一）国际社区的内涵与特征1.社区的含义 一、国际社区与国际社区商业（一）国际社区的内涵与特征1.社区的含义社区是指由于人们社会活动和经济活动的相关性而形成的长期集聚在一定区域内、有一定规模的人口共同体。 一个社区的存在要有许多基本的构成要素，比如，社区要有一定数量的人口，他们是构成社区的主体；社区要有一定范围的地域，是为社区里的人们提供活动的场所；社区还需要有一套相对完备的服务设施，以满足社区内人群的物质生活和精神生活需要，为此，社区要有商业、服务业、文化、教育等设施，这些服务设施的数量和质量，是衡量一个社区发展水平的重要标志。 优良社区具有极强的生命力，对居民来说能产生共同的认同感、安全感、亲情感和归属感，成为他们生活和事业的乐土。 组成社区的要素一般包括人、区域、环境、经济和文化等。 本课题研究的“社区商业”是涉及其中环境、经济和文化三大要素。 2.国际社区的内涵与特征国际社区是对在城市社区建设的进程中，一部分符合一定条件的高端社区的称呼。 它是以城市居住区为基础，以开放型城区为依托，具备现代化的城市型态，集中齐全的公共服务设施，融合亲和的区域文化，安全便利的人居环境，国内外人士远近悦来的知名社区。 国际社区有两层含义，一是表明传统的城市居住区由满足人类低层次的居住等方面的需求向满足人类高层次社会生活、娱乐、实现自我的需要发展，二是表明传统的城市居住区由满足本地居民的居住和生活为主，向接纳境内外各种人士，特别是国际人士方向转变。 尽管目前我国对于国际社区的标准没有严格、统一的标准，但根据一些学者的研究，国际社区一般来说应该符合以下的一些硬件和软件条件1第一，国际社区的居民中应该有大量比例的国际人士。 由于居民是构成国际社区的主体，一个社区要享有国际社区的称号，首先在居住人口的构成上，应该有较大比例的国际人士，一般认为30是一个底线，也就是说一个社区要成为国际社区，其国际人士的比重应占到社区内全部居民比重的30以上。 第二，国际社区内的规划建设、物业管理、社区治理、配套设施和环境指标应该和国际接轨，优于普通社区。 第二，国际社区内的规划建设、物业管理、社区治理、配套设施和环境指标应该和国际接轨，优于普通社区。 从居住水平指标来看，国际社区的人均居住面积、户均车位数等指标都要高于普通社区。 根据上海市对未来国际社区的建设规划，国际社区的户均车位数应达到1.2辆/户，而普通的社区只要求达到0.6辆/户。 从环境评价指标看，国际社区绿化覆盖面积、人均公共绿地面积、居住区公园面积等指标都要远高于普通社区。 根据上海市的规划，国际社区的绿化覆盖率应超过45，而普通社区只要求超过30；国际社区的人均拥有公共绿地的面积要超过3.2m2,而普通社区只要求超过1.5m2。 国际社区的公共设施的配套水平应优于普通社区。 国际社区的教育设施、医疗卫生设施、文化体育设施、商业服务设施、行政管理设施等方面的配套水平都应与普通社区有显著差异。 从配套的面积角度看，对教育设施来说，国际社区每千人所拥有的学校面积要达到1001500m2，而普通的社区只需要达到6001200m2；从医院面积看，国际社区的医院面积需要达到600750m2/千人，而普通社区只需要达到160280m2/千人；从文化体育场所面积看，国际社区要求达到1500m2/千人，而普通社区只需要达到100200m2/千人；从商务服务业的面积看，国际社区需要的标准为1注主要参考浦东新区建设局课题浦东新区国际化居住社区12001600m2/千人，而普通的社区只需要达到700910m2/千人。 国际社区的公共设施的配套不仅在面积上要优于普通社区，还需要具有国际化特色，例如从教育设施来看，国际社区需要有足够的双语学校，其面积要达到400600m2/千人，而普通的社区不需要有双语学校的要求。 国际社区需要有专门针对国际人士的医院，并且要达到200400m2/千人，而普通社区没有这方面的要求。 第三，国际社区是多元文化共存、交融、发展的精神家园。 国际社区居民国籍的多样化决定了文化的多元性，这是国际社区区别于普通社区的本质特征。 当然，这种多元化的文化增加了社区规划和管理的难度，国际社区规划和管理真正有价值的经验就在于从硬件和软件两个方面同时体现对多元文化的尊重，并协调不同文化间的差异，使社区的精神生活完整而和谐。 (二)社区商业与国际社区商业1. (二)社区商业与国际社区商业1.社区商业的内涵与前景社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。 社区商业以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。 社区商业最早于20世纪50年代产生于美国。 当时由于家庭汽车的普及和郊区发达的高速公路的修建，大量的城市居民迁移到郊区的新建居民区，社区商业为了满足这些新建居民区居民的购物、服务等需求而建立起来。 60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。 一般来说，一个城市的商业被分为几个不同的层次，分别是市级中心区商业、地区级商业和社区商业等。 各个层次的商业具有不同的服务对象、不同的辐射面积和不同的功能。 对社区商业来说，从服务对象上看，主要是本社区的居民，社区内居民的数量、结构、分布、收入水平、消费习惯等因素决定着社区商业的规模、档次、商品结构等特征。 从商圈的辐射范围上看，一般认为社区商业的辐射半径在5公里的范围以内。 从国外的零售商业发展现状来看，社区商业中心日益在城市商业中占据重要的地位。 以美国为例，社区商业中心不仅不断增强对人们“一站式”购物需求的满足，还向居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。 在欧美发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的载体，约占社会商业支出总额的60%。 我国社区商业建设虽然起步较晚，但有关专家指出，未来10年内，我国社区商业消费应占全社会商业零售额的1/3。 改变目前社区沿街商业零散布局，集购物、休闲、服务等众多功能于一体的新型社区商业构架逐渐成为成熟社区的商业规划模式。 2.2.社区商业的功能从功能上看，社区商业是以满足社区居民的综合性生活消费为目的，要以它的存在而提高社区居民的生活质量。 具体来说，社区商业主要有以下一些功能第一，社区商业具有满足人们购物需求的功能。 它不仅提供各种便利品来满足人们的日常生活需要，还提供一定种类的选购品。 社区商业的购物功能一般都以大型购物店为核心店（一般占40%的商业面积），依靠大型购物店汇聚人气，充分发挥其正向外部性。 在大型购物店的外围，各种业种的专卖店和专业店与购物中心一起构成社区商业中心的骨干。 根据发达国家的发展经验，构成社区商业的零售设施主要包括以下几种类别商店种类食品类超级市场、熟食品店、面包店、干果店、农产品店、水果店、乳品店、保健食品店等服饰类女装店（女士用品、女鞋、内衣、孕妇装等店）、男装店（男鞋店、领带领结店、运动装店等）、青少年服装店、童装店、布店等家居装饰类家具、窗帘、灯具、玻璃器皿、地板和地毯、古玩、陶器、现代艺术品等电器类各种家用电器其它类别书店、办公用品店、礼品店、音像店、花店、化妆品店、箱包店、运动器材店等第二，社区商业应具有服务的功能。 银行、邮政、电信、医疗中心、洗衣、修理、洗车、摄影、旅游代理、美容美发、票务代售、保洁服务等各种服务，社区商业都可以提供。 另外，社区商业还应具有各种类型的餐饮服务，如快餐、酒吧、咖啡屋等。 第三，社区商业应具有满足社区居民娱乐需求的功能。 社区商业应汇集娱乐、文化、艺术、体育等全方位的内容。 其实现这方面功能的设施一般包括网球场、滑冰场、电影院、儿童游乐场、图书馆、健身房等，另外，定期举办的音乐、戏剧表演和艺术展览活动，也起到满足人们精神文化需求的作用。 第四，社区商业应是社会交往和公共活动的场所。 一般来说，社区商业的集中地应具有便捷的交通，舒适的环境，开阔的公共活动场所，是社区成员的重要的集散地，人们可以集聚在这里漫步、闲聊、约会，是人们现代生活中的重要场景，社区商业也能够为商务活动提供洽谈、聚会的场所。 3社区商业的模式和布局类型社区商业是一种有别于城市区域中心商业、SHOPMALL(大型购物中心)、特色步行街的商业业态，它是一种有很强的地域性、为本地区居民服务的商业模式。 在大多数情况下，社区商业的主要构成是建筑的底商，即住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑，是社区配套组成部分。 一般情况下社区商业的模式有三种特色型、辅助型、连锁型 (1)、特色型营造特色休闲、风情购物区，在购物中休闲，在休闲中购物。 主要是在社区街铺旁营造主题休闲区，以优美的环境，闲适的购物氛围聚集人群。 如万科四季花城的社区商业街便是一条别具特色的欧式商业街。 据万科地产的有关人士介绍，四季花城的商铺定位于欧式的小镇商铺，将商业街建成具有既为小区内居民提供生活方便又吸引周边消费人群、面向社会的消费娱乐双重功能的商业配套。 除了这些与小区居民生活息息相关的日常生活商业配套外，随着四季花城入住人口越来越多，人气越来越旺，还将启动四季花城食街商铺、四季花城假日艺术市场，以满足人们不同层次的需求。 另外一种就是将社区街道前建成休闲广场，一方面与社区内的环境形成一种延展，为社区居民提供一个新的休闲场所；另一方面为购物的人们提供了一个很好的氛围。 (2)、辅助型与大零售商家形成各种业态互为补充的辅助经营模式。 这种模式的好处在于借助大商家带来滚滚人气，避开他们的日用生活消费经营，以特色经营与之形成互补，共同做旺该处生意。 如梅林一村家乐福旁的社区街、蛇口沃尔玛旁的花园城社区街，都因为与品牌零售商家形成了良好的互补优势，使生意经营得相当红火。 就连街铺的租金也跟着上涨，远远高于同区的其它街铺的租金水平。 其它如深圳南山片区的社区组团，能很好地利用海雅百货、家乐福等品牌商家带来的人气，做足做好该区内的社区消费文章，成为深圳商业的一个新亮点。 (3)、连锁型经营上多以特色连锁、品牌经营为主。 这主要是针对社区内居民这一特定群体的消费特征而采取的经营策略。 一方面社区居民消费比较注重产品的质量，讲究档次。 因而对品牌产品比较信赖，具有较强的品牌忠诚度，他们的品牌消费力很强；另一方面，品牌厂家为了加强竞争力，也力图通过建立密集的连锁店网点与固定区域内的消费者建立稳固的联系，稳定市场占有率。 从另一个角度看，品牌店经营也提升了该区的商业档次。 但是一般认为这种连锁型品牌店模式的社区要紧邻中高档市级商业中心或大型交通集散中心，以保证有足够的客流使商家盈利。 在布局上，社区商业的布局有三种基本类型散点型、沿街型和组团型。 (1)散点型散点型社区商业是指在社区内分散布局的一些街坊型零售设施，这种类型的商业设施规模较小，主要经营便利品，以近邻的居民为服务对象，是与社区成员生活最贴近的社区商业形态。 (2)沿街型沿街型社区商业是集中型商业，以整个社区内的人口为服务对象。 这种布局下，沿着社区内的某一主要街道布局的许多商业设施共同形成条状的商业形态。 (3)组团型组团型社区商业也是集中型商业，以整个社区内的人口为服务对象。 这种布局下，社区商业集中在社区内的某一区域内，形成许多零售设施积聚而成的块状商业形态，一般以大卖场或社区购物中心为核心。 组团型社区商业是国外社区商业的主要形态，在我国是最近几年才随着房产经营的前期规划水平提高而逐步发展的。 4国际社区商业的内涵与特征国际社区商业是以国际社区内的居民为主要服务对象的社区商业。 国际社区商业相对一般的社区商业有其自己的一些特征，主要体现在第一，国际社区商业的本质是社区商业。 国际社区商业从本质上是一个社区商业，这就规定了国际社区商业的功能、服务对象、辐射范围等特征，这是对国际社区商业性质上的限定，也是对国际社区商业认识的前提。 第二，国际社区商业的人均商业设施面积多于一般的社区商业。 从上海目前比较有代表性的古北国际社区的情况看，其一期社区人均商饮服务面积达到1530m2/千人，而普通的社区商业的人均商饮服务面积的理想标准也只要求达到700910m2/千人。 第三，国际社区商业的目标顾客定位主要是国际人士。 这样的定位首先要求国际社区商业的各种服务等设施应是在市场处于最高端的；其次，这样的市场定位要求国际社区商业在服务设施构成上，首先要有适应国际人士要求的商业、服务、交流等诸多便利条件；再次，这样的市场定位要求国际社区商业的氛围既要有中国本土的城市风格，也要有一些西方文明和文化的特征。 第四，国际社区商业要满足多元文化的精神需要。 一方面，在配套设施（包括公共福利设施和配套商业设施）上要尽可能考虑不同文化的活动需要（例如，教堂的设置）；另一方面，社区在规划和管理上应该创造更多的社交空间，促进国际社区居民的交往和互动，形成良好的多元文化交融的睦邻关系网。 对于精神需要的满足是国际社区使居民有长久居住的意愿，形成归属感的关键。 二、上海代表性国际社区与国际社区商业在上海城市社区建设和国际化发展的进程中，出现了一些高端的国际社区，碧云国际社区是其中较有代表性的，另外还有古北国际社区、联洋花木国际社区、滨江国际社区等，这些国际社区及其社区商业的现状和未来的规划，对碧云国际社区以及社区商业的发展来说，既有协同与借鉴意义，也有竞争作用，因此了解这些代表性国际社区的发展现状及规划前景，是对碧云国际社区商业规划的重要基础。 (一)上海代表性国际社区的发展现状与进一步发展的规划1古北国际社区 (一)上海代表性国际社区的发展现状与进一步发展的规划1古北国际社区古北国际社区是位居浦西的比较成型的国际社区，它是在1990年初，以巴黎花园、里昂花园、罗马花园、明珠大楼等以新古典主义为特征的高档住宅楼盘在古北的落成为基础的。 经过十多年的发展，古北国际社区目前入住的外籍人士已经超过2000户，其中多为台湾、日本、新加坡等亚洲国家和地区的人士。 古北一期占地52.3公顷，总建筑面积约70多万平方米，新古北国际社区（古北二期）工程已于xx年正式启动，规划占地面积57.7公顷，建筑面积103万平方米，公共绿地近8.5公顷，住宅形态以高端住宅为主，古北国际社区的目标是打造上海市规模最大的国际社区。 1995年基本建成后，古北新区即被评为“九十年代上海十大新景观”之一。 很快，这里成为了众多境外人士的首选居住地。 在政策上，当时上海尚有内销房和外销房之分，古北则以面向外籍人士的外销房为主；经济上，由于受到1997年经济危机的影响，古北的房价一路滑落到1200美元平方米，有的甚至跌破1000美元，在当时相当实惠；交通方面，古北临近虹桥机场，生活、工作非常便捷。 在这些因素的共同作用下，一个高档的富人区俨然有了雏形。 2.联洋国际社区联洋-花木国际化居住社区地处浦东中心地区，与花木文化行政区、世纪公园等构成了浦东的中央生活区。 联洋-花木国际化居住社区细分为联洋社区、世纪公园、世纪公园以东地块和世纪公园以南地块。 区内拥有地铁二号线，周边有上海科技馆、东方艺术中心等文化配套设施。 规划中的联洋-花木国际化居住社区在环世纪公园的周边地区，社区总占地面积约5.3平方公里，总建筑面积400万平方米，规划居住人口近7万。 主要楼盘有浦东世纪花园、香梅花园、水清木华、金色维也纳等。 联洋-花木国际化居住社区进一步发展的目标是继续以环抱世纪公园为主题，充分利用世纪公园以及现有的环境规划优势，让绿色生态进一步与生活融为一体，建设成为以生态、自然为特色的国际化社区。 联洋社区“邻里中心”商业配套已经全面投放使用，根据生活在联洋的理念，联洋不仅有居住的功能，还有生活、交流的功能。 所以，联洋的邻里中心区别于传统社区规划的零星分散，将大小40多个公建配套集中整合在一起，集社区的地域中心，活动中心，消费中心，集散中心和管理中心为一体。 联洋经济发展有限公司的规划人员认为，“在规划中，联洋将最中心的30万平方米的土地作为整个社区配套，不仅包括商业，还将教育、文化、医疗、休闲、体育集中起来，集中配套。 其优点是，实现了商住分离，把各个街坊变成了纯住宅，不再有沿街商店的喧嚣，不再有楼下公交车的嘈杂，不再有屋前屋后到处是硬地的无奈，达到社区配套资源的有效整合，最大限度地发挥配套设施的作用，实现小区的动静分离，形成真正的高档社区。 这种形式得到了业主的普遍欢迎。 3.滨江国际社区滨江国际社区东起浦东南路、西至黄浦江滨，南起浦电路、北至银城南路。 社区总占地面积约2平方公里。 现有主要楼盘有仁恒滨江园、世贸滨江花园、汤臣海景、菊园、张扬滨江园等。 主要楼盘的建筑面积约184万平方米。 居住人口3万余人，40%左右为境外人士，其中欧美15%、港澳台地区12%、亚洲其他国家10%、其余3%。 拟建成时间xx年至xx年。 作为浦东乃至上海的国际商务心脏，滨江社区位置优越，北靠陆家嘴金融区，东临浦东商业服务中心、新上海商业城、东方医院等；南依xx年世博会会区；西可越江直达上海市市中心，商业繁荣，国际时尚生活氛围浓厚。 (二)上海代表性国际社区商业的发展现状与进一步发展的规划1.古北国际社区商业的现状及进一步发展的局限 (二)上海代表性国际社区商业的发展现状与进一步发展的规划1.古北国际社区商业的现状及进一步发展的局限在古北社区初建的十年里，古北的社区商业体现为当地的街区文化、饮食的多样性和国际化特色。 目前的古北商业区有上岛咖啡、避风塘、星爵士咖啡和日式烧烤、韩式烧烤等餐饮商店，以及各式的俱乐部，还有银行、邮局、物业公司、房产租赁、美容美发店、美容健身用品店、面包房、便利店、航空公司营业部、干洗店、服饰店、家居装饰店等商业设施。 古北二期中规划的黄金城道是未来的社区商业集聚地，景观大道沿线串联了九个地块、集中绿地与广场，其两侧均以弧线型的建筑界面围合。 建筑底部1-2层布置成尺度较小的高档购物、餐饮、服务、休闲、便利、娱乐等设施，既提供必要的配套服务，又缓解了高层建筑的压抑感。 但是，随着时间的推移，古北在规划上的劣势开始显现出来。 一方面，大多数的高楼底层都开设了店铺，商业的繁荣带来的是人来人往的嘈杂；楼与楼之间的道路也逐渐演变成了城市的主干道，人流、车流无所顾忌地穿行而过。 古北变得方便了，却大大影响了私密性。 而后者恰恰是构成“富人区”的关键因素之一。 即使是这样，房地产商们仍然希望在这块土地上生产更多的剩余价值。 xx年下半年，和记黄埔、中华企业、强生集团、虹康房产、古北集团等知名开发商一并进入该区域进行大规模的豪宅开发。 建筑密度进一步增大，富人区有变成闹市区的危险。 在这样的背景下，古北的一些欧美人士开始自发性的迁移，方向是浦东。 2.浦东联洋国际社区商业的现状及进一步发展的规划浦东的联洋社区则是一个境外单身人士、海归人员和本地外资企业中高级管理人员集中的地方。 联洋社区的规划理念突破了中国人习惯的“围墙”概念，显现出美国社区开放式的特点，社区里面所有的绿地、体育设施、艺术场所都是开放式。 教育设施包括进才中学（包括国际部）、耀中上海国际学校，以及多所幼儿园。 社区内商业设施包括证大大拇指广场、商业中心，LAYA俱乐部等。 其他配套设施包括，罗丹广场、高尔夫练习场等。 区内还有众多世界知名的雕塑如罗丹的思想者，达利的大拇指等，更为社区添加了国际化的艺术气息。 联洋国际社区商业在进一步的发展中，将加快推进商业设施的建设，有效组织商业设施的整合，推进涉外服务功能，融合现代商业与文化为一体的休闲步行街、景观大道以及五星级大酒店均将在不久的将来，在社区内一一展现。 联洋首先确定“以人为本”的商业理念，引进知名的商家企业，把发展社区商业同社区文化的理念相结合，以适应联洋品牌文化的需要。 在社区中心13422平方米地块上，已建成的建筑面积17621平方米的商业中心设有24小时自助银行、形象设计中心、生鲜超级市场、意大利商品展示中心以及一个17000平方米的超大规模LAYA俱乐部。 一条马路之隔占地50920平方米，总建筑面积71300平方米的大型SHOPPING MALL已经使用，其规划了40000平方米的商铺，6套500平方米的文娱小厅和1300平方米的室内溜冰馆以及中西风格餐馆等商业设施。 联洋的商业物业根据面积和业态规划采取租售两种方式。 对商家采取放水养鱼的策略，对前期进入的客户给予2年时间的免租期，对不符合条件的商家坚决拒之于门外。 3.浦东滨江国际社区商业的发展现状及进一步发展的规划目前，滨江社区在商业、教育、文化等配套上，根据居住人口的需求与定位，已初步形成了符合国际化需要的氛围。 未来的滨江国际化居住社区，将在现在的基础上进一步发掘“上海的金融商业心脏、浦东的时尚商业中心”这一特色，加速推进目前新上海商业城即浦东南路以西、浦城路以东、张杨南路以南一带的商业建设，并将其打造成一个融合精品商业、娱乐、休闲教育的中高档商业休闲区。 此外，为了真正营造出适应国际化居住社区便利的生活氛围和人文气息，在社区的生活配套软环境上，尤其将加大对教育设施的投入，提升教育设施功能。 目前，已落实对该区域内的菊园实验学校和东园幼儿园的改扩建资金1560万元，xx年全部完工。 第二部分碧云国际社区商业现状及问题第二部分碧云国际社区商业现状及问题 一、碧云国际社区的背景与概况 (一)碧云国际社区 一、碧云国际社区的背景与概况 (一)碧云国际社区碧云国际社区的中文名取自宋朝著名政治家、文学家范仲淹苏幕遮一词中碧云天，黄叶地，秋色连波，波上寒烟翠之意境；其英文名则为GREEN-CITY（绿城）。 社区内目前有碧云别墅、碧云花园、碧云钻石酒店公寓、滨江湖滨、云间绿大地别墅等高档楼盘。 碧云国际社区的发展至今已有十几年的历史，其范围为东起金桥路，西界罗山路、南临云间路，北至杨高路，核心部分总面积约3平方公里，规划居住人口至xx年约2.5万。 碧云国际社区属于金桥出口加工区的一个构成部分，金桥出口加工区是经国务院批准设立的集工业制造、贸易经营、商业服务、生活居住和社区管理等功能于一体的国家级综合性开发区，位于浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北靠外高桥保税区，南接张江高科技园区，区位优势明显，2000年，由于上海王桥工业区并入，金桥规划开发面积扩大至27平方公里。 金桥出口加工区在国家开发区中的最大特点与优势之一就是“最适宜外商居住”，所以作为金桥出口加工区的生活配套，碧云国际社区发挥着巨大的作用。 碧云国际社区是一个低密度、生态型、人与自然和谐、配套设施齐全、适合国际人士生活的高标准国际社区，其非常重要的特点是环境优美，绿化率高达70。 社区根据不同的地域和功能，因地制宜合理布置人工生态植物群落，设有防护林绿带、道路绿地、居住区绿地和公用绿地等，人均拥有绿地相当于美国新建城市的绿化水平。 正因如此优越的环境条件，财富500强中有26家企业的亚太区总裁及高级执行官，携家眷居住在碧云国际社区。 xx年内碧云国际社区居住着28个国家和地区的1000余名外籍人士，以欧美人士为主。 碧云国际社区是上海市非常重要的国际社区，荣获“xx年中国上海时尚年会时尚生活社区大奖”。 (二)碧云国际社区配套设施概况目前碧云国际社区已有很多配套设施，包括在教育设施方面，有协和国际学校、中欧国际工商学院、上海平和双语学校等集学前教育、基础教育和高等教育一体的教育体系。 具有400年历史的英国德威国际学校，已在xx年建成并开学，已有500多名外籍家庭子女进校读书。 此外社区内还有英国Dulwich国际幼儿园和国际学校、中日合作的九年一贯制民办平和双语学校。 在医疗方面，有中日合资的瑞东医院、浦东新区妇幼保健院、华山医院浦东分院等。 在商业设施方面有家乐福超市、百安居建材超市等满足社区居民日常生活需求的商业设施，另外还有松坊超市，主要经营进口的食品、日用品等，对满足社区内国际人士的生活需求起到很大作用，甚至对社区外的国际人士也具有一定的吸引力。 在餐饮、酒店服务方面，社区内有华美达大酒店、苔圣园酒家、伊斯威士酒吧。 另外，在碧云路、红枫路之间还零星布有几个充满异国风味的饭店、酒吧、咖啡馆等。 在体育休闲方面，美格菲体育休闲中心已建成并投入使用。 该体育休闲中心包括游泳馆、网球馆、室外网球场、健身房、大型体育专卖店及休闲用品商店、餐馆、快餐厅、咖啡吧、美容美发等场所。 为满足居住在碧云国际社区的中外人士的运动需要，区内还设有标准英式橄榄球场和标准足球场。 （三）碧云国际社区管理优势碧云国际社区较其他国际社区而言，在管理和规划上非常集中。 整个社区的核心部分3平方公里范围中的约2/3由金桥出口加工区开发股份有限公司（以下简称金桥股份公司）统一开发和管理，金桥股份公司同时承担了开发商和政府的功能，对项目的前期规划和项目运营管理都能站在同一个高度，以可持续发展的原则进行运作。 这种规划和管理的一体化优势，上海乃至国内的同类社区都不具备，这是碧云国际社区能够整体开发、整体运营、整体发展并最终形成有扩张力的区域品牌的前提和基础。 二、碧云国际社区商业的客流和商圈性质为了解商圈客流性质，研究主要采用主要消费现场拦截访问形式。 拦截访问地点为家乐福和碧云体育休闲中心构成的商业中心，访问时间为周末(完成访问量的60%，分别为6月18日和7月3日)和平时(完成访问量的40%，6月30日)。 共发出问卷500份，有效访问样本435个(回收率87%)，其中外籍人士占19%。 问卷分析的结果如下（一）客流性质（一）客流性质碧云国际社区商业的核心地域为以家乐福和美格菲体育休闲中心为主要商业设施的购物休闲中心（以下简称“家乐福-美格菲地块”），该地域的客流占目前碧云国际社区内各种商业设施所吸引总客流的90%以上。 碧云商圈客流的主要特征如下1.商圈的消费者居住地以浦东为主，其中主要是碧云的住/租户，浦东其他三个开发区中，以张江为主。 其中居住在碧云的消费者中外籍人士以租户为主，本土人士以住户为主。 居住时间总体上以1-3年为主，外籍人士入住超过3年的比例高达27%。 2.商圈的消费者的工作地亦以浦东为主，其中主要是金桥出口加工区，浦东其他三个开发区中，以张江为主；在工作地上，外籍人士在浦东其他三个开发区和浦东其他地区的分布较均匀，并有1/4的外籍人士工作地为浦西。 3.商圈的消费者总体上的职业特征为企业一般雇员；但外籍人士则不同，以企业主或企业最高决策人员为主，其次是企业高级雇员和科学技术人员。 4.商圈的消费者总体上家庭月收入人民币8,000元以上的占31%；但外籍人士则不同家庭月收入全部超过人民币8,000元，分布情况为8,000-20,000（29.2%），40,000-80,000（27.7%），80,000-200,000（30.8%），200,000以上（12.3%）。 5.商圈的消费者总体上以结伴消费为主，结伴对象为家人和亲戚。 6.商圈的消费者的购买行为以计划性购买为主。 7.商圈的消费者的消费内容以食品和日用品的购买为主，其次是购买耐用消费品和个人或家人用餐，再次为购买服装和配饰；外籍人士以购买食品和日用品，以及个人或家人用餐为主，其次是在咖啡馆会友。 （二）商圈性质 1、（二）商圈性质 1、社区商业特征显著商圈内的消费者以本社区（即金桥出口加工区）住/租户为主，商圈辐射范围在30分钟以内（83%），其中15分钟以内的占44%；商圈内的消费者结伴对象以家人亲威为主；商圈内的消费内容在金额和频率上都以食品和日用品购买、生活服务类以及个人/家庭用餐为主。 2、 2、辐射力延伸至浦东其他地区商圈内消费者以浦东住/租户为主，其中主要是金桥出口加工区住/租户，然后依次为浦东四个开发区以外的其他地区，张江，外高桥和陆家嘴。 另一方面，83%商圈内的消费者来消费途中花费时间为30分钟以下，反映其辐射半径亦在浦东范围内。 综上所述，碧云商圈的目前性质和特色以服务碧云国际社区的住/租户为主要目的，辐射浦东其他地区，以外籍人士和高收入本土人士为目标顾客的国际化社区商业。 三、碧云商圈的商业设施及消费力辐射浦东其他地区，以外籍人士和高收入本土人士为目标顾客的国际化社区商业。 三、碧云商圈的商业设施及消费力研究小组于xx年6-7月间和xx年10月11日对碧云国际社区实地考察，绘制了碧云商圈的商业地图，对商业设施有了整体了解。 另一方面，研究小组又于xx年6月-7月间对碧云国际社区的居住户进行了留置问卷调查，共发出问卷800份，得到有效样本358个(回收率45%)，其中外籍人士38%。 有效样本的分布为碧云别墅54个，碧云花园52个，世茂湖滨33个，俐马向荣23个，中天碧云208个。 得到有关目标顾客消费习惯、对商圈的评价和消费力的一手资料，其中消费力分析如下。 （一）现有商业设施及规模经过调研小组的实地考察，结合项目委托方的书面资料，截止xx年10月，碧云商圈内已经投入使用的配套设施的建筑面积总量为25.6万平方米，其中8.992万平方米为商业设施面积（即除室外体育场、学校、医院、教堂和其他基建设施），这些商业设施实际使用面积约为6.3万平方米。 按使用面积计，69.5%为购物场所（4.38万平方米），2.3%为室内运动健身（0.15万平方米），2.86%为生活服务类商业设施（0.14万平方米），25.3%为餐饮场所（1.59万平方米）。 详情如下表所示商业设施类别建筑面积(M2)使用面积（70%计）使用面积占商业面积总数%使用面积（70%计）使用面积占商业面积总数%商店总计(超市、装潢材料卖场和其他购物场所)62,51443,76069.52%运动健身娱乐总计14,88910,422室内2,1051,4742.34%室外12,784生活设施总计155,664108,965学校121,721医院16,050房地产中介1,2919041.44%教堂5,000美容美发8495940.94%便利/自助/洗衣店/航空售票等4333030.48%其他（基建）总计10,320生活设施除公共福利项目后面积2,5731,8012.86%餐饮总计22,72715,90925.28%正餐19,18713,43121.34%咖啡/茶馆/酒吧3,5402,4783.94%已有的所有配套设施面积255,797已有的商业面积(即除去公共福利项目面积)89,91962,943100.00%注1，这里数据根据金桥集团最新提供的数据和课题组实地调研得出。 （二）消费能力目前碧云国际社区内的住/租户总体上平均每户每月生活消费为人民币2万元左右，其中外籍住/租户为2.3万元左右，本土住/租户为1.5万元左右。 在每月总开支中，大概有20%留在碧云商圈内，这一比例中外籍住/租户没有差异。 碧云商圈对区内消费力的截流能力未达到社区商业截流能力的水平，即30%-40%。 其中私人餐饮消费、酒吧/咖啡店会友、食品、日用品购买、洗衣、家政、美容美发、宠物服务、医药服务和健身娱乐项目的消费截流比例尤其偏低。 消费项目区内样本总体区内外籍区内本土总消费金额(元)在碧云商圈内消费(%)在碧云商圈消费金额(元)总消费金额(元)在碧云商圈内消费(%)在碧云商圈消费金额(元)总消费金额(元)在碧云商圈内消费(%)在碧云商圈消费金额(元)私人餐饮消费1,50421.783272,00726.6253499318.25181商务餐饮消费1,71212.652171,93812.502421,45812.82187酒吧/咖啡店会友1,19315.751881,32115.602061,03615.94165耐用消费品1,25018.582321,39617.732471,13219.26218食品、日用品1,55231.304862,23834.067621,06329.33312个人/家居配饰1,29419.642541,54417.722741,00021.90219洗衣91824.922291,05124.1025368226.36180家政1,01325.752611,16223.2427073130.51223美容美发1,03422.602341,13219.5622192925.87240宠物服务1,27012.431581,34910.661441,07116.90181汽车服务1,06812.781371,25012.2315375013.75103医药服务1,29616.942201,48516.542461,01217.56178孩子教育2,10423.514952,53119.694981,36530.14411健身运动1,13620.372311,18821.022501,05819.42205娱乐休闲1,30417.712311,30319.082491,30615.00196Total19,64819.83,89922,89519.94,55015,58420.53,199除医药和教育16,24719.63,18418,87920.23,80613,20719.82,610 四、对商圈的评价与需求（一）总体评价 四、对商圈的评价与需求（一）总体评价从整个上海的范围来看，碧云商圈的特色受外籍人士的肯定，但本土人士的肯定程度较低，结合对特色的描述，“环境高雅”的认可度最高。 区内和区外的外籍消费者均认可在碧云消费符合自己的身份。 对碧云商圈“是否还要再热闹一些”这个问题的态度上，中外差异大，外籍消费者倾向保持现在的热闹程度，而本土消费者则希望更热闹些。 （二）消费项目主次（二）消费项目主次商圈消费者在商圈内消费得最频繁的项目以食品/日用品消费和私人餐饮为主，在这两个主要项目的中外籍消费者无差异。 外籍消费者在商圈内的主要消费项目依次为茶馆/酒吧/咖啡店会友、购买个人/家居配饰、健身运动、孩子教育、（KTV/Disco等）娱乐休闲及耐用消费品购买。 本土消费者在商圈内的主要消费项目以耐用消费品购买为主。 （三）各类消费总体满意度（三）各类消费总体满意度总体上，商圈内购物场所的满意度最高，但是认为购物场所类型多样化程度尚有不足。 其他四类消费项目中，满意度从高到低分别为生活服务场所、健身运动场所、娱乐消费场所、就餐场所。 （四）食品/日用品消费的评价与需求食品/日用品消费是商圈内的首类消费项目，区内租/住户平均每月消费为8-9次，购买食品/日用品的场所以大型超市为主，外籍人士还经常光顾24小时便利店和松坊超市购买食品/日用品，对这两种购买场所的偏好明显高于本土人士。 目前对购物场所的总体满意度最高。 总体上，对购买场所的意见集中在场所数量、品牌和店内商品上，但中外差异较大。 外籍人士对购物场所的服务态度不佳这一点意见非常集中。 总体上，书店和药店是最需要增设的购物场所，这一点上中外无差异。 除此以外，外籍人士还需要画廊，大卖场，品牌时装店和家居设计展示店，而本土人士对增设购物场所的需要主要集中在花店和面包房。 （五）个人/家庭用餐消费的评价与需求（五）个人/家庭用餐消费的评价与需求个人/家庭用餐是商圈内的第二大类消费项目，区内租/住户平均每月消费为5次(外籍人士是本土人士的2倍)。 用餐以2-5人的家庭为单位，中外没有差异。 碧云的住/租户在碧云商圈内进行个人/家庭用餐时大多无明确目的地，要上路后才决定，外籍人士在外私人用餐的计划性更小-这说明，外籍住/租户并没有对商圈内餐厅有特别固定的偏好，餐饮地点的多样性更符合他们的需要。 在调查中超过一半的区内租/住户认为目前区内用餐场所太少，所以，合理增加用餐场所，提高消费者的选择面，满足更多消费者的需求,提高商业区对区内消费者的截流能力是当务之急。 此外，对用餐场所的意见集中在菜系口味以及餐厅品牌上。 在中外籍人士中，比较有区别的在于17.7%的中籍人士认为就餐停车不方便，外籍人士仅有7.0%；外籍人士选择“服务态度不佳”达到14.7%，中籍人士仅有4.2%；高达16.4%的外籍消费者对选择用餐氛围不佳，而同时仅有6.0%的中籍人士认同这一看法。 外籍消费者相对于中籍消费者对餐厅的就餐环境和服务态度更为关注。 最需要增设菜系中外差异极大，外籍人士需要增设法国菜，东南亚菜系，素食馆，中/西快餐店，广东菜系和火锅店。 但本土人士需要增设上海菜和中/西快餐店，其次集中于素食馆和火锅。 综合考虑，将法国菜、东南亚菜、素食馆、中/西快餐店和火锅店设为首先五大类餐饮招商对象。 （六）生活服务类消费的评价与需求（六）生活服务类消费的评价与需求碧云国际社区的住/租户在碧云商圈内最频繁的消费项目对生活服务类的调查是分子项目的，如果加总这些子项目，总比例超过65%，和食品/日用品购买并列。 同时，商圈的社区商业的性质决定了必须将生活服务作为主要项目。 居室清扫和做饭服务是目前的主要消费项目，除以上两项外，外籍人士主要的生活服务类消费项目集中在为五岁以下孩子教育；本土人士集中在美容美发、洗衣店上。 习惯电话约定方式，其次为互联网约定。 对互联网的使用，外籍人士要明显高于本土人士；而对亲自上服务点的方式外籍人士明显要低于本土人士。 总体满意度居中，不满集中在服务种类、服务形式和服务态度上，中外差异较大。 外籍人士对生活服务项目的意见首先是服务形式不符合要求，其次是服务态度不佳，再次是生活服务种类太少和没有喜欢的品牌。 本土人士对生活服务场所的意见则明显集中于生活服务种类太少，其次是服务形式不符合要求和没有喜欢的品牌店。 最需要增设的生活服务类项目中外差异极大，难以两全。 外籍人士最需要增设5岁以下孩子的教育项目、汽车洗、修和保养服务、修鞋和语言学校；本土人士最需要增设银行、居室清扫与