资产评估例题

某商业用房 面积为某商业用房 面积为 600 平方米 现因企业联营需要进行评估 评估基准日为平方米 现因企业联营需要进行评估 评估基准日为 2002 年年 10 月月 31 日 评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交日 评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交 易案例 具体情况如下表所示 单位 易案例 具体情况如下表所示 单位 参照物参照物 ABC 交易单价交易单价 5 000 5 960 5 918 成交日期成交日期 2002 6 2002 9 2002 10 区域条件区域条件 比被评估资产好比被评估资产好 比被评估资产好比被评估资产好 比被评估资产好比被评估资产好 交易情况交易情况 正常正常 高于市价高于市价 4 正常正常 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似 新旧程度相近 故无需对功能因素和成新被评估商业用房与参照物商业用房结构相似 新旧程度相近 故无需对功能因素和成新 率因素进行调整 被评估商业用房所在区域的综合评分为率因素进行调整 被评估商业用房所在区域的综合评分为 100 三个参照物所在区域条件 三个参照物所在区域条件 均比被评估商业用房所在区域好 综合评分分别为均比被评估商业用房所在区域好 综合评分分别为 107 110 和和 108 当时房产价格月上涨 当时房产价格月上涨 率为率为 4 故参照物 故参照物 A 的时间因素调整系数为 参照物的时间因素调整系数为 参照物 B 的时间因素调整系数 参照的时间因素调整系数 参照 物物 C 因在评估基准日当月交易 故无需调整 三个参照物成交价格的调整过程如下 单位 因在评估基准日当月交易 故无需调整 三个参照物成交价格的调整过程如下 单位 参照物参照物 ABC 交易单价交易单价 5 000 5 960 5 918 时间因素修正时间因素修正 117 100 104 100 100 100 区域因素修正区域因素修正 100 107 100 110 100 108 交易情况修正交易情况修正100 100 100 104 100 100 修正后的价格修正后的价格 5 467 5 418 5 480 被评估资产单价 被评估资产单价 5 467 5 418 5 480 3 5 455 被评估资产总价 被评估资产总价 5 455 600 3 273 000 元元 某台机床需重估 企业提供的购建成本资料如下 该设备采购价某台机床需重估 企业提供的购建成本资料如下 该设备采购价 5 万元 运输费万元 运输费 0 1 万元 万元 安装费安装费 0 3 万元 调试费万元 调试费 0 1 万元 已服役万元 已服役 2 年 试评估该机床原地续用的重置全价 经市年 试评估该机床原地续用的重置全价 经市 场调查得知 该机床在市场上仍很流行 且价格上升了场调查得知 该机床在市场上仍很流行 且价格上升了 20 铁路运价近两年提高了 铁路运价近两年提高了 1 倍 倍 安装的材料和工费上涨幅度加权计算为安装的材料和工费上涨幅度加权计算为 40 调试费用上涨了 调试费用上涨了 15 分析 该机床服役期限仅分析 该机床服役期限仅 2 年 且在市场上仍很流行 一般来说技术条件变化不大 年 且在市场上仍很流行 一般来说技术条件变化不大 故用复原重置成本评估较现实故用复原重置成本评估较现实 计算过程 计算过程 机床采购重置全价 机床采购重置全价 5 1 20 6 万元万元 运杂费重估价 运杂费重估价 0 1 2 0 2 万元万元 安装费重估价 安装费重估价 0 3 1 40 0 42 万元万元 调试费重估价 调试费重估价 0 1 1 15 0 115 万元万元 综合以上各项 该机床原地续用的重置全价为 综合以上各项 该机床原地续用的重置全价为 6 0 2 0 42 0 115 6 735 万元万元 某企业某企业 2000 年购建一套年产年购建一套年产 50 万吨某产品的生产线 账面原值万吨某产品的生产线 账面原值 1 000 万元 万元 2005 年年 进行评估 评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线 该生产线进行评估 评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线 该生产线 2004 年建成 年建成 年产同类产品年产同类产品 75 万吨 造价为万吨 造价为 3 000 万元 经查询 该类生产线的规模效益指数为万元 经查询 该类生产线的规模效益指数为 0 7 根据被评估资产生产能力与参照物生产能力方面的差异 采用规模经济效益指数 根据被评估资产生产能力与参照物生产能力方面的差异 采用规模经济效益指数 法计算被评估生产线法计算被评估生产线 2004 年的重置成本为年的重置成本为 2 259 由于无法获取评估基准日该生产线的价格指数 不能直接将由于无法获取评估基准日该生产线的价格指数 不能直接将 2004 年的重置成本年的重置成本 调整为调整为 2005 年评估基准日的重置成本 因此 将该生产线适当划分为主要装置 辅助年评估基准日的重置成本 因此 将该生产线适当划分为主要装置 辅助 生产装置 工艺管道 仪器仪表 建筑安装费和管理费六大项 并按被评估生产线原生产装置 工艺管道 仪器仪表 建筑安装费和管理费六大项 并按被评估生产线原 始成本中上述六项所占比重作为权数 以及始成本中上述六项所占比重作为权数 以及 2004 年至年至 2005 年上述六项的价格变动系年上述六项的价格变动系 数加权求取生产线价格调整系数 上述六项在生产线原始成本中的比重为 主要装置数加权求取生产线价格调整系数 上述六项在生产线原始成本中的比重为 主要装置 70 辅助装置 辅助装置 5 工艺管道 工艺管道 5 仪器仪表 仪器仪表 5 建筑安装费 建筑安装费 10 管理费 管理费 5 2004 年至年至 2005 年上述六项价格及费用变动率为 主要装置年上述六项价格及费用变动率为 主要装置 5 辅助装置 辅助装置 3 工艺管道工艺管道 10 仪器仪表 仪器仪表 2 建筑安装费 建筑安装费 15 管理费 管理费 10 重置成本重置成本 2 259 1 70 5 5 3 5 10 5 2 10 15 5 10 2 259 1 3 5 0 15 0 5 0 1 1 5 0 5 2 259 1 6 25 2 400 万元万元 假设某被评估进口设备的账面原值为假设某被评估进口设备的账面原值为 1000 万元万元 人民币 不含进口时的税与费 人民币 不含进口时的税与费 其中 其中 80 为支付外 为支付外 汇部分 进口时的外汇汇率为汇部分 进口时的外汇汇率为 1 美元 美元 8 元人民币 评元人民币 评 估基准日的外汇汇率为估基准日的外汇汇率为 1 美元 美元 8 3 元人民币 进口设元人民币 进口设 备生产国的同类资产价格变动指数为备生产国的同类资产价格变动指数为 120 国内同 国内同 类资产价格变动指数为类资产价格变动指数为 150 现行关税税率为 现行关税税率为 20 其他税费率为其他税费率为 10 国外运杂费为 国外运杂费为 10 万美元 境外途万美元 境外途 中保险费为设备支付外汇部分的中保险费为设备支付外汇部分的 0 5 根据上述资料 计算进口设备的重置成本 根据上述资料 计算进口设备的重置成本 被评估设备为被评估设备为 1999 年年 10 月从英国引进 进口合同中的月从英国引进 进口合同中的 FOB 价是价是 20 万英镑 万英镑 2004 年年 10 月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备 其替代产品的月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备 其替代产品的 FOB 报价报价 为为 35 万英镑 万英镑 针对上述情况 评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技针对上述情况 评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技 术性能上的差别及其对价格的影响 最后认为 按照通常情况 实际成交价为报价的术性能上的差别及其对价格的影响 最后认为 按照通常情况 实际成交价为报价的 70 90 故按英国厂商 故按英国厂商 FOB 报价的报价的 80 作为作为 FOB 成交价 针对替代设备在技术成交价 针对替代设备在技术 性能上优于待评估设备 估测被评估设备的现行性能上优于待评估设备 估测被评估设备的现行 FOB 价格约为替代设备价格约为替代设备 FOB 价格的价格的 70 30 的折扣主要是功能落后造成的 评估基准日人民币对英镑的汇率为的折扣主要是功能落后造成的 评估基准日人民币对英镑的汇率为 11 93 1 境外运杂费按 境外运杂费按 FOB 价格的价格的 5 计 保险费按计 保险费按 FOB 价格的价格的 0 5 计 关税与计 关税与 增值税因为符合合资企业优惠条件 予以免征 银行手续费按增值税因为符合合资企业优惠条件 予以免征 银行手续费按 CIF 价格的价格的 0 8 计算 计算 国内运杂费按国内运杂费按 CIF 价格 银行手续费价格 银行手续费 的的 3 计算 安装调试费用包括在设备价格中 计算 安装调试费用包括在设备价格中 由英方派人安装调试 不必另付费用 由于该设备安装周期较短 故没有考虑利息因由英方派人安装调试 不必另付费用 由于该设备安装周期较短 故没有考虑利息因 素 素 根据上述分析及数据资料 被评估设备的重置成本计算过程如下 根据上述分析及数据资料 被评估设备的重置成本计算过程如下 FOB 价格 价格 35 80 70 19 6 万英镑万英镑 FOB 价格 价格 19 6 11 93 233 83 万元人民币万元人民币 境外运杂费 境外运杂费 233 83 5 11 69 万元人民币万元人民币 保险费 保险费 233 83 0 5 1 17 万元人民币万元人民币 CIF 价格 价格 233 83 11 69 1 17 246 69 万元人民币万元人民币 银行手续费 银行手续费 246 69 0 8 1 97 万元人民币万元人民币 国内运杂费 国内运杂费 246 69 1 97 3 7 46 万元人民币万元人民币 被评估设备重置成本 被评估设备重置成本 233 83 11 69 1 17 1 97 7 46 256 12 万元人民币万元人民币 某企业某企业 1999 年从美国引进一条生产线 该生产线当年安装试年从美国引进一条生产线 该生产线当年安装试 车成功正式投入生产 车成功正式投入生产 设备进口总金额为设备进口总金额为 90 万美元 万美元 2004 年进行评估 经评估人员对该生产线进行现场年进行评估 经评估人员对该生产线进行现场 察勘和技术鉴定 以及向有关部门进行调查了解 认为该生产线的技术水平在国内察勘和技术鉴定 以及向有关部门进行调查了解 认为该生产线的技术水平在国内 仍居先进行列 在国际上也属普通使用的设备 故决定采用指数调整法对该机组重仍居先进行列 在国际上也属普通使用的设备 故决定采用指数调整法对该机组重 置成本进行估测 按照国内及国外价格变动对生产线的不同影响 评估人员先将生置成本进行估测 按照国内及国外价格变动对生产线的不同影响 评估人员先将生 产线分成进口设备主机 进口备件 国内配套设施 其他费用四大部分 分别考虑产线分成进口设备主机 进口备件 国内配套设施 其他费用四大部分 分别考虑 国外 国内不同部分价格变化率予以调整 经调查询价了解到 从设备进口到评估国外 国内不同部分价格变化率予以调整 经调查询价了解到 从设备进口到评估 基准日 进口设备主机在其生产国的价格变化率上升了基准日 进口设备主机在其生产国的价格变化率上升了 50 进口备件的价格变 进口备件的价格变 化率上升了化率上升了 30 国内配套设施价格上升了 国内配套设施价格上升了 60 其他费用上升了 其他费用上升了 50 按评估 按评估 基准日的国家有关政策规定 该进口设备的进口关税等税收额为基准日的国家有关政策规定 该进口设备的进口关税等税收额为 30 万元人民币 万元人民币 评估时点美元对人民币汇率为评估时点美元对人民币汇率为 1 8 3 从被评估机组进口合同中得知 进口设备主 从被评估机组进口合同中得知 进口设备主 机原始价值机原始价值 75 万美元 进口条件万美元 进口条件 15 万美元 另外从其他会计凭证中查得国内配套万美元 另外从其他会计凭证中查得国内配套 设施原始价值设施原始价值 45 万人民币 其他费用原值万人民币 其他费用原值 18 万元人民币 根据上述数据 估算被万元人民币 根据上述数据 估算被 评估机组的重置成本如下 评估机组的重置成本如下 重置成本 重置成本 75 1 5 15 1 3 8 3 45 1 6 18 1 5 30 1224 6 万元人民币万元人民币 某进口设备某进口设备 FOB 价为 关税税率为价为 关税税率为 16 增值税率为 增值税率为 17 银行财务费率为 银行财务费率为 0 4 公司代理费率为 公司代理费率为 1 国内运杂费率为 国内运杂费率为 1 安装费率为 安装费率为 0 6 基础费率 基础费率 1 7 设备安装需要 设备安装需要 2 年时间 第一年投入年时间 第一年投入 30 的资金 第而年投入 的资金 第而年投入 70 的资金 的资金 假设每年的资金投入是均匀的 银行贷款利率为假设每年的资金投入是均匀的 银行贷款利率为 5 试计算该设备的重置成本 试计算该设备的重置成本 某企业某企业 1994 年购入一台设备 账面原值为年购入一台设备 账面原值为 30 000 元 元 1999 年和年和 2001 年进行两次更新年进行两次更新 改造 当年投资分别为改造 当年投资分别为 3 000 元和元和 2 000 元 元 2004 年对该设备进行评估 假定 从年对该设备进行评估 假定 从 1994 年至年至 2004 年年通货膨胀率为年年通货膨胀率为 10 该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为 该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为 7 年 年 试估算设备的成新率 试估算设备的成新率 第一步 调整计算现时成本第一步 调整计算现时成本 投资日期投资日期 年年 原始投资额 元 原始投资额 元 价格变动系数价格变动系数 现行成本 元 现行成本 元 1994 30 000 2 60 78 000 1999 3 000 1 61 4 830 2001 2 000 1 33 4 830 合计合计 35 000 85 490 第二步 计算加权更新成本第二步 计算加权更新成本 投资日期投资日期 年年 现行成本 元 现行成本 元 投资年限投资年限 加权更新成本加权更新成本 元 元 1994 78 000 10 78 000 1999 4 830 5 24 150 2001 2 660 3 7 980 合计合计 85 490 812 130 第三步 计算加权投资年限第三步 计算加权投资年限 第四步 计算成新率第四步 计算成新率 成新率 成新率 7 9 5 7 100 42 被评估设备为一储油罐 已经建成并使用了被评估设备为一储油罐 已经建成并使用了 10 年 预计将来还能再使用年 预计将来还能再使用 20 年 评估人员年 评估人员 了解到 该油罐目前正在维修 其原因是原储油罐因受到腐蚀 底部已出现裂纹 发生渗了解到 该油罐目前正在维修 其原因是原储油罐因受到腐蚀 底部已出现裂纹 发生渗 漏 必须更换才能使用 整个维修计划大约需要花费漏 必须更换才能使用 整个维修计划大约需要花费 350 000 元 其中包括油罐停止使用元 其中包括油罐停止使用 造成的经济损失 清理布置安全工作环境 拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用 评估人员造成的经济损失 清理布置安全工作环境 拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用 评估人员 已经估算出该油罐的复原重置成本为已经估算出该油罐的复原重置成本为 2 000 000 元 现用修复费用法估测油罐的实体性损耗元 现用修复费用法估测油罐的实体性损耗 率 率 计算过程如下 计算过程如下 可修复部分实体性损耗 可修复部分实体性损耗 350 000 元 元 不可修复部分实体性损耗率 不可修复部分实体性损耗率 10 10 20 100 33 3 不可修复部分复原重置成本 不可修复部分复原重置成本 2 000 000 350 000 1 650 000 元 元 不可修复部分实体性损耗 不可修复部分实体性损耗 1 650 000 33 3 549 450 元 元 油罐全部实体性损耗率 油罐全部实体性损耗率 350 000 549 450 2 000 000 45 假若可以得到该油罐的更新重置成本 用更新重置成本乘以假若可以得到该油罐的更新重置成本 用更新重置成本乘以 45 的实体性损耗的实体性损耗 率 就可得到用成本法评估油罐时应该扣除的实体性损耗 率 就可得到用成本法评估油罐时应该扣除的实体性损耗 某一生产控制装置拟进行评估 其正常运行需某一生产控制装置拟进行评估 其正常运行需 7 名操作人员 目前同类新式控制装置所需名操作人员 目前同类新式控制装置所需 的操作人员定额为的操作人员定额为 4 名 假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大名 假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大 致相同 操作人员人均年工资为致相同 操作人员人均年工资为 12 000 元 被评估控制装置尚可使用元 被评估控制装置尚可使用 3 年 所得税率为年 所得税率为 33 适用的折现率为适用的折现率为 10 试测算被评估控制装置的功能性损耗额 试测算被评估控制装置的功能性损耗额 根据上述资料 被评估控制装置的功能性损耗测算如下 根据上述资料 被评估控制装置的功能性损耗测算如下 1 计算被评估控制装置的年超额运营成本额 计算被评估控制装置的年超额运营成本额 7 4 12 000 36 000 元元 2 测算被评估控制装置的年超额运营成本净额 测算被评估控制装置的年超额运营成本净额 36 000 1 33 24 120 元元 3 将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营 将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营 成本净额折现累加 估算其功能性损耗额成本净额折现累加 估算其功能性损耗额 24 120 P A 10 3 24 120 2 4869 59 984 元元 某产品生产线 根据购建时的市场需求 设计生产能力为年产某产品生产线 根据购建时的市场需求 设计生产能力为年产 1 000 万件 建成万件 建成 后由于市场发生不可逆转的变化 每年的产量只有后由于市场发生不可逆转的变化 每年的产量只有 400 万件 万件 60 的生产能力闲置 经评的生产能力闲置 经评 估 该生产线的重置成本为估 该生产线的重置成本为 1 500 万元 实体性损耗额为万元 实体性损耗额为 300 万元 功能性损耗额为万元 功能性损耗额为 150 万元 规模经济效益指数为万元 规模经济效益指数为 0 8 试求该生产线的经济性损耗额 试求该生产线的经济性损耗额 具体计算过程如下 具体计算过程如下 1 扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值为 扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值为 年加权投资年限 5 9 490 85 130 812 1 500 300 150 1 050 万元万元 2 计算经济性损耗率 计算经济性损耗率 1 0 48 100 52 计算经济性损耗额 计算经济性损耗额 经济性损耗额 经济性损耗额 1 050 52 546 万元万元 被评估生产线年设计生产能力为被评估生产线年设计生产能力为 10 000 吨 评估时 由于受政策调整影响 产品销售市场吨 评估时 由于受政策调整影响 产品销售市场 不景气 企业必须每吨降价不景气 企业必须每吨降价 150 元以保持设备设计生产能力的正常发挥 政策调整预计会元以保持设备设计生产能力的正常发挥 政策调整预计会 持续持续 3 年 该企业正常投资报酬率为年 该企业正常投资报酬率为 10 试根据所给条件 估算该生产线的经济性损耗 试根据所给条件 估算该生产线的经济性损耗 额 额 经济性损耗额 经济性损耗额 150 10 000 1 33 P A 10 3 1 005 000 2