成都万科工程质量文化手册

成都万科工程质量文化手册成都万科工程质量文化手册 王石语录 王石语录 质量是万科的生命线质量是万科的生命线 当质量和速度发生冲突的时候质量第一 我们把速度放慢一些 当质量和成 本发生冲突时我们质量第一 宁肯牺牲成本 当利润和质量发生冲突的时候 我们宁可利润少点也要保证质量 关于质量王石如是说关于质量王石如是说 万科已经是世界最大的房地产公司 有没有想保持这个 地位 当然想保持 但是有这样一个问题 靠什么保持 靠数量保持还是靠质量保持 这 个会有冲突 如果要质量 就可能会降低速度 万科也有可能从第一降到第二 万科的态 度非常明确 质不过关 量只是过眼云烟 即使成第一了 也很快就会被后面的拉下去 万科核心价值观万科核心价值观 创造健康丰盛的人生 1 客户是我们永远的伙伴 2 人才是万科的资本 3 阳光照亮的体制 4 持续的增长和领跑 让建筑赞美生命让建筑赞美生命 建筑 是一个富有理想与诗意的名词 不管是古代建筑还是现代建筑 是中国建筑还是外 国建筑 不同时期不同地方的建筑都有它古老的韵味和一种文化感情 逐渐地也升腾起一 种历史厚重感 我们用建筑歌颂国家 用建筑咏唱诗文 用建筑构筑理想王国 用建筑搭 建现实宝塔 用建筑拥戴伟人 让建筑赞美生命 建筑刻满当时的字字印记 几百上千 年不风化 因为它饱含沧桑感情 垫起尘埃历史 建筑承载生命 一路欢颂赞歌 编者语 编者语 19991999 年 我们迈出第一个脚步 蹒跚地在成都这片大地上开始行走 年 我们迈出第一个脚步 蹒跚地在成都这片大地上开始行走 20122012 年 我们成长的脚步依然坚定 走遍东西南北 并将脚步迈向年 我们成长的脚步依然坚定 走遍东西南北 并将脚步迈向 了南充 了南充 这一路有荆棘迷茫 有欢欣喜悦 有并肩作战的战友 有可歌可涕这一路有荆棘迷茫 有欢欣喜悦 有并肩作战的战友 有可歌可涕 的故事 有催人奋进的成绩 的故事 有催人奋进的成绩 我们我们 1 1 的失误 对于客户就是 的失误 对于客户就是 100100 的损失 的损失 这是对工程系统人 这是对工程系统人 员的基本要求 成都万科将其视之为目标而非简单的口号 在过程员的基本要求 成都万科将其视之为目标而非简单的口号 在过程 里 成都万科因为时刻追求卓越 为创造精品而精益求精 才把项里 成都万科因为时刻追求卓越 为创造精品而精益求精 才把项 目质量管到如此水平目质量管到如此水平 目录目录 2 2 12 2 1 住宅工业化住宅工业化 中国住宅工业化之路领路者 住宅工业化 作为目前国际住宅建筑行业发展的主流 以现代科学技术 先进的管理方法和工业化的生产方式 全面改造传统的住宅产业 不仅提高生 产效率和整体质量 更有效降低建筑能耗 美好生态环境 在美国 法国 日 本等发达国家 已经成为最主要的住宅开发模式 万科 不仅是中国住宅工业 化最早的发起者和倡导者 也是在此道路上最深入者 在万科东莞建筑研究中心的实验室里 有钢模搭建线 钢筋加工线 构件 浇筑线三条生产线 所有结构受力构件 包括柱 梁 板等 全部采用预制构 件 节约水泥 12 模板消耗降低 27 5 脚手架钢材节省 85 其能耗 垃圾 工人消耗均降低 50 水耗则降低 70 而由于钢模由数控技术进行切割制作 预制构件通过钢模在车间内浇铸制作而来 相较于传统木材搭建模板 其精度 更高 误差只在毫米级 2007 年 万科首次采用工业化技术 上海两项目开工 施工工期缩短了 1 3 更快更好的将房屋交付给了业主 2 2 22 2 2 绿色环保建筑绿色环保建筑 中国领先的绿色企业 无须城市供电 无须城市供水 不向城市排放污水 不向城市排放垃圾 和优美自然和谐共生 这并非乌托邦幻想 而是万科建筑研究中心已呈现的事 实 中国 绿色建筑评价标准 由住建部认证 鼓励资源节约型 环境友好 型建筑 下设三个等级 由低到高 分别为一星级 二星级以及三星级 绿色 三星 代表着中国绿色建筑的最高认证等级 中国绿色建筑领域的至高荣誉 仅 2011 全年 万科通过国家绿色三星评审的项目即达 273 7 万平方米 同比增 长 265 其中绿色三星住宅 268 4 万平方米 占全国总量 50 7 至 2012 年 万科的工业化项目和绿色三星项目开工面积均将达 300 万平方米 例如成都 万科五 龙山 既是中国第三座万科 TOP 系产品 也是中国西南地区首个 绿色三星住宅 2 2 32 2 3 新技术研究开发新技术研究开发 中国完美人居实践者 中国地产开发经历 3 个时代 1 0 时代 是清水房的交付方式 2 0 时代 是对墙面 地面进行品牌堆砌 一层皮 装修的交付方式 3 0 时代 则是万 科全面家居解决方案 覆盖从公寓到别墅 从中端到高端的成品住宅一体化解 决方案 情景洋房专利 中国房地产行业首个专利产品 2002 年 万科总建筑师吴克群取得 情景花园洋房 专利 成为中国房地 产行业的首个专利产品 其采用层层退台结构 使得每户都拥有私家花园或景 观露台 达到有天 有地 有人的境界 提倡通过露台来交流生活心得 改善 邻里关系 提升居住品质 既消除高楼大厦的邻里隔阂 也不同于别墅的昂贵 满足了城市化进程中大量中产阶级的品质生活梦想 形成 露台社交 其新 颖性 创造性 实用性 不仅为中国地产建筑增添了新形态品类 也成为万科 从人心灵需求出发 尊重自然的市场证言 如今 万科 情景花园洋房 已走遍深圳 北京 上海 天津 成都等全 国各地 不仅使业主拥有更为舒适的居住空间 更使得全国无数家房地产开发 商借鉴抄袭 其中不乏实力强大的知名品牌 防震研究 中国首个研究建筑抗震的地产企业 作为中国首个进行建筑抗震研究的地产企业 万科东莞建筑研究中心 有 一栋实验楼内 专注于抗震建筑的研究 通过对地震发生机理 地震致房屋倒 塌原因 什么样的建筑才是最安全的等问题不断追问 万科研究出多项抗震新 技术 01 隔震垫技术 通过对建筑增加隔震垫 模拟地震作用下 传统房屋的 梁端开裂 而隔震屋完好无损 模拟地震作用下 隔震房屋受到的地震力比传 统房屋减小一半 02 屈曲约束支撑减震技术 可以消耗地震能量 保护梁柱安 全 楼层变形明显减小 抗震设防烈度由 8 度提高到九度 03 钢滞变阻尼器 减震技术 阻尼器布置在连梁上 地震时让变形主要集中在此位置 保护其它 构件安全 抗震设防烈度由 8 度提高到 8 度半 04 消能减墙技术 应用之后 房屋震动明显减小 从 5 12 大地震之后 万科已在唐山万科南湖三期 唐山万科金域华府 厦门万 科金域华府 厦门万科湖心岛等诸多项目上实现抗震技术的转化应用 3 33 3 地面以下建造地面以下建造 桩基施工桩基施工 引孔 灌桩 静载检测 桩基施工时建筑物至关重要的工程部分 属于隐蔽工程 其施工质量的好坏 直接影响到其上面建筑物的安全使用 因此桩基类型 的选择尤为关键 工程将 根据政府地质部门提供的勘测报告 来评估地基的承载力要求 选择合适的桩 基类型 在万科建筑的桩基施工过程中 对桩长 桩位 桩径等指标进行随时 检测 以确保桩基施工质量合格 保障建筑物的安全使用 桩基施工完毕后 由具有国家正规资质的检测单位对桩基进行检测 确保桩基全部符合国家施工 质量标准 基础施工基础施工 基础施工是建筑物的基石 尤其是基础钢筋的使用更是有严格的国家规范 要求 万科项目所有使用的建筑钢筋在进入施工现场前 必须持有国家相关部 门签发的产品合格证书 进场后还需要送抽样到具有专业资质的检测单位再进 行检测 合格后才能投入施工 整个步骤缺一不可 必须严格执行 基础混凝土施工也同样重要 它是将建筑物和桩基础联系为一个整体的纽带 所以万科的质量控制同样严格 确保建筑的万无一失 3 53 5 主体结构施工主体结构施工 质量控制思路质量控制思路 技术先行技术先行 根据精装施工图 大面积施工前组织设计 监理 施工总分包 班 组进行再一次图纸会审 分析关键部位节点施工方案及各工种协调组织等问题 交底到位交底到位 由项目部组织对监理 施工 班组进行不同层次 不同方式进行交 底 以现场交底为主 务必明确检查及施工方法 样板引路样板引路 严格执行公司颁布的样板管理规章制度 突出样板作用 流程清晰 过程控制过程控制 严格执行公司颁布的过程工序验收管理规章制度 发现问题 限人 限时整改 安全文明施工标准 优质工程从标准化工地开启 万科始终追求为业主创造优质生活空间 而优良的建筑品质 也正是从安 全 文明 花园式的工地形象开始 在所有建设项目中 万科要求施工单位严 格执行合同上关于 工地安全文明施工 的安全第一标准 整洁统一的现场物 品管理 严谨的进出入安全监管 及时强化的安全责任意识 在工人的住宿环 境 工作环境 精神面貌上都有着严格的要求 365 天始终执行统一的高标准 要求 可视化样板引路工程 在国内建筑领域 最基层的操作人员大部分就是普通的农民工 他们进入 的门槛低而且流动性大 但其承载的基础建设工作却尤为关键 决定了建筑的 品质和质量 这是国内建筑行业的典型特点 针对这一行业现象 为了让工人 们最快熟悉万科工程的每个细节与做法 并有标准可以参照 万科在动工前期 先进行了 可视化样板引路工程 将诸多操作规范和细节作出样板工程 在工 地展示 并作为考量标准 以此让新老工人们有据可循 有统一 标尺 保证 所有建筑环节的统一性和标准化 这一重要举措不仅极大确保房屋品质 更是 成为众多行业内学习的典范 万科实测实量体系 众所周知 建筑施工是一种动态的过程 各地工程管理基础 工艺水平 体制 甚至管理人员水平的差异等原因 导致建筑的品质会大打折扣 而建筑的过程 控制也是最容易忽视的环节 针对这一实际问题 万科集团工程系统通过多年 的实践经验积累 同时结合国家规范标准及客户对工程质量的认知 自 2009 年 开始 对工程的结构 砌筑 装饰等施工过程 就其取样 测量 数据处理等 具体操作步骤建立了一套严格的 实测实量体系 成为了国内首家通过系统的 实测实量数据体系开展住宅产品质量控制的企业 将住宅产品的建造精度推进 到毫米时代 土建与精装交接验收土建与精装交接验收 土建与精装标高控制线移交 土建与精装室内尺寸移交确认表 为规范和明确精装房项目土建总包将毛坯房屋中间交付给装修总包的交付验 收流程 加强过程监控 明确质量责任 减少中间移交纠纷 提升最终工程质 量 制定了 土建与精装交接验收指引 3 63 6 内外装饰内外装饰 外装饰之阳台涂料 生活阳台涂料 生活阳台涂料 万科对阳台涂料的质量标准要求等同于室内涂料 通过对阳台墙面垂直 平 整度 阴阳角方正度 顶棚极差等多方面质量控制 用以满足外墙涂料施工需 求 阳台涂料分为两个阶段 第一阶段仅完成到第一遍面漆 第二阶段在室内精 装湿作业全部完成后进行第二遍面漆施工 阳台排水立管背后的涂料花色需在 管道施工前完成腻子 涂料滚花 所有水电点位需在涂料滚花施工前整改完成 阳台顶棚涂料统一由阴角下翻 2cm 解决阴角不顺直带来的观感问题 通过以上工作 万科最大化的保证了阳台的功能及涂料观感 给业主提供较 为舒适的视觉感受 3 7 住宅装修住宅装修 精装四化精装四化 图纸标准化 万科在结构 粗装修施工过程中对土建室内开间 进深 门窗洞口等关键位 置尺寸标准化 精装修开始前的样板房施工定样确定厨卫墙地砖精确排版 绘 制成标准的墙地砖加工图和安装图 对完成的样板间墙地砖按尺寸分类编号 根据标准墙地砖加工图 在加工车 间对墙地砖进行精确加工 分户配送 施工现场按照配送墙地砖按图施工 墙地砖的定尺加工 避免现场加工尺寸不精确 有效降低瓷砖切割率 保证 观感 生产工厂化生产工厂化 加工厂集中定尺加工 成品墙地砖分类堆放 工人单独处理精装材料 难免出现品质不一 无谓浪费 效率难保等问题 就此万科以 生产工厂 加以解决 加工区 万科有自己专属的加工工厂 并 有手艺技术精湛的固定工人从事材料加工工作 不仅如此 还全套引进机器制 作 将误差减小到最低 真正达到工厂化的精细 可控 配送化 向沃尔玛等 大超市学习 有专门的配送物流系统 将工程用料控制到位 杜绝无谓浪费 管理可视化管理可视化 与工程可视化一样 在精装之前 万科将做出样板工程 为施工工人点明工艺 验收标准 再利用一系列表格实行可视管理 将前期土建阶段的实测实量与后 期的批量精装修无缝对接 适时监控装修进度 各部位质量控制及各种材料在 体系中的调配 万科在精装修开始前 为保证质量可追述性 制作了装修房每户质量档案 装修房每户质量档案主要分为四部分 A 材料验收 相关材料进场时 需 明确材料批次 规格 进场数量 工程范围 并按照合同约定检查材料质量及 抽样送检 B 过程验收 通过现场实测实量检查验收 形成初验 复检记录 C 竣工交付验收 检查使用功能及观感 D 排版图 墙地砖排版图 吊顶 龙骨排版图 户型图 万科上述措施确保装修房质量管