池州市公寓专项市调概况.doc

公寓专项调研报告一、目标： 重点了解市区与项目周边住宅及公寓产品、价格、推广与销售情况 确定本案客户定位 确定项目推广方式与销售策略二、调研对象与调研内容确定： 重点可比调研对象：景宜公寓、和泰SOHO、五州尚华国际、书香名邸、樟树湾、汇景碧水康城、华邦阳光城、清溪苑、碧桂园、翠屏苑小区、齐山小区、上海城公寓、齐景甲苑等。 重点调研内容：1、 项目住宅或公寓总体数量及户型配比2、 开盘时间及交付时间3、 销售状况及推广促销方式4、 产品特色及优劣势解析5、 购买人群特征及分布6、 定价策略三、各重点案例解析： 平天湖假日酒店一期-景宜公寓：此为本案重点可比性项目之一。项目地址：池州市南门外新老滨湖路之间318国道东侧 区 位 图建筑类型多层与小高层住宅及洒店式商务公寓建设指标：占地面积27亩，该项目分二期建设，一期开发的为：商业用房、住宅、公寓等配套用房，分A区、B区、C区占地面积12亩，总建筑面积约为1.8万平方米（其中商铺3000平方米、公寓、住宅13000平方米、地下车库2300平方米），全框架，六层总套数：250套（一室一厅170套，二室二厅80套）主力面积：一室一厅的以35-36为主,两室两厅的以78为主.销售率97%左右（只剩8套一室一厅的）开盘时间:2006.4接受预定.2006.11.8开盘交付时间已交付销售策略：电视字幕、户型单页、现场展示为主周边环境交通便利、配套齐全、物业组成及户型分析、价格策略一期以住宅、公寓为主，部分商铺及地下车库，住宅250套，其中产权式公寓170套占住宅比重68%，面积35-36占1/3左右。产权式公寓以办公的形式入网，公寓面积26-67，共有8种户型。公寓价格从1850-2300左右。定金2万。普通住宅80套，78及81两种,房型6种（二室）。住宅：2300-2400元/。商业共47套，面积在34-103。价格：商业：外街8900-11800元/，内街：7900-8900元/。定金5万。客户群体投资客户居多，行业涉及个体经商、企业职员、单身青年、老年人等。优势区位:位于南门商业圈，地理位置优越，周边环境良好。产品: 规划设计符合市场需求，体量适中,外立面现代感强,低层建筑，框架结构、3.6米挑高便于使用。 定位:超小户型10种人.(刚刚就业的人,安享晚年的人,需要减压的人,陪读暂住的人,赠与亲朋的人,驻池办事的人,商务办公的人,善待贵宾的人,投资出租的人,城郊互动的人)规划: 随着周边环境的改善及各种小区入住人口的增加,项目所在区域逐渐成为城市南部重要商业圈价格:低总价、面积小、容易被客户接受.其他优势: 暂无劣势靠近外环,短期内周边环境有待改善.竞争策略差异化推广方式、精确的客户定位 和泰星城国际SOHO公寓，此为本案重点可比项目之一。项目地址：东湖路与清风路交叉口西北角和泰星城三期 区 位 图建筑类型多层、小高层住宅、SOHO公寓（办公）建设指标：占地面积10万平方米，总建筑面积13万平方米左右。其中三期建筑面积约38000平方米，集商业、办公、住宅于一体总套数：284套办公，其中256套为小面积公寓，其他为大面积200以上办公用房主力面积：分为三种，其中主力户型39-42，（还有一种101 还有一种78）销售率销售100套,销售率约40%开盘时间:2008.1.8交付时间2008.12.31销售策略：工地围墙、户外大牌、报纸、电视字幕、短信等周边环境交通便利、配套及各种设施正陆续完善物业组成及户型分析、价格策略三期集住宅、办公及商业为一体，住宅:88套办公:284套商业:135套办公284套，其中小面积公寓256套占90%，面积39-42共244套占96%左右，101共8套占3% ，78共4套占1%公寓以办公的形式入网，层高5米，公寓面积39-101，共有5种户型。公寓价格从3450-3600元/左右住宅88套，销售35套，销售率40%，均价3100元/左右商业135套，销售59套，销售率44%，均价5500元/左右优惠方式：10万元以内每套优惠5000元，20-25万每套优惠10000元客户群体事业单位工作人员，公务员等优势区位:北大门正在形成中的商业圈，地理位置优越，周边环境良好。产品: 规划设计符合市场需求，体量适中,外立面现代感强,低层建筑，框架结构、5米挑高便于使用。 定位:总价10一套房。规划: 随着周边环境的改善及各种小区入住人口的增加,项目所在区域逐渐成为城市北部重要商业圈价格:低总价、面积小、容易被客户接受.其他优势: 暂无劣势竞争策略 五州尚华国际，此为本案可比性项目之一项目地址：百牙路与长江路交叉口西南角 区 位 图建筑类型高层住宅、公寓、商业建设指标：总建筑面积24100平方米左右。是一幢现代化的都市大厦，共15+1层，其中1-3层规划为商业，4-16层为豪华公寓，地上地下停车位充足，宜商宜居。总套数：110套（其中住宅60套）主力面积：以130-140为主，销售率暂未销售开盘时间:计划在9月份开盘销售交付时间暂未确定销售策略：工地围墙、户外广告。售楼处现场（与商之都共筑池州首个国际理念规划的HOPSCA区域）近期推出一系列活动：最近一期：尚华有车一族关爱计划启动，凡是来尚华国际现场看房的有车一族，可凭车辆行驶证领取车用吸尘器一台。礼品有限送完为止。（一张行驶证只兑换一份礼品；本活动只限私家车，出租车、公交车或其他营运型车辆不参加。周边环境位于长江路交通非常便利、周边教育、医疗、生活等配套相对齐全，后期商业氛围浓厚物业组成及户型分析、价格策略项目为整体开发建设，集住宅、办公及商业为一体，住宅:60套办公及商业:50套，共计110套其中公寓共4种户型，面积110公寓15套，面积130公寓15套，面积140公寓15套，面积160公寓15套。预计公寓价格从3450-3600元/左右优惠方式：自预订日起至开盘，每天优惠100元客户群体中高档收入水平的客户群体优势区位:位于主干道，地理位置优越，交通便利、产品:公建外立面饰材，精装电梯。全方位智能安防，物管：招商局物业担任顾问规划: 池州首个国际理念规划的HOPSCA区域其他优势: 劣势竞争策略 宇成书香名邸，此为近期开盘的安居工程项目，影响力较大项目地址：西北外环与建设西路交叉口东南角，师专西侧 区 位 图建筑类型多层及高层住宅建设指标：项目占地270。9亩，规划建设总建筑面积近30平方米，自然环境十分优越，西边有白洋河，秋浦河和长江环绕，周围散布着众多湖泊。宇成书香名邸“聚秋浦灵气、沐学院落书香“，由于东临池州学院，宇成实业旨在将这里建成一个充满浓郁书香文化的小区，形成与文化相邻、与智者为伍的独有特色。目前，该项目先期建设的十二万平方米的安置房正在紧锣密鼓的交付阶段。总套数：314套公寓（第一批安置区内36套住宅，第二批共278套住宅）主力面积：87-88销售率96%开盘时间:2008725交付时间年底前销售策略：夹报、横幅、报广、电视、户外大牌、工地现场等周边环境离市区较远，原农药厂所在地，周边环境较差，交通与配套设施一般。物业组成及户型分析、价格策略一期共推出10幢住宅，、其中第一批推出3幢安置区，面积119，一种房型。可售房源36套住宅，第二批推出7幢共278套住宅，面积80，101、125，三种房型。价格1780元/起。均价2200左右。优惠方式：3天之内买房一次性付款优惠150元/平方 按揭优惠80元/平方销售：第一批开盘36套销售完毕，第二批278套，已售152套，保留118套，可售8套客户群体区域内人群，拆迁还房者优势定位:项目定于位低档次的楼盘，吸引部分中低收入阶层规划:区内菜市场、幼儿园、商场等配套设施齐全，智能化管理、全框架结构。价格:1780元/起售，对市场有较大吸引力劣势产品品质较差，属于城区边缘，竞争策略 天祥樟树湾,此为近期开盘销售较好的楼盘之一.在市场上具有代表性.项目地址：青阳北路东侧（和泰星城西大门正对面） 区 位 图建筑类型住宅、商业、办公建设指标：小区总占地面积65690平方米，总建筑面积约113171平方米，一期建筑面积54257平方米，小区车库700间，二期建筑面积约63053平方米，有住宅、商铺、写字楼等。总套数：380套（其中住宅184套，）主力面积：70-110销售率一期销售72开盘时间:200852开盘交付时间20081231销售策略：户外大牌、电台、电视台、工地现场、报纸、DM单页等“看见樟树，看见家“”大型亲情式人文生态社区”周边环境政务中心，交通便利、周边配套正在形成，物业组成及户型分析、价格策略项目一期推出7幢楼，住宅184套，已售132套，销售率72。销售均价2700元/ 价格：储藏室1600-1700元/、车库3600元/；一层：2500-2600元/；二层：2700-2800元/；三层3200元/；四3100元/、五层2700元/、六层：2600元/、阁楼1700-1900元/户型：8种 房型面积在71-113之间.优惠方式：活动优惠：购买住宅一次性付款优惠60元/，按揭优惠40元/，公积金按揭28元/，买房即赠送海尔家电（价值2900-4900不等）新婚客户意外惊喜；凡在08.6.10-8.31结婚登记并购买房屋,可获赠1698元红包.客户群体工薪阶层优势区位:北大门正在形成中的商业圈，地理位置优越，周边环境良好。产品: 规划设计符合市场需求，体量适中,外立面现代感强,低层建筑，框架结构、5米挑高便于使用。 定位:看见樟树，看见家。”大型亲情式人文生态社区”规划: 随着周边环境的改善及各种小区入住人口的增加,项目所在区域逐渐成为城市北部重要商业圈价格:低总价、面积小、容易被客户接受.其他优势: 暂无劣势竞争策略 华邦阳光城,此为即将开盘项目.重点关注.项目地址：秀山路与南湖路交叉口 区 位 图建筑类型多层、小高层、高层建设指标：项目占地128亩，规划建筑面积16万平方米，其中住宅14万平方米，住宅容积率18；绿地率35%以上；停车位300余个个，其中地上停车位227个。总套数：200多套主力面积：80-140销售率未售开盘时间:计划9月份左右交付时间暂不确定销售策略：户外广告、电影节、电视画面、酒会等“别墅之上的公馆”周边环境交通便利、环境良好，周边教育及医疗、生活配套齐全物业组成及户型分析、价格策略“华邦阳光城”是华泰集团在池州倾情打造的地中海风格高尚社区，是池州市中心规模最大、起点最高、最具升值潜力的楼盘。价格尚未公布。一期即将推出16幢,首批推出7幢,户型在3种以上，8、9、10、11、15号楼为多层。在售户型有80140平米。客户群体区域内换房与周边年轻人群优势项目位于池州市城南区中心地段、秀山南路与翠微路交汇处向南100米，近邻南湖商业街、西街、杏花村小学、市第二人民医院、红光农贸市场、贵池二中、杏花村文化公园、白洋河景观大堤，项目周边有6路，15路，公交车从此通过。基础设施配套及公用建设齐全，交通便捷，环境优美，寸土寸金。园区在总体规划，道路布局，建筑空间组合上，充分遵循以人为本的设计理念，社区内任何格局和细节的设计充分体现“以我为本”的需求，将地中海融入生活，把浪漫、情调、高贵的情感融入居所，注重意境的塑造，每一处景观都具有浓厚的诗情画意和文化氛围。 阳光城率先提出了”对步行者尊重“的设计思想，以水为脉，以人为心，以路为轴。回家远远看去，棕榈就对你挥手致意，走进家门口，身心疲惫的心迅速在水脉中得到放松，创造一幅轻松自如、休闲放松的度假村环境，展现一种放飞理想，回归自然的休闲心情，引导一种找回自我、天天度假的生活方式。 领先一步的设计思想，气势恢弘的规划布局，独一无二的建筑风格，一滴水看到一片海洋的园林景观，国内一流的物管模式，升值无限的黄金地段，特别是池州前所未有的地中海风情大型商业广场，未来将成为池州市无可争议的商业新中心、城市新中心，项目建成后，华邦阳光城将当之无愧成为池州市未来一道靓丽的城市风景，并成为池州市标志性、划时代的建筑而载入史册。劣势竞争策略 碧桂园,此为市场即将开盘项目,为池州楼市”风向标”对楼市影响较大,重点关注.项目地址：齐山风景区西侧 区 位 图建筑类型多层、高层、别墅等建设指标：池州碧桂园酒店及地产开发项目位于站前区西部，北抵齐山平天湖景区，南濒沿江高速公路，东接齐山大道、318国道，西临长江南路，总面积约2200亩。其中，一期项目占地800亩（含占地面积150亩的五星级酒店）,一期位于池州市站前区，齐山大道以西，长江南路以东区域。占地面积43.68万平方米，总建筑面积约54.83万平方米。项目建设内容包括住宅楼、酒店及配套公建设施。 池州碧桂园项目首期已进行规模性开发，将成为我市规模最大的生态住宅社区。池州碧桂园的产品线非常丰富，包括了双拼住宅、联体住宅、别墅级洋房等产品，均座落于山环水抱之中，为广大的客户提供了多种选择。建成后将成为融各种风情与人文生态自然环境于一体的超大型城区。 作为池州首家以五星级标准建造的池州凤凰酒店，占地约100000平方米。充满浓郁的欧陆风情，临湾而建，360度拥抱湖景和齐山风景区群山叠翠的大自然风光。 池州碧桂园项目规划配套了占地约25000平方米的学校（幼儿园和小学）以及医疗门诊设施。 池州碧桂园项目在社区里规划设置大型的社区商业步行街，涵盖了休闲娱乐、餐饮、便民服务等各类主题品牌店、并有银行、大型超市等。总套数：不详主力面积：300-400别墅（独立）销售率未售开盘时间:计划9月份交付时间未定销售策略：报广、户外大牌、高炮、工地现场等周边环境环境优美、交通便利、配套正在完善物业组成及户型分析、价格策略首期即建造池州首家五星级标准酒店池州碧桂园酒店，以欧陆设计理念打造，融入了意大利文艺复兴设计精髓与建筑语言，奢华的西斯廷穹顶，恢宏大气。酒店规划各式豪华客房300余间，会议厅13个。其中包含近千平米、能同时容纳千人会议的国际宴会大厅，拥有多国语言同声传译系统的大型多功能会议中心以及各种大小规格的商务、贵宾会议室等。内设中西餐厅、美容与健美中心以及乒乓球、桌球、棋艺室等各项设施，集商务、休闲、美食、康乐、度假功能于一体，将成为池州华贵新地标。酒店引进“金钥匙”服务理念，以让顾客“满意+惊喜”为标准，真城服务。 2、打造大型欧式风格城市商业广场池州碧桂园商业广场，超大规模，占地17000平米，立体式商业布局，欧式建筑风格商业街与项目产品风格紧密相融。碧桂园已与麦当劳、大润发、万宁、香江家私等国内外一线品牌建立了全国战略联盟，在首期即引进相关商业品牌，让成熟商业配套一步到位。充分整合，集大型超市、大型购物商场、特色餐饮、品牌店于一体，打造便利生活不假外求。提升地段居住价值，激发形成新的高尚生活圈。 3、携手政府共建完善基础教育体系池州碧桂园学校秉承先进理念的碧桂园教育品牌连锁体系，成熟完善的教育思想体系和先进的教育模式，将与池州市政府共建幼儿园、小学等基础教育设施。项目精心规划学校、提供先进硬件配套设施，政府调派优质师资开展教学与管理。花园美墅自己的花园，自然的幸福 建筑面积约295501，5房2厅6房2厅 超大私家产权花园，成就私家立体景观 全景落地玻璃窗、飘窗设计，视野丰富，张弛有度 双主人套房设计，多景观露台，方正实用 亲邻美墅房子相连，温情互递 建筑面积约193-235，3房2厅-5房3厅，前后私家花园 气派厅堂，设计独具匠心，方正实用，空间更具层次感 双主人套房设计，布局紧凑，多景观露台优雅洋房美丽生活自然绽放 高层洋房，建筑面积约68-142（18-30层带电梯），2房2厅3房2厅 空中花园美墅，建筑面积约322，4房2厅，洋房生活，别墅享受 南北对流，双阳台、明厨、明卫、大客厅等，兼顾健康与个性需求。客户群体中当档消费群体优势区位:位于齐山风景区，地理位置优越，周边环境良好。产品: 规划设计符合市场需求，体量较大,外立面现代感强,物业类型丰富,定位:给您一个五星级的家规划: 连接城市与郊区的主线,不仅外地规划良好,其内部整体规划也富有特色,理念与规划设计符合市场需求,具有前瞻性.价格:低价冲击市场,超级大盘的影响力巨大.其他优势: 暂无劣势离市区较远,目前情况下生活不便,小区成熟有待时日.竞争策略 清溪湾,此为即将开盘项目,重点关注.项目地址：南湖路以西，清溪河以北 区 位 图建筑类型以住宅及商业为主建设指标：红光小区位于池州市清溪河上游，处在清溪河以北、南湖路以西。小区南临清溪河，北与秀山路相连，东临南湖路上的党校及职业技术学院，西侧是白洋河大堤。周边交通便捷，从南湖路可通往长江路等主干道，秀山南路将小区分为东西两个区域。小区占地面积约42941，总建面积约66320，一期约38121.84，目前已经成为现房的有10栋楼，纯多层，总户数338户。红光小区是由池阳房地产开发有限责任公司组织实施.总套数：486套（其中219多套可售，125套拆迁）主力面积：70-100销售率销售20套开盘时间:原计划6月18开盘，现未正式开盘，7。15认购。交付时间未定销售策略：报广、户外大牌、高炮、工地现场等周边环境环境良好，交通一般物业组成及户型分析、价格策略小区的建筑结构为混合结构。户型面积从70200不等，均为全明设计，南北通透、采光充足。房屋坐北朝南，楼宇采用三段式外立面。小区还采用了外飘窗设计，塑钢材质。本小区的建筑密度约为25%，绿化率33%，容积率1.54，楼间距严格按照国家标准设计， 4#、18#、19#楼的底层设有储藏室、摩托车车库、小汽车库，共计有148间。项目一期共开出10幢楼。共9种房型。219推出，180套目前未售，预计已认购40套左右。网上显示已签约20套。价格:起价2390元/优惠方式:无客户群体多为附近拆迁户优势价格:低价冲击市场,影响力较大.其他优势: 暂无劣势整体品质较低,目前交通与生活配套等尚不完善.竞争策略 翠屏苑,此为项目周边重点住宅项目,可作为重点关注与研究.项目地址：齐山大道 区 位 图建筑类型多层住宅建设指标：总建筑面积7万多平米总套数：400套以上主力面积：80-120销售率90%以上,开盘时间:20077交付时间已交付销售策略：基本无宣传周边环境交通便利、配套不完善物业组成及户型分析、价格策略项目以多层住宅及商业街组成，共三种房型，80、120、140，价格1400元左右顶层，现售价在1800元以上。目前仅有顶层在售,数量有限.客户群体多为安置户优势价格:站前区住宅代表性楼盘,上市初期以低价冲击市场,影响力较大,随着站前区的发展,小区的入驻率的提升,升值潜力很大.产品:整体性价比比较高,适合投资.其他优势: 暂无劣势周边配套不全,近三年内不利生活与居住.竞争策略 齐山小区,此作为项目周边重点住宅项目,可作为重点关注与研究.项目地址：318国道旁齐山公园向东一公里处 区 位 图建筑类型普通多层住宅建设指标：13万总套数：1000多套主力面积：75-135销售率尚未上网,销售50%左右开盘时间:20081交付时间已交付销售策略：基本无对外宣传周边环境离市区较远，周边配套不完善，交通便利物业组成及户型分析、价格策略以拆迁安置房为主，销售价格1800-2100元/客户群体周边拆迁安置户优势区位:临近风景区,自然环境优美,价格:低单位,低总价产品:面积适中,满足周边客户需求劣势离市区较远,各种配套尚不完善,产品品质较低竞争策略以上共对10个项目进行了全面及系统的解析,主要分为可类比性项目3个,重点关注市区已开盘项目2个,即将开盘项目3个,周边已开盘及入驻的项目2个,基本上可以对项目的整体定位与推广作一参考.另甲地国际商贸城、齐景甲苑，上海城公寓等作为本案周边远期开盘项目或可比性不强的项目暂不列入对比与重点考察之列。四、综合分析：（本部分分析将依据4P即：产品、价格、渠道、促销等四个方面来进行，）n 可比性重点已开盘项目分析：（景宜、和泰SOHO、五州）项目名称总套数产品价格渠道促销销售周期销售率景宜公寓17030-40占30%，层高3.6米1800元/起价，总价较低个体经商及投资户为主电视字幕、户型单页、现场展示为主2年97%和泰SOHO25630-40占96%，层高5米3400-3600元/,无优惠投资户居多工地围墙、户外大牌、报纸、电视字幕、短信等8个月40%五州国际公寓60130-140占50%层高3.3米3400-3600元/自预订日起至开盘，每天优惠100元定位高档人群,以居住人群产主工地围墙、户外广告.售楼处现场暂未销售,计划9月份,蓄水期6个月未定从以上比较可以看出.公寓销售定位方面力求中高档,产吕方面均具有特色,传播方式多样化,销售周期与蓄水期在六个月以上才可以保证开盘的顺利,而上述楼盘的推出时间上基本上间隔了半年以上的时间,市场对于新兴物业的接受度开始增强.投资信心与渠道多样化趋势明显.n 市区内已开盘的影响力项目分析:(宇成书香名邸、天祥樟树湾)项目名称总套数产品价格渠道促销销售周期销售率书香名邸31480占50%，三种户型1780元/起价，均价2200有优惠拆迁户为主夹报、横幅、报广、电视、户外大牌、工地现场等1个月，蓄水半年以上96%樟树湾25671-113之间占50%，户型多样2450元/起价,均价2700有优惠部分为折迁户户外大牌、电台、电视台、工地现场、报纸、DM单页等3个月，蓄水半年以上。72%从以上比较可以看出，普通