房地产私募股权基金宣传路演模板

房地产私募股权基金宣传路演模板房地产私募股权基金宣传路演模板 2019 7 24XXXX地产基金募集说明书 样版PPT 单击此处添加内容201 9 7 24目录 一 中国和国际PE基金发展动向 二 中国房地产融资方式介绍 三 中国房地产投资基金市场 四 我国房地产基金组织和盈利模式分析 五 我们的建议2019 7 24恒银基金是经北京市政府批准注册的一家 专注于房地产 文化产业的专业化金融服务股份制企业 恒银基金的核心管理团队是由国际一流的房地产 文化产业投资专 家和资深基金管理专家组成 公司秉承 以人为本 诚信至上 回报稳定 安全第一 的基金管 理理念 恒银基金向世界一流的资产管理企业看齐 注重投资价值 追求合 理 低风险的绝对收益 为中国高净值客户提供安全 持续的高收 益理财服务 成为投资人可长期依赖的资产管理机构 恒银基金积极倡导并践行诚信的理念和稳健的投资理念 综合发挥 房地产及文化产业基金的资金集中与产业带动功能 成为房地产企 业 文化企业全方位金融合作伙伴 目前管理资金规模30亿元 资产管理规模50亿元 未来恒银有信心 有能力打造地产 文化产业专业基金旗帜 2019 7 24 一 国内外PE基金发展 国内 国内PE基金开始于20世纪90年代中后期 xx年后 PE基金才开 始活跃 xx年 渤海产业投资基金和渤海产业投资基金公司正式成 立 券商直接投资基金和民营企业组建基金 探索投资 基金募集 迅速扩展 人民币基金后来居上 8000家 基金投资进入调整期 金融危机下 投资呈现明显回落态势 2019 7 24市场化募集基金 不断扩大1资金以海外为主的PE基金 1 国外设立 投资中国 黑石 KKR 凯雷 2 海外基金为主国内背景金沙江 弘毅 鼎辉2资金以国内为主 的PE基金 1 国有资金主导PE渤海 深圳市创新投资 2 国有金融资本为主导的PE基金商业银行 保险公司 证券公司 3 民间资本为主的PE基金九鼎 硅谷天堂 深圳南海成长创业投 资合伙企业 有限合伙 2019 7 24国际PE基金发展动向 PE基金管 理公司上市 IPO 业务发展公司设立 新金融工具运用2019 7 241 PE基金管理公司上市 IPO PE上市两种形式PE基金管理公司 所管理的一只基金上市或选择基金管理公司上市 PE基金管理公司所 管理的基金上市好处公司不必浪费时间和人力去筹集资金 上市筹 集的资金可以让PE基金任意追逐巨型目标 而无需与其他基金联合 从而使的资金的基金更有竞争力 投资灵活性 劣势股权分散以及信息披露的要求会限制基金迅速决断能力 基金 上市可能严重影响PE基金改善被收购公司盈利和业绩的基金心态 xx年5月 KKR旗下一只基金KKR AS KKE 创造性在荷兰阿姆斯特丹 证券交易所成功融资50亿 创PE基金上市的先河 一度震惊业界 逃避美国信息披露和低税收政策优惠 xx年2月 堡垒投资集团F ORTRESS在美国证券市场进行公开招股 募集6 433亿美圆 成为美 国受家公开上市的私募基金 xx年 黑石集团希望想阿波罗管理公司 设立自己的业务发展公司 BDC xx年 计划将管理公司自身进 行IPO xx年6月 黑石集团在纽约证券交易所上市 PE基金管理公司 上市主要好处在信贷环境紧张的形式下 通过上市获得大量资金 通过杠杆作用更多交易 给创始人和其他 合伙人解决身价问题 对于提升公司品牌价值 延长企业生命 获 得永久资金投资已有业务 扩张新业务或建设永久基业 吸引公众 资本 扩大筹集资金渠道 透明化运作摆脱公众和监管层的质疑201 9 7 242 业务发展公司设立 BDC 近年来 一些PE公司一开始就通过 设立公众性质的机构来获得流动性并保持私募性 英国3I旗下有市值 96亿美圆伦敦上市基金 美国更多PE公司以设立公众化的业务发展 公司 BDC 来募集更多的公众资本 受到特殊监督 遵循PE基金 的基本投资策略 PE基金设立BDC的好处 1 永久资本 2 新的投资者不需要严格标准 金融机构费用高 3 更高的费用 4 夹层融资机会 安全的投资2019 7 243 新金融工具运用 担保债务凭证 CDO CLO担保贷款凭证 基 金资产是高收益贷款 CBO担保债券凭证 基础资产是企业债券 CSO 担保合成凭证 CIO担保保险凭证 SFCDO结构性金融担保债务凭证201 9 7 241 资金 2 融资渠道2 1银行贷款2 2委托贷款2 3信托融资2 4房地产基金2 5战略私募2 6上市2 7资产证券化2 8债权融资2 9典当融资 二 中国房地产企业融资方式2019 7 241 1997 xx年我国房地产企业资金年份本年资金小计国家预算内资金国内贷 款债券利用外资外商直接投资自筹资金其他资金19973817 112 5911 224 9460 9327 9972 91454 819984414 914 91053 26 2361 8258 91167 01811 919994795 910 01111 69 9256 6180 51344 62063 22 0005997 66 91385 13 5168 7134 81614 22819 3xx7696 413 61692 20 34135 7106 12184 03670 6xx9750 011 82220 32 2157 2124 1 2738 44619 9xx13196 911 43138 30 56170 0116 33770 76106 1xx 17168 811 83158 40 19228 2142 65207 678563 31997 xx年我国房地产企业资金一览2019 7 2419992000 xxxxxxxxxx国家预 算资金0 210 120 180 120 090 070 06国内贷款23 1823 0921 9922 7723 7818 4018 30债权0 210 060 000 020 000 001 03利用外资5 352 811 761 611 291 330 12自筹28 0426 9118 3828 0928 5730 3333 63其他43 0247 0147 6947 3846 2749 8747 901999 xx年房地产开发企业资金比重表 单位 从表面上资金结构来分析 xx年是分水岭 1997 xx年 房地产国内贷款在房地产投资中的比重一直保持在20 左右 的水平 xx年国家出台了121号文 随后又实 行了一系列的调控政 策 导致银根紧缩 银行贷款比重明显下降 xx年国内贷款比xx年 下降了近 个百分点 房地产自筹资金和其他资金比例持续提高 房价与泡沫经济 徐滇庆著机械工业出版社2019 7 24我国房地产开 发企业资产负债率50 60 70 80 90 100 2000 xxxxxxxxxx一般说来 开发商在拿地 规划等少数环节上动用自筹资金 在拿到土地后和国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程 规划许可证和建设工程开工许可证 可以土地为抵押向银行贷款 从而获得工程建设资金和流动资金 在土建环节 将成本转嫁给建 筑承包商带资垫付或者仅付少量建设资金 房屋结构封顶 取得预 售许可证后 开发商即可先后收取定金 预收款 首付款和整个房 款 从整个过程看房地产开发企业自有资金很少 大量仰仗银行贷款 房地产企业资产负债率一直处于高位 2019 7 242 房地产融资渠道银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资 渠道 央行121号文件规定以及近期一系列从紧措施 对于项目开发程度和 开发商自有资金的门槛要求 将大多数开发商排除在门外 但是 对于企业而言 便捷 成本相对较低 财务杠杆作用大的银 行贷款有着致命的诱惑 更何况 其还债压力大等缺点还可以通过 调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避 同时 房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产 商业银行 的信贷热情丝毫未减 常用贷款方法有 信用贷款信用贷款是银行根据借款人的信誉 财务 状况 预期收益和信用记录表现的良好程度而发放的一种无抵押 保 证贷款保证贷款是指按规定的保证方法 以第三人承诺在借款人不能 偿还贷款时 按约定承担一般保证责任者连带责任为前提而发放的贷 款 一旦借款不能履约 担保人将承担偿还责任 抵押贷款指按规定抵 押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款 这种贷款是 目前普遍采用的一种 贴现贷款即指借款人在急需资金时 以未到期 的票据向银行申请贴现而融通资金的一种贷款方式 2 1银行贷款2019 7 242 2委托贷款委托贷款是指委托人提供资金 由受托人 银行 根据委托人确定的贷款对象 用途 金额 期限 利率等代为发放并协助收回的贷款 这项业务属于银行中间业务 银行收取手续费 不承担风险 委托贷款融资方式因为不是银行的自营业务 所以诸如 四证齐全 之类的限制条件少 但用于固定资产投资项目的贷款须经报政府 有关部门批准 门槛低 并且操作方便 银行作为中间人承担着 搭桥 沟通和风险控制的责任 该融资方式可适用于项目的各个阶段 但由于资金的协商利率可能 相对较高 运用该借款多为过桥性质 xx底年北京市商业银行与北京今典房产推出了 开发商贴息委托贷 款 业务 其基本运作方式是在取得预售证但尚不能取得银行按揭 资格时 开发商先投入一部分预付资金作为贷款本金向购房者提供 购房用的委托贷款 由于开发商委托贷款为房款70 的按揭比例 销售后回笼资金中增加 了买房人30 的首付款 如果开发商首笔投入1亿元委托贷款 则通 过委托贷款开发商首次回笼销售资金E 1 70 1 4285亿元 若将该资金再次投入委托贷款的周转 则可再次回笼销售资金2亿元 即融资了1亿元 这1亿元即可作为公司的自有资金 使得资金链更加的宽余起来 同时 销售竞争优势显而易见 2019 7 242 3信托融资房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖 租赁 收租 保险等代营业务以及房地产的登记 过户 纳税等 事项 或者直接参与房地产的开发经营活动 xx年6月央行121文件的出台 使得房地产企业银行贷款渠道受阻 房地产业的高额收益和较短的投资周期都满足了信托的要求 信托 是目前房地产业新兴的融资热点 并以 井喷 式速度发展 不过 从法律上看 目前我国 房地产信托 一词表述不够严谨 根据 信托投资公司管理办法 第二十条的规定 信托投资公司的 信托业务有二一是资金信托业务 二是动产 不动产及其他财产信 托业务 从我国目前的房地产信托产品来看 既有投资者将资金委托给信托 投资公司用于房地产投资 也有房地产企业将房地产项目 公司股 权等委托给信托投资公司管理 也就是说 既有资金信托 也有不动产及其他财产信托 但不论哪种类型的房地产信托 其目的均是通过信托方式解决房地 产企业的融资难题 因此 目前的房地产信托 并非类似国外REITs真正意义上的不动产 信托 而是资金投向为房地产项目的一种信托产品 2019 7 24资金信托类房地产信托贷款模式是指投资者将资金委托给 信托投资公司管理 信托投资公司按照信托合同的约定 将投资者 集合的信托资金借给房地产企业 房地产企业在借款期限届满后向 信托公司还本付息 信托公司向投资者支付投资本金及收益 优点涉及法律关系不多 交易环节较少 操作方便 缺点只有二级以上资质的房地产企业才能在完成前期开发工作 取 得国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证和 建筑工程施工许可证 后 才能通过这一模式融资 并且开发项目 资本金比例不低于35 资金投放时间 资金投放范围 资金比例均 受到限制 信托投资公司接受自然人资金信托合同不得超过 0份 每份合同金额不得低于人民币 万元 不能满足较大规模项目 的资金需求 这是所有资金信托类房地产信托的共同缺点 以下不 再赘述 成本相对较高 法律风险控制要点控制委托人和受益人 的个数 防止自然人信托合同虽然不足 0份 合理评估担保物的价 值 调查抵押物权利状况 防止担保物不足值或权利受限 房地产 企业提供信用保证 分解担保风险 按施工进度发放贷款 严格监 督贷款运用 防止贷款被挪用 贷款模式2019 7 24股权融资模式是指投资者将资金委托给信托投资 公司管理 信托投资公司按照信托合同的约定 将投资者集合的信 托资金用于认购房地产企业增资扩股或转让的股份 房地产企业的 股东在期满后溢价购回购信托投资公司所认购的股份 信托投资公 司向投资者支付投资本金及收益 优点资金投放时间不受限制 避免因项目未取的 四证 而不能投 资 项目资本金比例不受35 的限制 降低房地产企业自有资金比例 信托投资公司可以参与企业决策 进一步防范风险 缺点增加注册资本 需召开股东会决议 并办理相关验资 企业变 更登记 颁发出资证明书等手续 操作较为复杂 存在信托投资公 司到期不回转所购股份或者房地产企业股东不回购股份的风险 因 股权买卖并非真实交易目的 存在被认定为企业间借贷的风险 法律风险控制要点明确信托投资公司用以购买股份的资金系信托资 金 而非其固有资金 防止被认定为企业间借贷或信托投资公司到 期不回转房产 选派具有房地产开发经验的人员代表信托公司参与 管理 防范项目开发风险 由房地产企业对其股东购回股份进行担 保 防止股东不回购股份 股权融资模式2019 7 24置业模式是指投资者将资金委托给信托投资 公司管理 信托投资公司按照信托合同的约定 将投资者集合的信 托资金贷用于购买房地产企业开发的房产 然后将房产对外出租或 出售 从而获得收益 信托投资公司向投资者支付投资本金及收益 优点可通过收取房租长期获取收益 或者待房价上涨后获得收益 因系真实买卖 没有被认定为无效的风险或无法回购的风险 缺点因受房屋预售制度的限制 资金投放时间 投放额度均受制约 无法满足前期项目开发的资金需求 如果购买的房产无法出售或 出租 投资目的无法实现 所涉税费较多 成本较高 无法监控所 购房产的开发建设 存在不能按期接房或办理产权证的风险 法律风险控制要点认真审查拟购房产项目的相关证照 查清是否存 在抵押 查封情形 土地出让金交纳情况等 最好选择已竣工备案 的房产 防止无法追究其逾期交房 逾期办证等违约行为的责任 如果整体收购房产项目 可以采用股权收购的方式 以减少交易成 本 置业模式2019 7 24资产池模式是指投资者将资金委托给信托投资公 司管理 信托投资公司按照信托合同的约定 将投资者集合的信托 资金贷用于购买房地产企业开发的房产 房地产企业在约定的期限 按原价或溢价回购该放产 信托投资公司向投资者支付投资本金及 收益 优点无需考虑所购房产能否出租或出售的风险 收益较稳定 一般 是以低于房产实际价值的价格收购 房地产企业不回购的可能性较 小 即使不回购 也可以通过转售收回成本和收益 缺点因受房屋预售制度的限制 资金投放时间 投放额度均受制约 无法满足前期项目开发的资金需求 所涉税费较多 成本较高 因买卖并非真实交易目的 存在被认定为企业间借贷的风险 如利 润较高 存在信托投资公司不予回转的风险 如果房地产企业到期 不回购 该房产又无法出售 则面临成本和收益无法实现的风险 法律风险控制要点认真审查拟购房产项目的相关证照 查清是否存 在抵押 查封情形 土地出让金交纳情况等 最好选择已竣工备案 的房产 以低于房产价值的价格购买 防止其到期不回购或者所购 房产到期无法处置 明确信托投资公司用以购买房产的资金系信托 资金 而非其固有资金 防止被认定为企业间借贷或信托投资公司 到期不回转房产 如果整体收购房产项目 可以采用股权收购的方 式 以减少交易成本 资产池模式2019 7 24融资租赁模式是指投资者将资金委托给信托投 资公司管理 信托投资公司按照信托合同的约定 将投资者集合的 信托资金购买房地产企业开发的房产 然后将该房产租给该房地产 企业使用 房地产企业向信托投资公司支付租金 到期回购该房产 信托投资公司向投资者支付投资本金及收益 优点只要信托投资公司具有融资租赁的业务资格 可以避免类似资 产池模式被认定为企业间借贷的风险 能获取稳定的收益 到期不 回购的风险较小 缺点因受房屋租赁制度的限制 资金投放时间 投放额度均受制约 无法满足前期 中期项目开发的资金需求 所涉税费较多 成本 较高 存在房地产企业到期不回购房产的风险 法律风险控制要点认真审查投资房产项目的相关证照 查清是否存 在抵押 查封情形 土地出让金交纳情况等 避免采取预售 预租 方式 以低于房产价值的价格购买 并由房地产企业提供担保 防 止其不按期支付租金 或到期不回购 或者所购房产到期无法处置 如果整体收购房产项目 可以采用收购股权的方式 以减少交易 成本 融资租赁模式2019 7 24不动产及其他财产信托类房地产信托不动产 信托受益权转让模式 是指房地产企业将房产委托设立为信托财产 取得信托财产的信托受益权 然后委托信托投资公司将该信托受 益权转让给投资人 并通过租金或 和溢价回购信托受益权等方式 向投资人支付本金回报 优点因不系资金信托 在一段时间内突破了信托合同份数限制 满 足房地产企业较大的资金需求 吸引更多的投资者 但现阶段也同 样受到了监管部门的限制 缺点由于信托财产登记和转移制度不完 善 无法解决信托财产的独立性 所涉税费较多 交易成本较高 由于信托投资公司系房地产企业的受托人 在法律上要着重于维护 房地产企业的利益 投资者的风险较大 法律风险控制要点认真审查信托房产的相关证照 查清是否存在抵 押 查封情形 土地出让金交纳情况 租金收益情况等 以低于受 益权价值的价格购买 并由房地产企业提供担保 防止其不按期支 付租金或到期不回购 不动产信托受益权转让模式2019 7 24股权信托受益权转让模式 是 指房地产企业将股权委托设立为信托财产 取得信托财产的信托受 益权 然后委托信托投资公司将该信托受益权转让给投资人 并通 过分红或 和溢价回购信托受益权等方式向投资人支付本金回报 优点资金投放时间不受限制 避免因项目未取的 四证 而不能投 资 项目资本金比例不受35 的限制 降低房地产企业自有资金比例 所涉税费相对较少 交易成本相对不高 缺点由于信托财产登记和转移制度不完善 无法解决信托财产的独 立性 由于信托投资公司系房地产企业的受托人 在法律上要着重 于维护房地产企业的利益 投资者的风险较大 法律风险控制要点认真评估 调查信托股权的基本情况 以低于受 益权价值的价格购买 并由房地产企业提供担保 防止其不按期分 红或到期不回购 股权信托受益权转让模式2019 7 24 资金信托与不动产信托受益权 转让相结合的模式 是指房地产企业将房产委托设立为信托财产 取得信托财产的信托受益权 然后委托信托投资公司将该信托受益 权转让给投资者 并通过租金或溢价回购信托受益权等方式向投资 者支付回报 同时 投资者将资金委托给信托投资公司管理 信托 投资公司按照信托合同的约定 将投资人集合的信托资金用于购买 房地产企业的不动产信托受益权 资金信托与股权信托受益权转让相结合的模式 是指房地产企业将 股权委托设立为信托财产 取得信托财产的信托受益权 然后委托 信托投资公司将该信托受益权转让给投资者 并通过分红或溢价回 购信托受益权等方式向投资者支付回报 同时 投资者将资金委托 给信托投资公司管理 信托投资公司按照信托合同的约定 将投资 人集合的信托资金用于购买房地产企业的不动产信托受益权 混合信托类房地产信托混合信托类房地产信托主要有两种模式一是 资金信托与不动产信托受益权转让相结合的模式 二是资金信托与 股权信托受益权转让相结合的模式2019 7 242 4房地产基金房地产 基金是一种集中众多零散资金 交由投资专家进行集中投资的融资 方式 具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金 国外房地产基金国外地产基金看好中国房地产市场 近几年流入中 国的海外基金不断增加摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF 荷兰 国际房地产 瑞安集团 新加坡嘉德置地等纷纷出手 由于受到国内政策 以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不 透明性的影响 目前海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司 的道德风险 管理团队 项目风险 政府关系 发展前景等 国内房地产基金国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范 而受到了限制 随着房地产市场的进一步发展以及合伙企业法的实行 地产基金有 望成为房地产融资方式的新宠 2019 7 242 5战略私募国际资本市场有大量资金 它们十分看好中 国的高增长性和增长空间 非常乐意到中国来进行私募投资 战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权 投资者 即战略投资者 其优势主要体现在以下几个方面首先 可以帮助企业改善股东结构 同时建立起有利于上市的治理结构 监管体系 法律框架和财务 制度 其次 可以帮助企业比较好地解决员工激励问题 建立起有利于上 市的员工激励制度 第三 可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模 从而在未来 上市的时候更容易获得投资者的追捧 第四 战略投资者 特别是国际战略投资者 所具有的市场视野 产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来 也 更有可能产生立竿见影的协同效应 在较短的时间内改善企业的收 入 成本结构 提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东 价值的提升 最后 比较而言 战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益 而 不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报 中国大多数企业面临的最主要的问题其实不仅是资金的问题 而依 次是资金 产权结构 治理结构 运营机制以及产业运作经验的问 题 战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益 2019 7 242 6上市融资上市是企业获取资金 实行资本运作的主要 方式之一 也是企业品牌提升的良好应 然而中国证监会的 关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的 通知 让大多数房地产公司只能望洋兴叹 至今年 月向前倒推 年 房地产企业通过IPO上市只有 家 监管 部门对房企上市还是严控 但借壳上市还是一事一议 较IPO略为宽 松 房地产证券化作为金融创新的一个重要领域 对于公众参与房 地产 积聚社会闲散资金 拓宽房地产企业融资渠道方面的影响是 深远的 推行房地产资产证券化 直接向社会融资并且融资的规模可以不受 银行等中介机构的制约 有助于迅速筹集资金 建立良好的资金投 入机制 2 7资产证券化2019 7 242 8债券发行债券融资是指企业通过举债筹 措资金 资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式 房地产企业债券是由房地产企业发行 表明房地产企业与投资者债 权债务关系的一种承诺凭证 只有在相关政府部门对房地产企业的背景 经济效益等内容审查合 格后才可以发行债券 优点债券融资有利于降低企业的融资成本 因为债务的利息是计入 成本的 而发行股票的股息是税后支付的 这从一定程度上减少了 税收 债券融资也可以分担银行贷款的压力 同时也为房地产企业的融资 提供了更多的选择 分散银行和政府的风险 而且 债券资金的使用相当的灵活 不象银行贷款那样 有规定的 用途 缺点因为根据 公司法 发行债券主体要求严格 只有国有独资 公司 上市公司 两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行 资格 而且对企业资产负债率 资本金以及担保等都有严格限制 因此 大多数民营房地产企业很难通过发行债券融资 2019 7 24典当以其快速 短期 便捷的特性 成为中小开发商的融 资渠道之一 利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业 所急需的后续发展资金 典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙 已开始显现出其灵活便捷的特性 为房地产个人投资和中小企业融 资提供了全新途径 一些手中已经有新项目开工的发展商 由于前期资金尚未回笼 银 行贷款又迟迟未到位 因此短期资金压力对地产来讲也很难度过 所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多 以上海为例 在华联 恒隆等典当行里 各企业都在融资 恒隆典当行接受一笔房产整体项目的典当抵押融资 融资协议总额 度达到2000万元 土地典当 的方式也受到许多城市开发商的追捧 2 典当融资2019 7 24 三 房地产投资基金 1 房地产基金概要 2 房地产基金管理 运作和盈利模式 3 境内外地产基金在中国的运作机构及基金产品 4 房地产投资信托基金 REITs 与中国房地产发展的结合 5 REITs在中国的发展之路2019 7 241 房地产基金概要1 1房地产基金定义 房地产投资基金是产业投 资基金的一种 产业投资基金 系指直接投资于产业 主要对未上市企业进行股权 投资和提供经营管理服务的利益共享 风险共担的集合投资制度 产业投资基金通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司 由基 金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产 由基 金托管人来托管基金资产 从事创业投资 企业重组投资和基础设 施投资等实业投资 所谓房地产基金 是指以房地产项目或公司为投资对象 在房地产 的开发 经营 销售等价值链的不同环节 及在不同的房地产公司 与项目中进行投资的集合投资制度 在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金REIT Real EstateInvestment Trust 的名义存在 目前我国房地产产业投资基金严格来讲是私募的 实际上是投资公 司的形式 由专业的人员 比如一些有影响力的大腕级人物 或专 业公司运作管理的资金 2019 7 241 2房地产基金的分类基金的分类 投资基金以法律规定地 位的不同 可以分为公司型基金和契约型基金 按基金的受益凭证是 否可赎回等的不同 可分为开放型基金和封闭型基金 根据基金的资 金又分为在岸基金和离岸基金两大类 根据基金募集方式分为公募基 金和私募基金房地产基金的分类一般来说 房地产基金可以分为以 下几种形式 第一种为开发型基金 投资于开发公司或项目以实现高 额回报 第二种是投资基金 汇集投资者的资金投资于房地产的基 金 这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发 主要投资于 房地产投资信托基金及已上市或即将上市的房地产开发企业等来实 现间接的房地产投资 第三种是资产运营型基金 以房地产投资信 托基金 为代表 即不进行项目投资活动 而是直接运 作房地产资产 由此而产生经济收益作为基金回报 注当前 在中 国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额 也就是说产业投资 基金只能采用私募基金的模式 所谓私募基金 是指通过非公开方式 面向少数投资者募集资金而 设立的基金 由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商 来进行的 因此它又被称为向特定对象募集的基金 2019 7 241 4房地产投资信托基金的一般投资特征 收益率波动小 回报较稳定 比直接投资地产能更加便利的进行投资 比投资地产 股票更直接地参与物业投资 能实现投资的多样化 选择不同地区 和类型的房地产项目及业务 中小投资者通过房地产投资信托方式 在承担有限责任的同时 可以间接获得大规模房地产投资的利益 对于经济周期的波动比较敏感 1 3房地产基金的投资领域把房地产市场划分为不同的价值链 房地 产基金可以投资在不同的房地产业务领域 既可以直接投资于好的房 地产项目 又可以对房地产企业进行股权投资 既可以进行全程投 资 又可以进行阶段性投资 既可以对项目进行整体收购 又可以 进行杠杆收购 既可以对银行的坏帐进行整合变现 又可以介入二 手房交易市场 在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行 证券投资 保证资金的安全性和流动性 2019 7 24 基金持有人基金持有人指投资者购买并持有基金证券的 个人或机构 在权益关系上 基金持有人是基金资产的所有者 对基金享有资产 所有权 收益分配权和剩余资产分配权等法定权益 基金组织在公司型基金中 基金组织通常设有基金持有人大会 基 金公司董事会及其它办事机构 其中 基金持有人会议是基金公司最高权力机构 董事会负责对日 常重大事项做出决策 在契约型基金中 基金组织是一个无形机构 可以认为基金组织是 一种名义上的存在 基金管理人基金管理人是管理和运作基金资产的机构 主要职责是 进行基金资产的投资运作 负责基金资产的财务管理 促进基金资 产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动 基金管理公司内部一般设有投资部 研究部 市场部 稽核部等部 门和投资决策委员会 风险控制委员会等机构 基金托管人基金托管人又称基金保管机构 通常由商业银行等金融 机构承担 主要职责是保管基金资产 监督基金管理公司在基金投 资动作中各种资产活动 办理基金资产变动的有关事宜 1 5房地产投资基金的组织体系房地产投资基金组织体系由基金持有 人 基金组织 基金管理人 基金托管人等构成系统2019 7 241 6 房地产投资基金的主要部门分工 基金规划部负责房地产投资标的筛 选确认 规划基金内容和机构 并负责基金所决定的房地产投资方 案各项前期准备工作 基金募集部负责基金募集的销售策略 并协助金融机构及证券公司 负责代销基金受益凭证 募集资金 基金管理部负责所有基金的房地产投资标的购买 开发与管理及其 他业务 投资服务部按时提供投资报告和财务报告给基金投资人 解答投资 人的各种疑问 并保留投资人名册 及时配发盈余给投资人 财务部负责所有基金的会计 税收及现金管理 并负责向证监会定 期报告并接受税务当局查账等各项业务 根据发达国家经验 在设立封闭式的契约型房地产投资基金时 国 外发达国家一般都设有5个部门分工管理 分别为2019 7 242 房地产投资基金的管理 运作及盈利模式式2 1房地产投资基 金的管理模式世界范围的产业投资基金的管理模式 其基本形态有 两种一是投资基金自行管理模式 二是委托基金管理公司管理模式 1 自行管理模式在有限责任公司制地产投资基金框架下 目前普遍 采取的管理模式是聘请职业经理人团队管理 自行管理模式投资基金公司既设董事会 又聘请职业经理人组织专 业管理团队 并将投资基金的重大事项的决策权 经理人的任免权 和基金的日常投资经营权明确分离 职业经理人团队可以有限地拥 有某些投资经营权 但对重大事项及投资的决策往往由投资公司的 董事会甚至控股股东掌控 优点这种管理模式一般更多地体现董事会和控股股东的管理思想和 投资理念 更多地体现 投资者主权 的原则 尽管投资者作为股东 并不一定熟悉地产投资管理的专业特点 缺点经过几年的实践 这种管理模式已暴露出许多先天的不足董事 会和大股东控制权太大 管理团队缺乏自主性和稳定性 不利于系 统地整合资本市场和投资市场的资源 不利于发挥投资基金的扩张 和放大效应 不利于投资管理思想和投资工具的创新 有限合伙制地产投资基金一般由普通合伙人 团队 管理 也可视 为一种特殊的自行管理模式 只不过其本质内涵更接近于委托管理 模式 即由基金专家管理团队管理 可保证基金管理的专业化水平 2019 7 242 委托管理模式基本特征投资基金不设经营管理团队 而是委托 具有成熟投资理念和投资经验的专业投资管理机构负责投资经营管 理 双方签订具有法律效力的委托管理协议 从而实现管理团队的 机构化和专业化 并通过量化业绩报酬和管理费等标准建立激励机 制和约束机制 一般运作程序有限责任公司制 有限合伙制地产投资基金委托管理 运作机制的受托投资管理机构负责项目的选择 评估分析和提出投 资建议书 报经投资基金最高决策机构 如董事会 理事会 管委 会等 决策同意后 负责办理项目投资的具体事项和投资后管理 然后再提出投资处置建议书 报送投资基金最高决策机构决策 信托契约制地产投资基金由于 信托 投资的本质属性 其基金管 理无一例外类属于当然的 信托契约 委托管理模式 优势相对于聘请职业经理人团队管理的自行管理模式 委托管理模 式的优势不言而喻 其最大的特征和优势就是 专家理财 专业投资 目前肩负地产基金 准地产基金委托管理之责的地产投资管理公司 也开始改变过去 潜水运行 的低调姿态而逐渐 浮出水面 如在地 产投资市场日见活跃的福建联华信托投资有限公司 上海中诚联盟 投资管理有限公司 北京伟业资产管理有限公司 北京精瑞联合住 宅产业投资有限公司等 当然 由于目前我国信用环境 法制环境和专业人才等限制因素的 影响 委托管理功效的最大发挥及委托管理市场的形成 还需要一 个逐步发展和完善的过程 2019 7 242 2房地产投资基金运作流程房地产基金筹集过程撤资退 出投资后监督详细评估寻找和筛选项目基金发起设立的过程选择正 确的投资项目远比经营管理投资项目重要项目的市场潜力 资金状 况 管理队伍 政策法规等多方面因素房地产投资基金运作流程201 9 7 242 3房地产基金操盘关注点 项目规模 开发面积20 30万平米之间 年竣工销售面积10 20万平米 年即可完成 成长型企业 在管理 经验 人才 组织 资金 市场和品牌等方面已有聊相当 的积累 正处于快速发展期和爬坡阶段 城市选择 首选战略城市 现在已进入二三线城市 如内陆重要省会城市如西 安 济南 重庆和武汉等和非省会城市如宁波 大连等 客户选择 在二三先城市主要选择在当期排名前几位并对当地市场有主导影响 力的开发商 而在战略城市主要选择优秀的项目 企业机制选择 民企主要选择已进入规范化和职业化管理且知名度较高的企业 国 企主要选择已改制或正要改制的企业 这类企业市场化程度较高 有利于与基金管理公司对接 遵守游戏 规则房地产基金操盘关注点基金目标客户的选择 基金选择项目的 倾向 组合投资基金目标客户的选择2019 7 24 风险收益稳定的项 目选择品牌连锁型项目及企业已开发和已销售过的项目注重良好的 口碑和市场惯性 风险相对高收益也相对高的项目选择硬件条件如规 划 产品 户型 配套等综合条件较好的项目 理念 推广和服务 等软件较为完善 且爆发力冲击力大 有较大潜力的项目 项目市场 综合优势强项目和企业管理团队做到专业分工和人脉资源丰富 市 场感觉敏锐准确 综合能力强基金选择项目的倾向 方式一选择2 3个好项目 安全快速实现回报 方式二选择一个团队 理念 项目 资源和市场均好的企业 在资金的其他方面给予支持 将其培育 成强势企业 分享综合收益基金组合投资2019 7 24基金介入基金介 入基金介入土地投标拿到预售证结构封顶拿到四证拿地缺口一启动 资金缺口二四证未全 银行不发放开发贷款缺口三项目未封顶 银 行不发放按揭贷款2 4房地产基金介入房地产开发的时点及个案 1 房地产基金介入房地产开发的时点2019 7 24北京左岸公社 项目在获得立项后 资金出现问题 土地出让金都没办法缴纳 伟业基金介入后做了一系列操作 帮其解决资金问题 以项目控股权 方的身份介入项目 伟业不参与项目分红 但发展商须向其支付高 于银行的利息 协助发展商向银行贷款 资金链连上后 伟业作 股权转让退出项目 北京国恒基业大厦项目 该项目发展商资金链在该环节出现断裂 伟业基金介入后的操作方 式 伟业以项目全程打理方身份介入项目 调整原项目定位 提高其 项目投资可行性 推荐有实力的建筑商带资施工 自身拆借2500 万给发展商 发展商按银行同期利率支付伟业利息 发展商四证全 后 伟业协助其向银行贷款1 2亿 2 房地产基金介入房地产开发时点的案例资金缺口一的解决个案资 金缺口二的解决个案2019 7 24资金缺口三比较突出的一个例子是北 京今典集团 苹果社区 的 贴息委托贷款 案例 因为 121文件 规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房发 放个人住房贷款 为解决从拿到预售证到项目封顶这段时期内的资 金瓶颈 今典集团推出 发展商贴息委托贷款 的策略 今典自己 出资2亿元 以 贴息委托贷款 的方式委托给北京市商业银行 在 楼盘封顶之前向购房者进行按揭 利率比正常银行贷款利率低一个 百分点 待楼盘封顶之后 该按揭转为正常利率的银行住房贷款 精瑞基金和北国投的介入改变来了上述模式资金缺口三的解决个案 先由北国投针对苹果社区发行房贷信托计划 与精瑞基金在国外的 资金能力相配合 向国内外的机构和个人融资 在项目楼盘封顶之 前 是由北国投通过发行信托融得的资金 来向苹果社区的购房者 按揭贷款 楼盘封顶之后 北国投将按揭项目转给银行 银行支付 给北国投相应的款项 购房者转向银行按揭 其中银行提供按揭的利率仍按照目前银行的个人住房贷款利率来做 2019 7 24 购房者机构和个人 精瑞基金 苹果社区北国投楼盘 封顶之前提供按揭封顶之后转按银行支付购房款投资房贷信托销售 房贷计划 基金 信托介入解决资金缺口的操作流程图前后两种模 式的最大变化是旧模式中发展商自己要拿2亿元出来委托银行 贴息 贷款 在新模式中 这2亿元不用发展商出了 由信托计划负责去融资 融 资对象包括国外基金和国内的机构和个人 信托和基金在这个时候发 挥作用了 2019 7 242 5三种典型的盈利模式增值为王 房地产基金盈利模式策划和设计的基本指导思想以投资管理能力为 主导的盈利模式通过系统地对目标项目实施投资运作及管理运作 寻求投资资本的收益和增值 体现了地产投资基金作为产业发展集 合投资工具的本质特征 因而可以作为地产投资基金的主导经营业 务 1 以投资管理能力为主导的盈利模式 2 以融资业务为主导的盈利模式以投资银行业务为主导的盈利模式 将房地产资本运营 如房地产并购 房地产公司重组 房地产公司 上市策划等 作为基金的主要经营业务 3 以投资银行业务为主导的盈利模式以融资业务为主导的盈利模式 把为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务作为主要经营业 务 由于房地产银根紧缩 这种运营模式在目前市场环境下有着一 定的发展空间 2019 7 242 6以投资管理业务为主导的地产投资基金的投资运营和 盈利模式 一是开发型投资 对目标房地产开发项目进行投资 寻求投资的增值 二是风险投资 型投资 运用典型风险投资基金的投资理念 对房地产相关高科技产业 如 新材料 的目标企业进行投资 寻求风险投资的增值 三是收租型 投资 长期持有写字楼 购物中心 商务公寓 工业厂房等收租型物业 寻求物业的长期稳健经营收益 并在条件成熟时透过房地产投资信 托基金方式在境外 新加坡 香